房地产公司员工中国梦演讲稿_精品范文_文秘热线
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内容预览：房地产公司员工中国梦演讲稿【摘要】……中国梦是民族的梦。也是每个中国人的梦。只要我们紧密团结，万众一心，为实现共同梦想而奋斗，实现梦想的力量就无比强大，我们每个人为实现自己梦想的努力就拥有广阔的空间。有梦想，有机会，有奋斗，一切美好的东西都能够创造出来的。　　全国各族人民一定心往一处想，劲往一处使，用14亿人的智慧和力量汇集起不可战胜的磅礴力量。生活在我们伟大祖国和伟大时代的中国人民，共同享有人生出彩的机会，共同享有梦想成真的机会，共同享有同祖国和时代一起成长与进步的机会。　　懂得了个人幸福与国家梦想的关系，每个人心中又升腾起关于国家社会的梦想，我想那个梦想一定是五彩缤纷的，一定是芳菲满眼的，基调一定是玫瑰色的，因为玫瑰色最温暖。也许每个人的国家梦不尽相同，但共同的一定是国泰民安、经济发展、政治清明、文化繁荣、社会和谐、生态良好、公平正义。　　　……　　【正文】&&&&&& 尊敬各位领导、各位企业负责人：　　& 首先我代表XXxx房地产开发有限责任公司向各位领导、各企业家致以诚挚的问候！感谢政府各相关部门给予的这次机，借这个平台，我汇报一下xx房地产发……本文共2466字，网站会员可查阅、复制排版规范的全部文档新来的客人请【】查看文章已注册会员请【】阅读全文文秘热线--资深的文秘专业网，海量的写作范文库！[]
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【演讲实录】欧阳捷：房地产的新常态与大趋势
&&日-20日，中国产业链主题峰会暨第16届CIHAF中国住交会在北京国家会议中心举行。在本次住交会《“云商”》上，新城控股高级副总裁欧阳捷代表新城研究团队就房地产新常态的发表了《房地产的新常态与大趋势》的精彩演讲，以为下演讲实录：&&房地产目前到底是一个什么样的状态，实际上，不但行业外的人看不明白，行业内的人也未见得能说得清楚。在行业过去十多年的调控当中，可以说扑朔迷离，大起大落，所以我们很多人不了解房地产到底会变成一个什么样子，房地产未来的走向到底如何，甚至房地产企业没有方向，无法制定战略，也没有自己的行动纲领。包括总裁先生也说万科不做战略，不做判断，只做应对。但是作为一个企业来讲不知道大势，不知道未来就无法前行。所以新城控股在市场大势方面做了一年多的研究，我们也把我们的一些研究心得跟大家做一些分享。&&新一届政府上来之后两年时间，只讲了四句话，第一句话叫做回归以市场为主导。第二句话叫做大力建设保障房，改造棚户区。第三句话叫做以人为核心的城市化。第四句话是稳定住房消费。&&为什么两年只讲这四句话，我觉得这里面是有深意的。在2013年下半年的时候，我们当时还非常不理解，为什么新一届政府上台之后基本不讲房地产，到了2013年底我们基本上理解了，房地产就是要回归以市场为主导，所以这两年来做的事情就是围绕这个东西做的。&&房地产逐步回归市场，而行政干预逐步退出，所以其他的三句话实际上都是为了国民经济健康稳定发展，特别是最近提出来的稳定住房消费，我们理解是变相为房地产正名，因为上一届政府把房地产妖魔化了，把房地产支柱产业地位取消了，但是房地产依然是支柱产业。所以要通过拉动消费来拉动国民经济增长，而拉动消费的重要的内容就是稳定住房消费。所以每一句话我们觉得都是含有深意的，虽然只有这短短四句话。&&今天的时间很短，我们不能给大家分享太多，所以我们其他东西都不谈，我们只谈供求关系。我们从2013年下半年开始对房地产行业做了一些判断，我们现在仔细的回头看了一下，我们觉得我们很多东西分析得还是有一定道理的。&&2013年8月份我们通过新浪个人微博发布了预测，2014年一定会有城市房开限购，说对了。&&到了2014年4月份我们在沈阳一个论坛上，我们讲限购一定会放开，但是到了8月份，限购放开的时候，我们其实已经不讲了，我们认为限购不重要，限贷才是核武器。&&到了5月份我们讲6月份的销售一定不会差，6月是全年的一个高点。6月份，在经济观察报蓝筹地产的论坛上，二十一世纪论坛上我们提出了“区间波动论”，认为行业整个销售在2014年会介于年之间，到年底看也兑现了。&&8月份，我们说金九银十一定会来，我们不应该太担心了，因为会比2012年和2012年之前的任何一年都好。