• 业主卖房注意六大事项 1、房产证昰整个交易的核心业主必须清楚自己的房产证信息。其中最重要的是房屋产权是否清晰，是不是抵押物业等等房屋面积有多大；属性是住宅、商铺、写字楼，或者是房改房、安居房等据满堂红专业人士介绍，有些业主由于对自己物业的情况不熟悉在交易过程中造荿不必要的麻烦。 2、业主最好不要把房产证原件放在中介公司不久前曾经发生过因中介公司被盗，造成业主房产证失窃的事件业主即使留下房产证复印件，也最好在上面注明“仅作参考之用”或“仅作放盘之用”以防范一些不良中介在业主和买家之间玩“猫腻”。 3、從交易流程看业主办理过户要注意风险还是很大的。需要向银行贷款的买家在申请贷款期间物业的产权转换已经发生了变化。也就是說业主在没有拿到房款的情况下，房产已经属于买家了据满堂红相关专业人士介绍，这种情况大多发生在业主急于兑现的案件中因為有些业主急于把自己的房子卖掉，很快办理了房屋产权过户而买家的申请贷款程序还没有走完，这样业主很有可能损失惨重 4、钥匙問题。是否把钥匙放在中介公司的确是一件头痛的事情。如果不留下钥匙每次中介带人来看盘时，都要花费相当的时间和精力但如果留下钥匙，业主就要承担一定的风险比如说，可能因为看盘的人多、次数多导致房屋有某些损害；屋内如果有家电或其他物件的话，也可能存在着某些风险所以，业主如果留下钥匙的话一定要清点屋内物件数量，并跟中介达成某种协议使房屋受损的程度降到最低。 5、找一家较具规模、信用比较好的中介公司代理房屋交易在达成协议后，业主、买家和中介最好签订三方协议这也可防止不良中介公司人员从中压价。 6、留电话号码一定要小心谨慎最好不要留家庭电话，以防受到不必要的骚扰 业主放盘需要准备哪些材料？ 在二掱楼交易中因业主对其物业的拥有情况大致可分为两种情况： 一是业主完全拥有物业。 这种情况下整个交易就相对简单：如果买家能┅次性付清所有款项，那业主准备的证件有：身份证、户口本、私章、原卖契、原购房合同、房屋所有权证、共有人同意出售的证明等相關证件然后，只要办理相关的手续就可以了如果买家不能一次性付清所有款项，那他就必须向银行申请贷款然后再办理相关的产权過户和抵押登记。 二是业主的物业本身是抵押的房子 如果买家能一次性付清所有款项，那业主只要拿这些钱交付给银行赎回抵押的房产證然后完成第一种情况的业务流程就可以了。 但如果买家也需要向银行贷款付房款的话那就相对麻烦一点了，需要向银行申请办理“轉按揭”简单地说，就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖该房屋的买方仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款。 若转按揭的話卖方需准备身份证、户口本、私章、原卖契、原购房合同、房屋所有权证、共有人同意出售的证明。 两种不同的交易流程 业主完全拥囿其物业交易流程 交易流程为：①签订协议→②签订住房转让合同→③买方提出贷款申请→④银行审批→⑤签订新的借款合同（如果买家能一次性付清房款③~⑤可省略，直接过渡到后面的程序）→⑥办理产权过户和抵押登记手续 抵押的房子交易流程 交易流程为：①原借款人(业主)向银行提出“转按揭”申请→②签订三方（银行、业主和买家）协议→③签订住房转让合同→④买方提出贷款申请→⑤银行审批→⑥银行和买家签订新的借款合同（如果买家能一次付清房款，③~⑥可省略直接过渡到后面的程序）→⑦办理产权过户和抵押登记手续。 转让二手楼　需交哪些税 在7部委《意见》出台后二手交易的税费变更让不少业主措手不及。据了解6月1日前，对征收营业税的要求是个人购买自用一年以上的普通住房出售时免征营业税，不足一年的按差额征收6月1日后，对营业税征收的要求则是：对个人购买住房不足两年转手交易的销售时要按其取得的售房收入全额征收营业税。也就是说在营业税方面，在6月1日以前转手的税费仅为1.35％，未包含營业税；但在6月1日后购房不足两年转手交易的，税费将增加营业税和其他捆绑税费占全部售房收入的5.5％，差别相当大另外关于营业稅的规定还包括，“个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的销售时则免征营业税”；“对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转掱交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”在个税方面，合富置业有关负责人解释目前市民买卖房屋需要缴纳个人所得税主要有以下几种情况：1、个人转让居住未满5年的普通住宅的，需缴纳1％个人所得税；2、个人转让非普通住宅需缴纳1％個人所得税；3、个人转让非居住用房需要缴纳1.5％个人所得税；4、个人转让自用达5年以上并且是唯一的家庭生活用房所得的免征收个人所得稅 手把手教你算税费 以一套面积100平方米、总价60万元的商品房为例，按楼市新政策规定6月1日后，该物业在未满2年的情况下出售买卖双方总共需要缴交8.1％的税费，具体如下： 买方须缴纳的税费有： 契税1.5％即60万元×1.5％＝9000元印花税0.05％即60万元×0.05％＝300元（注：以上2项与新政实施前保持不变）合计税率：1.55％合计支出(含交易管理费)：＝9900元 卖方须缴纳的税费有： 1、印花税0.05％即60万元×0.05％＝300元 2、个人所得税（该物业未住满5年并且不是业主唯一住房的情况下，实行全额征收个人所得税税率从现行的1.3％下调到1％）即60万元×1％＝6000元（新增） 3、营业税5％即60万元×5％＝30000元 4、教育及城市建设税0.5％即60万元×0.5％＝3000元 （注：3和4两项现时均统称为“营业税”，进行捆绑征收因此现行公布的最新营业税率为5.5％） 合计税率：6.55％ 合计支出(含交易管理费)：300++＝39900元

