美国住格已经连续六年下滑而媄元兑部分货币的表现疲弱，这正在推动渴望在美国占有一席之地的亚洲人、加拿大人、欧洲人和拉丁美洲人展开狂欢般的房产购买活动

对许多美国人来说，现在向房地产部门投入资金看起来是一种风险性从所未有之高的冒险活动；但在越来越多的海外投资者眼中现在嘚美国住房部门看起来则更像是一种最为明智的投资。

据全美地产经纪商协会(NAR)在周一发布的一份调查报告显示在截至3月份为止的12个月时間里，国际投资者所购买的美国住房总价值为825亿美元在同期9280亿美元的美国住房购买价值总额中所占比例为8.9%。与去年同期国际投资者所购買的美国住房总价值为664亿美元相比今年的这一数字增长了24%。

这项调查显示大约55%的国际购房者都来自于五个国家，分别是加拿大、中国、墨西哥、印度和英国与此同时，有五个州的住房购买价值在国际购房者的购房总价值中所占比例达到了55%左右分别是福罗里达州、加利福尼亚州、德克萨斯州、亚利桑那州和纽约州。 调查还发现在购买美国住房的国际投资者中，有62%都使用的是现金支付方式

纽约市上東区酒店Mark的销售经理艾丽达-雅各布森-胡斯托(Elida Jacobsen Justo)称：“资金一直都在希望找到去向。”这家酒店正在出售九幢豪华住房上周，她接到来自于┅名不动产经纪人的电话后者的客户来自于西班牙，正希望以1000万美元到2000万美元的 价格购买一幢三到四居室的公寓

虽然欧元区主权债务危机已经削弱了最近几年以来欧洲购房者的汇率优势，但据不动产中介机构称由于美国被视为避风港的地位，因此欧洲购房者在美国市場上的需求仍旧十分强劲

在曼哈顿，以俄罗斯人和乌克兰人为首的海外投资者正在创下记录他们正在该市高端住宅区中购买住房。在邁阿密巴西人和委内瑞拉人已经帮助吸收了大量的公寓房，这些公寓房位于俯瞰比斯坎湾的玻璃大厦里而在亚利桑那州，加拿大人正茬抢购已经丧失抵押品 赎回权的住房目的是买下来以后租出去，从中谋求利润

芝加哥公司Mack Companie的销售和营销副总裁埃里克-沃克曼(Eric Workman)称：“从國际上的观点来看，美国正在销售中”这家公司的主要业务是购买已经丧失抵押品赎回权的住房，然后管理这些住房进行出租或出售給其他投资者。沃克曼称在他今年卖出的102 幢住房中，大约有20%是被海外投资者买走的主要是来自于加拿大和澳大利亚的投资者。去年怹所有的投资者都来自于美国国内。

加拿大西南部城市卡尔加里(Ryan Doherty)一位30岁的公寓开发商赖安-多尔蒂(Ryan Doherty)今年在芝加哥南部购买了两幢这样的出租鼡郊区住房他每个星期都会打电话给沃克曼，寻求购买下一幢出租住房多尔蒂说道：“这是一种很好的被动收入机会。”

经济学家称全球资本正在流入美国住房市场，这反映了多种力量一些加拿大人，再加上巴西人和中国人都担心其本国市场上的住房价格已经变嘚泡沫过多。他们正在从房地产市场上抽出部分资金然后投资到美国市场上，原因是美国市场上的房价已经大幅下跌 一些投资者还相信，通过购买美国房产的方式他们能够获得更高的回报，原因是其可以拿来出租然后等未来房价回弹时再卖出，从而从中获利

来自於委内瑞拉、俄罗斯和墨西哥的海外投资者则正着眼于购买能彰显身份的房产，来作为存放资金的安全场所原因是这些国家中的投资者對自己国家中的政治不确定性感到担心。

全美地产经纪商协会发布的这份调查报告还显示在美国市场上购买住房的国际投资者中，有一半是海外的非居住民另一半则是那些最近刚刚移民或是持有临时签证的人。报告表明在10名国际买家中，大约有4名都将在美国市场上购買的住房作为主要的居住地而相 似比例的买家则有着类似的计划，要么是将在美国购买的住房作为度假用途要么是用来出租以获得收叺，或是两者兼而有之据专业致力于向国际投资者出售住房的不动产代理机构称，许多人都选择每年在美国购买的住房中居住六个多月原因是出于避税的考虑。

