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未来房价走势预测：未来房价会大跌吗？这四座城市房价开始下降了
导读：未来房价走势预测：10月下半月，北京、天津、上海、深圳、成都、厦门和郑州新建商品住宅价格出现下降，未来房价会大跌吗?
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　　10月下半月，、、上海、深圳、成都、厦门和新建商品住宅价格出现下降，未来房价会大跌吗?
　　11月18日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格统计数据。
　　数据显示，10月份70个大中城市中，一二线城市房地产市场明显降温，房价环比涨幅快速回落。三线城市较为稳定，其中有7个城市房价出现下降。
　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读时表示：&初步测算，10月份一、二线城市新建商品住宅价格分别比9月份回落2.8和1.0个百分点;二手住宅价格分别比9月份回落2.9和1.1个百分点。三线城市房价较为稳定。&
　　10月上半月，多地出台房地产调控政策，为深入反映房地产市场动态变化，国家统计局再次对15个热点一二线城市的房价，分10月上半月与10月下半月进行了统计。
　　&结果显示，一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价走势明显趋稳。与10月上半月比，10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间。&刘建伟指出。
　　未来房价会大跌吗?北京、上海、深圳、天津等城市房价开始下降了
　　其中北京市10月下半月环比下降了0.4%。也就是说，假设在10月上半月还要5万一平米的商品房，在10月下半月可能已降价200元。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对每日经济新闻记者表示：&北京上半月房价依然有所上涨，而下半月开始出现增幅为负的现象，这说明市场正逐渐消化目前的调控政策，房价回归平稳状态有望得到实现。后续11-12月份预计房价会呈现一个不涨不跌的状态，这对于购房者来说是一个利好消息。&
　　「 调控见效，成交量下降 」
　　在国庆节前后，全国20多个城市陆续推出过一轮楼市调控政策，被业内称为&930&新政，以期为快速上涨的楼市降温，限购限贷、中介机构严禁从事外配资金融业务、规范中介机构管理等内容。这些调控政策在新房与二手房市场已经相继发威，部分城市甚至出现成交量腰斩的局面。
　　数据显示，1-10月份，全国商品房销售额91482亿元，同比增长41.2%，已超2015年全年销售水平，提前两个月刷新纪录。同时，销售面积120338万平方米，同比增长26.8%，也已达到历年同期最高纪录。
　　但从单月来看，随着多地限购政策落地，商品房销售额10月增幅大幅回落。
　　未来房价会大跌吗?北京、上海、深圳、天津等城市房价开始下降了
　　2016年各月份销售额同比与环比增幅情况，来源于21世纪经济报道
　　房企业绩也受到影响，已公布10月销售业绩的32家房企中，环比业绩出现下滑的房企达22家，占到总数的近七成。
　　其中，万科10月销售额达到489.9亿，位居目前公布业绩的上市房企10月销售额排行首位，环比增幅高达93%。而金地集团、富力地产的10月销售额环比跌幅均逾40%。
　　尽管如此，今年前十月不少房企还是赚得盆满钵满。融创中国已完成全年目标的135%，碧桂园完成123%，深陷股权之争中的万科也完成了全年业绩，恒大、万科前10月销售额还双双突破3000亿。
　　中原地产市场总监张大伟对21世纪经济报道表示，大部分房企在2016年销售与资金都非常良好，将影响调控后房价下调时间和空间。
　　「 各地限购令升级，有没有你家? 」
　　就在国家统计局公布10月份&全国房地产开发投资和销售情况&数据的同一天，多地开始加码调控。
