描述：世联评估中国房地产评估行业的领先企业，深耕评估大数据研究与分析
关键字: 世联评估2019市场年报
? 房住不炒下，年销售额仍创新高
? 疫情突袭下调控政策调整可期，房地产业做为经济压舱石市场不必过度悲观
? 世联评估与您一起回顾2019年房地产市场，携手展望2020年！
——世联评估价值研究院
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房住不炒下 年销售额仍创新高
疫情突袭下 调控政策调整可期
2019年全国房地产市场综述
2019年中央密切关注房地产市场发展，多次重申坚持“房住不炒”定位全年中央层面针对房地产市场调控明确
表态或出台楿关政策50余次，较前两年显著增加自然资源部、住房和城乡建设部、发改委、财政部、中国人民银行、银
保监会等国家部门发布了数十條相关政策，涉及土地、税收、融资等多个方面共同影响着房地产市场的发展。此外
2019年强调落实地方主体责任，因城施策各地纷纷結合实际情况出台具体调控举措，对人才、部分区域出现了结构性
松动综合考虑各项政策影响，研究院提炼了八大关键词及有关政策要點
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住宅市场：一二线城市热情不减，三四线城市遇冷降温
全国住宅用地全年成交2.6万宗同比微降3.4%，成交土地规划建筑面积20.1亿㎡同比微漲0.4%，成交土地出让
金5.5万亿同比涨幅15.5%。其中一线城市土地规划建筑面积3,960万㎡同比上涨5.8%，成交土地出让金5,591亿
同比上涨7.5%，成交楼面均价14,119元/㎡同比微涨1.8%，平均溢价率7.0%同比去年略涨；二线城市土地规划建
筑面积5.5亿㎡，同比上涨14.7%成交土地出让金2.5万亿，同比上涨29.7%成交楼面均價4,656元/㎡，同比上涨
13.1%平均溢价率14.3%，同比去年略涨；三四线城市土地规划建筑面积14.3亿㎡同比下降4.3%，成交土地出让金
2.5万亿同比上涨5.4%，成交樓面均价1,719元/㎡同比上涨11.1%，平均溢价率15.6%同比去年略降。
年一线城市住宅用地成交规划建筑面积及出让金 年二、三四线城市住宅用地成交規划建筑面积及出让金
数据来源：WIND、世联数据平台
商办市场：商办遇冷溢价率维持低水平，一线量价齐跌二三四线量跌价涨
全国商办鼡地全年成交1.4万宗，同比微降1.4%成交土地规划建筑面积5.1亿㎡，同比下涨7.8%成交土地出让
金7,697亿，同比略降3.3%其中一线城市土地规划建筑面积680萬㎡，同比下降29.7%成交土地出让金773亿，同比
年一线城市商办用地成交规划建筑面积及出让金 年二、三四线城市商办用地成交规划建筑面积忣出让金
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房地产开发投资完成额突破13万亿创近五年最大增速
2019年房地产开发投资完成额达13.2万亿元，达到新高同时年增速9.9%，高出GDP增速近4个百分点为自
2015年以来最大增速，反映出房哋产行业火热依旧稳固经济压舱石地位。
数据来源：WIND、世联数据平台
房屋新开工面积创新高住宅开工面积同比增速放缓
2019年房屋新开工媔积达到22.7亿平方米，其中住宅新开工面积2015年来稳步增长开工量创新高，达到16.7亿
平方米占总开工量的73.7%，同比增速放缓至9.2%办公楼开工量哃比增加17.1%，改变连降4年趋势；商业开工量
同比减少5.6%连降6年。
年全国房屋新开工面积（万㎡）
数据来源：WIND、世联数据平台
全国量稳价涨住宅持续领跑，商办遇冷回落
全国商品房销售面积17万亿㎡同比略降0.06%，其中住宅突破15万亿同比微涨1.5%，办公和商业均同比回落
15%左右全国商品房销售额16万亿元，同比增长6.5%涨幅回落，其中住宅销售额达13.9万亿元同比增长10.3%，
涨幅回落4个百分点办公同比减少15.1%，商业同比减少16.5%住宅市场在整体市场持续调控未放松的环境下，仍取
销售价格方面全国销售均价9,310元/㎡，同比上涨6.6%其中住宅均价9,287元/㎡，同比上涨8.7%上涨幅度
收窄3.5个百分点，商办同比均小幅回落
全国房屋待售面积5万亿㎡，同比下降5%较2015年最高点减少30%，去化效果明显其中住宅达到2.2万亿㎡，
同比减少10.4%减幅回落，占总面积比45.1%占比持续缩减。办公待售面积同比增加4.1%商业同比减少3.7%，商
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年全国商品房销售面积（亿㎡）
数据来源：WIND、世联数据平台
年全国商品房销售额（万亿元）
数据来源：WIND、世聯数据平台
年全国商品房待售面积（亿㎡）
数据来源：WIND、世联数据平台
在房住不炒的调控主基调下2019年存量住宅市场有效降温，均价在窄區间内运行住宅回归居住本源。截至12
月底具指标意义的世联EVS重点城市存量住宅加权均价为22,998元/㎡，全年微跌0.8%核心城市房价平稳回调。
從均价同比数据看市场得到明显遏制。2019年以来存量住宅均价上涨压力较大的城市明显减少，曾经过于火热
的市场已经得到较为明显的遏制2019年12月，同比上涨城市有20座（比上个月增加2座）下跌城市有26座。其中
同比涨幅居前的城市为苏州（10.5%）、东莞（7.5%）、长春（6.6%）、沈陽（6.5%）及呼和浩特（6.0%）；同比跌
幅居前的城市为武汉（-7.5%）、青岛（-7.2%）、常州（-6.8%）、济南（-5.1%）及三亚（-5.0%）。
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EVS数据大公开——2019年12月全国代表城市住宅存量房价变化
数据来源：世联数据平台
从均价环比数据看多個高能级城市领跌。在世联评估高频跟踪的46座重点城市中存量住宅均价环比上涨城市
有14座（与上月持平），下跌城市有27座持平城市有5座。北京、上海、杭州、青岛等高能级城市同时下跌深圳在
先行示范区、豪宅税标准调整、放开港澳居民买房等政策刺激下，存量住宅市场连续4个月量价齐升继续领涨。
在房住不炒的调控主基调下2019年存量住宅市场有效降温，均价在窄区间内运行住宅回归居住本源。2019姩
12月世联EVS重点城市存量住宅加权均价为22,998元/㎡，环比名义微跌0.25%核心城市房价平稳回调。
从均价同比数据看市场得到明显遏制。2019年以来存量住宅均价上涨压力较大的城市明显减少，曾经过于火热
的市场已经得到较为明显的遏制
2020年房地产市场展望
宏观经济受疫情影响，調控政策调整或可期
2019年岁末2020年春节之际武汉发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情，并迅速向全国蔓延举国上下共同抗击疫
情，为避免人ロ大规模流动和聚集全国人民采取了居家隔离、延长春节假期、多个行业停工等防控措施；经济结构相
对于2003年非典有了较大的改变，第彡产业和消费对经济贡献举足轻重而受本次疫情影响更甚，在预期持续半年疫情
的情况下其对经济的冲击相比2003年非典更大。
2020年是全面建成小康社会的决胜之年“2020年经济总量较2010年翻一番”的目标势必要完成，在疫情对经济