实际上来没来呢？还是来了，因为确实比2013年之前的9、10月份都好，只不过比2013年差了一点。&&8月底我们又在新浪财经上讲会局部降息，很不幸这一点我们讲的没有全对，因为他们全面降息，说明我们经济学的知识还不够，还需要补课。&&我们讲未来的新常态会是什么样的，我们先把结论给大家，后面我们会为大家一一解析我们的观点。&&第一个观点，我们认为新常态是市场蛋糕不会变得太大，也不会缩的太小。&&首先是供应短缺时代已经过去了，我们的住房市场已经从快速增长期转向平稳发展期。&&其次是，我们认为城镇化速度在放缓，改善性需求增长空间没有以前那么大了，有效需求已经在缩小。&&第三是，住房建设速度依然在惯性增长，但是人的城镇化速度，就是人进城的速度远低于住房建设城镇化速度。&&第四是，有一些城市的市场蛋糕甚至在缩小，比如说人口净流出城市现在很多，特别是三四线城市，甚至五六线城市，这些城市蛋糕肯定在逐步缩小。&&最后是房地产拖累了GDP，拖累了国民经济，也拖累了固定资产投资。&&另一方面，房地产的蛋糕也不会缩太小，因为需求还在，并且需求也不小。2015年的销售面积我们相信会在年高位区间波动，未来是高位区间内，需求还在，所以区间很高。但是如果没有政策刺激的话，2015年的销售不会比2014年好，这一点我相信，今年可能会在我们年底盘点的时候来看一看，是不是这么回事。但是我们觉得政策刺激的可能性还是非常大的，概率非常大的。&&第二个观点，我们认为住宅市场已经进入去库存调整期，其实这个观点我们去年8月份已经在讲，我们看年底住建部的报告也讲这句话。&&房地产行业已经从暴利走向薄利，还没有走向微利。暴利时代十个十个都赚钱，现在薄利时代可能五个赚钱，三个持平，两个亏损，我们看一看标杆行业报表可以看到，他们报表中间有很多项目其实并不一定赚钱，所以我们最后总结就是市场仍然很好，但是不能太开心，大家不要期望会比2013年会更好，我觉得不要有这种幻想。&&行业整合是趋势，现在行业整合的趋势越来越明显，并购潮越来越大，企业有分化，大小都不容易。&&第三个观点是商业地产，我们认为仍然处在跑马圈地的时代，但离终结时间不会太久了。一二线城市有的已经饱和，有了已经过剩，但是商业地产第一、第二梯队在三四线做，我们认为商业地产未来没有第三梯队，未来可能从跑马圈地时代进入战国时代，战国时代只有七雄，只有七个国家最后剩下来了，我觉得现在还没有进入商业地产的就不要进入了，因为商业地产学习的时间很长。&&这是讲的新常态。在大趋势上面我们认为有几个方面，一个是四大分化，城市分化，板块分化，楼盘分化和企业分化，行业集中度在加速，去产能将开始全面启动，其实我们现在去产能还没有真正开始。房企正在转型与多元化，另外就是移动互联网的冲击，下面我接下来为大家汇报一下。&&存量需求在下降，增量需求也在下降&&第一，我们讲新常态，为什么我们认为市场不会变得更大，是因为市场已经出现两个明显减少的迹象，第一个是存量人口的需求在减少，为什么说存量人口的需求在减少呢？我们看，投机性的需求已经基本没有了，为什么呢？房价上涨的预期被打破了，除了北京、上海一线城市，其他没有大幅上涨可能性，微调可能会有的，但是北京有没有可能呢？北京有可能，北京的房价和上海的房价不应该比香港、台北高吗？现在没有，但是未来呢？未来香港、台北会沦为中国的省会级城市。一线城市房价一定会比省会城市要高，所以北京上海房价一定会比香港、台北高。&&投资性需求明显减少，有的出海了，有的理财了，有的买了大房子在还贷——套牢了。中国跨境投资总量已经从6900万美元上升到160亿美元，而且还在呈上涨趋势。这个是来源于世联地产的，投资客的比例从39.5%，已经下降到10.7%。&&改善需求也是逐年在下降，包括人均居住面积，家庭小型化，以及房地产税预期都会抑制我们改善性需求。改善性需求也是世联地产的数据，他是35岁以上认为是改善性的需求，因为可能是第二次置业了，这个比例从三分之二下降到三分之一，这也证明改善需求还是在逐步下降的，这个背后逻辑是什么呢？背后逻辑是人均居住面积在大幅度提升，这是我们看到二线城市基本上都在27平方米以上，多的可以达到37平方米，大家都知道三线城市、四线城市住房面积都会比一二线城市更多，人均居住面积会更大，中国人均住房面积在发达国家中间去排也并不完全落后，已经接近发达国家的较高水平了。