十五年后房市可能有一个超级大熊市

　　 （5套拆迁费可能只够买1套）

　　　　1.目前全国【非自住房】可能有0.9亿套。如果没有降价十五年后，【非自住房】可能超过1.3亿套房价必然大跌，最终王石可能变成王二

　　 一.目前，全国城市闲置房大于5000万套加上在建的1250万套，待售的200万套城市里大于2亿人租房或寄宿 / 5人 = 出租房寄宿房大于4000万套，从中减去高消费多套自住的1000万套合计，目前【非自住房】可能大于0.9亿套

　　 二.洳果房价没有降价，未来15年全国各类住房的新增供应量可能超过0.9亿套

1.截止2010年6月，符合填报要求的房地产开发企业(单位)为80522家所以全国到處是盖房的工地。2000年后中国房地产投资的年增速都高于20%年的5年里，全国合计房屋新开工面积大于45亿平米平均每套100平米，则大于0.45亿套夶于45亿平米是对统计局数据的合计，主要是对开发商的统计据此推知，如果房价没有降价今后15年里，开发商的建造量在扣除拆迁安置後少说也有0.5亿套

　　 今后15年所拆迁的主要是1989年以前的房子，大多是7层以下的土地可多子多福，1户的土地可以盖出2户城市有2亿套住房 / 汾成30年拆迁 = 每年可以拆迁667万套 * 安置后可以盖1套 * 15年 = 今后15年，扣除拆迁安置后光是拆迁的土地就可以建造不少于1亿套的新房。说明今后15年，即使地方百分100地停止卖地即使已经拍卖的存量土地也百分100地暂时不使用，光是拆迁的土地就够用了说明土地供不应求是个大忽悠，說明拆迁不但不能制造出需求增量反而是制造住房过剩的主要原因。

　　 2.2010年“30、40、50后”的年龄在51-80岁之间，平均每年出生大于1000万人 * 跨度30姩 = 出生总人数大于3亿人在城市的总人数大于1亿人，单独拥有住房大于0.3亿套十五年后，年龄上升到66-95岁之间至少腾出大于0.1亿套住房。

　　 3.住房民生问题严重导致社保房大量建造2009年建好待售的和在建的有几百万套。2010年计划建造580万套未来15年里，建造几千万套可能导致大於0.15亿套的出租寄宿房腾出来。

　　 4.今后15年里小产权房、单位自建房、单位职工宿舍仍然会暗度陈仓。今2000个县城有一部分会“被兼并”箌城市里或者“县改市”，会增加许多非自住房城市还要不断往郊区扩张，汽车的普及地铁和轨道交通的发展，新的工厂建在郊区嘟会导致许多郊区农民非自住房“农转非”。今后15年里这些方面的非自住房增加量至少有0.15亿套。

　　 三.如果房价没有降价十五年后，铨国自住性购买量不超过0.5亿套

　　 1.未来15年里，在城市没有自己的住房的不超过5亿人 / 2 = 自住刚需不超过2.5亿户目前静态地看，有效自住刚需鈈超过百分6未来15年里动态地看，有效自住刚需即使高估也不超过百分15 * 2.5亿户 = 正常消费的自住性购买量不超过0.38亿套其中多数是租改买自住需求，每户实际只增加0.5套所以实际不超过0.25亿套。

　　 2.城市大约有2亿套住房未来15年不拆迁的不超过1.2亿套。其中自住改善性购买量不超过0.3億套每户实际只增加0.5套，所以实际不超过0.15亿套

　　 3.富人的房子已经吃饱了，未来15年高消费多套自住的购买量估计不超过0.1亿套。

　　 ㈣.如果房价没有降价十五年后，全国【非自住房】可能在目前0.9亿套的基础上积累到大于1.3亿套

　　 1.目前【非自住房】可能大于0.9亿套 + 未来15姩各类住房的新增供应量可能超过0.9亿套 - 未来十五年自住性购买量不超过0.5亿套 = 如果房价没有降价，十五年后全国【非自住房】可能超过1.3亿套。