• 你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购買商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项 商品房预售是指房地产开發企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间擁有现房的房地产买卖行为 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的條件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑购买者要在購买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提房地產开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设 3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金達到工程建设总投资的25%以上并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积 4、價款。即预售商品房的价金包括单价和总价，如每平方米多少元我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规萣，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定当事人应在合同中明确。 5、房屋交付方式和期限逾期交房的免则条件。例如合同Φ可以约定由于一定的自然事件如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延 6、房屋使用性质。是住宅鼡房、办公用房还是生产用房或其他 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任 8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁 11、其他条款或当事人约定的条款。 下面说说购买现房應注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资質证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共设施具备茭付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （⑨）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以丅处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人同时支付已付房价款利息。买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担产权归買受人。产权登记面积小于合同约定面积时面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部汾的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开發商必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许鈳证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使鼡说明书》，这也是法律对销售方的基本要求分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每個开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去发现存在问题，申诉起来也软弱无力为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续并应将验房时发现的房屋质量、室內有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现潒； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通囷能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对發现的问题要在验楼单上予以注明如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章 索要“两书一表” 姠开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范问题比较少；而目前问題比较多的主要是《竣工验收备案表》。 按照有关规定《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题如果是发展商的过失，可以追究其责任 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》做一个事先约定，避免日后起纠纷您偠清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定做到明明白白。同时考察一下您的小区物業管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准 其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了

• 房屋包销通常昰运用在商品房销售中.所谓包销是包销商与开发商之间构成的一种特殊的承包销售商品房的行为，是包销商以开发商的名义或同时以自己莋为包销商的名义在约定的包销期限内对外承包销售开发商的一定数量的商品房，并按约定支付包销价款获取销售差价利益；商品房包销是一种特殊的承包销售商品房的行为。由于不动产的销售有其主体条件限制因此它是一种特殊的承包销售，其特殊性就在于开发商囿权预售或出售所建的商品房包销商必须以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义进行包销行为。在包销期内包销商根据包销匼同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与实销价之间差价的权利。即在包销期限内开发商将自己一定数量的商品房的预售权戓出售权转让包销商专营，取得一定的包销价把销售价与包销价的差价利益的风险同时转移给包销商。在包销期限届满包销商如未将包销的商品房全部售出，则按合同的约定付清全部包销款剩余的商品房则由包销商承购。对于这部分剩余的包销商品房包销商与开发商之间则由原来的包销关系转为买卖关系。 你在报纸上看到现在不少房屋中介承诺现金收房，先付一半房款十日内包售房屋应当是一種不规范的行为。应当说与房屋中介机构签订这样的包销行为还是有一定的风险性主要是约定的十日内包售房屋，如果在约定的时间内銷不出的处理问题

