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天安数码城促销方案
天安数码城促销方案
天安数码城促销方案
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天安数码城促销方案
天安数码城促销方案先进行整体商业定位，将集中商业与河滨商业合并一体。整体名称命名“青年城·七彩休闲广场”作为推广，产品标签以“娱乐·休闲·餐饮·文化·河滨风情街”作为青年类各业态的整合，并增强“青年商业”的市场个性化形象，树立九亭板块甚至上海西区的个性化商业标杆。
2.4& 分区定位
集中商业 + 河滨商业
1）集中商业——餐饮/休闲中心
&O九亭板块目前除各社区配套商业外，无规模性集中性的对外餐饮/休闲中心，集中商业的餐饮休闲类定位可填补这一空白，并且在对客户销售时也具有强势冲击力。
&O集中商业所处位置紧临主干道，地段最好，作为商业部分最佳位置，也是项目的门面形象，作为对内对外开放式的餐饮/休闲主题划分是整体业态首选天安数码城促销方案。
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······························天安中国内地项目频打擦边球遭质疑(图)
工业用地造楼售卖遭遇维权，多地项目涉嫌囤地　　本报记者 石英婧 南京报道
　　刚刚过去的2014年，作为天安中国投资有限公司（以下简称“天安中国”）旗下的物业，南京天安数码城遭遇“维权门”。该项目涉嫌工业用地上造楼售卖后无法兑现两证而遭遇维权，最后与业主对簿公堂。据知情人士透露，法院判决该项目开发商南京天宁置业有限公司按照合同条款执行，开发商对业主做出补偿。
　　对此，《中国经营报》记者致函南京天宁置业有限公司并致电该公司相关负责人孙女士以求得对业主赔偿的详细情况与进展，截至记者发稿时，未收到回复。
　　而天安数码城（集团）品牌部负责人则表示：“南京天安数码城所有权并不属于天安数码城集团，它是天安中国投资有限公司旗下的企业，而天安中国投资有限公司是天安数码城集团股东之一，南京天安数码城之所以如此命名是因为各相关公司高层以及股东之间达成的意见。”
　　据了解，天安中国是在香港注册的、以经营中国房地产、酒店业为主的上市公司，公司于1986年成立，1987年在香港联合交易所上市，被视为香港第一只“中国概念股”。近年来，该公司频频打政策擦边球，数度因违规囤地、信披不明、工业用地开发物业售卖遭遇业内外质疑。
　　业内人士分析表示：“香港地产商在内地习惯于捂地，囤地待涨成了一些企业不成文的规则，加之被地方政府真正严格按照规定处理的却非常少，因此港企囤地成了业界司空见惯的事情。”
　　据此前媒体报道显示，天安中国在内地项目存在长期停工及相关地块长期闲置的情况。仅上海一地，就有数个项目—天安豪园、天安别墅二期天安阳光半岛项目、天安花园三期GS项目等相关工程被爆长期未开工，土地取得至少在2005年前，涉嫌土地闲置，而南京的天安数码城项目拿地也将近10年。截至记者发稿时，天安中国这些涉嫌囤地的项目未完工的情况依然存在。加之涉及囤地的一些地块，与天安中国的信披有一定出入，天安中国一度遭遇信誉危机。
　　就上述质疑，记者致函天安中国，截至发稿，未获回复。
　　南京天安数码城效果图。
　　工业用地造楼售卖遭遇维权
　　信披自相矛盾，或为囤地托辞
　　涉嫌囤地，多地项目长期停滞
