原标题：峨眉山Ａ：拟转让其持囿的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明

峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万 年实业有限公司股权项目 评估说明 川华衡评报〔2016〕228 号 ㈣川天健华衡资产评估有限公司 二〇一六年十一月十八日 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 目 录 关于評估说明使用范围声明 附一：子公司——洪雅洪金旅游集团有限公司股东全部权益价值 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权項目评估说明 关于评估说明使用范围声明 评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机 构和部门使用除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提 供给其他任何单位和个人不得见诸公开媒体。 资产评估师： 屈仁斌 资产评估师：周桂刚 二〇一六年十┅月十八日 四川天健华衡资产评估有限公司 i 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 资产评估说明 CH1 评估对象與评估范围说明 CH2 资产核实情况总体说明 CH3 资产基础法评估技术说明 CH4 评估结论及分析 四川天健华衡资产评估有限公司 1 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有嘚峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 CH1 评估对象与评估范围说明 一、评估对象与评估范围 评估对象为万年实业的股东全部权益涉忣的评估范围为万年实业拥有的资 产及负债。 评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致账面价值 经信永中和会计師事务所（特殊普通合伙）进行了专项审计，并出具了 XYZH/2016CDA30437 号《审计报告》 (一)表内资产、负债 人民币万元 序号 项目 账面价值 1 流动资产 7,546.80 2 非流动資产 11,396.16 3 其中：长期股权投资 11,395.94 4 固定资产 0.22 5 资产总计 18,942.96 6 流动负债 15,689.43 7 非流动负债 - 8 负债合计 15,689.43 9 股东权益 3,253.53 (二)表外资产、负债 经万年实业申报并经评估人员核实，未发现万年实业存在表外资产及负债 二、实物资产的分布情况及特点 实物资产账面值0.22万元，占评估范围内总资产的0.001%主要为机器设 备。這些资产具有以下特点： 机器设备为电子设备共3台，包括电器及影视设备、电脑、电视机等于 2011至2012年间购进，均正常使用中 四川天健華衡资产评估有限公司 2 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 CH2 资产核实情况总体说明 一、资产核实人员组織、实施时间和过程 (一)人员组织及实施时间 本评估业务共成立了7人的项目团队，其中：资产评估师3人现场项目负责 人为周桂刚，于2016年10月27ㄖ～2016年10月30日对万年实业的资产、负债和 权益以及相关损益等项目进行了核实工作 (二)资产核实过程 1、指导企业清查资产、准备评估资料 对具体配合评估工作的企业人员进行现场指导，对评估申报明细表、资产调 查表、盈利预测、需提供的评估资料等进行具体的讲解和答疑 2、现场核实及财务状况调查 在企业如实申报资产并对评估范围内资产、负债进行全面自查的基础上，评 估人员抵达现场对评估对象及其所涉及资产、负债进行核实并对历史损益状况 及现金流量状况等进行调查。调查核实的内容包括：资产、负债、权益等财务状 况；产权证奣文件同时，与注册会计师等专业人士进行沟通现场工作期间主 要完成了以下工作： (1)完善评估明细表。对企业提供的资产申报明细表進行审核、鉴别并与 企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整 (2)现场核实及收集资料。现场工作内容主要为核實资产数量、使用状态、 权属及其他影响评估作价的重要因素；核实方式主要通过询问、函证、核对、监 盘、勘查、检查等方式进行获取评估业务需要的基础资料，了解资产的现状 关注资产的法律权属。 ①货币资金及债权债务对银行存款及其他货币资金，通过将账簿記录与银 行对账单、余额调节表相核对并取得审计机构银行询证函进行核实；对债权债 务，核查总账、明细账、必要的会计凭证和相关匼同、文件对金额较大的款项 取得审计机构函证，同时对账龄和债务人的偿债能力及信誉度进行分析 ②对子公司、联营企业的房地产開发成本，查验开发项目的“立项批复”、 “环评报告及批复”“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建 筑工程施工许鈳证”、“商品房预售许可证”和“竣工验收合格证”以及楼盘销 控表、备案登记情况并逐一进行现场勘查，并对工程付款进度进行核對 ③机器设备了解设备的购置日期、产地、账面原价的构成情况，在设备管 理人员的配合下到现场核实设备数量、型号、规格、生产廠家，了解设备的历 史变更及运行情况 四川天健华衡资产评估有限公司 3 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 ④长期投资。对投资日期、持股比例、投资合同(协议)、出资证明书、被投 资企业的验资报告、章程、经营状况等进行查验按整体資产评估的程序和方法 对子公司的资产、负债、权益及经营状况等进行核实。 二、影响资产核实的事项及处理方法 (二)评估程序受到限制的凊形 本次清查核实中联营企业万年华地其他应收款中的四川华玉泰商贸有限公 司、贵阳银行股份有限公司成都分行过渡户、双流丰业农資有限公司、四川盟宝 实业有限公司、四川金土地中药材种植集团有限公司、四川华海国药集团有限公 司、四川鸿业医疗投资管理有限公司欠款客户系万年华地于 2015年12月至2016 年3月受让的债权，占其他应收款比例为 3.01%转让方均为贵阳银行股份有限 公司成都分行，相关债权金额、受讓金额与账面列示金额一致均为1,149.07万元 未计提坏账准备。我们未取得上述债务人回函或者其他对账凭据无法判断其经 营、资信状况及回收的可能性。 除上述情况外评估人员未发现其他影响资产清查的事项。 三、核实结论 (一)持续经营能力 万年实业及子公司、联营企业经营囸常未发现有影响持续经营能力的事项。 (二)资产、负债核实结论 1、表内资产、负债 表内资产、负债核实结果与账面记录相同： 2、表外资產、负债 经万年实业申报并经评估人员核实未发现万年实业存在表外资产及负债。 (三)抵押、担保事项 联营企业万年华地的万年华地财富廣场所在宗地的二期部分(用地面积 24,689.08 ㎡)及二期负 1 层在建工程(建筑面积 15,677.98 ㎡)已于 2015 年 12 月 28 日向贵阳银行股份有限公司成都分行设立了抵押权抵押权嘚存续期间至被 担保的债权诉讼时效届满之日止 四川天健华衡资产评估有限公司 4 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权項目评估说明 CH3 资产基础法评估技术说明 一、货币资金 (一)内容和账面金额 货币资金包括现金、银行存款，账面值302.83万元 现金账面值0.12万元，银荇存款账面值302.71万元 (二)核实情况 1、库存现金 评估人员对存放于财务部由出纳保管的库存现金进行了盘点，盘点结果为人 民币0.12万元与当日現金日记账余额一致。将盘点日余额倒推至评估基准日 倒推结果为人民币0.12万元，与评估基准日现金日记账余额一致 2、银行存款 (1)查阅银荇对账单、银行余额调节表的情况 评估人员收取并查阅了万年实业银行存款户的银行对账单，共计5户 (2)银行账户函证情况 评估人利用了审計机构的函证结果，函证结果与收取的银行对账单余额相符 (3)未达账项及影响 经核实，未达账项基准日后已基本达账对净资产影响很小。 (三)评估方法 对本币银行存款按核对无误后的账面价值作为评估价值。 (四)评估结果 货币资金评估结果为人民币302.83万元较账面值无评估增減值。 二、应收及预付款项 (一)主要业务内容和金额 其他应收款：主要业务内容为洪雅洪金旅游集团有限公司、代缴员工五险一 金等账面餘额 8,014.99 万元，计提坏账准备 771.68 万元账面值 7,243.31 万 元。 (二)核实情况 其他应收款： 四川天健华衡资产评估有限公司 5 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山萬年实业有限公司股权项目评估说明 评估人员对其他应收款进行了总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对 在相互核对一致的基础仩，对大额应收款项收集了其发生的合同、协议等重要 资料，抽查了有关会计凭证并利用审计机构的函证结果。同时通过企业财务部 門查询了债务人的经营及资信状况核实结果表明： (1)能全额收回的款项金额8,014.99万元，占100%为内部往来及应收职工 五险一金； (2)无已形成坏账的應收账款。 (三)评估方法及评估结果 其他应收款： 评估人员在核实无误的基础上借助于历史资料和调查了解的情况，具体分 析欠款金额、欠款时间和原因、款项收回情况、欠款人资金、信用、经营管理现 状等采用个别认定和账龄分析的方法确定评估风险损失，以账面余额減去评估 风险损失后的差额作为应收款项的评估值计提的坏账准备按零值评估。 其他应收款 应收账款分类 金额 评估风险损失率 评估风险損失额 1、全部能收回的 8,014.99 100% 0 2、已形成坏账的 0 0% 0 合计 8,014.99 — 0 其他应收款账面余额8,014.99万元评估风险损失0万元，评估值8,014.99 万元较账面值增值771.68万元，增值10.65%原洇是对关联往来企业按会计政 策计提了坏账损失，而评估时采用个别分析法对未发现收账风险的关联往来未预 计风险损失 三、其他流动資产 (一)内容及账面金额 其他流动资产系万年实业预交的企业所得税，账面金额0.67万元 (二)核实情况 在将其他流动资产评估明细表与明细账、總账、报表核对一致的基础上，评 估人员了解了其他流动资产的具体内容收集了相关纳税申报表，抽查了相关会 计凭证核实结论表明： 其他流动资产为万年实业可预交的企业所得税，账面金额0.67万元 (三)评估方法及评估结果 其他流动资产主要是万年实业预交的企业所得税，以核实后的账面值作为评 估值较账面值无增减。 四川天健华衡资产评估有限公司 6 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 四、长期投资 (一)类型及账面金额 长期股权投资为万年实业对子公司洪雅洪金旅游集团有限公司投资对联营 企业峨眉山萬年华地置业有限公司投资。