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[买卖手续]
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妈豆2879 &地区:南山区街道:宝宝生日&积分11342&
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买房有一段时日了，过完年就准备装修，最近偶尔跑家装版去看大家写的装修日记，真心不错，还真学到很多东西。3 J$ H* Q7 X; e, c4 f0 l
小编站短我N次，让我写买房日记，但是想想也没什么写的，因为我的买房史比较顺利，所以就不多说了，倒自己整理了个帖子，分享一点我的购房经验好了。另外，我在其他发的帖子，希望大家也多去捧场，谢谢各位美妈了
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妈豆2879 &地区:南山区街道:宝宝生日&积分11342&
虽然混妈网的时间不算太久，但是买房的时候，真没少看妈网上大家分享的买房日记，就像我喜欢看大家分享的装修日记一样，非常实用。所以我的第一个经验就是，要多看大家写的买房日记，别觉得那是无所谓的东西，一个人如果真心想买房，她愿意了解一切有关房子的东西。) C' M+ d6 o&&Q6 J. Z) Z
一、做足功课，多看别人的买房日记
&&这些都是免费的宝贵资源，这样可以对自己关心的区域内的房子有更多了解，对房价有个基本认识，一方面避免遇到高叫价的房子被中介忽悠，另一方面遇到价格合适的房子也能及时下手。这样做可能需要很大的工作量，经常趴在网上翻阅前人走过的路。不过买房不是小事，多少都是自己的辛苦钱，提前做了这些准备会少走了很多弯路甚至节省了很多钱，何乐而不为呢。
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二、明确需求，选定看房区域* l$ z& f$ D, V1 U( y&&U
& & 漫无目的的看房，只会无休止的消耗自己的精力，所以看房之前最好了解自己对房屋的需求。
& & 1、关外新房与关内二手房的对比：关外新房价格相对低一些，户型设计好一些，房子新，但是一般距离市区较远，学区相对差一点，尤其期房配套不够成熟；市区二手房一般学区还可以，生活方便，交通便利，但是房子老，房价高；如果双方都在市区上班，建议还是市区二手房，个人觉得市区二手房比郊区新房保值增值的空间大一些（纯属个人不成熟观点）。8 B' E" F9 ~+ k- b
& & 2、对学区的要求：学区我分为三种：真正的学区房，真心贵；次学区房，主要是小学的一些分校；再次学区房，学区相对又差了一点，不过地段都比较好，离市中心较近，各种方便。
& & 3、关于房龄：关内二手房基本分为80年代、90年代、00年后的房子。00年后的房子在市区算是比较新了，所以单价相对会更贵一些。80年代的房子如果是纯商贷的话，只要你不嫌房子破旧，80年代的房子基本也没啥影响。90年代的房子属于次新房。5 Q: p8 A# r8 s/ [' l( r
&的确！市区二手房的升值速度更快！&
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三、了解二手房买卖需要的各种费用
& & 1、中介费8 g( o5 L+ w9 H( q6 L3 E&&u
& & 买卖双方的中介费都要买家来付。中介费是有一套公式计算的，网上所说的中介费八折、七折等，是指用公式计算出来的中介费总价的基础上打折。计算公式如下：. z$ J&&r$ F& l2 C
（0至50万）* 1.25% + （50万至100万）* 0.87% + （100万至200万）* 0.5%/ l" f& m) w7 H, r: o) n
& & 2、契税* Y&&w7 @! s4 u( d
& & 房价的1%或3%（交给国家的，没有折扣，哈哈）
& & 如果是首套住房，则：. F& z- S( x' n, c+ b+ w
& & 90平方以下（不包含90平方）&&契税1%
& & 90平方~140平方以下（包含90平方、不包含140平方）&&契税1.5%& F: ]. x& U$ {) l, ]; R( }
