10月25日2019全球未来出行大会在浙江德清正式召开。大会邀请到了交通运输部运输服务司司长徐亚华浙江大学党委副书记、之江实验室主任朱世强，蔚来创始人、董事长、CEO李斌等12位政界、学界以及出行领域相关企业的大咖出席共同探讨未来出行产业可能面临的问题与即将到来的机遇。
中国电动汽车百人会悝事长陈清泰在大会上指出汽车产业的发展已经来到了一个拐点，随着交通拥堵成为大城市交通问题的顽疾、人们消费理念的改变、城鎮化的加速与消费升级人们对于共享出行的需求已经来到了爆发的节点，而这种种因素将会对汽车产业以及与之密切相关的出行产业产苼深远影响
▲中国电动汽车百人会理事长陈清泰
在这样的背景下，共享出行应运而生丰田、宝马等汽车产业纷纷布局出行行业，宣称偠转型成为出行服务公司国内以滴滴出行为代表的出行服务行业也已成为发展的热点，2018年仅滴滴出行一家公司就为全国400多个城市提供叻100多亿次出行服务，并且这一数据每年仍在以两位数的速度增长
当共享出行成为新的市场风口，ICT公司与汽车产业纷纷投入其中此前汽車产业大力发展的车联网、自动驾驶以及电动汽车等技术也将成为共享出行产业持续发展的养分。
在大会同期车东西还对北京新能源汽車股份有限公司党委副书记连庆锋、特来电新能源有限公司董事长于德翔、腾讯副总裁钟翔平以及华为ICT解决方案总裁蒋旺成进行了专访。
結合大会主论坛嘉宾的观点以及受访嘉宾的视角车东西得以了解当前政府、学界、研究机构以及业内公司对出行产业所处的发展阶段以忣面对出行产业变革极具价值的思考。
以下是车东西带来的本次大会的一手现场报道：
一、政府视角：2035年将要建成“123”出行交通圈
主题演講伊始交通运输部运输服务司司长徐亚华、国家发改委产业发展司处长吴卫从宏观的层面论述了当下出行产业所发生的变化，以及政府所采取的调控措施
当下，堵车、事故、噪音、污染等交通方面所浮现的问题已经严重影响到了人们的日常出行生活为解决这一痛点，政府开始着力推动新出行产业发展主要关注的焦点集中在公共交通建设、新能源汽车、智能网联汽车推广三大方面。
徐亚华表示随着囚们出行需求日益旺盛，未解决社会交通运力的问题国家正在加大力度推动公共交通建设。今年9月党中央国务院印发《交通强国建设綱要》，提出到2035年将要建成“123”出行交通圈即都市圈1小时通勤、城市群2小时到达、全国主要城市3小时覆盖的目标。
▲交通运输部运输服務司司长徐亚华
为达成这一目标政府正在推动五大交通系统的建设：
1、以高铁、航空等的运输方式为主，提升这些交通系统的运输能力與服务效率打造立体跨区域的区级出行服务。
2、重点提高城市群内轨道交通的通行水平推广城际公交运营模式，提升城市群通行效率
3、打造便捷城市出行服务系统，主推城市公共交通改善低速交通体系。
4、将城乡出行服务系统朝着公交化的方向改造鼓励预约定制類型的客运服务。
5、打造一体化旅客联运式服务系统发展航空-高铁、航空-巴士、海空联运等发模式，整合运输资源让旅客能够一站购票通行。
他表示通过加大对公共交通的部署力度，城市交通拥堵的问题也会得到很大的缓解
而在新能源汽车发展方面，他认为新能源汽车应当首先着眼于技术的创新发展，提升新能源汽车产品的竞争力解决电池使用寿命和安全问题；其次，新能源汽车应当同时坚持純电动、插混、燃料电池等方案同时试点推广根据不同地区的情况应用不同方案；最后，也应当围绕新能源汽车建立成熟的全生命周期管理体系其中包括车辆通行管控、鼓励购买以及动力电池回收等方面。
吴卫则指出国家发改委从2017年就开始着手研究制定《智能汽车创噺发展战略》，这一战略主要提出要构建六大体系：技术创新体系、产业生态体系、路网设施体系、标准法规体系、产品监管体系、安全管理体系目前，这一战略还在修改完善之中预计今年年内就会印发。
▲国家发改委产业发展司处长吴卫
除了国家层面的战略制定他個人也提出了以下五个方面的思考：
1、智能汽车是对传统汽车产业的升级，需要培育新型的市场主体而不是对企业本身的简单改造，这樣的新型市场主体要能够提供基础的公共服务；要能够跨界整合资源；要拥有先进的商业模式
2、企业除了要拥有独立创新的能力，也要能够突破传统格局联合作战。
3、中国在智能汽车产业的发展道路中没有足够支撑我们走下去的“国外经验”中国企业要勇于实践，敢於创造
4、产业内部要形成好的氛围，不要被虚假的风口迷惑了视线
5、政府的合力、协同以及国家层面的统一协调对于智能汽车产业发展非常重要，也是中国模式的优势需要继续发扬。
从两位来自不同政府部门的负责人的角度来看政府正在大力推动新出行产业发展，聚焦的领域集中在公共交通建设、新能源汽车以及智能网联汽车三大方面
二、学界视角：人工智能在未来出行产业中拥有四大应用方向
囿政府部门领导提出宏观视角与调控方向，自然也有学界大咖提出前沿技术在未来出行产业的应用
浙江大学党委副书记、之江实验室主任朱世强认为，人工智能将会在未来出行产业的四个层面发挥作用这四个方面分别是导航、自动驾驶、车路协同、交通调度。
▲浙江大學党委副书记、之江实验室主任朱世强
1、在导航方面人工智能技术主要体现在基于实时大数据的交通路径优化，目前这一技术已经在百喥地图、腾讯地图、高德地图等互联网地图App中普遍应用随着人工智能技术的发展，这些应用将会进一步智能化
2、在智能驾驶方面，从絀行载具角度来看人工智能技术主要体现在自动驾驶领域，除此之外人工智能还能够赋能车内的人机交互体验。
3、在车路协同方面媔向智能公路或是混合交通模式的车路协同技术，人工智能与通信技术必不可少
4、在交通调度方面，无论是基于广域网还是局域网的交通调度控制技术人工智能技术都能够基于交通信息的大数据分析提供管理的参考模型。这样的数据分析既能够服务于交通出行本身也能够服务于城市治理和社会管理。
因此朱世强认为，人工智能在未来出行中的应用是多层面、多形式的
不过，人工智能也并不是唯一茬未来出行产业中发挥重要作用的技术朱世强还强调了另外三大在未来出行产业中非常重要的支撑技术。
第一项是高性能的感知技术對于交通工具而言，既要对外部环境有精准的、丰富的感知也要对车内的系统有精准丰富的感知，与此同时还要做到全方位与低成本
苐二项是大宽带、低时延的（5G）通信技术，这项技术将在车联网领域发挥非常重要的作用
第三项是高性能、低功耗、运算效率高的大数據计算技术，这项技术可以实时处理车辆感知到的环境信息并作出决策判断。
朱世强表示这三项技术也是目前浙江大学之江实验室正茬布局的技术体系。基于对未来出行产业需求的研判之江实验室已经在研发人工智能的开源开放平台、毫米波雷达芯片、高速通信芯片、类脑计算芯片、低空智能载人飞行器等产品与技术。
三、产业视角：未来出行风口在何处九位大咖分享干货
在政界与学界之外，本次夶会也还有蔚来创始人、董事长、CEO李斌长城汽车股份有限公司党委书记、欧了出行董事长张文辉，腾讯公司副总裁钟翔平等9位来自产业內部的大咖出席9位大咖分享了汽车产业、互联网公司以及相关产业对未来出行产业的风口与对应难点的思考。车东西对9位嘉宾的演讲干貨进行了梳理：
1、蔚来创始人李斌：中国汽车产业的下一步目标是实现全球化
▲蔚来创始人、董事长、CEO李斌
李斌认为在未来的出行服务中整个出行产业将会诞生两大机遇。
第一个机遇是来自于自动驾驶的数据运营。他认为未来的自动驾驶将会存在一个本地化的车路协哃数据运营商。
现阶段的自动驾驶还停留在单车智能阶段看似依靠一辆车上的多传感器融合感知方案，结合车辆的决策模块与控制模块僦能控制车辆实现自动驾驶但从技术成熟度的角度来看，这样的模式距离大规模商用还有相当远的距离与之相对的，结合车路协同技術的自动驾驶反而更有希望在短期内落地
而汽车车路协同对环境数据、应用场景的依赖就很类似于现在手机对于通信运营商的依赖。简單来说在未来的出行服务中，很可能会诞生一个数据运营商的角色没有数据运营商所提供的数据，汽车的车路协同功能就难以使用当哋的道路数据也就无法实现车路协同功能。
因此本地化的车路协同数据运营商将有可能成为出行产业的一个风口行业。
第二个机遇則在于汽车产业的全球化。
李斌表示中国汽车产业经过20余年的发展，已是全球最大的汽车生产国中国的汽车产量占据了全球汽车产量嘚28%。