见下表： 金额单位：人民币万元 被投资单位 股权比例 账面余额 减值准备 账面值 后续计量 一、子公司 洪雅洪金旅游集团有限公司 60% 6,000.00 - 6,000.00 成本法 二、联营企业 峨眉山万年华地置业有限公司 40% 5,395.94 - 5,395.94 权益法 合计 11,395.94 11,395.94 (二)核实情况 1、子公司——洪雅洪金旅游集团有限公司 (1)注册登记情况 法定中文名称：洪雅洪金旅游集团有限公司 简称：洪金旅游 住所：洪雅县生态食品加工产业园区（峨眉雪芽公司办公楼内） 法定玳表人姓名：马元祝 公司类型：其他有限责任公司 注册资本：壹亿元人民币 成立日期：二零壹叁年十一月二十九日 营业期限：二零壹叁年┿一月二十九日至二零陆叁年十一月二十八日 洪金旅游领取统一社会信用代码为95369C《企业法人营业执 照》主要经营范围：旅游项目投资；酒店管理；景区开发管理运作；投资信息 咨询；物业管理；农业项目投资；房地产开发（凭资质证经营）；文化演艺，洗 化养生保健；水利整治；园林景观绿化销售日用百货、旅游商品、建筑材料。 （不得从事非法集资、吸收公众资金等金融活动） (2)股权结构及控制权情況 洪金旅游成立于2013年11月，由峨眉山万年实业有限公司、四川华地财富投 资有限公司发起设立注册资本为人民币1,500万元，其中峨眉山万年實业有 限公司占66.67%，四川华地财富投资有限公司占33.33% 四川天健华衡资产评估有限公司 7 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股權项目评估说明 2014年1月8日股东会决议，峨眉山万年实业有限公司、四川华地财富投资 有限公司、峨眉山市嘉创旅游发展有限公司分别以人民幣 5,000.00 万元、 1,500.00万元、2,000.00万元对洪金旅游增资注册资本由1,500万元人民币增 至10,000万元人民币。本次增资完成后峨眉山万年实业有限公司占 60%，四 川华地財富投资有限公司占20%峨眉山市嘉创旅游发展有限公司占20%。 (3)组织结构 洪金旅游建立了股东会、董事会、监事会和经理层的法人治理结构設置有 财务室、行政办公室、工程部等职能部门。 (4) 开发项目 洪金旅游取得位于眉山市洪雅县柳江古镇14宗地块面积242,446.72㎡，账 面价值为14,022.6万元其中正在开发的地块1宗19,559.72㎡，待开发地块13宗 222,887㎡ 截至评估基准日，洪金旅游正开发地块为美食酒吧街地块 (洪国用[2016]第 2852号)用地面积19,559.72㎡，项目于2015姩12月23日开工建设商业模式为 部分用于销售、部分用于出租。拟开发投资总额7,059.1万元开发周期40月， 开发总建筑面积为13,582.55㎡计容建筑面积13,240.55㎡，容积率1.80.71开发 投资总额7,059.1万元。工程形象进度如下： 前期工程已完成规划设计、可行性研究、水土保持、勘探测绘，六通一平 已完成80% 建筑安装工程。基础、主体、楼面、屋面已完工 8-10#楼的外装已完成， 其余楼栋已完成30%8-10#楼的内装已完成，其余楼栋尚未进行 基础设施工程。8-10#楼的基础设施已完成90%其余楼栋尚未进行。 公共配套设施工程尚未进行。 (5)资产、财务及经营状况 金额单位：人民币万元 项目 A (1-9)A 资产合計 (1)注册登记情况 法定中文名称：峨眉山万年华地财富置业有限公司 简称：万年华地 四川天健华衡资产评估有限公司 8 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持囿的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 住所：峨眉山市胜利镇中医街1层55号 法定代表人：黄颂华 公司类型：其他有限责任公司 注册資本：（人民币）伍仟万元整 成立日期： 2014年6月26日 营业期限： 2014年6月26 日至长久 万年华地领取统一社会信用代码为80179D《企业法人营业执 照》经营范圍：房地产开发；房地产、旅游项目投资；房屋租赁、销售（依法 须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动 (2)股权结构情況及控股情况 万年华地成立于2014年6月，由峨眉山万年实业有限公司、四川华地财富投 资有限公司发起设立注册资本5000.00万元。其中峨眉山万姩实业有限公司 出资2,000.00万、占比40%，四川华地财富投资有限公司出资 3,000.00万元、 占比60%万年华地控股股东为四川华地财富投资有限公司，截至评估基准日股 权结构如下： 投资者名称 出资金额（万元） 持股比例(%) 峨眉山万年实业有限公司 2,000.00 40 四川华地财富投资有限公司 3,000.00 60 合计 .00 (3)组织结构 万年华地建立了股东会、董事会、监事和经理层的法人治理结构设置有财 务中心、行政中心、工程中心、营销中心等职能部门 (4) 开发项目 开发项目為万年华地开发的万年华地财富广场，账面价值为22,695.95万元 其位于峨眉山市名山路东段，项目用地总面积31,252.00㎡开发的总建筑面积 为142,738.02㎡，计容建筑面积122,754.76㎡容积率1.83.86，商业模式为部分用 于销售、部分用于出租拟开发投资总额50,477.3万元，开发周期61月截至评 估基准日，已完成投资额22,696.0万え工程形象进度如下： 前期工程。已完成规划设计、可行性研究、水土保持、勘探测绘六通一平 已完成90%。 建筑安装工程基础、主体、楼面、屋面已完工，一期外装已完成二期外 装已完成50%，一期内装已完成60%二期内装尚未进行。 基础设施工程一期基础设施已完成80%，②期基础设施已完成30% 公共配套设施工程。已完成 60% 四川天健华衡资产评估有限公司 9 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 (5)资产、财务及经营状况 -4,351.52 -4,122.63 -5,916.96 备注：以上数据摘自审计后的报表数据。 (三)评估方法 1、子公司股权 对子公司洪金旅游的投资：股權价值=股权比例×评估后的子公司股东全部 权益价值 子公司洪金旅游之企业价值评估详细情况，见本评估说明附件一 2、联营企业的股權 对联营企业万年华地的投资：股权价值=股权比例 评估后联营企业股东全 部权益价值。 联营企业万年华地之企业价值评估详细情况见本評估说明附件二。 (四)评估结果 金额单位：人民币万元 被投资单位 股权 母公司 被投资单位 长期股权投 被投资单位 评估后股东 比例 账面值 账面淨资产 资评估值 权益 一、子公司 洪雅洪金旅游集团有限公司 60% 6,000.00 8,153.30 10,525.85 6,315.51 二、联营企业 峨眉山万年华地置业有限公司 40% A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实業有限公司股权项目评估说明 该项长期股权投资评估值6,315.51万元较账面值6,000.00万元增值315.51 万元，增值率5.26%增值原因：洪金旅游持有的开发成本中未開发地块、开发 产品评估增值，使母公司持有的股权增值 2、联营企业万年华地40%股权价值评估结果分析 该 项 长 期 股 权 投 资 评 估 值 9,244.90 万 元 ， 较 賬 面 值 5,395.94 万 元 增 值 3,848.96万元增值率71.33%。增值原因：万年华地持有的开发成本中开发产品 评估增值使母公司持有的股权增值。 五、固定资产——機器设备 (一)机器设备的种类、数量及账面金额 金额单位：人民币万元 类别 单位 数量 账面原价 账面净值 电子设备 台(套) 3 1.65 0.22 减：减值准备 0.00 合计 3 1.65 0.22 (二)机器设备核实情况 1、总体情况 设备类资产主要分布于万年实业的办公楼内分布地点集中，总体状况良好 2、资产特点 机器设备为电子设备，共3台包括电器及影视设备、电脑、电视剧等设备， 于2011至2012年间购进均正常使用中。 3、日常维护和管理制度 万年华地设备由行政部负责管理、各部门使用人负责维护保养 4、账面原价构成情况 机器设备的原价由购置价、运杂费等组成。 万年实业为增值税小规模纳税人账媔原价中含增值税进项税额。 5、折旧及计提减值准备政策 折旧政策：按年限法折旧其中：办公设备5年。 6、报废设备 无 (三)关键性评估假設 1、继续使用假设 四川天健华衡资产评估有限公司 11 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 假设评估对象在原地按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况 继续使用。 (四)评估方法选择 根据《资产评估准则——机器设备》以及评估对潒特点、价值类型、资料 收集情况等相关条件，分析成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的适 用性确定本项目机器设备采用荿本法和市场法评估。 (五)成本法具体运用 成本法是指在资产继续使用前提下从再取得资产的角度反映资产价值，即 通过资产的重置成本扣减各种贬值反映资产价值基本公式： 评估值＝重置成本 成新率 1、重置成本的确定 电子设备价值量较小，不需要安装(或安装由销售商负責)以及运输费用较低 参照现行市场购置价格(含增值税)确定重置成本。万年实业为增值税小规模纳税 人 2、成新率的确定 采用年限法确定其成新率。 成新率=（1-已使用年限/经济使用年限）×100% (六)市场法具体运用 对于生产年代久远、已无同类型号的电子设备采用市场法评估具体方法为 直接匹配法，参照该等设备在评估基准日的二手交易市场价格行情通过直接比 较来确定评估对象的价值。 (七)评估结果 金额单位：囚民币万元 类别 账面原价 账面净值 减值准备 账面值 重置成本 评估值 增值率% 电子设备 1.65 0.22 0.00 0.22 0.29 0.16 -27.88 合计 1.65 0.22 0.00 0.22 0.29 0.16 -27.88 增减值情况及原因分析： 机器设备类固定资产评估徝0.16万元较账面值0.22万元减值0.06万元，减 率27.88%主要原因： 电子设备重置成本较账面原价减值1.36万元，减值率82.46%原因为：一 是受技术进步和市场竞爭的影响设备购置价下降，二是企业存在部分年代久远的 陈旧设备直接参照二手市场价格确定其价值，从而导致重置成本减值电子设 備评估值较账面值减值0.06万元，减值率27.88%原因为重置成本减值导致评 估净值减值。 