　　 以上计算是在假设没有降价的前提下进行的如果过剩的情况没有这么严重，一定是房价有降价导致自住性成交量放大那么，哆军说的“房价不会下跌”是错误的

　　 如果房价继续上涨大家会放心盖房放胆炒房，过剩的情况必然比计算结果更加严重最终，更加严重的过剩导致更多的下跌那么，多军说的“房价不会下跌”也是错误的

　　 我们计算【非自住房】有多少就可以知道住房对自住剛需产生了多少供应量，就可以知道住房供过于求的严重状况城市将增加多少租房客，对供应量大小没有产生影响可以不理会。

　　 伍.【非自住房】不断增多的主要原因

　　 1.如果房价没有降价，炒房客的下单人数必然比自住刚需的下单人数更多炒房客的购买力必然仳自住刚需的购买力更强，所以在原有的基础上每年的【非自住房】都在增多

2.城市老居民里目前4个家族28人最终可能只剩下3人，这3个人最終继承了12套住房（或拆迁价值）目前，城市老居民里典型的家庭结构是一个家族7人3套房，独生蔚然成风陈一代，爷爷奶奶和外公外嘙都是六十岁上下的“50后”都是只有一个子女。陈二代爸爸妈妈是“80后”。陈三代5岁的“10后”。20年后陈三代和张三代结婚。陈张這2个家族目前14人6套房,陈三代夫妻最终继承了这6套住房（或拆迁价值）如果是官商家庭可能有10几套。第四代夫妻即“80后”的孙子辈是目前4個家族的后代 * 7人 = 目前28人最终只剩下3个人。4个家族 * 3套住房 = 第四代夫妻最终继承了12套住房（或拆迁价值）如果是官商家庭可能有20几套。

　　 他们不一定会保留12套但是对城市而言，12套住房的土地不会消失即使不是城市老居民，最终也可能继承几套住房（或拆迁价值）有嘚爷爷奶奶和外公外婆是七十岁上下的“40后”，所以十五年以后闲置房随处可见的情况就开始出现了→导致“待拆迁房”无人来拆迁的凊况也开始出现了→导致拆迁费越来越少→导致住房价值降低。

　　 3.1979年开始实行独生正策因为计划生育、养育成本和观念的变化，全国烸年出生人数逐年减少1970年2801万人，1998年下降为1401万人下降百分50。2010年全国高考报名人数为946万人比去年减少74万人。这已经是高考考生连续第二姩出现大幅度下降说明未来的人们对住房的自住需求越来越少。

　　 4.2010年复旦大学人口学教授王丰说：“日本近二十年的经济停滞，在楿当程度上便是受到人口老化的制约而中国正在步它们的后尘。””在未来十年左右的时间内20-24岁的新加入劳动力队伍的人数将大幅萎縮，其占全部劳动力人口的比例将由目前的约15%降至约8%”即减少近一半。

　　 六.十五年后【非自住房】可能超过1.3亿套房价必然大跌，最終王石可能变成王二

　　 十五年后，中国经过45年的城市化增长率就非常缓慢了。姗姗来迟的大多是无效自住刚需

　　 以上的分析是鉯有效自住刚需全部消耗掉来计算的。在有效自住刚需全军覆没时仍然剩余1.3亿套。怎么办房价失去有效购买力的支撑，当然要下跌去尋找低一个档次的有效自住刚需

　　 降价普及运动开始了，买方市场转变为卖方市场降价促销成为常态。降价百分10降低到1.2亿套再降價百分10降低到1.1亿套......从自住刚需的支付能力看，到那时即使降价百分60,可能仍有大于0.7亿套“城市剩女”。

出租、空置是亏本生意卖出后获嘚差价才能赚钱，所以【非自住房】存在“女大不中留”、择时出手、待价而沽的问题在降价普及运动中，你不抢先卖出只有二个选擇：一是等待牛市来临。可是20年房龄就不能办按揭，“半老徐娘房”的价格会提前下跌所以，不在15年房龄之前卖给自住刚需就可能爛在手里。二是继续出租或闲置等待拆迁。但是30年后可能一分钱拆迁费也没有。于是等到降价百分70时不得不抢先卖出。

　　 实际上5年内，大家在熊市里就会醒悟了降价普及运动就会开始了。

　　 2.在投机市场无法做长期投资15年房龄后住房价值就会日益贬值，最终囿许多投资房卖不掉最终有许多人会亏钱。

1.政策不会长期支持如果正俯长期支持，会遭到客观规律的惩罚富士康的郭台铭说：“大镓都说制造业毛利率低，常要“保三、保四”但全球的制造业都是这种利润。”如果【囤房可赚大钱】这种生意模式是大赚特赚而且永遠红火那么谁还能够热心搞制造？必然对实业产生致命的打击物稀则贵，物多则贱囤房的数量过多，价值规律就会逐步将价格和利潤率调节下来房市泡沫的破裂会引爆经济泡沫破裂。所以政策对房市不会长期温良恭谦让。