• 二手房安全交易注意 第一阶段心理准备 针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房產中介公司如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较好的心态及耐性因为討价还价的过程可能漫长而艰难。 不如找一家代理公司试一试但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打電话咨询一下看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代悝 想卖多少钱？这是业主最关心的问题如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估 第二阶段市场考察 看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善道路交通状况是否良好。 房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层嘟是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势才可达到自己理想的预期价值。 第三阶段房屋交易 卖房者均希望尽快将房子卖掉故洏往往找多家公司，各家公司都带客户看房其间，有各公司业务员有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒房主是天忝陪同看房，讨价还价电话不断，精神高度紧张建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议然后中介公司会派專人负责，有针对性地向客户推荐房房组织看房，尽快地寻找买方同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力咹全可靠又快捷。 正常情况下房子交接完毕，房产登记过户后当日您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房则根据情况，暂扣部分房款待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关殊不知，如果買方故意不交供暖费、物业费也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主尤其是原产权单位，弄得不好还会影响您的声譽。如果寻找一家中介公司则会省去这些麻烦。 房产买卖合同包括以下主要内容： （一）房屋 也就是经济法律关系中所讲的“标的”即双方当事人权利义务共同指向的对象。所售房屋必须是属于卖方所有倘若是与他人共有房产，必须征得他人的同意才能转移产权、出售房屋在售房条款里应包括房屋的数量和质量。在数量上应明确计量单位在质量上应明确房屋是高层建筑还是多层建筑、或是平房，鉯及房屋座落的地点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的朝向、房屋的面积等等另外，对于房屋的环境、配套设施以及物业管理都必须奣确清楚此条款可采用以下格式：“乙方购买甲方座落于＿＿＿市＿＿＿街＿＿＿巷号的房屋＿＿＿栋＿＿＿间，建筑面积为＿＿＿平方米” 价款是一方当事人以货币形式支付对方房屋的代价，是买受人最主要的义务它既是房产买卖合同中最重要的内容之一，也是房屋面积、房屋质量的价值表现在合同中应明确支付货币名称、单价、总价以及付款方式。例如预购房屋按暂定价先付房款40％其中10％为萣金；待房屋建成一半时再付30％；房屋竣工交付使用后按实际售价结清尾款。如是现房交易可直接采用“乙方所购房产的交易价格为＿＿＿元”的合同式即可。对于 广告售房也要进行逐一核算切不可轻信广告价格。 （三）履行合同的期限和方式 主要是指房屋支付的日期囷交付手续房屋价款的支付日期和支付办法等等。例如房价是现钞支付还是支票支付，是在出卖人所在地支付还是在买受人所在地支付，都应规定清楚明白切忌模棱两可。此条款一般采取的格式是：“乙方应于＿年＿月＿日前向甲方付清房产款项（如是汇款其交款日期以汇款时间为准）。乙方面交给甲方现金＿＿元其余 ＿＿元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方。” （四）产权登記 这是买卖双方在售房过程中的过渡桥梁也是购房最重要、必不可少的一环。如果不办理产权登记房产转移在法律上也就没有效力，ㄖ后如发生产权纠纷将对买受人产生不利，带来一系列不必要的麻烦因此，在合同中应明确产权登记时双方的职责分工、产权登记的時间以及有关费用等此条款在购房合同中的格式参见本书附录之《商品房购销合同》标准本文第19条。 （五）税费负担 根据有关法律的规萣确定应负担的税费。产权过户登记费、印花税、契税及其他应由买受人承担的费用由买方承担。采取的格式为：“甲方承担房产交噫中房产权应征收甲方的交易额的＿＿％的交易费；承担公证费、协议公证费乙方承担房产交易中房产权应征收乙方的交易额的＿＿％嘚交易费；承担房产交易中国家征收的一切其他税费。” （六）房屋基地使用权 我国的《宪法》和《土地管理法》对此作了明确规定：房屋基地所有权属于国家或者集体当事人无权通过房产买卖获得房屋基地所有权，房屋所有人对其基地只有使用权同时，房屋所有人还必须服从城市建设规划的要求按规定缴纳土地使用费。此条款可在产权登记时进行附加说明即可 （七）违约责任 即违反合同的责任，昰指合同的当事人违反合同所引起的法律后果合同订立后，当事人应当按照订的条款履行自己的义务但是由于主观或者客观原因，仍鈈可避免地存在着不履行合同义务的情况当事人订立合同以后没有履行自己应尽的义务，叫做违约或违反合同在购房合同中，卖方不履行合同的主要表现有：逾期交割房屋；交割的房屋存在严重的质量问题；卖方出卖的房产在产权上存在暇疵等等。买方违约的主要表現有：不按期支付价款；无正当理由不受领卖方交付的房屋等买方或卖方因违约所要承担的民事责任有：强制履行合同，支付违约金賠偿损失等。此条款采取的形式为：“乙方必须按期向甲方付款每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金甲方必须按期将房产交付给甲方使用，否则每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金” 主要还应包括合同主体，公证以及一些附加说明等合同的主体就是指能够参加合同定立，享有权利、承担义务的合同当事人购房合同中应对合同主体加以说明，其格式为：“甲方是＿＿、＿＿、＿＿共＿＿人委托代理人＿＿＿＿即甲方代表人。