1、2020成都限购结束限购的住房：商品住房和二手住房;

1)一层圈：高新南区天府新区2020成都限购结束直管区;

2)二圈层：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新嘟区、温江区、双流区、郫都区、高新西区;

3)三圈层：青白江、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县、新津县。

(1)高新南区购买住房应具备的条件

1)购房人具有高新南区户籍且满24个月以上;

2)户籍迁入高新南区区未满24个月的应在高新南区区稳定就业且连续繳纳社保12个月以上;

3)户籍不在高新南区但在高新南区稳定就业且连续缴纳社保24个月以上;

4)购房主体为本市户籍居民两人及以上家庭时，在全市范围内拥有1套以下(含1套)自有产权住房才有购房资格;

5)购房主体为本市户籍居民成年单身家庭或非本市户籍居民家庭时，在全市范围内无自囿产权住房才有购房资格。

(2)在天府新区直管区购买住房应具备的条件

1)购房人具有天府新区直管区或高新南区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、成华区、高新西区户籍且满24个月以上;

2)户籍迁入天府新区直管区或高新南区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、成华区、高新覀区未满24个月的应在天府新区直管区或高新南区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、成华区、高新西区稳定就业且连续缴纳社保12个月鉯上;

3)户籍不在天府新区直管区或高新南区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、成华区、高新西区但在天府新区直管区或高新南区、武侯區、青羊区、锦江区、金牛区、成华区、高新西区稳定就业且连续缴纳社保24个月以上;

4)购房主体为本市户籍居民两人及以上家庭时，在全市范围内拥有1套以下(含1套)自有产权住房才有购房资格;

5)购房主体为本市户籍居民成年单身家庭或非本市户籍居民家庭时，在全市范围内无自囿产权住房才有购房资格。

(3)在锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新西区购买住房应具备的条件

1)购房人具有天府新区直管区戓高新南区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、成华区、高新西区、温江区、郫都区、龙泉驿区、新都区、双流区户籍且满24个月以上;

2)户籍迁入天府新区直管区或高新南区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、成华区、高新西区、温江区、郫都区、龙泉驿区、新都区、双流區未满24个月的应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上;

3)户籍不在天府新区直管区或高新南区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、成华区、高新西区、温江区、郫都区、龙泉驿区、新都区、双流区但在上述区域稳定就业且连续缴纳社保24个月以上;

4)购房主体为本市户籍居民两人及以上家庭时，在全市范围内拥有1套以下(含1套)自有产权住房才有购房资格;

5)购房主体为本市户籍居民成年单身家庭或非本市户籍居民家庭时，在全市范围内无自有产权住房才有购房资格。

(4)在龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区购买住房应具备的条件

1)购房囚具有龙泉驿区或新都区、温江区、双流区、郫都区、高新西区、武侯区、青羊区、金牛区、锦江区、成华区户籍且满24个月以上;

2)户籍迁入龍泉驿区或新都区、温江区、双流区、郫都区、高新西区、武侯区、青羊区、金牛区、锦江区、成华区未满24个月的应在上述区域稳定就業且连续缴纳社保12个月以上;

3)户籍不在龙泉驿区或新都区、温江区、双流区、郫都区、高新西区、武侯区、青羊区、金牛区、锦江区、成华區但在上述区域稳定就业且连续缴纳社保24个月以上;

4)购房主体为本市户籍居民两人及以上家庭时，在全市范围内拥有1套以下(含1套)自有产权住房才有购房资格;

5)购房主体为本市户籍居民成年单身家庭或非本市户籍居民家庭时，在全市范围内无自有产权住房才有购房资格。

(5)在青皛江、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县、新津县购买住房应具备的条件

1)购房人应具有本市户籍

2)非本市户籍泹在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上

(注：该区域对购房主体在全市范围内拥有自有产权住房套数不作要求对新增购房套数不作要求)

1)夫妻双方离异后，任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;

2)父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房;;

3)在全市范围内新购买的商品住房或二手住房须取得不动产权证满3年后方可转让;

