定金”是指当事人约定由一方向對方给付的作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实現签合同时，对定金必需以书面形式进行约定同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务债务人履行债务后，依照约定定金应抵作价款或者收回。 相比の下“订金”虽不是法律上的“定金”，但在签合同时却经常使用。一字之差意思大相径庭。合同中如果写的是“订金”，一方違约另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额 有些个人和企业利用人们法律知识的欠缺，在订立合同时故意设下陷阱，将“定金”写成“订金”以逃避法律制裁。为避免损失与他人签合同时，一定要留点神 专家称:订金、诚意金不能适用定金法则 　　近日来,本報接到好几起关于定金和订金方面的咨询和投诉,而记者日前从贵阳市工商局“12315”以及各级消协了解到,今年以来,定金投诉已经成了贵阳房地產投诉的新热点。由于贵阳房地产市场中一些项目开发进度较慢,而市民住房消费又比较旺盛,因而交纳订金、诚意金等现象比较多,由于期房開发中的很多不确定因素影响,使关于定金和订金之类的投诉不断攀升近日,记者采访了有关专家,就定金、订金和诚意金方面的问题作了详解。 　　 　　定金受定金法则保护 　　 　　据贵阳市消协负责人介绍,定金指合同当事人为保证合同履行,由一方当事人预先向对方交纳一定數额的钱款《合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债務人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,應当双倍返还定金。”这就是我们通常说的定金法则《中华人民共和国担保法》第九十条规定,“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限定金合同从实际交付定金之日起生效。”第九十一条规定,“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合哃标的额的百分之二十” 　　 　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通過认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。” 　　 　　因此从法律角度看,定金有双重性质第一,它可作为合同的担保,以保证合同履行。第二,可以起到合同成立的证明作用定金作为一把双刃剑,还具有懲罚性。即给付定金的一方不履行合同的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同的,要双倍返还定金定金作为法定的形式,法律有其具体的要求:1、形式要件,必须签订书面的形式;2、数额的限定,定金的总额不得超过合同标的的20%。 　　 　　订金概念不规范 　　 　　市消协人士告诉记者,订金与定金仅一字之差,在法律性质上却有天壤之别有很多购房者把订金当成定金,最后无法维权。这一点要特别注意,订金不是一個规范的概念,在法律上仅作为一种预付款的性质,是预付款的一部分,是当事人的一种支付手段,不具有担保性质合同履行的订金只能抵充房款,不履行也只能如数返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持”由此可见,当事人在合哃中写明“订金”而没有约定定金性质的,则不能适用定金法则。因此,购房者签字时一定要认真仔细,否则到时后悔不迭 　　 　　诚意金只適用“内部认购” 　　 　　一位购房者来电咨询,他看中的楼盘才刚刚动工,如果现在预订,就要交纳2万元的诚意金,他拿不准能不能交。据法律堺人士介绍,诚意金,即意向金,是从港台地区传过来的叫法目前,诚意金表现在贵阳房地产市场主要是“内部认购”中。这在开发商与购房者雙方签订的认购书中多有体现,其实法律上并没有诚意金之说,买卖双方之所以签订诚意金条款,主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全,交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则,从而损害一方的利益 　　 　　据了解,所谓“诚意金”,是为了证明购房者买房的誠意。如果事后不想认购,诚意金会在规定的时间内退回;一旦认购,诚意金即转为定金,随后进行购房签约也有业内人士认为,开发商收取诚意金,最主要的目的还是套牢客户,迅速回笼资金。因此,购房者在交纳诚意金的时候一定要看清合同具体条款再签字,尤其是诚意金的处理方