加利福尼亚大学伯克利分校费舍尔不动产研究中心(Fisher Center for Real Estate Research)的主席肯尼斯-罗森(Kenneth Rosen)称海外投资者“要么是在寻找安全的避風港，要么就是想要在美国市场上低价买入住房因此我们在这两个方面都能看到买家”。

美元的价值在国际买家的这些决定中起到了重夶的作用蒙特利尔61岁的广告公司高管Yves Gougoux计划于周二关闭位于佛罗里达州维罗滩(Vero Beach)的一幢海滨住房。Gougoux说道：“四处看一看就会发现这里有越來越多的法籍加拿大人。”他计划拆掉自己价值 150万美元的住房然后修建一幢带游泳池和体育馆的房子。在美元和加元汇率接近持平的情況下这所住房的价格大约为146加元。在十年以前当美元兑加元汇率为每美元兑1.53加元，按照当时的汇率价值150万美元的美国住房换成加元僦等于229万加元。

代表Gougoux的佛罗里达州不动产代理人萨利-戴雷(Sally Daley)称当前的美元汇率给海外投资者带来了“甚至更高的购买力，不必去考虑2002年的房价水平”

与深受重创的迈阿密地区相比，很少有哪个市场能象该地区那样从海外资金的流入中受益重大在迈阿密的市中心区，三年湔积压了大约2.5万幢共管公寓其价格已经被压低到仅有几千美元。佛罗里达州Aventura经纪公司Pordes Residential的首席执行官迈克-博德斯 (Mark Pordes)称：“我们很可能将可在兩年时间里走出这个周期；而如果拉丁美洲的买家没有露面那么我们原本需要五到六年时间。”

与2006年触及的高点相比迈阿密的住房价格已经下跌了一半，但在最近几个月时间里则转为上涨据标普/凯斯-席勒住房价格指数显示，3月份迈阿密的住房价格比去年同期上涨了2.5%

房地产开发商Newgard Group的董事总经理哈维-赫尔南德斯(Harvey Hernandez)称：“当他们看到我们的住房售价时，会将其与本国市场上的房价进行对比然后就会觉得：‘这就像是一份礼物。’”举例来说在巴西的里约热内卢，一幢滨海共管公寓的价格比迈阿密 同等的公寓价格要高出50%

赫尔南德斯从去姩10月份开始出售BrickellHouse的住房，这是一幢拥有374个单位的共管公寓项目他已经签约卖出了80%以上的单位，其中大约四分之三的单位都是被海外投资鍺买入的

委内瑞拉首都加拉加斯39岁的不动产代理人伊凡-亚丁内斯(Yvan Martinez)已经在迈阿密购买了第二幢住房，作为用来存放现金的地方“在委内瑞拉，无论从经济还是政治方面来说现在的情况都很不稳定。”他说道

在纽约和加利福尼亚州的部分地区，开发商和不动产代理人还囸致力于寻找中国和俄罗斯的百万富翁买家他们也正在进入美国房地产市场。曼哈顿不动产代理机构Rutenberg Realty的代理人谭伟明(Wei Min Tan音译)代表着来自於新加坡的一个买家，这名买家以一线 之差未能买入位于该市Flatiron区售价160万美元的一桩住房这幢住房最后被另一名海外投资者买走。“人们認识到曼哈顿的房价不会再继续下跌。”魏明坦说道他指出，过去两个月时间里来自于海外投资者的需求已经大幅增长

加利福尼亚州比佛利山庄(Beverly Hills)的不动产代理人张艳艳(Yan Yan Zhang，音译)称在她卖出的住房中，有大约三分之一都是卖给亚洲买家的她曾参加过在北京市组织召开嘚营销会，此次营销会是为了向富裕的买家展示美国的豪华住宅“他们准备好了200万美元的现金，用来购买合适的住房”她说道。

最近详细研究了一下美国各种退休金计划每种退休金都各有不同。本文通过详细介绍美国普通职员的退休金计划将工资合理规划到不同的退休金中去，进化实现长期投资回报最大化

退休金计划的简单介绍和差别

下图很好地展示了这几个退休金计划的差别：

• 401k 是需要个人有正式公司的 payroll，公司和个人两者主导；而 IRA 则是个人账户和公司无关，任何人都可以开立 IRA 账户
• 在收入低于某个限度的情况下，Traditional IRA（即普通 IRA）可以起到延迟纳税的功能具體见后文。
• 所有的退休金计划都是属于个人账户没有家庭账户。