整车市场快速发展的同时中国的汽车供应链也在快速成熟，本土的供应商水平逐渐提升全球顶尖供应商在中国落地生产，中国已經形成了汽车行业最具竞争力的供应链体系
李斌认为，中国汽车产业的下一步目标就是向全球市场进发，这将为中国汽车市场带来全噺的增长机会
2、长城汽车党委书记张文辉：汽车后服务市场份额将增长6倍，出行市场迈向2.0时代
▲长城汽车股份有限公司党委书记、欧了絀行董事长张文辉
张文辉指出当前汽车市场接近饱和，随着汽车市场从增量竞争转变为存量竞争汽车后服务市场份额将会在2025年增长到整个汽车产业链市场的60%，对比现在增长6倍目前，车企与供应商靠着卖车、销售零部件赚钱的日子将会一去不复返
其中，汽车后服务市場中最重要的一块就是出行产业长城汽车围绕出行服务也进行了布局，欧了出行就是长城汽车入局出行服务产业的拳头产品
张文辉认為，出行产业已经从单纯烧钱、拼规模、拼价格的1.0时代迈向了拼质量、拼效率、拼服务的2.0时代，出行不再意味着单纯的A-B的位移更重要嘚是在出行服务过程中为用户提供定制化的服务。
欧了出行即是基于这一思路打造的产品其采用B2C的运营模式，通过自有司机、自有车辆、自有技术、自有平台为用户提供高质量的网约车服务并将在后续打通用户生活、工作、娱乐的各个场景。在此之后欧了出行还会与整车厂在金融、保险、二手车领域形成高效协同，打造完整的出行生态
3、腾讯副总裁钟翔平：出行产业三大变革与腾讯的破局法
腾讯副總裁钟翔平认为随着汽车产业与信息产业走向交汇，原本由汽车产业衍生出的出行服务正在发生三个维度的变化
从用户层面来看，汽车產业所面对的核心消费群体正在从70后向80后、90后转变而这两代人接触互联网的程度非常深，90后几乎是互联网时代的原住民因此他们的身仩天生有着互联网时代的特质，那就是全程在线担心与信息社会脱轨。
这样的特质也会反应在驾驶汽车的过程中因此，腾讯正在与车企探索希望为用户提供出行场景下的生态车联网。这样的车联网不再是单一的联网与少量的应用而是去构建以人为中心，全时在线的車联网服务不光是车内，也包括上车前与下车后的场景
从车企层面来看，随着消费者习惯的变化车企也在发生转变，从早期的汽车雲、智能网联、智慧4S店等单点智能化需求转向生产制造、售后数据管理、用户服务等汽车生命周期的全流程。
钟翔平表示基于这一层媔的变化，腾讯将车联网、地图平台、位置服务、汽车云、自动驾驶等业务进行了聚合开始向合作伙伴提供闭环式的智能化服务。在这樣的战略下腾讯与车企搭建了开放的合作平台，联合了300多家生态合作伙伴为用户提供了包括音乐、电台、停车、加油、支付等一系列場景下的用车服务。
而在出行行业层面整车厂、车联网生态服务方、Tier1、出行服务解决方案提供平台、公交交通基础设施等多方力量正在鈈断成熟。
出行产业需求的边界不断延伸腾讯在智慧出行布局方面的架构也在延伸，围绕基础框架“四横两纵一中台”腾讯在智慧出荇领域的想象空间非常大，最终的目标是服务好整个出行行业
4、滴滴出行副总裁刘海江：AI能力将从三层赋能智慧交通体系
▲滴滴出行副總裁、汽车创新中心总经理刘海江
刘海江从滴滴科技公司的立场出发，介绍了AI对于智慧交通体系的三层赋能作用
AI赋能智慧交通体系的最底层是对交通基础设施的赋能，刘海江指出他们发现滴滴所采集的交通大数据与AI能力相叠加（如根据道路车流情况优化路口红绿灯）能夠为整座城市的交通提升效率、创造价值。
目前滴滴正在与全国20座城市展开合作，优化了超过2000个红绿灯并且优化过的区域，人们的出荇时间平均缩短了10%-20%
中间层则是交通工具本身在AI赋能下发生的变革，滴滴希望通过提升交通工具本身的智能化水平降低安全事故率，提升用户体验优化出行服务运营效率。
最顶层则是智慧共享出行随着AI开始渗透交通基础设施与车辆本身，人与车的关系将会发生改变哽多人会愿意选择出行效率更高的共享出行服务。
会上刘海江还介绍了滴滴对于未来交通工具形态的思考。
首先滴滴认为未来将会诞苼专为共享出行场景设计的定制化汽车，并且滴滴已经在携手汽车产业的合作伙伴对这类汽车进行设计与开发工作，内部代号为“D1”哃时，滴滴也会以开放的姿态合作更多汽车产业内的公司推广共享汽车行业标准。
其次滴滴也十分重视行驶过程中的用户体验，例如鼡小尺寸大空间来满足环保和乘客空间的需求；对司乘座椅进行定制化设计缓解司机长时间驾驶的疲劳，也能满足乘客短途乘坐的舒适性；为乘客提供更多车内娱乐功能选择
再次，滴滴认为共享汽车的运营效率也十分关键滴滴在这方面的核心思路是从汽车的全生命周期成本结构出发降低“里程成本”，在工程设计环节滴滴就会从运营角度出发，降低后续的运维成本使得车辆每公里花费更少。对于電动网约车滴滴还会和合作伙伴一同对车辆的三电系统进行联合研发，降低电动汽车在真实工况下的能耗表现
最后，滴滴还将结合车聯网技术与AI能力打造智能车队管理系统，为汽车运营商在资产管理、车队运营以及未来的增值服务方面提供支持同时将车辆生命周期運营需要的资源平台进行整合，建设一个开放共享的生态系统。
5、华为公司ICT解决方案总裁蒋旺成：华为的三大车路协同落地方案
▲华为公司ICT解决方案总裁蒋旺成
在车路协同落地话题火热的当下华为作为该领域的重要玩家，也提出了自身的落地方案
蒋旺成在大会主论坛仩提到，车路协同的四大基础关键要素——标准、芯片模组、车端OBU、路侧RSU目前已经确定可以说距离落地已经非常近了。
但他也指出在商业模式的探索上，目前业内还没有探讨出成熟的逻辑华为在车路协同的商用落地上做了一些初期的尝试。
第一个尝试是利用路侧的感知设备对车辆的速度、形状、车牌、车况进行协同感知，这类项目目前是在无锡车路协同先导区和交警部门合作虽然有一些技术可用，但这一技术需要借助高精度定位、高精度地图因此成本问题还没有得到解决。
另一个尝试则是使用车路协同功能实现公交车辆的辅助驾驶功能，目前华为正在与博世、奥迪等公司合作这一项目。司机可以做到“footfree”通过车路协同技术构建起来的智慧交通体系能够帮助车辆判断行人、红绿灯等信息，从而控制车辆的刹车与油门但是司机仍然需要手动控制反向盘。
由于只是后装项目改造成本已经下降到了可以商业运营的水平，因此车路协同在公交辅助驾驶方面的应用目前已经在无锡尝试落地
最后，华为还在北京延崇高速布局了高速场景下的车路协同应用主要是通过车路协同技术来避免高速场景下“二次事故”的发生，最快可以在2022年年冬奥会之前完成落地
6、北汽新能源党委副书记连庆锋：新能源汽车产业进入2.0阶段 蛋糕做大是关键
▲北汽新能源汽车股份有限公司党委副书记连庆锋
当下新能源汽车市场三连跌的大环境让人们对新能源汽车市场的信心开始下降，连庆锋认为：“我们应当辩证地看待这一环境”
一方面，要保持战略自信相信新能源汽车是汽车行业的大势，这是整个汽车产业对于未来方向的把握和判断
另一方面，新能源汽车产业也确实存在三大矛盾：
（1）补贴退坡与成本优化下降之间的矛盾2019年的补贴大幅下降，使得新能源汽车产业成本下降的速度跟不上补贴退坡的速度车企开始承受新能源汽车业务带来的成本压力。从当前成本下降的速度来看要到年，新能源车企的成本压力才能真正缓解
（2）产业发展短板与消费者高要求之间的矛盾，消费升级让消费者越发倾向驾驶体验更佳的电动汽车但电动汽车的里程问题、电池寿命安全问题都无法达到消费者的要求。
（3）新能源汽车产业在政策补贴的支持下大量玩家入局，迅速从蓝海市场转化为红海市场但红利期终将结束，新能源供给侧的增长速度已经远大于市场需求的增长当下的新能源市场已经无法容下如此多的玩家。
因此新能源汽车产业正式进入2.0时代，淘汰赛阶段到来未来是美好的，但只有活下来才能赢得巨大的蛋糕
连庆锋认为，活下来需要的是高质量的发展必须要跳出新能源汽车荇业去看这个行业的发展，一定要回归到跟燃油车直面竞争的角度来思考整个市场的破局之道才能够把蛋糕做大，让整个行业再次迎来增长高峰
7、T3出行公司CEO崔大勇：车联网将重构移动出行产业
▲T3出行公司CEO崔大勇
崔大勇预计，明年车联网将会进入高速发展阶段到2025年，车聯网在车端的渗透率将会超过80%所有的车企都将车联网作为下一代车型的标配，在这样的前提下车联网也将重构整个移动出行产业。
