国家对房屋建筑工程质量保修有哪些规定？
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提示： 答：(1)房屋建筑工程质量保修的相关规定。 1)《建设工程质量管理条例》。 2)《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）。 3)《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）。 (2)质量保修的主体及程序。 1)房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。 2)房屋建筑工程质量保修，是指对
&&& 答：(1)房屋建筑工程质量保修的相关规定。
&&& 1)《建设工程质量管理条例》。
&&& 2)《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）。
&&& 3)《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）。
&&& (2)质量保修的主体及程序。
&&& 1)房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。
&&& 2)房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。依据建设部88号令第三十三条规定，&保修期从交付之日起计算&。
&&& 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。
&&& (3)保修期限。依据建设部80号令第六条的规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
&&& 1)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
&&& 2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。
&&& 3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。
&&& 4)电气管线、给排水管道、设备安装为2年。
&&& 5)装修工程为2年。
（责任编辑: 佚名 ）
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房屋建筑工程质量保修书中的内容一般包括（)。 A．工程概况、房屋使用管理要求 B．保修范围和内容 C
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房屋建筑工程质量保修书中的内容一般包括（)。 A．工程概况、房屋使用管理要求 B．保修范围和内容 C．超过合理使用年限继续使用的条件 D．保修期限和责任 E．保修单位名称、详细地址此题为多项选择题。请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
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1根据《民事诉讼法》，下列案件纠纷适用专属管辖的有(&&)。A．货物运输B．人员伤害C．房屋权属D．土地使用权出让E．建设工程施工合同2当事人在仲裁协议中约定了两个仲裁机构，关于该仲裁协议效力的说法，正确的有(&&)。A．该仲裁协议当然无效B．当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，该仲裁协议无效C．一方当事人可任意选择其中一个仲裁机构仲裁D．一方当事人应按排列顺序确定仲裁机构E．当事人共同选定其中一个仲裁机构的，该仲裁协议有效
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验证码提交中……建设工程质量保修制度，是指建设工程竣工经验收后，在规定的保修期限内，因勘察、设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应当由施工承包单位负责维修、返工或更换，由责任单位负责赔偿损失的法律制度。建设工程质量保修制度对于促进建设各方加强质量管理，保护用户及消费者的合法权益可起到重要的保障作用。
一、建设工程质量保修书的提交时间/建设工程质量保修制度
《建设工程质量管理条例》规定，建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
建设工程质量保修的承诺，应当由承包单位以建设工程质量保修书这一书面形式来体现。建设工程质量保修书是一项保修含同，是承包合同所约定双方权利义务的延续，也是施工单位对竣工验收的建设工程承担保修责任的法律文本。人们在日常生活中购买几十元、数百元的商品，生产供应厂商往往都须出具质赶保修书，而建设工程造价动辄几十万元、数百万元、数亿元甚至更多，如果没有保修的书面约定，那么对投资人和用户是不公平的，也不符合权利义务对等的市场经济准则。
建设工程承包单位应当嫩法在向建设单位提交工程竣工验收报告资料时，向建设单位出具工程质量保修书。工程质量保修书包括如下主要内容;1，质量保修范围《建筑法》规定，建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安姨工程，供热、供拎系统工程等项目。当然，不同类型的建设工程，其保修范围有所不同。2，质量保修期限&《建筑法》规定，保修的期限应当接照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。据此，国务院在《建设工程质量管理条例》中作了明确规定。3，承诺质量保修责任。主要是施工单位向建设单位承诺保修范围、保修期限和有关具体实施保修的措施，如保修的方法、人员及联络办法，保修答复和处理时限，不履行保修责任的罚则等。
需要注意的是，施工单位在建设工程质量保修书中，应当对建设单位合理使用建设工程有所提示。如果是因建设单位或用户使用不当或擅自改动结构、设备位置以及不当装修等造成质量问题的，施一睁位不承担保修责任;由此而造成的质量受损或其他用户损失，应当由责任人承担相应的责任。
二、建设工程质量的最低保修期限/建设工程质量保修制度
《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(4)电气管线、给排水管道，设备安装和被修工程，为2年。其他项日的保修期限由发包方与承包方约定。
(一)地基基础工程和主体结构的保修期
基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的质量直接关系到基础设施工程和房屋建筑的整体安全可靠，必须在该工程的合理使用年限内予以保修，即实行终身负责制。可以说，工程合理使用年限就是该工程勘察、设计、施工等单位的质量责任年限。
(二)屋面防水工程、供热与供冷系统等的最低保修期
在《建设工程质量管理条制》中，对屋面防水工程，供热与供冷系统、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程等的最低保修期限分别作出了规定。如果建设单位与施工单位经平等协商另行签订保修合同的，其保修期限可以高于法定的最低保修期限，但不能低于最低保修期限，否则视作无效。
建设工程保修期的起始日是竣工验收合格之日。按照《建设工程质量管理条例》的规定，"建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。"对于重新组织竣工验收的工程，其保修期为各方都认可的重新组织竣工验收的日期。
(三)建设工程超过合理使用年限后需要继续使用的规定
《建设工程质量管理条例》规定，建设工程存超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加同、维修等措施，重新界定使用胡。
各类工程根据其重要程度、结构类型、质量要求和使用性能等所确定的使用年限尾不的。确定建设工程的合理使用年限，并不意昧着超过合理使用年限后，建设工程就一定要报废、拆除。该建设工：程经过具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，提出技术加固措施，在设计文件中重新界定使用期，并经有相应资质等级的施工单位进行加固、维修和补强，达到能继续使用条件的可以继续使用。否则，如果违法继续使用的，所产生的后果由产权所有人负贵。
《建设工程质量管理条例》规定，建设工程公保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
三、保修义务责任落实与损失赔偿责任承担/建设工程质量保修制度
《最高人民法院关于审理建设施工合同适用法律问题的解释》规定，因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物损毁或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。
建设工程保修的质地问题是指在保修范围和保修期限内的质量问题。对于保修义务的承担和维修的经济责任承担应当按下述原则处理：
1.施工单位未按照同家有戈标准规范和设计要求施工所造成的质量缺陷，由施工单位负责返修并承担经济责任。
2.由于设计问题造成的质量缺陷，先由施工单位负责维修，其经济责任按有关规定通过建设单位向设计单位索赔。