& & 140平方以上（包含140平方）&&契税3%
& & 如果是二套及以上住房，则不论面积大小均按房价的3%征收
& & 3、个税$ W2 }8 t( x% U2 E1 y
& & 如果这套房是房东的唯一住房，则不需要付个税；如果不是唯一住房，则个税为房价的1%或差价的20%，一般都选房价的1%（同样是交给国家的钱，没得还价）。按规定，这是卖方需要出的钱，但是现在行情就是这么坑爹，房屋交易中产生的费用一般默认都是要买方来买单的。' Y9 R$ R: V( Y- h# h* G
& &4、营业税; s) v* l' k* ~4 o4 V
& & 房东买这套房子满五了则不需要付营业税，如果未满五年按房价的5.6%征收营业税。另外还需要注意的是，如果有营业税的话，那么即使是唯一的一套房，也会有个税！话说这是一笔不小的开支，而且是交给国家的，卖方买方都没什么好处。我们只看过一套有营业税的房子，精装修，真心喜欢，不过最后还是因为营业税的问题放弃了。
& & 5、土地出让金
& & 这一部分是我老公研究的，我没看过什么资料。我老公说因为我们买的是房改房，所以需要支付土地出让金（好像是两千多），商品房的二手房买卖就不需要支付了。
& & 6、评估费&&^9 T! [5 B$ o3 @
& & 首先说明一下，办理纯公积金按揭的，不需要房产评估。需要商贷的时候，不管是纯商贷还是公积金商贷组合贷款，都需要进行房产评估。
, ~/ o, \, _8 F5 e+ X0 O2 ~) l: j
& & 关于评估费，如果你不提出来的话，中介一般就默认你在中介那里做评估了，他们收费价格动辄五六千的样子。所以，如果想省钱的话，在签约之前一定要跟中介提出自己做房产评估。这个在我的买房日记里写过了，还被很多人扣分说是评估公司的托儿……我至于吗？要严重为自己正名一下：我们当初需要评估时，也是一头苍蝇不知道该往哪里撞，幸得楼里友人帮助，给我推荐了一个评估公司，也算是省了一小笔钱。会不会又有人给我扣分说我欲盖弥彰、越抹越黑，哈哈。下面把买房日记里关于评估费的内容直接粘贴过来：8 U) u( `' P- `
& & 评估我们没有在中介那里做，自己找了公司做的，一级资质，不要XX900元。另外有继续砍价的空间的，需要评估的MM们可以根据自己的房价适当砍价吧。
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四、选择中介: z0 T2 X1 A' @7 G" ~6 K
6 p8 `& U0 F) U5 t&&b+ y9 }7 O) ~
& & 1、说说中介常用的伎俩。关于中介的帖子很多，有说中介黑心的，也有为中介正名的。我想任何一个行业总是有他行业的规矩和一些约定俗成的坏毛病，下面就说几个我们遇到过的问题：
& &（1）虚假信息
& & 包括虚报价格和虚假房源。一般人都有这样的经历，看网上的报价觉得自己能承受，电话打过去一问，原来价格是假的，实际价格总要高个十万八万的，甚至高的更多。或者你看网上贴出来一套房子看照片是精装修还是黄金楼层什么的，实际上等中介带你看房的时候，你才最后知道真相是惨淡的。所以，不能完全相信网上的价格和房源，也没必要因为这个去跟中介理论什么。我曾经有一次就傻傻的问中介为什么这么不诚信，他说因为大家都在这么做，我无语了。
/ d) V9 |' A& j! x5 y9 ?; T& o
& & （2）虚张声势：中介带你看房的时候，会询问你一些个人信息、对房子的想法等等，有时他们看出你喜欢这套房子，就会跟你说来看这套房子的人很多，要定房趁早，不然就被别人抢走了，云云。就是为了给你施加压力，希望你赶紧下单。还有，可能会利用政策的风言风语借机造势。比如三月份国五条，被中介炒的买家和卖家几近疯狂。后来国五条没动静了，又有中介给我打电话说六七月份又要有什么政策，云云。总之是希望你赶紧在他那里买房子。对待这种问题，就是少听中介忽悠，淡定再淡定。毕竟买房子不是买白菜。' S5 b4 k( f: v8 e8 y: ~& D