　　11月14日晚间，武汉市住房保障和房屋管理局官网发布《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》，强化住房限购限贷措施。限购限贷范围为江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌等武汉主城区。
　　新调控政策规定，本地户籍居民家庭在主城区首套房(含新建商品房和二手住房)申请商业房贷最低首付为30%，二套房为普通商品房的首付比例为50%;二套房非普通商品房的最低首付比例为70%。拥有2套房及以上的在上述区域暂停向其出售。
　　非武汉户籍居民在主城区购房，要求提供购房之日前2年(含2年)连续缴纳社保或个人所得税的证明，补缴的不予认定。首付比例为30%。对于已有一套住房及以上的，暂停出售。
　　14日，南京市发布了《市房产交易中心四项措施严格落实调控新政力促南京房地产市场健康发展》公告，就9月25日调控以来，南京市房产交易中心从加强宣传引导、力推上市供应、严格执行限购、强化市场监管四个方面力保南京市房地产调控政策落实收效做了总结。其中，加强资格审查，确保限购实施。
　　15日，深圳市住房公积金管理委员会发布通知，宣布从发布当天开始调整公积金贷款首付比例，公积金缴存职工家庭名下在深无房的首付比例最低为30%、名下在深拥有1套住房的首付比例不低于70%。
　　据深圳市住房建设局公积金中心相关负责人介绍，职工家庭购买首套住房申请公积金贷款的，贷款利率仍为个人住房公积金贷款基准利率(5年以上为3.25%，5年及以下为2.75%);职工家庭名下在深圳已经拥有1套住房，再次购买住房时申请公积金贷款的，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍。购买第三套住房的不予申请公积金贷款。
　　自11月10日起，杭州市将进一步实施住房限购措施并上调公积金贷款首付比例。同时中国人民银行杭州中心支行、浙江银监局指导浙江省市场利率定价自律机制决议，进一步调整杭州部分区域差别化住房信贷政策，上调商业性住房贷款首付比例。
　　11月14日，从西安市房屋管理政务网获悉，从11月10日开始，西安开展维持3个月的房地产市场秩序专项整治工作，主要对发布虚假房源信息和广告、通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价、未取得预售许可证销售商品房、不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格、捂盘惜售或者变相囤积房源等9种行为进行严查。
　　11月18日下午，中国人民银行成都分行发布通知，要求在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区范围内购房：居民家庭有1套住房未结清相应贷款，再次申请贷款购房，首付款比例不得低于70%;居民家庭购买第三套及以上的，暂不提供贷款支持。同时要求严禁违规发放和挪用信贷资金进入房地产领域、房企不得出现&假按揭&、&零首付&等违法违规行为等。
　　安居客房产分析师指出，除限购城市外，此轮未出政策的廊坊、石家庄等城市10月房价上涨明显。长远来看，这些未限购城市未来或同样面临被收紧的可能，调控大军可能进一步扩容。
　　与此同时，金融监管部门也开始出手。11月10日，据上海证券报报道，多家银行相关人士表示，监管部门要求在发放个人住房按揭贷款的量上，做到月度增量环比下降。也就是说，11月较10月的住房贷款增量要低于10月较9月增加的量，以此类推。
　　10月中旬以来，一行三会先后出台措施，收紧企业发债，规范银行理财、保险投资等资金介入房地产。
　　业内人士表示，本轮房地产调控与往年最大的不同在于，持续地打补丁、加压力，并且叠加历史最严格的执行力度。
　　严跃进对每日经济新闻记者分析：&一线城市调控政策相对紧，政策加码表明着防风险、去杠杆意图。二线城市中，此前部分热点城市的房价上涨态势也得到了抑制，但其他一些二线城市依然有比较明显的房价上涨态势，后续预计还会有调控政策出台。&
　　「 房价会大跌吗?」
　　从上述的资料中可以看出，在930新政后，楼市成交量已经明显下降，为什么第二轮调控政策却还要继续缩紧呢?