3.因建筑材料、构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，先由施工单位负责维修，其经济责任属于施工单位采购的或经其验收同意的，由施工单位承担经济责任;属于建设单位采购的，由建没单位承担经济责任。
4.因建设单位(含监理单位)错误管理而造成的质量缺陷，先由施工单位负责维修，其经济责任由建设单位承担;如属监理单位责任，则由建设单位向监理单位索赔。
5.因使用单位使用不当造成的损坏问题，先由施工单位负责维修，其经济责任由使用单位自行负责。
6.因地震，台风，洪水等自然灾害或其他不可抗拒原因造成的损坏问题。先由施工单位负责维修，建设参与各方再根据国家具体政策分担经济责任。
四、建设工程质量保证金/建设工程质量保修制度
2005年，建设部、财政部《建设工程质量保证金管理暂行办法》规定，建设工程质量保证金(保修金)(以下简称保证金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。(一)缺陷责任期的确定
所谓缺陷，是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。缺陷责任期一般为6个月、l2个月或24个月，具体可由发承包双方在合同中约定。
缺陷责任期从工程通过竣(交)工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣(交)工验收的，缺陷责任期从实际通过竣(交)工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法接规定期限进行竣(交)工验收的，在承包人提交竣(交)工验收报告90天后，工程自动进人缺赔责任期。(二)预留保证金的比例
全部或者部分使用政府投资的建设项目，接工程价款结算总额5%左右的比例预留保证金。社会投资项目采用预留保证金方式的，预留保证金的比例可参照执行。
缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定扣腺保证金，并由承包人承担违约责任。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的一般损失赔偿责任。由他人原因造成的缺陷，发包人负责组织维修，承包人不承担费用，且发包人不得从保证金中扣除费用。(三)质量保证金的返还
缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的贵任，到期后。承包人向发包人申请返还保证金。
发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于14日内会同承包人按照合同约定的内进行核实，如无异议，发包人应当在核实后14日内将保证金返还给承包人，逾期支付的，从逾期之日起，按照同期银行贷款利率计付利息，并承担违约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后l4日内不予答复，经催告后14日内仍不予答复，视同认可承包人的返还保证金申请。
发包人和承包人对保证金预留、返还以及工程维修质量、赞用有争议，按承包合同约
定的争议和纠纷解决程序处理。
建设工程质量保修违法行为应承担的主要法律责任如下：
《建筑法》规定，建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务的责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。
《建设工程质量管理条例》规定，施工单位不履行保修义务或者拖延履行像修义务的责令改正，处l0万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。
《建设工程质量保证金管理暂行办法》规定，缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定扣除保证金，并由承包人承担违约责任。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的一般损失赔偿责任。
《建筑业企业资质管理规定》规定，建筑业企业申请晋升资质等级或者主项资质以外的资质，在申请之日前1年内有未履行保修义务，造成严重后果的情形的，建设行政主管部门不予批准。
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贡献光荣榜工程质量保修期规定 【范文十篇】
工程质量保修期规定
范文一：建筑工程质量最低保修期限相关规定
《建筑工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条，《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1 工程质量监督部门核验的质量等级；
2 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：
屋面防水3年；
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
门窗翘裂、五金件损坏1年；
管道堵塞2个月；
供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
卫生洁具1年；
灯具、电器开关6个月；
其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
《商品房预售管理办法》第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
根据我国《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照《合同法》第六十一条的规定质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行。《房屋建筑工程质量保修办法》第四条规定：“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。”第七条规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文
件规定的该工程的合理使用年限；
（二）房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房
间和外墙面的渗漏，为５年；
（三）供热和供冷系统，为２个采暖期、供冷期；
（四）电气管道、给排水管道、设备安装为２年；
（五）装修工程为２年。其他项目的保修期由建
设单位和施工单位约定。”第八条规定：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”
范文三：建筑工程质量最低保修期限相关规定
《建筑工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条，《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1 工程质量监督部门核验的质量等级；
2 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：
屋面防水3年；
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
门窗翘裂、五金件损坏1年；
管道堵塞2个月；
供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
卫生洁具1年；
灯具、电器开关6个月；
其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
《商品房预售管理办法》第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
范文四：｛　 轧金　 Ｉ ； ? ｊ ◆ 法律 经纬　
２ １ ?１ （ ） ０　 ｌ ２上 　
关于《 质量管理条 工程保修规定的 例》 博弈分析 　
摘 要 从 施 工企 业 、 单位 以及 用 户三 方 利益 主体 角度 进 行博 弈分析 ， 别论 述 了《 建设 分 建设 工程质 量 管理 条例》 中关于 工　
工程质 量 工程 保修 保 修保 险　
程质量保修规定对其三方的影响。并提 出了有关修改最低保修年限、 增加保修保险规定的相 关建议。 　
作 者 简介 ： 李欣 桐 ， 北京 交通 大学 经济 管理 学院 。 　
中图分类号： ２ ． Ｄ９ ０ 　 ４
文献标识码： Ａ　
文章编号：０９０ ９（０ １１?６－２ １０ － ２２ １）２０６０　 ５
工程在 保修 期 内能得到保 修 ， 建设单位 要求从 应付 给施工 单位工　 满后 的 ２ ０天 内 ， 将剩 余保修 金和 按 协议条 款约 定利 率计 算的 利　
我 国现行 的 法律法 规 中 ， 《 从 建筑法 》 《 到 建设 工程 质 量管 理　 程款 中扣 留合 同价 款 的 ５ ％作 为工程 质量 保修 金 ， 质量保 修 期　 在 条例》 到 《 屋建 筑工 程质 量保修 办法 》 都对 工 程质 量 保修 制　 再 房 ， 关者 的博弈 分析 能够 理清各 方在工 程质量 保修 当中的利 益划 分 ， 　 从而 找 到 问题 所 在 ， 而得 出一 些改进 建 议 。 进 　
二 、 关法律 规定　 相