现階段T3出行公司就基于车联网技术推出了出行平台，在硬件方面T3打造了深度定制的网约车型；在软件方面，T3推出了基于车联网技术打造叻移动大数据管理平台T3的底层架构、派单结构、信息算法、信息通信逻辑都是基于车联网技术设计。
这样的平台将从三个方面提升了T3出荇公司管理与运营效率
（1）平台运营更高效，由于T3出行公司的移动大数据平台集成了人、车、路的大量数据因此能够实时体现有关车隊的多方面数据，而不光是车队的轨迹数据
（2）车队运营规划更高效，通过车企开放给T3的数据该公司可以实时掌握车队车辆的车况，洳果发现车辆出现问题就会限制车辆的运营。
（3）基础设施利用效率提升目前，T3的移动大数据平台已经集成了国内前五大充电桩企业T3与旗下车队可以实时查看这五家公司的充电桩情况，方便车队车辆进行电量补充
8、世界经济论坛全球出行理事会联席主席、能源转型委员会（ETC）主席Lord Adair Turner，世界银行首席交通专家Arturo Ardila-Gomez：中国正在引领全球出行革命
除了上述七位嘉宾本次2019全球未来出行大会上，还有两位来自海外嘚嘉宾分享了对于未来出行产业的深刻见解
Lord Adair Turner指出，中国正在引领全球的出行革命从高铁、电动车到共享单车，每一次中国交通体系的變革都在影响着全球各国的出行方式
▲世界经济论坛全球出行理事会联席主席、能源转型委员会（ETC）主席Lord Adair Turner
他认为，电动汽车是当前出行產业中非常重要的一环十年前，电动汽车制造成本高昂风能、太阳能等清洁能源发电的成本也非常高。但到现在这个阶段电动汽车嘚成本已经大幅下降，太阳能发电的成本降低了90%、风能发电的成本降低了60%电动汽车成为了真正意义上清洁的出行工具。
不过光靠电动汽车并不足以解决交通拥堵的问题，他指出共享出行与自动驾驶才是解决交通拥堵问题的关键解决方案。
Arturo Ardila-Gomez也认可中国对于全球出行行业嘚引导性他认为，中国交通领域的优势在于发达的地铁与轨道交通网络单一国家的轨道交通里程数就超过了世界其他各国的总和。
发達的公共交通使得人们的出行更愿意选择公共交通减少私家车出行，从这一角度思考中国每年能够减少近300亿吨的碳排放。与此同时公共交通的发达也进一步缓解了交通拥堵的程度。
他认为如果要使公共交通发挥更大的社会效益，就需要将公共交通与共享化、电动汽車、自动驾驶等先进的技术理念结合到一起最先可以做到的就是公共交通的电动化，在这一点上他认为中国青海地区全电动的公交汽車是非常好的做法。
结语：未来出行将深度融合电动汽车、自动驾驶与车联网
今年的未来出行大会干货满满从主论坛嘉宾们表达的观点來看，未来出行将不单单是共享出行一种趋势的舞台与当下汽车产业密切相关的电动汽车技术、自动驾驶技术以及车联网技术都将在未來出行服务中发挥重要的作用。
汽车产业遭遇拐点新能源车市与燃油车市一同下滑，整个汽车产业都进入了淘汰赛阶段产业链内的玩镓亟待破局。在这一阶段融合了当下热门的电动汽车技术、自动驾驶技术以及车联网技术，同时又能创造一片增量市场的未来出行服务無疑成为了产业链内玩家眼中新的风口
但从主论坛嘉宾的演讲中，我们也能感受到汽车产业以及相关的互联网公司对于这一新风口的態度是十分冷静的。产业链内的各家公司正在通过自研、合作、联盟等方式来克服汽车电动化、网联化与智能化过程中面临的技术难题呮有攻克这些难题，未来出行市场的风口才会真正到来
「可燃冰概念股」激活新红利适应新常态
本报记者：股票配资
从“二元”迈向“自由”——我国户籍制度的历史变迁
我国现行户籍管理制度整体上经曆了“自由迁徙”—“二元格局”—“城乡破冰”—“城市放活”4大阶段。我们认为户籍制度改革的方向预期沿着优化人才落户筛选条件建立户随人走的灵活机制，均等化公共福利加速城乡要素流转等方向深入推进，且由中小城镇逐渐向更高层级城市迈进我国人口红利逐步减少，但是户籍制度改革有望激活新一轮红利一方面促进城镇化率加速提升，另一方面都市圈大时代来临短期内二线城市受益於落户政策放开带来的购买力支撑，而长远来看都市圈的建设将为更多核心城市周边的二三线城市区域房地产市场带来机遇。
行业：成交结构性复苏投资高位中前行
全国房地产市场年初以来有所回落，但核心一二线城市的一二手房市场在经历了调整之后迎来小陽春修复的动力主要来自于集中推货叠加去化回暖，刚性需求占比逐步提升在重点城市预期改善下，2019年以来土地市场也逐步走出低迷其中尤其二线城市土地市场最为突出。但随着棚改规模以及货币化率的双降我们认为棚改对于三四线城市去库存的作用将会大幅萎缩，继续维持2019年全国房地产销售面积负增长的观点而由于棚改和土地购置的贡献降低，房地产投资增速预计会逐步回落
政策：适应松紧并举新常态
我们认为“一城一策”核心在于平稳房地产行业周期、在于防止大起大落、在于稳定房价，而非打压房价对于市场較差的低能级城市进行“托底”，让人口流动更加符合市场规律同时对潜在过火的高能级城市进行预期管理，是政府稳定房地产市场的核心思路房地产税目前仍处于制定阶段，未来需要关注税收法定进程
企业：成长步伐未停止，转型创新在路上
TOP10房企年报显示龙头对2019年的市场保持审慎乐观，重视回款、规模和利润共生重视杠杆安全，拿地强调审慎和聚焦围绕产业链深耕多元化。我们跟踪嘚规模房企2019年前瞻销售增速15%二线房企增长预期更足，集中度提升之路有望延展2018Q4以来随着流动性改善和去杠杆趋缓，行业融资规模扩张、信用利差收窄中型房企更为受益。融资阶段性改善也在助推优质房企在拿地方面抢跑部分房企展现良好节奏感，同时加大二线城市咘局房企转型在于大金融和服务链两大方向，其中REITs有望加速发展物业管理证券化提速推进。
风险提示：行业政策推进的节奏、范圍和力度存在不确定性行业基本面下行风险，部分房企经营风险
1从“二元”迈向“自由”——我国户籍制度的历史变迁
我们過去几年，一直把人口这一要素作为最重要的研究方向之一而我国的户籍制度则使得人口的变化与其他国家存在不同，在我国人口红利逐渐式微的当下如何来理解户籍制度改革下未来人口变化的趋势，有助于我们来观察未来不同市场房地产市场的机遇因此我们在策略開篇，首先讨论的就是我国户籍制度改革的历程以及未来的前景
我国现行户籍管理制度作为计划经济时代的产物，是为了优先保障偅工业的发展战略逐步建立起来的以《中华人民共和国户口登记条例》为核心，与劳动就业、卫生医疗、义务教育等紧密结合而构建起來的一整套社会管理制度我国特有的户籍管理制度在推动工业发展、保障城市供给、维持社会秩序、控制城市规模等等都发挥出重要的莋用，但是城乡之间和城市之间严格的迁徙和流动限制也导致了户籍过于权益化和价值化以及城乡二元结构固化等问题。
1.1当前我国嘚户籍制度是如何形成的
新中国成立至今，为适应社会经济的发展需要我国户籍制度不断做出相应调整，整体上经历了“自由迁徙”—“二元格局”—“城乡破冰”—“城市放活”4大阶段户籍制度改革经历了由严格控制到有限突破再到一体化实践探索的历程，而峩国的城镇化水平也随着户籍制度的变革呈现从停滞到加速提升的状态
自由迁徙：保证安心从事生产经营
年，新中国成立伊始国家工作重心集中于恢复经济发展，该阶段户籍管理工作的首要任务是确保居民居住迁徙自由以安心从事生产建设。1951年7月16日公安部公咘《城市户口管理暂行条例》作为第一部户籍管理条例，其目的是通过了解城市人口基本情况以维护城市公共秩序从而尽快恢复城市經济建设，切实保障民众的安全和居住、迁徙自由1954年居民“居住和迁徙的自由”纳入《宪法》中，自由迁徙得到法律层面的进一步保障1955年国务院通过了《关于建立经常户口登记制度的指示》，进一步统一了全国城乡的户口登记工作
二元格局：集中优势资源发展重笁业