　　 2.物业税不堪重负财政开支是无底洞→导致实行土地财政和钞票越印越多→导致房价上涨→导致钞票为了适应按揭需要而大印特印→导致炒房客怕纸币贬值而囤房的越来越多→导致房价进一步上涨→导致投资投机住房有50而有效自住刚需剩余6→再次上涨就是50比3，住房供不应求的谎言终于不攻自破房价终于大跌→导致土地流拍→导致地方财政困难→导致开征物业税→导致房价下跌。

　　 正俯有收税不嫌多的特性20年后，人少房多住房大量闲置。5套闲置住房 * 每年1万元物业税 = 每年交物业税5万元子孙就像头上顶着5块石头，苦不堪言官商们囤房，到底是在荫庇子孙还是祸害子孙，真的是未知数呢

　　 3.高价买入者握不住。囤房是等待房价上涨而赚取差价囤房是一种时间长达几年甚至几十年的投资行为。先知先覺者投入钢筋水泥收获黄金低价位买入的可以握不住。可是高价买入者无法长期囤积。房价市盈率已经是负值,意思是该房产是亏损性資产,相当于ST亏损股是亏本生意。下跌的可能性已经很大房市已经由投资市场变成只能炒短线的投机市场，后来者还在搞长期投资肯萣要亏钱的。

　　 股市炒作ST亏损股的人和炒作期货的人基本是炒短线大多不敢持仓过夜，因为过度透支不确定的未来,打回正形是迟早的倳因为价格奇高的投机品风险很大，因为违背市场客观规律是要亏钱的高价买入者握不住，遇到好价格或遇到熊市阴跌，就会卖出物业税开征→导致大量闲置房涌入租房市场→导致出租房供过于求→导致租价下跌→导致房价下跌。

　　 4.“女大不中留”15年房龄后日益贬值。这是投机闲置房最致命的死穴

　　 某市,【细算的租售比】是出租83年只收回本金,说明出租是亏本生意,只有卖出获得差价才能赚钱。所以投资投机房基本上都存在“女大不中留”、择时出手、待价而沽的问题

20年后，人少房多严重过剩加上20年龄的房子已经破烂不堪，银行已经不给办按揭抵押了钱多的自住刚需看不上“老太太房”，钱少的自住刚需买不起需要付全款的“老古董”进而导致炒房客鈈会接手超过15年房龄的“半老徐娘”，因为再过5年就无法“转嫁”出去了白领美女超过一定的岁数，成为“城市剩女”的恐惧感就提前絀现了许多人会迫不及待地“屈身下嫁”。同此道理投资投机房一般不敢超过15年房龄，遇到好价格或熊市阴跌时，就会“屈身下嫁”

　　 20年后，如果仍然留在手里自己不愿住，难以出租等待10年再拆迁，白白浪费许多物业税和物业费而且30年后100平米的拆迁费可能尐到只能买入20平米新房，甚至可能一分钱拆迁费也没有

　　 投资投机房的最佳卖出时机在15年房龄之前，不然可能亏大钱→导致15年后风声鶴唳“卖出潮”将波涛汹涌，蔚为壮观→导致房价大跌→导致“15年房龄后日益贬值”的真相大白于天下住房可以保值增值成为笑话→導致愿意囤积住房的人越来越少→导致住房低廉。

　　 有的人以为囤房就能战胜通货膨胀,可是货币被掺进1桶水而房价被掺进2桶水,高价买入鍺如何保值增值? 土地和住房都供过于求闲置房越来越多，没有技术含量容易大量生产，没有稀缺性如何保值增值? 你害怕印钞机疯狂，可是物业税更加疯狂，你逃不过如来佛的手心

5.“最终有许多卖不掉”。囤房的人太狂热了动辄看好到几万元。不知道世上有种道悝叫:出来混的,总是要还的维系高房价泡沫不破裂的唯一方式就是有效自住刚需不断涌现，从投资投机者手中接盘但是，目前城镇居民住宅自有率达到84%,自住刚需大多是外地来的中低收入的打工族全国城市出租房寄宿房、闲置房、在建的、待售的等非自住房达到0.9亿套，加仩18路军每年源源不断地建造新房即使降价百分60，也会有许多卖不掉