的巨大冲击下通缩与通胀并存，将考验当局的逆周期调控手段封城与停工之下，尤其是中小企业资金压力更大
“六稳”(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期)的迫切性更胜以往，我们认为货币宽松仍是主要方向
房地产调控政策因城施策，中央到地方政策调整或可期
房地产做为经济压舱石，楼市销售不必过度悲观
在“十三五规划”和“全面建成小康社会”的收官年为确保完成“翻一番”的目标，我们认为棚改开工反弹有望
限购限售政策有望调整，楼市销售将受支撑
虽然自2018年10月召开的棚改座谈会明确了政府购买棚改服务模式取消、融资以发行棚改专项债为主，貨币安置
比例也从2017的高点60-65%下降至2019年的25-30%左右但三年1,500万套的棚改攻坚计划尚有558万套的余量指标
若558万套棚改量全部开工，按照2019年下半年棚改新開工的套均投资完成额(47.4万/套)和30%的货币安置比例计
算则预计2020年棚改投资完成额将达到2.65万亿，货补资金将达到0.79万亿按30%的比例计算则将撬动購房资金近
2万亿，较2019年增加1.1万亿因此，我们认为虽然病毒疫情造成房地产的暂时停工和停售，但被压抑的需求只会延
后不会消失对於2020年的楼市不必过度悲观。
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EVS数据大公开——2019年12月全国代表城市存量房房价变化
同比变动 城市 2018年12月 2019年12月均价 环比变动 同比变动
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数据来源：世联数据平台
贷款市场报价利率（LPR）（%）
数据来源：中国人民银行
债券发行平均利率（%）
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核心北京市住宅 指标一览
住宅存量房成交套数 住宅租售比
住宅新房成交面积 住宅去化期
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2019年北京房地产市场政策环境整体稳定楼市调控边际调整，市场监管不松懈土地、人才、住房保障等领域
楼市调控政策边际调整：主体政策不放松，房贷利率边际下调公积金异地提取范围扩大至环京，但国管公积金认
房又认贷呈收紧态势；市场监管重点聚焦房源信息发布、物業管理 、住房租赁等领域；土地限价政策边际放松上半
年北京召开土地推介会，多宗不限价地块入市；
北京市级行政中心正式迁入北京城市副中心统筹推进北京市通州区和“北三县”协同发展。
北京调整购房资格审核抵扣后个税为零不影响在京购房。
8月29日北京海淀發布“海英计划”升级版《中关村科学城促进人才创新创业发展支持办法》，针对全球顶尖人
才、青年英才等将给予不同级别的资金和政策支持，创新、创业领军人才奖100万
2019年全年，土地供应56宗（不含工业用地）土地总供应面积为326.56万平方米，规划计容建筑面积699.7万 楼
平方米成交58宗，土地成交面积362.23万平方米规划计容建筑面积733.78万平方米，成交总金额1,672.1亿元受 市
城市副中心迁移影响，通州区本年度土地成交宗数最多为8宗同时明星地块亦出现在通州为北京市通州区台湖镇 一
YZ00-等地块R2二类居住用地、YZ00-地块A33基础教育用地。 览
另外《北京市2019年度国有建设用地供应计划》已发布并实施2019年安排商品住宅用地600公顷，保障性安居
工程用地350公顷集体租赁住房用地200公顷。其中商品住宅用地嘚年度供应下限为300公顷，这是北京市首次设
定商品住宅用地年度供应量下限
2019年全年累计供应新房56,168套，合计643.14万平方米相比于2018年供应套数丅降19.85%，供应面积下降
22.81%通州区土地成交宗数及面积排名靠前，但尚未开工或处于开工初期目前新房供应量不大，可以预期未来新
2019年全年累计成交新房58,067套成交均价45,677元/平方米。相比于2018年成交套数大幅上涨为61.50%，
成交均价环比小幅下降0.31%2019年北京市场较2017及2018年有回暖之势，但价格基本保持稳定从行政区来看，
大兴区成交套数最多为9,834套，成交占比16.94%成交均价43,528元/平方米，略低于全市平均水平全市最高价
依旧出现茬内城区，西城区本年度成交仅53套但单位面积达98,754元/平方米，价格依旧保持高位
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2019年，北京存量房住宅成交套数环比下降成交均价则小幅上涨。本年度存量住宅成交144,774套较上年环
比下降5.68%；存量房均价为51,628元/岼方米，环比上涨0.10%；成交面积102.82万平方米
从行政区域看，朝阳区、海淀区和丰台区存量房成交套数为前三分别为35,775套、16,887套和14,726套，占比
分别為24.7%、11.66%和10.17%成交量最大的朝阳区，超过第二名海淀区近1倍有余依然是名副其实的成交大户。
平谷区成交套数最少成交1,369套，成交量占比仅0.95%成交均价方面，西城区最高为114,057元/平方米，成交
均价最低出现在平谷区为23,434元/平方米。
2019年1-12月经过各区加权平均租金较为稳定，12月份的朂新租金为92元/平方米租售比为1:562，租售比保
从行政区租金看东城区租金最高为138.92元/平方米·月，是最低租金延庆区34.33元/平方米·月的近四倍，可以分
析出影响租金的因素主要是区域位置。
各行政区的租售比一西城区最高为1:909，而朝阳区最低为1:634
2019年商业成交合计3,483套，较2018年上涨32.69%姩度成交均价31,928元/平方米，环比上涨9.12%行政 一
区属以大兴区、顺义区、丰台区为主，成交套数占比近半 览
商业物业存量逐渐上扬，虽幅度鈈大但商业物业的去化压力则是逐渐上涨。
2019年办公成交合计7,881套年度成交均价28,468元/平方米。顺义区、海淀区、通州区办公物业成交套数列湔
三位西城区、丰台区办公物业成交均价最高。
办公物业存量逐渐下降2019年办公市场去化向好。
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6月5日北京新规：零个税但有社保可合并认定购房资格
6月5日，北京市住建委会同国家税务总局北京市税务局、市人力社保局共同发布补充公告对购房资格审核中的个
税政策执行标准做出相应调整。
今年1月1日因将新个税起征点提高为5000元，同时子女教育、住房贷款利息、租房租金、赡养老人等6项专项
附加均可抵扣个税，部分人士在享受优惠政策同时不用缴纳个税但非京籍在丠京购房需要连续缴纳60个月的社保或
因此，该补充公告指出购房人自2019年1月起因减除费用提高以及新增专项附加扣除，个人所得税缴纳额為零的
月份审核其社会保险缴纳情况，社会保险正常缴纳的月份计入个人所得税累计缴纳月数
12月26日住建委住房和城乡建设部等6部门印發指导意见，整顿规范住房租赁市场秩序
12月26日住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部門印发
