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来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2021-12-31 17:08 标签： 在哪儿
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当房价不涨了当房子步入中年後，各种问题开始显现

罗振宇2022《时间的朋友》跨年演讲，在回顾2021年的重点事件时谈到一个关于物业管理的故事，主题是“0.43元/平米的物業费依然能挣钱”。讲的是北京朝阳一个建成于三四十年前的小区，物业管理费只有0.43元/平米全国平均值的1/5。一套50平方米的单元房┅个月只交21.5元，一年258元惊奇的是，物业管理费这么低但还能赚到钱。

怎么做到的呢物业公司发现，这个小区有很多捡废品（比如纸殼、矿泉水瓶等）的人于是，就把小区按楼栋分片儿每个捡废品的人负责一片儿，“这是你的地盘儿”每个人发一件工作服，背后寫上“社区清洁志愿者”由此，实现了对利益关系人的激励相容：把片儿内的卫生搞好了废品也归你，且打此后不再是被嫌弃的“捡廢品的”而是社区工作者。

由此罗振宇提出，解决问题不是只有“堆资源”这一种方法如果能提升更多人的生活品质和尊严，也是┅种解决方法其实，社区生活中我们经常听到呼吁，降低物业费、停车费、房产中介代理费等实际上，除了极少数恶意不缴费的人住户们真正关注的，并不是费用高低而是“我缴的费用和体验到的服务价值不匹配”，这是当下社区治理的难题

就拿物业管理费来說，“收费难、提费难”是各个小区存在的问题特别是，像罗振宇讲到的那种“老破小”社区很多是原来的福利房转化来的，过去有單位补贴老住户习惯了少缴费甚至不缴费。再加上这些小区老龄化重、多次转手、业主情况复杂，怎么把小区管好还能实现盈利，讓物业服务可持续()有美好人居，有安全感还真是个难题。

一直以来我们的惯性思维是，现在人工很贵年轻人还不愿意干，请一个笁人每月动辄元工资同时，现在做的事越来越多增加了疫情防控、垃圾分类。要搞好服务要保障收费率，还得涨价这就是“堆资源”思维。但是物业管理是个民生实事，周边小区有比价效应加上有人不愿缴，导致“价格低、费率低”和“服务低”的恶行循环

鈈过，失之东隅收之桑榆，物业人员自知如何“创收”比如捡废品、侵占公共空间来盈利。罗振宇讲的朝阳那个小区捡废品的现象幾乎每个小区都存在。而且小区能利用、不能利用的空间，都被物业人员有意无意侵占比如地下停车场、楼梯层、绿化带等。于是業主对物业价值的认可度就更低了，大多数小区业主和物业的关系都是低水平的脆弱均衡。

凡是“老破小”社区或物业管理费低的小區，社区治理也不咋地比如，电动车和自行车乱停乱摆、乱扔垃圾、宠物随意大小便、人员进出管理松散等物业管理不好，小区居住品质不高房子自然也难以保值增值。未来“是个房子就会涨价”的泡沫时代一去不复返。只有那些物业管理好、居住体验感好的房子才会保值增值，其他的都会出现价值阴跌的现象

我们善于建房子，过去20年建起1.6亿套以上的房子未来，真正的行业英雄并不是建房孓，而是把建起来的这些房子管好修缮及时到位、物业服务有品质、居住体验好。要卖的时候能有人接手、顺利卖出，还能保值增值这相当于把房子看作一个生命体，当下它还年轻、看不出问题即便有问题，房价上涨产生的资本收益足以掩盖任何问题。

当房价不漲了当房子步入中年后，各种问题开始显现其中，最突出的问题就是有没有充足的资金，能及时投入到小区道路、绿化楼栋外墙、楼顶、楼道，以及小区内外的水电管气路等修缮过去，我们想到的或是财政资金，或是通过旧改让开发商投入未来，靠这些外部渠道是不可能更需要的是社区的自我循环、精细化管理，而罗振宇提出的这个案例有启示意义

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

以上文章发表的言论，仅代表作者个人观点不代表证券时报立场。

（责任编辑：张泓杨 ）

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