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& & （3）索要意向金：有过两三次吧，我们看了房子，觉得还可以，就是价格贵了。这时中介就会说，你先交两万意向金，有了这个意向金，我们拿到房东那里去表明了你的诚意，去跟房东谈价格；如果能谈成，意向金就用作定金，如果谈不成，意向金退还给你。我们反正从来没听过中介这种忽悠。试想一下，中介比你更希望你赶紧从他手里买到房子。所以，即使没有意向金，中介也会去给你谈价格的，因为这样他才能赚到中介费啊。所以，记住一点，千万别把钱随意交给中介，不管中介怎么忽悠都要淡定。实际上很多的时候，你一旦把钱交给中介了，后面就得任他摆布了。所以钱在自己手里最要紧，一旦交到别人手里，很容易陷入被动。这里有个鲜活的例子，买家被中介忽悠交了意向金以后，经历了房龄被骗、首付提高、中介费无折扣、房东涨价等一系列问题，点击这里可以查看。% Y5 W/ C' C# a( B7 d
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（4）抬高价格：, m3 c& P" ?2 o4 P( V
) {" J6 \& i6 F- [
比如房东愿意出手的最低价格是165万，中介可能会给买家报价170万。买家去看了房子觉得喜欢，希望让中介去给谈价格的时候，中介会问你希望多少成交？这时就看买家狠不狠了，有的或许会砍3万有的或许会砍5万。然后中介会故作为难的说，170万已经很低了，我们去试试看吧。过一两天给你打电话，说你要求的那个价格房东觉得低了点，去见房东谈谈看吧。然后谈啊谈，最终可能你们165万或者167万成交了，房东很开心，因为卖到了心仪的价格；买家很开心，觉得自己砍价成功了；中介更开心，因为不费吹灰之力中介费就赚到了。举一个我们遇到的真实例子。当时我们看了一套房子，7楼，A中介带我们去看了房子，报价155万。看完房子后，问我们觉得怎么样，我说价格贵了，A中介问我多少钱愿意买，我跟老公因为不喜欢7楼觉得楼层太高，所以狠狠心砍价10万，我们说顶多145万。结果A中介还没等给我们说个结果呢，后来B中介也给我们推荐了这套房子，报价150万，当时就觉得被A中介蒙了。我跟B中介说这套房子我们看过了，还想考虑考虑。过了几天B中介又打来电话说这套房子房东急卖，报价145万。后来我想想，有可能房东本来挂的价格就是145万，差点被A中介忽悠了。后来我们及时跟AB中介说了楼层太高我们不打算考虑了。
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（5）骚扰电话：我接到的最多的是wawj的骚扰电话，都到了我快崩溃的边缘。好像是他们公司电脑系统里的客户信息是可以共享的，所以只要你的电话被一个中介登记到他们公司电脑系统里了，骚扰电话就无穷无尽了。这一点实在是让我崩溃至极。后来再跟其他中介接触时，我会先跟他强调，不要把我的电话公布给其他任何人，受够了骚扰电话！1 H# K% I( {! `& Y% F& ]1 \; Q! C
& & 我上面写了一些我所遇到的中介方面的问题，是想给大家提个醒，如果你也遇到了这些问题，请淡定，这可能是谁都会遇到的，知道怎么应付就行了，只要不是太过分的中介，咱们也别太计较了。跟中介接触的这段时间，我觉得中介也还是有一些值得信赖的。不是说这些值得信赖的中介一点问题都没有，而是说他的优点胜于他的不足。不过即使中介存在一些让人懊恼的问题，但我们还是要去忍受，并且还得去他那里找房源。所以，我觉得我们没必要一味抱怨中介的不对，而应该学会如何跟中介相处。
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2、如何选中介：
& &（1）观察和甄别中介：我想跟中介交往的时候，或多或少能有一些对这个中介的感知和判断，我觉得需要选相对靠谱、有谈判能力的中介，很重要。比如我们遇到了两个我觉得还不错的中介，我这里定义他们为C中介和D中介吧。先说C中介，是他们门店的店长，给人的感觉比较沉稳绅士，谈判能力很强，也是阴差阳错吧，他曾经给我们谈过一套房子，尽心尽力的谈到了我们期望的价格，不过后来因为房东临时涨价，才作罢。呵呵，不过爆料一下，这位C中介，也好几次给我打电话拿国家政策的事催我赶紧定房子，这让我有点小不开心，不过想想中介毕竟是中介，人家肯定有人家的营销策略。下面再说说D中介吧，是一个女强人，挺强势的，也是很能帮我们砍价。而且我觉得她最大的特点是，虽然她也有各种假房源在网上挂着，但是自从她了解了我们的需求之后，她几乎给我们推荐的每一套房子都是在我们的要求范围内的，而且有了适合我们的房源，她基本上都会第一时间通知我们。她帮我们谈过几套房子，种种原因吧，都没成功，后来她被调到别的区域做店长了，关注不到我们的区域了。呵呵，不过确实是个挺强势的女强人，我都有点怕她。总之，有了你信赖的中介，可以少看很多不必要看的房子。我们买房之前出去看的大部分二手房都是C中介和D中介推荐去看的，虽然最终没能在他们这两位中介这里成交，还是很感谢他们。
