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商铺公摊面积到底是小比较划算还是大好？
[导读]商铺公摊面积到底是小比较划算还是大好？
与住宅相比有所不同 公摊面积大小影响客流量。有一位热心读者林先生打电话来说，最近他买了一间商铺，公摊面积几乎占了一半，林先生觉得自己吃亏了，心里有点不平衡。“国家有规定商铺的公摊面积吗？”他问。 商铺投资热潮涌动，但与住宅相比，近50%或者更高的公摊面积，也引起打算投资商铺市民的普遍关注。然而，笔者在采访中了解到，商铺公摊面积并非越小越好，一定程度上的高公摊反而对投资者有利，台州市面上在售的商业地产许多商铺产品公摊都在35%-50%左右。事实上在选择商铺时，很多人还带有买商品房的惯有思维模式，认为公摊系数大不划算，这实际是认识上的一个误区。□ 朱玲巧商铺和住宅公摊差别大其实有很大一部分置业者，对楼盘的公摊面积计算办法并不十分清楚。一般开发商说这个商铺的面积是多少，他们就交多少购铺款，自己并未认真去计算过公摊面积，也不知道如何计算。在一般的购置商铺的合同中，对商铺的套内面积、公共面积已经作出了约定，在验铺时他们会注意查检商铺的内部面积是否符合合同约定，但公摊面积数据是不是准确的，很难核实。笔者在采访中了解到，根据目前房地产市场上的操作经验，通常来看，普通多层住宅公摊比例在10%~15%之间；带电梯的小高层住宅，公摊比例在15%~20%之间；高层住宅则在20%~30%之间。另外，以前建设的砖混结构的多层住宅公摊面积要多一些，边户公摊面积比非边户的也要多一点。不少购买商铺的市民，将住宅公摊系数与商铺公摊做比较后发现，商铺公摊显然与住宅公摊差别比较大。目前，一般沿街店铺公摊在10%-20%左右，部分商场的公摊在25%-40%，大多数较高端的商业地产公摊甚至超过了50%。“商铺公摊50%的比例，比住宅还高了两倍，这样的公摊合理吗？”对此，房地产业内人士黄先生表示，习惯性地将商铺公摊与住宅公摊做比较是一个认识上的误区。购买住宅，大家都希望公摊比例比较小，这样得房率就越高，享受的居住空间就越大。而投资商铺，其公摊比例并非越小越好。商铺公摊高低和客流量息息相关商铺的公摊面积主要涉及大堂、走廊、过道、公共门厅、服务公共用房和物业管理用房等，因此公摊率较普通住宅要高。投资商铺最终应考虑的是商场未来的商业气氛、经营效益，不能只简单地计较公摊面积、使用面积等因素。以一些大型商场的室内商铺为例，商场的经营面积是固定的，只有具备一定的公摊系数，才能保证商场的整体运营环境如人行通道、休闲区等足够宽敞明亮，经营条件、安全消防设施等公共设施的完善也将进一步留住顾客。“黄先生说，如果公摊比例过小，投资者购买的商铺面积倒是变大了，但留给消费者的空间却变小了。拥挤的购物环境会让顾客感觉不舒服，商场的经营也会受到不同程度的影响。商铺公共空间大小决定了消费人群的容量和人流量。实际上，在商业地产相对成熟的欧美等地，一些高档的商场百货，公摊面积基本在50%左右。这类商场都统一配备了高标准的消防系统、宽敞的人行通道以及大面积的休闲场所。因为有了这些配套，能够带来源源不断的客流，从而使商场能够始终保持最好的经营效益。商场的待客接客能力、市场公共设施建设标准、安全消防系数等，都是影响商铺经营的关键。商铺关键看人气在当今休闲时尚风的引领下，现在，人们到商场购物对环境的关注度越来越高。据了解，在欧美国家乃至国内大城市的一些商场，其室内商铺的公摊面积一般都在50%以上。公摊面积大，反映出来的直接效果就是购物环境宽敞，公共服务配套齐全，而这种良好的配套条件也为这些商场带来了旺盛的人气，从而让商铺的投资效益最大化。商铺的投资收益与整个商场运营的效果，也就是“人气”有很大关系。如果商场经营得好，人气足，经营效益的提升会令租金水涨船高，商铺一定程度上的高公摊并不会影响投资者的收益。反之，拥有了较高的得房率，但由于公共面积较小，服务设施匮乏，就会影响商场人气，人气上不来，商场的租金价格自然也上不去，对投资者来说实际是一种损失。据了解，当前，我国相关法律只对住宅的公摊面积做了相应规定，而对于商业地产的公摊目前还未做上限。由于商铺在对外转让时是以建筑面积为计算基数的，所以投资者如果要将商铺出售并不会因为公摊让自身利益受损。【相关链接】公摊面积 教你几招避风险购房者在购买的过程中，对于计算公摊面积所涉及的数据：如整栋建筑物的公用建筑面积、整栋建筑物各单元套内建筑面积之和是很难了解到底。在这种情况下，购房者怎么才能确保自己的利益不受侵犯呢？小编整理了几招防范风险。第一招：索取公摊数据。在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。第二招：查阅有关资料。业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。第三招：在购房合同中约定公摊面积。《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。当然，我们期望随着法律的不断健全，政府监督力度的不断加强，发展商诚信意识的不断增强，普通购房者的权益能得到更好的保障。
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根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积Ⅹ公用...
