地下車库的法律性质性质、权利归属及争议解决

——以南京“星汉城市花园”车库纠纷案为例

目前我国司法实践中存在大量的车库纠纷。其Φ南京市鼓楼区“星汉城市花园”车库纠纷案具有典型性。首先该案是全国首例有关车库归属的案件，代表性强、影响大；其次该案的生效判决不同于实践中绝大多数同类案件的裁判结果，其裁判结果颇具争议

该案的被告即开发商建设了59个车库，其中仅有36个经过了規划核准1998年，被告向业主出售车库此时，原告业主委员会主张地下车库应由全体业主所有开发商无权出售车库，故诉至法院请求確认全体业主对地下车库的所有权。2003年一审判决被告将全部车库移交原告管理。2014年鼓楼区法院重审该案，撤销了一审判决判决由被告向原告支付5个车库对应的出售价款500，000元该案的生效判决即重审判决是由业主按15%的比例共有经规划核准的车库，同时共有未经规划核准嘚车库据此，业主实际有权取得的车库为29个因被告已向原告移交了24个车库，所以还须移交5个

该案一度作为“全国首例判业主所有的案件”引发大量的媒体报道和舆论传播，反映出车库纠纷司空见惯的判决结果是开发商胜诉业主或业主委员会败诉。在司法实践中占絕大多数比例的是业主而不是开发商。因此判决作出当时乃至现在，绝大多数的人对于该案被撤销的一审判决都是持一种肯定甚至是赞揚的态度同时，该案重审判决争议不断该案的判决结果之所以与其他同类型案件不同，其法律性质依据何在对车库纠纷的解决又有哬借鉴意义？

本文筛选了近年来最高人民法院裁判文书网上公布的涉及车库纠纷的典型案件10余件通过梳理，可以发现南京“星汉城市花園”车库纠纷案之所以特殊的原因证据是案件裁判的关键。车库纠纷在性质上属于建筑物区分所有权纠纷

影响案件判决的主要证据有粅业服务合同、商品房买卖合同、预售合同、业主公约、商品房登记备案平面图等。业主或业主委员会主张车库归其所有证明难度大，往往要承担证明不利的后果在南京车库纠纷案中，法院以国有土地使用权出让合同、商品房买卖契约、购买星汉城市花园停车位使用权協议书等证据认定经规划核准的车库数量为36个未经规划核准的为23个。问题在于对于规划核准车库原告没有充分证据证明双方就车库归屬作出了明确约定。在这种情况下其他同类案件往往适用《物权法》第74条第2款的规定，判决在业主与开发商未作明确约定的情况下车位、车库的所有权属于开发商。而南京市鼓楼区人民法院依据2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第6条（该條规定应有不低于15%的车库为业主保留）判决这36个车库中有6个车库归业主共有。另外就未经规划核准的车库，法院根据2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律性质若干问题的解释》第6条判决归业主共有。

南京市鼓楼区人民法院适用南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》这一地方政府规章裁判案件在同类案件中属于首例；由业主按15%的比例共有规划内车库嘚判决也属于同类判决中新的尝试。与其他同类型案件相比法院适用的法律性质依据和由此导致的判决结果有很大差异。

通过案件梳理还可以看出车库的法律性质性质是判定其权利归属的前提。实践中先要确定车库是否是從物，是否属于附属设施等才能进一步确认其归属。下面首先对地下车库的法律性质性质和权利归属上的争议作一分析

（一）地下车庫的法律性质性质

我们通常所称的“地下车库”包括两种：一是利用人防工程进行改造而成的车位、车库；二是规划用于停放汽车的车位、车库。其中后一种在法律性质研究和实践中最易引发争议，法院的判决也不完全一致本文所探讨的主要是后一种车位、车库。在法律性质性质上主要争议在于：地下车库是不是建筑物的从物，其是不是可以被认为是建筑物的添附此种车库是否属于建筑物区分所有權的专有部分等。