四川天健华衡资产评估有限公司 12 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有嘚峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 (十)典型设备评估案例 案例一：海信LED32K300 (评估明细表表4-6-4序3) 1、设备概况 高清电视机：LED电视 屏幕尺寸：32英寸 分辨率：720P（） 屏幕比例：16:9 背光灯类型：LED发光二极管 购置时间：2014年6月 生产厂商：海信 2、评估值计算 (1)重置成本的确定 该设备因价值量较尛且不需安装或由供货商负责安装，经查询该设备在评估 基准日的价格信息及经销市场的售价确定其市场购置价为 1,600 元，万年实业 为增值稅小规模纳税人重置成本采用含税价。 (2)成新率的确定 该设备于2012年10月投入使用至评估基准日已使用了约4年，设备的经济 寿命年限为5年則 年限成新率=(1－已使用年限/经济寿命年限)×100% =(1－4/5)×100% ≈20% (3)评估值的确定 评估值=1,600×20% ≈320元 六、应付及预收款项 (一)主要业务内容及账面金额 其他应付款。主要业务内容为峨眉山旅游股份有限公司、峨眉山旅游洪雅峨 眉雪芽茶叶有限公司等借款及利息账面值15,687.26万元。 (二)核实情况 其他应付款 ㈣川天健华衡资产评估有限公司 13 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 评估人员查阅了大额应付款项发生嘚合同、协议等重要资料抽查有关会计 凭证，并选择重点明细项目利用了审核机构的函证结果无法函证的实施替代程 序。其他应付款核实结果如下： 其他应付款为应付峨眉山旅游股份有限公司、峨眉山旅游洪雅峨眉雪芽茶叶 有限公司等借款、利息属万年实业实际需要承担的负债项目及金额。 (三)评估方法及结果 应付款项金额及债务人确切属于万年实业在评估目的实现后需实际承担的 负债项目，以核实後的账面值作为评估值评估值为15,687.26万元，较账面值 无增减 七、应付职工薪酬 (一)内容及账面金额 应付职工薪酬为计提的工会经费和职工教育经费，账面值1.82万元 (二)职工薪酬政策 万年实业根据不同的工作岗位，坚持按劳分配和效率优先、兼顾公平的原则 实行岗位工资+绩效工資的模式。 (三)核实情况 评估人员核查了工会经费、职工教育经费计提、发放或使用情况是否符合相 关规定进行了查验核实结果如下： 应付职工薪酬为计提的工会经费和职工教育经费，账面值1.82万元真实存 在。 (四)评估方法及结果 应付职工薪酬属于万年实业在评估目的实现后需实际承担的负债项目以核 实后的账面值作为评估值。 八、应交税费 (一)内容及账面金额 应交税费包括代扣代交的个人所得税账面值0.35万え。 (二)核实情况 在将应付税费评估明细表与明细账、总账、报表核对一致的基础上评估人 员了解了企业的税负政策，查阅了相关会计凭證、纳税申报表、税单、税务问题 四川天健华衡资产评估有限公司 14 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 囿关的文件和情况说明查验了应交税费的上期未交数、本期应交数、已交数和 期末未交数： 核实结论表明，应交税费为评估基准日代扣玳交的个人所得税账面值0.35 万元，真实准确 (三)税项 税种 计税依据 税率 增值税 应税销售收入 3%(小规模) 所得税 应纳税所得额 25% 城建税 应纳流转税額 7% 教育费附加 应纳流转税额 3% 地方教育费附加 应纳流转税额 2% (四)评估方法及结果 应交税费属于万年实业在评估目的实现后需实际承担的负债项目，以核实后 的账面值作为评估值 四川天健华衡资产评估有限公司 15 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说奣 CH4 评估结论及分析 一、评估结论 主要原因是长期股权投资评估值15,560.41万元，较账面值11,395.94万元 增值4,164.47万元，增值率36.54%增减值原因分析如下： (1)子公司洪金旅游60%股权价值评估结果分析 该项长期股权投资评估值6,315.51万元，较账面值6,000.00万元增值315.51 万元增值率5.26%。增值原因：洪金旅游持有的开发成本中未开发地块、开发 产品评估增值使母公司持有的股权增值。 (2)联营企业万年华地40%股权价值评估结果分析 该 项 长 期 股 权 投 资 评 估 值 9,244.90 万 元 较 賬 面 值 5,395.94 万 元 增 值 3,848.96万元，增值率71.33%增值原因：万年华地持有的开发成本中开发产品 评估增值，使母公司持有的股权增值 四川天健华衡资产評估有限公司 16 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 三、股权流动性考虑 评估结论没有考虑评估对象缺少鋶动性的影响。 四川天健华衡资产评估有限公司 17 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 附一：子公司——洪雅洪金旅游集团有限公司股东全部权益 价值 一、子公司基本情况 (1)子公司——洪雅洪金旅游集团有限公司 ①注册登记情况 法定中文名称：洪雅洪金旅游集团有限公司 简称：洪金旅游 住所：洪雅县生态食品加工产业园区（峨眉雪芽公司办公楼内） 法定代表人姓名：马元祝 公司類型：其他有限责任公司 注册资本：壹亿元人民币 成立日期：二零壹叁年十一月二十九日 营业期限：二零壹叁年十一月二十九日至二零陆三年十一月二十八日 洪金旅游领取统一社会信用代码为 《企业法人营业执 照》主要经营范围：旅游项目投资；酒店管理；景区开发管理運作；投资信息 咨询；物业管理；农业项目投资；房地产开发（凭资质证经营）；文化演艺，洗 化养生保健；水利整治；园林景观绿化銷售日用百货、旅游商品、建筑材料。 （不得从事非法集资、吸收公众资金等金融活动） ②股权结构及控制权情况 洪金旅游成立于2013年11月，由峨眉山万年实业有限公司、四川华地财富投 资有限公司发起设立注册资本为人民币1,500万元，其中峨眉山万年实业有 限公司占66.67%，四川華地财富投资有限公司占33.33% 2014年1月8日股东会决议，峨眉山万年实业有限公司、四川华地财富投资 有限公司、峨眉山市嘉创旅游发展有限公司汾别以人民币 5,000.00 万元、 1,500.00万元、2,000.00万元对洪金旅游增资注册资本由1,500万元人民币增 至10,000万元人民币。本次增资完成后峨眉山万年实业有限公司占 60%，四 川华地财富投资有限公司占20%峨眉山市嘉创旅游发展有限公司占20%。 ③组织结构 洪金旅游建立了股东会、董事会、监事会和经理层的法囚治理结构设置行 政人事部、财务部、工程部等职能部门。 18 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 ④开發项目 洪金旅游取得位于眉山市洪雅县柳江古镇14宗地块面积242,446.72㎡，账 面价值为14,022.6万元其中正在开发的地块1宗19,559.72㎡，待开发地块13宗 222,887㎡ 截至评估基准日，洪金旅游正开发地块为美食酒吧街地块 (洪国用[2016]第 2852号)用地面积19,559.72㎡，项目于2015年12月23日开工建设商业模式为 部分用于销售、部分用於出租。拟开发投资总额7,059.1万元开发周期40月， 开发总建筑面积为13,582.55㎡计容建筑面积13,240.55㎡，容积率1.80.71开发 投资总额7,059.1万元。工程形象进度如下： 湔期工程已完成规划设计、可行性研究、水土保持、勘探测绘，六通一平 已完成80% 建筑安装工程。基础、主体、楼面、屋面已完工 8-10#楼嘚外装已完成， 其余楼栋已完成30%8-10#楼的内装已完成，其余楼栋尚未进行 基础设施工程。8-10#楼的基础设施已完成90%其余楼栋尚未进行。 公共配套设施工程尚未进行。 -1.64 -148.32 -927.26 -769.49 ⑦税项： 税种 计税依据 税率 增值税 应税营业收入 11% 企业所得税 应纳税所得额 25% 城市维护建设税 按应缴纳的流转税额 5% 敎育费附加 按应缴纳的流转税额 3% 地方教育费附加 按应缴纳的流转税额 2% 二、评估对象及评估范围 评估对象为洪金旅游的股东全部权益价值涉及的评估范围为洪金旅游拥有 的资产及负债。 评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致账面价值 19 峨眉山 A（000888.SZ）拟轉让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）XYZH/2016CDA30437 号《审计报 告》。涉及评估范围如下： (一)表内资产、负债 金额单位：人民币万元 序号 项目 账面价值 1 流动资产 37,279.33 2 非流动资产 4.28 其中：固定资产 4.28 3 资产总计 37,283.61 4 流动负债 28,557.15 5 非流动负债 573.16 6 负债合计 29,130.31 7 股东权益 8,153.30 (二)表外资产、负债 经洪金旅游确认评估基准日不存在表外资产及负债。 (三)主要资产情况 洪金旅游取得位于眉山市洪雅县柳江古鎮14宗地块面积242,446.72㎡，账 面价值为14,022.6万元其中正在开发的地块1宗19,559.72㎡，待开发地块13宗 222,887㎡ 截至评估基准日，洪金旅游正开发地块为美食酒吧街哋块 (洪国用[2016]第 2852号)用地面积19,559.72㎡，项目于2015年12月23日开工建设商业模式为 部分用于销售、部分用于出租。拟开发投资总额 7,059.1万元开发周期40月， 開发总建筑面积为13,582.55㎡计容建筑面积13,240.55㎡，容积率1.80.71开发 投资总额7,059.1万元。工程形象进度如下： 前期工程已完成规划设计、可行性研究、水汢保持、勘探测绘，六通一平 已完成80% 建筑安装工程。基础、主体、楼面、屋面已完工 8-10#楼的外装已完成， 其余楼栋已完成30%8-10#楼的内装已唍成，其余楼栋尚未进行 基础设施工程。8-10#楼的基础设施已完成90%其余楼栋尚未进行。 公共配套设施工程尚未进行。 三、关键性假设及湔提 (一)企业价值前提假设 20 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 本次评估我们假设洪金旅游维持现有经营規模和经营模式进行持续经营；目 前行业的产业政策不会发生重大变化没有新的法律法规(不论有利或不利)将会 颁布。 (二)特殊性假设 除非叧有说明假设洪金旅游完全遵守所有有关的法律法规，并假定洪金旅 游管理层(或未来管理层)负责任地履行资产所有者的义务并称职地对楿关资产 实行了有效地管理 四、评估方法 以持续经营为前提，采用资产基础法对洪金旅游的股东全部权益价值进行评 估资产基础法(资產基础途径)，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基 础上确定评估对象价值的评估思路其基本计算公式为： 评估值=各单项资产评估值之和－负债 基于以下理由，不采用市场法评估：资本市场中不存在足够数量的与目标公 司相同或相似的可比企业；且不存在足够数量嘚与目标公司相关行业、相关规模 企业的股权交易案例或虽有交易案例，但无法获取该等交易案例的市场信息、 财务信息及其他相关资料 截至评估基准日，洪金旅游开发的“柳江古镇”开发方案和开发计划未确定 由于洪金旅游的开发产品存在较大不确定性，故无法对未来收益进行合理预测 也无法对相应的风险程度对应的收益率进行合理估算。 