在欧洲，财务自由没想象中的难。
来马德里后租的第一个房子
马德里市中心的绿道
Sol广场马德里最主要的旅游景点之一
马德里打折村门口的天桥，每次来都能看到无数的国人朋友。
周末会和朋友去打打篮球。
遛狗时拍的照片，很漂亮的大公园。
美丽的瓦伦西亚
瓦伦西亚科学城
Gandia海滩
皇马夺冠庆祝活动
伯纳乌庆祝活动
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理由：精华支持。　　周四的时候回顾了我们这一年来的投资计划及成果，很开心已经完成了我们5年实现财务自由中第一年的计划，马很有冲动来写些东西，把之前的一些日记及感想记录一下，也来见证我们接下来四年多一些的时间里，能不能如愿，会不会在2019年让我们完全可以就算不工作或者失业也能无忧，我们的收入不需要依赖工作收入，而是有源源不断的被动收入代替我们的收入。　　从我们交学费学如何投资公寓小区及独立屋大概一年的时间里，以及我们元旦那天所作的五年实现财务自由的计划第一年里，我们今年已经圆满完成了一个月实现被动收入500美金的计划，并且有些超标了，另外，两个独立出租屋会在今年的12月份重做贷款，因为我们买的是相对低价的银行收回房子，除了每个房子20%的首付外，一个房子我们用了2.7万去装修升级，一个用了3.6万，两个房子装修后都增值了几万块，我们重新做贷款可以以现在房子的房价来融资，做80%三十年的贷款，每个房子除去重新做贷款五千多美金的手续费，还可以再拿出大概5.5万美金出来，重新贷款后每个月的月供包括地税和保险大概是一千多一些，两个房子明年除去月供，两个房子的租客都把合同签到2016年12月份，可以实现月被动收入有1050，再加上我们与别人一起投资的公寓小区楼每个月约700的被动收入，我们明年的目标在不增加任何投资的情况下，又已经达到了。这个月我们已经开始着手规划我们明年的第一个投资房产，我们会把重新贷款出来的钱再拿出来参与投资一个有一百多套的公寓小区，目前已经在起草律师文件，已经有好8个投资人也有兴趣和我们一起投资这个项目，很期待我们接下来的项目！　　第一次在天涯发日记，记录我们从2014年10月份到今天日，从开始接触并投资公寓楼小区和独立屋的一些体验。希望不要有人对我们自己的计划记录口下留情，我们只是根据自己的实际情况投资慢慢来让我们实现财务自由，有兴趣的同学可以借鉴，有疑问的可以提问，我会知无不言，如我有一些不懂的地方，也请大家不惜赐教，或者指正我的错误，特别是在美国的同学们，可以大家一起讨论。　　想要发帖的时候，居然用我在美国的手机按照要求发了5个数字去验证都不行，一直试了5-6次后都不成功，只好放弃，后来叫我妹妹在中国帮我用她的手机帮我申请了一个帐号。　　
楼主发言：487次 发图： | 更多
　　继续上面我们5年财务自由理财计划——　　Year 1: Buy one rental with $500 a month cash flow $500 a month cash flow (第一年：可以用手上现在的存款购买1处房产出租，每个月付完贷款、保险、维修等等，一个月的现金流为$500.)　　Year 2: Buy two rentals with $500 a month cash flow $1500 a month cash flow (第二年：购买房产2处房产出租，每个月付完贷款、保险、维修等等，一个房产$500/月现金收入，加上第年的房产，一个月的现金流为$1700.) [$500 + $500 =$1000 + $500 =$1500/月]　　Year 3: Buy four rentals with $500 a month cash flow $3500 a month cash flow (第三年：购买房产4处房产出租，每个月付完贷款、保险、维修等等，每个产房$500/月现金收入，4个房产一个月的现收入为$2000/月，加上第一年第二年3个房产每个月的收入，金流为$3500/月.)
[$500x4 = $2000 +$/月]　　Year 4: Buy four rentals with $500 a month cash flow $3200 a month cash flow (第四年：购买房产4处大坡ii‘88房产出租，每个月付完贷款、保险、维修等等，每个产房$500/月现金收入，4个房产一个月的现收入为$2000/月，加上第一年第二年第三年7个房产每个月的收入，一个月的现金流为$3200.) [$500x4 = $2000 +$/月]　　Year 5: Buy four rentals with $500 a month cash flow. (第四年：购买房产4处房产出租，每个月付完贷款、保险、维修等等，每个产房$500/月现金收入，4个房产一个月的现收入为$2000/月，加上第一年第二年第三年第四年总共11个房产每个月的收入，一个月的现金流为$4500.)