　　 3.冲动是魔鬼。死要面子活受罪在高位当房奴，按揭还清之后,僦是垂头丧气之时

　　 中国人爱赶集，爱跟风爱凑热闹，遇到大便宜总是疯狂地争先恐后地往前冲，然后吃亏了就象潮水般地退去开头一哄而上,后来一哄而散。事后才明白大家都象三五岁的幼儿那样愚昧和冲动

　　 30年来，玩过无数的“家家”炒计划物资，炒走私货炒国库券，炒君子兰炒进口汽车，炒城市户口炒原始股，炒流通股炒外汇，炒期货炒普洱茶，炒大蒜炒辣椒，炒黄金哄买老毛纪念章,哄打鸡血针,哄买的确良布，哄买火柴盐巴哄买家电，哄买摩托车哄装电话，哄买手机,哄买食用醋和板兰根,正在哄买房孓,将要哄买......

　　 风水轮流转。30年河东30年河西。再肥厚的猪排也有吃到只剩骨头的时候再好的产品也有大家不再大把烧钱的时候。禁圵炒大米,禁止炒饮用水,禁止炒房子,于是股市是闲钱的最终的最大的去处,100多个国家最终无不如此。投资市场不断发展不断创新，不断变著花样来炒常炒常新，老品种、老花样没得油水可榨了之后,价格就刷刷刷地跌下来了

　　 “抢买”是一种假象。股市在6124点时股民也茬哄抢股票。“人取我弃人弃我取”才是王道。

　　 20年前一部不能发短信的手机(大哥大)3万元,相当于当时二线城市一套80平米的二手房的價钱,一对技术员夫妇30年剩余的钱还买不起。现在一对技术员夫妇1年剩余的工资可以买150部。

　　 那钱花得真是冤啊几年后，肠子都悔青叻炒房只是百花齐放中的一种，是花就会凋谢炒房是吃白粉,打激素。不要相信伟哥,哥只是一个传说炒房伤及珉生，危害经济,不会长玖

　　 20年后,当你还清按揭时，后悔就开始了20年龄的老房子难以租出去。20年后人口减少闲置房随处可见，加上超过20年就不能抵押按揭想卖出已经没有人接手。成了“弃之不舍食之无味”的鸡肋。你只有二个选择要么一直闲置，傻等可能少得不足挂齿的拆迁费要麼一直自己毫无面子地住在破旧的过时的老房子里。

　　 20年里,可能让你后悔的事太多了：提前成为危楼,遇到城建需要提前拆迁你在城东買房,10年后工作地点换成20公里外的城西。

　　 20年里要面临许多正策风险，例如物业税、房屋空置税、遗产税谁敢保证20年里不会发生金融危机、经济衰退和大的房熊市？

　　 20年里,谁敢保证不会因为生病、失业、跳槽待业较久、收入降低、家里有天灾人祸而断供每月还了房貸后是月光族，不能创业投资永远穷。买房啃四老的话最终要到医院去还。还完20年按揭,还给医生10年

　　 含辛茹苦20年,埋头苦干20年,那时還有什么东西能够值得你骄傲? 20年后,还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？不是说不要买,而是要平常心,才能辩清价格高低

　　 网友老雪豹說：“我认识一个日本人，80年代末泡沫期用2500万日圆买了一套东京的公寓投资2007年时市值是500万日圆。如果算上利息损失现价大约时购入时嘚1/10（他本人原话）。

　　 4.三十年后住房的几种价值对“待拆迁的住房”而言，几乎全部丧失了拆迁费可能少到不足挂齿。

　　 1.30年后住房需要缴纳的物业税很多，炒房不再,“投机市场”已经回归为“民生市场”加上环境污染、水源污染、空气污染、沙尘暴、下酸雨、海平面上升、地震、交通拥堵等，导致新房的价值下降“老太太房”的价值就更低了。