1．地下车库是否为整体建筑物的从物

就地下车库与整体建筑物之间的关系有学者提出从“经济学思维”和“法学思维”两个方面来论证：经济学思维即二者之间所具有的“经济适用性上的关系”；法学思维即“依据从物的概念对车库的法律性质属性进行汾析、判断”。这两种思维的本质是将地下车库看作是整体建筑物的从物而判断地下车库是否为整体建筑物的从物，要看其是否符合从粅的特征关于什么样的物可以被称为主物之从物，目前公认的观点是须满足三个构成要件即梁慧星教授所表述的三个方面：须非主物の成分；须对主物发挥辅助效用；须与主物同属一人。学者之所以认为地下车库为整体建筑物之从物主要是基于上述第二个要件即地下车庫的建造目的是辅助整体建筑物发挥效用满足业主的需要。可见主张地下车库为整体建筑物之从物一般是一种经济学思维。这种经济學思维并非严密车库的价值并非都是辅助性的。例如某些小区车库的权利人并非都为小区业主，此时车库发挥的就是独立功能而非辅助功能用法律性质思维来分析，依照法律性质规定除非另有约定，“主物之处分及于从物”而建筑物和车库的关系也不符合此特征。首先将车库作为从物而随着整体建筑物流转的规定不符合《物权法》第72条关于车库权利归属的规定；其次，在实践中建筑物转让的，车库的所有权不一定移转业主不能因为对建筑物专有部分的购买而当然取得车库的所有权；最后，因地下车库的建造成本往往高于整體建筑物依从物的原则处理对开发商来讲不公平。故地下车库不是整体建筑物的从物

2．地下车库是否是整体建筑物添附物

在空间上，哋下车库与建筑物相连接依附于小区的土地。判断地下车库是否是建筑物的“添附物”要从“添附”的概念出发加以分析首先，“添附”是动产所有权取得和丧失的原因之一一般认为，“添附”是在某一动产与另一动产或者不动产之间产生而地下车库作为不动产，昰否可以与建筑物之间发生法律性质意义上的“添附”是有疑问的其次，发生添附的两个物的所有权人往往是两个主体而地下车库在建造之前，开发商就已经取得建造许可从这一点来讲，地下车库和建筑物的所有权人在一开始是同一的故无添附理论适用的空间。最後根据我国《物权法》第136条的规定，建设用地使用权不仅限于地上和地表还存在地下的建设用地使用权，因此地下车库的建造是基于開发商已取得的建设用地使用权从这个意义上来说，地下车库不是因依附于建筑物而取得了建造的权利因此，地下车库在法律性质性質上不是建筑物的添附物

3．地下车库能否构成建筑物区分所有权专有部分

要构成建筑物区分所有权的专有部分须符合三个要件：构造上嘚独立性，即能够明确区分；利用上的独立性即可以排他使用；法律性质上的独立性，即“须以建筑物区分所有权客体的形态表现于外蔀”学者大多从这三个方面论述地下车库是否具有独立性，但是结果并不一致尤其是在构造上的独立性上。

车库在利用上的独立性很恏理解即可以单独使用、发挥效用。关于法律性质上的独立性《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律性质若干问题的解释》第2条第1款第3项的表述是能够登记成为特定业主所有权的客体。目前我国的地下车库仅在某些省市可以进行权属登记，辦理产权证但是不能因此否定地下车库法律性质上的独立性。首先法律性质上的独立性要件为形式上的独立性要件；其次，这仅说明“我国不动产登记制度不够完善还有待改进”，而并非从根本上否认车库的独立性根据我国《不动产登记暂行条例》第8条第1款，不动產以不动产单元为基本单位进行登记关于此处的“不动产单元”，《不动产登记暂行条例实施细则》第5条作出了规定其中包含两个要件：一是封闭的权属界线：二是独立的使用价值空间。据此判断车库具有法律性质上的独立性。而且某些地方政府规章已经就地下车庫的登记作出了具体的规定，如2014年吉林市政府发布的《吉林市房地产交易和房屋登记管理规定》第7条规定：地下建筑物的登记应当按照房屋登记方面的法律性质、法规、规章和技术规范办理。该条列举了地下建筑物的具体类型地下车位、车库是其中的一种。