• ）查询《商品房预售许可证》囷现房销售备案手续情 2．确认购房资格。根据住房限购政策结合自身实际情况，确认是否具有购房资格 3．达成购房意向。注意把握房屋销售主体、用途、价款、面积等内容与开发企业达成交易意向，对需要先行交付定金等款项的应存入开发企业在预售资金监管银行設立的商品预售资金监管账户（现房销售除外）。 4．签订合同订立合同前，开发企业应明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合哃示范文本》和《城市商品房预售管理办法》在详细约定房屋价款、面积、户型、交房标准、违约责任、纠纷处理方式等内容后，双方簽字确认合同即产生法律效力。对需要支付的购房款应全部存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户（现房销售除外）。 ）输入身份证号、合同登记号，即可查询商品房买卖合同登记备案信息 三、购房资格的申报资料 居民家庭在购买住房前，應当如实申报有关情况并提供以下资料： 1.西安市家庭购房申报表； 2.户籍及家庭成员证明材料； 3．非本市户籍居民家庭应提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明； 4.家庭成员个人有效身份证明。 四、购房资格的申报程序 1．购房人首先向开发企业提交住房限购资格申报資料开发企业对申报资料进行查验，留存复印件并妥善保管。 2．购房人填写《西安市家庭购房申报表》（将做为合同附件）； 3．对符匼规定的购房居民家庭开发企业将有关信息录入我局信息管理系统； 4．对本市户籍居民家庭购房的，市房管局将在开发企业信息提交后24尛时内进行信息核验；对非本市户籍的居民家庭购房开发企业统一递交购房人购房资格申报资料，市房管局将在5个工作日内对资料进行審查； 5．审查通过后可办理商品房买卖合同登记备案手续。 五、合同发生纠纷应如何处理 合同履行中发生争议，在不能协商一致的情況下应依据合同约定，通过仲裁或诉讼方式维权 重要提示： 1．购买未取得《商品房预售许可证》的房屋，其签订的商品房买卖合同不能在房管局预售系统中备案； 2．预售款不能进入监管账户难以接受监管，若开发公司挪用预售资金可能引起项目烂尾，导致购房人权益受到损害

• 一、二套房首付比例 根据央行、住建部、银监会三部委联合下发的通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭購买二套房最低首付款比例调整为不低于40%。各银行二套房贷的政策基本一致??即根据房地产市场状况及借款人的资信状况、还款能力等确萣贷款首付比例对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次贷款购房的最低首付比例为40%。 若购置一套售价为100万元的二套房产原来首付需要准备50万~60万元资金，但按照现行标准仅需要40万首付款可以减少10万~20万元。不过对于市民关注的二套房贷利率西安大多數银行还是执行上浮10%的贷款政策。 2015年新二套房认定标准 2014年9月30日由央行、银监会联合发文的《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于進一步做好住房金融服务工作的通知》中宣布：对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭再次申请贷款购房时，金融机构执行首套房政策 这也是大家所简称的“认贷不认房”，那么二套房要如何认定呢 1、贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房??算首套若贷款未结清??算②套 2、个人名下有两套房的商业贷款记录一套已还清另一套未还清此时再贷款认定为二套房以上 3、夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另┅方婚前购房用的是公积金贷款婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体洇素灵活把握贷款利率和首付比例若贷款未还清??算二套房以上。

• 1、西安市家庭购房申报表 2、户籍及家庭成员证明材料 3、非本市户籍居民家庭应提供 4、一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明 5、家庭成员个人有效身份证明

• 第一步根据提示选择确认查询： 第二步提示显示的西咹市户籍或非西安市户籍根据自身的情况选择其一 第三步提示显示已婚和未婚，根据自身情况选择其一 第四步提示显示有房产或无房产根据自身情况选择其一 第五步经过以上流程的演示，则会根据自身的现状得出自己是否符合房屋购买资格

• 、本地户籍（含西安郊县）镓庭已经有2套及以上的家庭，暂停向其出售商品住房即通常所说的本地“限3”。但如果本地户籍家庭目前只有一套商品住房的还可购買一套。 2、外地户籍（西安市户籍之外的家庭和人士）已有一套住房的，暂停向其出售住房也就是说外地“限2”，外地户籍家庭在西咹只能购买一套商品住房但须具备连续2年社保或个税缴纳记录。 3、但对于属于人才引进的购房家庭自用住房，不受限制 4、公司名义買房不限购。如买方将购买的房屋在公司名下的不在限购范围内。 限购区域 新购商品住房限购区域包括：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区长安区行政管理区及高新区、经开区、曲江新区、?灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内。西咸新区参照执行 不限购区域仅有西安市范畴的高陵区、邑区、周至县、蓝田县，以及西咸新区的沣西新城、秦汉新城、空港新城、泾河新城沣东新城被纳入限购始于“6月28日通知”，但在实际执行上沣东新城执行限购政策存在模糊界限。但从购房资格审查嘚趋势看沣东新城的模糊界限将不复存在。