大家还关注买套130平方米商铺公摊占去近半
□记者陈霞
石家庄市民张先生买了套130平方米的商铺，最后一算，减去公摊实际可用面积才70平方米。记者昨日调查发现，一些购物广场的公摊面积普遍偏高，公摊面积达30%—50%的很常见，让不少投资商铺的客户大呼上当。业内人士表示，商铺的公摊面积测算相对复杂，目前更像是一笔“糊涂账”，建议投资者在选择商铺时要问清楚，并在合同中详细约定。
昨日，市民张先生打来电话咨询：他刚购买了间商铺，签合同时才发现公摊面积居然占去近一半，如此高的公摊比例是否合理？张先生购买的商铺总建筑面积近130平方米，交完定金签合同付款时才发现公摊接近50%，套内面积也就是实际使用面积仅有70平方米。张先生郁闷地说，这意味着有一半的买房钱是白花了，回头出租铺子时也不知道是按130平方米出租，还是按70平方米算？
记者昨日调查发现，省会不少商业项目普遍公摊较高，公摊率动辄30%以上接近40%。一般沿街店铺公摊在10%—20%左右，部分商场的公摊在25%—40%，一些较高端的商业地产公摊甚至达到50%以上。
但是在一片高公摊的商业地产项目中，市场上也存在少数公摊仅为个位数的项目。正紧锣密鼓招商出租的怀特商业综合体的铺子还打出了零公摊的卖点。
为什么同样是商铺，公摊率能从零公摊到50%甚至更高的公摊，差距如此大？对此，业内揭秘说，其实商铺项目有的也可以做到“零公摊”。商铺“零公摊”或者低公摊，并不意味着商铺项目在规划设计方案上有什么特殊做法，不过是开发商在销售时将本来可以计入公摊面积的部分项目取消了而已，也就意味着把这部分面积赠送给了业主。
“商铺项目和普通住宅不一样，公摊面积算起来较为复杂，且国家没有明确的强制约定。”一位不愿具名的业内人士介绍说，现在商品房实行预售制度，基本上大家都是在拿着图纸卖房子，所以期房销售很难明确地告知公摊面积的大小。在国家技术监督局日发布的《房产测量规范》中，大堂、公共门厅、走廊、电梯井等可以划分为公摊面积，仓库、车库、车道等则不能计入公摊。然而与普通住宅不同，商铺还要包含一些顾客通道、休息场所、消防设施等公摊区域，公摊率自然也会大大增加。因此，商铺的公摊面积要根据实地设计、配套等测定，无法设置固定的范围，导致商铺公摊成为一笔糊涂账。
据石市规划和住房部门工作人员介绍，商品房面积测量原则方面有明文规定，但对于商品房公摊的比例大小还没有硬性规定。而如果开发企业的设计方案不合理，肯定通不过规划部门的审批。该人士提醒消费者，尽量选择购买已经是现房交房状态的商铺，这时公摊就比较明确了。
河北新业律师事务所相关人士表示，目前我国还没有颁布法律约定商业用房公摊面积，只有部分行政规章进行了原则性规定。而且相关规定对于商业地产的公摊并未做上限。因此，提醒投资买房者在选择商铺交定金时一定咨询清楚，并将房屋的公摊系数范围明确约定到合同中。如果购房者对面积认证有异议，还可向开发企业或销售单位落实是否经过房产测绘部门的面积认证，如已通过认证，可到房管部门查阅相关资料内容，否则应督促开发及销售部门到测绘部门办理房屋面积认证工作。
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商铺套内面积包含公摊面积?
是我新买商铺里面 有一个半圆的柱子,开发商说那是公摊面积,但是占了我的套内面积。难道是套内面积包含了公摊面积吗? 已经测量过了 ,建筑面积8.3平方。套内含柱子3.5平方,和合同上上的数据一样,可这是含柱子0.5平方的面积,(开发商说柱子是公摊面积)柱子没用,怎不能让我花几万元买柱子啊。 所以我就问 是不是套内面积是不是包含公摊面积。
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建筑面积8.3平方,套内3.5平方,似乎公摊面积太大了吧。套内面积等于建筑面积减公摊面积
建筑面积8.3平方,套内3.5平方,似乎公摊面积太大了吧。套内面积等于建筑面积减公摊面积。
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