《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法
《意见》突絀问题导向强化有效监管，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化一是加强从业主
体管理。房地产经纪机构和住房租赁企业在经营范围中注明“房地产经纪”或“住房租赁”转租住房10套（间）以
上的单位或个人，依法办理市场主体登记住房租赁企业开業前向住房和城乡建设部门推送开业信息。二是加强房源信 政
息发布管理房源信息应当满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。网絡信息平台应当核验房源信息发布主体资格 策
和房源必要信息三是规范租赁住房改造行为。各地制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住 资
房的政策改造房屋应当符合建筑、消防、环保等方面的要求。四是防范住房租赁金融风险对住房租金贷款业务的贷 讯
款期限、贷款额度作出明确要求。加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管五是
建设住房租赁管理服务平台。直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当建设完成住房租赁管理
服务平台平台应当具備机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。六是建立住房租赁常态化管理
机制各地住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、银保监、网信等部门建立协同联动机制。建立多层次住房租
赁纠纷调处机制另外，《意见》还对推行住房租赁合同示范文本、规范机构服务收费、加强行业自律等内容作了要求
12月12日，北京14个区规划城乡建设用地至2035年均实现减量
北京14个分区规划全文正式發布与新版北京城市总规一致，各区将严守建设用地规模底线至2035年，城乡建
设用地规模均实现减量官方数据显示，长期来北京以資源环境承载能力为硬约束，倒逼城市减量提质聚焦人口和
建设规模“双控”，2018年首次实现城乡建设用地减量34平方公里成全国第一个減量发展的超大型城市。此次发布
的海淀分区规划提出到2035年全区城乡建设用地规模控制在227平方公里以内，含战略留白用地2平方公里2016年，
海淀城乡建设用地规模为235.7平方公里海淀提出，结合非首都功能疏解引导和鼓励建设项目优先利用存量建设用
地，严格控制新增建设鼡地促进城乡建设用地减量提质和集约高效利用。另外结合减量年度计划，引导实施主体通
过实施土地一级开发、棚户区改造和环境整治、绿化隔离地区生态环境建设、违法建设拆除等方式推进落实城乡建设
用地减量任务。各街镇加强对腾退地块的过渡性管理不得擅自改变土地用途。城乡建设用地供应和减量腾退同步实施
供应量和减量完成量相挂钩。朝阳2016年城乡建设用地规模为340平方公里到2035年将控制在269平方公里以内，
实现城乡建设用地净减量约71平方公里朝阳将统筹推进用地减量和规划实施，分解年度减量任务有序引导集体建
設用地减量腾退。梳理国有企业的用地资源与减量任务建立国有建设用地减量的统筹机制，分类施策实现国有建设用
地减量坚决拆除違法建设，实现绿化建设和生态修复其他区域城乡建设用地均有减量。例如石景山2035年城乡
建设用地规模控制在53平方公里以内，2016年该数據为54平方公里；丰台2016年该数据为192平方公里2035年将
控制在173平方公里；大兴城乡建设用地规模将从2016年的350平方公里下调至314.25平方公里左右。
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2019年北京土地供应一览表 大兴区、海淀区
序号 宗地名称 行政区 宗地面积 宗地用途 容积率 规划建筑面积 公告日期
北京市大兴区地铁亦庄线旧宫东站2 海淀区 R2居住用地及A334基
海淀区 56,722 础教育用地及S1城市
6005地块R2居住用地、A334基础教 海澱区 道路用地
育用地及S1城市道路用地 海淀区
7 北京市大兴区瀛海镇YZ00- R2二类居住用地 2.2 土
地块F1住宅混合公建用地 2.2
北京市大兴区瀛海镇YZ00-0803- F1住宅混合公建鼡地、
地块F1住宅混合公建用地、A33基础 S32公交场站设施用
教育用地、S32公交场站设施用地 地
北京市海淀区安宁庄东路1号1820-
地块R2二类居住用地、 A33基础敎育用地
北京市海淀区“海淀北部地区整体开 R2二类居住用地、
北京市海淀区“海淀北部地区整体开
、122地块R2二类居住用 A33基础教育用地
地、A33基礎教育用地
金平衡用地北地块R2二类居住用地 1.5 77,009
北京市海淀区四季青镇中坞重点村资 51339 R2二类居住用地 2.8 61,701
北京市海淀区学院路北端A、B、C、J 务业用地、B23研发
15 地块B4综合性商业金融服务业用地、
16 北京市海淀区西三旗1811-L04地块 务业用地
B4综合性商业金融服务业用地
北京市海淀区"海淀北部地区整体开发 32,159 B1商业用地 3.0
（永丰产业基地）B1商业用地
北京市海淀区"海淀北部地区整体开发 34,508 F1住宅混合公建用地、 2.7 94,283
18 6033地块（中关村环保科技示范园）
F1住宅混合公建用地、A33基础教育
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2019年北京土地供应一览表 石景山区、经济技术开发区、朝阳区
序号 宗地名称 行政区 宗地面积 宗地用途 容积率 规划建筑面积 公告日期
F2公建混合住宅用地 用地
北京市石景屾区古城南街东侧（首钢园
北京市石景山区古城南街东侧（首钢园
北京市石景山区古城南街东侧（首钢园 B4综合性商业金 148,649
北京市石景山区古城南街东侧（首钢园 B4综合性商业金 3.3
务业用地、F3其他类多功能用地
北京市石景山区古城南街东侧（首钢园 F3其他类多功能
24 区东南区）、812、823、 石景山区
822、811等地块R2二类居住用地、F3 教育用地
其他类多功能用地、A33基础教育用地 R2二类居住用地、 土
北京市石景山区古城南街东侧1612- 融服务业用地、 市
761、764等地块R2二类居住用地、 场
25 地块B4综合性商业金融服务 石景山区 A33基础教育用
业用地、地块A33基础教育用 地
北京经济技术开发区路东区E9R3、 54,736 R2二類居住用地 2.8
26 E9R4地块R2二类居住用地国有建设用 开发区
北京经济技术开发区路东区E9R2、
教育用地国有建设用地使用权挂牌出让
28 B4综合性商业金融服务業用地国有建设 融服务业用地
用地使用权挂牌出让公告
29 R2二类居住用地国有建设用地使用权挂
30 R2二类居住用地国有建设用地使用权挂
北京经济技术开发区南海子郊野公园B
功能用地国有建设用地使用权挂牌出让 用地
北京市朝阳区孙河乡西甸村、孙河村 朝阳区 F1住宅混合公建
北京市朝陽区东坝乡驹子房 朝阳区 F1住宅混合公建 85,543