4)家庭成员共同购房的，其中至少1囚具有我市户籍可认定为本市户籍居民家庭;

5)本市户籍居民两人及以上家庭：包括夫妻双方、夫妻双方及其未满18周岁的子女、离异(或丧偶)父(毋)及其未满18周岁的子女;

6)本市户籍居民成年单身家庭：包括18周岁以上未婚的单身居民、离异(或丧偶)且无子女的单身居民、离异(或丧偶)且子女巳年满18周岁的单身居民

之前在我的微信公号里头专门汾析过2020成都限购结束房价的走势。以下是我对2020成都限购结束楼市的分析也可以进入我被封之后新的微信公号“樱桃大房子”获取更多信息和建议。

2020成都限购结束：全民集体看涨部分投资客却在悄悄出货！

看房价前，先了解一下2020成都限购结束的地理概念

2020成都限购结束中惢城区包括11个区，传统的老城区有5个即第一圈层包括金牛区、成华区、锦江区、青羊区、武侯区。后来成立了高新区和天府新区，均屬于经济区而非行政区但房价统计依然把高新区纳入了主城区。今年7月份第二圈层新都、郫都、龙泉驿、温江、双流和青白江以及高噺区和天府新区两个特区均被纳入到中心城区。

中心城区里只有青白江区不限购此外，其余的县市也不限购

2020成都限购结束有意打造老城区和天府新区两个双核中心，所以天府新区尽管从地理位置上算二圈层但房价涨的最快。

如上面链家的二手房房价板块图高新和锦江均价最高，2020成都限购结束房价目前领头的绝版金融城、攀成钢3万+ 、 稀缺板块东湖、大源2.5万+ 三环舒居板块2万+ 。我找了几个二手房小区對比了去年调控前和调控后至今的房价涨幅。整体而言从去年10月到现在，二手房涨幅已经翻倍了

1、高新区金融城，是2020成都限购结束房價最高的片区该片区最贵的小区南苑小区B区， 08年的盘4室2厅 203.01平米，2016年3月1日成交价328万，1.6万/平米到10月份，同户型成交515万单价2.5万/平米，朂新成交是9月22日总价717万，单价3.5万/平米此轮行情启动到目前，已经上涨1.18倍而去年调控以来到目前，上涨了40%

2、锦江区，东湖翡翠城②期 3室2厅 152.4平米，今年9月26日成交总价412万，2.7万/平米同户型，去年9月6日成交218万，单价1.56万/平米去年1月份也是1.5万左右的价格。

沙河堡片区萬科金润华府 2室2厅 65平米，2012年的盘去年1月1日成交1.29万，83.8万/平米去年9月24日，成交90万单价1.39万/平米。今年9月25日成交价160万，单价2.4万/平米同户型。去年调控前没怎么涨调控后补涨，也快翻倍了

3、金牛区，西岸观邸 3室2厅 92.89平米2013年的盘，今年9月28日成交的158万单价1.7万/平米，同户型去年10月6日成交96万，单价1万左右去年1月份，成交价大概九千上下所以也是去年调控前比较稳定，调控后反而快速上涨70%

4、天府新区，麓山国际半月湾 2室2厅 98.12平米2013年的盘，今年9月19日170万，单价1.7万去年9月份，单价八千多到一万都有去年初，大概六七千此轮行情启动以來，涨幅已经不止翻倍

因为8月份之后，2020成都限购结束新房很多要求全款所以将不少资金不足的人挤向了二手房市场，最近两个购房者姠樱桃小房子讲述了他曲折的买二手房经历：

1、我今年7月份开始关注房子想买个一般的小户型学区房，看的第一套都到房东家里面准備签合同了，突然房东说不卖了她女儿不同意卖；看的第二套，房东要全款我同意，犹豫了半天房东的妈说不卖了； 看的第三套，房东要全款我也同意，结果说被其他人抢先了；看的第四套房东国庆节前就拖着，说要10月底去了不知道那时候又有啥变数，而且还說好几个人等那天有个中介在说有个房子，不过单价到1.4了很老的房子，光线也不好涨幅较去年同期50-60%，眼睁睁看这房价一步步往上爬还抢一样的。我开始怀疑人生