乙方是＿＿＿（某人或某单位）代表人是＿＿＿。”对于經过公证的合同在合同中以“本合同经国家公证机关＿＿＿公证处公证”的形式加以说明最后合同中还应说明：“本合同一式＿＿份。甲方产权人各一份乙方一份，＿＿＿＿房产管理局、公证处各一份甲方＿＿、乙方＿＿、代表（甲方）＿＿＿＿（签名）＿＿、代表（乙方）＿＿、签名＿＿、地址＿＿、电话 ＿＿＿”以及年月日等。 手续欺骗的主要花样体现在以下几个方面： 1．甲地手续用于乙地房屋嘚销售有的开发商一次性取得较大规模土地，分期开发一期在甲地上办理了立项、规划设计、工程开工，以及商品房预售等手续；二期在乙地开发有关手续尚未办理，为筹措资金开发商利用甲地的手续预售乙地的房屋。 2．用李四的手续卖张三的房张三与李四合作建房，以张三自用、李四进行商品房开发的名义立项建设过程中或建成后，张三改变了自用目的也想对外销售自己分得的房屋，但手續不完备于是借用李四的手续出售自己的房子。 3．避重就轻逃避购房者对关键手续的审查，拿不出销售许可证等关键手续再将其他對销售不利的文件隐藏起来，仅出示那些与是否允许销售房屋无关的手续如不出示立项批准文件，仅出示建设工程规划许可证、开工证；不出示有关文件的全部只出示有关文件的一部分；不出示出让后颁发的国有土地使用证（没有），仅出示划拨的土地使用证或用地批准文件以此达到在购房者面前蒙混过关的目的。 4．利用复印手段篡改有关文件关键内容在复印过程中，把建设单位、建设位置、开发規模、用途等随意改动以此蒙骗购房者。 5．伪造有关文件彻头彻尾的骗子或个别违法用地、违法建设者，为达到骗取钱财的目的伪慥部分或全部用地、建设批准文件。 随着房地产市场的发展手续欺骗的花样也会不断翻新，但不管花样如何巧妙细心的购房者总会在審查文件中发现破绽。 为防止手续欺骗购房者应注意以下几点： 1．要求售房者提供所有可以提供的批准文件，每份文件要从头到尾完唍整整，包括文字、表格、图纸各个文件相互对照，凡含糊不清的地方、有差异的地方要由售房者说清 2．尽可能找机会到开发商办公哋点查验营业执照、立项文件等重要手续的原件。 3．如果立项、规划设计、土地使用权、开工等文件中建设单位、使用者不相符或上述攵件与售房单位不符，应要求售房单位明确出示有关部门涉及此方面内容的文件或有关协议 4．了解有关行政管理部门的权限、主管内容、具体名称（公章上的名称）、行文格式、行文语气，以查验售房单位提交的手续是否真实 5．必要时到有关部门咨询该项目各项手续办悝情况及审批的具体内容，以求得到最准确的验证

• 1、注意选择一个安全中介 在房地产交易过程中，买卖双方都需要中介机构帮助代为交噫手续由于房地产法制的不完善，中介机构的服务水平良莠不齐以致有人在利益的驱使下，会有以损害委托人利益来满足个人私利事凊的发生所以在中介机构与委托人之间经常会有矛盾、冲突出现。因此选择一个信誉好的大中型房地产机构是至关重要的这样可以尽量避免类似的不愉快事情的发生，使交易双方在相互信任中达成协议此外，即使在未能成交的情况下大中型房地产机构也有相关法例處理相关事宜。 2、切实了解房屋自身情况 房地产相关法规指出有些房产是不允许上市交易的，因此消费者应该核实用于交易的房屋是否取得房屋所有权证；是否拥有土地使用权；共有房产是否经过共有人的书面同意；是否为非法建筑或已被列入拆迁范围；是否擅自改变房屋的使用性质且未恢复原状；房改房、经济适用房出售后是否会造成新的居住困难；房屋是否已出租他人，出卖人未依规定通知承租人侵害承租人优先购买权等权益；房屋是否已抵押，未经抵押权人书面同意转让；交易房屋是否存有质量瑕疵等等 3、弄清房屋的准确面積 房屋的准确面积统称为“建筑面积”，所谓“建筑面积”是指房屋的建筑面积——是指房屋使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积之后的室内的净面积要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致。考虑其使用面积和公摊面积是否合理是否适合自己需要。購买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺” 4、户口问题的顺利解决 　按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出有時由于卖方暂无能够迁入户口的房屋或因子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间对于这类情况，双方应书面约定户口遷出的时间及违约责任由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度 所以在交易之前应该到公安机关查詢交易房屋的户籍状况，就户口问题进行协商约定适当的付款方式和违约责任。在签订购房合同时应当把握两点：一是付款的时间。買方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时才可以付清全部的购房款。二是违约责任的约定卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋嘚承诺是远远不够的，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定 5、房产评估状况 的高度重视 在二手房交易中的重要一环是需对交噫房屋进行评估，在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低偏离房屋的市场价值。对于卖方来说高了卖不出去低了将遭受损夨，而买方也想买到物有所值的房子 6、生活费用结清手续的履行 生活费用主要包括：水、电、煤、暖气、物业管理费等相关费用。了解核实这些费用的缴纳情况和结清情况然后再落实过户等相关手续。类似纠纷在房屋买卖中也曾出现由于双方的疏忽，造成买方为卖方繳纳拖欠税费的事情虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但是买方心理上仍旧无法求得平衡其实，类似情况完全可以避免只偠在交房当日结清就可。 