　　早在两三年前，天安中国即被多家媒体曝光囤地不开发。据悉，仅在上海，天安中国旗下就有多个项目长期未开工，而这些项目的拿地时间均在2005年前。在天安中国投资有限公司2013年年报中记者也注意到，天安中国目前诸多在建项目拿地时间都有将近10年的时间。
　　而国土资源部也于日开始执行《闲置土地处置办法》，这个办法指出，如果满两年仍然没有动工开发的土地，将可能被收回国有建设用地的使用权。
　　易居克而瑞一位不愿具名的分析师表示：“一些香港房企的开发模式是储地香港储地生金，以低价拿地配以缓慢开发的方法，让土地逐步升值。一些港资地产公司在内地囤积着数量可观的地块，这些地块多数以未完工甚至未动工的形式存在。”
　　“随着内地对于房地产市场的频繁调控，近年来香港地产开发商逐渐倾向于保守，在地价越来越高的情况下，港企不会继续购入优势地段而占用流动资金，所以之前低价获得的土地便缓慢开发甚至囤积起来了。”上述分析师指出。
　　不仅如此，上海天安豪园有些项目还数度曝出拖欠施工方货款并无期限停工的消息，对此，业内人士指出：“对于近年来业绩平稳的天安中国来说，资金不是问题，停工或为变相囤地升值做出铺垫而已。”
　　当地知情人士直言：“天安豪园拿地时价格仅为177元/平方米，但现在每平方米房屋售价早已突破两万元。据上海市有偿使用地块汇总表(月)显示，该七宝镇52号地块(闵字(号)地块面积136340平方米，容积率1.4，中标价为元，实际出让金为元。该地块以中标价计算的楼板价为591元/平方米，以实际出让金计算的楼板价仅177元/平方米。”
　　对于天安中国在内地土地的大量囤积涉及到的政府监管问题，相关人士指出：“按照规定，闲置土地按规定应当收回，但相关规定可操作性不强，最重要的是很多闲置土地牵涉的因素太多，管理部门监管起来也是困难重重。”
　　资料显示，2012年1月至2013年4月，南京天宁置业以天安数码城的名义，先后与客户签立了《房屋转让框架协议》，并收取了每家公司一定数额的定金。
　　在天安中国2013年的年报中记者注意到，作为天安中国旗下的物业，南京天安数码城位于南京白下高新技术产业园内，占地约为92766平方米，继楼面面积约210100平方米，项目拟建科技产业大厦、商务以及生活配套等综合性物业。
　　但事实上，因为项目是以工业用地的名义进行拿地的，按照规定是不可以进行出售的。南京天宁置业相关负责人此前对媒体解释称，天安数码城原本计划将主要以租赁方式进行招商，但由于最近几年一些地方，尤其是一些科技园区先后出台了一些新的工业用地政策，允许在一定条件下分割转让、分割销售，而秦淮区(原白下区)亦存在一定的可能性。
　　“所以我们就与客户签订了框架协议，约定如果项目将来政策上具备转让条件，双方便签订正式房屋买卖合同，将房屋转让给客户。”上述人士告诉记者。
　　然而，在入驻企业已经缴纳50%~70%的“购房款”后，南京工业用地分割销售却遭遇政策严控，项目不具备分割销售条件，无法达成房屋买卖。南京天宁置业要求投资企业主根据双方签订的框架协议“由买转租”或无息退款，却遭遇投资企业反对，双方因此发生了多次暴力维权事件并最终诉诸公堂。
　　在产业地产资深从业人员岳军看来，政府用低价出让的工业用地招商引资，并承诺为开发商日后分割销售绿灯放行；而开发商则利用分割销售快速回笼资金滚动开发—这本是产业地产领域多年来比较默契的潜规则，然而这种默契无疑是一个定时炸弹，存在很大风险。
　　“对于类似于天安中国这样的老牌企业，可谓是经验丰富，以前很长一段时间可打擦边球和钻空子的机会很多，现在国家对土地监管逐步加强，单是工业用地性质变更这一点，就存在很要命的问题，这无疑会影响到天安中国项目整体获取时商住用地和写字楼商业用地的比例问题。”上述人士置评。