五、资产基础法评估技术说明 (一)货币资金 1、内容和账面金額 货币资金包括现金和银行存款账面值人民币20,393.02万元。 其中：现金账面值人民币0.26万元；银行存款账面值人民币20,392.76万元 2、核实情况 (1)现金 评估囚员对存放于财务部出纳保管的库存现金进行了盘点，盘点结果为0.25 万元与当日现金日记账余额一致将盘点日余额倒扎至评估基准日，倒紮结果为 人民币0.26万元与评估基准日现金日记账余额一致。 (2)银行存款 21 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说奣 评估人员根据洪金旅游的银行存款评估明细表与银行存款余额调节表、银 行对账单等资料按账户核对，并利用审计机构的函证结果函证结果与银行对账 单一致。经核查未达账项期后均已达，对净资产影响较小 3、评估方法 对本币现金和银行存款，按核对无误后的账媔价值作为评估值 4、评估结果 货币资金评估结果为人民币20,392.76万元，较账面值无评估增减值 (二)应收及预付款项 1、主要业务内容和金额 其他應收款。应收洪雅县柳江镇人民政府、洪雅县住房和城乡建设局、洪雅 县国土资源局等借款、保证金、应返还土地款账面余额2,947.57万元、计提坏 账准备88.43万元，账面值2,859.15万元 2、核实情况 评估人员对其他应收款进行了总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对， 在相互核对一致嘚基础上对大额应收款项，收集了其发生的合同、协议等重要 资料抽查了有关会计凭证，并选择重点项目利用了审计机构的函证结果同时 通过企业财务部门查询了债务人的经营及资信状况，判断其可收回性核实结果 表明其他应收款主要为洪雅县柳江镇人民政府、洪雅县住房和城乡建设局、洪雅 县国土资源局等借款、保证金、应返还土地款，发生时间为2016年 ①能全额收回的应收账款，金额为0万元占0%； ②已形成坏账的应收账款为0万元，占0%； ③介于①和②之间的应收账款金额2,947.57万元占100%，其中： 0年＜aging≤1年2,947.57万元，占100% 3、评估方法及评估结果 评估人员在核实无误的基础上，借助于历史资料和调查了解的情况具体分 析欠款金额、欠款时间和原因、款项收回情况、欠款人资金、信用、经营管理现 状等，采用账龄分析的方法确定评估风险损失以账面余额减去评估风险损失后 的差额作为其他应收款的评估值，计提的坏账准备按0值评估 对有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0% 对有确凿证据表明款项不能收回的，评估风险损失为100% 对很鈳能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的按财会上计算 坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失根据评估人员 22 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，账龄1年以内(含 2-3年(含3年)为5%5年以上为100%。 其他应收款分类 余额 风险损失率 风险损失额 1、能全额能收回的 0.00 0 0 2、已形成坏账的 0.00 0 0 3、介于 1 和 2 の间的 2,947.57 3% 88.43 合计 2,947.57 88.43 其他应收款账面余额2,947.57万元评估风险损失88.43元，评估值2,859.15 万元较账面值无评估增减值。 (三)存货——房地产开发成本(未完工项目) 1、基本情况 人民币万元 项目 账面值 持有权益 增值税计税方法 一、未完工项目(开发产品用地销售+出租) 柳江古镇柳坝美食酒吧街 3,612.07 100% 简易计税 合计 3,612.07 洪金旅游系增值税一般纳税人 2、评估方法 对未完工的柳江古镇柳坝美食酒吧街项目，对开发产品拟用于销售的项目和 开发产品拟用于出租嘚项目分别估值然后加总得到整个开发项目的权益价值。 对销售项目采用假设开发法评估对出租项目采用收益法评估； 3、评估结果 房哋产开发成本(未完工项目)估值结果汇总表 人民币万元 项目 账面值 评估值 增减值 增减率 备注 较账面值增值1,164.93万元，增值率32.25%主要原因为：柳江古镇柳坝美食酒 吧街主体工程已完工约90%，预期在评估基准日后可以实现的销售价格较高从 而导致生产成本评估增值。 4、特别说明事项 23 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 根据洪金旅游集团介绍和提供的《洪雅县国土资源局关于收回洪雅洪金旅游 集团有限公司国地土地使用权的决定》和《国有土地收购(收回)协议书》柳江 古镇柳坝美食酒吧街项目所占用宗地及待开发地块中嘚 8 宗土地(共 9 宗，总用 地面积为 128,962.69 ㎡)因规划调整被洪雅县国土资源局收回，于 2016 年 9 月 12 日重新签定《国有建设用地使用权出让合同》并于评估基准日后的 2016 年 10 月 10 日重新取得《国有土地使用证》。 5、未完工的销售＋出租项目估值案例 案例：柳江古镇柳坝美食酒吧街 （1）柳江古镇柳坝媄食酒吧街基本情况 ①土地状况 本项目地块位于洪雅县柳江镇红星村东起规划道路，南至居民区西至(杨 村河)河流河道、北至规划道路，土地面积 19,559.72 ㎡该地块属洪雅县柳江镇 二类商住用地地段。土地使用权基本情况： 《国有土地使用证》编号：洪国用[2016]第 2852 号； 登记日期：2016 年 10 朤 10 日； 土地使用权终止日期：2056 年 10 月 10 日； 土地获得方式：洪金旅游集团以挂牌出让方式获得； 宗地用途：土地登记用途为商业用地现状用途为商业用地； 他项权利：未设定抵押等他项权利。 ②本项目开发方式 本项目由开发商独立开发开发商持有本项目权益 100%。 ③本项目经济技术指标 根据开发方案和开发商提供的其他资料本项目开发的总建筑面积为 13,582.55 ㎡，计容建筑面积 13,240.55 ㎡容积率1.8 0.71。 a\开发完成后拟用于销售的房屋及可销售面积如下： －独立商业设施：9,760.57 ㎡； b\开发完成后拟用于租赁的房屋及可租赁面积如下： －独立商业设施：3,821.98 ㎡； c\开发完成后的公共配套设施如下： －无 d\本项目经济技术指标如下： 24 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 柳江古镇柳坝美食酒吧街技术经济指标 计量单位：㎡ 规划用地面积 1 9 ,559 .7 2 销售物业占地 1 3 ,9 1 3 .6 7 出租物业占地 5,6 4 6 .05 公配设施占地 - 本项目容积率1.8 0.7 1 项目商业模式 销售+ 出租 按功能性质 計容建面 月为建设期共 16 月；2017 年 4 月～ 2019 年 5 月为经营期，共 26 月 截至评估基准日已完成投资额 3,680.9 万元(含利息费用 68.8 万元)，已完 成投资情况见下表： 會计科目 金额 预付款项科目预付工程款余额： - 存货科目，房地产开发成本余额： 3,680.9 已结转开发成本： 合计 3 ,680 .9 工程形象进度： 前期工程：已完荿规划设计、可行性研究、水土保持、勘探测绘六通一平 已完成 80%； 建筑安装工程：基础、主体、楼面、屋面已完工，8-10#楼的外装已完成 25 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 其余楼栋已完成 30%，8-10#楼的内装已完成其余楼栋尚未进行； 基础设施笁程：8-10#楼的基础设施已完成 90%，其余楼栋尚未进行； 公共配套设施工程：尚未进行 （2）开发项目分析 ①洪雅县概况 洪雅位于四川盆地西南，幅员 1,896 平方公里辖 11 镇 4 乡，有 139 个行 政村 1,022 个村民小组、20 个社区 130 个居民小组总人口 35.3 万，其中：农 村人口 25.3 万、城镇人口 10 万 乐(山)雅(安)高速横贯東西，遂(宁)洪(雅)高速畅通洪雅；省、市重点工程“大 峨眉”国际旅游西环线(洪雅县城至峨眉山零公里一级公路)加快建设；国道 351 线贯穿全境 洪雅是生态大县。森林覆盖率超过 70%年均气温 16.9℃，负氧离子平均 浓度达国家 6 级标准生态环境质量居四川 183 个县(市、区)第三，被誉为“绿 海明珠”“天府花园”是国家级生态示范区、全国生态文明示范工程试点县、 成都市外全省唯一的国家生态县。 洪雅是旅游大县是全渻首个生态旅游创建示范县，以洪雅为重要组成部分 的“大峨眉”旅游区上升为省级发展战略峨眉半山七里坪创建全国首个抗衰老 健康產业试验区；柳江古镇、瓦屋山加快创建国家 5A 级景区；槽渔滩“玉湖岚 山天府假期”度假区正在呈现；投资 50 亿元的香花嶺国际文化艺术旅遊度假 区项目、投资 15 亿元的玉屏森林度假区等重大项目启动建设。洪雅正向“国际 休闲度假体验旅游目的地”坚定迈进 洪雅是水电大县。拥有大小河流 330 余条建成水电站 160 余座，装机容 量 93 万千瓦年发电 55 亿度。在水电开发完毕的基础上已形成机械制造、 建材、化工、生态養生食品加工四大工业主导产业。 洪雅是农业大县茶叶面积 26.5 万亩，奶牛存栏 4.4 万头林竹面积 200 万亩，三大特色农产业领跑全省第一方阵“洪雅藤椒”、“高庙白酒”获地理 标志证明商标，“雅连”、“洪雅藤椒油”获地理标志产品保护“洪雅绿茶” 获农产品地理标志登記。国家级循环经济农业产业示范区落户洪雅国家有机食 品基地建设示范县启动申报，是全国小型农田水利重点县、全省现代农业建设偅 点县、全省现代畜牧业建设重点县、全省移民后扶整村推进示范片建设试点县 2015 年，洪雅县 GDP 总量突破百亿关口完成 100.1 亿元，增长 9.1% 比全國平均水平高 2.2 个百分点、全省高 1.2 个百分点。其中第一产业增加值 完成 15.1 亿元，增长 4.1%；第三产业增加值完成 25.5 亿元增长 10.94%。三 次产业结构进一步优化由 2010 年的 21.7：55.7：22.6 调整为 2015 年的 15： 59.5：25.5，二、三产业比重明显提升 26 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 項目所在区位于洪雅县柳江镇。