　　北京青年报评论认为，尽管各地政策出台，但是到目前为止，多数热点楼市都是成交量明显收缩，价格松动却不明显，甚至杭州等城市的房价还出现逆势上扬。在这种情形下，为了促使房地产市场平稳、理性发展，各地在短期内给调控政策&打补丁&，也就势在必行。
　　中原地产分析师卢文曦认为，新一轮调控可以看作是预防楼市反弹的一招，防止楼市的&冷却&只是短暂的反应，所以加码调控力度让楼市能有更彻底的调整。
　　经济学家李稻葵认为，目前中国经济最大的资产泡沫是房地产，不过这并不代表货币政策转向。今年以来，房地产价格和销量的速度上升令他震惊。他认为，未来，如果房地产的价格继续向过去一样呈两位数的速度上涨，那么房地产泡沫将成为中国经济最大的一个威胁。
　　回归到政策目的，长远利益考虑。我们对楼市调控再升级，也许不会感到神秘。而隐藏其后的，买房是否会越来越难的问题，应该并非其主要之意。
　　海通证券首席经济学家李迅雷认为，从目前来看，房价即便出现了下跌，也没有大跌的基础，从政府调控的目标看，所采取的方式是抑制需求而不是扩大供给，其目的是为了抑制房价过快上涨。因此，在经济稳增长的大目标下，政府会采取更多管制的手段而非市场化的手段来应对房价上涨，故房地产调控政策不会导致房价出现大幅下跌。
　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，接二连三的调控措施出台，目的非常明确。国家层面既不希望楼市火爆、地市疯狂，也不希望市场冰冻、房价大跌，按政府要求，就是要&促使房地产市场平稳健康发展&，其实这是中央政府一贯以来的既定方针，并没有发生根本性的变化。
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All Rights Reserved.经济学家易宪容：我从来没预测过房价要跌
07年09月11日 07:50
国际航空报
　　相关新闻：
　　房地产市场决定中国经济的轨道
　　本报记者：很多人都想知道，你的研究方向是金融领域，为什么会对房地产这么感兴趣？
　　易宪容：并不是对房地产感兴趣，我几年前就看到房地产对整个中国经济发展的重要性。写经济评论，在关注最重要的经济问题，怎么会不关注房地产呢，那么你在关注的时候，必然采用自己最熟悉的知识体系，比如金融。现在，有几个不关注房地产的？我很早就告诉媒体，房地产很重要，它影响到整个中国经济的发展，影响到很多行业的发展和变化，你要真的关注整个经济的大势，就一定要这样做，否则你不知道中国经济要走到哪里。
　　几个外国朋友问我未来中国经济怎么样？我告诉他们，未来中国经济还是以房地产市场发展最为重要，房地产市场的变化决定了中国经济的轨道，如果房地产行业还是目前的状态，未来中国经济肯定是不可持续的，因为现在房价有泡沫。
　　本报记者：你一直预测房价要跌，但现实是房价一直在涨，这是什么原因？
　　易宪容：我过去从来没预测过房价要跌，我所说的是房价应该在什么情况下，才有投资价值,消费者也才有能力购买，我们这个市场才是一个健康持续发展的市场，他们就用报纸做成大标题说我预测房价。哪里有大涨哪里就有大跌，房价应该在什么时候跌是不确定的。对此,一般民众听了没关系，但传到房地产开发商那里问题就来了，他们说你预测的不准，所以你说的话没什么用，你预测其他东西都不准，都是假的，最后告诉民众不要听。他们肯定会这样宣传，因为我每讲一点东西都会打这个市场不足的要害。
　　为什么房价一调控就上涨？这关键还是我们政府对房地产市场定位不准，既把它当成一个消费品，又把他当成一个投资品。如果是消费品就出台消费品的政策，是投资品就出台投资品的政策。而实际是，我们各个地方与部门根据需要不同对房地产做不同解释，比如，国家统计局或地方政府要提高GDP，需要推高房价的时候，房地产就是投资品，因为投资品与民众的消费没关系；但要扩大内需的时候，又是消费品了，认为投资过热没关系，因为得解决广大民众住房问题，所以，把住房贷款利息降得很低，说是为老百姓服务。于是，投资人用很低的代价炒作房地产，房价还不炒到天上去。