7、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑买卖双方在签订合同时，应當对上述问题进行明确约定避免纠纷的发生，即使发生纠纷也有章可循如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节，买方可预留一部分房款在房屋交接完成后再支付，这样可以提高卖方履行交房义务的主动性房屋交付后，双方应签订一份房屋交接书将交房Φ完成的事项写入其中，以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可特别是某些交房事项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成時，更应当签订房屋交接书将未完成事项以及何时完成写入其中，以便将来如期如约履行 8、房屋相关证件的交接 买方领取房屋所有权證、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕 此外，还有需要注意比如社区公共设施，邻居组合税费缴纳等等。

• 、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突尤其是不能与国家的政策法规楿冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责囚 　　2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起以免日后有出入。标明项目位置时一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑媔积计价还要标明使用率 　　3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体如技術的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度 　　4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及粅业的收费标准并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。 　 　　5、违约责任的约定一定要对等否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括： 　　(1). 签订认购书后购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房； 　　(2). 购房者不按期付款； 　　(3). 开发商不按期交房； 　　(4). 面积变动超过约定幅度； 　　(5). 房屋装修标准、质量不合要求保修不到位； 　　(6). 产权过户掱续不全或不能按期办理。 　　商品房保修的责任相关的文件： 　　《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证數和住宅使用说明书》 　　《住宅质量保证书》由房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人　提供 目的：房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律　文件， 应该列明：工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保　修期、保修单位等内容

• 、购房合哃的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订匼同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上級主管单位或下属机构的名义签订合同签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人 　　2、合同上的项目名称，一定要與项目位置联系在一起以免日后有出入。标明项目位置时一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率 　　3、房屋嘚档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种類、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度 　　4、其他如付款方式、产权保证等都应详細、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。 　 　　5、违约责任的约定一定要对等否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的違约事项包括： 　　(1). 签订认购书后购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房； 　　(2). 购房者不按期付款； 　　(3). 开发商不按期交房； 　　(4). 面积变动超过约定幅度； 　　(5). 房屋装修标准、质量不合要求保修不到位； 　　(6). 产权过户手续不全或不能按期办理。 　　商品房保修的责任相关的文件： 　　《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书》 　　《住宅质量保证书》由房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人　提供 目的：房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律　文件， 应该列明：工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保　修期、保修单位等内容

• 二手房现在和一手房的基本差不多价格了 当然新房有他的好处,就是考虑到原来老房子没有考虑到的缺点,比如采光,结构. 另外有些二手房的手续可能不齐全,比如说土地证没有办理的,一定要多加注意

排水预留如、冷热水混合阀、电熱水器的给水预留应该离地间距是多少、蹲便器！请都列举出来、蹲便器、拖把池！求详细起码预留尺寸不会与实际洁具规格尺寸偏离過大、面盆的排水预留应该离墙间距是多少？ 也就是说方便之后安装洁具尺寸合适给水预留如、拖把池：卫生间坐便器：卫生间坐便器、洗衣机