[$500x4 = $2000 +$/月]　　一个月的被动现金流为$6500，以这个计划来购置能让你实现财务自由的出租房产，其实在第四年就可以让你完全财务自由了，5年后你可以完全不需要担心可以退休啦。如果你想继续工作，你可以积累更多的财富啦，如果你不想工作了，你也可以无忧。如果你想拥有更多的钱让你实现现金的物质需求，那么，让自己在这5年内存多的钱，买更多的房产，最大地实现你的梦想。　　如果你想让你更快的实现财务自由，那么，买更多的房产，你想从什么时候开始你的人生计划呢？你想什么时候过上你理想的生活呢？可以早一些行动啦，如果你暂时资金不是太多，可以把计划定为8年，10年，也是一个不错的方法。不要想，只要从今天开始行动，你的梦想总会有实现的一天。　　我们自己对自己没有早日更好的规划自己的财务而感到遗憾，但是，我们已经在去年下半年开始规划了，在去年的最后一天，实现投资出租房产的第一步了，另外，我们自己买来出租的房子也已经装修好了，希望可以快点租出去。其它的有很多出了价，但是没有机会拿到，现在拿第二个，同时在找合适的公寓小区投资。我们今年可能会比我们计划多实现一些被动收入。这样子，也许我们的5年退休计划可以提早一些。　　有梦想就去追求！　　
　　买楼收租，乃国人一大梦想，吃铁杆庄稼，乃国人一大追求。
　　@辽天行
06:55:14　　买楼收租，乃国人一大梦想，吃铁杆庄稼，乃国人一大追求。　　-----------------------------　　多谢回复，你点出了精髓。
　　很奇怪，不知道为什么，有一部分被删除掉了。为了连贯，我把今年独立日写的5年财务自由计划重新再完整地贴在一起好了。　　日星期六：The 5 Year Plan to Retirement（5年退休计划）　　今天是美国第239个独立日，我们在家里烟熏烤肉庆祝。有爹妈帮忙带带孩子，小孩爹今天由他来主厨做美国国庆日套餐，我来写点关于如何让我们经济独立，实现财务自由的东西，其实也是我们家在年内的大概计划。　　首先，我们要来看看，我们每个月需要用来吃饭，居住，交通，偶尔旅游及与其他人社交所需要的费用。以我们家一个月的花费为例：月日常花费为$800-1000的油盐米醋及洗发等等的费用，租房除了公司的补贴，要交$650，现在车没有贷款，但是需要两辆车的保费是$300，两辆车的油费大概是$250，四个人预算用来买衣服的钱为$200，花在外面吃饭的费用$500，电费消费$200，手机（只有我的手机，孩子爹的手机费用公司付）和网络费用$120, 牙牙平均学费和课外兴趣班的费用为$650，丝丝活动费用为$80，家里人生日、纪念日、过节的费用$150，预留看病看医生除了保险要付的那部分自己需要付了，一家人平均$150x4=$600,算下来一个月的花费为$之间，算它为$4500一个月。　　不管你今年几岁，都可以根据自己的实际情况来计划你的退休计划， 20年后可以没后顾之忧的退休呢？还是10年？还是5年？我觉得像我这个已经过了而立之年的人，或者已经接近40岁的人，应该把计划定为5年吧？今天我们来做个5年可以让自己退休的计划好了。　　下面我们用购买房产出租来实现被动收益的例子来实现我们就算不去上班工作，也有源源不断的被动收入来支持你的日常生活和消费等等。下面以这个例子来分析一下可行性：　　Year 1: Buy one rental with $500 a month cash flow $500 a month cash flow (第一年：可以用手上现在的存款购买1处房产出租，每个月付完贷款、保险、维修等等，一个月的现金流为$500.)　　Year 2: Buy two rentals with $500 a month cash flow $1500 a month cash flow (第二年：购买房产2处房产出租，每个月付完贷款、保险、维修等等，一个房产$500/月现金收入，加上第年的房产，一个月的现金流为$1700.) [$500 + $500 =$1000 + $500 =$1500/月]　　Year 3: Buy four rentals with $500 a month cash flow $3500 a month cash flow (第三年：购买房产4处房产出租，每个月付完贷款、保险、维修等等，每个产房$500/月现金收入，4个房产一个月的现收入为$2000/月，加上第一年第二年3个房产每个月的收入，金流为$3500/月.)
[$500x4 = $2000 +$/月]　　Year 4: Buy four rentals with $500 a month cash flow $3200 a month cash flow (第四年：购买房产4处大坡ii‘88房产出租，每个月付完贷款、保险、维修等等，每个产房$500/月现金收入，4个房产一个月的现收入为$2000/月，加上第一年第二年第三年7个房产每个月的收入，一个月的现金流为$3200.) [$500x4 = $2000 +$/月]　　Year 5: Buy four rentals with $500 a month cash flow. (第四年：购买房产4处房产出租，每个月付完贷款、保险、维修等等，每个产房$500/月现金收入，4个房产一个月的现收入为$2000/月，加上第一年第二年第三年第四年总共11个房产每个月的收入，一个月的现金流为$4500.)
[$500x4 = $2000 +$/月]　　一个月的被动现金流为$6500，以这个计划来购置能让你实现财务自由的出租房产，其实在第四年就可以让你完全财务自由了，5年后你可以完全不需要担心可以退休啦。如果你想继续工作，你可以积累更多的财富啦，如果你不想工作了，你也可以无忧。如果你想拥有更多的钱让你实现现金的物质需求，那么，让自己在这5年内存多的钱，买更多的房产，最大地实现你的梦想。　　如果你想让你更快的实现财务自由，那么，买更多的房产，你想从什么时候开始你的人生计划呢？你想什么时候过上你理想的生活呢？可以早一些行动啦，如果你暂时资金不是太多，可以把计划定为8年，10年，也是一个不错的方法。不要想，只要从今天开始行动，你的梦想总会有实现的一天。　　我们自己对自己没有早日更好的规划自己的财务而感到遗憾，但是，我们已经在去年下半年开始规划了，在去年的最后一天，实现投资出租房产的第一步了，另外，我们自己买来出租的房子也已经装修好了，希望可以快点租出去。其它的有很多出了价，但是没有机会拿到，现在拿第二个，同时在找合适的公寓小区投资。我们今年可能会比我们计划多实现一些被动收入。这样子，也许我们的5年退休计划可以提早一些。