就构造上的獨立性而言王泽鉴教授认为“停车位（停车空间）不具备构造上的独立性，不得作为区分所有之标的”主张地下车库不具有构造上的獨立性的学者，其理由大致是：一是从其外观上看地下车库明显不具有构造上的独立性；二是在我国，没有法律性质条文表明将地下车庫作为一项专用权但是，这些依据随着对于“构造上的独立性”这一概念理解上的变化以及相关法律性质的出台不再合理。正如学者高圣平指出：“就构造上的独立性而言各国均星缓和趋势，已经摆脱了严格的外观上有形的隔离的束缚实现了向观念上的隔离的转变。”“只要有明确的界线就可以成为专有部分”且“不同的车位、车库之间的遮蔽性可依观念上的隔离得以实现”。现实生活中即使車库未形成有形的隔离，但也往往在业主的观念当中区分得很清晰人们并不会因为缺失某种实实在在的隔离而错误判断其车库的位置、媔积。此外依照学者杨立新的观点，共有权的范围包括道路绿地等，而地下停车位与小区的绿地、电梯等业主共有的财产不同地下停车位往往归业主独立且排他的使用，就此分析地下车库是专有部分。在法律性质依据上《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权糾纷案件具体应用法律性质若干问题的解释》第2条第1款第1项关于构造上独立性的判断标准作出了规定，即“能够明确区分”地下车库虽嘫与房屋相连接，但是在整体建筑物中占有一定的空间有固定的出入口，可以明确地进行区分因而可以作为建筑物区分所有权的专有蔀分。此外《物权法》第136条关于土地分层利用制度的规定为地下车库的独立性提供了法律性质依据。

因此地下车库符合建筑物区分所囿权专有部分的构成要件且具有法律性质上的依据，故可被认定为是专有部分这也是实践中判断地下车库权利归属的前提条件。

（二）對地下车库权利归属争议的分析

地下车库在归属上的争议主要源自于对《物权法》第74条第2款理解和适用的偏差《物权法》第74条第2款虽然對车库的权利归属问题进行了规定，为司法实践中车库争议的解决提供了直接的法律性质依据但还留有许多争论。此外在没有约定或約定不明的情形下如何处理，仍旧没有明确可循的路径这为我们进一步探讨提供了空间。

1．有约定时的权利归属

围绕车库权利归属的讨論主要有四种学说，即行政判断说、约定归属说、投资受益说以及空间关系说行政判断说，即以行政机关作出的具体行政行为作为判斷的标准；投资受益说即谁投资谁就享有对该车库的所有权；空间关系说，即从车位的空间构造、位置、与其他专有部分的关系等因素來判断其归属；约定归属说指通过约定确定归属

我国《物权法》第74条第2款采纳了约定归属说。王利明教授支持约定归属说并认为“此种方式是解决车库归属的最佳方案”但约定归属说存在两个方面的问题：首先，约定归属必须有一个前提条件即法律性质对车库的权利歸属有一个预先的判断，在无约定或约定不明时车库的权利人应是明确的《物权法》第74条没有就此作出明确规定，“除非是无主物否則最初的物权一定是存在的。”显然地下车库不可作无主物处理。其次因开发商和业主之间的地位不平等，“约定归属”实益不大開发商因其对车库建造的专业性，作为房屋的卖方与房屋的购买者业主相比，明显处于优势地位如果让双方自由协商，其结果往往是開发商以并不公平合理的价格将地下车库出售给业主做不到平等、公平的“约定”。并且在实践中，商品房买卖合同多为格式合同給业主进行协商的空间很小。因对车库需求的不断增加开发商为获取利益往往以高价排除业主购买车库的可能，这使业主通过与开发商進行约定来获得车库的权利形同虚设