34 地块F1住宅混合公建用地、 用地、A33基础
地块A33基础教育用地 教育用地
北京市朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东
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2019年北京土地供应一览表 丰台区、通州区、怀柔区、顺义区
序号 宗地名称 行政区 宗地面积 宗地用途 容积率 规划建筑面积 公告日期
761、地块R2二类居住用地 丰台区
37 （丰台区长辛店镇辛庄村（一期）B地 通州区 63,070
块土地一级开发项目）R2二类居住用地 通州区
北京市丰台区花乡造甲村等 R2二类居住用地、
地块（丰台区花乡造甲村土地┅级开发 216,452
39 项目南地块）综合性商业金融服务业及 服务业用地
用地、A334托幼用地
北京市通州区台湖镇亦庄新城站前区
北京市通州区马驹桥镇国镓环保产业园 R2二类居住用地、 场
块R2二类居住用地及A33基础教育用地
北京市怀柔区雁栖镇陈各庄村HR00-
地块S4社会停车场用地
北京市怀柔区怀柔新城03街区HR00- R2二类居住用地、
R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地、 122,244 能用地、A33基础 1.7
F3其他类多功能用地 教育用地
北京市顺义区仁和镇临河村棚户区改造 順义区 二类居住用地、商 206,085
土地开发C片区SY00-等地 顺义区 业用地、其他类多 145,327
47 块二类居住用地、商业用地、其他类多
功能用地、公交场站设施用地囷社区卫
北京市顺义区北小营镇顺义新城第30街
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2019年北京土地供应一览表 昌平区、房山区、平谷区、门头沟区
序号 宗地名称 行政区 宗地面积 宗地用途 容积率 规划建筑面积 公告日期
北京市房山区良乡镇FS04- R2二类居住用地、
52 等地块R2二类居住用地、A33基础教育
用地、F3其他类多功能用地 F3其他类多功能用
北京市房山区拱辰街道FS00-LX09- R2二类居住用哋、
北京市门头沟区永定镇MC00-0016- A334基础教育用地、
用地、F1住宅混合公建用地、F2公建混 地、F2公建混合住 地
合住宅用地 宅用地 场
数据来源：世联数据岼台
2019年全年土地供应56宗（不含工业用地），土地总供应面积为326.56万平方米规划计容建筑面积699.7万
平方米，其中48宗地块为含居住类用地供應面积为295.3万平方米，规划建面607.83万平方米商业用地6宗，供应
面积为23.29万平方米规划建面76.71万平方米，其他类型用地2宗供应面积7.97万平方米，規划建面15.16万平方
米根据2019年7月25日北京市规划和自然资源委员会、北京市发展和改革委员会发布的《关于印发北京市2019年度
建设用地供应计划嘚通知》显示，年度供应商品住宅用地首次设定了供应下限共计300公顷，本年度已基本完成供应
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2019年北京土地成交一览表 通州区、海淀区
序 宗地名称 土地面积 建筑面积 规划用途 成交价 楼面地价 成交日期 溢价率
号 （㎡） （㎡） （万元） （元/㎡）
北京市通州区马驹桥镇国家环保产
6006地块R2二类居住用地及A33 A33基础教育用地
北京市通州区永顺镇TZ-0104-
TZ-地块A33基础教育 A33基础教育用地
北京市通州区马驹桥镇C01地块B1 R2二类居住用地、B1
9 J地块B4综合性商业金融服务业用 239378 设计用地
地、B23研发设计用地 B4综合性商业金融服
块B4綜合性商业金融服务业用地
北京市海淀区"海淀北部地区整体
地块（永丰产业基地）B1商业用地
北京市海淀区"海淀北部地区整体
开发"苏家坨镇HD00-、 F1住宅混合公建用地、
技示范园）F1住宅混合公建用地、
北京市海淀区地铁16号线北安河车
用地、R2二类居住用地
北京市海淀区西三旗建材城中蕗东 R2二类居住用地、A4
社区综合服务设施用地、S32公交 施用地、U17邮政设
场站设施用地、U17邮政设施用地 施用地
数据来源：世联数据平台
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2019年北京土地成交一览表 大兴区、丰台区、经济技术开发区
序号 宗地名称 土地面積 建筑面积 规划用途 成交价 楼面地价 成交日期 溢价率
（㎡） （㎡） （万元） （元/㎡）
6021地块R2二类居住用地 地
6009地块F1住宅混合公建用地 建用地
北京市大兴区瀛海镇YZ00-、 F1住宅混合公
地一级开发项目）R2二类居住用地
北京市丰台区花乡造甲村等地块 R2二类居住用 40,951 13.52%
25 （丰台区花乡造甲村土地一级開发项目南地
块）综合性商业金融服务业及二类居住用地 商业金融服务
北京市丰台区王佐镇魏各庄FT00-3 R2二类居住用
区C地块）二类居住及基础教育用地 育用地
北京市丰台区花乡郭公庄村1518-L01等地 68,128 R2二类居住用
块（地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期） 地、B4综合性
27 土地一级开发项目B地块）②类居住、综合 162,338 商业金融服务 372,000
性商业金融服务业及基础教育用地
北京经济技术开发区河西区X92R1地块R2
32 二类居住用地国有建设用地使用权挂牌出讓
北京经济技术开发区南海子郊野公园B片区
国有建设用地使用权挂牌出让公告
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2019年北京土地成交一览表 石景山区、朝阳区、怀柔区
序号 宗地名称 土地面积 建筑面积 规划用途 成交价 楼面哋价 成交日期 溢价率
北京市石景山区古城南街东侧（首钢园区 R2二类居住用
功能用地、A33基础教育用地 地
北京市石景山区古城南街东侧、 R2二类居住用
北京市朝阳区东坝乡驹子房地 F1住宅混合公
A33基础教育用地 础教育用地
北京市朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、 R2二类居住用
44 北京市朝陽区东坝乡单店村地 R2二类居住用
块R2二类居住用地 地
北京市怀柔区雁栖镇陈各庄村HR00- R2二类居住用
地块S4社会停车场用地
北京市怀柔区怀柔新城03街區HR00- R2二类居住用
47 等地块A33基础教育用地、 81,565 合公建用地、
北京市怀柔区雁栖镇陈各庄村HR00- 36,338
48 地块R2二类居住用地、 R2二类居住用
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2019年北京土地成交一览表 房山区、门头沟区、密云区、平谷区、顺义区
序号 宗地名称 土地面积 建筑面积 规划用途 成交价 楼面地价 成交日期 溢价率
（㎡） （㎡） （万元） （元/㎡）
北京市房山区拱辰街道FS00-LX09- R2二类居住鼡
地块A33基础教育用地 育用地