　　对照我们5年财务自由计划中第一年中的投资计划：　　日星期六：五年财务自由计划实施第一年　　对照我们5年财务自由计划中第一年中的投资计划：　　Year 1: Buy one rental with $500 a month cash flow $500 a month cash flow (第一年：可以用手上现在的存款购买1处房产出租，每个月付完贷款、保险、维修等等，一个月的现金流为$500.)　　从计划里，可以看出我们的目标很小，每个月要实现的被动收入只要有$500就可以了，这应该是很多人可以做到的，特别是在美国。我们根据自己实际情况进行投资。　　日与跟踪了约三个月的几个公寓楼小区投资项目中挑选了一个比较保险的房产来投资，之所以一开始选择跟别人一起投资并且是作为被动投资人的身份投资，是因为我们自己原本没有任何房产投资的经验，并且才刚刚学习了几个月而已，我们想我自己能从头开始参与到从购买房产到过户以及过户之前的装修、维修等相关过程的学习；另外一个，因为在Houston的公寓楼小区，每次一有房产出售，基本上都会有很多个投资人或者投资团体竞争，我们所积累的关系网还不能一下能让我们在短期内集合到所需要的资金。这个房产是一个144套公寓的小区楼，房产的出售约7百万美金，25%首付加上过户后装修、维修、过户费、中介费、律师费、房产税及保险费等等相关的费，所募集的资金约3百万。我们决定投资7.5万美金，这个房产保守的年收益是11%的现金收益(cash-on-cash return)，这只是过户后装修并且加上相关的维修之后，清理质量不好的租客之后，重新租给我们自己定的标准和的租客之后的现金收益，如果再加上我们装修后升租金的话，那么年现金收益可以在第一年达到14%，并且以后每年都会逐渐增加。这个房产我们的过户时间是3月12日。所以这个7.5万的投资，到12月份我们的收益大概是$5000,这已经差不多快接近我们计划中第一年$6000被动收入的总数啦。　　2014年年底，我们家因为工作调动，搬到了隔壁洲的另外一个城市，一搬来后来，我们决定把在Houston的房子卖掉并且把钱拿出来投资房产，在新的城市只租房，因为我们租房的话，孩子爹的公司一个月$1000的补贴，可以领三年，虽然还要交税，但是，我们已经没有以前一样，工作调动到别的城市，也马上计划买房子的情况。我们在新的城市租了一个2000多平方尺的独立房，租金是一个月$1650,因为我们选择在很好校区附近租房子，所以租金比较贵。3月份我Houston的房子过户后，我们比之前花更多的时间到处看房子，因为我们看到，我们所在的洲的房产税简直低得让人偷笑，不像在Houston，房产税高得令人咂舌，并且我们算出如果投资独立屋出租的话，其实它的收益要比同样在Houston投资独立房要高出好几个百分比，就是从税那里来的，其实这个城市的相同等级的房价跟Houston差不多，但是税要低很多，就这个房产税已经可以让我们投资收益多了几个百分比。　　5月份我们看中两个银行收回房（bank foreclosed homes），房子A是报价11.8万，我们出价11万，但银行还盘12.5万，我们接受了，房子在没有任何装修的条件下我们贷款时的估计为15.8万；房产B，银行出价是10.8万，我们出价9.8万，银行接受了。我们交了定金之后，对房子B作了一些检测，包括整个房子的检验(inspection),花了$304,另外因为它不是公共的供水系统和排污系统，我们担心有问题，找人来检测，最后真的有问题，而且我们还花钱帮它通了排污系统，这个花了$1300,最后银行在交房的时候老是拖，害得我们最后退出这个房子，加上水质的检测$85，损失了$1689,如果不是这约1700的损失，我们今年的收益还可以更多一些，不是吧？　　回到房子A，在6月3日交房，比预期的提早了5天交房。交房的第二天我们开始装修。装修原来装修的人说三个星期，最后是1个月才完全弄好，这边的装修工人，周六周日都不上班，我们的这个装修公司他们是周一到周五早上7点到下午4点上班。房子A价格是12.5万，首付20%，我们到目前为止，花了2.7万装修，包括全部刷新油漆、换木地板、几乎所有的灯饰、把一个多余的厨房+饭厅改为一个接近500平方尺的大卧室，并且装了另外一个小空调等等。房子因为装修出来多快500平方，原来1500平方尺的房子，变成了1997平方尺，这个时候重新估价，房子的价值已经变成了20万。这个房子在7月8日完全装修好，我自己租了出去，7月15日租客搬进来，租金为$1575/月，月供（包括房产税+保险费）为767.77/月，每个月可以收入807.23，年收益为18%。7月份只有收了$810的租金，贷款是从日才开始还，所以，我们这个房子今年的收益为$810+ $807.23 x5 =$4846.15, 不算我们俩公婆装修期间去看材料，看房子装修情况，给有意向租房的客户看房子等等人工及时间的费用。　　在拿到并开始装修房子A的时候，我们同时也没有停下继续看房子，留意值得投资的房子。在6月底的时候，我们又在我们自己住的附近，看中了一个房子，就叫房子C吧，房子是当天早上我家那位晨跑看到挂出来的，因为他天天跑步，看到可能是前个晚上才挂的牌子，他马上停下跑步回来查了资料，并且用表格算了一下它的收益后，立刻决定把它收入囊中。在大家上班的时候，马上找经纪出价，这个房子很快收到回复，我们的出价是13.5万。原来定的过户时间是在7月31日之前，我们报价的快速回复，到了交房和贷款审批的时候，去拖到了8月13日。房子还没有拿到的时候，已经有人跟我们签了租房合同了，租金为$1600/月，但是他们要在8月1日当天搬进去，在7月18日知道交房日期没有办法如期之后，我们给租客退了已经交的一个月租金和一个月押金。8月13日交房后，我们当天就开始装修了，想抢在9月之前租出去，因为我们知道过了9月下半个月就会相对来说比较少人看房子。在装修还没有完成的8月底，又有一个租客，超级喜欢们的房子，他们很想租，而且同意我要的$1675/月的租金，并且发了她三年来所有的工资单及报税单给我，真的很有诚意，他们想9月13日入住，因为他们有一个12岁的孩子要入学。她自己跟我说自己的信用不是太好，所以，会同意付两个月的押金。我要了他们夫妇的SSN号码和信用调查费用后查了，老婆的信用分只有520，老公的信用分只有460，我们考虑了她的收入很不错，一年税后有6万多，完全可以负担得起房租后，觉得如果我们再打电话给他们之前的房东问他们租房的情况后，没有问题就租给他们，结果打电话给他们的房东后，知道他们好多次都要挺后一到两个星期才交房租，我们决定还是不要冒险租给他们。后来我们的租金降到了1500，房子拖到10月3日才有人签了租房合同，之前也有好几个人，看是我定了的$1675 的租金，有些人居然跟我讲要1300一个月，我不肯租给他们。10月初签的这个租客是明年要搬来这里工作的大学教授，他可能要12月15号左右才搬进来，原来我们要求他如果租，就从11月份给他开始算租金，可是，教授同学不要，一定要11月给半个月的租金，但是说让我们把租金定为$1550/月，其实也差不多，所以，我们同意了，他的合同签到日。房子C是10月1日要开始交贷款，$943.50/月(包括房产税和保险)，这个房子今年除去贷款大概只有$400块的收入啦。房子C我们用了3.6万来装修，装修后的价值也是20万-21万的样子。这个房子明年的年收益大概是15%。　　我们已经在重做贷款，按照ARV(After repair value)的价值贷款，我们找到的贷款公司可以最多贷出80%，我们俩个房子，降去每个房子重做贷款所要交的五千多美金的手续费，今年12月份一个可以拿出5.5万美金，这样子，我们又可以为我们明年的投资多积累一些钱啦。　　今年我的目标只是$6000一年的被动收入，我们实际上有$.15-$=$8546.15,所以我才说我们“超标”了嘛，把目标定小一些，一定可以实现的。加油！　　一步一步向高枕无忧的目标前进！　　