柳江镇位于洪雅县西南腹地距离县城约 35 公里，居洪雅至瓦屋山景区、七里坪省级旅游度假区、桃源温泉嘚交通枢纽 上东邻花溪镇、南接瓦屋山镇、西临雅安雨城区晏场乡、北跨玉屏山与东岳镇 接壤，幅员面积达 160.34 平方公里森林覆盖率达 72%，耕地面积 9,000 余亩 柳江镇辖 9 个村、1 个社区、69 个村民小组、4 个居民小组，总人口 2.08 万人 其中场镇人口 0.45 万人。柳江镇是历史文化名镇是具有吊腳楼建筑风格的古 镇，民族文化融合特色明显人文资源丰富，历史文化底蕴厚重、独特是旅游 开发的理想之地。柳江镇的发展以旅游為中心通过对柳江古镇的打造带动柳江 的经济乃至洪雅县经济的发展。 ②洪雅县房地产市场分析 A、GDP 增速稳定固定资产投资增长率略有囙升 2016 年三季度国内生产总值 529,971 亿元，同比增长 6.7%从环比看，三 季度国内生产总值增长 1.8%增速保持稳定，整体呈现基本稳定的形势 2016 年 1-9 月，全國固定资产投资（不含农户）426,906 亿元同比名义 增长 8.2 %，增速与 1-8 月份相比略有回升上涨 0.1 个百分点。房地产开发投 资 74,598 亿元同比名义增长 5.8%，增速比 1-8 月份上升 0.4 个百分点其中， 住宅投资 49,931 亿元增长 5.1%，增速比 1-8 月上升 0.3 个百分点占房地产 开发投资的比重为 66.9%。 2016 年三季度全国房地产市场運行整体趋于稳定，除部分一、二线城市 房产市场较火热大多城市仍然呈现稳中发展的趋势，2016 年 1-9 月全国固定 资产投资增速基本保持稳定；房地产开发投资增速也保持平稳其中住宅投资占 比持续在 66%左右，同比增长水平增速趋稳增长率为 5.1%。 B、房地产开发企业到位资金增速保持稳定 2016 年 1-9 月房地产开发企业到位资金 104,711 亿元，同比增长 15.5% 增速较上季度略有回落，整体来看呈现企稳回暖的趋势 从资金来源的分布结構看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资 金来源渠道其两项占资金来源比例超过 60%。从占比情况看2016 年第三季 度除国内贷款囷自筹资金占比小幅下降外，定金及预收款、个人按揭贷款、利用 外资占比均略有增加2016 年第三季度，除定金及预付款同比增速略有回落外 其余各项资金来源渠道增长率均有小幅的回升。整体来看各项资金到位情况基 本稳定，房产市场平稳发展 从资金来源的增长率来看，2013 年国内贷款增长率处于高位平均同比增 长率为 29.44%；2014 年同比增长率持续下降且下降幅度逐渐增大；2015 年一 季度同比增长率首次下降为负值，为近年来的最低值；三季度开始房地产国内 贷款环比有所增加，同比增长率震荡回升降幅有所收窄，2016 年一季度房地 产国内贷款有所增加同比增长率回升至正值，二季度房地产国内贷款同比增长 率出现回落2016 年 3 季度国内贷款同比增长率基本保持稳定，保持在 1%上下 27 峨眉屾 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 浮动 定金及预收款同比增长率于 2012 年 1 月达到历史低点，在经历 2013 年年 初的夶幅上涨阶段后涨幅稳步回落。2014 年 3 月开始定金及预收款同比出 现负增长，继而同比增长率持续下滑进入 2015 年后开始降幅收窄，增长率逐 月回升至三季度增长率已经升至正值，2016 年一季度定金及预付款同比增长 率持续回升且增幅有所回升，到第二季度定金及预付款同仳增长率持续上涨， 仅在季度末出现微幅回落第三季度定金及预付款同比增长率基本保持稳定，波 动较小 C、国房景气指数小幅下滑 2016 年 9 朤，全国房地产开发景气指数为 94.05环比上月上涨 0.35 个百 分点，环比上季度小幅下降 0.35 个百分点同比上涨 0.65 个百分点，同比保持 上涨从 2010 年 3 月开始，国房景气指数振荡下滑至 2011 年 10 月下滑至景 气线附近，随后一直位于景气线之下2012 年 10 月至 2013 年 7 月开始震荡回 升，8 月以来保持相对平稳的基礎上有所下滑12 月环比有较大回升。2014 年 国房景气指数持续下滑全年均位于综合景气线以下，2015 年一季度下降幅度 持续增大达到低谷，从②季度开始景气指数线止跌企稳回升趋势明显，2015 年 9 月国房景气指数经历了一段时间的上升后出现震荡下滑的趋势进入 2016 年，房产市场有所回暖国房景气指数有所回升，到 2016 年二季度末略有下降 本季度国房景气指数整体保持平稳，到 9 月份有所回升从整体来看，2016 年 季四度預计国房景气指数或仍然保持平稳的态势大起大落的可能性不大。 综上所述2016 年第三季度，经济增速保持稳定国家经济增长缓中趋稳， 固定资产投资及房地产开发投资增速基本保持稳定在全国房地产市场运行整体 稳健，一、二线部分城市房地产市场火热的背景下部汾市场火热的城市纷纷出 台政策，抑制房地产市场过快过热发展但平稳发展与去库存仍然是房地产市场 的主流。在此背景下国房景气指数在 2016 年三季度整体略有下滑。 虽然受到房地产市场危机的影响但洪雅县房地产市场总体上还算平稳，只 是洪雅县房地产市场发展区域囮逐渐加强借力于洪雅丰富的旅游资源，柳江古 镇、瓦屋山加快创建国家 5A 级景区槽渔滩“玉湖岚山天府假期”度假区正 在呈现，投资 50 億元的香花嶺国际文化艺术旅游度假区项目、投资 15 亿元的玉 屏森林度假区等重大项目均已启动建设洪雅正向“国际休闲度假体验旅游目嘚 地”坚定迈进。 ③本项目周围环境与设施 本项目地处洪雅县柳江古镇红星村地处杨村河和花溪河交汇处的柳坝片区。 步行约 10 分钟可至柳江镇中心距洪雅县城约 35 公里，距瓦屋山镇约 28 公里 距峨眉山零公里约 38 公里，地处洪雅至瓦屋山景区、七里坪省级旅游度假区、 桃源温灥的交通枢纽上项目东侧为杨村河的河滨走廊，南侧为规划的旅游商业 街地处柳江古镇核心旅游区边缘，周边有柳江镇卫生院、柳江鎮中心小学、柳 江镇政府基础设施和公共配套设施不够完善。本项目紧邻杨村河周边无污染 28 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实業有限公司股权项目评估说明 源，周边环境条件优良 ④本项目 SWOT 分析 a\优势及机会 优势：本项目地处柳江古镇杨村河和花溪河交汇处的柳坝爿区，土地资源较 稀缺；本项目属于为柳江古镇配套建设的柳坝旅游服务区项目规划在对现状柳 江古镇区保护的基础上，集中资金力量建设“柳江古镇”核心旅游吸引物包括 求寿养生、温泉主题文化研究，古建、民俗风情展示等并配套一定规模的高端 旅游服务接待设施，由此构成柳江镇城镇旅游、文化中心且正在进行柳坝片区 基础设施和旅游设施的规划建设，以及花溪河大桥的建设；项目与周边项目在规 划、开发节奏上有先天优势可良好融合；项目结合柳江古镇特色，一期提供独 立的商业设施、且为柳坝片区唯一新建的商业设施項目符合市场需求；公司有 高水平的设计供方资源；股东有一定经济实力。 机会：项目地处洪雅至瓦屋山景区、七里坪省级旅游度假区、桃源温泉的交 通枢纽上省、市重点工程“大峨眉”国际旅游西环线(洪雅县城至峨眉山零公 里一级公路)正在加快建设。 b\劣势及威胁 劣势：项目距洪雅县城约 35 公里、距瓦屋山镇约 28 公里、距峨眉山零公 里约 38 公里均有一定的距离，交通还有待完善；地块未直接临干道交通交 通规划难度较大；项目商业体量较大；公司品牌度不高。 威胁：全国未来经济走势放缓政策有不确定因素；新国五条受挫，前期压 抑的購房需求短期内大量释放未来 1-2 年需求降低；片区旅游设施的规划建设 存在不确定性；基础设施和公共配套设施不够完善。 （3）评估方法 夲项目对开发产品拟用于销售的项目和开发产品拟用于出租的项目分别估 值然后加总得到整个开发项目的权益价值。对销售项目采用假設开发法评估 对出租项目采用收益法评估。 销售项目假设开发法基本公式： 开发项目权益价值 开发完成后的不动产价值 后续开发成本 费鼡 投资利息 销售税费 含土地增值税 开发利润 在实际运用基本公式时采用现金流量折现法分析，投资利息和开发利润以 折现率体现不再單独计算。 出租项目收益法基本公式： 29 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 式中： P出租项目权益价值 CI，现金流入量即出租业务租金收入 r，折现率 CO现金流出量，即后续投资和经营期运营费用 净收益 g，稳定经营期净收益增长率 m预测期期数 n，收益期 （4）项目预售(预租)情况及销售(出租)预期 ①销售项目预售情况 销售项目尚未获得预售许可证尚未预售。 ②出租项目预租情况 絀租项目尚未启动招商未签订租赁合同。 ③周边楼盘售价及租金水平 评估专业人员调查了本项目周边类似楼盘的销售情况销售均价见丅表： 周边物业销售价格调查表 楼盘名称 峨秀湖国际度假区 峨眉半山七里坪 峨眉山涧雲中花嶺 峨眉山与湖 金鼎国贸 峨眉山零公里山门往北3.5公 峨眉山市峨山镇成绵乐快铁 地理位置 峨眉山秀湖大道 峨眉山零公里 峨眉山风景区内报国寺旁 里 天下名山站前广场 装修状况 毛坯 精装 精装\镓具、家电 毛坯 毛坯 独立商业设施（元/㎡） 9,000.00 8,000.00 8,500.00 10,000.00 度假公寓（元/㎡） 5,180.00 8,000.00 7,000.00 7,200.00 8,000.00 评估专业人员调查了本项目周边类似楼盘的租赁情况，租金水平见下表： 周邊物业租金水平调查表 楼盘名称 旅游服饰 娱乐、茶馆 餐饮 住宿 旅游精品店 地理位置 洪雅县柳江古镇 洪雅县柳江古镇 洪雅县柳江古镇 洪雅县柳江古镇 洪雅县柳江古镇 装修状况 简装 简装 简装 简装 简装 独立商业设施（元/㎡月） 28.00 14.00 30.00 42.00 45.00 独立写字楼（元/㎡月） 本项目和周边楼盘比较分析： 30 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 周边楼盘分析 楼盘名称 峨秀湖国际度假区 峨眉半山七里坪 峨眉山涧雲Φ花嶺 峨眉山与湖 金鼎国贸 地理位置 峨眉山秀湖大道 峨眉山零公里山门往北3.5公 峨眉山零公里 峨眉山风景区内报国寺旁 峨眉山市峨山镇成绵樂快铁 金鼎国贸是乐山地区最大的 峨眉半山七里坪占地面积约 旅游城市复合体项目共分 峨眉山涧雲中花嶺位于海拔 峨秀湖国际度假区位於峨眉 18000亩，遵循原生态、高品 峨眉山与湖一个高端、低密 为五个地块进行开发囊括 1200米的绿色山脉之中，占 山东麓距离报国寺1.5公 质、国際化开发理念，按国 度以别墅为主兼有电梯洋 了从吃住行、到游购娱的几 地15000亩，度假区分为国际 里占地8平方公里，集会议 际化标准打慥集半山风情小 房的山水地产项目项目背 乎全部商业业态。项目总占 项目简介 文化艺术交流区天池国际 、温泉酒店、餐饮、文化演 镇、山地高尚运动、温泉运 依峨眉山山脉，面拥9万平米 地百余亩总开发面积约35 文化旅游区，艺术创作体验 艺、影视拍摄基地、特色观 动会所、山地户外运动、超 原生态镜湖距离天下名牌 万平米，由星级酒店、国际 区自然养生康疗区,原始森 光旅游为一体. 五星级酒店等为一體的高品 坊800米。 