不足 部 分 由施 工单 位交 付 。 于工程 保修 期　 由 度 有相关 规 定， 但工 程 实践 中有 时难 以 良好 地实 现 ， 于 利益 相　 息 一起 返 还承 包 人 ， 基
短 ， 述做 法 是可行 和有 效 的， 上 也是 业主 和承包 人都 能接 受 的。 　
１９ ９９年 １ ， ２月 国家 建设 部 、 国家工 商行政 管 理局联合 制 定的 《 建　
设工 程施 工 合 同 （ 范文 本） Ｇ ?９９００ （ 示 》 Ｆ １９－２ １ 以下 简称 《 范文　 示
为 强化建 设工程 质量 管理 ， 进承包 人牢 固树立 长 期 的质 量　 本》 之 附件 ３ 《 程质 量保修 书》 规定 ： 促 ） （工 ） 工程 质量保 修金 一股 不　
和 安全 意识 ， 确保 工程质 量 的稳 步提 高， ９７年 ｌ 月 １日颁 布　 超过 施工 合 同价款 的 ３ ， １９ １ ％ 发包 人在 质量 保修 期满 后 １ ４天 内， 将　 的《 建筑 法 》 规定 ： 建设 工程 实质量 保修 制度 。保 修 范 围包括 地　 剩 余保 修金 和利 息返 还承包 人 。 “ 　 基基 础工 程 、 体结 构工程 和其他 土建工 程 ， 主 以及 电气 管线 、 排　 给 水 管线 的安 装工程 ， 热 与供冷 系统 工程 等项 目。 修期 限应 当 供 保 　
权 益的 原则 确定 。　 ”
对 由此 产生 的 问
题 分 析如 下 ： 　 首 先 ， 工方所 处 的弱 势地位 ， 施 导致 其发 展缓慢 。现 在施 工　 合 同价 款作 为保 修金 ， 则旌 工企 业 的收益 将所剩 无 几 。 　 另外， 按照 《 条例》 的规 定 ， 对基 础工程 、 主体 工程 、 防水 工程 、 　
按 照保证 建筑 物合 理使用 寿命年 限 内正常使用 ， 护使 用者合 法　 单 位的利润 率是 按照工程 直接 费的 ４ 维 ％来 记取 ， 竣工后 再 留存 ５ ％　
与 《 筑 法》 建 相配 套的 《 设工程 质 量管理 条例 》（ 建 以下 简称　
《 条例》 于 ２０ ） ００年 １月 ｌ ０日由国务 院第 ２ ５次常务 会议 通 过 并　 采 暖制冷 工程 和 电气 管线 、 设备 安装和装 修工程 等 的保修 期分别　 发 布 。 条例 》 ４ 条 规 定 了建设工 程在 正 常使用 条 件下 的最 低　 按 年 限划定 ， 的规 定 ５ ， 的规 定 ２ 。 此规 定 ， 《 第 ０ 有 年 有 年 据 在保修 金　 保 修期 限 ： 础 设施 工 程 、 屋建筑 的地 基基 础工 程 和主 体 结构　 返 还时 ， 基 房 也应 按照 不 同类 型 工程 的保 修期 ， 一返 还 。这样 便 易 逐 　 工 程为 设计 文件 规 定的 该工程 的合 理使 用年 限 ； 屋面 防 水工 程 、 　
造 成保 修金 返 还期 限上 的模 糊不 清 ，导致 施工 企业 资金周 转 困 　 再 者 ， 筑工 程质 量保 修金 被长 期 留置 在业 主手 中， 建 既严 重　
有 防水 要求 的卫生 间 、 间和外 墙面 的防渗 漏 ， ５ ； 热 与供　 难 。 房 为 年 供 　 冷 系统 ， ２ 为 个采 暖期 、 冷期 ； 供 电气管线 、 给排 水 管道 、 备安装　 设
和 装修 工程 ， ２年 。 他项 目的保 修 期 限由发 包方 与承 包 方约　 影 响承 包人 生产经 营活动 的资金 周转 ， 为 其 而且承 包人还 要承 受因 为 　
定 。建设 工程 的保 修期 ， 自竣工验 收合 格之 日起 计 算 。 设工 程　 业 主经 营 不善甚 至 破产 而收 不 回保修 金 的风 险。在 建筑 业过 度　 建 在 保修 范围和 保修 期限 内发生质 量 问题 的 ， 工单 位应 当履 行保　 竞 争 ， 均 利润 已经 很低 的今天 ， 同价款 的 ３ 已占到承 包人　 施 平 合 ％
修 义务 ， 造 成的损 失承 担赔 偿责 任 。 并对 　
三 、 弈各方 分析　 博
（ ） 工 企 业　 一 施
利 润的 相当部 分 ， 包人在 工程完 工后所 获实 际利润 很少 甚至无　 承 利 润 ， 利 于建 筑企业 及整 个建 筑业 的发 展 。 不 　
２小 结　 ．
１ 本及 保修 金　 ． 成
由此可 见 ， 工企 业偏 向于 缩短 保修 期 ， 施 并使 己方 的保证 金　 能够尽 早 、 按时 回收 以保证 企业 的 资金周 转和运 作 。 　
工程 施工 项 目的成
本 控制 贯穿于整 个项 目过 程 ， 从投 标 开始　 到 工程 保修 期 结束 ，每 一个 环节 都 需要 实施 科学 严 格 的成本 控　
（ ） 设单 位　 二 建 １ 修 期 内质量 问题 的举 证　 ． 保 工 程在 保修期 内 出现 质量 问题 ， 情况 下 由各 方 当事 人一　 一般
制 。在 近几 十年 中 ， 国建 筑企业 蓬 勃发展 ， 设市 场 的竞 争 日 我 建 　
趋激 烈 ， 各地 普遍推 行在 招标 中实行拦 标 价和 偏低 价 中标 ， 程　 工
造 价 的价格 优势 已成 为施 丁企 业争 夺市 场 、 取工 程份 额 、 获 拓展　 起 ， 同分析 查 明原因 ， 若协商 不成 ， 共 但 由谁对 质量事 故原 因承担　 生 存空 间 的决 定性 因素　 一 方面 ，施 工 企业 的盈 利 空 间越来 越　 举 证责 任就 成 了一个 问题 。 的意 见 认为 ， 该 由施工 企业承 担　 有 应
小； 另一 方面 ， 工程质 量 、 安全 、 环境 保护 、 明施工 等要 求 的不 断　 举 证 责任 。 由是 ：条例 》 文 理 《 中第 ４ 条规 定 ： 设工 程在 保修 范 围　 １ 建
提 高 ， 导致 施工 费用 的增 加 ， 又 使施 工 企业 工程 项 目成本 控 制面　 临着 愈 来愈 严峻 的挑 战　 在 项 目完成 后 的成本 控制 阶段 ， 强对 保质 期 、 加 傈修 费 用 的　
内和保 修 期期 限 内发 生质量 问题 的 ，施 工企业 应 当履行 保 修义　 务， 并对 造成 的损 失承 担赔 偿责 任 。还有 不 同的意见 认 为 ， 该　 应
由建设单位承担举证责任。理由为： 建设部建￣［０４ １ 号 《 ２０ ｊ８ 关　
管 理成 为 一个重 点 。在 ２０ ０ Ｏ年 以前 的 工程 实践 中 ， 为确 保 建 设　 于 加强 住宅工 程质 量管理 的若干 意见》 规定 ：保修期 内发 生住宅　 “
｛ 占 金　 Ｉ 轴 ｝ Ｉ
２１ ０　 ｌ? ｌ （ ） ２上 ＼ — — 　
◆法律 经纬　
工 程质 量 投诉 的 ， 由开发 企业 负 责查 明责 任 ， 并组 织有 关 责任 方　 等 。第 ４ 条规 定 ， ” ０ 建设 工程 的保修 期， 自竣 工验收 合格之 日起计　
解 决质 量 问题 。暂 时无 法落 实 责任 的 ， 开发 企业 也应 先行 解决 ， 　 待 质量 问题 的 原 因查 明后 由责任 方 承担 相关 费 用”　 。
但 是 ， 品 房竣 工验 收合格 后可 能马 上售 出 ， 可能过一 段　 商 也
笔 者认 为 ， 上述 两 种 意见均 是 片面 的 ， 举证 责 任 只发 生在　 时 间后 才售 出， 若 这样 一来 从商 品房竣工 验收合格 至商 品房交付 使　 单 方面 ， 则容 易造 成 为维护 己方 利 益而 得 出虚 假 、 诚 信 的举证　 用 之 间有一 个无 法 确定 的期 间 。 不 显然 ， 如果对 商 品房质量 保修 期　 结果 。
当工 程在 保修 期 内 出现 了质量 问题 ， 且还 没 有 第三 方做　 的起 算 点适用 于建筑 工程质 量保 修期 的起 算 点， 并 显然不 利于维护　
举 证 工作 时 ， 先 为保 障用 户的 合法 权 益 ， 工单 位 应及 时对 质　 用户 的合 法权 益 。 首 施 　
量 问题 进 行解 决， 与此 同时， 另其 对质 量 问题进 行评 估 ， 分析 质量　 问题 原 因， 一方 面 因为施 工 企业对 整 个 工程 的状 况 比较 了解 ， 另　
开 发商应 一 方面 与旌工 企 业签 订保修 协议 ， 另一方 面 ， 也应　
与用 户 签订 房屋 质 量保 修协 议 。对 于 未超 出与施 工 企业签 订协　
方 面也 能 为切 实 维护施 工 方 的利 益提 供途 径 。在 建 设 单位 方　 议 的保修 期 的质量 问题 ， 由施 工企业 负 责 ； 对于 超 出与施工 企业　
面 ， 该 同时进 行责 任举 证 ， 双方 举 证后 发现 问题不 是 施工 企　 签订 协议 的保修 期 的， 应 若 但未超 出与用 户签 订协议 的保修期 的质量　
业的责任， 则应当由建设单位承担维修费用。此外， 若质量问题　 问题， 由建设单位承担责任； 应 而对于超出两者保修期的质量问 　 是 由勘 察 单位 、 设计 单位或 者其 他 方 原 因造 成 的 ， 由建 设单位　 题 ， 由用 户承 担 。 再 则 　
负 责 向责任 方追 偿 。 　
２ 低 保修 期 的弊端　 ． 最 ２保修 保 障　 ． 工 程质 量 出现 问题之 后 ， 设单位 和施工 企业 必将对 责任来　 建
建 设工程 使用 年 限长 、 价高 、 量 问题 的潜 伏期 也 比较长 ， 源 做 出一个 举 证判 断， 造 质 　 在此 期 间， 如何在 两方 相争 的过程 中保 障　