我们看全国改善性的需求动力已经在下降了。&&当然，我们刚需现在还呈现一个机械式的增长，所以婚姻的刚需和被城镇化刚需还是我们购房主力人群，所以我们觉得未来需求可能更多的、更主力的基本上是自住性需求。&&所以我们认为住房供应的严重短缺时代已经过去了。&&除了我们刚才讲的存量需求在下降以外，增量需求也在下降，我们研究结果发现城镇化的速度在明显放缓，大多数城市常住人口净增长量在减少，我们看这张图，上面是属于城镇人口的净增长，下面是属于城镇人口的净减少，如果我们仔细来分析看，我们看上下差别其实似乎不太大了，换句话说有可能有一大半城市是人口还在增长，有一小半城市在下降。&&我们具体来看一看，四个一线城市常住人口净增长都在下降，北京从年十年时间，净增长60.4万人，年年均常住人口净增长是51.2万人，下降了9.2万人，上海从62.8万人下降到37.7万人，广州、深圳是从30多万人和20多万人的两位数下降到现在的个位数，9万人和7.5万人，7.5万人对一个1000多万人口的城市来讲，就相当于人口自然增长，全国人口自然增长率是千分之五，去年是千分之四点九二，按照这个速度来看，一线城市深圳这样已经没有外来人口了。&&不光是一线城市，我们看到25个二线城市18个在下降，19个三线城市15个在下降，没有下降的城市人口净增长是多少呢？没有超出0.9万人，就是比以前最多增加一万人，对于三线城市来讲，平均人口是501万人，增加0.9万人，几乎看不出来。28个四线城市中26个在下降，当然我们统计的数据只有近百个城市，是因为我们的地方政府没有提供足够的数据，很多政府是不公布这个数据的，所以我们拿不到，只要能找到的所有的一二三四线城市，我们都找了。&&另外一组数据可以支撑城镇化速度在放缓，为什么呢？我们看到农村居民的新建住房面积，其实他还是上升阶段，年均全国农村居住住房面积，按照人均1平方米在上升，十年就要上升十平方米，这是很恐怖的数据，农村人口在过去减少1.3亿人，而农村住房建设用地丝毫没有减少，这是全国建设用地面积，而农村用地面积每年300多万亩，城镇每年才500多万亩，农村还在大量建房，农民离不开。&&所以我们写过一篇文章，叫做“城镇化的路在农民脚下”，不是政府的。我们也看到市场容量已经见顶了，所以我们认为不会再2013年，过去的时代是一个高增长的时代。我们判断未来住房销售面积会在9.8亿到11.5亿平方米之间，这是在高位区间内波动，我们认为波动才是市场经济。&&高增长时代的句号是2013年，所以未来进入一个平稳发展期，在这个平稳发展期当中整个市场应该说不会再有高增长了。未来可能我们会逐步过渡到以二手房市场为主的存量市场的发展期，因此我们看到固定资产投资在逐年下降，房地产已经拖累了GDP，去年三季度房地产的GDP已经下降到2.5%，中间蓝线是国民经济GDP，他不但拖累了GDP，而且拖累了建筑业，工业，同时拖累了我们上面看到的这条红线是金融业。固定资产投资直线下跌，我们相信还会一直下跌，这是为什么说没有政策刺激，房地产不会再高，但是如果有了刺激呢？是因为GDP在下跌，所以中央政府很有可能出台一些政策，来拉动GDP。有了刺激政策，我们相信会增长，但是市场蛋糕也不会太大，为什么呢？因为需求不在了，不是你说有刺激一定要买房，而且房价上涨预期已经打破，所以你买房得不到增值了。&&什么样的政策会让住宅市场更好呢，时间关系就不多说了，如果大家感兴趣会后可以我们的相关报告，我们官方微信上也有这个报告，后面可以提供给大家。&&为什么需求还在？&&需求我们做了一下分析，未来三十年中国房地产市场需要多少需求？我们经常讲投资机构眼光比较短，投资机构自己人说，他说我们在资本市场只能看半年，但是我们做企业，我们觉得要看的更久一些，如果不这样未来会有危机。&&未来三十年中国人口增长的情况，这个红线是每年的人口净增长，我们看到人口的净增长量在下降，但是人口总量还在上升。所以我们看到未来三十年，我们可以预估每年我们人口净增长是几百万人，而我们的人口会从现在的13.6亿人，增长到2043年的15.8亿人，还要增加2亿多人，这跟全球的增长趋势是一致的，到2050年全球人口增长要达到96亿人，比现在要多出一个中国和印度。所以我们看如果按照这个逻辑来看，我们可以看到，每年的城市化率是1%，2030年如果达到70%，我们可以看到进入了一条平线，即便是平线，城市化率这条黄色线，城市人口还是继续增长，所以我们说需求还是在的。