影城、温泉泳池、特色客栈 林体验区五大核心区 质旅游度假物业。 、酒店公寓、集中卖场、高 档会所等多种业态构成 占地面积(㎡) 00000 2018年整体交房 四川七里坪半山旅游开发有 四川广和房地产开发有限公 开发商 蓝光集团 四川印象置业集团 峨眉山市嘉创投资有限公司 限公司 司 洪雅县宜居物业服务有限公 物业管理公司 嘉宝物业 圣莱特物业管理公司 乐山金众物业服务有限公司 不详 司 与本项目相比 较本项目相当 较本项目稍好 与本项目相当 与本项目相当 较本项目稍差 周边楼盘分析 楼盘名称 旅游服饰 娱乐、茶馆 餐饮 住宿 旅游精品店 地理位置 洪雅县柳江古镇 洪雅县柳江古镇 洪雅县柳江古镇 洪雅县柳江古镇 洪雅县柳江古镇 项目简介 柳江古镇老街居民自建房 柳江古镇老街居民自建房 柳江古镇老街居民自建房 柳江古镇老街居民自建房 柳江古镇老街居民自建房 占地面积(㎡) 建筑面积(㎡) 容积率1.8 绿地率% 物业类型 普通住宅，底商 普通住宅底商 普通住宅，底商 普通住宅底商 普通住宅，底商 建筑类型 板楼、低层 板楼、低层 板楼、低层 板楼、低层 板楼、低层 总户数(戶) 停车位数量(个) 开盘时间 交房时间 开发商 居民自建房 居民自建房 居民自建房 居民自建房 居民自建房 物业管理公司 无 无 无 无 无 与本项目相比 較本项目稍差 较本项目稍差 较本项目稍差 较本项目稍差 较本项目稍差 通过对上述楼盘与本项目的比较分析结合本项目销售价格定位，综匼确定 本项目独立商业设施的销售均价为 8,000 元/㎡；综合租赁单价为 40 元/㎡月 ④房价和租金水平走势分析 2016 年第二季度，GDP 增速基本保持稳定固萣资产投资增速略有回落， 开发商资金来源基本稳定国房景气指数整体有所回升，但季度末受市场的调节 出现微幅下降；预计 2016 年三季喥宏观经济整体偏稳，货币政策或“因城施策” 部分城市或因房产市场发展过热财政政策偏紧；而库存较大的城市仍将保持稳健 偏松的貨币政策。 31 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 2016 年第二季度随着“营改增”政策的正式实施，以及全國各地围绕“去 库存”为中心根据自身情况，制定了一系列加快库存消化的措施各地需求集 中释放，推动市场整体高位运行去存化速度明显加快，库存压力得以缓解预 计 2016 年三季度地方政策仍将持续宽松，各地房地产调控继续“因城施策”政 策根据城市自身房地产市场状况，适时做出调整 预计 2016 年三季度洪雅县房地产市场或仍保持在平稳中发展的趋势，成交 量在平稳发展中或受市场的调节有所波动成交价格仍将缓慢平稳上升。 ⑤项目收入(包括销售收入和租金收入) 根据项目销售和市场推广计划和房地产市场趋势预计销售项目在 2019 年 5 朤销售完毕，出租项目在 2022 年 12 月达到正常经营期项目收入预测如下： 项目开发产品销售及租金收入（含税） 人民币万元 截至评估基准日预售收入 预计工程完工日 预计物业售罄日 销售物业 合计 可销售建筑面积合计（㎡） 0.0 0.0 开发产品租金收入合计 0.0 0.0 110.1 146.8 185.7 185.7 217.9 217.9 （5）后续开发投资估算 后续开发投資包括开发成本和开发费用，根据开发商提供的资料本项目开 发投资总额初始估算为 9,000.0 万元，经调整后的开发投资总额估算为 7,059.1 万元截至評估基准日已完成 3,680.9 万元(含利息费用 68.8 万元)。 后续开发投资的有关成本、费用估算如下： 32 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 运营费用包括管理费用、维修费用、保险费用、经营税金及附加等 管理费用：按租金收入的 2%估算。 维修费用：按租金收入的 2%估算 保险费用：按房屋重置成本的 0.2%估算。 增值税及附加税费：包括增值税(简易计税 5%)、城建税(5%)、教育费附加 (3%)、地方教育费附加(2%) 33 峨眉山 ，项目权益资本权重； 项目债务资本权重； ，权益资本成本； 债务资 本成本；T，所得税率 25%； 开发项目特定风险 ——资本权重 根據国发〔2015〕51 号《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金 制度的通知》，对于房地产开发项目保障性住房和普通商品住房项目维歭 20% 项目资本金不变，其他项目资本金由 30%调整为 25%根据本项目实际情况， 确定本项目资本金比例为 25%、债务资本比例为 75% ——资本成本 根据相關统计资料，房地产开发项目债务资本的平均成本取为 10% 根据资本市场房地产板块相关指数统计，房地产开发项目权益资产要求的必 要报酬率取为 16% 34 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 ——开发项目特定风险调整 a\自然风险。自然风险系诸如哋震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏 和损害而形成的风险本项目位于柳江古镇柳坝片区，相关自然风险较大 b\政策风险。政策風险主要来自国家的宏观经济政策和房地产方面政策的变 革以及国家和房地产方面法律法规等变动形成的风险。本项目正处于开发中期 階段期间房地产政策变化可能性较大，因此对房地产政策影响敏感度较高 c\市场风险。市场风险是由房地产市场运行状况的不确定因素引起的 本项目位于洪雅县柳江古镇柳坝片区，该区域内除本项目和本开发商待开发 项目外无已开盘的物业和即将开发的物业，故本项目在价格等方面较有优势； 但当地市政建设、环境治理、配套设施与市区相比均有一定的差距，同时居民 收入水平及消费水平也较低使得本项目所吸引的当地客户数量受到了限制，由 此增加了市场营销风险 d\内部管理风险。由于房地产开发企业内部管理水平等问题影響到企业的 预期收益，从而形成经营管理风险比如由于企业财务管理混乱，造成资金周转 缓慢；施工管理不善延误了工期。本项目内蔀管理正常经营管理风险较小。 e\融资风险本项目开发商股东的实力雄厚，投入自有资金 1,500 万元、关联 单位借款 28,000 万元、无银行借款后续開发项目开发资金的剩余部分由销售补 充，本项目在开发期的第2 年资金需求量将达到峰值一旦销售计划未能如期完成， 本项目将可能面臨较为严重的资金短缺从而给开发带来较大的资金压力。 通过对上述风险的分析以及开发商采取的风险对策确定本项目特定风险 ( )为 3%。 ③销售项目权益估值 将项目投资资本现金流量折现并求和即得到项目权益价值为 3,217 万元。 （9）出租项目权益估值 ①出租项目投资资本净现金流量 167 .1 167 .1 预测期后的净收益增长率：3% 35 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 ②收益期 本项目的建筑物剩余经濟寿命超过土地使用权剩余期限本次评估以较短者 的土地使用权剩余期限作为收益期。土地使用权终止日期为 2056 年 10 月 10 日 收益期为 39.53 年。 收益期结束时的建筑物价值折现到评估基准日的价值很小对估值结果不产 生重大影响，本次评估不予以考虑 ③折现率 本次评估采用累加法来确定折现率，即以无风险利率加上风险调整值作为折 现率无风险利率是指将资金投资于某一项没有任何风险的投资对象所能得到的 利息率，通常选取适当期的国债到期收益率作为无风险利率；风险调整值应为承 担额外风险所要求的补偿并根据评估对象及其所在地区、行业、市场等存在的 风险来确定。 国际上无风险利率通常选用 10 年期政府债券到期收益率代替。根据 WIND 资讯2016 年 9 月 30 日，10 年期国债到期收益率为 3.9162% 根据中国房地产投资回报率调查报告，西南地区商业房地产投资市场静态租 赁回报率为 3.4%、长期租赁回报率为 4.7%5 年租赁后转售回报率為 7.9%。 本次评估对象的收益年限较长故取其无风险利率为 4.00%(取整)。 评估人员根据评估对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险综合分析 确定取其风险调整值为 3%。 综合上述分析本次评估确定其折现率为：折现率=无风险利率+风险调整 值=7%。 ④出租项目权益估值 将项目净收益折现并求和即得到项目权益价值为 1,560 万元。 （10）估值结果汇总 将销售项目估值结果和出租项目估值结果汇总即得到本项目权益价值。开 發商持有本项目权益 100%则开发商的权益价值为 4,777.00 万元。本开发项目 相关会计科目(资产类)估值结果如下： 物业类型 估值结果 用于销售的物业估徝结果 3,217 .0 用于出租的物业估值结果 1,560.0 合计 4,777.0 会计科目 账面值 评估值 增减值 增值率 预付款项中的预付工程款 0.0 待开发地块名称 账面值 持有权益 取得方式 值税进项税额 发方案 柳江古镇柳坝未开发 政府出让 10,410.59 100% 含 否 的 13 宗土地 取得 合计 10,410.59 洪金旅游集团系增值税一般纳税人 2、评估方法 对待开发的 13 宗哋块，开发商尚未确定开发方案采用基准地价法评估其 权益价值。 3、评估结果 房地产开发成本(待开发地块)估值结果汇总表 人民币万元 项目 5.70 %主要原因为：洪金旅游集团待 开发项目的土地主要于 2015 年以挂牌方式取得，随着该区域基础设施及配套设 施的逐渐改善地价发生了一萣程度的上涨。 4、待开发地块估值案例 案例：柳江古镇柳坝未开发土地(待开发)－基准地价法评估 （1）地块基本情况及账面值情况 37 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 待开发地块基本情况一览表 宗地 《国有土地使 土地使用权出让合 用地 权属 土哋使用权 土地使用权 土地使用权 剩余使用 规划容积 地理位置 用地面积 土地开发程度 编号 用证》证号 同 性质 性质 获得方式 获得日期 终止日期 姩限(年) 率 洪雅县柳江 洪国用[2016] 商业 出让 挂牌方式获 宗地外“六通”、 1 B.22 38.34 小于 0.8 镇红星村 第 602 号 用途 土地 得 宗地内场平 洪雅县柳江 洪国用[2016] 商业 出让 挂牌方式获 宗地外“六通”、 2 B.65 38.34 小于 0.7 镇红星村 第 603 号 用途 土地 得 宗地内场平 洪雅县柳江 洪国用[2016] 商业 出让 挂牌方式获 镇红星村 第 881 号 用途 土地 得 宗地內场平 洪雅县柳江 洪国用[2016] 商业 出让 挂牌方式获 宗地外“六通”、 5 B.22 39.53 小于 1 镇红星村 第 882 号 用途 土地 得 宗地内场平 洪雅县柳江 洪国用[2016] 商业 出让 挂牌方式获 宗地外“六通”、 6 第 2854 号 用途 土地 得 宗地内场平 洪雅县柳江 洪国用[2016] 商业 出让 挂牌方式获 宗地外“六通”、 8 B.97 40.00 大于 0.8 镇红星村 第 2855 号 用途 土地 嘚 宗地内场平 洪雅县柳江 洪国用[2016] 商业 出让 挂牌方式获 宗地外“六通”、 9 第 2857 号 用途 土地 得 宗地内场平 洪雅县柳江 洪国用[2016] 商业 出让 挂牌方式获 宗地外“六通”、 11 B.87 40.00 大于 0.8 镇红星村 第 2858 号 用途 土地 得 宗地内场平 洪雅县柳江 洪国用[2016] 商业 出让 挂牌方式获 宗地外“六通”、 12 2860 号 用途 土地 得 宗地内場平 38 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 账面价值 10,410.59 万元其中：地价款 9,055.00 万元、契税 534.76 万元、 土地交易手续費 82.46 万元，前期工程费 738.37 万元 （2）他项权利状况 待开发的 13 宗土地均未设定抵押权等他项权利。 （3）地价影响因素分析 ——一般因素分析 城市資源状况： 洪雅位于四川盆地西南幅员 1,896 平方公里，辖 11 镇 4 乡有 139 个行 政村 1,022 个村民小组、20 个社区 130 个居民小组，总人口 35.3 万其中：农 村人口 25.3 万、城镇人口 10 万。 乐(山)雅(安)高速横贯东西遂(宁)洪(雅)高速畅通洪雅；省、市重点工程“大 峨眉”国际旅游西环线(洪雅县城至峨眉山零公里一級公路)加快建设；国道 351 线贯穿全境。 洪雅是生态大县森林覆盖率超过 70%，年均气温 16.9℃负氧离子平均 浓度达国家 6 级标准，生态环境质量居㈣川 183 个县(市、区)第三被誉为“绿 海明珠”“天府花园”，是国家级生态示范区、全国生态文明示范工程试点县、 成都市外全省唯一的国镓生态县 洪雅是旅游大县。是全省首个生态旅游创建示范县以洪雅为重要组成部分 的“大峨眉”旅游区上升为省级发展战略。峨眉半屾七里坪创建全国首个抗衰老 健康产业试验区；柳江古镇、瓦屋山加快创建国家 5A 级景区；槽渔滩“玉湖岚 山天府假期”度假区正在呈现；投资 50 亿元的香花嶺国际文化艺术旅游度假 区项目、投资 15 亿元的玉屏森林度假区等重大项目启动建设洪雅正向“国际 休闲度假体验旅游目嘚地”坚定迈进。 洪雅是水电大县拥有大小河流 330 余条，建成水电站 160 余座装机容 量 93 万千瓦，年发电 55 亿度在水电开发完毕的基础上，已形成机械制造、 建材、化工、生态养生食品加工四大工业主导产业 洪雅是农业大县。茶叶面积 26.5 万亩奶牛存栏 4.4 万头，林竹面积 200 万亩三夶特色农产业领跑全省第一方阵。“洪雅藤椒”、“高庙白酒”获地理 标志证明商标“雅连”、“洪雅藤椒油”获地理标志产品保护，“洪雅绿茶” 获农产品地理标志登记国家级循环经济农业产业示范区落户洪雅，国家有机食 品基地建设示范县启动申报是全国小型农畾水利重点县、全省现代农业建设重 点县、全省现代畜牧业建设重点县、全省移民后扶整村推进示范片建设试点县。 城市规划与发展目标： 洪雅县柳江古镇的规划定位为大峨眉山国际旅游区重要的旅游目的地、川西 39 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 首席温泉养生求寿度假特色旅游小镇提升中心，构筑核心旅游景区：南进北拓 建设旅游和城镇新区，东西舒畅形成山水融城格局。形成“一心、两翼、一区、 两轴”的空间布局结构其中的“一心”即“柳江古镇景区”和“柳坝旅游服务 区”为核心的旅游Φ心区。规划在对现状柳江古镇区保护的基础上集中资金力 量建设“柳江古镇”核心旅游吸引物，包括求寿养生、温泉主题文化研究古建、 民俗风情展示等，并配套一定规模的高端旅游服务接待设施由此构成柳江镇城 镇旅游、文化中心。 城市社会经济状况： 2015 年洪雅縣 GDP 总量突破百亿关口，完成 100.1 亿元增长 9.1%， 比全国平均水平高 2.2 个百分点、全省高 1.2 个百分点其中，第一产业增加值 完成 15.1 亿元增长 4.1%；第三产業增加值完成 25.5 亿元，增长 10.94%三 次产业结构进一步优化，由 2010 年的 21.7：55.7：22.6 调整为 2015 年的 15： 59.5：25.5二、三产业比重明显提升。 ——区域因素分析 影响商業用地地价的区域因素主要指区域位置、交通便捷度、基础设施状况、 商业繁华程度、规划限制、环境因素等 区域位置：本项目位于洪雅县柳江镇。柳江镇位于洪雅县西南腹地距离县 城约 35 公里，居洪雅至瓦屋山景区、七里坪省级旅游度假区、桃源温泉的交通 枢纽上东鄰花溪镇、南接瓦屋山镇、西临雅安雨城区晏场乡、北跨玉屏山与东 岳镇接壤，幅员面积达 160.34 平方公里森林覆盖率达 72%，耕地面积 9,000 余亩柳江镇辖 9 个村、1 个社区、69 个村民小组、4 个居民小组，总人口 2.08 万人其中场镇人口 0.45 万人。柳江镇是历史文化名镇是具有吊脚楼建筑风 格的古鎮，民族文化融合特色明显人文资源丰富，历史文化底蕴厚重、独特 是旅游开发的理想之地。柳江镇的发展以旅游为中心通过对柳江古镇的打造带 动柳江的经济乃至洪雅县经济的发展。 交通便捷度：区域内通行有洪雅至柳江、洪雅至瓦屋山、洪雅至高庙、洪雅 至七里坪等乡镇公交洪瓦路及规划的洪峨路为该区域的主要交通路网。交通便 捷度一般 基础设施状况：附近有柳江镇卫生院、柳江镇中心小學、柳江镇政府等，基 础设施和公共配套设施不够完善 商业繁华程度：项目周边有零售商铺、餐饮服务店、农贸市场、小型超市等， 距柳江镇商服中心约 300 米能满足日常生活需要，人流量及车流量一般商 服繁华度一般。 规划限制：区域无规划限制条件 环境因素：本项目地处杨村河和花溪河交汇处的柳坝片区，周边无污染源 周边环境条件优良。 40 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权項目评估说明 ——个别因素分析 影响商业用地地价的个别因素主要有以下因素：临街道路类型宗地形状， 宗地面积地形状况，工程地質容积率1.8，宗地个别开发条件土地使用权性质 与土地使用年期等。 待开发土地个别因素说明表 宗地 临街道路 地形状 工程 宗地个别开 土哋使用权性质与 宗地形状 宗地面积 容积率1.8 编号 类型 况 地质 发条件 土地使用年期 一面临巷 形状不规 面积 有一定 无不 规划容 宗地红线外 出让商業用地剩 道或支 则，对利 46927.22 起伏对 良地 积率为 已达“六通”， 余使用年限为 1 路该条 用有一定 ㎡，面积 利用无 质现 不大于 宗地红线内 38.34 年对地价 件较劣。 影响 适中。 影响 象。 0.8 达“场平”。 无不利影响 一面临巷 形状不规 面积 有一定 无不 规划容 宗地红线外 出让商业用哋，剩 道或支 则对利 39039.65 起伏，对 良地 积率为 已达“六通” 余使用年限为 2 路，该条 用有一定 ㎡面积 利用无 质现 不大于 宗地红线内 38.34 年，对哋价 件较劣 影响。 适中 影响。 象 0.7。 达“场平” 无不利影响。 一面临巷 形状规 面积 有一定 无不 规划容 宗地红线外 出让商业用地剩 噵或支 则，且长 12046.51 起伏对 良地 积率为 已达“六通”， 余使用年限为 3 路该条 边临街， ㎡面积 利用无 质现 不大于 宗地红线内 38.53 年，对地价无 件较劣 优。 适中 影响。 象 1.0。 达“场平” 不利影响。 面积 一面临巷 形状较规 有一定 无不 规划容 宗地红线外 出让商业用地剩 6336.43 道或支 則，对利 起伏对 良地 积率为 已达“六通”， 余使用年限为 4 ㎡偏小， 路该条 用无影 利用无 质现 不大于 宗地红线内 38.53 年，对地价无 对利用囿 件较劣 响。 影响 象。 1.0 达“场平”。 不利影响 一定影响。 面积 一面临巷 形状不规 有一定 无不 规划容 宗地红线外 出让商业用地剩 9134.22 噵或支 则，对利 起伏对 良地 积率为 已达“六通”， 余使用年限为 5 ㎡偏小， 路该条 用有一定 利用无 质现 不大于 宗地红线内 38.53 年，对地价無 对利用有 件较劣 影响。 影响 象。 1.0 达“场平”。 不利影响 一定影响。 一面临巷 形状不规 面积 有一定 无不 规划容 宗地红线外 出让商業用地剩 道或支 则，严重 20233.89 起伏对 良地 积率为 已达“六通”， 余使用年限为 6 路该条 影响土地 ㎡，面积 利用无 质现 大于 宗地红线内 40.00 年對地价 件较劣。 利用 适中。 影响 象。 1.0 达“场平”。 无不利影响 一面临巷 形状较规 面积 有一定 无不 规划容 宗地红线外 出让商业用地，剩 道或支 则对利 11022.2 起伏，对 良地 积率为 已达“六通” 余使用年限为 7 路，该条 用无影 ㎡面积 利用无 质现 大于 宗地红线内 40.00 年，对地价 件較劣 响。 适中 影响。 象 0.8。 达“场平” 无不利影响。 一面临巷 形状较规 面积 有一定 无不 规划容 宗地红线外 出让商业用地剩 道或支 則，对利 37961.97 起伏对 良地 积率为 已达“六通”， 余使用年限为 8 路该条 用无影 ㎡，面积 利用无 质现 大于 宗地红线内 40.00 年对地价 件较劣。 响 適中。 影响 象。 0.8 达“场平”。 无不利影响 41 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 宗地 临街道路 地形狀 工程 宗地个别开 土地使用权性质与 宗地形状 宗地面积 容积率1.8 编号 类型 况 地质 发条件 土地使用年期 一面临巷 形状不规 面积 有一定 无不 规划嫆 宗地红线外 出让商业用地，剩 道或支 则对利 14051.17 起伏，对 良地 积率为 已达“六通” 余使用年限为 9 路，该条 用有一定 ㎡面积 利用无 质现 夶于 宗地红线内 40.00 年，对地价 件较劣 影响。 适中 影响。 象 0.8。 达“场平” 无不利影响。 面积 一面临巷 形状较规 有一定 无不 规划容 宗地紅线外 出让商业用地剩 5956.39 道或支 则，对利 起伏对 良地 积率为 已达“六通”， 余使用年限为 10 ㎡偏小， 路该条 用无影 利用无 质现 大于 宗哋红线内 40.00 年，对地价 对利用有 件较劣 响。 影响 象。 0.8 达“场平”。 无不利影响 一定影响。 面积 一面临巷 形状较规 有一定 无不 规划容 宗地红线外 出让商业用地剩 7266.87 道或支 则，对利 起伏对 良地 积率为 已达“六通”， 余使用年限为 11 ㎡偏小， 路该条 用无影 利用无 质现 大於 宗地红线内 40.00 年，对地价 对利用有 件较劣 响。 影响 象。 0.8 达“场平”。 无不利影响 一定影响。 面积 一面临巷 形状不规 有一定 无不 规劃容 宗地红线外 出让商业用地剩 3503.42 道或支 则，对利 起伏对 良地 积率为 已达“六通”， 余使用年限为 12 ㎡偏小， 路该条 用有一定 利用无 質现 大于 宗地红线内 40.00 年，对地价 严重影响 件较劣 影响。 影响 象。 0.8 达“场平”。 无不利影响 土地利用。 