发 生质量 问题 时给人 民 生命财 产造 成 的损 失 比较 大 。 《 条例》的　 用 户 的切实 利益 成 为一个 重要 问题 。 者 认为， 免双方 在质量　 笔 避 制 定相 当程度 上强化 了承 包人 的质 量意 识 ， 护 了业主 的合 法权　 保 益 。但 是 ， 保修 期偏 短 ， 主 的权益 难 以得 到长 期 、 效 的保 障 ， 业 有 　
问题责任 上 的相互 推诿 ， 实 、 真 明确地做 出责任 判断 固然重要 ， 但　
是要 把用 户 ， 即工程使 用方 的利益 放在首 位 ， 障 了用户 的利益 ， 保 　
３小结　 ．
而 且 容易 诱发承 包人 忽视建 设工 程寿 命周 期 的质量 与 费用 ， 生　 也就 同 时保 障 了建设方 和施 工 方的信 誉 。 产 　 短期 行 为 。变 相助 长 承包 人偷 工减 料 、 粗制 滥造　 等不 良习惯 ， 为　 建 设 工程 质量 带来 隐 患 。 条例 》 《 中规 定 的保 修 时 旬， 自竣工 验　 是 由此 可见 ， 用户更 偏 向于 己方所 能受 益的保 修期 以及 所用工
收合 格之 日起 计算 ， 并且 其 明确规 定 的 是最低 保 修 期 ， 多企 业　 程 的保修 保 障 问题 。 许 　 在 签 订保 修合 同时 ， 不论 工程 类 型及 其他 特 殊情 况 ， 按 条例 中　 均 规 定 的最 低保 修期 算 ， 样一 来 ， 如 临 时性 建筑 的 ５年 设计 年　 这 例 限 、 通房 屋和 构 筑物 的 ５ 普 ０年 设计 年 限等 不 能按 照统 一 标准 设　 四 、 于《 关 条例》 的相关 修改 建议　
（ ） 设 工程最 低保修 期 限 的修 改　 一 对建
《 条例 》 中规 定 ： 基础 设施 工程 、 屋建 筑 的地基基 础工 程和　 房
定 保修 年 限 。 些 施工 企业 就低 不 就高 ， 致不 能有 效 地保 证工　 主 体 结构 工程 的最 低保 修 期 为设计 文件 规 定的该工 程 的合理 使　 有 导
程 质量 保 修的进 行 。 　
３保修 金 的保障 及 风险　 ．
用 年 限 。此处 ， 合理保 修年 限是 多 少年 ， 一个 重要 问题 。保 修　 是 期 的长 短 ， 于法 律 的制定 来说 ， 对 关系 到保 修制度 能够 在整个 保　
虽然 法律 有规定 ， 在竣 工后 建设 单位 可 收取 ５ ３ ） ％（％ 的保修　 修 期 内实现 ， 对于 施工 企业 ， 关系 到制度 保 障成本 的高低 。而 合　 金 ， 工程 质 量一 旦 出现 问题 ， 工 程竣 工 后 的几十 年 至上 百 年　 理 保修 年 限的 不确 定性 ， 能解 决 以上 两个 问题 。因此 ， 文提　 但 在 不 本 的质 量保 修期 内 ， 承包 商很难 讲 是否存 在 ， 原 一旦 承包 人破 产 ， 业　 主 的保修 权益 无 法得 到保 障 。 工程 出现 较 严重 的 质量 问题 时 ， 当 　 出第一 个 建议 ： 础设 施工 程 、 基 房屋 建筑 的地 基基础 工 程和主 体　 结 构工程 的最 低保修 期应 予 以缩 短 ， 结合统计 分析 结果来制 定　 要
合 同价 款 的 ３ ％保修 金 又远 远 不 能满 足 工程 保 修 的 需要 。建 设　
单位 因此要 承 受 因为承 包人 经 营不 善 甚至 破产 倒 闭 或无 能力保　 修 的风险 ， 如何保 证 建设单位 的权益 在整个 保 修期 内都 能得 到保　
个 比较 合适 的保修 期 ， 提高 法律 的可 实施性 及企 业的经 济性 。 　
（ ） 入对保 修 保险 制度 的规 定　 二 加
《 条例》 ４ 条 中规定 ： 设工 程在 保修 范 围和 保修 期 限内 第 １ 建 　 发 生质量 问题 的， 施工 单位 应当 履行保 修义 务 ， 并对 造成 的损 失　
承 担赔 偿责 任 。 此处 的规 定提 出 了质量 问题责 任 的承担者 问题 ， 　
障 ， 为建设 单位 关心 也 是必 须解 决 的一 个非 常重 要 的 问题 。 成 　
４小结　 ．
由此 可见 ， 设单位 偏 向于 更加 合 理设 置保 修 期 ， 建 能够 更
好　 但 并没 有对 保修 保险 制度 的规 定， 而在 上文 的分 析 中， 可 以看　 也
落 实 质量 问题 的 责任 ， 并在 需要 保 修金 时拥 有 切 实保 障 。 　
（ ） 户　 三 用
到， 出现质 量 问题 时 ， 也存 在举 证不清 等 问题 。加入 第三方 的鉴　 定及 保 障 ， 方面 可 以使 出现 问题 时更 为合 理地确 定责 任人 ， 　 一 另
１ 修期起 算 点　 ． 保
按照 我国法 律规 定， 工程 通过 竣 工验 收并满 足法 律规 定 以及　
方面， 也可 以避 免保 修金 放在 建设 方 的不公平 问题 。 　
参考文献： 　
合 同约定 的条 件 即可 交付 。 建 筑法 》 ６ 条 规定 ： 交付 竣 工验　 《 第 １ “
收的工 程 ， 必须符 合 规定 的建 筑工 程质 量 标准 ， 完整 的 工程 技　 有
［】 １张英． 施工企业如何进行项 目成本管理． 中国集体经济．０９２） ２０（１． 　 【】 ２于文华． 建筑工程质量保修金管理亟待规范． 工程质量 Ａ版 ．００ １） ２１ （０ ． 　 ［】 ３朱立冬． ３ 工程质量保修制度及实现研究． 武汉理工大学学报 （ 信息与管理工程版 ） ． 　
２０ （） ０３５ ． 　
术 经济 资料 和经签 署 的工程保 修 书 ， 具备 国家 规定 的其 他竣 工　 并 条 件 。《 ” 条例》 ３ 第 ９条规 定：建 设工 程承 包 单位 在 向建设 单位 提　 “
交 工程 竣 工验 收报 告 时， 当 向建 设单位 出具质 量 保修 书 。 量　 应 质
【１ ４崔明立． 保修期内质量问题的举证之惑． 施工企业管理．００８ ． ２１（） 　 【】 ５陈建晖， 罗立 军． 浅析商品房的质量保证期和 质量保修期 ． 井冈山学院学报 （ 社会科　
学版 ）２ ０ （ ） ．０ ８ ２ ． 　
保 修 书中应 当 明确 建 设工 程 的保 修范 围、保 修 期 限和 保修 责任 　
范文五：工程完工清场和质保期内保修工作的规定
为确保工程完工后得到保修，特制订本规定，凡属参与东风阳光
城建设的各施工单位都必须遵守本规定。
1．各施工单位在所承建的工程交工验收后一个月必须及时清理
施工现场，按开工前业主提交的场地平面范围和标高交业主验收。验
收不合格的剩余工程量，三天内处理完毕。逾期不能完成的，业主自
行组织清理，按实际清理工程量的百分之110％计价后从施工单位尾
款中扣除。
2．工程完工后必须按分户移交方法检验办理交接检验，房屋交
接前成品保护由施工单位负责，分户交接签证后成品保护由业主负
3．房屋交付后，业主在使用过程中质量问题按施工合同约定的
范围和时效执行，为保证维修的及时性，现就质量问题急缓÷大小做
出下述规定：
（1）各施工单位的施工人员离场前必须留有维修电话，工程质
量问题在价款100元以内的保修，36小时内施工单位必须有维修人
员到场处理。若电话联系不上，或超过36小时无人到场，业主可自
行组织修缮，修缮后按用户实际工程签证的110％计算费用，施工单
位必须无条件从质保金中支付。
（2）工程质量问题价款超过100元的保修，施工单位48小时内
必须有工作人员到场协商处理，若电话联系不上或逾期无人到场协商
的，业主自行提出返修方案及工程价款，及时组织返修并书面告知施
工单位直接从质保金中扣除。
（3）凡属业主自行组织修缮的质保期内的工程质量问题，必须
登记签证、手续齐全，每半年以书面形式告知施工单位，施工单位存
在异议可根据本规定和相关合同法规协调解决或由武汉经济开发区
人民法院仲裁。
4．本规定自施工单位进场发放登记签证有效，不另行组织双方
范文六：工程完工清场和质保期内保修工作的规定
为确保工程完工后得到保修，特制订本规定，凡属参与东风阳光
城建设的各施工单位都必须遵守本规定。
1．各施工单位在所承建的工程交工验收后一个月必须及时清理
施工现场，按开工前业主提交的场地平面范围和标高交业主验收。验
收不合格的剩余工程量，三天内处理完毕。逾期不能完成的，业主自
行组织清理，按实际清理工程量的百分之110％计价后从施工单位尾
款中扣除。
2．工程完工后必须按分户移交方法检验办理交接检验，房屋交
接前成品保护由施工单位负责，分户交接签证后成品保护由业主负
3．房屋交付后，业主在使用过程中质量问题按施工合同约定的
范围和时效执行，为保证维修的及时性，现就质量问题急缓÷大小做
出下述规定：
（1）各施工单位的施工人员离场前必须留有维修电话，工程质
量问题在价款100元以内的保修，36小时内施工单位必须有维修人
员到场处理。若电话联系不上，或超过36小时无人到场，业主可自
行组织修缮，修缮后按用户实际工程签证的110％计算费用，施工单
位必须无条件从质保金中支付。
（2）工程质量问题价款超过100元的保修，施工单位48小时内
必须有工作人员到场协商处理，若电话联系不上或逾期无人到场协商
的，业主自行提出返修方案及工程价款，及时组织返修并书面告知施
工单位直接从质保金中扣除。
（3）凡属业主自行组织修缮的质保期内的工程质量问题，必须
登记签证、手续齐全，每半年以书面形式告知施工单位，施工单位存
在异议可根据本规定和相关合同法规协调解决或由武汉经济开发区
人民法院仲裁。
4．本规定自施工单位进场发放登记签证有效，不另行组织双方