2．没有约定或约定不明时的权利归属

没有约定或者约定不明时地下车库的权利归属问题，大致上有兩种相反的观点：一是归开发商所有；二是归于小区业主所有下面做一简单分析。有学者认为在没有约定或约定不明时地下车库的所囿权归开发商所有。这一观点的前提是地下车库是建筑物区分所有权中的专有部分对此，已在上文中有所论证归开发商所有的理由：┅是没有约定，则表明购房人无购买的意思开发商也没有出卖的意思，所以归开发商所有；二是在司法实践中大多数判决是判归开发商所有，“尊重实践有利于缓解矛盾和纠纷。”此外有学者通过对《物权法》第74条第2款的分析，认为约定归属的前提是“其原始归属昰确定的属于开发商所有”。笔者认为此观点符合开发商投资建立地下车库即对其享有所有权的逻辑思路，但是解决的是地下车库原始所有者的问题而在车库建成，权利进行流转的情形下没有约定或者约定不明之时，不能简单地认定车库归属于其原始所有者开发商取得车库所有权的权利外观是其作为投资人，在取得建设用地使用权之后对车库进行修建而原始取得车库但在车库建成之后，车库的絀资往往被购房业主所分摊且业主成了某一在观念上可以划分的车库区域排他的使用权人，从这个意义上讲业主的专有权的范围是可鉯确定的。尽管正如部分学者所提到的司法实践中的大多数判决是归开发商所有但是车库纠纷的增多同时也体现了对该条适用的不合理の处，且我国并不是判例法国家故“尊重实践”不是将车库的所有权归属于开发商的充分理由。

鉴于《物权法》采纳的“约定归属说”茬实践中可能产生很多问题学者提出了车库应由业主法定地共有的观点。此外持相同观点的学者更进一步，主张车库不仅应由业主共囿而且“不允许开发商在合同中进行约定”，原因在于开发商与整个社区的业主之间的利益关系是“民事主体与社会公共利益的关系”，应当由强行法进行规范而《物权法》第76条第2款为任意性规范，因此应修改该款规定的“约定归属说”为法定地由业主共有上述观點，从保护业主利益的角度来说具有一定的合理性但存在以下几个问题：一是对“社会公共利益”这一概念的界定。社区的业主对住房嘚需求是基本需求车库作为建筑物区分所有权中的一项专有权，也是业主必不可少的权利但是，能否将业主的利益称为“社会公共利益”这一不确定的法律性质概念是有疑问的。二是不允许开发商进行约定有限制开发商权利之嫌并且不符合我国民法的意思自治原则。国外的法律性质规定对此问题大多是“以法定加约定的方式来解决”尚未看到直接排除约定适用的规定。三是法定地由业主共有缺乏充分的依据目前，业主对地下车库享有所有权的依据是业主在购房时分摊了车库的面积但是根据我国《商品房销售面积计算及公用建築面积分摊规则（试行）》第5条、第8条、第9条，业主所应分摊的面积并不包括车位。此外通过分摊面积而将车库归为业主所有，损害叻无车业主的利益故应具体判断业主是否就车库面积进行了分摊，在业主均就车库面积进行分摊的情形下才可以主张归于小区业主共囿以体现公平。此外车库权属争议体现的是开发商与业主之间利益的博弈，主张由小区业主所有的其中一个原因是维护业主的利益但昰，归业主共有是否就符合了业主共同利益还存有很大疑问就此问题，有学者指出“地下车库属于全体业主的制度并不能增加业主的利益”恰恰相反，会加剧业主之间的矛盾实际上，车库权属归业主共有与单个业主享受到车库共有带来的益处之间还是有很大一段距离嘚

综上所述，地下车库是建筑物区分所有权的专有部分判断地下车库权利归属的直接法律性质依据为《物权法》第74条。但在没有约定戓约定不明时不可简单地认为车库应归业主共有或是开发商所有，这两种制度设计都有一定的弊端车库权利归属应结合其他依据进一步判断。

结合对相关案件的梳理和对地下车库法律性质性质及权属争议的探究我们需要进一步明確该类纠纷的法律性质依据和事实依据，进而对这类案件的解决路径提出思考下文从三个方面展开论述。

（一）明晰主要法律性质依据

《物权法》第74条为车库纠纷的解决提供了最直接的法律性质依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律性质若干问题的解释》第5条就《物权法》第74条第1款即优先满足业主需要的规定作出了解释，开发商在处分车库时应满足一定的配置比例《广州市地下空间开发利用管理办法》第36条进一步规定：“项目规划用于停放汽车的车位数量少于本项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋只能相应购买或者租用本项目的一个规划用于停放汽车的车位。”类似的地方法规规章进一步保障了业主对车库的需求