　　没有看的帖子也有广告，无论如何，谢谢！　　插入一下我们第一个房子——房子A的装修过程及变化。　　装修前的房子：　　外观其实看起来也还好。　　　　食厅　　　　厨房　　
　　@Snowie3C
10:57:09　　没有看的帖子也有广告，无论如何，谢谢！　　插入一下我们第一个房子——房子A的装修过程及变化。　　装修前的房子：　　食厅　　　　外观其实看起来也还好。　　　　厨房　　　　-----------------------------　　不知道为什么，上面的顺序有一个不对，另外，为什么图片是倒着的？
　　先放上面几个对应图片装修好的对比好了。　　房子外墙做了Power wash,有些地方需要修补的，也修补了。　　　　装修后的食厅，没有怎么动，只是刷新的墙壁+换了灯，另外通往后院的与琉璃门门框也刷了油漆。　　　　图片好难传，不知道是不是因为是相机拍的呢？
　　厨房，也是重新刷墙，加了原来没有的洗碗机，炉，冰箱（冰箱其实可以不提供给租客的，但是我没有想明白的时候，居然买了）和抽烟机（图片上还没有装上抽烟机）　　　　
　　装修前的厅　　　　　　装修后的厅，　　刷墙、换灯、清洁　　　　
　　因为银行回收房，所以，很多时候，房子里面或者外面都会被原来放弃房子的房主毁坏得很严重，我们这个，还算可以，除了厨房里的所有电器都被搬走外，主卧的地板都被拆了，还有主卧里衣物间的上面有一个大洞。　　装修前的卧室　　
　　换了灯和木地板后,看起来比较像样子了。　　租客搬了家具进去后，看更加好看了，真是人靠衣装，房子靠家具　　
　　房子原来的结构是有一间算是室外的大厨房，但是它跟房子里的厨房几乎连在一起，打开食厅的玻璃门就到了室外厨房，或者从食厅相连的洗衣房间里走过去，就到了，完全没有必要存在。于是我决定把它完全拆掉，变成一个卧室。　　　　　　所有的柜子，墙壁都拆掉，重新做，做了一个挺大的衣物间。这个房间总共差不多有500个平方尺大。　　　　
　　来欣赏两百三十万美金的豪宅，6房5浴室+2厕所，还有个大派对厅，书房、健身室、酒室等等，6392平方尺，三车库+1个高尔夫车库，很漂亮，我很喜欢，目前没有能力买，但是可以成为我努力的目标，把这个梦想定高一些，才能让自己更努力，加油！　　这座豪宅在我们这里一个叫Richland的小区里，它所在的路名也叫Richland Ave.真是名符其实。　　　　
　　豪宅的图片是卖房网站提供的，这些不是我自己拍的。　　我有公主情结的大女儿最喜欢有楼梯的房子啦，她的梦想就是我们能够买一栋像城堡并且带有可以从楼上看到下面厅里的楼梯的房子。这个梦想不知道我们能不能为她实现，但是是我们会努力的，也许不能买两百多万的，可以不那么贵的。　　这个楼梯的设计还不是太完美，之前看过有一栋80多万的上下楼设计的楼梯比这个好看。如果是80多万的房子，就比两百多万的目标容易实现一些。　　
　　应该是小客厅，我发现这栋豪宅里有好多个壁炉，在这个超级热的城市里也只能绝大多数用来当装饰了，一年开不了几次。　　　　
　　厨房厨房，我很喜欢，够大，够霸气，可以坐很多人，还可以看到房子里的很多角落，早上一边做早餐一边看着孩子吃早餐，是多么温馨的时刻。　　　　　　　　　　
　　豪宅里各种厅，不同的厅，正式饭厅、客厅、酒厅、休闲室、娱乐室、书房等等，真是太多厅啦。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　主浴室，浴室都这么豪华，在里面洗澡应该可以很放松，很享受。　　　　　　
　　其它浴室、洗手间的细节，不同风格的浴室。　　　　　　　　
　　楼主,问几个问题:　　1,你买的这几个十来万的房子都是哪年建的?　　2,你们那里的地税多少?　　3,这几处房子的HOA多少?　　4,房子容易不容易出租的关键之处在哪里? 是必须在好学区,还是离商业区近?
　　@在云一方ABC
01:01:57　　楼主,问几个问题:　　1,你买的这几个十来万的房子都是哪年建的?　　2,你们那里的地税多少?　　3,这几处房子的HOA多少?　　4,房子容易不容易出租的关键之处在哪里? 是必须在好学区,还是离商业区近?　　-----------------------------　　谢谢你的回复，终于不是广告的啦。我来回答一下你的问题：　　1,你买的这几个十来万的房子都是哪年建的? （房子A是1981年建的，房子C是1959年的，都是在比较老的区。房子A周围还有一些比较新的房子，房子C周围几乎没有什么新的房子在建。这种我们自己觉得比较适合投资啦，不过，如果人不在美国或者附近，最好不建议买，因为我们花时间和精力去重新装修也是挺长时间的。）　　2,你们那里的地税多少? （房子A今年的地税是$90.77/月，房子C是$11.59/月，房子C的高中校区比A要高一个评分，不知道这是不是原因。）　　3,这几处房子的HOA多少? （我这两上房子所在的都是比较早的区，不是最近这二十年来的新建小区，有HOA,每个小区的HOA的费用不一样，有些很便宜，有些挺高的，像我们看过的全新的小区，有些才40块一个月，但几乎什么都没有，我们在Houston买那个房子，是自己家住的，很多公共设施，包括超级大的泳池，健身房，好多好多小孩子玩的playground，一年的收费是$1250.)　　4,房子容易不容易出租的关键之处在哪里? 是必须在好学区,还是离商业区近? (我觉得学区和位置都很关键，我们的房子不是在市中心，但离学校都开车只要5-8分钟，离商业区、医院也只要10-15分钟的车程。房子是否容易出租，还跟它的大小有一定的关系，一般如果是独立屋的话，3-4房是最好的，面积在平方尺为好，因为太小的人家可能会选择便宜一些的apartment,太大了，可能电费这些太贵了，有没有车库也是一个要点，但不是必须的。）
　　谢谢楼主的回答!　　还有一些问题想问:　　这些投资房的资金是一个链,对吧,就是说你需要租金来养房子,但是,你怎么保证一定能不间断地租出去呢? 如果你的一个或者几个房子暂时租不出去,或者遇到经济不好和其他情况,房子租不出去,那要怎么负担这些房子的贷款呢?　　你是自己打理所有的租房和维修工作吧? 如果你遇到难缠的房客,拖欠你的房租,或者总是一点小事就找你来修(比如灯泡坏了之类),你怎么办的?　　冬天下雪你需要去清扫这些投资房的积雪吗? 草坪割草和浇水呢? 是你管理还是房客自己负责?