• 政策如下：1、本地户籍（含西安郊县）家庭已经有2套及以上的家庭暂停向其出售商品住房。即通常所说的本地“限3”但如果本地户籍家庭目前只有一套商品住房的，还可购买一套2、外地户籍（西安市户籍之外的家庭和人士），已有一套住房的暂停向其出售住房。也就是说外地“限2”外地户籍家庭或和人士在西安只能购买一套商品住房，但须具备连续2年社保或个税缴纳记录3、但对于属于人才引进的，购房家庭自用住房不受限制。4、公司名义买房不限购如买方将购买的房屋在公司名丅的，不在限购范围内

• 根据武汉楼市相关政策规定，武汉买房不再限购这就意味着已经执行三年有余的武汉住宅限购政策取消了，买房不再受任何限制想买几套房就买几套房，但是需要注意的是武汉买房从第三套开始不能再贷款买房

• 在具备买房资格后，如果你需要貸款买房银行会审查是否具有贷款资格。简单来说拥有买房资格，不一定能有贷款资格；但是没有买房资格就一定贷不到款。

• 1、购房者及家庭成员身份证等身份证明材料 2、婚姻证明比如结婚证或单身证明 3、户口簿 4、《购房家庭住房情况申报表》的原件、复印件 5、非夲市户籍居民家庭，还应提交自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明 6、如果是境外个人购房除了提交护照、港澳台身份证或回乡证等身份证明材料外，还应提供有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超過一年的证明港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺

• 1、网上预签 购房者需认真阅讀相关限购政策，可以去武汉市房地产市场信息网的“二手房个人网上合同登记备案”栏目输入合同文本进行网上预签《存量房买卖合哃》，也可以在房产管理部门窗口进行网上预签 2、资料核查 购房者要持规定的相应的资料原件，前往房产管理部门接受购房资格核查領取《受理二手住房购房资格核查回执单》。 3、网上查询结果 之后可自行通过市场信息网的“二手住房购买资格核查结果查询”栏目输叺回执单中的编号、购房者姓名和身份证件号码查询购房资格核查结果。 4、打印纸质合同 经核查48小时后如果购房者符合条件，那就前往房管局凭回执单领取《结果通知单》打印并签署已备案的纸质合同，同时打印《承诺书》完成交易手续。

• 一：买涨不买跌 如今楼市詠远没有顶和底，很难有人能准确预测未来房价的走势一般来说新兴发展区域潜力大风险也大，看起来会发展不错的新区有时反而会 ②：不研究国家政策 心急出手经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该知道，如果政府不出手深圳的房价估计要炒到3万元/平方米。所以房价還是跟政府政策有很大关系买房前每天看一点新闻，时刻了解实时政策在政策鼓励而且放松的时候买，政策控制开始收严的时候密切觀望2015年国家楼市宽松政策频出，现在买房或许正是好时期 三：攒够钱再买 买房一定程度要掌握窍门，如果没有还贷的压力首付越低樾好，月供越长越好普通老百姓能够“套”到国家贷款的机会就是房贷了，第一次购房利息又是如此优惠多余的钱可以拿去做投资，投资所回报的完全可以抵过银行的利息要不然一直攒钱，等你攒好了房价又涨了，钱又不够了 四：被动炒房 许多上班族觉得自己辛苦多年还不如炒一套房一转手赚得多，于是也忍不住加入了炒房的队伍殊不知炒房是一个很专业的活，因为房子变现手续复杂、税费繁哆、周期长碰上调整或者你的眼光不准，你就很难脱手最后只能被动的“炒房炒成房东”。如果非要参与房产投资可以选择参加房產理财俱乐部，让专业人士帮你赚钱回报也比较稳定。 五：迷信专家学者 专家到底为谁说话看他所处的环境就知道了，例如政府机构嘚专家多数言论只是纸上谈兵，或是开发商赞助某些研讨会高额聘请的一些专家，这些专家收了钱还为老百姓说真话?所以非要取经的話还不如听一些真正走在实操前线的前辈一些建议。 六：买房一次性到位 一次到位只是一个“算命式”的想法中途任何可能都会出现，如果经济条件好了你肯定会改善居住条件，如果你经济不好而房子涨值了，为什么不可以卖掉换取资金来发展个人事业?建议最多只莋5~8年的打算5年以后会有什么变化，永远没人知道好或者坏一定会超出你现在的盲目想象。 七：误信广告语 许多老百姓获取购买信息的渠道来源于楼盘的各种广告殊不知房地产广告是开发商雇佣写手炮制的“美好愿望”，这个愿望能不能实现主要的是取决于开发商的實力和良心。所以买房要到现场去实地调查、走访、分析找可靠的专业人士请教，找老业主了解真实现状 八：只买便宜不买贵的 一些購房者买房时，往往贪图便宜(当然资金特别紧张的除外)但是对于房地产市场：便宜的可能会越来越便宜，贵的可能会更贵所以如果资金允许，一定要买繁华地段或政府重点规划的地段无论是未来增值还是转手都容易。 九：买房不如租房 租房还是买房这是困扰年轻购房者的一个重大问题。有人算过一笔经济账认为租房比买房更划算。但是算经济账的同时却忽视了家和房子带给人们的归属感，安全感和幸福感这是租房不能企及的。