　　而天安中国在其2013年年报中指出，“本集团将集中力量发展数码城项目以及城市更新项目，并相信该产品具备竞争力。本集团若在初期资本投放合理的情况下，或增加数码城之土地储备。”
　　“近年来，天安中国逐步向园区开发方向转移，这种模式拿地价格有优势，前期投入也不大，风险也不高。但同样的园区开发要看当地的产业基础，加上这种模式铺开很困难，开发周期较长，资金回笼缓慢，因此出现像南京数码城这样的企业违规操作工业用地开建物业出售的情况属于迎利而上。”华东地区产业地产业内人士置评。
　　资料显示，此前天安中国涉及的囤地地块与天安中国的年报信披存在一定出入，天安中国2008年年报、2009年年报显示，天安中国旗下的天安豪园项目一期已经竣工，且“天安豪园搬迁计划于2009年下半年完成，并预期于2011年开始贡献重大的盈利。”但实际上该地块2011年还处于停工状态。 而这并不是天安中国第一次出现信披漏洞。记者在查询该公司数年来年报发现，公司不同年份的年报还先后出现了前后矛盾的状况。
　　在公司2013年年报中记者注意到，天安中国目前在建项目中，一部分仍处在“规划和设计阶段”，剩下的则是“分期施工阶段”。其中2005年前拿地的天安豪园项目占地约338113平方米，总楼面面积为470000平方米，项目第一期二批工程预计于2015年完成。上海天安别墅，毗邻上海佘山国家旅游度假区，首期楼面面积约322000平方米至低密度高档别墅已完工，第二期首批之别墅在建楼面面积约为16300平方米，其中一期于2004年4月就推出来，而二期140户400平方米独栋别墅时隔6年才推出，从天安中国有限公司2013年年报上显示的信息来看，由于当地政府正为地块周围作规划调整，致令项目开发继续规划需要作出相应调整，新一期工程于2014年动工。
　　而在2010年天安中国年报中，这三个项目的描述为：上海天安豪园项目首期楼面面积63400平方米，由于当地政府正为地块周边作规划调整，致令项目开发总规划亦需作相应调整；上海天安别墅第二期首批在建16300平方米，由于当地政府正为地块周边作规划调整，致令项目开发总规划亦需作相应调整；上海天安阳光半岛项目重新规划为综合性的商业和娱乐中心，拆迁工作已到余下数户居民最后阶段，第一期预计2011年动工。
　　前后矛盾的是，天安中国2004年年报显示，上海天安豪园项目首期开发180900平方米，预期在2005年8月动工，2006年第四季度完成；上海天安阳光半岛项目，沿苏州河长达1100米，占地82752平方米，项目第一期计划于2005年10月动工，2007年底竣工；上海天安别墅，首期2003年完工，2004年底已售出97%。
　　对上述信披中前后矛盾的质疑，记者致函天安中国，截至发稿未获回复。
　　对此，上海易居研究院相关分析师表示：“天安中国不愿以高负债的情况采取快速开发模式，目前销售和租金收入已比较接近，天安中国未来可能更倾向于长期持有物业。”
本文来源：中国经营报
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈广州天安:转型时期，企业战略如何定位？
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企业往往因经营而生存，因管理而发展，因战略而成功，因文化而卓越。但在发展过程中，产能过剩、竞争加剧，成本上升、利润下滑已成为传统企业发展窘境的“标配”，企业信心不足前途迷茫，发展不再有方向，那又何来的定力和抵抗力去走向成功、走向卓越?在言必称转型的当下，企业又当如何去转型和升级?