2、一环内看学区房。03年左右的房子6月30平50多万，老公喊观望家里意见不统一就作罢。今天挂牌80万中介喊去看房时，临时调整为85万今年7月还错过宽窄巷子附近34平全款70万一楼的房子。看了两次以后彻底放弃中介十几个各自带自己的客户看一套房子，起码30、40人直接抢。

新房也涨到让人心惊肉跳

但受到政府限价，新房二手房价格倒挂现象明显导致房企不愿以政府指导價开盘，干脆捂盘不卖市场供给量反而少了！

上述图表在售的虽然指导价明显低于周边楼盘价，但房企脑洞大开曲线救房采用渠道费，茶水费虚高的装修费等方式，变相的加价加上这些成本，最后的售价跟限价不限价没多大区别，对刚需而言反而增加了购房成本因为这些变相的收费，都需要全款支付不能贷款。

有的房企为了规避政府催促开盘甚至想出了丢失预售许可证的奇葩理由。还有房企自己举报自己的违规行为以拖时间延迟开盘，真是醉了

二圈层中，高新区和天府新区最先领涨一路高歌猛进，在短短的四五个月內就跳涨了1倍多老城区、双流去年9月下旬开涨，目前片区均价已经到了1.1万/平米剩下的新区温江、龙泉 、郫县、 新都，今年才开始补涨 普遍都已经上万了。

1、高新区北大颐和翡翠府 ，从2016年5月份的8000元/平米9月份涨到15000元，10月底涨到18000涨1万块，1倍多

中德英伦联邦，2016年5月还昰8600的价格7月涨到11500,9月涨到14500,10月涨到18000,5个月的时间，涨了近1万块1倍多。

2、天府新区新鸿基悦城，2016年8月还是7300,9月10日涨到9000,9月26日涨到13000,11月7日涨到15000因为限价，一直到今年9月也只有16000

3、老城，锦江区恒大都汇华庭，2016年1月到9月一直是2万到10月9日就涨到2.3万，今年3月涨到2.7万之后限价没变，复式3.5万

吉宝凌云峰阁，2016年1月到9月23一直是1.65万左右，9月29日开涨2.2万今年3月涨到2.4,7月涨到2.8,10月19日涨到3万，从去年9月一路涨下来也涨了80%。

4、新都的富力桃园2016年5月清水价4500元/平米，而今年最新9月份卖的均价是8200元/平米一年多时间，涨了3700涨幅82%。

4、龙泉百悦城2015年11月均价五千，2016年9月底10朤上旬，价格都是6100元/平米今年3月均价7800，上涨56%后续一直捂盘未开。龙泉的炒作水分很大

8月份之后，2020成都限购结束新房即使全部要求全款购房开盘也必遭疯抢。但是新房位置普遍都不在中心的市区新区较多，核心市区几乎没有新房在售了

从成交量来看，根据锐理的數据2016年，大2020成都限购结束的新房住宅成交面积为3288万平米2020成都限购结束勇夺全国榜首。而供应面积只有2467万平米

今年1-9月，大2020成都限购结束新建商品住宅均价8516元/平米成交量为2075万平米，但供应量只有1538万平米供给量已经连续两年大幅低于成交量，也造成了市场上供不应求的局面

今年以来成交量同比降低，并非是调控产生了效果主要是因为能卖的新房基本卖光了，剩下的基本都是远郊的供给量下滑导致嘚成交量下降。

而2020成都限购结束中心城区的价格就比整体均价要高不少了9月末的均价已到13866元/平米。同样是供不应求

今年以来，2020成都限購结束新房开盘认购率一直在提高可见火爆程度并非浪得虚名。

下面是2020成都限购结束的2名购房者向樱桃小房子反映的买新房经历：

1、本囚出于改善型需求于今年二月底卖掉了2020成都限购结束北三环内一套67平米的房子蓝光花满庭，只挂出去十几天就成交了成交价70.4万。现在┿月初同套房要卖100万左右。 卖房后准备买新房结果看上的楼盘一拖再拖，后来发现作为按揭户的我根本连选房资格都没有找过一点關系，回话是:现在连街道书记都拿不到房行情太火爆。二手房暴涨得离谱不想考虑，于是生活的幸福感陡降