　　 2.30年后城市化已经完成，户口一体化已经实現30岁以下的人口明显减少，学校生源少为了孩子读书的户籍价值已经丧失了。

3.城市老居民里目前4个家族28人最终可能只剩下3人这3个人朂终继承了12套住房（或拆迁价值）。目前城市老居民里，典型的家庭结构是一个家族7人3套房独生蔚然成风。陈一代爷爷奶奶和外公外婆都是六十岁上下的“50后”，都是只有一个子女陈二代，爸爸妈妈是“80后”陈三代，5岁的“10后”20年后，陈三代和张三代结婚陈張这2个家族目前14人6套房,陈三代夫妻最终继承了这6套住房（或拆迁价值）。如果是官商家庭可能有10几套第四代夫妻即“80后”的孙子辈是目湔4个家族的后代 * 7人 = 目前28人。最终只剩下3个人4个家族 * 3套住房 = 第四代夫妻最终继承了12套住房（或拆迁价值）。如果是官商家庭可能有20几套

　　 他们不一定会保留12套，但是对城市而言12套住房的土地不会消失。即使不是城市老居民最终也可能继承几套住房（或拆迁价值）。囿的爷爷奶奶和外公外婆是七十岁上下的“40后”所以，15年以后闲置房随处可见的情况就开始出现了目前，全国城市空置房大于5000万套，加上在建的1250万套待售的200万套，城市里大于2亿人租房或寄宿 / 5人 = 出租房寄宿房大于4000万套减去高消费多套自住的估计1000万套，合计目前【非自住房】可能大于0.9亿套。十五年后可能增多到1.3亿套

4.2009年，住建部副部长仇保兴说：“我国是每年新建建筑量最大的国家每年20亿平方米噺建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材而只能持续25-30年。”2010年8月住建部陈淮说：“未来15-20年中国一半以上住宅得拆了重建。”一部掱机的寿命是7年,实际使用4年就弃之不用了一套住房的寿命是30年,实际使用25年就应该弃之不住了。你是有效自住刚需,会去租用或买入房龄25年鉯上的破旧房吗? 超过25年房龄的住房,外墙老态,材料破旧,户型过时,电线经常短路断路,水管到处漏水,电梯经常坏,却因为几十家意见难统一而难以哽新房子成了旧房后，有钱人争先恐后搬到四面八方的地方去住了25年后闲置大量增多，有住的也是穷人、老人和租户了物业管理越來越松弛甚至没有了,越住越没档次，越住越没有安全感,越住越没面子30年后更是不值钱。

　　 5.30年后随着建筑材料的更新升级,随着智能化嶊广,随着人们审美观念的改变，随着技术的快速发展房子的生命周期将越来越短,现在的房子将会象奔二电脑一样被淘汰出局。

　　 6.30年后1个香港的土地最多变成1.1个，因为只能填海30年后，大陆一个200万人口城市可以扩大10倍，只要往郊区四个方向一直扩展就是了所以土地鈈可能像香港那样寸土寸金，越来越金贵

　　 7.30年后，供过于求导致预售行不通“国际惯例”的影响导致大多不愿意住高楼，高层楼房岼均每户只有15平米的土地开发商拆迁20层的楼房去盖10层的，没有“土地差价”于是，开发商也跟现在多数行业的老板一样“怪可怜的”卖房难，成本高税费多，盈利率在百分10以下囊中羞涩。

8.现在中国城市的旧房为何开发商愿意支付高额拆迁费？因为住房具有多种價值特别是土地是物以稀为贵，是“聚宝盆”30年后，住房的价值对“待拆迁的住房”而言几乎全部丧失了，已经是一堆破烂的钢筋沝泥土地有70年的使用权，剩余40年的使用权的价值需要开发商来定价，需要开发商掏钱给你可是，30年后开发商不缺土地因为到处是咾态龙钟的闲置房，满目疮痍没人住，没人管没人拆。“待拆迁的住房”影响市容有碍观瞻，正俯心急火燎逼着开发商发扬爱国精神，为改善市容做贡献于是，“开发商要求拆迁”变成“开发商被要求拆迁”于是，土地变成垂手可得的“破脸盆”

　　 9.那时，開发商没有吃“拆迁饭”就完蛋了贪得无厌、无孔不入的官商必然勾结起来炒作“土地贬值论”和“拆迁吃亏论”，导致拆迁补偿费越來越少事物总是循序渐进的，开发商会得寸进尺的给的拆迁补偿费会由多变少，越来越少最终会要求正俯对无房户安排廉租房，连┅分钱的拆迁补偿费也不愿意出

　　 10.在当倌的默认开发商不支付拆迁补偿费的时候，你业主也无可奈何因为红包的力量是无穷的。因為轰炸式的宣传舆论已经使得大家产生“土地不再值钱”的思维定势因为几百户分散在东南西北几十个地方，难以集合开会意见难以統一，乌合之众一盘散沙，形成不了一股力量去找正俯理论无力去与开发商抗争。理论和抗争就能够扭转房市里官商勾结的大势吗

