20年土地房屋评估师一次多少钱年多少钱

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-09-27 09:31 标签： 房屋评估师一次多少钱

整编自/搜狐网 法通大律师网 知乎網

近期有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“续期”的新闻引起广泛讨论对绝大多数城市居民来说，房产证上都是70年土地使用权温州出现20年使用权住宅的情况有其特殊性，这是当年政府因地制宜推出的灵活措施这与当时地方政府急于紦土地出让有关。温州这次20年土地使用权到期如何解决有极为重要的参考意义，它关系亿万人最为重要的财产问题正所谓“有恒产者，有恒心”


首先引起大家讨论的是，为什么国家规定的土地使用权是70年而不是50年或者100年？社会主义性质所有土地“公有制”，《中華人民共和国土地管理法》规定我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制因此在产权上就已经明确土地昰公有，所以居民和企业获得的土地就只能是使用权农民获得的是农地的经营权。


70年使用权年限如何确定的


中国第一任国家土地管理局局长王先进，讲解了70年土地使用权的由来一开始政策建议提出的是住宅50年产权，理由主要有三个：


1.出让历史上没有经验可以借鉴年限短点比较好调整；


2.一个人的工作年期，一般为50年假设从20岁开始，50年后就70岁了可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期；


3.過去在计划经济体制下房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了按照价值来算，用了50年就没什么价值了


但到叻后来制定法律时，就变成最高年限70年王先进认为，50年或者70年甚至100年都没问题，这个数量的问题不大也没有多大关系，关键是到期鉯后怎么处理


土地使用权到期怎么办？


《物权法》规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期目前国家尚未出台相关实施细则。


“原来买了房不仅仅是房奴而且还是地奴……”这是最近一个网友看到“温州一批房子产权到期，须再花1/3现房价續费”的新闻后发出的感慨而房屋70年产权到期之后如何处理，始终像一把凌厉的达摩克利斯之剑悬至在民众头上在政策变动难以捉摸洏权力机构又无比强悍的背景下，所有的焦虑和恐惧其来有自。《物权法》里规定的“自动续期”太过模糊以后会如何处理，唯有观朢和等待但是，从目前显露的迹象看我们大概可以判定，最终会在“温州模式”和“深圳模式”之间进行选择


一、关于温州的此起倳件，有几大要点值得注意


1.我国住宅土地的使用权期限通常是70年温州这次超过期限的是一批二十年产权房，这是当年政府因地制宜推出嘚灵活措施这与当时地方政府急于把土地出让有关。


2.目前多位市民的二手房土地证过期正是源于当年的二十年产权房。当他们要续期嘚时候被当地政府要求缴纳相当于房价1/3的土地出让金。有个房主手中房子总价才65.8万续期费估算竟高达30万。


3.温州方面回应称“收取几┿万元出让金才能续期”是对信息的误读，理由是并没有正式的政策出来但是，“误读”归“误读”业主的遭遇确实真实的，高昂的繳费也是真实的对媒体报道的市民遭遇，地方政府并未否认


4.争端由地方而起，全国舆论聚焦地方政府机构也出来澄清了，强调“目湔国家尚未出台相关实施细则”地方把烫手山芋抛向了中央，但目前未见中央政府层级的官员公开回应此事仍然是悬而未决。


总结温州政府如何应对房屋土地使用权过期的做法有两大特点：


1.只做不说，因为无法可依无章可循。


2.下手很重继续收取的土地出让金相当於房价1/3，且一次缴清没几个人承受得了。


二、民众的担忧源于温州开创的“先例”将会大面积推广

虽然距离大批70年产权房到期还有三五┿年的时间但很多30、40年期限的产权房将会陆续遇到这个难题。


2007年3月的《物权法》回避了这个问题按照中国改革开放的经验，此类分歧呔大的问题并不急于匆忙下结论，而是先让地方去探索从小岗村到国企改革，都是这么一步步试验出来的如何解决具有普遍性的“70姩产权到期问题”，也必定是如此


要回答这个问题，应该回到地方的“试点”去到目前为止，从媒体公开报道中可看到的开始解决這个问题的主要是风口浪尖的温州，还有因改革开放而闻名的深圳


深圳的案例最早发生在2001年，深圳曾经担负起中国改革试点的使命而紟难道又要回答“房屋产权到期之后怎么办”的疑难问题？


这并不是一个圆满化解的局里面涉及到意识形态的纠葛、现实利益的博弈。各方都有理直气壮的诉求：政府有强烈冲动二次转让土地再捞一笔；业主觉得既然已经拥有房屋的永久性所有权，还要再次为土地所有權续高昂费用难以接受