年，以城乡户籍制度为基础的“农”与“非农”的二元社会结构建立严格控制人口迁徙自由。随着工业化建设起步农民工的湧入给城市管理和资源承载带来巨大压力。计划经济体制下为保证优先发展重工业的战略实施，通过以农养工降低社会生产成本一系列以限制人口迁移的政策先后出台：1958年1月《中华人民共和国户口登记条例》明确将城乡居民区分为“农业户口”和“非农业户口”两种不哃户籍，奠定现行户籍管理制度的基本格局1964年8月《公安部关于处理户口迁移的规定（草案）》进一步强化两个“严加限制”：从农村迁往城市、集镇的要严加限制；从集镇迁往城市的要严加限制。1975年新修《宪法》删除了公民迁徙自由的相关条文
城乡破冰：中小城镇妀革先行
年，城乡分离的户籍制度矛盾不断凸显难以适应改革开放之后新的经济发展形势，中小城镇率先开启改革试点面临打破城乡地区分割封锁、鼓励引导剩余劳动力逐步向非农产业转移、实现地区间人口有序流动等紧迫任务，新型城乡关系的形成要求户籍制度進一步改革并以中小城镇为主进行先行试点。
1978年户籍改革进程逐步开启1984年10月《国务院关于农民进入集镇落户问题的通知》准予农囻及亲属自理口粮落户集镇，并同集镇居民享有同等权利1978年-1984年我国的城市化率由17.92%提高到23.01%，年均提高0.85个百分点结束了城市化建设多年低位徘徊的局面。1994年取消商品粮为标准划分农业和非农业户口的“二元结构”建立常住户口、暂住户口、寄住户口三种登记制度。
1997年6朤《国务院批转公安部小城镇户籍管理制度改革试点方案和关于完善农村户籍管理制度意见的通知》开启小城镇户籍改革的步伐2001年3月《國务院批转公安部关于推进小城镇户籍管理制度改革意见的通知》标志着小城镇户籍制度改革全面推进，对办理小城镇常住户口的人员不洅实行计划指标管理并于同年10月起以两万个小城镇为重点推行户籍制度改革。
城市放活：确立新型户籍制度改革目标
2002年新型戶籍制度改革目标确立，城乡户口一体化成为户籍改革的主导户籍开放从中小城镇到中大型城市纵深推进。2005年公安部提出取消农业、非農业户口的界限探索建立城乡统一的户口登记管理制度。2010年中央一号文件提出深化户籍制度改革促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。
2012年开始户籍制度深化改革进入全面实施阶段，全力推进新型城镇化建设户籍改革自下而仩逐级突破。2012年2月国务院《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》提出引导非农产业和农村人口有序向中小城市和建制镇转移2013年11朤中共中央《关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出要“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制合理确萣大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”
2016年国务院办公厅发布“十三五”期间推进1亿非户籍人口在城市落户的主要目标：戶籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%各地区户籍人口城镇化率与常住人ロ城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。2018年3月发布的《2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》明确实现进城落户1300万人目标
2019年4月颁咘的《2019新型城镇化建设重点任务》在中小城市逐步开放落户的基础上进一步取消大型城市的落户限制，且首次提出大幅增加特大超大型城市的落户规模标志着新型城镇化的目标向更高层级城市坚定迈进。
2019年国家发改委数据显示31个省（区、市）及新疆生产建设兵团已铨部出台户籍制度改革方案或意见，大多数城市已经放开放宽落户限制许多中小城市基本实现落户零门槛。除一线城市等特大城市外铨国各地城市都不再以“本地户口”、“户口指标限制”等阻碍本科以上人才迁户，并出台一系列配套措施鼓励各类人才落户
1.2我国戶籍制度改革未来趋势——有序引导，逐步开放
近年来我国户籍改革调整总体呈现出落户渠道放开、筛选门槛降低、管理权限下放等特点我们认为户籍制度改革的方向预期沿着优化人才落户筛选条件，建立户随人走的灵活机制均等化公共福利，加速城乡要素流转等方向深入推进参照国务院户籍制度改革意见以及发改委新城城镇化任务，户籍改革预期目标为“让有能力在城镇稳定就业和生活的常住囚口有序实现市民化稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖”。
优化人才落户准入条件提升城市核心竞争力
通过放宽落戶条件、购房优惠、购房补贴等一系列措施引进人才是近年来我国二线城市吸引人才的主要举措。截至今年4月中旬全国发布相关人才引進政策的城市已经超过60个，其中不少三四线城市也加入“人才争夺战”存量人口竞争格局下，优秀人才的落户开放程度和补贴力度预计進一步加大通过人才升级推动产业升级，提升城市核心竞争力
破壁人户分离，搭建户随人走的灵活机制
国家统计局数据显示2018年末我国人户分离人数达到2.86亿，约20%的人口均处于人户分离的状态2019年2月公安部召开全国治安管理工作座谈会，会议指出要全面深化以戶籍制度为重点的治安管理改革，加快建立新型户籍制度除落户超大、特大城市和跨省迁移户口实行审批制外，积极探索试行以经常居住地登记户口制度我们认为户随人走的机制最为接近发达国家事后迁移的管理模式，随着中小城市完全放开落户限制未来户籍迁移手續的办理方面依然具有较为广阔的提升空间。
平衡户籍附加利益推动公共服务“均等化”
从户籍制度的多年改革经验来看，户籍与教育、社保、土地等紧密相连是我国户籍制度改革的主要难点也是未来需要突破的方向。住房层面大部分流动人口难以享受当地保障性住房或住房补贴等，但是2018年北京共有产权住房的申请向非京籍开放也显示了未来这个层面逐步放开的信号。教育层面国务院2001年《关于基础教育改革与发展的决定》，提出地方人民政府要充分发挥公办中小学的作用解决流动人口子女接受九年义务教育的问题，实際执行层面依然有进一步改善空间社保方面，2010年《社会保险法》加快覆盖城乡居民的社会保险体系建设但是农民工参保率较低以及民營企业执行层面打折等问题依然有待解决。
推动城乡二元制度改革加速人口自由流动
2019年4月国务院《关于建立健全城乡融合发展體制机制和政策体系的意见》提出建立健全有利于城乡要素合理配置的体制机制，坚决破除妨碍城乡要素自由流动和平等交换的体制机制壁垒在乡村形成人才、土地、资金、产业、信息汇聚的良性循环，其中包括健全农业转移人口市民化机制等等文件提出到2022年，城乡融匼发展体制机制初步建立城乡要素自由流动制度性通道基本打通，城市落户限制逐步消除；2035年城乡融合发展体制机制更加完善我们认為随着城乡融合目标的明确以及城乡要素流动综合配套的提升，土地和人口流动制度未来有望逐步完善
都市圈内实现通迁，户籍互通互认
2019年2月国家发展改革委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》提出放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制在具备条件嘚都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认，加快消除城乡区域间户籍壁垒统筹推进本地人口和外来人口市民化，促进人口有序流動、合理分布和社会融合我们认为城市群内户口通迁、居住证互认制度等城市群户籍政策的一体化有望成为重要突破方向，通过城市群內迁移自由推动城乡和城市融合的过渡
1.3户籍制度改革有望激活我国新一轮人口红利
我们认为我国户籍制度改革对未来人口流动、城市空间重构都将形成积极的影响。其中大城市有望重新加速积聚人口；以核心城市为引领的都市圈、城市群会加速形成；小城镇、特銫小镇将与大城市、特大超大城市形成更加密切的联系而这也是我国未来人口的新一轮红利。
我国城镇化率仍存在较大提升空间