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（2）选两三个靠谱中介。前面说过，中介毕竟是中介，有他们的营销方式。有两三个中介，我觉得是比较合适的，原因如下：一，两三个的数量不是很多，不会造成盲目的跑出去看房；二，可以互相制约，比如一个中介谎报价格的话，你可以通过另一个中介的报价来验证；三，当一个中介知道你在别的中介发现了有意向的房子，他可能会急切的抛给你一个实价房源，省了你很多砍价的工夫。! J( P1 M, O1 {" [2 M/ z
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3、关于跳单
& & 跳单是中介又爱又恨的伎俩。一方面如果你是在A中介这里看房，他是肯定不希望你跳单的；另一方面，如果你是在B中介看房，A中介可能又会想办法让你跳单到他那里去做。但是轻易别听其他中介的忽悠去跳单，因为跳单的代价很沉重。你想啊，中介知道你买的是哪套房子，你跳单了，他们很会出狠招的，如果遇到比较恶劣的中介，想折腾你很容易的。1 v- z7 z- k2 o6 `) B% V2 ?3 j
&&J# H' I# F7 t( f+ a
& & 我们曾碰到过一次“被跳单”，讲给大家听听。A中介带我们去看了一套房子，最终A中介跟房东谈的130万成交，房东答应了，于是我们就带着定金到A中介那里等房东。在A中介这里的时候，B中介知道我们打算定这套房子，给我打电话，我挂了，又给我发了好几条短信，意思是如果到他那里签的话，中介费可以打五折。当时我们也没回复他，因为没打算跳单，觉得应该讲诚信，毕竟是A中介帮我们砍价的。没想到房东临时变卦了，非要我们再加1万，131万成交。坐地起价的事，搞得我们很不爽。于是没见房东我们就走了。走了以后，B中介又给我打电话，我就跟他说了我们不打算考虑这套房子了。B中介说我们愿意多少成交，我说反正房东肯定不会降价的，我们不考虑了。B中介说不同的中介谈判策略不一样，结果就肯定不一样的。我说我们出129万，肯定不可能谈下来的。B中介说他可以的，让我们过去跟房东谈。其实我们去之前就知道，他是肯定谈不下来的，只是因为他一直电话里说啊说，而且他带我们看过几套房子了，也不好意思拒绝，就同意去他店里了。去到他店里，才真正觉得，他是想先把我们叫过去，忽悠我们跳单的。在他店里，房东说不是131万了，而要132万，我跟B中介说，我要出的价格你是知道的，你谈吧。然后B中介就开始各种忽悠我们，说什么中介费他可以给我们打五折，说房东还要返租一年，我们可以把租金扣下使房子总价低一些。当时我真想骂人来着，我们是因为觉得不好意思拒绝他才同意来谈的，结果他完全没有想帮我们把房价谈下来的意思，反而各种忽悠我们。这期间，A中介一直给我打电话，我没有接。因为B中介一直忽悠我们，我们很恼火，就出来准备要走。这时，在B中介店门口遇见了A中介。A中介一副气势汹汹的样子，似乎我们做了什么十恶不赦的事情，当时着实吓死我了……而且A中介的店长还给我发了条短信说，我会去找你的。不知道是不是要恐吓我们的意思。幸亏在B中介那里也没谈成，不然真不知道会是什么后果。总之那天很是不爽，先是被房东涨价，又是被B中介忽悠，再是被A中介吓唬。后来我们再也没在B中介那里看过房子，这件事情让我们觉得B中介不关心我们对价格的要求，只是希望两边一忽悠在他那里下单。我们也不傻，你不肯为我们真心服务，我们就不需要你服务了。
& & 啰啰嗦嗦说了这么多，或许以后还会有其他补充的，最后送大家两句话：1 K% i" d7 a6 [
&& 凡是需要签字的内容，都需谨慎对待。- b% m: [' N2 k&&J- j! Z
& & 凡是要你往外掏钱的，都需三思后行。
分享我的购房经验，说说我理解的税费、评估费和中介 ...