范文七：[摘 要]我国现行法律、法规对工程保修责任、保修期和保修金都作了较为详尽的规定，但对保修金返还期的规定却不尽明了，导致审判实践中存在不同观点和不同判决。文章通过对保修金返还期界定问题的研究，阐述了我国保修金返还期存在的问题，并提出了完善意见。　　[关键词]保修金；保修期；保修金返还期；界定　　工程质量保修金（以下简称“保修金”）是指业主与施工单位在施工合同中约定，在工程竣工验收并交付使用后，从应付的工程款中预留一定的金额，用以维修工程在保修期限内和保修范围内出现的质量缺陷的资金。[1]保修金返还期，顾名思义就是指业主扣留的保修金返还给施工单位的具体期限。目前，我国的保修金制度并不完善，与保修金相关的诉讼并不鲜见，关于保修金返还期的争议也不在少数。但因我国法律、法规对保修金返还期的规定不够明确，导致审判实践中存在不同观点和不同判决。　　一、典型案例　　日，原告A大学与被告B建筑公司签订《建设工程施工合同》，约定：A大学将拆迁安置房交由B建筑公司承建；工程款在扣除2%的保修金并办妥竣工验收手续交付后7天内付清；合同没有明确约定保修金返还期。2004年4月，讼争工程通过竣工验收。2005年底，B建筑公司以A大学拖欠工程款为由诉至某市中级法院。经审理，某市中级法院认为，地基基础和主体结构工程的保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限，A大学可以在应付工程款中预留工程总造价2%的保修金。判决后，B建筑公司认为A大学拖欠工程款达2年之久，不应长期留置2%的保修金。遂以此为由，向某省高级法院提起上诉。某省高级法院经审理后，支持了B建筑公司的上诉请求，判决A大学立即支付B建筑公司2%保修金。　　二、保修金返还期的观点争鸣　　（一）有约定保修金返还期的处理意见　　在合同中明确约定保修金返还期的情况下，何时返还保修金存在两种不同主张：一是认为法律并未明确规定保修金返还期，根据“法不禁止即自由”的原则，若施工合同中关于保修金返还期是双方真实的意思表示，则合同双方应当恪守约定，故在约定的保修金返还期到期后，应当立即向施工单位返还保修金；二是主张灵活对待约定的保修金返还期，若正在因确定保修责任承担主体而提起诉讼或仲裁的，应当待生效法律文书确定保修责任的承担义务人后，再行返还保修金；若正在因承担保修责任而发生保修费用的，应当在保修义务完成后再行结算保修金。除此之外，应当严格按照合同约定返还施工单位保修金。　　（二）未约定保修金返还期的处理意见　　在合同中未约定保修金返还期的情况下，何时返还保修金也存在两种意见：一是认为应当参照我国现有法律、法规、规章来确定保修金返还的合理期限。根据我国《合同法》第六十二条的相关规定，在合同没有明确约定履行期限的情况下，一方当事人可以随时要求履行，但必须给对方必要的准备时间，该必要准备时间即为合理期限。二是主张按照保修期来确定保修金返还期。此观点又可细分为统一论和分解论两派。统一论认为应当在保修期满后，工程没有发生可归责于施工单位的质量缺陷时，才能返还施工单位保修金。因为在保修期满后返还保修金，可以保证在保修期内发生可归责于施工单位的工程质量缺陷时，能够得到足够的资金支持，使工程得以尽快修复。分解论则认为应当根据各个专业工程项目的不同保修期限，对保修金返还期逐个予以拆解，在每个项目的保修期满后分别返还保修金。因为保修金应当在保修期满后返还，按照行政规章规定，保修期因专业工程项目的不同而存在差异，故保修金亦应当在各专业工程项目保修期满后，逐个予以返还。　　三、保修金返还期界定的理论选择　　（一）保修金返还期有约定时的界定　　在施工合同中明确约定保修金返还期的做法是避免争议的重要方式。《建设工程价款结算暂行办法》（财建[号）第七条明确规定：“发包人、承包人应当在合同条款中对涉及工程价款结算的下列事项进行约定：……（七）工程质量保证（保修）金的数额、预扣方式及时限”；《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质[2005]7号）第三条中也规定，发包人应当在招标文件中明确保证金预留、返还等内容，并与承包人在合同条款中对涉及保证金的预留和返还期限等事项进行明确的约定。可见，行政规章倾向于让施工合同双方在合同中事先对保修金返还期作出约定。因此，施工合同双方若在合同中约定保修金一年后无息返还，并未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。[2]　　即便施工合同双方在合同中明确约定了保修金返还期，但如前文所述，实践中关于返还的具体时间仍可能引发争议。笔者认为，第一种主张只片面强调恪守约定，忽略了业主在保修期届满后返还保修金的阻却事由，是机械适用合同约定的结果，在实践中不足取。第二种主张考虑了诸如诉讼（仲裁）或保修义务等方面的阻却事由，较之前者具有进步意义，但同样存有不足。阻却业主按期返还保修金的事由不应当仅限于上述情形，比如施工单位在工程产生质量缺陷时怠于履行保修义务也可成为阻却事由。可见，通过列举式确定阻却事由无法很好地确定保修金的具体返还时间。因此，笔者建议在施工合同双方签订合同并约定保修金返还期时，应当附带对保修金返还的阻却事由作详尽的约定：“若出现上述阻却事由，业主应于阻却事由消失后立即返还施工单位保修金；若未出现上述阻却事由，业主应于合同约定的保修金返还期内返还施工单位保修金。”　　（二）保修金返还期未约定时的界定　　如前文所述，在合同中未约定保修金返还期的情况下，保修金何时返还同样有两种截然不同的观点，但这些观点也有不足之处。第一种意见中所谓的“合理期限”因法律未明确规定而存在不同理解，直接导致合同双方无法明确界定保修金返还期。该观点存在先天不足，实用性不强；第二种意见中，统一论将保修期等同于保修金返还期不足取。以地基基础和主体结构工程为例，该专项工程的保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限，按照《建筑结构设计统一标准》（GBJ68-84）中给定设计基准期为50年。若保修金果真需经历如此长时间后才能返还给施工单位，这无异于发包人将工程质量保修金变相地永不支付，[3]对施工单位显失公平。持此观点者 　　混淆了保修金返还期与保修责任。相反，分解论将保修金返还期按照不同专业工程项目的保修期逐一拆解的做法，是机械运用法条的结果，在实践中也不具有任何可操作性。　　针对上述观点之不足，笔者认为将保修金返还期界定为工程交付使用后一年内较为合理。在前文据以研究的案例中，合同没有明确约定保修金返还期，双方因此而产生分歧。某市中级法院的判决认为保修金返还期即保修期。笔者认为，该判决值得商榷，本案中的保修金返还期应当界定在工程交付使用后一年内。首先，行政规章已经相对明确了保修金返还期，《建设工程价款结算暂行办法》（财建[号）第十四条第（四）项规定，待工程交付使用一年保修期到期后清算（合同另有约定的，从其约定）。其次，国际惯例对保修金返还期的确定有较为明确的意见。FIDIC的合同条款中规定保修金的最高限额一般为5%，在工程完工时应支付保修金的一半，另一半在颁发了解除缺陷责任证书后支付给承包商（缺陷责任期多为1年）。[4]FIDIC合同条款为通行的国际惯例，其实质为一种“交易习惯”。根据我国《合同法》第六十一条规定，交易习惯可在合同约定不明时得以适用。因此，本案可以适用国际惯例确定保修金返还期。再次，业主返还保修金后并不必然免除施工单位对工程的保修责任，只要工程仍还在法律规定或合同约定的保修期内，施工单位仍应承担工程保修的义务。因此，在合同未约定保修金返还期的情况下，将返还期界定在工程交付使用后一年内具有充分的实践和理论基础。　　四、完善保修金返还期的建议　　首先，在《建设工程施工合同示范文本GF-》或者《房屋建筑工程质量保修书》示范文本的“通用条款”中载明保修金返还期及具体的阻却事由。若在这两个文本的“通用条款”中载明上述内容，可以很好地避免施工合同双方因保修金返还期无法确定而引发的纠纷。但同时也应当在“专用条款”中，允许合同双方当事人在协商一致的基础上，排除适用“通用条款”中的这项规定，以最终体现合同意思自治的原则。　　其次，在法律法规中明确规定保修金的返还期限。在现有的几部关于保修金及保修期规定的法律、法规及规章中，均未对保修金的返还期限做明确的规定。如果施工合同当事人在合同中没有明确约定保修金的返还期限，势必会出现业主和施工单位互相扯皮的情况，这必然会影响我国建筑业的健康发展。因此，在相关的法律或者行政法规中，可以明确地规定保修金返还期限，通过立法来区分保修期与保修金返还期。如此做法必将有效地减少此类纠纷。　　再次，逐步建立工程质量保险制度。实行工程保险制度，可以进一步解除业主对在保修期满之前支付保修金存在风险的顾虑。法国民法规定，工程竣工后，承包单位要对工程的坚固性、安全性负责十年，设备负责三年。同时，针对保修期偏长的现实，其又规定：“凡涉及工程建设活动的单位，必须根据工程的风险、承包商的信誉等，按总造价1.5%至4%的费率向保险公司投保（保险费计入工程造价）。工程竣工后的第一年内，出现了属于承包商责任的质量问题，由承包商免费维修；后九年内，出现了属于承包商责任的质量问题，则由保险公司负责赔偿。”[5]这种制度设计，既维护了业主或者使用单位的利益，也将促使承包单位为降低工程保险费而提高承建工程的质量，对我国具有很强的借鉴意义。　　[注释]　　[1]朱树英.工程合同实务问答.法律出版社..　　[2]朱树英.工程合同实务问答.法律出版社..　　[3]王子山.工程质量保修金应何时返还.中国建设报.（3）.　　[4]徐善初.关于民用建筑工程质量保修期与定期检测问题的研究.四川建筑科学研究.2006（10）：76.　　[5]齐锡晶，刘曣.建设工程质量保修期的研究.建筑管理现代化.2001（4）：28.　　[作者简介]丁文辉（1984—），男，福建三明人，福建熹龙律师事务所律师。