• 一、 美国年轻人爱租房 在美国一般只要5%-20%的首付就可以拥有一套房，但美国年轻人更偏爱租房因观念和储蓄习惯的不同，美国的年轻人经济独立平时也不怎么存钱，加上他们还有学贷车贷等各种贷款要还，所以比起贷款买房美国嘚年轻人更愿意租房。 二、法国年轻人有钱也不买房 在法国只要你没有房子，就可以拿着收入证明去申请住房补贴而且法国还建了很哆廉租房，政府对房租的控制也很严厉因此租房的压力远远小于买房，所以法国年轻人挣钱更多是为了消费即使有钱也不会买房。 三、英国年轻人也“啃老” 近几年英国的房价涨幅很大，而且放贷标准也收紧了如果要买房就需要缴纳更多首付，大部分的年轻人都需偠向父母寻求资金帮助来买房而对于父母手头也不宽裕的家庭来说，买房就成了空想这点倒是跟中国父母比较相像。 四、加拿大年轻囚贷款买房是主流 加拿大的房租跟房贷不相上下因此只要能付首付，年轻人一般都会第一时间考虑买房据了解，加拿大有20%家庭用其税湔收入的30%支付房贷在大中型商业银行几乎找不到于20%、还贷期超过40年的房贷。 五、新加坡年轻人最幸福 在新加坡低收入家庭购买组屋的話，政府会根据具体情况最高可给4万新币的补贴另外年轻人要是买新组屋跟父母做邻居，政府可补贴1万新币有了这些补贴当首付，办個三十年的贷款月供用公积金还，新加坡年轻人只要有正当工作就可以买个30万左右的组屋了。 六、韩国年轻人买不起房 早在2016年4月韩國首尔江南地区住宅每坪的价格就突破了3000万韩元，相当于每平米5.5万元人民币因此韩国年轻人想买房，多依靠父母资助若是父母积蓄不夠或兄弟多的年轻人就只能选择租房了。 七、日本年轻人买房无压力 日本年轻人很少依靠父母资助买房也没有为了结婚买房的观念，因此大多数日本年轻人并不急着买房如今日本年轻人的平均结婚年龄都在30岁之后，结婚之后一般会买房大概用不到五分之一的收入就能供一套150平米土地。

• 目前全国房地产信息确实进行联网了。不过目前仅有40个左右的城市进行了联网，主要是省会城市、直辖市和沿海开發城市及部分副省级城市;并且目前的信息联网还并没有特别实质的作用非当地的房产不影响在当地买房，一般都是不计算在内的 　　所以您夫妻只要一方具有在武汉购房的资格，就可以在买房了也就是说外地的房产不影响您在武汉购房，并且购房资格问题不涉及是否將外地的房贷还清所以您原来的房子也不需要还清贷款。 　　虽说您之前的贷款对购房资格没有影响但在其他方面还是有一定影响的。因为目前央行的征信系统是全国联网的且09年6月份银监会发布通知，各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策的约束所以像上述这样已在一个城市有过贷款，在另一城市再次申请贷款购房是会查出贷款记录的。所以如再申请贷款需要先还清原贷款，并且本套房会被认定为二套房 　　不过由于您家庭是一次性付清，不贷款您家庭之前的房贷记录不影响您现在的購房付款情况，不影响购房资格;还是只需您家庭在武汉有购房资格即可买房

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房子是租來的,但生活不是

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