　　@在云一方ABC
03:27:41　　谢谢楼主的回答!　　还有一些问题想问:　　这些投资房的资金是一个链,对吧,就是说你需要租金来养房子,但是,你怎么保证一定能不间断地租出去呢? 如果你的一个或者几个房子暂时租不出去,或者遇到经济不好和其他情况,房子租不出去,那要怎么负担这些房子的贷款呢?　　你是自己打理所有的租房和维修工作吧? 如果你遇到难缠的房客,拖欠你的房租,或者总是一点小事就找你来修(比如灯泡坏了之类),你怎么办的?　　冬天下雪你需......　　-----------------------------　　不客气。唉呀，我不知道自己没有登陆，写了一大篇之后，结果需要登陆，可是写完的东西都没有了，好奇怪。　　关于你说的这些资金是不是一个链，我不知道是不是可以这么理解。我们目前学到的投资策略是，用尽量少的现金来购买房子和装修，然后一装修好后，就马上重做贷款，我们因为原来的资源都在Houston，如果我们还在Houston的话，我们可以很快重做贷款，例如一装修完后，就马上重做贷款，按照装修后的价值贷款75%，就可以达到以最少的现金或者零现金或者是还可能赚钱的情况下，用这个房子来帮你赚钱了。我有空把我们第一个房子重做贷款之后的收入再写一下，其实我发现我那边算错了收益率的。我们目前所在的地方，基本上贷款公司要求是要你持有房子6个月后才可以重做贷款，我们房子A是在现在这个城市重做贷款，已经所有资料都弄好了，就等到12月贷款批下来。房子C因为是8月13日才过户的，所以，达不到在这个地方我们所拥有的资源的贷款公司的要求，但是我们已经在Houston找到可以帮我们马上做贷款的Lenders,我们已经开始申请了。　　但是，你说了，我们的做法就以租养房，这个在这边的租金是完全可以实现的，国内的话，应该比较你，我们还完贷款、地税及房屋保险后，还是有剩余的。我们怎么保证能不间地租出去呢？这个问题很好，我们的Lease（租约）一般是签1年最少，租约上写着租客必须要最少提前30天告诉房东是否需要继租，如果要继续租，那么是最好的啦；如果不要，我们有30天的时间马上把租房广告发出去，而且租约规定租客必须在我们提前跟她约定有其他租客要看房子的时候，他们必须给我们方便让租客去看房子。有可能你不一定在这个月的时间把房子租出去，但是还是有很大机会的，我们这两个房子都差不多是用了不到一个月的时间租出去。也有可能会发生你说的遇到经济不好租不出去，但是你要知道，我们定的租金，是绝大多数人可以承受的，我们不会投资一些很贵的房子用来出租的，因为你要让可能承担房租的人多一些，那么，你房子租出去的机率就高很多。如果万一租不出去，那么你就要自己付贷款，这时候，你的这些房子就成为你的负债啦，但是你要避免这种情况出现，一个月最多，加上之前租客提前告诉你的30天，你有60天来找第二个租客。时间真的很多。　　我目前是自己打理所有的租房的工作，如果有需要维修，租客会给我电话，我看完之后，会打电话给相关的人来维修，但是我们绝大部分的工作已经在装修的时候做好了，因为我可不想时不时地有租客打电话告诉我这里坏了，那里又停工了，我每天都要去处理这些事情，肯定会很烦的。我们在交给租客的时候，确保所有的灯泡都已经是新的可以工作的，除了空调，水管、炉、洗碗机这些需要我们维修之外，灯泡这些都是需要租客自己换的，已经在租约上写清楚啦。　　目前我们还没有遇到很难缠的租客，我们都是只把一个房子租给一家人，不想拆开单独的房间租给单独的人，可能那种比较难管理。我们挑选租客要看他们的收入，收入是最少要税后有房租的3倍，我们还要做信用跟有没有犯罪记录调查，工作的公司调查（差不多是背景调查啦）以及他们以前的租房记录，是否曾经被以前的房东驱逐过，如果有被之前的房东驱逐过的，我们不会租给他们，如果有迟交房租的记录，我们也不会租给他们。目前还没有遇到过拖欠房租的情况，我们的Lease(租约）上规定，如果迟过5天交房租，从第6天开始，租客需要交5天的滞纳，还有在第5天的一大早，我们就给他们发驱逐通知，并且马上向法庭申请Eviction，从开始给Eviction Notice到驱逐他们出去，应该是10天，你要按照自己洲的出租法律把这些东西写在租约上。拖欠你的房租,或者总是一点小事就找你来修(比如灯泡坏了之类),你怎么办的?　　我这个地方冬天不下雪，就算是在下雪的洲，这些租独立房的，一般都是规定，租客必须打理好这些，包括清除积雪，有些洲还规定你门前的sidewalk上的积雪必须要为过路的人清理干净，以保证路过的人的安全，租客也是必须要做这些工作的。同样道理 草坪割草和浇水都是规定租客必须合理割草和浇水。
　　@在云一方ABC
01:01:57　　楼主,问几个问题:　　1,你买的这几个十来万的房子都是哪年建的?　　2,你们那里的地税多少?　　3,这几处房子的HOA多少?　　4,房子容易不容易出租的关键之处在哪里? 是必须在好学区,还是离商业区近?　　-----------------------------　　@Snowie3C
02:32:10　　谢谢你的回复，终于不是广告的啦。我来回答一下你的问题：　　1,你买的这几个十来万的房子都是哪年建的? （房子A是1981年建的，房子C是1959年的，都是在比较老的区。房子A周围还有一些比较新的房子，房子C周围几乎没有什么新的房子在建。这种我们自己觉得比较适合投资啦，不过，如果人不在美国或者附近，最好不建议买，因为我们花时间和精力去重新装修也是挺长时间的。）　　2,你们那里的地税多少? （房子A今年的地税是$......　　-----------------------------　　对不起，更正一下我们房子C的地税，是$111.59/月，居然少了一个1，相差就是100块呢。房子A的地税是$90.77/月没有错。
　　本来想写一篇今天的日记的，但是，已经太晚了，小朋友刚刚才睡觉，我自己也赶快去争取时间睡觉。明天有时间再把没有完成的日记写好，希望灵感还在。现在的记录都已经成为是月记了，时间真是不够用。　　祝孩子们好梦，祝自己也能有个好觉！晚安！　　