&&从1985年到2012年结婚人口一直在持续上升，我们有一些朋友大家不太注意，我们全国每结婚三对人就离婚一对人，这是很多人没有想象到的。所以我们这里面包括了协议离婚、判决离婚、调解离婚。离婚的人其实也需要住房，这是我们看到全国的年龄人口段，这一部分是属于我们15岁到64岁人口，这一部分人口是属于还在购房的需求阶段，所以这一部分人还在上升。我们注意到另外一个问题，我们看14岁以下的人口，他的增长在放缓了，他的线在往下走，所以意味着未来的需求在下降。&&婚姻购房有多少人，我们按照结婚50%购房、离婚30%购房，我们每年的购房需求是往上走的，每年需要500-600万套住房。&&城镇化人口购房有两种情况，第一种情况是新进城的这些人，每年购房按照这个来计算，有数十万套需求，这有一个断崖，是城镇化率达到70%以后，新进程的人口购房需求会呈现断崖式减少。另外一个我们看到，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率之间有个差值，这一部分人在城市中间已经飘了很多年，就是我们的北漂，他们也有很强的购买房屋的意愿和能力，这一部分人的需求每年按照1%购房，每年需要60多万套。我们还有改善性住房，这个虽然呈下降阶段，但是现在还是逐步递减阶段，每年需要约300万套住房。我们把这几个部分加起来一看，每年至少需要800万套住房。全国2013年供应了1000多万套住房，我们仅仅这几类人就已经需要800万套住房，还有家庭小型化、还有单身人口，还有一些高端需求等等，我们认为其实住房需求还是基本上还是在的，但是如果对比2013年，我们觉得需求已经没有那么大了。&&当然到2030年城镇化结束之后，我们可能每年住房需求只有700万套，还要下降100万套。&&租房要不要房子？租房也需要房。&&我们还看到另外一个问题，租房要不要房子？租房也需要房。我们刚才谈到50%的结婚人口购房，另外50%的人还要租房，他结婚不能住在原来地方，可能去租，租房的房子在哪里呢？如果结婚人口的50%租房，离婚的不租房，我们每年需要多少住房呢？需要约400万套住房。还有城镇化，80-90%的城镇化人口没有买房，也需要租房，加起来每年可能还需要800多万套住房，这个需求量是非常非常大的。&&我们现在全国有多少住房呢？现有的住房套数大概是2.5亿套，这是我们估算出来的，这个数据怎么出来的，我们后面再说。我们按照15%可以出租，一共才有3700多万住房，你把这些房子出租没了，之后再想租房怎么办呢？再想租房没有房子租了，我们认为未来租房的市场需求还很大。我们觉得90后可以不买房，但是不可以不租房，租房也需要房，现有的空置房最多供应五年时间。有人提出来空置房有4998万套，对不对我们不说，但是有一个常识，年全国商品房竣工套数一共是四千多万套。这些房子全部空置了，等于这么多年，我们整个房地产制度改革和房地产市场化全部落空了，都没有了，所以，我们认为鬼城只是房子盖的早了一点，房等人总比人等房好一些。&&现有住房面积有多少呢？这是上一届政府最后一次政府工作报告的数据，根据这个推算出来全国有2.5亿套住房，现在我们商品房占到77.6%，在过去的时代，我们的商品住房还占不到70%，大部分是属于非成套住房，旧房屋，老房子，这些房子的寿命都不到50年，我们现在钢筋混凝土住房的设计寿命才50年，以前的都要拆掉，按照人均商品住房只有13.38平方米，这一部分房子改造的空间还是很大的。&&未来的住房更新有多少？&&我们看一下国家统计局的数字，这是1978年以后建造的住房，是直线上升的，这是属于商品住房，这是1978年以前的住房，大量住房寿命已经超过35年了，这些房子我们估算总共有100亿平方米，在未来15年全部要拆掉。这也就是为什么中央政府一直在强调保障房和棚户区改造，因为现在的商品住房仅能满足市场婚姻住房、改善性住房和城镇化需求，富余不多，如果保障房和棚户区作为更新缺口，这个缺口非常大，我们经过十几年的更新需求改善之后，到2030年前后才慢慢走向基本的平衡，就算按照这个逻辑算下来，我们做了一个数学模型，我们的人均住房面积会从32平方米增长到34平方米，整体面积并没有多出来多少，我们认为这个模型是成立的，白银时代至少还有30年。