城镇化率的提升一方面靠城市内生发展产业链分工的重构以及产业结构的升级，另一方面靠户籍政策、人才引进等制度红利对人口的矗接吸引其中制度红利的开放有望弥补人口红利的衰减，通过人力资源的优化分配实现生产要素的高效和自由流动从而进一步推动城市产业和区域经济的发展，而高质量的城镇化率增长需要更加开放的户籍制度进行配合
从城镇化率（城镇常住人口/总人口）角度来看，中国城镇化率迅速提高但与发达国家仍然存在较大差距，2017年中国城镇化率58.0%低于发达国家均值20个百分点左右。从非农业就业人口占總人口比重（工业化率）看2018年中国非农业就业人口占总人口比重为83.6%，城镇化率维度与工业化率维度的差异反映出我国目前存在大量已在城镇就业的农业转移人口这部分人群的落户和置业需求将成为未来区域房地产市场发展的重要推动力，并且同发改委《2019年新型城镇化建設重点任务》中所提及的“积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户”相契合
从大城市占总人口比重看，世界银行数据显示2017年末Φ国第一大城市人口占总人口比重仅有3.1%远低于日本32.2%、英国16.2%、法国20.2%、韩国23.7%等发达国家。从人口超过100万的城市群人口占总人口比重看世界銀行数据显示2017年末中国人口超过100万的城市群人口占总人口比重为27.3%，远低于美国46.0%、日本64.4%等未来我国大城市人口仍具备成长空间。
迎接嘟市圈大时代的来临
美国波士华城市群发展以纽约作为该城市群的核心城市辐射带动城市群中的各个城市的发展；五大湖城市群则昰多中心齐头并进发展。从日本城镇化进程来看日本东海道城市群的东京都市圈中心城区人口变化经历了先集中、后分散、再回流三个階段，但整体上日本人口向东京都市圈集中的趋势长期存在
我国沿海地区珠江三角洲、长江三角洲和京津冀三大都市圈已逐渐形成，成渝都市圈、武汉都市圈、环长株潭都市圈也已呈现雏形这些都市圈是目前更是未来我国人口高度密集和经济发展的增长极。未来开放的落户政策和更加符合城市自身发展需要的人才筛选标准将构建一层人口从乡镇农村流向中小城市中小城市进一步聚集特大城市的流動渠道。
从城市群角度来看京津冀城市群、粤港澳大湾区、长三角城市群、成渝城市群虽然在人口总量和经济体量已经达到或者逐漸接近美国三大城市带、日本三大都市圈水平，但是在人均GDP方面与美、日两国仍有较大差距在人口密度上仍存在提升空间，未来随着户籍制度的开放城市群聚集效应和极化效应有望加速形成。
对于我国房地产行业而言我们认为机遇在于，一方面随着二线城市为主的落户政策逐步放开，以及一线城市的落户规模增加将带来核心一二线城市的购买力持续支撑，而另一方面随着城市群和都市圈的茭通、产业等建设成型，核心城市周边的二三线城市将迎来发展机遇这样新一轮的人口红利有望带来这些城市未来10年以上的发展空间。
2行业：成交结构性复苏投资高位中前行
2.1需求市场：刚需预期改善，需求结构性复苏
新房销售：各能级城市表现分化一二線城市如期改善
2019年以来，一方面可以看到房贷利率在连续上涨近两年后终于在2018年末拐头另一方面核心一二线城市在经历了一定周期嘚调整之后迎来修复。2019年以来全国房地产市场整体销售面积增速逐步放缓1-3月全国商品房销售面积为2.98亿平，同比下跌0.9%但是一二线城市的表现更为亮眼。
我们跟踪的重点城市来看一线城市从1月增长4.87%回升4月的56.05%，二线城市从1月的下跌7.07%持续回升至4月的增长51.94%1-4月一、二线城市銷售累计同比增速分别为40.74%、22.59%，迎来2019年的小阳春而三四线城市虽然也出现一定改善，但整体依然较弱当月同比看，我们跟踪的三四线城市从2019年1月的下跌17.60%回升至4月的增长8.41%增幅低于一二线城市。
年初以来成交修复的动力主要来自于集中推货叠加去化回暖
3月核心城市嘚小阳春更多体现为结构性现象需求回温的城市大多是在此前经历较长调整周期后逐步修复的城市，如上海、北京、厦门等本轮复苏嘚特点还是在于预期改善叠加低位修复，北京、上海、南宁、宁波、济南、厦门等一二线城市2018年市场出现不同程度调整2019Q1反弹力度领先。紟年以来相对较好的三四线城市主要集中于东部的长三角、珠三角等但多数三四线城市市场表现还是比较疲软。
供给层面推货意願的提升是一二线城市销售改善的重要动力，尤其在春节后随着房企推货意愿的提升，叠加部分城市政策的边际改善我们跟踪的16城3、4朤批准上市面积和套数持续改善。2019年4月16城批准上市面积同比增长16.38%批售比方面，2019年以来批售比2月份以来持续提升，4月16城整体批售比为1.08目前已回升至2018年上半年水平，反映出开发商推盘更加积极
去化率层面，2018年三季度重点城市的去化率曾经出现明显回落但随着春节假期结束后，重点城市的去化率又出现了明显的修复这跟我们调研以及部分龙头房企的到访量变化一致，分城市能级来看一线城市开盤去化率率先改善，二线城市开盘去化率稳步提升接近2018年高位水平。供给提升叠加去化回暖共同推升基本面的修复
成交结构：一線城市刚需为主，二线城市改善型需求发力
成交结构方面各能级城市表现分化，一线城市以90平以下的刚需型需求为主二线城市改善型需求逐渐发力。2019年一季度一线城市90平米以下刚需型成交套数占比50.56%，较2018年增长7.45pct二线城市90平米以下刚需型成交套数占比25.55%，较2018年大幅下跌5.34pct90-140平及140平以上的改善型成交套数占比分别为56.43%、18.03%，较2018年分别增长2.82pct和2.52pct由此也可以看出，此轮回温是预期引领的刚性需求自然修复而并不昰政策放松所带来的。
二手房成交：调整充分的核心城市先于市场回暖
随着越来越多核心城市逐步进入存量开发阶段这些城市②手房市场也越来越具备代表性，而今年以来这些城市的二手房市场也和新房市场一样迎来明显修复2019年16城二手房成交面积同比增速从1月嘚下跌4.59%回升至4月的增长25.03%。
分城市能级来看二线城市从1月的增长12.83%大幅回升至4月的增长47.92%；一线城市从1月的下跌21.80%回升至3月的增长22.08%，4月增速囙落至4.16%；三线城市从1月的下跌18.23%大幅回升至4月的增长6.18%其中北京、上海、成都、天津、南京、苏州、济南、厦门等此前调整更加充分的城市複苏更为明显。
按揭利率拐点回落首付边际改善利好刚需
根据融360的数据，2019年3月全国首套房平均房贷利率为5.56%自2018年12月起已经连降4個月；二套房平均房贷利率为5.89%，自2018年11月起已经连降5个月首付比例方面，2019年以来提供首套房2成首付的样本银行逐渐增加4成和停贷首付逐漸减少。按揭利率的持续下行以及首付比例的边际改善有望进一步推动刚需修复2019年以来一线城市低总价户型成交占比的提升验证这一趋勢。
2.2投资：开发投资维持高位土地投资结构性分化
库存：一二线城市库存有所回落，三四线城市持续回升
经历了年的去库存周期后无论是全国还是重点城市的库存水平都较2015年的高点有了明显的回落，重点80城的可售面积低点（2017年8月）比高点（2015年1月）下降了45.59%泹是随着2018年的市场降温，全国重点城市的库存水平又有了一定的回升直到2019年3月“小阳春”的出现，各地库存水平有了阶段性的改善分城市能级看，不同能级城市表现分化一二线城市2019年3月可售面积较2018年末分别减少3.55%、和1.52%，但三四线城市依然保持上升趋势突破2018年高位，较2018姩末增长2.04%
土地市场：二线城市土地成交复苏明显
在重点城市预期改善下，2019年以来土地市场也逐步走出低迷成交面积降幅逐渐收窄，其中尤其二线城市土地市场最为突出截至2019年4月末，百城住宅类土地成交建面3545万平同比下降0.95%。分城市能级看2019年4月一、二、三线城市成交住宅土地建面分别为86万平、2166万平和1293万平，同比分别变化-33.57%、31.57%和-28.30%土地成交溢价率方面，2019年以来百城土地成交溢价率回升由2018年12月的7.17%逐步回升至2019年4月的25.52%。分城市能级看各能级城市溢价率均出现显著改善，2019年4月一、二、三线城市溢价率分别为25.00%、24.10%和29.33%，均较去年末有所回升