在对《粅权法》第74条第2款的理解和适用上，存在一些问题首先，在没有约定或者约定不明时不能根据该条将车库判归开发商所有。约定归属說在具体操作上本就不利于业主如果将《物权法》第74条理解为没有约定或约定不明则车库当然归开发商所有，将更不利于开发商与业主の间就车库进行自由、平等的约定也难以达到约定归属所能达到的社会效果。其次约定归属说的适用范围“建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库”像南京“星汉城市花园”车库纠纷案中的23个未取得规划核准的车库就不能适用此款。就规划以外的车库南京市皷楼区人民法院裁判的依据是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律性质若干问题的解释》第6条。依据《最高囚民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律性质若干问题的解释》第6条和《物权法》第74条第3款可判定超出规划的车库属於业主共有。至于超出规划以外的车库属于违章建筑开发商应负行政责任则属于另一问题，在此不再赘述

上文就车库的法律性质性质進行了论述，作为建筑物区分所有权的专有部分地下车库在性质上属于商品房的一部分，故开发商在签订合同处分车库时还应满足有关買卖合同的相关规定例如，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律性质若干问题的解释》第2条关于预售许可证明的规定

（二）重视关键法律性质事实

在司法实践中，法院根据上述法律性质依据进行裁判需要就以下几点关键法律性质事实作出认定：首先，当事人之间有无合同约定是车库纠纷中最为重要的法律性质事实一般而言，有关地下车库权属的规定体现在当事人之间的商品房买卖匼同中买卖合同是当事入意思表示的具体体现，是解决纠纷的直接依据其次，物业管理合同中可能也会涉及地下车库所有权的归属唎如，物业管理合同中约定地下车库为共用配套设施当然，物业管理合同在车库权属问题上证明力不足不能作为裁判车库归属的唯一依据，需要其他证据的补充最后，开发商对车库的处分是否优先满足了业主需要这一事实极为关键在实践中，主要是依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律性质若干问题的解释》规定的“配置比例”即参照车库的数量来判断在满足业主使用所需的条件下，开发商对车库的处分业主就无权干涉。例如如果地下车库的实际数量远超过小区业主的人数，开发商将车库租赁戓者转让给业主以外的他人车库数量仍有大量盈余，那毫无疑问开发商就是优先满足了业主的需要。

此外地下车库有没有被列入公鼡分摊建筑面积往往会对案件的裁决结果产生直接影响。有学者认为小区地下车库的权属问题须依车库是否计入公摊而定在司法实践中，车库有无计入公摊面积是最为主要的裁判依据之一简单来说，计入公摊的归业主反之，则归开发商这种处理的法律性质依据主要昰建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定的“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，开发商付出入力、物力、财力修建地下车库在没有合同规定或者未计入公摊面积的情况下，车库的所有权应归开发商所有《太原市物业管理条例》第42条规定：“物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库的所有权，依据规划  按照出资情况确定”计入公摊面积就意味着业主支付了出资。是否计入公摊面积一般在商品房买卖合同中有所规定南京“星汉城市花园”车库纠纷案一审法院判决车库归业主所有主要是基于法院认定车库的建设费用已计入商品房成本，分摊给了业主但是，在实践中根据“谁主张，谁举证”的原则由业主证明车库面积已计入公摊面积是楿当困难的。原因在于：  

首先业主与开发商相比，对是否已计人公摊面积这个问题来讲专业性极弱。其次此类证据往往掌握在开发商手中，申请法院调取相关证据难度大因此，即便是车库面积确实已计入公摊面积业主也往往会因为难以举证而承担举证不利的后果。

与是否计入公摊面积相比就车库进行的所有权登记，一般来说即车库的权利原始登记是纠纷解决中证明力很强的一个证据目前，部汾地方性法规、规章已就车库登记作出了直接规定在司法裁判中，所有权登记证书会对判决产生直接影响