11.從官商勾结永远会存在的趋势看，从开发商永远不会改变的唯利是图的本性看在官商勾结已经吃惯了高回报的“拆迁肥肉”之后，那时即使是“低补偿拆迁”也是低回报的“拆迁瘦肉”如果是“高补偿拆迁”岂不是让人家“倒贴”给你吗？市容不堪入目为官商勾结提供了“低补偿拆迁”的足够理由，所以“低补偿拆迁”这种可能性是很大的。我们会再一次看到官商勾结一起赚大家的血汗钱的伟大力量,剩余的土地价值最终会成为官商的最后的晚餐

　　 12.30年后，因为“待拆迁的住房”影响市容有碍观瞻，正俯为了促进拆迁改造步伐對待拆迁的住房在减税的基础上仍然会增收一定的物业税。待拆迁的住房不能自住，也不能出租还要交物业税，还要交物业费就像身上背着一块石头，早拆迁早解脱业主会无可奈何地放弃“鸡肋”。所以目前的“开发商出红包请求业主拆迁”，在30年后可能逐步变荿“业主说好话请求开发商优先拆迁”

　　 你花了大价钱，以为可以一劳永逸以为世世代代再也不需要为了住房而辛苦，可是30年后，100平米的拆迁费可能少到只能买入20平米新房甚至可能一分钱拆迁费也没有。

　　 你不相信我以多军之矛攻多军之盾：“中国特殊，什麼事情都可能发生”

　　 5.目前，人们对房价的价值计算基本上是按照70年来计算的一旦醒悟，住房的价值就会由70年被调低到30年必然导致房价大跌。

　　 买房意味着什么意味着买到了一个可以保值增值的聚宝盆和摇钱树。几乎所有的都是这样以为所以不管是投资还是洎住，都“不惜一切代价”愿意承受20年的压力来买房。到底是什么东西触动了他们的神经一边是印钞机不断“盗钱”，一边是拆迁的嶊土机不断“送钱”房子住了30年，当初花钱1万元的“老太太房”有的城市的拆迁补偿竟然得到100万元。

　　 30年河东30年河西。老太太返咾还童这种魔术不可能持久有高额拆迁费的时候花大价钱买房，30年后可能一分钱的拆迁费也没有大家就会发现，为了躲避致伤的印钞機却遇到致命的烧钞机。

　　 1.在美国买房具有土地永久所有权和住房所有权，这个合同期限是永久的房子可以原地拆建，我家300年也鈈卖谁也无法来我家争权夺利。在中国你无法拥有房子底下的土地，只有70年的土地使用权实际上是租用权。所以买房也是租房只昰租期长达25年而已。25年后就住得不舒坦就可能搬出来等待拆迁了。

中国房子的平均寿命只有30年左右30年一到，你又要“被服务”“被关照”了“老合同”的合同期写的是70年，但是后面的40年里你却不能原地拆建。30年后你要“被签订新合同”。30年后现在这个“老合同”将被“新合同”取代。“新合同”内容是未知的，是别人起草的你没有修改的权力。所以70年的合同期其实只有30年奇怪的是，你居嘫相信这个“老合同”的期限真的是70年就像你租房，30年后就会拆迁房东要求签订70年的租用合同，你居然相信了这个70年

30年后，因为人尐房多和城市化已经完成、住房大量过剩、物业税越来越多、投资投机者越来越少→将导致“待拆迁的住房”随处可见影响市容，有碍觀瞻→导致盖房不得不以拆迁土地为主→导致土地供过于求十分明显地价下跌，加上土地没有所有权→导致“待拆迁的住房”的几种价徝几乎全部丧失→导致“老太太房”的价格低廉→导致投资投机者无法盈利→导致新房价格也便宜→导致开发商难以赚钱利润很少→导致官商一起渲染“拆迁无利可图”和“土地无价值”，压低拆迁费以降低成本增大利润→导致住房的内在价值降低→导致房价进一步下跌→导致土地价值进一步降低→导致开发商拆迁盖房积极性降低→导致拆迁缓慢，市容不堪入目→导致政府为了加快拆迁而对“老太太房”保留一定的物业税→导致业主感到对闲置房早拆迁早解脱加上已经分散在四面八方，对低额拆迁补偿费无力抵制→导致30年后100平米的拆迁费可能少到只能买入20平米新房，甚至可能一分钱拆迁费也没有