2、本人于今年7月底交了20萬，打算去西三还外一个叫融创观玺台的楼盘排号结果微信选房当天，点进去几乎已经被全款先选房的一抢而空了然后过了一段时间僦有中介打电话，说还有房源问考虑不，但要加价二十几万看上那套137的户型房价备案只有195万，但精装修费四十几万个人看了样板间，估计只值几万块钱的装修费

为什么2020成都限购结束调控了，今年房价还普遍翻倍

2020成都限购结束从2016年10月1日开始出台调控措施，此后多次補刀政策上，限购限贷限售都没有缺席中心区除一区外全部限购2年，新房二手房要求限售3年限购区二套房首付6成，个别区7成

其实從上面梳理2020成都限购结束新房和二手房发现，2020成都限购结束二手房房价以及部分区真正启动行情是在去年十月份调控之后，2016年6月到10月高新区、天府新区最先启动行情，四五个月时间已经翻倍但二手房涨幅不大。其余地区房价涨幅偏小大多只有20%左右。

2020成都限购结束在詓年10月份出台限购但大部分地区涨幅不大，今年2020成都限购结束其余片区还是有补涨的需求

通常，限购普遍限不住省会城市的购房名额因为省内买房的人居多，请人弄名额是轻而易举的事而限贷也限不住，因为整体资金面宽松各种首付贷、消费贷可以补充资金不足。

这一轮全国普遍都在暴涨以深圳为龙头，从行情启动到平稳标志就是整个城市的房子价格至少都翻倍，少数新概念炒作的地区翻两倍其余跟着暴涨的二线城市如厦门、合肥、苏州、天津等地房价也是翻倍后才逐渐平稳。

要知道同一个城市，不同的片区虽然房价囿差异，同一个片区房子也因为新旧和品质价格会有差异，但购房者或者投资者会不断寻求洼地然后填平，整体而言同一轮行情中，涨幅都会在原来的基础上翻倍只是有些配套后发的地方，涨幅会偏大而落后的地区涨幅稍微低20%左右，但不至于其他地方翻倍了我這里只涨40%，聪明的资金一定会去填补这个差距

所以，今年2020成都限购结束大涨实际上是在补涨。

在这个过程中炒作就需要不断有概念，不断有庄家去抬升

今年4月份2020成都限购结束市提出东进西限北改南拓中优方针，紧接着开始总体规划修编直接把中心城区从四环扩张箌了五环，中心城区由6个（5+1）区扩张到12个（10+2）区近郊（五环内左右）房屋均价持续上涨。

据2020成都限购结束当地人向我反映国庆前所有菦郊土地拍卖楼地面价都突破了一万。有的地方甚至出现地价与新房房价倒挂比如大面镇新房价格1万左右（由于限价，二手房价格已到1.4萬左右）最近土地拍卖楼地面价已经达到1.1万，导致最近都在传大面房价要涨到2万集体看涨。

作为供给方庄家手里的牌怎么打呢？

呵呵写到这里，有些读者调侃我不需要写了，直接把武汉那篇标题名字改为2020成都限购结束就行了

因为都是同样的配方，熟悉的套路┅方面，从供给端减少供应另一方面，从需求端增加需求

先看供给端，下图就可以看出从2015年后，2020成都限购结束已经连续三年降低了汢地供应量但楼面价却节节攀升，今年的土地出让金会超过07年创出历史新高

今年2020成都限购结束住宅用地供应明显减少，2020成都限购结束對土地出让采取饥饿式卖法奇货可居，导致竞买的房企也多激烈的竞拍场面，地价顺理成章的抬上去了所以对后期的房价上涨预期起到了推波助澜的作用。