　　本报记者：最近你一直呼吁出台《住宅法》你希望这个法解决什么问题？
　　易宪容：美国的《住宅法》第一句话就规定得清清楚楚：&房地产市场要生产安全舒适，绝大多数居民都有能力购买的住房。&如果绝大多数人有能力购买，房价就应该很低。我们是国有土地，有些地方政府现在拚命把价格抬高，把未来几十年的东西提前卖出去，提前几十年把财富消耗了，房地产商其实是借着政府这种方式赚大钱。
　　政府提出廉租屋，在国外，住上廉租屋的才3-4%，是没有收入的老人、病人等。如果我们10%的人进到廉租屋，剩下的还是绝大多数人买不起房。这是房地产开发商在转移视线。把房价过高的责任转移到政府身上。
　　我始终在问这个问题，绝大多数居民有没有能力买房子，如果大家觉得不贵，那房价还可以上升，否则就不对。所以我把这些最简单的道理告诉民众，房地产开发商觉得把他们基本的获利方式告诉了大家，他们就千方百计攻击我。
　　本报记者：是否存在这样的情况，很多人听了你的预测没有买房，后来发现自己更买不起房了？
　　易宪容：民众和媒体都希望能有一个比较好的房价，这可以理解。市场经济有一个基本概念叫分散化决策，每一个人都应该根据自己的信息来决定做什么不做什么，即使我说过这个话，你也不能由于我说了以后，就不买房，而是要根据自己的情况、自己所获得的信息来决策，而不是听别人说什么或不说什么，这才是市场经济的核心所在，假定我没说过这话，那你就要分析房地产开发商为什么炒作这样的事情。民众一定要记得一条，在市场经济中，不能听谁讲该做什么，不做什么。我希望民众通过我对房地产市场的分析找到更多可选择的方式，并不是我告诉你去怎么做或不做什么，因为市场的价格永远在变，个人情况只有自己最知道。
　　本报记者：你说房地产的利润有40%是官商勾结的成本，也提出了查处的方法，但你认为能推行下去吗？
　　易宪容：应该把所有跟土地、规划、建筑有关的官员的财产阳光化，如果他的正常工资收入5万，财产却有500万，你就得说清楚这些钱如何来的，说不清楚就有问题。如果有权利的官员财富阳光化，民众的眼睛是雪亮的，这时谁还敢贪污？但既得利益者不愿意那样做。对于打击贪污，政府是做了一些工作，但没有从根本上解决问题，不少时候都在做表面文章。早几年没有多少东西可交易，现在土地交易就不一样了，上来就可能几千万，而且相当隐蔽。这还不让人去钱权交易。
　　本报记者：王石说房地产有泡沫，他是房地产商第一个出来说这话的，你怎么评价？
　　易宪容：王石已经做得比较好了，而且，他目前已经超越了房地产市场，能够看出来这里面有很多问题，如果他在房地产那个圈子里，永远会鼓吹房价涨，有的人还说涨10年，我认为只是说说而已。
　　本报记者：未来的房价走势会怎样？
　　易宪容：还是看政府政策如何界定，如果政府还是现在这种政策，房价会象现在这样往上走，如果政府对市场有个清楚定位，情况会不一样。你要知道永远没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。
　　本报记者：目前，社会对小产权房争议很大，有人认为其没有存在的合理性，你怎么看？
　　易宪容：小产权房和我们现行法律是不相容的，但我们要想一想，为什么小产权房这么盛行，这证明我们法律本身有问题，不能只是说小产权房有问题，应该看到，这个小产权房出现以后对谁最有利。如果对买不起高价房的百姓有利，政府应该修改现行法律。如果我们商品房的价格在一个很低的水平上，小产权房会出现吗？如果政府生产一些中低端产品，小产权房的利润变得很低，开发商自己也就不做了。政府一定要维护民众的利益，妥善处理小产权房。