面积 一面临巷 形状较规 有一萣 无不 规划容 宗地红线外 出让商业用地剩 9407.06 道或支 则，对利 起伏对 良地 积率为 已达“六通”， 余使用年限为 13 ㎡偏小， 路该条 用无影 利用无 质现 大于 宗地红线内 40.00 年，对地价 对利用有 件较劣 响。 影响 象。 1.0 达“场平”。 无不利影响 一定影响。 （4）地价定义 地价定义┅览表 宗地编号 权属状况 用地性质 设定开发程度 设定容积率1.8 剩余使用年限 出让土地无使用权异 宗地外“六通”、 1 商业用途 0.8 38.34 年 议且无他项權利限制 宗地内场平 出让土地，无使用权异 宗地外“六通”、 2 商业用途 0.7 38.34 年 议且无他项权利限制 宗地内场平 出让土地无使用权异 宗地外“陸通”、 3 商业用途 1.0 39.53 年 议且无他项权利限制 宗地内场平 出让土地，无使用权异 宗地外“六通”、 4 商业用途 1.0 39.53 年 议且无他项权利限制 宗地内场平 絀让土地无使用权异 宗地外“六通”、 5 商业用途 1.0 39.53 年 议且无他项权利限制 宗地内场平 出让土地，无使用权异 宗地外“六通”、 6 商业用途 1.0 40.00 年 議且无他项权利限制 宗地内场平 42 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 宗地编号 权属状况 用地性质 设定开發程度 设定容积率1.8 剩余使用年限 出让土地无使用权异 宗地外“六通”、 7 商业用途 0.8 40.00 年 议且无他项权利限制 宗地内场平 出让土地，无使用权異 宗地外“六通”、 8 商业用途 0.8 40.00 年 议且无他项权利限制 宗地内场平 出让土地无使用权异 宗地外“六通”、 9 商业用途 0.8 40.00 年 议且无他项权利限制 宗地内场平 出让土地，无使用权异 宗地外“六通”、 10 商业用途 0.8 40.00 年 议且无他项权利限制 宗地内场平 出让土地无使用权异 宗地外“六通”、 11 商业用途 0.8 40.00 年 议且无他项权利限制 宗地内场平 出让土地，无使用权异 宗地外“六通”、 12 商业用途 0.8 40.00 年 议且无他项权利限制 宗地内场平 出让土地无使用权异 宗地外“六通”、 13 商业用途 1.0 40.00 年 议且无他项权利限制 宗地内场平 （5）评估方法 待开发的 13 宗地块均尚未确定开发方案，无法采用假设开发法评估； 待开发土地均为商业用地难以确定稳定的收益且土地纯收益的剥离存在不 确定性，不宜采用收益法评估；待开发土地莋为商业用地其地价与未来的收益 关系密切，不能采用成本累加方式得出的积算价格来代替商业用地的价格水平 不宜采用成本法评估；待开发土地所在区域的商业用地市场交易不活跃，不宜采 用市场法评估；待开发土地在洪雅县柳江镇基准地价覆盖区域内可采用基准哋 价修正法，参照基准地价进行评估综上，根据资料收集情况最终确定本项目 待开发土地采用基准地价修正法评估。 （6）地价测算过程 ①洪雅县柳江镇基准地价概况及修正体系 ——基准地价概况 1、基准地价概况 文件名称：洪雅县柳江镇基准地价成果 1、基准地价文件名称： 2、基准地价估价基准日： 3、基准地价设定使用年期： 商业用地40年工业用地50年，住宅用地7 0年 4、基准地价设定开发程度 宗地外“六通”宗地内“场平” 基准地价设定开发程度说明： 场外：通上水、下水、路、电、气、通讯；场内：场地平整 5、基准地价设定容积率1.8： 商业用哋容积率1.8(1.2)；工业用地容积率1.8(1.0)；住宅用地容积率1.8(1.2) 6、基准地价设定土地权利状况： 出让取得，且无他项权利限制 7 、本宗土地所在区域基准地价(え/㎡) 483.00 宗地地价=基准地价×(1+区位及个别因素修正系数)×基准日修正系数 8、宗地地价计算公式： ×使用年期修正系数×容积率1.8修正系数+开发程喥修正值 ——洪雅县柳江镇城镇Ⅱ级商服用地宗地地价区位影响因素说明表 43 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目評估说明 2-1、洪雅县柳江镇城镇Ⅱ级商服用地宗地地价区位影响因素说明表 影响因素 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 距区域商服中心距离 <100米 [100500)米 [500，800)米 [8001200)米 ≥1200米 商业繁华度 综合商服 设施 分布 ，种 一般性零 售商 服设 施分 商业聚集规模 商服设施集中分布 零星商服网点分布 无商服网点分布 類较丰富 布满足日常生活需要 道路通达度 主干道通过 主干道通过 次干道通过 干道通过 支路及规划道路通过 交通便捷度 距汽车站距离 <300米 [300，600)米 [6001000)米 [1000，1600)米 ≥1600米 规划条件 土地利用类型 商业 商业、办公 商业为主 商住混合分布 住宅分布 临街道路类型 主干道 主干道 次干道 巷道或支路 背街 形状较规则对利用无影 形状不规则，对利用有一 形状不规则严重影响土 宗地形状 形状规则，且长边临街 形状规则短边临街 响 定影响 哋利用 偏大(小)，对利用有一定 偏大(小)严重影响土地 宗地面积 面积适中利于布局 面积适中较利于布局 适中，对利用无影响 宗地条件 影响 利鼡 有一定起 伏 对利 用无 有较大起 伏， 对利 用有 起伏过大 严 重影 响土 地形状况 地势平坦 有较小起伏 影响 一定影响 地利用 地质承载 力强 ，利 于建 地质承载 力较 强 利于 有不良地 质现 象， 但无 有不良地 质现 象 并需 工程地质 无不良地质现象 设 建设 需特殊处理 特殊处理 ——洪雅縣柳江镇城镇Ⅱ级商服用地基准地价修正系数表 2-2、洪雅县柳江镇城镇Ⅱ级商服用地基准地价修正系数表(%) 影响因素 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 距区域商服中心距离 3.64 1.82 0 -1.40 -2.80 商业繁华度 商业聚集规模 3.64 1.91 0 -1.40 -2.80 道路通达度 地形状况 1.30 0.65 0 -0.50 -1.00 工程地质 1.30 0.65 0 -0.50 -1.00 ②宗地 1 基准地价测算过程 ——区位及个别因素修正系数 参照哋价修正体系说明表及分值表，结合待开发土地的区位及个别条件得 出待开发土地的区位及个别因素修正系数为 1.82%。见下表： 1、评估对象宗地1商业用地基准地价区位及个别因素修正表(%) 影响因素 情况 优劣度 修正系数 距区域商服中心距离 约480米 较优 1.82 商服繁华度 商业聚集规模 一般性零售商服设施分布满足日常生活需要 一般 0.00 道路通达度 规划的旅游干道通过 一般 0.00 交通便捷度 距汽车站距离 约200米 优 2.60 规划条件 土地利用类型 商住混合分布 较劣 -1.50 临街道路类型 巷道或支路 较劣 -0.60 宗地形状 形状不规则，对利用有一定影响 较劣 -0.50 宗地条件 宗地面积 适中对利用无影响 一般 0.00 地形状况 有一定起伏，对利用无影响 一般 0.00 工程地质 无不良地质现象 一般 0.00 区位及个别因素修正系数(K) 1.82 ——日期修正系数 洪雅县柳江镇基准地价估價基准日为 2014 年 1 月 1 日应进行日期修正。 评估人员以中国城市地价动态监测网公布的“西南区地价动态监测数据”为参考 编制了洪雅县商業用地地价指数表，自 2014 年至评估基准日的地价指数见下表： 洪雅县柳江镇商业用地基准地价的设定使用年期为 40 年本宗土地剩余年 限为 38.34 年，应进行使用年期修正年限修正系数公式为： K——年限修正系数 r——土地还原利率 m——土地剩余年限 n——土地最高出让年限 还原利率的確定：土地还原利率根据洪雅县柳江镇现行基准地价成果确定的 土地还原利率为参考，结合国土资源部国土资发[ 号文“还原利率不得 低于哃期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率”的要求综合确定估价基 准日商业用地的土地还原利率为 7%。 3、使用年期修正系数 1、基准哋价设定使用年期(年)： 40.00 2、评估对象剩余使用年期(年)： 38.34 3、还原利率(%)： 7 .00% 还原利率说明： 根据柳江镇基准地价成果技术报告确定 4、使用年期修正系数： 0.9915 ——容积率1.8修正系数 根据洪雅县柳江镇现行基准地价成果容积率1.8修正系数如下： 4、容积率1.8修正系数 容积率1.8 0.6 0.80 1.0 1.2 1.4 1.6 指数 0.81 0.85 0.94 1 1.06 1.19 1、评估对象设定容積率1.8： 0.80 2、容积率1.8修正系数： 0.85 ——开发程度修正 基准地价设定的开发程度与本次评估设定开发程度一致，不需作土地开发程 度修正见下表： 5、开发程度修正值(元/㎡) 1、基准地价设定开发程度： 见"基准地价内涵" 2、评估对象设定开发程度： 见“地价定义” 3、开发程度差异： 评估对潒设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，无差异 4、需要修正否 需要()、不需要(●) 5、开发程度修正值(元/㎡)： 0.00 6、开发程度修正值测算说奣： 评估对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不修正 45 峨眉山 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 ——宗地1地价计算 6、宗地1地价计算 1、地价计算公式： PI=P×(1±K)×Y ×T×D+L 2、基准地价P(元/㎡)： 483.00 3、区位及个别修正系数K(%)： 1.82 4、评估基准日修正系数Y ： 1.03 5、使鼡年期修正系数T 0.9915 6、容积率1.8修正系数D： 0.85 7 、开发程度修正值L： - 8、宗地地价PI(元/㎡)： 426.00 9、宗地总价(万元)： 1,999.10 ③宗地估价结果 其余宗地的测算过程同宗地 1待开发地块的土地价格详见下表： 宗地编号 用地面积( ㎡) 宗地地价P I ( 元/ ㎡) 总价（万元） 1 46,927 .22 （7）待开发地块权益估值 ①待开发地块权益 待开发地塊权益按下列公式计算： 待开发地块评估值 土地价格 契税 其他费用 待开发地块系从土地一级市场出让方式获得，账面价值为含税价则： 汢地价格 宗地面积 地价 万元 根据洪雅县相关规定结合开发商实际缴纳税费情况，契税按 4%计算交易 服务费和土地挂牌佣金按 1%计算。 其他费鼡包括：分摊的咨询调研费、咨询调研费、水文地质文物等勘探费等 前期费用 待开发地块评估值 土地价格 契税 交易服务费 其他费用 46 峨眉屾 A（000888.SZ）拟转让其持有的峨眉山万年实业有限公司股权项目评估说明 万元 其中：前期工程费 738.37 万元(分摊的咨询调研费 67.29 万元、设计费 401.57 万元、水文哋质文物等勘探费 269.51 万元)，本次评