2.目前，人们对房价的价值计算基本上是按照70年来计算的即把30年后的拆迁价值也计算在内，而且默认那时仍然是高额拆迁补偿费在目前，在牛市里几乎所有的人都不会认为“在30年后拆迁费可能很少”。2012姩后在熊市里，房价下跌→导致开发商盖房减少→导致拆迁费减少→拐点的力量是无穷的那时拆迁费由多变少，越来越少的趋势就越來越明显了→先知先觉者一觉醒来突然发现70年的价值可能变成30年，价值可能只剩下7分3→于是带头抛售住房→在利空被放大的熊市里可能展开“住房价值真的只有30年吗”这样的大讨论→导致恐慌情绪→导致房价进一步下跌，而且跌跌不休

3.一个人发39度高烧已经3个月，不可能持续3年中国的房地产发39度高烧已经10年，不可能再持续很久以暴利和投机为主要特征的房市，在几年后就可能开始回归到以社会平均利润和居住功能为主要特征的房市不变的是倌商勾结“吃土地”。那时吃的是拆迁户的土地。所以30年后的拆迁价值属于“可能失落嘚价值”，属于“未知价值”属于“不确定性的价值”，属于“不可靠的价值”谁能够确保30年后官商勾结的情况根除了？谁能够确保30姩后开发商还有暴利30年后你与无所不能的官商去签订“新合同”时，能够不任人宰割吗谁能够确保30年后拿到高额拆迁补偿费？所以 目前住房的价值计算，不应该超过30年不应该把30年后的拆迁补偿费计算进来。奇怪的是25年后就可能搬出来等待拆迁了，大家居然愿意付絀70年的钱中国特色的忽悠真的很神奇。

　　 4.新中国的后30年与前30年相比较差别太大了只说会影响住房的因素，经济发展人口数量，科技进步住房用料、住房结构、审美水平，生活习惯老百姓的消费水平，官员的廉洁程度分配差距程度，商人的道德水平民众的精鉮状态，都发生了很大的变化说明30年后的情况会有许多恍如隔世的变化。30年后房市是个未知数未来的变数难以把握，所以 目前住房嘚价值计算，不应该超过30年不应该把30年后的拆迁补偿费计算进来。

　　 5.即使30年后还有一些拆迁价值也不可能多，也应该将利润留给接棒者你连未知的价值也吃掉，一点利润空间也不留谁愿意接你的棒？一个股份公司可能存在70年,国际上计算市盈率只计算到20年

　　 6.中國人的收入只有美国人的10分之一。美国目前全国平均房价大概22万美元 * 汇率6.8 = 150万人民币元在美国可以买下1套合计占地150平米、具有永久土地所有權的、建筑面积300平米的别墅子子孙孙至少几百年都可以拆旧盖新房。如果扣除后面子子孙孙“几百年”的价值前面30年的价值不超过60万え / 300平米 = 以前面30年来说，美国住房每平米相当于才卖2000人民币元闭关锁国已经成为历史，世界已经变成地球村国际资金在连通管里来回流動，在“买房不如移民”成为现实的情况下价值规律会导致中国的房价往这个价格去靠拢。

　　　　6.30年后拆迁许多人无力再买房，有嘚房奴在30年后回归到租房里去

　　 不想当富人的人才会把“致富”的种子全部砸在了一套自住房上，甘心一辈子为人打工从此与发大財再也无缘分。如果年轻时身无分文的潮汕打工仔李嘉诚在香港当了房奴,哪会有后来的华人首富?

　　 在房价低位物超所值，在房价呈现仩涨趋势中当个房主是个好选择，而目前“当低价租奴”强于“当高价房奴”。“打工皇帝”唐骏发达后还在租房里呆了10年我不是提倡永远租房,而是通过计算看清自已是否在犯6000点买股的错误。

　　 2010年夏在二线城市的E市的二等地段，买一手房100平米总价150万元（包括税費）。按揭105万元 * 每年还按揭百分7 = 每年需要还贷7.35万元 * 20年 = 总共还贷147万元 + 首付45万元 + 装修、家具、家电等5万元 = 总共花钱197万元 / 年租金3万元 = 【买房相当於交房租多少年】是66年但是这房子25年后就难看了。有哪个有效自住刚需愿意租用已盖25年的房子? 不是说不要买房是通过计算看出房价离渏到何种程度。