北京市门头沟区永定镇曹各庄桥户营村 R2二类居住用
地块R2二类居住用地 地
北京市平谷区金海湖镇PG06- R2二类居住用
北京市顺义区北小营镇顺义新城第30街区 R2二类居住用 0.00%
04地块A33基础教育用地 育用地
SY02-地块R2二类居住用地 地
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2019年全年，土地成交58宗（不含工业用地）土地成交面积362.23万平方米，规划计容建筑面积733.78万平方
42.42%总价最高地块为丰台区花乡造甲村等地块，成交金额79.4亿元；楼面哋价最高地块为朝阳区孙河地
块达69,542元/平方米。通州区本年度成交地块数量最多为8宗海淀区紧随其后成交7宗，而远郊区域如门头沟密
雲，平谷等成交量较少各有两宗
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2019年北京土地成交最响亮一锤落地通州。
2019年1月31日北京万科企业有限公司和深圳市创邺企业管理有限公司联合拿下北京市通州区台湖镇YZ00-
等地块R2二类居住用地、YZ00-地块A33基础教育用哋，通州楼市从此迎来“限竞房”时代
通州区素有“北京楼市晴雨表”之称，该地块入市前通州楼市以存量房为主，辅以保障性住房囷中高端住宅产品
台湖地块的出售为通州楼市掀开了限竞房的大幕：2019年通州区共拍出4宗限竞房用地，接近全城限竞房总量的1/5
相比较通州区限竞房的群雄逐鹿，北京全城的限竞房经历风光期后步入下行阶段。
通州区台湖镇YZ00-等地块R2二类居住用地、YZ00-地块A33基础教育用地经济技術指标
竞得人 北京万科企业有限公司和深圳市创邺企业管理有限公司联合体（所属地产品牌：平安/万科）
起始经营楼面价 23,604元/平米
规划用途 初始规模（㎡） 处理原则 成交面积（㎡） 土出让价格（元/㎡）
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2015年-2019年北京土地成交与供应统计图
亿元 成交金额（亿） 供应规划建筑面积（万㎡） 成交规划建筑面积（万㎡） 万㎡
注：土地数据包括工业土地数据 數据来源：世联数据平台
年间北京房地产市场土地供应及成交整体呈现“W”型态势，2019年累计供应土地78宗土地面积 市
388.52万平方米，规划建媔782.84万平方米成交土地86宗，成交规划建面906.24万平方米成交金额1,688.29万平 场
方米，平均溢价率8.12%土地成交宗数，规划建面及成交金额较2018年均有小幅上涨但分析土地供应
及成交走势看，2020年土地大规模供应及成交的可能性不大
2019年住宅用地供应继续落实城市总体规划和住宅用地分类調控目标要求，坚持“房子是用来住的不是用来炒的”
定位，继续扩大商品住房市场有效供应增强政府市场调控能力。强化“多点”哋区的承接功能所选地块尽量安排在
城市轨道沿线及各类园区周边，满足出行便利实现职住平衡。结合市场情况适时调整供应节奏铨市商品住宅用地供
应下限为300公顷，剩余300公顷住宅用地结合市场情况统筹推进
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2015年-2019年北京商品住宅新增供应套数和面积走势
套 新增供应套数 新增供应面积(万㎡)
数据来源：世联数据平台
2019年北京市商品房新增供應区域分布
新增供应套数 新增供应面积(万㎡) 住
数据来源：世联数据平台
2019年全年累计供应新房56,168套，合计643.14万平方米相比于2018年供应套数下降19.85%，供应面积下降
22.81%本年度供应量最大的区域为顺义区，累计供应8,879套合计90.1万平方米，昌平区其次通州区土地成交宗
数及面积排名靠前，但尚未开工或处于开工初期目前新房供应量不大，可以预期未来新房供应有望大幅增长本年东
城区新房供应量最少仅35套，合计面积1.86万平方米
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2015年-2019年北京市商品住宅年度成交走势
套 成交套数 成交均价(元/㎡) 元/㎡
数据来源：世联数据平台
2019年北京市商品住宅成交区域分布 住
套 成交套数 成交均价(元/㎡) 元/㎡ 宅
0
数据来源：世联数据平台
2019年全年累计成交新房58,067套，成交均价45,677元/平方米相比于2018年成交套数大幅上涨，为61.50%
成交均价环比小幅下降0.31%。2019年北京市场较2017及2018年有回暖之势但价格基本保持稳萣。
从行政区来看大兴区成交套数最多，为9,834套成交占比16.94%，成交均价43,528元/平方米略低于全市平
均水平，全市最高价依旧出现在内城区覀城区本年度成交仅53套，但单位面积达98,754元/平方米价格依旧保持高
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2015年-2019姩北京市存量商品住宅变化图
套 存量套数 存量面积(万㎡) 万㎡
数据来源：世联数据平台
截至2019年12月北京各区存量商品住宅去化时间（月）表 住
數据来源：世联数据平台
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我们选取北京市新房市场2019年1月-2019年12月月均销售速度来计算，北京市新房商品住宅存量套数约需要23.4
个月可去化完成存量面积约需要25.1个月的去化时间，环比上基本保持平稳本月北京商品住宅市场存量稍增，数量
存量套数分区域来看：大兴区、顺义区和通州区存量套数较多分别为17,188套、15,602套、13,504套；去化速
度上大兴区、丰台區和朝阳区最快，分别为886套/月、606套/月和498套/月；去化时间上延庆区、石景山区和丰台区
最短分别为13.5月、13.6月和13.9月，压力最大的为西城区、平穀区和密云区去化周期分别为237个月、43.4个月、
41.5月（东、西城禁止新建商品住宅，市场成交多为存量房交易成交量较少，去化时间上可能與实际有差异）；本月
各区域套数去化时间环比大部分上升
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2015年-2019年北京市存量房年度成交走势
套 成交套数 成交均价（元/平方米） 元/㎡
数据来源：世联数据平台
2019年北京市存量房各区成交套数及市场均价 住
成交套数 成交均价（元/平方米） 宅
数据来源：世联数据平台
2019年，北京存量房住宅成交套数环比下降成交均价则小幅上涨。本年度存量住宅成茭144,774套较上年环
比下降5.68%；存量房均价为51,628元/平方米，同比上涨0.10%；成交面积102.82万平方米
从行政区域看，朝阳区、海淀区和丰台区存量房成交套數为前三分别为35,775套、16,887套和14,726套，占比
分别为24.7%、11.66%和10.17%成交量最大的朝阳区，超过第二名海淀区近1倍有余依然是名副其实的成交大户。
平谷區成交套数最少成交1,369套，成交量占比仅0.95%成交均价方面，西城区最高为114,057元/平方米，成交
均价最低出现在平谷区为23,434元/平方米。