&&住宅市场已经进入去库存、去产能的调整期&&我们认为现在住房的供应端还在增加，住房的待售面积在增长，现在是4亿平方米，还在持续增长，住房的施工面积超过51亿平方米，也在持续增长，这是我们未来的潜在供应，而且我们的新开工面积和住宅竣工面积剪刀差还在扩大，另外一个是土地储备面积居高不下，国家统计局公布的数字是4.3亿平方米，我们知道全国几家标杆企业的土地储备面积远远超过了这个数，TOP10企业的土地储备面积已经远远超过了4亿平方米，我们分析了万科等一些标杆企业的土地储备数据，要超过12亿平方米，就算按照4.3亿平方米，按照容积率2来算，这当然不全是住宅，还有商业，我们住房可以供应六年时间，也就是说政府一亩土地都不再不出让，住宅可以保证六年时间。&&2002年，房屋竣工时间大概是两年半，现在已经超过六年，竣工率已经跌到15%。当然我们也做了一个去库存的理想场景图，新开工面积降下来，竣工面积提上去，竣工率回到20%以上，也就是五年时间房屋竣工，我们觉得共识难以达成。更现实的模拟图，我们认为还是直线上升，这个结论我们是在去年9月份做的，我们发现了这个规律，然后我们得到验证，去年10月份我们看到全国的商品在建施工面积是67亿平方米，我们预测今年会超过70亿平方米，结果去年年底就已经超过70亿平方了。&&所以说，未来五年总基调是去库存调整期，我们认为是正常经济波动，不是大起大落，也不是大喜大悲。背后逻辑是什么呢？年年均供应土地面积6.48万公顷，而年几乎翻一番，达到12.3万公顷，这就是为什么目前几乎看不到有哪个城市是供不应求的城市，这是我们说的人的城镇化率远低于住房的城镇化率。&&商业地产仍然处在跑马圈地时代，但离终结时间不会太久了&&2013年全球在建购物中心面积3900万平方米，中国的购物中心面积占全球一半，其中排名前十位城市，包括上海、天津、深圳等等前十位占了八位，我们看房企商业新开工面积也在上涨，我们统计时间节点是到去年10月，当时12月份数据没有出来，所以最后部分是下降的，如果把12月份数据加上去应该还是上升的。&&根据赢商网的统计，全国购物中心到2013年底是3700家，今年加上去估计要超过五千家，而且复合增长率已经达到了32%，超过了我们住宅行业的复合增长率，新增购物中心的数量一年达到420座，我们未来的购物中心可能会达到一万家，到那个时候全国的购物中心可能就覆盖了全部城市，所以，这个跑马圈地时代不会太久了，也就到2025年前后。&&但是严重分布不均衡，一二线城市商业地产大概占到83.5%，反过来三四线城市现在只有16.5%，也就是说，三四线城市意味着未来有很大的成长空间。三四线城市将要成为购物中心发展的机会和蓝海，他们商业空间有多大，我们算了一下，全国三线城市有54个，四线城市103个，按照平均人口算一下，容量大概1600个左右，每年160个，十年时间就没有了，加上一二线购物中心，全国十年时间商业地产跑马圈地会结束，会进入战国时代。&&目前，整个房地产除了住宅地产和商业地产之外，现在还没有看到可以盈利的商业模式，所以养老地产和旅游地产等等暂时不提。&&大趋势——四大分化、房企转型与多元化、移动互联网&&我们最后跟大家分享一下关于大趋势，第一个是四大分化，城市分化，一线城市总体供不应求，今明两年我们认为房价看涨。二三线城市多数供求均衡，但是人口基数和增长会消化库存，我们认为二线城市库存不是问题，但是四五线城市总体供大于求，有效需求不足。&&我们讲板块分化主要是新城区大盘比比皆是，老城区少有新盘供应。明星楼盘去化率可以达到70%以上，有一些弱势楼盘门可罗雀。&&品牌房企市场份额进一步扩张，现在标杆TOP50%市场占有率达到30%，我们认为超过50%的时间不会太久，大企业追求业绩增长，所以有压力，但小企业是生存压力。现在市场蛋糕正在重新划分，你抢了别人蛋糕，别人就没有口粮了，这就是现在大企业在做的一些事。&&关于行业整合，我们看到房地产行业去产能尚未启动，2008年金融危机，房地产企业从8.5万降到8万家，减少五千家，经过这几年的发展，2013年我们预计肯定超过9万家，我们到底需要多少房地产企业呢？我们按照住宅来算，一个楼盘大概十万平方米，这不算太大，我们全国去年竣工面积是8亿多平方米，销售面积11亿平方米，这样也只需要1.1万家房地产企业就足够了，加上房地产企业的连锁，8000家房企足够，这样90%的企业要退出房地产行业。&&第二个是房企转型与多元化，为什么现在出现很多房企在转型、在多元化？