范文八：浅析工程质量保修金返还期的界定
要]我国现行法律、法规对工程保修责任、保修期和保修金都作了较为详尽的规定，但对保修金返还期的规定却不尽明了，导致审判实践中存在不同观点和不同判决。文章通过对保修金返还期界定问题的研究，阐述了我国保修金返还期存在的问题，并提出了完善意见。
[关键词]保修金；保修期；保修金返还期；界定
工程质量保修金（以下简称“保修金”）是指业主与施工单位在施工合同中约定，在工程竣工验收并交付使用后，从应付的工程款中预留一定的金额，用以维修工程在保修期限内和保修范围内出现的质量缺陷的资金。[1]保修金返还期，顾名思义就是指业主扣留的保修金返还给施工单位的具体期限。目前，我国的保修金制度并不完善，与保修金相关的诉讼并不鲜见，关于保修金返还期的争议也不在少数。但因我国法律、法规对保修金返还期的规定不够明确，导致审判实践中存在不同观点和不同判决。
一、典型案例
日，原告A大学与被告B建筑公司签订《建设工程施工合同》，约定：A大学将拆迁安置房交由B建筑公司承建；工程款在扣除2%的保修金并办妥竣工验收手续交付后7天内付清；合同没有明确约定保修金返还期。2004年4月，讼争工程通过竣工验收。2005年底，B建筑公司以A大学拖欠工程款为由诉至某市中级法院。经审理，某市中级法院认为，地基基础和主体结构工程的保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限，A大学可以在应付工程款中预留工程总造价2%的保修金。判决后，B建筑公司认为A大学拖欠工程款达2年之久，不应长期留置2%的保修金。遂以此为由，向某省高级法院提起上诉。某省高级法院经审理后，支持了B建筑公司的上诉请求，判决A大学立即支付B建筑公司2%保修金。
二、保修金返还期的观点争鸣
（一）有约定保修金返还期的处理意见
在合同中明确约定保修金返还期的情况下，何时返还保修金存在两种不同主张：一是认为法律并未明确规定保修金返还期，根据“法不禁止即自由”的原则，若施工合同中关于保修金返还期是双方真实的意思表示，则合同双方应当恪守约定，故在约定的保修金返还期到期后，应当立即向施工单位返还保修金；二是主张灵活对待约定的保修金返还期，若正在因确定保修责任承担主体而提起诉讼或仲裁的，应当待生效法律文书确定保修责任的承担义务人后，再行返还保修金；若正在因承担保修责任而发生保修费用的，应当在保修义务完成后再行结算保修金。除此之外，应当严格按照合同约定返还施工单位保修金。
（二）未约定保修金返还期的处理意见
在合同中未约定保修金返还期的情况下，何时返还保修金也存在两种意见：一是认为应当参照我国现有法律、法规、规章来确定保修金返还的合理期限。根据我国《合同法》第六十二条的相关规定，在合同没有明确约定履行期限的情况下，一方当事人可以随时要求履行，但必须给对方必要的准备时间，该必要准备时间即为合理期限。二是主张按照保修期来确定保修金返还期。此观点又可细分为统一论和分解论两派。统一论认为应当在保修期满后，工程没有发生可归责于施工单位的质量缺陷时，才能返还施工单位保修金。因为在保修期满后返还保修
金，可以保证在保修期内发生可归责于施工单位的工程质量缺陷时，能够得到足够的资金支持，使工程得以尽快修复。分解论则认为应当根据各个专业工程项目的不同保修期限，对保修金返还期逐个予以拆解，在每个项目的保修期满后分别返还保修金。因为保修金应当在保修期满后返还，按照行政规章规定，保修期因专业工程项目的不同而存在差异，故保修金亦应当在各专业工程项目保修期满后，逐个予以返还。
三、保修金返还期界定的理论选择
（一）保修金返还期有约定时的界定
在施工合同中明确约定保修金返还期的做法是避免争议的重要方式。《建设工程价款结算暂行办法》（财建[号）第七条明确规定：“发包人、承包人应当在合同条款中对涉及工程价款结算的下列事项进行约定：……（七）工程质量保证（保修）金的数额、预扣方式及时限”；《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质[2005]7号）第三条中也规定，发包人应当在招标文件中明确保证金预留、返还等内容，并与承包人在合同条款中对涉及保证金的预留和返还期限等事项进行明确的约定。可见，行政规章倾向于让施工合同双方在合同中事先对保修金返还期作出约定。因此，施工合同双方若在合同中约定保修金一年后无息返还，并未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。[2]
即便施工合同双方在合同中明确约定了保修金返还期，但如前文所述，实践中关于返还的具体时间仍可能引发争议。笔者认为，第一种主张只片面强调恪守约定，忽略了业主在保修期届满后返还保修金的阻却事由，是机械适用合同约定的结果，在实践中不足取。第二种主张考虑了诸如诉讼（仲裁）或保修义务等方面的阻却事由，较之前者具有进步意义，但同样存有不足。阻却业主按期返还保修金的事由不应当仅限于上述情形，比如施工单位在工程产生质量缺陷时怠于履行保修义务也可成为阻却事由。可见，通过列举式确定阻却事由无法很好地确定保修金的具体返还时间。因此，笔者建议在施工合同双方签订合同并约定保修金返还期时，应当附带对保修金返还的阻却事由作详尽的约定：“若出现上述阻却事由，业主应于阻却事由消失后立即返还施工单位保修金；若未出现上述阻却事由，业主应于合同约定的保修金返还期内返还施工单位保修金。”
（二）保修金返还期未约定时的界定
如前文所述，在合同中未约定保修金返还期的情况下，保修金何时返还同样有两种截然不同的观点，但这些观点也有不足之处。第一种意见中所谓的“合理期限”因法律未明确规定而存在不同理解，直接导致合同双方无法明确界定保修金返还期。该观点存在先天不足，实用性不强；第二种意见中，统一论将保修期等同于保修金返还期不足取。以地基基础和主体结构工程为例，该专项工程的保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限，按照《建筑结构设计统一标准》（GBJ68-84）中给定设计基准期为50年。若保修金果真需经历如此长时间后才能返还给施工单位，这无异于发包人将工程质量保修金变相地永不支付，[3]对施工单位显失公平。持此观点者混淆了保修金返还期与保修责任。相反，分解论将保修金返还期按照不同专业工程项目的保修期逐一拆解的做法，是机械运用法条的结果，在实践中也不具有任何可操作性。
针对上述观点之不足，笔者认为将保修金返还期界定为工程交付使用后一年内较为合理。在前文据以研究的案例中，合同没有明确约定保修金返还期，双方因此而产生分歧。某市中级法院的判决认为保修金返还期即保修期。笔者认为，该判决值得商榷，本案中的保修金返还期应当界定在工程交付使用后一年内。首
先，行政规章已经相对明确了保修金返还期，《建设工程价款结算暂行办法》（财建[号）第十四条第（四）项规定，待工程交付使用一年保修期到期后清算（合同另有约定的，从其约定）。其次，国际惯例对保修金返还期的确定有较为明确的意见。FIDIC的合同条款中规定保修金的最高限额一般为5%，在工程完工时应支付保修金的一半，另一半在颁发了解除缺陷责任证书后支付给承包商（缺陷责任期多为1年）。[4]FIDIC合同条款为通行的国际惯例，其实质为一种“交易习惯”。根据我国《合同法》第六十一条规定，交易习惯可在合同约定不明时得以适用。因此，本案可以适用国际惯例确定保修金返还期。再次，业主返还保修金后并不必然免除施工单位对工程的保修责任，只要工程仍还在法律规定或合同约定的保修期内，施工单位仍应承担工程保修的义务。因此，在合同未约定保修金返还期的情况下，将返还期界定在工程交付使用后一年内具有充分的实践和理论基础。
四、完善保修金返还期的建议
首先，在《建设工程施工合同示范文本GF-》或者《房屋建筑工程质量保修书》示范文本的“通用条款”中载明保修金返还期及具体的阻却事由。若在这两个文本的“通用条款”中载明上述内容，可以很好地避免施工合同双方因保修金返还期无法确定而引发的纠纷。但同时也应当在“专用条款”中，允许合同双方当事人在协商一致的基础上，排除适用“通用条款”中的这项规定，以最终体现合同意思自治的原则。
其次，在法律法规中明确规定保修金的返还期限。在现有的几部关于保修金及保修期规定的法律、法规及规章中，均未对保修金的返还期限做明确的规定。如果施工合同当事人在合同中没有明确约定保修金的返还期限，势必会出现业主和施工单位互相扯皮的情况，这必然会影响我国建筑业的健康发展。因此，在相关的法律或者行政法规中，可以明确地规定保修金返还期限，通过立法来区分保修期与保修金返还期。如此做法必将有效地减少此类纠纷。
再次，逐步建立工程质量保险制度。实行工程保险制度，可以进一步解除业主对在保修期满之前支付保修金存在风险的顾虑。法国民法规定，工程竣工后，承包单位要对工程的坚固性、安全性负责十年，设备负责三年。同时，针对保修期偏长的现实，其又规定：“凡涉及工程建设活动的单位，必须根据工程的风险、承包商的信誉等，按总造价1.5%至4%的费率向保险公司投保（保险费计入工程造价）。工程竣工后的第一年内，出现了属于承包商责任的质量问题，由承包商免费维修；后九年内，出现了属于承包商责任的质量问题，则由保险公司负责赔偿。”[5]这种制度设计，既维护了业主或者使用单位的利益，也将促使承包单位为降低工程保险费而提高承建工程的质量，对我国具有很强的借鉴意义。
[1]朱树英.工程合同实务问答.法律出版社..
[2]朱树英.工程合同实务问答.法律出版社..
[3]王子山.工程质量保修金应何时返还.中国建设报.（3）.
[4]徐善初.关于民用建筑工程质量保修期与定期检测问题的研究.四川建筑科学研究.2006（10）：76.