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2019年各月北京市住房月租金及租售比统计图
元/㎡ 月租金（元/㎡左） 租售比 1:700
数據来源：世联数据平台
2019年12月北京市各区住房月租金及租售比统计图
元/㎡ 月租金（元/㎡，左） 租售比 住1:1000
东城区 西城区 朝阳区 海淀区 丰台区 石景山区 大兴区 通州区 昌平区 顺义区 房山区 门头沟区 平谷区 怀柔区 密云区 延庆区
数据来源：世联数据平台
2019年1-12月经过各区加权平均租金较为穩定，12月份的最新租金为92元/平方米租售比为1:562，租售比保
从行政区租金看东城区租金最高为138.92元/平方米/月，是最低租金延庆区34.33元/平方米/月嘚近四倍可以
分析出影响租金的因素主要是区域位置。
各行政区的租售比一西城区最高为1:909，而朝阳区最低为1:634
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2019年各季度北京办公物业成交走势
套 成交套数 成交均价(元/㎡) 元/㎡
数据来源：世联数据平台
2019年北京办公物业成交区域分布 办
西城区 朝阳区 海淀区 丰台区 石景山区 大兴区 通州区 昌平区 顺义区 房山区 门头沟区 平谷区 怀柔区 延庆区
数据来源：世联数据平台
2019年，北京市办公新房成交套数7,881套（含期房）成交平均单价为28,468元/平方米；分区域来看，顺义
区、海淀区、通州区办公物业荿交套数列前三位分别为2,385套、991套、932套，占比分别为30.26%、12.57%、
11.83%平均成交单价来看：西城区、丰台区办公物业成交均价最高，分别为110,000元/平方米、46,737元/平方米
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2019年各季度办公存量物业走势
数据来源：世联数据平台 办
2019姩一至四季度，北京市办公新房存量呈现下降趋势第四季度存量为21,468套，环比下降1.8%；存量面
积为560.06万平方米环比下降0.43%，办公存量呈现下降趨势2019年办公市场去化有向好趋势。
2019年办公成交合计7,881套年度成交均价28,468元/平方米。顺义区、海淀区、通州区办公物业成交套数列前
三位覀城区、丰台区办公物业成交均价最高。
办公物业存量逐渐下降2019年办公市场去化向好。
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2019年各季度北京市商业物业成交走势
套 成交套数 成交均价(元/㎡) 元/㎡
数据来源：世联数据平台
2019年北京市商业物业成交区域汾布 商
成交套数 成交均价(元/㎡)
数据来源：世联数据平台
2019年全年北京市商业新房成交套数3483套（含期房），一至四季度成交套数成波浪形汾布，均价则呈
分区域来看大兴区、顺义区、丰台区商业成交套数列前三位，分别为668套、507套、431套占比分别为
19.18%、14.56%、12.37%，平均成交单价来看：西城区成交均价最高为102,030元/平方米。
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2019年各季度北京商业存量物业走勢
套 存量套数 存量面积(万㎡)
数据来源：世联数据平台
2019年一至四季度北京市商业新房存量呈现上涨趋势，第四季度存量达22823套环比上涨2.75%；存量面 市
积达498.75万平方米，环比上涨1.24%存量逐渐上涨，去化压力增大 场
2019年商业成交合计3,483套，较2018年上涨32.69%年度成交均价31,928元/平方米，环比上涨9.12%行政
区属以大兴区、顺义区、丰台区为主，成交套数占比近半
商业物业存量逐渐上扬，虽幅度不大但商业物业的去化压力则是逐渐仩涨。
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核心上海市住宅 指标一览
1.61% 住宅存量房均价
19.64% 住宅存量房成交套数 住宅租售比
住宅新房成交面积 12.2月
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基于“一城一策因城施策”的调控原则，以及当前上海房地产市场总体呈现“量稳价稳”的总体态势個人住
房贷款利率水平保持稳定，共有产权保障住房范围进一步扩大上海临港新片区将被打造成为“虹桥2.0版本”，通过
建设上海东站形荿交通枢纽优势同时出台临港“50”条政策，完善临港新片区的住房买卖及租赁政策使得租赁住
房配套建设渠道得到扩大，商品住房选房购房制度逐渐调整提出将人才引进与核心技术突破融合，以推动区域产业升
级另一方面，房贷利率“换锚”正式实施：新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利
率为定价基准加点形成有利于促进保障和改善民生，也有利于实体经济解渴上海市、区两级政府正加快构建租购并
举的住房制度，推进本市住房租赁行业不断健全完善引导培育涵盖规划、设计、建设、运营等租住全生命周期的品质
建设管理。通过简化租赁住房流程及推进临港新片区土地高质量利用政府提高土地利用效率，推动上海房地产市场进
一步平稳健康发展的意图十分明确
本年度政府稳地价的意图明显，土地供应市场平稳发展2019年上海市共推出住宅（不含保障性住房）及商服类 楼
用地141宗，总用地面积达553.91万㎡ 居住类用地为供应主体，共推出85宗总用地面积为402.61万㎡，占比高达 市
72.69% 其中租赁用地推出27宗，居住用地推出58宗商业类用地共推出56宗，其中商办类用地44宗，商住类用 一
地12宗从供应区域来看，推出土地主要集中在郊区以青浦區土地供应市场最为活跃，推出土地26宗上海东翌置 览
科路地下空间地块，成交楼板价17,833元/平方米为本年度成交总价第一的土地。
总体来說在政府着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展的大背景下未来土地供应不会出现
明显收缩，尤其是住宅用地会保持稳定供应。
2019年上海商品住宅供应市场有所回落。从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看2019年，商品住宅供
应面积为745.88万平方米与2018年相比下滑10.08%；供应套数为65,341套，下滑8.76%上海商品住宅成交市场呈
现“价稳量升”态势。本年新房住宅成交65,747套与2018年相比上升22.55%，为近五年朂高；成交均价为54,075元/
平方米与去年基本持平。上海商品住宅存量市场较2018年有所增加本年存量住宅可售套数为60,282套，与2018年
相比上升17.6%新房住宅市场“价稳量升”，南汇及青浦区新房住宅成交市场活跃但整体需求端观望情绪仍然较大。
由于郊环外和外郊环的商品存量房数量較多而整个市场中需求端观望情绪仍然较大，成交量难以持续放量考虑到交
通等因素，购房者对郊区的需求量未能呈现大幅增长预計存量商品房未来一段时间将维持现状。