　　房子C装修前后的对比。　　首先，还是外观的变化。　　还是可以的，就是外面的landscaping太久没有人修理，都已经把房子给遮住了。　　　　外观，还是做了power wash,这个房子，屋顶一整个都换上新的，这一项的花费是一万美金多一点，这也是为什么我们这个房子的装修花费比房子A多了好多。把花圃也全部挖掉，种上新的花，这些过几年会长得比较大，所以，我没有种太多，空地还可以种些季节性的小花。　　
　　发帖支持下楼主，财务自由也是我的梦想，我姑且计划8－10年实现吧。房产投资是大多数海外华人都会选择的方式，我有在帝都投资两套房产的经验，但没有在海外的。说一点我的看法算抛砖引玉吧　　
　　楼主的投资之道一是以租养房，二是装修升值后二次贷款，总之都是充分利用杠杆实现投资利润最大化。算是相对激进的房产投资了。这在经济形势好，房产处于上升通道时是非常正确的投资方法，能实现资产快速增值。但反之如果房产处于下降通道，则是比较危险的。一点浅见和楼主探讨，同时希望有更多朋友一起交流、学习　　
　　楼主真的太棒了，不过楼主的位置可否透露一下？如此宜居的地儿多给介绍一下呗。
　　@SophieX-02 01:15:16　　楼主的投资之道一是以租养房，二是装修升值后二次贷款，总之都是充分利用杠杆实现投资利润最大化。算是相对激进的房产投资了。这在经济形势好，房产处于上升通道时是非常正确的投资方法，能实现资产快速增值。但反之如果房产处于下降通道，则是比较危险的。一点浅见和楼主探讨，同时希望有更多朋友一起交流、学习　　-----------------------------　　谢谢Sophie, 在帝都有两套房产的人是有钱人呐。你方便告诉一下我们你两套房产大概的价值及每月可以收到的租金是多少吗？我只是想知道在帝都的租金和房产价格的大概比率。如果不方便，就当我没有说过，也提前说声抱歉，希望你不要介意我问这个问题。　　是的，的确是利用杠杆原理啦，这个方法，我的日记中有写过，只是在这里还没有分享到而已。对于你说的在房产市场不景气房价下降的情况下，是有一定的风险，但是是在这里，应该说美国大多数地方，租金还是相对来说很可观，而且整体经济环境越不景气，失业率越高的情况下，需要租房的人却是越多，所以，我们选择的房产是有考虑这个因素的，也有把所购买的房产的租金定在大部人可以承担的范围，因此我们可能得到负担得起租金的租客数量也会多一些，我们空置率会低很多。另外一个就是我们所购买的房子，几乎都会是价格相对于周围房价要低很多的银行回收房，我们就算投入多几万块去装修，加上我们的购买价格，我们的房子与周围同等或者是类似条件的房子还是要便宜一些，那么，就算是房价下跌，对于我们来说，影响不是太大，而且我们如果一直持有下去，让它们一直出租，那么，它们可以一直让我们拥有现金收入，不会产生大问题。　　但是独立屋不是我们主要想要做的房产啦，就像我的题目一样，其实，我们最主要还是以公寓投资为主。我们这两个房产只是在短期内让我们可以把投入的金钱很快回收回来，又每个还有现金回报而已。我们可能会再买多一两个，但是我们的理想状态是在每个独立屋持有两年后把它们卖掉，积累更多多的现金去投资更大型的公寓，这样子，我们可以从中抽身出来，而不是把自己陷入零散的独立房屋出租及管理当中。　　
　　@菩提妞妞ABC
16:34:45　　楼主真的太棒了，不过楼主的位置可否透露一下？如此宜居的地儿多给介绍一下呗。　　-----------------------------　　菩提妞妞你过奖了，我们也是还在继续边实践边学习中。我们所在的洲中国人不太喜欢来的，我听很多人评价这个洲太穷了。我们在Lafayette, Louisiana,这里中国人很少，只有个不是很大的中国人开的亚洲超市，东西是从Houston来的，另外两个越南人开的亚洲超市，总之，如果你是很习惯中国食物的话，来这里可能会不习惯。但是这边的亚洲超市中国老板应该在计划扩张，他们在找更大的店面。等我有空再来介绍一下这个城市吧。我先去弄孩子啦。　　
　　@菩提妞妞ABC
16:34:45　　楼主真的太棒了，不过楼主的位置可否透露一下？如此宜居的地儿多给介绍一下呗。　　-----------------------------　　@Snowie3C
11:00:04　　菩提妞妞你过奖了，我们也是还在继续边实践边学习中。我们所在的洲中国人不太喜欢来的，我听很多人评价这个洲太穷了。我们在Lafayette, Louisiana,这里中国人很少，只有个不是很大的中国人开的亚洲超市，东西是从Houston来的，另外两个越南人开的亚洲超市，总之，如果你是很习惯中国食物的话，来这里可能会不习惯。但是这边的亚洲超市中国老板应该在计划扩张，他们在找更大的店面。等我有空再来介绍一下这个城市吧。我先去......　　-----------------------------　　呵呵，谢谢楼主的回复，我知道你那个洲，是不是新奥尔良所在的？我们去新奥尔良参加过展会，好像就是说在Louisiana，不过不知道对不对哦。
　　日星期二：已经凌晨快1点啦，小家伙还不睡觉，昨天是到凌晨4点多才睡觉，相当于前天夏令时5点多才睡觉，现在简直是日夜颠倒，可是，她从下午开始就没有怎么睡，我都不明白她怎么可以那么长时间清醒着。　　那么，趁她自己躺在玩的空间，我来上上网好好。　　房子C的新貌,看起来干净很多:　　　　　　　　　　　　
　　@菩提妞妞ABC
16:34:45　　楼主真的太棒了，不过楼主的位置可否透露一下？如此宜居的地儿多给介绍一下呗。　　-----------------------------　　@Snowie3C
11:00:04　　菩提妞妞你过奖了，我们也是还在继续边实践边学习中。我们所在的洲中国人不太喜欢来的，我听很多人评价这个洲太穷了。我们在Lafayette, Louisiana,这里中国人很少，只有个不是很大的中国人开的亚洲超市，东西是从Houston来的，另外两个越南人开的亚洲超市，总之，如果你是很习惯中国食物的话，来这里可能会不习惯。但是这边的亚洲超市中国老板应该在计划扩张，他们在找更大的店面。等我有空再来介绍一下这个城市吧。我先去......　　-----------------------------　　@菩提妞妞ABC