[5]齐锡晶，刘曣.建设工程质量保修期的研究.建筑管理现代化.2001（4）：28.
范文九：一、 工程质量保修制度
工程质量保修是我国实施的一项法定制度，《建筑法》第62条、国务院《建设工程质量管理条例》第六章专章对建设工程质量保修的范围、期限、责任等方面进行了规定。
1）质量保修的范围
《建筑法》第62条规定建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。
除上述法定保修范围外，发包人与施工企业可以在施工合同或保修书中对保修范围进行约定。
2）质量保修的期限
《建筑法》第62条规定，保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
《建设工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包人与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
在不违反法定最低期限的前提下，发包人与施工企业可以在施工合同或保修书中对保修期限进行约定。
3）质量保修书
根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》相关规定，建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。合格的质量保修书是工程竣工验收的法定条件之一。在内容上，质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
4）质量保修责任
《建设工程质量管理条例》第41条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条规定，因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。
二、实践中的具体做法
按照目前通行的做法，施工企业与发包人签署建设工程施工合同时，一般会约定质量保修金，发包人要求承包方预留一部分工程款作为质量保修金，用以维修建筑工程在保修范围内出现的质量问题。质量保修金通常为总造价的5%以上，工程竣工验收合格后的一定期限后（通常为1-2年）再由发包人退还或支付给施工企业。
质量保修金已经成为目前国内（外）工程建设领域的行规。对施工企业来讲，预留质量保修金的不仅造成其流动资金紧张；而且更为严重的是，发包人常以工程存在质量缺陷为由，无端扣减质量保修金，造成施工企业的利润受到减损。由此又进一步引发施工企业拖欠农民工工资问题，成为影响 “和谐社会”构建的不安定因素。
三、施工企业如何防范质量保修风险
4.1保证施工质量
施工企业应当正确认识质量与效益的关系，牢固树立“百年大计，质量为本”、“以质量求发展”的思想理念，加强质量管理，严把质量关口，落实各项质量规范，达到施工要求，保证施工质量，如此才能从根本上防范质量保修风险。
4.2签订施工合同相关条款时应注意的问题
1）有关保修期的约定
有些施工企业为减少质量保修风险，在施工合同中约定的保修期限少于《建设工程质量管理条例》规定的最低期限。实际上，由于《建设工程质量管理条例》的性质为行政法规，其对一些工程项目的最低保修期限的规定为强制性规定。按《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同条款无效。因此，对于有法定最低保修期限的工程项目，施工合同对保修期的约定若低于法定最低保修期限的，应属无效。施工企业的这一做法，并不能有效的降低其所面临的质量保修风险。
此外，有些施工合同中则只是简单而笼统的约定一个质量保修期，这种约定也将给施工企业带来保修责任上的不确定性风险。《建设工程质量管理条例》第40条规定，除四类有法定最低保修期限的工程项目外，其他项目的保修期限由发包人与承包人约定。因此，若双方在施工合同中笼统约定一个质量保修期，则属四类有法定最低保修期限的工程项目按法律规定，如属其余项目，在应约定而未约定具体期限的情形下，极易在施工企业收取工程款余款时发生争议。为此，笔者建议，在施工合同或质量保修书中采用单项列举的方式对工程保修的内容和期
限进行约定。
2）注意区分质量保修期和预留质量保修金的期限
预留质量保修金的期限（《建设工程质量保证金管理暂行办法》中称为缺陷责任期）与保修期关系密切，因此两者在使用中经常被混淆。
例如，有些施工合同约定：保修期一年，期满后30天内甲方支付5%的工程余款。按当事人的本意，这里的“保修期”应当指的是预留质量保修金的期限，并非施工单位承担保修责任的期限。而且，质量保修期针对不同工程项目期限是不同的，最长的为设计文件规定的该工程的合理使用年限；而预留质量保修金的期限，惯例上通常不高于2年（参见《建设工程质量保证金管理暂行办法》相关规定）。
上例中的合同条款显然没有注意到两者的区别。误用的结果是，如果“保修期”被认定为质量保修期，而法律或行政法规对相应项目规定的保修期限又在一年以上的话，则保修期为一年的约定违反了法律或行政法规的强制性规定；而且双方可能就此进一步产生争议：工程余款究竟应在自竣工验收合格后之日起满1年后的30天内支付，还是在质量保修期满后30天内甲方支付？
笔者建议，在约定预留质量保修金的期限时，在表述上应注意与质量保修期脱钩；应当明确约定，从工程质量验收合格之日起的一定期限后由发包人支付工程余款或退还工程质量保修金。
3）脱钩质量保修金和质量保修义务
由于质量保修金需要占用施工企业的宝贵的现金流，而且实践中，发包人以各种理由卡扣施工企业质量保证金的现象非常普遍，客观上造成了施工企业提供质量保修金的风险过高。质量保修金一般占工程总造价的5%以上，由于施工企业承包工程的利润率本来就不高，这部分保证金再被克扣，则整个工程的效益无法保证甚至亏损。
需要指出的是，预留质量保修金并不是施工企业的强制性法定义务，属双方约定范畴。如果双方没有约定质量保修金，则根据《合同法》第六十二条对履行期限约定不明时的规定，工程竣工验收合格后，发包人无权擅自扣留工程尾款，承包人仅需在给予发包人必要的准备时间后即可要求发包人支付尾款。但发包人要求由施工企业对工程保修提供一定形式的担保具有一定的合理性且实践中已形成惯例，若施工企业拒绝提供任何形式的保修担保则发包人难以接受。
为平衡双方的利益，笔者建议，双方签订施工合同时，施工企业可以要求以其他形式替代质量保修金。参照国际工程承包中惯常的做法，施工企业可以向发包人提供履约保函，即由银行、担保公司或其他发包人信任的企业开出保函，在保额限度内为施工企业在保修期内履行保修义务提供保证担保，一旦施工企业拒绝履行保修义务，发包人可以要求保证人支付既定金额的款项，等等。但施工企业来说，提供履约保函可以避免提供保修金占用现金流等弊端，减少风险；而对发包人来说，多一个担保人，也使其权益得到更有力保障。
4）区分保修期内工程质量的责任方，明确费用承担
《建设工程质量管理条例》第41条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
笔者认为，施工企业是基于施工合同对工程承担保修义务，因此只对工程的施工质量负责。如果质量问题是由于施工企业原因所致的，则施工企业应当在质量保修期内承担无条件的保修义务并承担维修费用。若保修期内发生的工程质量问题是由其他方原因造成的，则不属于施工企业保修的范围，或者施工企业虽可进行维修但由此产生的费用应由责任方承担。例如，在建设中所用的装修材料为建设单位供应的情况下，由于装修材料本身的问题，导致质量问题，施工方可以予以维修，但该维修费用则应由建设方承担。如果保修的质量问题是由于勘察单位、设计单位或者建筑材料、发包人自身原因造成的，则发包人应当追究责任方的质量赔偿责任。
5）明确约定发包人的通知义务及举证责任
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条规定，因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。
笔者认为，为避免施工企业因未及时履行保修义务而承担过重的责任，有必要在施工合同中对发包人的通知义务进行约定。双方可约定，发包人应提前一定期限通知保修人履行保修义务，发包人怠于通知，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，相关责任由发包人承担。
另一方面，如前所述，施工企业只对自身原因所致质量问题负责，若保修期内发生的工程质量问题是由其他方原因造成的，则不属于施工企业保修的范围。因此，在施工合同中有必要对发包人就工程质量问题的举证责任进行约定，即发包人通知施工企业履行保修义务时，应同时提交工程存在质量问题、质量问题属于施工企业的保修范围、质量的责任方为施工企业等方面的初步证据；若发包人未提交上述证据的，则应视为工程不存在缺陷，施工企业有权拒绝按保修通知履行，等等。
实践中，一些发包人不正当的利用保修条款以达到拖延、拒绝支付工程尾款的目的，在施工合同中作上述约定，对维护施工企业的合法权益有着重要意义。
利用工程质量保险防范保修风险
日，建设部与保监会又联合发布《关于推进建设工程质量保险工作的意见》。《意见》第三条指出，（一）大型公共建筑和地铁等地下工程的建设单位要高度重视技术风险管理工作，应积极投保建设工程质量保险。其他类型的工程为了加强风险管理，也应根据情况投保建设工程质量保险。工程勘察单位、设计单位、监理单位、施工图审查机构、工程质量检测机构等应积极投保相应的责任保险。（二）商品房的开发单位以及施工单位应积极投保建设工程质量保证保险等关系到工程使用人利益的相关保险。（三）鼓励建设单位（或开发单位）牵头，就建设工程项目统一投保。
日，由建设部与保监会联手推动的建筑工程质量保险试点工作正式启动，中国人保财险率先面向全国14个城市推出新产品。据悉，中国人保财险目前已经建立了包括建筑施工企业雇主责任险、建筑工程勘察责任险、建设工程设计责任险、单项建设工程设计责任险、住宅质量保证保险等一揽子建筑行业责任保险产品体系，下一步将继续通过北京、上海、青岛、大连等试点进行探索。
笔者认为，根据《建设工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限。而设计年限一般为几十年，甚至上百年。对于建设单位来说，要在如此漫长的期限内真正落实保修责任的承担，必须通过保险来解决。
另一方面，我国《建筑法》规定了建设单位、施工单位、设计勘察单位、监理单位的责任，工程建设当事人如果不通过工程担保或保险分散、转移风险，一旦发生违约或重大责任事故，责任单位无力承担，必然影响工程建设的顺利进行，责任单位也将难以生存。