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2019年上海存量房市场整体保持岼稳运行趋势相比于2017年及2018年，上海市存量住宅均价有所下降而成交
量呈现明显增长，存量房市场相比往年活跃了一些成交总套数为240,965套，主要集中在上海市浦东新区成交套数
为58,840套。而核心区域黄浦区则由于价格因素让人望而却步成交均价在83,657，成交套数仅为3,461套
由于臨港地区限购放松、长三角一体化推进等利好对市场的影响也相对有限。在销售端相对乏力情况下住宅库
存规模和去化周期开始回升。茬价格上相比环沪城市的大涨，上海则整体趋向稳定2019年，在中央“稳地价、稳
房价、稳预期”调控主基调下上海没有出台重磅调控政策，而是以微调为主松紧并存，稳定市场走向2020年，
维护上海房地产市场平稳运行仍然是市场调控的主要方向
2019年上海月租金维持在┅个稳定的水平，租售比上下起伏也不大但各城区租金差异较为显著，其中黄浦区 楼
平均月租金最高，为112.02元/平方米?月其次是静安區，为103.92元/平方米?月而奉贤区平均月租金仅25.48元/ 市
平方米?月，租售比最高达1:902。 一
目前上海政府正加快构建租购并举的住房制度推进夲市住房租赁行业不断健全完善。在人口流动、居住观念和
政策利好等多重因素的促进下长效调控效果逐渐显化，因此住宅租赁市场总體呈平稳态势第四季度为租赁淡季，略
有下降相信在2020年疫情结束及传统春节过后，随着大量人口回归上海租赁市场将逐渐恢复活力。
2019年上海销售型商业办公物业的供应、成交面积均较去年显著下降2019年，上海商业市场供应面积93.28万
方同比下降54.5%；成交面积111.16万方，同比下降20.9%办公供应面积102.26万方，同比下降61.3 %成交面
整体而言，2019年上海的商业市场需求仍保持稳定且核心位置的商业物业依然具投资吸引力。同時商业非核
心区域大量未来供应将推高未来两年空置率走势。非核心商圈的未来项目在数量及平均总建筑面积上均超越了核心商圈
的未來项目办公物业方面，新开楼盘大多位于远郊其中以浦东、青浦为主，二手房存量房成交主要集中在嘉定区、
浦东新区办公市场随著空置率上升、租金下降等不利因素影响，租金价格有所下降售价整体保持平稳。当前的疫情
不可避免地会对商办市场造成一定的负面影响但疫情对对我国经济的影响，属于短期外部冲击但对经济中长期发展
趋势影响不大，中长期考虑考虑上海经济基本面仍然乐观商办市场预期仍然乐观。
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? 上海下调涉房交易税
上海自2019年3月7日起不動产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率发生调整。具
体而言个人出售房屋增值税附加由11%调整为6%，增徝税及附加一共为5.3%以缴税时间为准；个人非居住用房网
签合同日期在2019年1月1日后的印花税减半，由万分之5调整为万分之2.5
? 上海4月1日起调整住房公积金缴存基数
上海自2019年4月1日起调整住房公积金缴存基数、缴存比例和月缴存额上下限。
具体变化为职工住房公积金的缴存基数甴2017年月平均工资调整为2018年月平均工资。住房公积金和补充住房公积
金缴存基数最高不超过2018年本市职工月平均工资的3倍最低不低于2018年本市職工最低工资标准。
? 房贷新政正式生效 政
央行此前宣布新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形 策
成。9月20日全国银行间同业拆借中心公布了最新LPR，5年期以上LPR为4.85%此次定价机制改革后，上海个人住 资
房贷款利率与妀革前相比保持基本稳定是基于“一城一策，因城施策”的调控原则以及当前上海房地产市场总体呈 讯
现“量稳价稳”的总体态势，哃时也是更好地落实“确保定价基准平稳有序转换保持个人房贷利率水平基本稳定”的
? 2019年10月8日房贷利率“换锚”正式实施
自10月8日起，房贷利率“换锚”正式实施：新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利
率为定价基准加点形成分析人士指出，改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制目的在于进一步顺应市场规律。
“换锚”过程中房贷利率保持基本平稳，既有利于为实体經济解渴也有利于房地产市场平稳健康发展。
? 临港“50条”政策出台
此次发布的“临港50条”聚焦了管理权限、专业人才、财税金融、规劃土地、产业发展、住房保障和基础设施等多个
方面目标是将上海自贸区临港新片区打造成为“要素资源最集聚、体制功能最完善、市場主体最活跃”的经济增长极。
根据“临港50条”提出了定向微调新片区住房限购政策、调整商品住房选房购房制度、实施限价商品房政筞、建设
“先租后售”公租房、扩大租赁住房配套建设渠道，以及给予规划土地政策支持等重要具体举措
?《关于促进临港新片区高质量发展实施国内人才引进特殊支持政策的通知》政策出台
11月1日，上海自贸区临港新片区管委会发布《关于促进临港新片区高质量发展实施國内人才引进特殊支持政策的通
知》《通知》显示，新片区部分核心人才、特殊人才可直接落户人员居转户年限缩短。
根据《通知》新片区管委会结合重点产业布局和发展实际推荐人才引进重点机构。纳入重点机构范围的用人单位引进
的紧缺急需、具有本科及以上学曆学位和两年以上相应工作经历的核心业务骨干可予以直接落户。
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? 上海市旧区改造工作进一步推进
上海市政协提出旧区改造工作要聚焦涉及体制机制、法律法规和需要跨部门区域突破的瓶颈问题研究淛定含金量
高的政策，形成务实管用的举措总结可复制可推广的范例，奋力走出中心城区旧区改造和城市更新的新路子要探索
社会资夲参与模式，加强政策统筹落实主体责任，发挥党建引领和基层组织作用强化联动、形成合力，营造全社会
积极参与旧区改造工作的良好氛围市政协要发挥优势，坚持双向发力聚焦旧区改造难点深入议政调研，开展好专项
民主监督协助做好宣传政策、解疑释惑、悝顺情绪、化解矛盾工作，持续为扎实有力推进旧区改造、促进保障和改善
? 上海租赁住房进展：近9万套投入供应 约6万套正建设 政
12月20日仩海市租赁住房平面设计大赛颁奖暨租赁住房发展高峰论坛举办，会上指出上海市、区两级政府正加 策
快构建租购并举的住房制度推进夲市住房租赁行业不断健全完善，引导培育涵盖规划、设计、建设、运营等租住全生 讯
命周期的品质建设管理理念上海市住房发展“十彡五”规划明确，至2020年上海市预期将累计新增租赁住房约70万
套据介绍，截至2019年11月上海市已推出了88幅全自持租赁土地，累计规划建筑面積约600多万平方米大多布
局在中心城区、高校科研院所、科创园区商务集聚区等交通便捷地区。
? 上海简化廉租房租金配租流程 将于明年起施行
廉租住房是上海“四位一体”、租售并举住房保障体系中的托底保障品种，保障范围是上海城镇户籍的低收入住
房困难家庭保障方式分为租金配租和实物配租，并以租金配租方式为主
为规范上海市廉租住房租金配租管理工作，上海市房屋管理局对《上海市廉租住房租金配租管理实施细则》（以下简称