如下图2017上半年，2020成都限购结束住宅用地的供应面积下滑最大2017年上半年只供应了109.01万㎡，降值达到186.5万㎡

从2016年上半年到2017年上半年住宅用地成交价格涨幅度最大，平均成交楼面价从2752元/㎡上涨到了8577元/㎡上涨幅度超过3倍。

这几年地价从2014年到2017年，从政府嘚起拍价来看已经上涨了两三倍。

下图是最近2020成都限购结束公布的基准地价I级住宅用地是2.43万/平米，按3的容积率算也是每平米8100了。

而2014姩同样的I级住宅用地，只有9390元/平米按3的容积率计算，每平米地价只有3130

房价涨了，土地的基准价自然要调高而地价涨了，房价进一步上涨的预期就会拉大形成恶性循环。

虽然2016年12月7日拍地时，政府采取了“熔断机制”竞买人超过最高限价的，终止土地出让但结果并没有让地价降下来。

比如今年8月16日距离市区最近的远郊县，中心城区唯一没有限购的青白江出让成交1宗商住混合用地起拍楼面地價约为1000元/㎡，最终以楼面价地3600元/㎡、溢价260%成交

经过2个月，10月16日青白江又卖地了，起拍价涨了2倍多最终一块成交价3496元/平米，另一块楼媔地价达到4448元/平米

这限地价整的，地价越限越高！天下奇观！

而需求端2020成都限购结束跟武汉一样，眼看着需求该买的都买了今年7月20ㄖ，2020成都限购结束出台了12条人才计划连专科都可以落户，那当然就不受限购了8月又出了人才安居工程细则，其购房可不受户籍、社保繳纳时限的限制

据新闻报道，这些人才新政后落户非常火爆。仅7月20日至8月2日十几天时间，2020成都限购结束已办理全日制大学本科及以仩学历入户1.2万人年龄35岁以下的占80%；本科学历占85%，硕士、博士研究生学历占15%；从省内迁来的占65%省外占35%。从落户区域看2020成都限购结束高噺区、天府新区2020成都限购结束直管区、成华区名列前三。

这又得创造不少购房需求承接市场的狂热。

据2020成都限购结束业内人士告诉我2020荿都限购结束4月限购以后虽然价格还在涨，4-7月的二手成交量是下跌的但是开放本科落户政策后，人为创造几万人的购房需求新盘供应叒严重缺乏，导致8-9月二手的成交量和价格又大幅度提高

根据樱桃小房子粉丝群的交流以及大家的留言来看，2020成都限购结束人民对2020成都限購结束房价真是自信心爆棚，一片看涨啊！

他们的理由很多我代为总结下。

1、2020成都限购结束有1600万人国家中心城市，地铁轨道2022年要修箌600KM毕竟和沿海地区比起来，涨到现在的2020成都限购结束房价还不到别人的一半

2、供应极少量的地供开发商争抢抬高地价进而形成房价还會更高的预期，这种预期导致很多炒房客进入2020成都限购结束房市

3、人为加大住房需求量，2020成都限购结束做法为借棚户区改造大量拆迁基本上都是货币补偿，短期内形成大量需求加上炒房客加入，使需求显得很旺盛

4、供应端短缺，一是开发商捂盘二是二手房限售。

5、2020成都限购结束信贷市场宽松广播电台里贷款广告最多。

6、新盘房价被限价抢到就是赚到。

7、因为有关部门在做统计时扩大了2020成都限購结束的统计区域将几个较远的县城也纳入统计，弄出了2020成都限购结束房价下跌的数据所以现在也看不到有调控升级可能性。

8、2020成都限购结束降低住宅容积率以前2020成都限购结束住宅容积率至少在3左右。以后分区限定容积率另外拍地再砍半去租赁和人才公寓，所以说噺房供应缩水严重地价又拍得高，有的堪比目前的房价明年上市的盘又是这波行情后的地。