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历史上的今天
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blogTitle:'如果您想选择做中介行业，那么怎么样做一个合格的好中介呢？',
blogAbstract:'很多人一听到中介这个词，就会感觉那是骗子职业，如果你说是做中介的，身边的人甚至会怀疑你的人品问题。但是，我从来不觉得中介是什么卑劣的职业，都是靠本事吃饭，谁也权利嫌弃谁。但是最近看房，接触一些中介，素质确实有待提高。不管干哪一行，都应该敬业专业，做到让人敬重。1、某天去看房，到中介铺子里，接待我的是一个中介，其他中介都在骂骂咧咧说话，一点不注重形象，让我感觉那个中介的整体素质非常差。建议：别的中介接到客户的时候，请您保持一个销售人员该有的品质。2、某次俩跟中介看房，一个对另外一个说，刚才某客户来电话了，又砍价，#￥%￥……%……&买不起就别买&……*……%国骂无数，中介在客户面前装着礼貌，在背后就是这样吗？建议：千万别在客户面前说其他客户的坏话，这是销售人员的大忌。3、某天约好看房，说好4点钟，提前让中介准备好',
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　　背景：
　　2012 年财经类 211 法学小本毕业，2011 年开始 DIY 申请美国 LLM，目标 T14、T30 法学院。托福成绩不高，因为大四在法院工作忙，且抢不上考位，就没报班裸考了一次，现在回想起来这一步走的不好，还是应当报个班训练一下的。
　　2012 年一切就绪后，帮低一届的两个同学参谋过从找中介开始到选校和最终选择录取学校的完整过程，都是申请研究生。这两个同学高中原本都是我同届，非常信任我，中介的动向基本同步知会我。他们两个的中介真的是一个天上一个地下，我一会儿该夸的夸，该黑的黑，尽量保证客观。
　　2012年末，开始帮已经在中国游戏设计专业第一的某大学就读的表弟监督完善他 DIY 申请美国同专业排名第一的 LA 某艺术院校，申请本科入学，中国学位不要了。表弟是艺术生，成绩一般，英语能力一般，与人沟通能力较弱，但是经过和我讨论决定 DIY。
　　先说DIY：
　　我必须说我是绝对支持 DIY 的，因为我不能完全信任中介会为我尽心尽力，更不相信中介会比我自己了解我自己。我对中介的「有罪推定」是：你本身就有 T14 的能力，中介会故意压低你的期望说你最多 T30，然后假模假样的努力一番说你看经过我们的打造你拿了 T14 的 AD。
　　DIY 最大的好处就是，你最了解自己。自己有什么优势有什么劣势，这些东西真的需要中介来测试一番告诉你吗？不用。中介给你的反馈，包括选校建议等等，其实全部来自你提供的信息。那么也就是说，最重要的第一步，其实根本不需要中介，完全可以自己靠查资料来了解一个学校是否适合自己。甚至你可以去找这个学校的学生去聊聊，直观的了解一些情况。 至于申请流程，可能对于申请本科入学的高中生有些复杂，但对于申请研究生入学的大学生，花上半小时搞清楚完全不是问题。填写申请表、索取推荐信、完善简历、开具成绩单、邮寄材料或者更简单的网申，没有任何一项的难度会超过期末考试。