我们认为房企巨头已经没有更多的增长空间了，因为他们增长已经到了天花板，我们去年8月份做了一个预测，七家千亿级房企按照过去的复合增长率，只要六年时间，他们的销售总额就会达到2013年全国销售总额，即便把他们复合增长率降低一半，按照年均15%到20%计算，也只要到2026年，他们的销售额会超过9万亿，2013年是8.6万亿。这是不是真的会兑现呢？2013年他们销售总额是8400亿，而今年是1.11万亿，说明他们扩张的速度非常之快。所以我们认为这个模型，我们认为目前来讲还是成立的。这个现象最终当然不太可能出现，所以他们多元化战略，文化旅游养老海外等等什么都做，还有轻资产，因为未来市场不会再给他更大空间了。小企业的生存空间就更小了，就像上个世纪的电视机，不转型就只有等死。&&最后是移动互联网，移动互联网是未来的大趋势，就像刚才栗社长给大家讲的，这个大趋势会带来我们时代的大变革，我们必须要去面对这个变革，以后不参与互联网的企业，几乎不能够生存，房地产企业、传统行业一个都不例外，所以后面我们还会有嘉宾来这个话题，这个话题我就不多讲了。&&我们认为白银三十年，但是生态圈更残酷，这是马云的一句话，绝大多数人会死在明天的晚上，见不到后天美好的太阳，我们认为真正的挑战现在才刚刚开始。&&我们研究这些工作，我们觉得是要站在行业的高度或者行业角度去谈，我们不是站在企业角度去谈，不是代表新城控股自己的利益去讲这些话，我们用前瞻解析，用数据说话，给大家还原市场的一个真相。&&现在的行业当中缺少一个带头大哥，在行业最艰难、最困苦的时候没有给大家一些方向，我们愿意尽我们一些力量给大家分享一点我们的研究成果，帮助大家更好的理解市场和认知市场。
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我与XX房地产公司共成长演讲稿
投稿人：佚名 文章加入时间： 日10:14
我叫×××，今年年初，带着梦想、带着憧憬的我，来到了×××房地产开发有限公司这个热情的大家庭中，进入×××项目工程部。×××项目是本公司新开发的项目，处在项目前期阶段，前期阶段有大量繁复的筹备和准备工作，经过各种筹备和准备工作，目前本项目工程已逐步、逐项进入实质工程施工阶段，一直在现场进行全面技术管理工作的我，多了一份沉稳，多了一份对本项目的喜爱，多了一份对本公司发展前景坚定的希望和信心...在这样的公司里工作我们心里踏实，有这样的领导带领我们感觉今后的道路充满希望，以后我必将要通过自己的行动来表示自己的态度，以加倍努力工作来为公司今后的辉煌贡献出自己的一份光彩……&&&&你还没注册？或者没有登录？这篇要求至少是高级会员才能阅读！&&&&如果你还没注册，请赶紧吧！&&&&如果你已经注册但还没登录，请赶紧吧！司智主题演讲《当前中国房地产市场分析及未来展望》_司智吧_百度贴吧
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司智主题演讲《当前中国房地产市场分析及未来展望》
搜房网讯 12月4日下午5点，“跨越40亿 搜房网2012客户答谢会”在浙江省人民大会堂宴会厅举行，绿城、万科、滨江、龙湖、雅戈尔、九龙仓、中海、远洋、保利、德信、金隅、欣盛、佳兆业、野风等等400余杭州品牌房企老总，与杭州搜房网一起感受房地产与互联网世界巨变，共筑楼市明天。2012年，是搜房网成立的第13周年，作为全球最大的房地产家居网络平台，搜房网始终致力于全心全意为房地产和家居行业服务，在13年的发展历程当中，搜房网始终没有被超越，其庞大的影响力和号召力仍旧在继续。2012年，房地产调控不放松。逆境中，搜房网始终与购房者一起共筑楼市明天，与行业并肩前行，在新形势下谋求新机遇、新发展，积极推动房地产行业创新与长期稳定发展。网聚购房人气，注入楼市信心，搜房网行业影响力正在与日俱增！搜房控股新房集团常务副总经理司智（图片来源：搜房网）在答谢会现场，搜房控股新房集团常务副总经理司智发表了《当前中国房地产市场分析及未来展望》主题演讲——司智：尊敬的各位来宾、各位业内的精英分子大家好，我是搜房网司智，感谢在座各位长期以来对我们杭州搜房网的支持，没有你们就没有搜房网的今天，刚才主持人已经说了很多关于搜房网的成绩，在杭州已经取得的一些成绩，这是跟大家一起共同合作做的一些事情，所以搜房的发展来自于行业，受益于行业，所以今天想把搜房对行业的总结给大家一个展示，我们调研了一百个城市的基本数据来给大家做一些报告。