　　本报记者：作为一个金融学者，你也非常关注股市，近期股市震荡较大，你对后市有什么预测？
　　易宪容：我们的股市现在没有一个健全的法律体系，证券市场的基础性制度跟国外不一样。在这样的情况下，如果股市快速发展，就容易成为一个疯狂炒作的股市，必须慢慢地先把股市的基础性制度建立起来，政府必须有明确的思想，让基础性制度慢慢成长，否则会出现一个比房地产还危险的状况。别看大家都在赚钱，股市看上去是一架提款机，但是中小投资者仍然面对很大的风险，尤其是5.29以后，风险更高了。
　　经济学家应该立足民生
　　本报记者：你曾被媒体评为&百姓最信赖的学者&，对此你的感受是什么？
　　易宪容：这个不重要，他们认不认可是一回事，我人生座右铭是&无名、无利、无功&。如果我在乎名利，98年在香港时，我会好好做几篇学术论文，好好写一点学术专著，学术是最简单的东西，只要你花功夫就能够做好。但财经评论不一样，你没有很好的积累，没有长期的磨练是写不好的，为什么我的文章有影响，人们都要看，问题是自己经过很长时间的磨练，同样一件事情，你可以用很平实的语言看到别人没有看到的角度。
　　本报记者：你心目中欣赏的经济学家是什么类型？
　　易宪容：我欣赏的知识分子要具备三个条件，一定的专业知识，基本的道德良知，要有批判精神，这是现代社会公共知识分子的一个基本标准，但我们国家很多知识分子专业知识还可以，后两种东西比较缺。经济学家应该立足民生，他是一个知识分子，他的知识应该能够为我们大众服务，象张五常教授那样。
　　本报记者：很多人在说中国的经济学家不少是各种利益的代言人，你怎么评价你的同行？
　　易宪容：我们要把知识分子做一个限定，他到底是公共知识分子，还是专业知识分子，还是机构知识分子。比如你为企业服务，也没什么不可，但你要告诉大众我在为企业服务，如果你是政府的经济学家，你也要明确。我们现在最大的问题，是为企业代言的时候说是为大众服务的，我认为我们一定要有职业道德。
　　对于经济学家，我不想说太多，只要他们达到我刚才说的那一条，绝不可以含糊，但现在给自己一个清楚界定的人还不是太多。
　　本报记者：97年你受邀去香港，师从张五常教授，谈谈在香港做研究的感受。
　　易宪容：张教授天分很高，做什么都很成功。
　　那时候我写信给他，说想去香港做研究，张教授很欢迎。第一次见到他，他说&你愿意做什么就做什么，愿意怎么弄就怎么弄，我大概一星期讲一次课，你想听就听，不听也没关系。随你便。&他给了我充分的自由。我把他的书读了很多遍，听了很多他的课。
　　香港信报老板林行止也对我产生了很大影响，他天天看书，天天写文章，他用很简单的语言把经济现象解读出来。跟那么多大家一起交流，了解他们的生活，看看香港的变化，就在那时候我改变了自己的人生方向。我当时想，如果你求名求利，就做个经济学家，但做评论能够对社会更有用。
　　本报记者：张五常教授很率真，你也应该算是一个敢言的经济学家，是受他影响吗？
　　易宪容：香港和美国的社会都很宽松，所以在那样的环境里，张教授那种讲话的方式很普遍。我回来以后情况就不一样了，别人会感觉你讲话比较多一点，环境有点差异，但在那边生活了三年，思维方式、观念肯定会不一样了。
　　本报记者：香港的学术环境和薪酬水平都好于内地，为什么要考虑回来呢？
　　易宪容：我在香港过得特别舒服，那时，在香港一个月工资相当与国内大学教授一年的工资。但中国社会变化那么快，总有一天需要我们做点事情，你自己过得那么好，这不是天上掉下来的，是父母、老师帮助下成长起来的，我们每成长一步都离不开别人的帮助。当我们成长之后，他们并不需要我们做什么，但我们应该帮助那些社会上需要帮助的人，只有这样一代代传承下去，我们社会才能往前走。
　　而且对于中国，我早就预期到有大的变化，就回来做一点事情。
　　本报记者：现在，你是一个受到广泛关注的经济学家，面对外界的褒贬，你想保持一种怎样的心态？