再者，由于建筑工程质量险主险的基础费率是0.3%，远低于质量保证金（通常为工程造价的5%以上），考虑到发包人拖欠、克扣质量保证金的情形非常普遍。以保险制度取代质量保证金，可避免长期占用施工企业的资金，能够缓解施工企业的部分资金压力，对广大施工企业来说也是一项有利的选择。
建筑工程质量保险目前正处在试点阶段，投保建筑工程保修责任保险应当注意以下几点：
1）应与发包人协商，确定投保人与保险费用的承担；
2）保险公司承保的质量事故在范围、期限等方面应当涵盖施工企业承担法定及约定义务的范围及期限等；
3）保险事故发生时，保修公司除支付约定的维修费用外，还应包括被保险人为缩小或减少事故损失所支付必要的费用、相关的诉讼和咨询费用，等等。
范文十：浅谈工程保修期\缺陷责任期与工程质量保修金
摘 要：本文通过对《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程质量保证金管理暂行办法》、《房屋建筑工程质量保修书（示范文本）》以及《fidic土木工程施工合同条件》中工程质量保修期、缺陷责任期与工程质量保修金的比较分析，提出了工程保修期与缺陷责任期的期限尽可能统一，工程保修金的保留期直接规定，以便于合同管理。
主题词：工程保修期 缺陷责任期 工程保修金 合同管理
最近一段时间帮助房地产开发公司起草、管理工程施工合同，施工单位对工程保修金期限的争议引起我的注意，工程项目参与各方对工程保修期与缺陷责任期以及工程保修金的理解比较混乱。由于工程项目参与各方对法律法规的理解不同，有一些矛盾也就更加突出，工程建设的合同管理越来越重要，因此笔者针对工程保修期和缺陷责任期已经工程保修金提出一些看法和做法，供大家讨论。
2、工程保修期、缺陷责任期与工程保修金的概念
2、1 工程保修期
房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。工程质量缺陷，是指建设工程的质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。
工程保修期是工程项目承包商对其完成的存在质量缺陷的工程在
一定的时间内进行保修的期限。
2、2缺陷责任期
缺陷，现代汉语词典解释为欠缺或不够完备的地方。
责任期，现代汉语词典解释为没有做好分内应做的事因而应当承担的过失的时间。
工程质量缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。
缺陷责任期就是承包商对其完成的存在质量缺陷的工程项目所承担责任的期限。
2.3工程质量保修金
建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。
3、法律法规中工程保修期与缺陷责任期的比较
3、1中华人民共和国建筑法中的规定
第六十条建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。
建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。
第六十二条建筑工程实行质量保修制度。
建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工
程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
建筑法是从法律的高度规定了哪些质量缺陷应该维修，规定甲乙双方应该签订工程质量保修书。并没有具体的、可操作的内容。 3、2建设工程质量管理条例中的规定
第三十九条建设工程实行质量保修制度。
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第四十一条建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 可见条例中保修期指的是承包人对工程承担保修责任的一个最低期限。该期限虽然可由双方在合同中约定，但不能违背建设工程质
量管理条例中第四十条的规定，具有的法律强制性。
3、3建设工程质量保证金管理暂行办法中规定
第二条本办法所称建设工程质量保证金（保修金）（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。
缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。
第五条缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，缺陷责任期从实际通过竣（交）工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，在承包人提交竣（交）工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。
第八条缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定扣除保证金，并由承包人承担违约责任。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的一般损失赔偿责任。 在建设工程质量保证金管理暂行办法中不仅对缺陷责任期的概念进行了阐述和界定，而且还对其期限做了描述。缺陷责任期就是指预留质保金的一个期限，具体期限由双方合同约定。笔者认为根据《建设工程质量保证金管理暂行办法》理解，缺陷责任期只是发包方预留质量保证金的一个期限有点不准确，缺陷责任期既然是工程
质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定，根据建设工程质量终身制的理解应该比保修期的时间长，所以缺陷责任期与工程保修金的保留期限不便于实际操作和执行，如果缺陷发生在缺陷责任期内，对于承包人没有进行维修的行为，发包方是可以从质保金中扣除的；而如果缺陷发生在保修期内缺陷责任期
外，那么对于承包商不维修的行为或许只能通过法律途径解决了。 通过上文对工程保修期和缺陷责任期的比较，从本质上来说应该是没有很明显区别的，缺陷责任期是承包商对其完成的存在质量缺陷的工程项目所承担责任的期限，而工程保修期是承包人对工程承担保修责任的一个期限，在这个文件中硬性规定缺陷责任期的时间有些不妥，至于工程质量保修金的保留期限，应该和保修期一致。
4、fidic土木工程施工合同条件与房屋建筑工程质量保修书的比较
4、1 fidic土木工程施工合同条件中的规定
1.1.3.7“缺陷通知期”指根据投标函附录中的规定，从工程或区段按照第10.1款工［程或区段的接收］被证明完工的日期算起，到按照第11.1款［完成扫尾工作和修补缺陷通］知工程或该区段（视情况而定）中的缺陷的期限（包括按照第11.3款缺［陷通知期的延长决］定的任何延期）。
这里的缺陷通知期也就是我们通常所说的维修期。首先，它是指工程师通知承包商修复工程缺陷的期间；其次，工程是业主已经接收并颁发给承包商接收证书的工程或区段；第三，该期限的长短在
投标函附录中写明；第四，该期限可以按照第十三款缺［陷通知期的延长］予以延长；第五，该期限从工程或区段竣工日期开始计算。 这一术语与我国工程界的维修期、质量保证期（质保期）基本相同。
1.1.4.11 “保留金”指雇主按照第14.3款［期中支付证书的申请］扣留并按第14.9款［保留金的支付支］付的累计的保留金。 保留金的性质和目的是一种现金保证金，与履约保函的性质相似，目的是保证承包商在工程执行过程中恰当履约，否则业主可以动用这笔款去做承包商本来应该做的工作，如缺陷通知期内承包商本应修复的工程缺陷。
11.3缺陷通知期的延长：如果且在一定程度上工程、区段或主要永久设备（视情况而定，并且在接收以后）由于缺陷或损害而不能按照预定的目的进行使用，则雇主有权依据第2.5款［雇主的索赔要］求延长工程或区段的缺陷通知期。但缺陷通知期的延长不得超过2年。
这是一条原则性的规定，如果缺陷是由于承包商负责的原因发生的，业主有权延长缺陷通知期，同时规定最多延长2年（即：缺陷通知期最多为3年），但没有规定具体如何延长。
4、1 房屋建筑工程质量保修书（示范文本）的规定
工程质量保修范围和内容 ：承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程质量保修责任。
质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，以及双方约定的其他项目。具体保修的内容，双方约定如下：质量保修期：双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期如下：
⒈地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；⒉屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为 年； 本文转自项目管理者联盟⒊装修工程为年；⒋电气管线、给排水管道、设备安装工程为 年；⒌供热与供冷系统为 个采暖期、供冷期；⒍住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为 年；⒎其他项目保修期限约定如下：
质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。
保修费用 ：保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。
其他 ：双方约定的其他工程质量保修事项：
本工程质量保修书，由施工合同发包人、承包人双方在竣工验收前共同签署，作为施工合同附件，其有效期限至保修期满。
保修书文本中对保修金、保修金的期限以及缺陷责任期没有明示，应该是保修书的不足之处，既然质量管理条例中规定了保修期限，那么在保修书文本中就没有选择的余地。
我们在具体编制建设工程施工合同时，对于工程保修金的规定是这样的：工程保修金是工程总造价的3%；2年保修期满后14天内，
工程保险金返还与该分部分项占工程总造价相同比例的保修金；5年保修期满后14天内，剩余的工程保修金一次性全部返还；地基基础和主体结构的缺陷责任期是该工程的合理使用年限，不保留保修金。
通过以上法律法规的学习、分析和fidic合同条件与工程质量保修书的比较，缺陷责任期与保修金的期限是两个不同的概念，根据建设工程质量终身制的原则，缺陷责任期应该是工程合理使用年限。为了便于广大工程项目管理者以及工程项目合同管理者的操作和执行，减少工程业主和承包商的矛盾，建议我国的缺陷责任期与工程保修期的时间期限统一，至于工程质量保修金的保留时间应该象fidic合同条件一样，直接规定一个期限，以便于建筑工程合同管理。