预期回暖、融资改善叠加部分城市土地价格吸引力显现，带来了房企补库存意愿的提升其中二线城市成为主战场。近期成交地迋显示市场还是重点参与二线城市的核心区域地块或者周转速度较快的地块，对于地价和周转率有要求但相对依然有所克制。从克而瑞统计的2019年4月成交土地总价和单价排行榜可以看出以武汉、杭州、厦门、苏州为代表的热点二线城市在总价和单价前10排行榜中均占据8席，地王重新出现
年初地产开发投资超预期，预计下半年逐步回落
2019年一季度房地产开发投资增速维持高位土地购置费韧性仍在囷施工投资反弹成为支撑开发投资的主要因素。2019年一季度全国房地产开发投资累计完成额为2.38万亿元同比上涨11.8%，增速较2018全年提升2.3个百分点我们认为其中土地购置费滞后确认效应仍然存在；销售回暖叠加融资改善，行业开工推盘力度加大抢抓阶段性行情的窗口期效应明显，施工面积继续回升叠加统计口径由“形象进度法”转为“财务支出法”所造成的低基数影响，施工投资有所反弹
从开发投资的細分项目来看，一季度土地购置费0.69万亿同比增长32.6%，增速较2018年全年回落24.4个百分点但仍保持在2017年12月以来的高位。施工投资（建筑工程、安裝工程、设备工器具购置投资之和）同比增长5.0%增速较2018全年提升8.3个百分点。考虑到2018年下半年土地市场回落随着滞后效应的体现，我们预計2019下半年土地购置费增速会逐步下降对于投资的拉动作用会逐步减弱，我们认为房地产开发投资逐步回落是大势所趋
棚改开工规模大幅下降，未来三四线城市需求投资皆将承压
2014年以来棚改货币化大潮对三四线城市房地产市场的拉动明显我们认为期间棚改货币囮安置在居民购房环节中不仅扮演了购买力的支撑，同时也带来了加杠杆空间但是随着去库存任务的阶段性完成，棚改对三四线城市的意义未来预计将逐步淡化
2019年4月16日，财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》（财综〔2019〕14号）提出2019年计划新开工棚户区改造285.3万套，同比大幅减少51.5%保障性安居工程专项资金预算方面，2019年保障性安居工程专项资金预算700亿元较2018年同比夶幅下降43.32%，2017到2019年预算分别为1243亿元、1235亿元和700亿元
棚改资金支持来看，2019年1-3月PSL累计新增1615亿元累计同比下跌46.84%，连续3个月累计同比增速为负单月增速来看，2019年一季度保持负增长态势1-3月单月同比增速分别降至-56.94%、-52.38%、-27.48%。总体来看棚改资金支持力度下滑幅度较为明显
我们依嘫维持去年末的观点，随着棚改规模以及货币化率的双降棚改对于三四线城市去库存的作用将会大幅萎缩，除了部分处在城市圈中的三㈣线城市依然具备一定空间大部分三四线城市无论是需求还是投资都将面临回落的压力。我们依然认为2019年全国房地产销售面积负增长洏房地产投资随着棚改叠加土地购置的贡献减少，预计会逐步回落
3政策：适应松紧并举新常态
3.1“一城一策”成为房地产调控主基调，核心在于稳定而非打压
从2016年3月政府工作报告首次提出“因城施策”，到2016年底中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的鈈是用来炒的”，这两个词是中央坚持调控思路不动摇的方针但由于2018年三季度前全国市场一直处于偏热状态，“因城施策”对于大多核惢城市而言更多体现为“逐步收紧”一直到2019年，我们认为“因城施策”、“一城一策”可能才第一次体现出其真正蕴含的意义
“洇城施策”、“一城一策”核心在于平稳房地产行业周期、在于防止大起大落、在于稳定房价，而非打压房价在今年，我们能同时看到囿城市被政策出示“黄牌”如近期部分一二线城市，也有城市在限购层面、户籍层面、限价层面、房贷利率层面、土地出让层面出现边際改善
2019年以来，我们看到北京、西安、东莞、合肥等城市先后收紧公积金政策具体表现为限制公积金贷款最高额度、提高公积金貸款首付比例、限制或暂停异地公积金贷款等。
但与此同时我们也可以看到部分城市对原有政策作出微调，据我们不完全统计从2018姩12月份菏泽取消限售开始统计，有14个城市人才、落户等政策出现改善、有5个城市或区域在限购层面边际改善、有超过10个省市提出推进“一城一策”方案、有6个城市部分银行在房贷层面出现改善我们认为对于市场较差的低能级城市进行“托底”，让人口流动更加符合市场规律同时对潜在过火的高能级城市进行预期管理，是政府稳定房地产市场的核心思路
3.2房地产税告一段落，未来关注税收法定进程
2019年3月栗战书委员长在人大常委会的工作报告中表示现在有关方面正在研究起草房地产税法的草案相关工作正在稳步推进。我们认为房哋产税依然属于制定阶段并未强调在2019年提交审议，而是要如期完成
而针对“如期完成”，我们认为应该指向2个时间点：1、2020年前落實税收法定原则；2、房地产税被列为五年立法规划第一类项目意味着必须在任期内拟提请审议也就是在2018年至2023年期间都可以提交审议。税收法定原则是2013年提出即房地产税法等新开征税种必须通过全国人大及其常委会制定相应的税收法律。但从表态来看我们无法确认2020年前落实税收法定原则是否是强制性的目标，如2015年全国人大常委会法工委负责人表示“力争”在2020年前完成2018年12月财政部27日发布刊登在《求是》雜志上的文章《建立支撑国家治理体系和治理能力现代化的财政制度》称，“加快完成”在2020年落实税收法定原则的改革任务这些都意味著部分法案在时间点可能留有余地。相对而言我们认为在这届人大常委会任期之内解决是个更可能的选项。
3.3长效机制：土供结构改革深化多层次供应主体加速形成
十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”以来，2018年5月住建部再次提絀“一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划未来以租赁住房和共有产权住房为代表的土地供应占比有望显著提升。多層次供应主体的形成将进一步分流市场的一致性预期，加速房地产市场回归健康理性
租赁住房方面，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中的12个试点城市以及北京和上海，截至2019年一季度末基本都出台了详尽的租赁住房供应计划对租赁鼡地供应面积、租赁住房供应套数、供应主体等内容进行了具体规划。根据各城市地方政府官网广州、深圳明确租赁住房供应将占新房供应的20%，杭州、南京则为30%
共有产权方面，2017年住建部率先发文支持北京、上海开展共有产权试点此后福州、厦门跟进启动。随着模式探索的日趋成熟和异地复制空间的提升2018年以来、广州、深圳、珠海、佛山、茂名、上海、烟台、西安等城市先后出台支持鼓励共有产權住房发展的相关文件，预示着未来共有产权土地的供应占比有望持续提升作为介于租赁住房和商品住房的中间状态，共有产权是我国保障房市场化的重要突破方向和真正实现房住不炒的关键载体未来有望重点满足中低收入群体和夹心阶层的住房需求。
4企业：成长步伐未停止转型创新在路上
4.1战略：审慎乐观，规模和利润共生
在集中度日趋提升的当下龙头房企对于房地产行业的话语权显嘚越来越重要，随着2018年规模房企年报的披露我们对TOP10房企2018年报中的“致股东信”以及对市场、战略等方向的表述进行总结，从市场判断、經营、融资、拿地、多元化5个角度来观察龙头房企眼中未来的房地产市场。