　　易宪容：外界对我的褒贬不重要，只要我内心有一个基本的理念就可以了。现在的社会是利益分化的社会，如果你的意见不符合利益集团的时候，他会用各种方式攻击你，甚至制造一些麻烦，我已经把他们所认为的很重要的功名利都放到一边去了，还能有多少麻烦？所以他们说什么不是太重要。
　　最得意的事情：改做经济评论
　　本报记者：回顾一下过去，你觉得自己最得意的事情是什么，最困难的阶段是什么时候？
　　易宪容：最得意的是我98年由纯粹的学术研究向经济评论来转变，这是我对社会认识、对人生定位的一个重大改变。
　　当时，我已经看到社会发展的大势，需要更多的人来对整个社会的经济问题做个基本的解释和分析，让民众对社会现实的变化有更多的了解。通过比较通俗的语言和大众化的方式来普及经济学，对经济现象做一些解释，我觉得很有意义。现在，我发现已经有很多人在做了。&　　刚开始是一个月写两三篇，后来一个星期写一篇，越写越多，经过一段时间的磨练，到现在10年了，现在天天写，学术也做，目的是为经济评论提供理论依据和思想框架。
　　最困难、也让我刻骨铭心的时候是文化大革命我父亲被打成&黑五类&。我父亲是老革命、离休干部，最初工资很高，后来被揪出来，工资停发，赶回农村，我们所有家具就是三个板车，弟弟妹妹坐在板车上，我自己走，走了20多里路。到了老家，亲戚也不理我们了，但村民还是送菜过来，接济我们。一家七八口就只剩下10元钱。在农村的第一个月就是靠村民一点一点接济生活过来的。后来我就跟着别人学种地，那是我最黑暗的时候。
　　另外一个蛮重要的转折点应该是考上大学。父母被打成&黑五类&后，我就停止上学，小学毕业就跟着父亲回到农村，不久就参加了工作。但我喜欢读书，在乡下那一年多，把《毛泽东选集》背得特别熟。工作这10多年，也一直不停地看书，那时候全地区会计比赛，我得第二名。感觉自己记忆力特别好，别人用算盘打，我用脑子算，比别人快。78年我弟弟考上大学，我也想考，一看考题，觉得自己数学不行，我想那就不考重点了，考个一般大学，我花了一年多时间，把中学课程学了一遍，没有参加过一个补习班，没有上过一次补习课，考前没有做过一张卷子，就这么考上了，华师大是第一志愿。上大学就开始了读书生涯，跟过去的生活告别了。
　　本报记者：你现在从事的工作是理想中的事业吗？
　　易宪容：我觉得比较满意。我选择了这样的一种做学问、读书、处理家务事的生活方式。有时候夫人在国外，我自己带小孩，很辛苦，但也没什么，等她睡觉了，我就看书，已经成了一种生活习惯。只不过在不同情况下，要把握住如何处理好家务事和工作。
　　本报记者：我看到一个数字，说你每天要写七八篇文章，而且涉及不同方面，你的灵感从哪里来？每天的时间怎么安排？
　　易宪容：七八篇有点夸张，一般是两三篇吧。我一般情况下一两个小时就写好一篇文章，只要选题定了，灵感随时在脑子里。看见一个现象，我立刻就可以做一个自己的解释和分析，根本不要现找资料。现在发生很多事，我即使不看报纸，也都知道，因为有记者采访，只要一发生什么事，记者就打电话来采访了，你说了，就形成思路，也就可以写成文章。我看东西很快的，一本书很厚，我一天就看完了，因为你头脑里的知识概念都有了，看书时只是看自己不懂的地方。
　　我每天早晨天一亮就起床，先到国内外网站看一下头版，然后锻炼，走一个小时回来，就看报纸，做研究，写文章，晚上10点睡觉。中午不休息，我不开夜车、不暴饮暴食。
　　本报记者：借用书名《这一代人的怕和爱》问，你这代人心中的理想和最大的恐惧是什么？
　　易宪容：我作为50年代的人还是希望用自己的能力和知识为社会做点事情，最大的恐惧是担心社会没有一个让大家自由自在发表言论的空间。
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