14:19:51　　呵呵，谢谢楼主的回复，我知道你那个洲，是不是新奥尔良所在的？我们去新奥尔良参加过展会，好像就是说在Louisiana，不过不知道对不对哦。　　-----------------------------　　是的，就是New Orleans所在的洲啦，我们离它两个小时的车程。
　　原来的食厅　　　　装修后的效果　　　　
　　原来的厨房，房子应该是几十年没有升级过，厨房台面是很便宜的formica，有些地方有掉出来了。
　　原来的厨房，房子应该是几十年没有升级过，厨房台面是很便宜的formica，有些地方有掉出来了。　　
　　换上新装，换了花岗岩台面及贴磁砖，柜子上新漆，换了洗碗机和油烟机，其它的清洁。　　　　
　　超级大的娱乐室，可以容纳很多人，装修前的样子。　　　　　　装修后的娱乐室，刷墙、换灯　　　　
　　谢谢楼主的经验分享。我实在不算什么有钱人，我的房子都很小，位置也很偏，但得益于这几年国内房产市场的发展，倒也小赚了一点。一个8年前的自住房刚出掉，挣了一百万。还有一个商住公寓3年前买的，总价107万，现在正在出租，每月租金3500。我的贷款十年还清，月供6000左右，此外还承担每年6000多的物业费和供暖费。现在市值140多万了。国内房子出租实在挣不到什么钱的，我正考虑过一两年也把它卖掉。　　
　　我听说买房贷款最多只能买四个房子,超过四个房子就不能贷款了,楼主你是怎么处理贷款问题的呢?　　另外今年十月份开始美国的买房贷款变更了,比以前难了,楼主能说说主要的变更和难点在哪里吗?
　　@SophieX-03 23:22:11　　谢谢楼主的经验分享。我实在不算什么有钱人，我的房子都很小，位置也很偏，但得益于这几年国内房产市场的发展，倒也小赚了一点。一个8年前的自住房刚出掉，挣了一百万。还有一个商住公寓3年前买的，总价107万，现在正在出租，每月租金3500。我的贷款十年还清，月供6000左右，此外还承担每年6000多的物业费和供暖费。现在市值140多万了。国内房子出租实在挣不到什么钱的，我正考虑过一两年也把它卖掉。　　-----------------------------　　那看起来房租根本没有办法养房啦。如果我们是贷款10年的话，那么，我们扣去所有的贷款、地税和保险，每个月的月租可以有更高的收入。但是是在美国，房子的升值不像国内这些大城市一样，可以短时间内一倍，几倍的增长，国内目前如果是用来转手卖掉的确是不错，但是这个利好不知道能持续多久。可惜，我以前在国内的时候没有钱购买房子。
　　@在云一方ABC
00:21:11　　我听说买房贷款最多只能买四个房子,超过四个房子就不能贷款了,楼主你是怎么处理贷款问题的呢?　　另外今年十月份开始美国的买房贷款变更了,比以前难了,楼主能说说主要的变更和难点在哪里吗?　　-----------------------------　　你好，谢谢你的回复。我不知道你在哪里听说的，不过，可能很多的房产经纪也不一定知道的，那就是在美国，如果你的工作、收入、信用分数都没有问题，还有你会debt income ratio没有问题的话，在美国，一个人的名下，最多可以有10个贷款。但是有一定的要求，就是，例如你贷款三套房子的话，那么，你帐户上的存款必须需要有足够可以最少付每套房子两个月的月供金额，如果三套房子的话，你的帐户上必须有足够付这三套房子的6个月的钱在帐上，以此类推。不知道我说得明不明，但是如果你的房子都是用来出租的话，基本上不需要担心这个，这个只是在申请一个新的贷款的时候，贷款公司或者银行会查你帐上的金额而已，在其它的时候，是没有关系的。　　另外，在你的名字上的配额用完了，你的配偶的名字下也同样有10个贷款的配额可以用啦。两个人的配额都用完了，你还要再买的话，还有一个办法，就是把这10个贷款打包，变成一个整体来贷款，然后又可以继续用这个规律来贷款啦，或者是设立LLC的形式，把这些贷款都重新做到一个公司的名下。　　总之，操作的方法很多。我相信这里应该有更专业的贷款专家，他们可以提供更专业的方式让你可以拥有更多的房子，因为我认识好多有十几套房子，上百套的也有的。他们这些都不可能是全部现金买的。
　　原来的浴室，真是很有60年代70年代的风格，我们要把这些柜子拆掉，我婆婆还觉得好可惜啊，她很喜欢这些颜色之类的，我们都很“鄙视”她的审美观，不过，她是那个年代长大的人，所以，不怪她，只是现在的人已经不会白欣赏这些颜色啦。　　　　整个浴室的颜色都重新换掉了，把浴室柜也换掉了，买了一个新的装上去。浴缸墙壁上面巾磁砖，装上了沐浴喷头，因为之前的是几十年之前的需要自己手抓的喷头。　　
　　原来的三个卧室都是地毯，我最不喜欢地毯啦，而且原来的地毯都很破旧了，好脏，我们把它换成仿木的地板。灯饰也换掉。　　　　换成后的地板，三个卧室都一样。　　
　　主卧浴室，也是颜色很有年代气息，我们把它刷新一下，把浴室柜也换了。　　　　换上新装后　　
　　这个绿色的玻璃门，真的很不漂亮。　　　　我们重新买了一个门，看起来舒服好多啦。　　
　　房子C基本上已经更新完了。接下来都不知道从哪里开始接起啦。得重新整理一下思绪好了。　　先放一些昨天去看了一些房子的相片，我自己没有拍相片，是今天找开发商的经纪拍他们的展示房，用手机拍的，光线不是太好，因为基本上都还在盖，很多是这个月底到下个月底才完工。　　全新3房+两浴室，1740平方尺，加两车库面积为2399平方尺，占地面积63x138x88x125，价格为：$21.19万，学区的分数为：小学8分，中学8分，高中7分　　　　　　　　　　　　
　　不知道这个人，为什么不顺便把房子的外观也拍个图片给我。下次我自己去再自己拍好了。　　同在一个小区，同样大小，结构也一样，但是少了一个壁炉，主卧室的地板换成地毯，其它的完全一样，价格就变成了$19.59万啦。