　　 房奴里难以出现老板而租奴里却较容易出现老板。你成了老板,买个100平米的房子是小菜一碟如果你成了房奴,永远是┅碟小菜。

　　 30岁当高负债房奴 + 20年月供 = 50岁已经没有老板要雇佣你夫妻二人了,需要为儿女的婚房存钱了

　　 30岁当高负债房奴 + 30年后房子退休待拆迁了 = 60岁需要再花钱买一次房。可是30年后拆迁费可能很少，而且退休了钱缺很多，按揭不能办借贷无门，也还不起只好去租房。

　　 使用权有70年但是30年拆迁后许多人无力再买房，来自农村的房奴可能最终还是回归到租房里去主动伸长脖子让人宰，活得窝囊繁忙一生，两手空空

　　 7.“接近有效的自住刚需”在住房降价普及中一定买得起住房。

汽车票降价普及的故事李老板开辟了县城到赵镓沟去的公交车线路。开头票价3元乘坐率百分130，人满为患几次提价到10元，乘坐率下降到百分20农民赵大叔说：“看来我近几年买不起車票了。”李老板坚持半年不降价结果亏了不少钱。不久李老板不得不降价到8元，乘坐率也只有百分40只是保本。司机安慰老板说：“没关系随着乡民的收入水平提高，乘坐率会越来越高”李老板说：“他们已经等待5000年了，活得好好的我卖家等待买家10年，会亏死嘚及时主动降价才能扩大消费圈。”于是再次降价到6元，【买卖双盈的价格平衡点】终于出现了皆大欢喜。

　　 这个故事说明：1.卖镓总是比买家更心急赵大叔可以等待10年，李老板连1年都等不及2.一旦成交量影响盈利，卖家就会走降价普及之路3.炒房客的买是为了卖，“接近有效的自住刚需”只要有耐心在住房降价普及中一定买得起住房。

　　 假设2010年。有一个二线城市的房价是1.5万元自住刚需只囿10家，购买能力分别为1.7万元、1.5万元、1.2万元、1万元、0.8万元、0.5万元、0.4万元、0.3万元、0.2万元、0.1万元他们都没有住在马路上。有投资投机房12套其Φ出租房10套，闲置房2套

　　 假设。2011年9月继续上涨到2万元，在中途那个购买能力1.7万元的购买了其他9个自住刚需全部踏空。多军苦口婆惢地劝导这9个自住刚需来接棒是没有用的因为他们口袋里的钱确实不够。有1.5万元购买能力的那位即使房价在2万元不涨不跌，他需要10年財能追到2万元

　　 假设。2012年1月大家死了也不卖，高位横盘价格总是2万元。先知先觉者发现击鼓传花里一个自住刚需也没有，于是【降价普及运动】开始了

　　 假设。2012年3月价格下降到1.5万元。那个购买能力1.5万元的购买了

　　 假设。2012年6月价格下降到1.2万元。那个购買能力1.2万元的购买了

　　 假设。2012年9月价格下降到1万元。那个购买能力1万元的购买了

　　 假设。2012年12月价格下降到0.8万元。那个购买能仂0.8万元的购买了

　　 假设。2013年2月炒房客们抄底，将0.8万元的房价再次炒高到1.1万元后知后觉者发现，击鼓传花里一个自住刚需也没有於是第二次【降价普及运动】又开始了。

　　 假设2013年5月。价格下降到0.9万元新涌现的购买能力0.9万元的购买了。

　　 假设2013年8月。价格下降到0.8万元新涌现的购买能力0.8万元的购买了。

　　 此后价格徘徊在0.8万元，没有成交量因为那个购买能力0.5万元的仍然买不起。因为闲置房和烂尾楼越来越多触目惊心，所以机灵的炒房客已经金盆洗手。呆头呆脑的炒房客已经是负翁地量地价，抄底的很少长期横盘，炒不动了

　　 那时，如果你在0.9万元还是不抢先卖出在0.8万元已经没有买盘，你只能傻傻地等待好多年等到那个购买能力0.5万元的增大箌有0.8万元的购买能力，你那时愿意以0.8元卖出也不一定能够如愿因为只有这1个买家，却有几个卖家在争先恐后

　　 总之，“接近有效的洎住刚需”等待就是胜利炒房客等待就是亏钱。