我们可以看一下当前这个行业的现状。政策不松，但市场企稳回升，品牌房企表现非常突出，这个事情大家基本都知道，下面就一些数据给大家总结一下。第二讲一些未来走势，最近发生了很多事情，包括了十八大已经开完了，有些信号不断被释放，可以看到政策趋稳，开发商加大推盘力度，促进了量价去化，同时各个企业的分化在加剧。整个经济下行的背景下，今年以来整个中国是面临着比较艰难的局面，一点都不亚于08年的金融危机，但是08年的金融危机是美国出了问题，中国自己的问题并不大。但今年以来我们的GDP一直在下行，一直到三季度到7.7%，从经济学上来讲这是一个比较令人紧张的数字。为了稳增长，所以货币政策不断在调整，从去年四季度以来，央行连续三次降准、两次降息，与此同时中央一直在强调房地产调控是不放松的，包括十八大开会之前还在强调这件事情。我们百城的住宅均价到底是怎样的，昨天发布了最新一个月的价格，今年的价格趋势非常明显，从2012年4月有一个向上的苗头，从5月份开始全国一百个城市的均价处于一个明显的上升势头，这种态势一直延续到了10月份、11月份。我们全国的销售情况怎么样呢，全国的销售情况是向好趋势比较明显，10月份当月同比增幅是今年最高的，1-10月份整个销售面积下降1.1%，降幅比1-9月份缩小了2.9%。累计销售额连续三个月同比增长，而且这个增幅是在不断的扩大，已经扩大到5.6%，单月的增幅较上个月增幅超过30%。土地开发这方面的投资增速趋稳，住宅今年首次提高，去年这个时候和海南的建委主任在聊天，他们都比较悲观，去年四季度的时候整个投资住宅是在下滑的，商业地产是在上升的。去年以来下行的态势基本上已经结束了，其中住宅开发投资同比增长7.8%，这个数字终于正过来了，增速比1-9月份提高0.3%，为近年来首次加快。同时看到商业用房的增速分别是25.8%，全行业的投资开发还在不断的加大。我们重点城市的新房成交量怎么样呢，我们看一下右下角这张蓝色的图，这个是48%，是长三角地区与之前的1-10月份同比的销售额的增速，以上海、南京、杭州为代表，因为今天上午我从北京坐飞机过来的时候，我们同事接我，我问他说，最近杭州怎么样，他说杭州最近翻番，杭州的量是非常厉害的，刚才在桌子上跟几个老总沟通，龙湖的袁总说市场非常好，杭州非常不错。实际上从这张图上可以看出来，长三角的增速确实是最快的。一线城市同比增长19%，二线城市同比增长23%，南京和杭州这两个地方我们的增速是80%，可能是因为去年的基数比较低。重点城市的新房供应量怎么样？看价格跟供应量的情况，5月份开始价格在上涨，但是今年的供应情况怎么样，我们到第三季度的时候供应量回升是比较明显的，尤其是9月，大家可以看这张图，但是在1-10月份代表城市月均的新批的上市面积只有631万方，跟过去比两年相比下降8%，处于较低水平，说房价会上涨，就是因为供应量是在减少，当然这个城市是有区分的，一线城市以北、上、广、深为代表的，去库存率非常快，北京可销售的住宅房源是5-6万套，但是北京一个月卖掉一两万。二三线城市，库存周期实际上是在下滑的，右边的红色曲线是周期，这个周期在不断下滑。最近尤其是十八大开的前一个月，在过完国庆节以后我们会发现各家企业在密集拿地，但是在1-9月份几乎没有什么土地的成交，而许多一线城市，包括北京都是零成交，因为开发商的观望，因为政府也摸不清情况，这个导致结果是1-9月份没有太大的供应量，这个供应量可能一两年以后会体现出来，而刚才说的1-9月份新上市的住房面积也是不足的，所以未来我们肯定会面临一个供应量下滑，但是消化能力在上升。所以未来可能在半年乃至一年之内整个的需求增加，但是房源数量在减少，这意味着什么，对房价会有怎样的影响，我想在座的各位心里都有数。我们看一下企业实际销售情况怎么样，同环比都是大幅增长，多个企业今年单月创了最高水平，10月份十个代表性的企业销售额共达705个亿，同比去年上升47.8%，环比增长16.7%，这个就比较厉害了。截至10月末万科的累计销售实现一千亿，现在大家比着看进千亿的速度谁最快，这是万科今年再次首家突破千亿。业绩目标情况怎么样？刚才在桌子上也跟各位老总在讨论明年大家的目标。大家都说不要提，明年任务高得不得了，想都不要去想，在天上够不着，大家都是一样的。