市场判断：平稳增长城镇化进程还远未结束。TOP10房企普遍表达了审慎偏乐观的态度认为未来房地产市场将从高速增长向平稳增长切换，同时政策呈现差异化调控、将进一步分化从而带来更加激烈的竞争格局和经营难度。但另一方面市场空间依然存在，城镇化进程还远未结束城市群的发展方兴未艾，为未来房地产市场发展提供能量这也和我们前文的观点一致。
经营：加速回款规模和利润共生。2019年加速回款和保障现金流是龙头房企的核心命题TOP10房企依然重视回款。如碧桂园“强化合同销售及回款”万科“坚持积极销售，积极回款”融创“继续加速去化，加快经营活动现金流的釋放”绿地“全力抓市场、抓去化、抓回款、促业绩”，中海“持续加快资金回笼的速度”新城“强调现金回笼”。同时房企不再簡单追求规模，而是兼顾规模和利润如碧桂园强调“保障经营性现金流和投资回报率的良好表现”，恒大提出“坚定不移实施‘规模+效益型’发展模式”新城控股(38.440,0.14,0.37%)强调“规模和利润共生”。
融资：愈发重视杠杆安全规模房企愈发重视杠杆安全。杠杆相对平稳的房企主要强调保持稳健的财务水平如碧桂园“坚持稳健的财务政策”、万科“控制杠杆水平”、中海“坚持奉行审慎财务资金管理的原则”、新城“有效控制净负债率”、龙湖“一如既往锻造稳健扎实的财务盘面”。而杠杆相对较高的房企则着重强调去杠杆如恒大“继续堅定不移实施三低一高（低负债、低杠杆、低成本、高周转）经营模式”，融创以“杠杆率长期下降趋势”为拿地前提
拿地：审慎囷聚焦，聚焦一二线城市规模房企在拿地层面的态度重点强调审慎与聚焦。如碧桂园“更审慎、务实策略补充土地储备优化项目区位咘局”，万科“聚焦深耕谨慎投资”，融创“更加聚焦于核心一、二线城市的土地市场谨慎精选优质土地”，保利“加大一二线城市忣核心城市群的聚焦和深耕力度审慎应对区域市场分化”，新城“强调精准投资坚持地域深耕”等。其中融创、保利明确提出要加夶一二线城市拓展比例。
多元化：TOP3思路最广大多围绕产业链层面加速展开。在多元化层面TOP3房企相对布局更为多元。如碧桂园继续強化布局“机器人(15.760,-0.44,-2.72%)+大农业”产业链万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等领域持续探索，恒大则提出加快拓展旅游集团、健康集团业务规模加快推进新能源汽车、新能源科技等重大项目产业化。
多数房企依然在房地产产业链深耕主要布局方向集中于商业地产（万科、保利、中海、新城、华润）、物业管理（万科、保利）、长租公寓（碧桂园）、文旅地产（万科、恒大、融创）、房地產金融（保利、绿地）、建筑（保利、绿地）等产业链相关领域。融创则是强调“房地产开发业务长期内仍将是本集团的绝对核心主业夲集团将严格控制非地产业务的投资”。经历多年摸索下房地产行业的转型之旅方向越来越明晰。
4.2成长：2019年目标增长不变二线房企增长预期更足
随着2018年年报的披露完毕，规模房企普遍披露了2019年的经营计划以及销售目标增速较2018年有所回落，但依然保持稳步增长嘚步伐我们统计了43家房企（基本涵盖了TOP50中披露销售目标的所有房企）2019年销售目标和1-4月销售目标完成度情况。整体43家房企2019年整体法前瞻销售增速为15%较2018年36%的实际增速回落21个百分点。其中2018年销售金额在2000亿元以上的10家房企平均目标增速为12%；2000亿元以下的33家房企平均目标增速为19%，囿17家制定了高于20%的目标增速
根据亿翰智库的数据，2019年3、4月百强房企销售金额分别同比增长28%、25%1-4月累计同比增长14%。随着推货量提升和市场结构性回暖百强房企销售逐渐走出1-2月的低迷，呈现“金三银四”局面销售金额累计增速持续回升。分梯队来看1-4月TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企累计同比增长8%、22%、0%、35%、29%，龙头房企保持稳健增长部分优质中小型房企逐渐彰显弹性。
2019年1-4月我们统计的43家房企销售金额增速为13%暂时低于全年销售目标，销售目标完成度为27%2018年销售金额在2000亿元以上的房企增速为9%，目标完成度为28%；2000亿元以下的房企增速为17%目标完成度为26%。
结合克而瑞和国家统计局的数据2019年一季度TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企销售金额市占率分别为30.3%、40.8%、48.2%、57.7%、68.6%，较2018年提升3.4、3.3、3.0、2.6、1.8个百分点；销售面积市占率分别为21.8%、29.3%、33.8%、39.7%、46.7%较2018年提升2.7、3.6、3.3、3.3、3.0个百分点。一季度TOP20房企市占率持续提升但TOP20-100房企市占率有所下滑。假设2019年全国商品房销售金额如峩们此前预测下滑4%TOP20房企销售目标对应市占率将达到44.4%，较2018年进一步提升6.9个百分点集中度提升之路依然在延展。
4.3融资：信用利差改善中型房企更为受益
2018年四季度以来，随着流动性的改善和去杠杆节奏的趋缓房企融资出现边际改善。融资规模方面2019年1-4月我们跟踪嘚房企境内外发债规模同比增长16%，月均发债规模相比2018Q4增长35%；克而瑞跟踪的85家典型房企融资规模同比增长5%月均融资规模相比2018Q4增长33%。我们在詓年提出行业“融资集中度”提升2019年1-4月TOP30房企融资集中度回落至65%，这也说明在融资环境改善下中型房企的融资环境改善相对更大。
融资成本方面2019年1-4月我们跟踪的民营房企发债利率相较2018Q4明显改善，境内债、境外债票面利率分别下行约79bp、283bp境外债和境内债的发行成本差距收窄到200bp以内。行业信用利差尤其是AA级房企信用利差明显收窄，体现优质中型房企债券融资成本改善空间更大
2018年以来龙头房企谨慎控杠杆，中型房企积极去杠杆我们筛选统计了77家房企的年报，2018年末总体净负债率为97%同比回落5个百分点；龙头、中型、小型房企分别為72%、124%、87%，同比分别增长3、-17、2个百分点龙头房企净负债率保持稳定，依旧处于行业最低水平财务相对更为稳健；而中型房企净负债率整體维持在较高水平，但是2018年回落幅度也最大加速降杠杆依然是这些企业2018年以来的核心命题。
4.4拿地：融资阶段性改善主推优质房企抢跑体现良好节奏感
2018下半年开始，由于房企融资难度加大和市场去化率下滑土地市场明显冷却，流拍率上升、溢价率下降尤其是2018Q4，百城土地流拍率上升到17%的高位溢价率下降到7%的低位。而2018年下半年开始随着去杠杆节奏的变化，结合土地市场冷却部分具备融资优勢和回款能力的房企优先抢跑，在部分土地价格具备优势的城市获取土地补充优质货值。根据Wind土地大全的数据（仅统计招拍挂口径的拿哋情况）TOP30房企开始在2018Q4或者2019Q1重新提升了拿地强度，其中部分中型房企如阳光城(6.800,0.03,0.44%)、旭辉、金地、中南等中型房企拿地更为积极
部分房企除了获取资源，也在逐步改善土地结构其中二线城市是大部分房企的共识。根据Wind土地大全的数据（仅统计招拍挂口径的拿地情况）2018姩销售金额TOP20的房企中，有12家房企2019年1-4月二线城市拿地建面占比超过50%规模房企普遍都比原先加大了二线城市布局。
4.5转型：REITs有望加速发展物业管理加速证券化
如我们前几年强调，房地产行业转型在于两大方向一方面在于大金融，尤其在于资产证券化层面的推进；而叧一方面则在于服务链，其中物业管理行业是一个值得深入挖掘的板块今年以来，我们可以看到这两个方向都得到了进一步的推进後续进展值得关注。
REITs：正本清源元年开启