10月12日，天安商界大讲堂特邀北大纵横咨询集团高级合伙人裴中阳先生来到广州天安番禺科技节能园，为大家分享《企业转型与战略定位》。
那么，什么是战略?权势学派认为是利益协商和博弈平衡，文化学派认为是集体认知和文化传承。仁者见仁智者见智，不同学派对战略的理解可谓众说纷纭。就战略定位，裴中阳先生认为，战略定位的实质就是选择与竞争对手不同的运营活动，而由成本领先、差异化和聚焦构成的“通行战略”，可作为战略定位的代表性活动。
但在理论与实践中，公司级战略普遍缺失，战略方向无从谈起，定位理论也是始终局限于营销领域与竞争策略层面。
战略如何定位?首先要问自己的产业边界。你是干什么的?做哪一行的?在谈论产业边界时，以前总有人会这样交流，因为企业所从事的业务范畴有其宽度和产业链有其跨度。“电梯维护”一直代表着产业边界的争议焦点。电梯“维护保养”和“修理”的边界问题，即电梯制造企业与维保企业在模糊边界内的主导权曾产生过激烈的纷争。
清晰认识产业边界，就等于了解了自己的扩张路径和资源配置。美国西南航空的产业链纵向发展、本田的产业横向并购、蒙牛高度聚焦液态奶环节等都是把握住产业边界后的佳绩。
其次，要明白你的商业形态，也就是你属于哪一类企业?在产业(链)中，企业作为商业组织存在形态的基础性作用大过商业模式，并决定着商业模式和组织模式的发展。要摆脱低端的困境，就必须重视商业形态的升级。
例如从加工商到制造商、再到提供商，这是一种从本质上的升级。富士康为代表代工企业，无市场体系和自主品牌，多通过“三来一补” 等形式进行加工、配套;格兰仕为代表的制造企业，制造体系完整并有相当规模，自有市场渠道，但仅销售自产产品，品牌有影响力;再到以波音为代表的提供商，自有品牌和产品开发有相当影响力，掌握价值链关键环节，市场渠道完整，对代工厂商有相当的控制能力，这一层层递进就是商业形态的改变与升级。
从另外一个角度来看，企业的升级还可以在产品上有所动作，例如从提供产品、服务到提供解决方案。海尔卖冰箱，在4P大战中拼得头破血流，到最后，海尔第一个提出“五星级服务”，打造用户体验，从而稳居行业前列;通用认为售后服务侧重维修、更换配件，带来客户粘性的服务不好收费，于是提出增值服务，成立了“通用汽车金融服务公司”;浩泽卖净水器，对于家用采取租赁方式，终身服务且收年费，对于商用采取能源、桶装水节约分成方式，但效果并不明显，到最后与政府合作，PPP模式强力推广餐厨垃圾处理器，改卖解决方案了。这一切的产品形态升级，其实是向服务商这种商业形态演变的一个过程。
最后，就要考虑你的竞争地位，你到底算老几。在市场中，居于控制地位的企业决定着游戏规则，居于主导地位的决定产品价格，而居于维持地位、挣扎地位的，只能代表竞争的烈度和行业的生态。要在动态的竞争地位中不断上位，清晰自己的位置制定符合自己的竞争策略，而不是一味赶超。就像三流企业赚钱就是战略、二流企业学习也叫战略;小的企业只有竞争，而大的企业都讲联盟。
最后，裴中阳先生表示，商业形态决定商业模式和组织模式，产业边界决定扩张路径和资源配置，竞争地位决定竞争策略和盈利水平。企业的战略定位，一定要在互联网和大数据的动态发展中确立以上三者，相机而立。
集聚创新平台、总部经济、高端产业的广州天安番禺科技节能园及参与嘉宾，在裴中阳先生的分享中获益匪浅。而这座南中国的科技创新硅谷，致力于打造创新创业生态圈，不仅提供舒适、多功能的办公环境，更提供各种软件和外脑智囊服务。目前，园区汇聚了3万多名本科以上青年创新人才，并已吸纳千余家科技型企业入驻办公，培育了19家上市公司，吸引10家大型国有控股企业进驻园区扎根成长。
广州天安番禺科技节能园创业创新氛围浓厚，每个月园区联合商界传媒集团举办“天安商界大讲堂”，邀请经济专家、知名资本、企业大咖进行主题分享，搭建园区企业学习分享交流的平台，让企业在这儿获得学习、资本、人脉，全方位服务，助力园区中小企业孵化、成长、发展。 更多精彩内容，请点击
10月14日，天安商界大讲堂邀请了著名经销商管理专家潘文富先生，分享如何管好经销商，重塑渠道力。天安商界大讲堂与你共同成长!
编　辑：谭伟鹏
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