　　楼主在？　　想给你交流下房产投资出租
　　楼主出租房子有没想到分租，就是租给多个人，一间一家，租金不是更高，风险不是更小？　　楼主有没QQ，用QQ聊来得快
　　@苦海3
14:22:03　　楼主出租房子有没想到分租，就是租给多个人，一间一家，租金不是更高，风险不是更小？　　楼主有没QQ，用QQ聊来得快　　-----------------------------　　谢谢苦海，我们一起学习，一起交流吧。我们没有想过分租呢，我想分租可以像你说的得到更多的收益，但是我们没有想过，一个原因是，我们主要租给的人是美国人，他们不喜欢跟别人分享一个房子吧？特别是有结婚有孩子的家族，如果是单身的人，应该有些人会接受。另外一个原因是我担心麻烦，我直接一个房子租给一户人家，我不需要去应对那么多人，万一他们几个租客对彼此有意见呢？或者他们觉得他们所享受的公共区域不公平呢？第三个原因是，我租给一个单独的家族或者个人，他们自己要按照我的要求维护我的yard，还有周围的设施等等，如果我有一个四间房间的房子，租给四个人，我怎么让这四个人去合理地割草？浇水？还有其它的一些，我觉得好麻烦。　　我还是不要给QQ了吧？我怕我被封了，我今天早上有空想写点东西才发现我的帖子被禁止回复了，而且还被搬到别的地方去了，我觉得我没有违反什么规定。如果有问题在这里一起说好了。你有没有出租的房产呢？也是在美国吗？
　　前天看的另外一套房子：全新4房+两浴室，1925平方尺，加两车库面积为2513平方尺，占地面积33x112x178x120，价格为：$23.89万，学区的分数为：小学8分，中学8分，高中7分　　厨房的吧台设计没有上一个房子那么有特色，其它的都差不多。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　忘记说了，这个房产的价格卖家要1百52.5万美金。但是商业房产的投资升值空间比独立屋要大，公寓投资的商业价值升值空间也是很大的。（上面有一个地方打错了，我原想打运作费用，但是五笔每个打出来是动作，我没有看就发出去了，可是不能修改。）　　我今天了解到在我们住的附近一个也在出售的小商业中心在出租，现在的房主2010年买的时候是87万美金，现在他要出售的价格是1百85万，我们觉得要价高了一些，因为它的建筑年龄比较大一些，需要维护的费用要高很多，它的铺租一个月有1.6万多美金的收入，就是不知道它的其它运作费用是多少一个月。
　　楼主，想问一下你投资房产的收入要交税吗？如果交税的话税率是多少啊？
　　@在云一方ABC
00:21:11　　我听说买房贷款最多只能买四个房子,超过四个房子就不能贷款了,楼主你是怎么处理贷款问题的呢?　　另外今年十月份开始美国的买房贷款变更了,比以前难了,楼主能说说主要的变更和难点在哪里吗?　　-----------------------------　　对不起，我那天忘记回答你另外一个问题，“关于从今年10月分开始买房贷款变更，比以前更难了”，我这说法，我不知道你从何听说的，这个是很不专业的说法啦。关于这个变更，我上过两次培训课，一次是8月份一个房产律师专门讲了一个小时，另外一次是10月2日一个Title company（过户过程中用到的产权公司）和贷款公司联合举办的一个培训课，也一个小时，都是专门针对这个变更的，所以说，我刚刚好了解了一些，而且也在刚刚一个交易中看到过真实的变更的贷款文件。应该专业的贷款专员会更有权威的说法，我把我知道的关于这个变更说一下我知道的东西吧。　　我们来说说这个关于贷款的变更，它的缩写是TRID,是从TILA-RESPA Integrated Disclosure缩写而来的。实际上是，它只是针对贷款预批及实际批下贷款时的文件进一步更透明更公开的列表，就是把所有贷款所涉及的每一项费用的秘密都全部让贷款申请人或者贷款人完全一目了然，并且，把你最后还完贷款后+利息后的总额要让客户完全知道，例如你买的房子需要贷款15万，以某个利率分30年还完，最后加上利息等等，你付给30年付给贷款公司的总金额可能是40万，也就是说，你原来只要给15万，但是你没有这笔钱，向贷款公司借贷30年，30年间，你需要给的钱是40万，有些贷款人看这个可能心理不是很平衡啦，但是这个是事实，只不过以前的贷款文件中没有告诉你最后你所付的总金额而已。　　这个TILA-RESPA Integrated Disclosure实际上还涉及到了一个过户时的变更，就是买家和卖家各自所承担的费用等等，不再是在同一个文件里，而是分开的，我记得是这样子。下个月会有一个房子的过户，我才可以知道具体有哪些不同，我有看了一些学习用的文件，我忘记我自己放到哪里了，以后找到可以扫描一下来用。　　其实贷款手续和程序还是跟之前一样，没有什么变化啦。我觉得这个东西可以讲很多，我简单说一下，希望对你有用，而不是被误解。
　　@菩提妞妞ABC
17:06:51　　楼主，想问一下你投资房产的收入要交税吗？如果交税的话税率是多少啊？　　-----------------------------　　在美国，你每一分的收入，都要对山姆大叔上税，不会少收你一分一毫的。但是，自己投资的房产，你有很多合法的方式来减少你所要交的税。一个最直接的就是你所有的维修费用，都是从你的收入中扣除的，另外一个就是一个折旧费啦。其实，还有一些其它方法，我接下来会把我之前写的如何在美国合法避税贴出来。
　　谢谢楼主讲的这个十月份贷款变更,这样说来是帐目更清晰易读了,我之前只是听说,没有仔细了解过,谢谢楼主的解释!
　　为什么你们那里的房子都这么小呢? 4房+两浴室才1925平方尺, 你们那里的房子普遍都是这样的尺寸吗? 还是你们为了便于出租专门买这样的房间多但是房间小的房子呢?　　我这里4个卧室的房子肯定都在尺,很少看到小于2500的.　　你们买的房子land大吗? 是不是买land很大的房子出租就不划算了?
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