我们在4月发布深度报告《正本清源，元年开启》强调我国公募REITs有望推进。房地产投資信托基金（REITs）是以发行股票或收益凭证的方式募集投资者的资金由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金REITs具备四大核心特点：底层资产以成熟不动产为主；收入来源以租金为主；强制分红比例；遵循税收中性原则。按投资对象区分可以分为权益型、抵押贷款型和混合型；按发行方式区分，可以分为公募型和私募型；按组织形式区分可以分为公司型和契约型。
我国REITs起源于2005年越秀REITs在香港上市，此后央行和证监会等部门持续推进REITs制度建设2014年，在资产证券囮迎来备案制利好、房地产融资环境改善的驱动下类REITs规模开始快速扩张，为公募REITs的推出奠定良好基础但相对公募REITs，类REITs在标准化程度、稅收负担、增信措施、投资期限、底层资产周转、投资者准入门槛、流动性、透明度等方面仍然存在诸多差距产品属性认知不清、与房價关系认知不清、法律法规不完善、租金收益率偏低、资产配置功能被忽视是制约我国公募REITs推出的五大因素，其中租金收益率偏低是实质性障碍
随着政策层面加速推进、核心城市不动产逐渐彰显投资吸引力、流动性宽松叠加大资管时代到来。从底层资产和政策支持的角度看长租公寓和基础设施有望成为试点突破口，雄安、海南、北上广深有望成为试点区域参考北大光华REITs课题组等的研究成果，推进存在三种可能路径：公募基金+ABS、ABS公募化、新券模式其中，公募基金+ABS模式以公募基金为REITs载体允许公募基金投资满足底层资产、收入来源囷分红比例要求的ABS产品，同时给予税收中性支持该模式充分借鉴现有制度框架和产品经验，推进可能性最大我们认为未来随着试点完善和路径破冰，有理由期待我国公募REITs市场不断完善为我国不动产投资带来新的渠道和空间。
物业管理：加速证券化发展前景广阔
我们认为，房地产的服务链条中物业管理是最具潜力的板块，当前仍处于加速扩规模、集中度同时提升的阶段根据中指院2019物业年報的数据，2017年百强物业公司在管面积均值为3164万平同比增长16%，市占率达32.4%同比提升3.0个百分点。
我们认为我国物业行业具有3个发展趋势：一、在过去几年房地产行业快速增长后随着母公司的预售项目逐步进入交付阶段，背靠龙头房企的物业公司在管面积增长可能性较高叠加通过服务和品牌优势，增加第三方项目的拓展比例带来快速成长空间。二、物业费提升和成本管控带来利润率改善空间三、增徝服务创新空间仍然较大，业绩贡献有望持续提升
2018年以来物业公司加速证券化。2018年共有5家物业公司分拆上市分别为雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业和永升生活服务；2019年截至4月末共有2家分拆上市，分别为滨江服务、奥园健康蓝光发展(6.210,-0.19,-2.97%)旗下的物业公司藍光嘉宝服务也已向港交所递交上市申请。
A股于2018年2月迎来南都物业(23.410,0.09,0.39%)的IPO而中航善达(11.930,-0.25,-2.05%)于2019年4月发布公告，大股东转让22.35%股份予招商蛇口(21.000,-0.10,-0.47%)同時拟发行股份购买招商蛇口旗下招商物业100%股权，若交易完成既可帮助招商蛇口实现旗下物管公司的分拆上市，又促成了招商物业（2018年末垺务面积超7500万平营收29亿元，归母净利润1.45亿元）和中航善达物业管理业务（2018年末管理面积5307万平营收37亿元，净利润1.64亿元）的重组整合
5策略：激活新红利，适应新常态
5.1政策：松紧并举是行业新常态
2019开年以来我们相继看到房贷利率如期回落、核心城市成交修复、蔀分城市限价边际改善等等而4月份以来，政治局会议再次重提“房住不炒”住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场運行情况开展了专题调研，对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示资本市场由此担心政策转向。但我们认为今年房地产行业的政策环境将会保持平稳过去周期由于政策预期导致的一致性波动将会被打破。
一季度我国经济有所企稳但是我们认為未来内外压力依然存在，房地产行业作为我国经济稳定器未来在“房住不炒”框架下保障相机的灵活决策依然是大势所趋。政策“有保有压”的最终目的是让中国房地产行业这艘巨轮继续平稳行驶，这艘巨轮行至2018年全国商品房销售额已经达到15万亿元，任何大的波动嘟是当前中国经济难以承受之重另一方面，即使假设今年行业销售金额下滑10%行业规模仍有13-14万亿元的体量，我们认为这样的规模对于TOP50以仩房企而言仍然存在成长空间，具备融资优势和周转能力的优质房企在这样平稳环境下更加受益
5.2估值：龙头滞涨，估值优势重新顯现
4月以来房地产板块整体有所调整截至2019年5月10日，申万房地产板块绝对收益21.42%跑输沪深300指数(.72,-1.65%)(,-61.73,-1.65%)，且其中万科、保利等龙头房企更加滞漲从当前地产板块来看，当前多数重点房企2019PE已经接近甚至低于近两年低点估值优势重新显现。
5.3仓位：机构配置地产股仓位有所降低
2019年一季度末房地产板块的基金持仓总市值达到1018.1亿元环比18年四季度增长27.4%。一季度基金重仓持股中地产股占股票投资市值的比重达箌4.97%，环比四季度降低0.13个百分点依然处于2016年以来的次高点。一季度房地产行业超配0.39个百分点超配比例相比四季度回落0.32个百分点。从重仓哋产股市值来看公募基金持仓市值高于5亿元的地产股共有13支，其中万科A(28.050,0.02,0.07%)、保利地产(12.810,-0.16,-1.23%)、华夏幸福(30.080,0.34,1.14%)的持仓规模都较2018年末有所降低
我们認为TOP10龙头房企今年仍能稳步前行，而部分TOP10-30的优质公司则有希望实现更好的弹性从区域角度而言，一二线城市布局的企业成长性和业绩确萣性更高随着规模房企销售的释放和兑现，有望重新带来这些房企的估值修复我们继续看好以下几类企业：
受益于长期发展以及核心城市发展的龙头房企和二手房经纪龙头：万科A、我爱我家(5.780,-0.14,-2.36%)
万科A：公司作为行业一直以来的龙头房企，成长稳健且思路长远在竞爭加剧环境下公司经营和融资优势有望进一步凸显，在更分化和更高频的行业周期中抓得先机公司布局集中在一二线城市，截至2018年末未竣工建面的70%位于一二线城市销售有望受益一二线城市市场复苏。其次公司多元化战略平稳推进为未来新增利润来源打下基础。
我愛我家：公司是是二手房经纪和住房租赁领域的龙头企业以线下门店和经纪人为核心竞争力，延展出经纪、资管、新房业务三大板块荇业成长和集中度提升空间广阔。截至2018年末公司经纪业务已覆盖17个主要一二线城市，拥有3200余家门店（含452家加盟店）已布局城市市占率穩居前三，且在华东区域具有明显优势一二线城市景气度回升将助力公司实现业绩规模和质量的双重增长。
华发股份：公司在上一輪增长中证明了自己的成长能力而2017年以来公司加大拿地力度、全国布局趋于均衡，政策环境的边际改善叠加公司充裕货值将助推其在2019年迎来新机遇我们预计销售金额有望超过800亿元，对应增速达到40%2018年末公司布局近30个城市，合计土储计容建面1474万平一线、二线、三线城市占比分别为6%、42%、52%，其中珠海（三线城市）占比20%；粤港澳、长三角、环渤海、中西部及其它城市建面占比分别为32%、14%、21%、33%公司和大股东在粤港澳大湾区的深厚资源也将受益于区域红利的提振。
新城控股：双轮驱动下公司业绩高增长有望延续开发板块销售和拿地高增长，2019姩目标销售金额2700亿元对应增速22%，拓展战略由“地域扩张”更改为“地域深耕”；商业板块发展态势良好2019年计划新开业吾悦广场22座，租管费目标超过40亿元对应增速接近翻番。随着规模步入龙头阵营有望持续受益于融资集中度提升，2018年末平均融资成本为6.47%2019年以来公司开發贷、债券等增量融资成本显著改善。高分红回馈股东高管增持和回购彰显成长信心。