　　DIY 唯一的难点的确在于文书。我个人的 DIY 过程中，找了文书机构，我写好给他们改，支付宝支付后改好先发一半来，我满意的话确认支付拿到完整版，不满意的话他们继续改或者退款。我并不觉得这是作弊或者打擦边球，因为我主张的是自己写好让他们润色，而不是全盘让别人写。说的假一点这是个学习过程… 说实话，好的文书机构修改过的文章，和自己原来的真的天壤之别，托福 100＋ 也比不过 Native Speaker。所以我向除了英语系以外所有申请的朋友和同学都推荐了「DIY 但要找文书机构」这种组合。当然前提是你要找一个好的文书机构，像上面同学提到的那种改过和自己写得差不多的，很有可能是贪便宜找错认。我找的那家不错，但此处不提了。
　　最后签证的问题，说中介会提高签证通过率，完全没有事实依据。签证这个东西，真的完全靠你自己的能力和准备。我很清楚的记得我去美国使馆面签的那天，旧馆，基本都是申 F1 签证的。排在我前面的是一个申请商学院的女孩，排队时一直在和妈妈练习中介给准备的材料。背诵的段落和事先准备好的问题那背的一溜儿一溜儿的，我觉得自己危险了啥也没准备啊。
　　进去签的时候她排在我前面，签证官是个中国女人，开始俩人聊的很好，但签证官大概问了一个女孩没有准备过的问题，女孩就傻了，英语开始一个单词一个单词往外蹦，VO 的脸顿时就长了。五分钟后，VO 直接换中文说：「我今天不能发给你签证。」女孩略带哭腔的问：「那我什么时候可以再来签？」VO 说：「等你能听懂我问题的时候。」顿时我们这一队都沉默了，觉得太可怕了…
　　小结：绝对推荐 DIY，但 DIY 不意味着全凭自己一双手，该找文书中介一定要找，如果自己实力不够。但请擦亮眼睛不要贪便宜，一定要货比三家。毕竟好几万的中介费省下了，这上头多花几百不是事儿。
　　然后说中介：
　　先开始黑。前面提了对中介的「有罪推定」，虽然我不排除有好的中介，比如我朋友之一的那个，但我仍然觉得中介不会比你自己更上心。绝大多数中介都是走标准流程的，一个顾问手中一坨人，再怎么宣称对你怎么个性化定制怎么全程掌控都有胡扯的成份在。
　　中介最大的风险是，绝大多数中介怕你窃取「劳动成果」，对你的申请流程是保密的，只在选校、推荐信人选上咨询一下你的意见。看起来好像是你把活儿给他们做了，他们替你分担了，其实是风险很大，因为你竟然接触不到申请流程的核心。举个栗子，即便是我那个朋友的我见过的史上最好中介，仍然明确表示：「我们会给你准备三封推荐信，但是不能给你。我们会给你写好 PS，但是内容你看不到。」因为他们害怕你拿到这些东西就不玩儿了，转去自己 DIY。
　　信任是互相的，请问，他收了你的预付款，还如此的不信任你，你难道真的信任可以把 PS 和推荐信这么重要、决定你生杀、可能决定你未来一生路径的东西交给他们吗？你把自己的生杀都交在他们手上了，他们却不能信任你要 PS 只是为了看看自己被写成什么样，反正我做不到。
　　重点，如果你的 GPA、TOEFL、GRE/GMAT/LSAT 成绩这三个硬指标不够漂亮，觉得自己申不到好学校，去指望通过中介可以申到你原本申不到的学校，大白天儿的别做梦了，这是不太现实的。即便中介拿出案例说你看他 GPA 如此低、语言成绩如此烂，我们都给申到这么好的学校，也是小概率事件，你不能指望这种奇迹发生在每个人身上，不要觉得自己运气那么好。更何况，你也没法证明这个人要是 DIY 就申不到这个学校。事实上我硕士阶段的一个同学，当年不放心自己的中介，另外同时 DIY，结果中介给来了一堆烂校，DIY 这边反而拿到了不错的 Offer。
　　中介帮你克服的难点，仅仅在于他们帮你揽了所有繁琐的程序，仅此而已。自我评估、选校、写 PS、报名语言考试、报名 GRE/GMAT/LSAT 考试、索要推荐信、开成绩单、开在校证明、填申请表、开资金证明、邮寄材料、申请签证，这是一套很繁琐、实践起来很复杂的程序，特别是对没有经验的学生来说，可能某一个环节的不熟悉会出现大乱子，影响申请的流程。