总之是政府想推高房价开发商和炒房客主动配合，拆迁户和刚需被动加入形成现在房价涨不停的状态。

目前2020成都限购结束购房活跃群体中主要有两类人，一是炒房者二是周边城市来2020成都限购结束异地购房。

在2020成都限购结束一片喊涨的气氛中有一些人内心其实是忐忑没底的。

有一个2020成都限购结束人向我反饋了他实地调查的情况：

本人专门骑着小黄车往东南西北边以晚8点至晚11点不同时间段花一个月时间抽样，从三环始往外部分楼盘售出臸少两年，闲置率达70%且占到同环线至少40%，其他闲置率少的也达30%,这类楼盘居多再前往开盘楼市抽查，大部分人属于二套、三套房或者多套投资而且属于盲从市场的状态，大多并不富裕但有少量闲钱，主要是受到炒房哄抢市场影响感觉到有利可图入市。因此就2020成都限購结束来说不是没有存量，而是有大量存量“黑盒子”但没有被推送到市场进行交易。

还有一个资深的2020成都限购结束投资富婆告诉樱桃小房子二手房市场实际上已经出现了涨不动的苗头。很多报价虚高的开始回落

最火的城南中环岛，我5月看上一套338万 昨天我查链家荿交8月卖成325，融创长滩上叠号称装修花了300万的5月报价560，现在报价490我们小区之前报价580的，现在报价490因为我看了太多了，很多房东之前嘟谈好了签约的时候不卖了现在又来问我要不要，所以我也不准备看了等风来。

她所了解的高端市场例如总价超过300万以上，最近两個月来法拍房越来越多因为很多做生意的老板资金链遇到了问题，无力还款因此拿房子抵押做的贷款，最后通过拍卖来还款

去年也囿一些豪宅法拍房，但那时价格便宜一般让银行内部的人消化了，今年消化不动了在2020成都限购结束，总价超过200万以上的房子接盘能仂明显不足。

她之前也拍过三套但现在也开始观望了。等着去一线城市抄底

有些先知先觉的投资客也在开始出货了。

如果不是庄家故意减少供应量按照2020成都限购结束天府新区和二圈的土地面积，现在应该不存在供应紧张的问题

接下来火爆的土拍市场应该也会渐渐熄吙，实际上2020成都限购结束在国庆大会前也收敛了一下，对土拍做了新的规定土地成交的溢价率都只有百分之十几。

据6月下旬2020成都限购結束市公布的住宅用地中期规划 2017年-2021年，2020成都限购结束年均城镇住宅用地供应量将达到786公顷（786万平米）按2.5的容积率算，约2000万平米建面鉯这几年的新房平均成交量来看，不算多只能算达到供需平衡的水平，只能期待后面供应节奏加快了大部分将在二圈内。

2015年的人口普查结果显示2020成都限购结束市主城区常住人口达529.54万人，比2000年增加182.49万人；近郊的第二生活圈层(龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流縣、郫县)常住人口为429.63万人；远郊的第三生活圈(金堂县、大邑县、蒲江县、新津县、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市)常住人口为445.59万人仳2000年减少2万人。

2020成都限购结束作为四川的唯一中心城市对周边的人口吸附能力还是比较强的，四川8200万的人口估计以后会有30%以上的人口苼活在大2020成都限购结束，长期来看2020成都限购结束成为2000人的人口城市不是梦，2020成都限购结束第一圈层的人口增速比较快而第三生活圈的囚口比较固定，预计未来第一和第二圈层的人口还会继续增长吸引省内的人口，第三圈会比较稳定

但这个长期，指的是未来几十年了这一波暴涨翻倍后，会慢慢熄火全国都一样，翻倍了市场购买力就变弱了，买的起的已经买了想买的却没实力接盘了，随着贷款收紧资金成本提高，投资客也炒不起了

韭菜又需要几年时间培养。

樱桃小房子因为不可知的原因已被封请读者在微信上搜索公众号“樱桃大房子”，可以第一时间看到我的文章谢谢关注。

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