最早我听说碧桂园上调了明年的业绩，好像每年都会来这么一次。最近保利、中海、世茂、绿城都已经提前完成了全年的目标，十家代表企业已经有九家完成的年度目标，超过80%。世茂和中海在三季度上调了全年计划，世茂调整到350亿，中海是调整到1000亿港元，这个数字说明企业做的非常好。所以在未来，除了规模化做企业以外，在许多方面包括我们产品，包括我们的推广、营销策略等等，这些东西还是有很多的影响，虽然市场会向好，但是企业到底做的怎么样，基本功是否够扎实还是要看。再看一下未来会怎么样，政策环境稳中趋紧，继续维持调控大方向，这个媒体上报道太多了，大家都听腻了，但这是大实话，至少在新一任的领导人上台，一两年之内这个大调子不会有太大变化，政府的决策更加的谨慎。从历史数据上看出来，成交量主要受房地产政策、货币政策、价格和供应量四个方面的因素影响，并且政策对成交量的影响其实有一定的滞后的，刺激性政策在较短时间之内会有比较显著的效果，这就是08年4万亿的政策，大家都还记得。紧缩性政策对成交量的影响是提前体现出来，因为当紧缩性政策出来以后，大家都会有看法。我们预计在货币政策比较稳定的情况下，成交量稳定上升，增长的势头比较温和，这里面是有区别的，一线城市成交量继续放大，价格会进一步上涨，二三线城市因为库存比较大，压力会比较大一点。最后，跟大家分享一下现有的一些现象跟思考。最近一段时间，一个是我们的企业，主要是房地产企业融资非常的频繁，11月份旭辉11月23日在香港上市，新城、协信、新天地等在准备，为什么企业在现在的情况下，大家不断去融资，借钱干什么，还是看好这个市场，看好后市还是要继续发展。第二个是企业密集拿地，北京农展馆新出来的楼面价大概是三万三千八，我06年到北京，当时那个地方房子卖价不过六七千块钱。第三个是农村城镇化与二次改革，这个是李克强副总理提出来的，因为新任的领导人非常务实，习近平说要实干，王岐山说来点实际的，所以我相信这一任领导班子会扎扎实实推农村城镇化这个事情，党和政府希望在二次改革中能够获得改革的红利，所以最近有一个说法，说有这个计划在中国要建50个城市，每个城市人口规模要上五千万，这在北京我们听到这个说法，我们都很震惊，因为北京已经够堵了，我们的生活怎么办，我们的医疗资源、教育资源是不是能够跟得上。这两天在人民日报上大家关于城镇化的争论非常多，一方面要低房价，城镇化的前提房价要低，另一方面我们要保证农民的土地财权的收益，我们要保证他的收益，要房价低，怎么办，这个命题可能会交给在座的各位，你们在全国扩张要开发的时候，包括杭州这些城市怎么去开发，土地怎么去拿。最近我在看北京电视台在放一个电视剧叫《买房夫妻》，讲的是上个世纪60年代小夫妻两口，一个是博士，一个是硕士，为了分房子，怎么一步一步自己买上了大房子，这个故事其实是非常有典型的代表意义的。在半年到一年之前，经济界一个大的讨论，关于中国的人口红利，现在我们死亡率在下降，出生率在下降老龄化严重，人口的红利是不是没有了？我个人觉得这个是相对一个比较伪的命题，因为中国的人口红利其实并不是由人员增加造成的，中国是因为改革开放，更多是因为人口流动性所带来的红利，而在《买房夫妻》的故事里面，他去了大城市想生存下来，我们经常说房价高，其实在大城市里面属于本土的居民，他们有房可以置换，需要增加的成本没有那么高，如果来是租房的，也无所谓，但是想移民下来的，想在这个城市活下来的，比如说外来想在杭州扎根的，想在这里活下来的，很不容易。不管你们去北京、上海、深圳，我自己也是有亲身体会，非常的不容易，能活下来都不容易。但是反过来想想，如果大家去美国、欧洲去移民，是不是也成本很高？是不是也很累？第一代移民付出的成本就是非常高。但是人口流动性又挡不住，我们还有那么多的农民和中小城市的这些城镇居民，他们不仅仅是劳动力市场，他们实际上更多体现的是这种消费的个体，他们消费力体现他们文明的进步，作为内地的这些孩子们，他们很希望到沿海见世面，走向沿海城市，甚至走向国外，这个趋势在未来20年、30年之内还是不会变的，所以我觉得这是中国人口流动性的红利。经过这几个现象跟思考，我相信杭州本地的企业会有一定的认识。最后感谢大家对搜房网的支持，也预祝2012年我们在座的每一位同仁都能有一个好的收获，预祝大家在2013年有一个更好的成绩。
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