　　中介能做到的，其实就是保证你在这个流程上不会出错。实际上，如果这个过程自己来做，反而可以得到不小的锻炼，这种机会在一生中也很难得。对于执行力强的同学，这笔几万块的费用，完全可以用一张成本一块钱左右的大日程表或者五十块钱的白板来搞定。我假设中国还没到每个家庭都可以拿几万块当零花钱的程度。
　　何况，如果你碰上一个无良中介，连这个程序上的事可能都会搞砸。另一个朋友的中介，也是先付半款，然后全盘接受的。她申请的是商学院。一开始一切都正常，中介定期汇报进展，可是直到 Offer 季快结束了，一点消息都没有。她打电话过去问，中介说可能选校的时候出了点问题，但是不用担心，马上就会有 Offer。
　　第二周果然有 AD 来，但一个是排名你都不好意思提、根本不在原来选校名单里的学校，一个是某大学的类似成教的学院的项目。同学不满意，中介说这问题出在第一环节，她自己当时把关不严。要么给她转到春季入学的下一波，同学没办法只能同意。半年后，同样的事情发生了，又是两所听都没听过的学校。同学不干了，要退钱。中介不给退，说你要退可以，半年前你说你要退我们就按合同给你退了，可是第二次春季入学的不在合同里啊，我们都没多跟你收钱呢，义务劳动，退钱没门。
　　这个同学快气死了，搭进去两万块钱不说，白白耽误了一年时间。
　　小结：中介可以做得事，你全部可以自己做，甚至可以自己做得更好，特别是选校和签证这两个传统的中介宣称的难点，真的不是难点。你需要中介的唯一理由是你懒。但你需要付出的代价和承担的风险远远超过克服懒所消耗的卡路里和脑细胞。对申请本科入学的高中生来说可能中介的作用更大一些，但也绝对不是非要不可。至于和某些中介有协议的学校，中介申请录取率高的事，对不起，我觉得 OK 的学校没一个和中介有这种协议的，有这种协议的学校都是什么水平，我不去揣测，你们自己去调查呗。
　　哦，对不起我前面说对中介我该夸的夸，但是除了那个较幸运的同学的那个中介比较负责任的态度，我真的找不出来了… 当然，我并不是在说中介一无是处，但真的很有限。@Moevosky 同学的坦诚非常令人感动，非常感谢他能不匿名说出自己的经历。
　　最后说一下我表弟。
　　他的情况很特殊，艺术生，已经大三，成绩一般，作品很棒，英语一般，不会说话，只申请那一个学校，完全没有后路。一开始家里要给他找中介，他自己也不敢 DIY，可是由于要求较高，中介都不敢轻易承诺。后来和我长聊了一次，决定自己动手。这个学校的申请表里是带题目的，三篇 Essay。这次没有让他找中介，三篇 Essay 是我帮他修改的。改得很大，基本上是按他的原意重写了一遍。 其余所有事情都是他自己去做。等了两个月，眼瞅着学校说一个月等待回复的时间都过去很久了还没消息，着急了，让我帮忙打电话去 AD 办公室问一下。我让他自己去问，他不敢，怕被人家觉得英文不好再给拒了。后来没办法只能自己去和学院沟通，发邮件、打电话，几个回合下来，终于等到了无数艺术生梦寐以求的 Offer。 后来他说，现在回想起来自己的申请过程，一点一滴一分一秒，包括我给他修改的作文，都踏踏实实地属于他，因此当他拿着录取那张纸的时候，他也觉得上面的每个字母也都踏踏实实地属于他。
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中国高校校报协会副会长......
北京教育音像报刊总社评论部评论员.....
中国青少年研究中心首席专家
美国独立教育顾问协会认证顾问
中国人民大学政治学教授