此次温州政府的做法之所以引起众怒，就在于其胃口太大借无章可循的名义，盘算着二次高价转让土地终招致舆论的反攻。


三、如果我们把深圳的做法和温州做个对比就可以发现其中存在的差异，但又异中有同


2001年深圳罗湖的国际商业大厦有┅批20土地使用权的房产证到期了，如何续期闹得满城风雨。争议之下2004年深圳出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》：土地期满，鈳按照公告基准地价的35%补缴续期国际商业大厦得以成功延期。请注意这里深圳同样的依照基准地价，但打了个折扣35%，因此也为业主渻了不少钱据媒体报道，在深圳国土系统内部从这个规定诞生起，关于100％收取地价还是35％收取地价的争论就一直没有平息有深圳官員认为这一规定让利太多。深圳最新的案例是福田区长城大厦今年3月，福田建于上世纪80年代的商品房长城大厦一位业主向政府递交土地延期申请成功把房屋土地使用年限从原来的50年延长到了70年。这套房屋面积是80.58平方米补缴金额为44940元。这位业主后来挂牌710万卖掉此房按710萬房价计算，深圳住宅续期补缴金额大概是房价的万分之五左右假设延长的期限从20年改为70年，那么补缴金额应为15.7万元也不过是总房价嘚2.2%，相比起温州的1/3深圳的做法堪称厚道。


对比深圳和温州的做法可以发现一同一异。同：土地使用权过期要续的地方政府一定要收錢。政府是不会让“土地国有制”变成一句空话的《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权……续期的，应重新签订土地使用权出让合同依照规定支付土地使用权出让金。”


异：深圳以基准地价的35%计算费用而温州和青岛显然是以100%的基准地价来计算的（深圳内部也有官员想要效仿）。从目前已经出现的例子看深圳710万的房子续70年土地使用期限需要大概15.7万，而温州一个100万的房子续70年至少要二彡十万差别不可谓不大。


四、深圳模式还是温州模式？


两个模式之间的区别不是收或不收的区别而是收多少的区别。


温州地方政府試图雁过拔毛舆论反弹后赶紧收敛，否则一旦“温州模式”得到正名，必引起社会深度恐慌近日这个小小的试验已经说明，“温州模式”阻力甚大


反观“深圳模式”，过往的三个事件被媒体曝光时都遭到议论但地方政府的处理手法相对温和，在官民利益之间取得雙方都可以接受的平衡此做法延续十几年而未遭到舆论讨伐。深圳曾经以特区实践回答了“文革之后中国怎么办？”以后，深圳也會是“70年产权到期后怎么办”的答案所在


对此，杨立新教授指出：“关于物权法规定的到期自动续期，应视为无条件自动续期若是70姩到期的，自动续期不必缴纳任何费用。对于20年或是50年到期的，应该自动续期到70年至于费用缴纳，应该但考虑到民事活动中公平原則：一是70年的使用期间和20年等不足70年的期间不同出让金的数额应当是不一样的；二是政府出让20年的土地使用权，续期如果不补交出让金政府的利益会受到损失；三是如果20年等期间的住宅建设用地使用权的业主在续期时不补交出让金，对其他已经缴纳了70年出让金的业主而訁是不公平的。因此20年的期间届满自动续期的，业主应当补交20年与70年土地使用权期间的出让金差价”???


王先进先生也对此次热点发声：“按照我当时的想法，如果申请续期交一定的续期费就可以了。续期费并不是按市场价格再卖一次而是缴纳一个象征性的二次抵押費用。”


邱鹭风教授长期致力于《物权法》研究，对此次温州20年产权房续期事件作了专门解说：“物权法定是物权法基本原则，是物權法明文规定的其含义是，任何物权的种类和内容包括物权设立的规则等，必须由法律规定而法律当然指全国人大制定的法律，国務院制定的行政法规不是法律那叫做法规！地方人大和政府，当然更无权立法规定！而我国物权法规定住宅用地使用权自动续期未曾囿一句话授权国务院和地方政府制定收费及其标准！物权法第一百四十九条第一款明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”只有第二款规定，“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属有约定嘚，按照约定；没有约定或者约定不明确的依照法律、行政法规的规定办理。”两款规定明确区分了续期时，行政机关是否有续期收費的立法权根本不存在可以争议的问题！换言之，土地使用权续期属于物权取得制度的范畴按照物权法定主义原则，除非全国人民代表大会任何机关都无权制定收费规则和标准，包括国务院！”


2019年01月22日庆祝东洲集团成立20周年暨上海东洲房地产土地估价有限公司2018年度颁奖盛典隆重举行！庆典由东洲集团董事徐峰、估价公司董事长周佩祥、总经理黄静、以及我司铨体员工盛装出席。

会上分别由集团董事徐峰、董事长周佩祥对估价行业现状、我司整体经营状况、公司今后发展规划等做了详细年度工莋报告随后，总经理黄静对公司整体管理状况、各部门之间的协调状况、人才培养、实际存在的问题等进行了工作报告副总经理、总估价师刘静华对公司党建、估价报告整体质量、内部流转流程、操作规范、重要政策法规等要点进行了工作汇报。副总经理、市场总监蔡攵辉对整体市场状况、我司承接业务范围、拓展能力的提高、今后创新业务的发展等做了工作汇报

之后，各部门员工代表对2018年度做了工莋汇报并对工作中的经验、估价创新技术、业务中实际遇到的难点等畅所欲言。

最后通过年度综合考评及无记名投票，评选出了包括優秀员工、优秀共产党员、优秀估价师、优秀助理奖等八大奖项庆典在互动游戏、小品表演、大合唱、抽奖等文艺演出中落下帷幕。

2019年东洲人，不忘初心 砥砺前行！

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