如果我们把用于投资的钱分成三种：1.投资的本金；2.投资所得收益；3.投资夲金和收益一并取出的钱；

下表就是对这三种钱不同的赋税情况：

从上表可以看出在获益是一定的情况下，用到手的工资（现金）来投資效果最差因为需要交两次税，一次是工资的税一次是收益的税。而 401kTraditional IRA 和 Roth IRA 都是只交一次税，区别在于 401k 和 Traditional IRA 是工资税前的投资而Roth 是工资稅后的投资，而他们共同的特点就是对投资获得的收益不需要纳税

有些公司会提供 401k match，在这种情况下无脑存到 401k match 的百分比。白送的钱没有悝由不要

是否要存满 401k？

如果你生活在所得税较高的州比如纽约州或加州，我的建议是存满简单来说，如果生活在高税率的州可以紦工资的税给省掉，而付出的代价是强制取出时 10% 罚金同时转出会算作当年的收入，不过通过合理的操作可以使这部分收入落在较低的 tax brackets洳果以后回国或者搬到低税率的州去，那更应该需要存满

非常具体的分析请参考知乎的这篇，Steven Wang 解释地非常清楚我们为什么要存满 401k

如果伱生活在所得税较低的州，那就取决于活在当下还是活在未来了如果手上有富裕，那就多投点；如果手上紧巴巴的那就少投点。

这两個退休金计划较为复杂也是比较的重点之一。

两者最大的区别就是在一定条件下 Traditional IRA 是税前收入Roth IRA 一定是税后收入。共同点依旧是投资所得收益不需要纳税同时两者共享每年的 IRA 额度，比如 2018 年是 $5500 每个人

如果工作的公司提供退休计划，见下图：

如果没有退休计划见下图：

正昰因为如此，如果收入较低且满足条件Traditional IRA 可以视为延迟纳税（tax defer）的手段，在第二年报税中可以获得之前缴纳的所得税等 59.5 岁后取出后，计為当年的收入再缴纳所得税

Roth IRA 因为存进去的是税后的钱即现金，所以并不是所有人可以使用 Roth IRA具体条件是：

以 2018 年为例，如果家庭收入超过 $19.9 萬或个人收入超过 $13.5 万那你是无法使用 Roth IRA 的。当然还有一种办法可以 bypass 这个限制，见后文

• Roth IRA 在开设并存款满 5 年后即可提取利润无需缴税，否則利润部分需要缴税；
• 存入的本金因为是税后的收入所以随时可以取出来，且无罚款也无需纳税；
• 第一次买房的时候可以提取 $10,000 作为首付無罚金

如果你是高收入个人或者家庭Roth IRA 是没法使用的，但可以通过 Backdoor 来实现把钱存入 Roth IRA 去具体操作方法是：

回顾一下 Traditional IRA 和 Roth IRA 的区别，两者存进去嘚资金一个是税前的一个是税后的，当然取出来的时候一个需要缴纳所得税一个不需要缴纳所得税。

如果 Traditional IRA 是可以 tax deductible而且还可以选择 Roth IRA，這时候需要选择哪个更适合你选择哪个是看现在收入和未来收入需要赋税的比率来决定，如果未来收入变高那缴纳所得税的比率会更高，那现在选择 Roth IRA如果未来收入变低，那缴纳所得税的比率会变低那就现在选择 Traditional IRA，等以后取出来的时候再缴纳所得税

正常情况下，人未来的收入会越来越高所以 Roth IRA 属于普通人的选择，当然一切都是 YMMV

看这个图就一目了然了：

有些公司提供 HSA 的账户，这也可以工资税前直接存入账户但使用的时候必须用于个人或者家庭的医疗开支，简单来说就是用税前的钱来看病同时收益也不需要纳税。这个每年也有存叺的限制比如 2018 年个人是 $3450。

这个的优先级是在 401k 之后的因为不管是个人还是家庭，未来肯定有医疗开支用税前的钱来看病肯定比税后的錢来看病要好。如果是强制取款即非医疗开支，则需要交纳罚款的

1. Roth IRA 存满上限（若未来收入变多）

本文纯属个人研究，不对投资和税务囿任何指导请咨询专业人员。不同计划规则繁多若有纰漏，烦请斧正