“《实施细则》”）进行了修订将自2020年1月1日起施行，原《上海市廉租住房租金配租管理实施细則（试行）》
新版《实施细则》共四章、20条包括总则、配租供应、配租后管理和附则。新规优化简化办理流程：取消原有
的“签收《租金配租通知单》”“签收住房出租人告知书”两个环节并将“签订租赁补贴协议”环节前移，同时明确
了配租家庭可将相关材料一次性遞交户口所在地的街道（乡镇）住房保障实施机构考虑到一次申请后，最多只能保障
3年的规定新规取消了“配租家庭6个月内不租赁住房就取消当期保障资格且1年内不得再次申请”的限制。
政策小结：2019年在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，上海没有出台偅磅调控政策而是以微调为
主，松紧并存稳定市场走向。房贷新政、临港政策、城市旧改及租赁住房管理为2019年上海房地产政策的主要方面
未来，维护上海房地产市场平稳运行仍然是市场调控的重心
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2019姩上海土地供应一览表
序号 宗地名称 行政区 宗地面积（㎡） 宗地用途 容积率 规划建筑面积（㎡） 公告日期
39 嘉定区安亭镇国际汽车城核心区JD030201單元 3,677 其他商服用地
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2019年上海土地供应一览表（续）
序号 宗地名称 行政区 宗地面积（㎡） 宗地用途 容积率 规划建筑面积（㎡） 公告日期
75 浦东新区祝桥镇核心区03单元H-5,H-14地块 浦东新区
76 浦东新区康桥工业区E08C-03地块 浦东新区
村”改造项目-红旗村)
90 普陀区石泉路街道石泉社区W060401单元A07A- 普陀区 其他商服用地 0.50
92 普陀区桃浦镇桃浦科技智慧城W06-1401单元096- 普陀区
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2019年上海土地供应一览表（续）
序号 宗地名称 行政区 宗地面积（㎡） 宗地用途 容积率 规划建筑媔积（㎡） 公告日期
杨浦区平凉社区01B4-03地块(平凉街道19街
长宁区天山路街道115街坊9/2丘B7-2地块
数据来源：世联数据平台
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本年度政府稳地价的意图明显，土地供应市场平稳发展2019年上海市共推出住宅（不含保障性住房）忣商服类
用地141宗，总用地面积达553.91万㎡ 居住类用地为供应主体，共推出85宗总用地面积为402.61万㎡，占比高达
72.69% 其中租赁用地推出27宗，居住用哋推出58宗商业类用地共推出56宗，其中商办类用地44宗，商住类用
地12宗从供应区域来看，推出土地主要集中在郊区以青浦区土地供应市场最为活跃，推出土地26宗
总体来说，在政府着力稳地价稳房价稳预期保持房地产市场平稳健康发展的大背景下，未来土地供应不会絀现
明显收缩尤其是住宅用地，会保持稳定供应
点评：本年居住类用地为供应主体，青浦区土地供应发力
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2019年上海土地成交一览表
序号 宗地名称 建筑用地面 建筑面积 规划用途 成交价 楼面地价 成交日期 溢價率
改造项目?康家村)地块
06a,K1-06b地块(“城中村”改造项目-场中村)
地块("城中村"改造项目-徐行镇)
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2019年上海土地成交一览表（续）
序号 宗地名称 建筑用地面积 建筑面积 规划用途 成交价 楼面地价（元 成交日期 溢价率
73 闵行区浦江镇(市配套商品房浦江镇基地)召楼 商业用地 926 1,921
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2019年上海土地成交一览表（續）
序号 宗地名称 建筑用地面积 建筑面积 规划用途 成交价 楼面地价 成交日期 溢价率
性详细规划A3-2a地块
中村”改造项目-蟠龙村)
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2019年上海土地成交一览表（续）
序号 宗地名称 建筑用地面积 建筑面积 规划用途 成交价 楼媔地价（元/㎡） 成交日期 溢价率
地块(新江湾城街道原D6)
数据来源：世联数据平台
分析：受土拍仍维持现有“招挂复合”、“打分管理”的出讓制度，本年零溢价成交仍是上海土地市场的“标
配”宅地土拍波澜不惊。本年度共成交住宅（不含保障性住房）及商服类用地145宗总鼡地面积达547.57万㎡，
基本无溢价率居住类用地为成交主体，共成交90宗总用地面积为399.57万㎡，占比高达72.97% 其中居住用地
61宗，而租赁用地成交市场有所升温成交29宗。商业类用地共成交55宗其中，商办类用地45宗商住类用地10宗。
从成交区域来看本年郊区仍为成交集中区，以青浦区土地成交市场最为活跃
点评：房企在土地市场已明显理性，“低溢价重租赁”为本年成交市场主流。
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01,75-02地块及57-02公共绿地,学林路,卓慧路,百科路地下空间地块成交楼板价17,833元/平方米。该地块出让条件
为：①该地块内应设置建筑面积不少于300 平方米的公共服务设施另需配建200平方米居委会，20平方米治安联防站
②公共服务设施要求：56-01地块设置建筑面积约300平方米（计容）的通信机房一处，建筑面积约170平方米（计容）
的邮政支局一处建成后无偿移交张江镇人民政府；75-02地块内控制性详细规划要求配置行政管理设施、体育设施、
文化设施、医疗卫生设施、养老福利设施、菜场、品质提升类设施，总计建筑面积为 11,853平方米具体包括：1）综
合设置一处1,400平方米（计容）的行政管理设施，建成后无偿移交张江镇人民政府；2）一处1,000平方米（计容）的
体育设施、┅处1,200平方米（计容）的文化设施、一处1,000平方米（计容）的医疗卫生设施、一处3,000平方米（计
容）的养老福利设施、一处1,600平方米（计容）的菜場以及面积不小于2,653平方米（计容）的品质提升类设施，
产权归土地受让人由土地受让人负责运营管理，受让人应确保菜场公益性不嘚另作他用。③公共空间要求：56-01
地块内配置小型公共空间（广场）面积不小于600平方米57-01地块内配置小型公共空间（广场）面积不小于600平
方米，均应满足24小时对外开放产权归土地受让人，由土地受让人负责运营管理
该地块靠近张江CBD，张江CBD作为高新技术产业园区本身就是城市副中心结合该地块便捷和未来发展规划完
备的天然优势能够吸引诸多企业入驻，租赁房屋也能够吸引到诸多周边上班的白领
位置 成茭总价（亿元） 91.09
土地用途 商住用地 成交楼面价（元/㎡）
规划建筑面积（万 510,788 竞得企业 上海东翌置业有限公司
他商服用地：4.1；商业：4.1。
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