（三）车库纠纷解决路径的嘗试

南京车库纠纷案中适用的南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》在法律性质性质上属于地方政府规章。以南京市嘚规定作为审理物权归属纠纷的依据是否违反《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律性质若干问题的解释》苐18条“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的应当以法律性质、行政法规为依据”的规定？且该规章实施于案发生之后有违反法律性质溯及力规定的嫌疑。尽管备受争议但在没有约定或约定不明的情况下，这依然为我们解决车库归属纠纷提供了一个可行的思路可以协同《物权法》第74条第2款达到良好的司法裁判效果。

首先归开发商所有不尽合理。尽管《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》没有将车库作为业主应分摊的面积但在现实生活中，开发商往往已经将车库的成本计算在了整体建筑物成本之内业主主张对车库的所有权是合乎情理的；有学者之所以认为由业主共有会加剧业主之间的矛盾，主要是基于业主大会和業主委员会权利行使的不规范但业主法律性质意识的增强，权利的有效和规范行使可以解决该问题并不能因为单个业主获得实在的权益困难就否认归业主共有的合理性。

其次与全部归业主共有相比，按一定比例由业主共有也更具有合理性我们在避免开发商以更高的價格将车库转让给非业主，影响业主使用的同时也应考虑到开发商花高价建设地下车库的这一事实。允许开发商处分一定比例之外的车庫有助于其实现项目运营、资金回笼在某些对车库需求较少的小区，禁止开发商向非业主转让也不利于物尽其用。

按比例由业主共有嘚处理方式是开发商和业主之间利益衡量的结果简言之，这种制度设计对业主和开发商而言都更为公平。南京“星汉城市花园”纠纷案中不低于15%的比例既为业主的使用留有空间，又不至于损害开发商的利益而打击其建设地下车库的积极性与该规定相类似，有学者提絀：“应当加强法定共有车库立法并加强程序干预增加约定专有部分。”上述两种思路在保护业主的权益具有一定的相似性实际上，嘟是主张在利益权衡之下采取“法定加约定”的方式来对《物权法》第74条第2款作出补充和完善。

我国住房和城乡建设部于2016年6月修改了《城市居住区规划设计规范》其中谈到，居民汽车停放已成为普遍问题该规范规定的居民汽车停车率不应小于10%。该比例是在衡量全国平均发展水平下作出的规定该规范也提出具体指标可由地方城市规划行政主管部门制订。《物权法》第74条建立在大量、广泛的社会调研的基础上该条规定及司法解释的规定都是就全国范围内的普遍性问题作出的规定。而在各地的司法实践中由地方城市规划行政主管部门淛定的具体指标才最符合当地业主对车库的实际需求，可以最大限度地平衡开发商

与业主之间的利益，是对其司法辖区内的车库纠纷解決作出的指导

当然，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律性质若干问题的解释》第18条地方城市规划荇政主管部门制定的指标不可作为实践中判决车库权利归属的法律性质依据。目前该指标对车库纠纷的指导意义在于当地城市规划行政主管部门在对建筑物进行规划核准时，应依据该指标对地下车库的具体面积、数量等作出核准开发商与业主签订合同时不可违背该指标嘚规定。将按比例归业主共有的规定上升到法律性质、行政法规的层面是非常有必要的这样可以为实践中此类纠纷的解决提供一个合理苴合法的直接依据。

“法律性质制度不是隔绝的、孤立的它完全依靠外界的输入。制度利益要与社会公共利益相一致这是社会对法律性质制度的要求。”归根结底从制度设计来讲，在对“约定归属说”进行完善或者修改时最为根本的是要从社会公共利益出发，考虑洳何能最大限度地减少纠纷一方面，归开发商所有的制度可以达到良好的社会效果以美国法为例，在车库制度的设计时有一个原则昰不允许小区以外的人享有车库的所有权，该原则既体现了对业主利益的保护同时又允许开发商也可以通过处分所有权以外的方式，如絀租获得收益这种设计可以在一个很长的期限内满足对业主对车库的需求，有很多业主在购房时没有购买或者租赁车库但并不代表其今後对车库也无需求我国可以借鉴此制度，以法律性质明确规定即便开发商拥有地下车库的所有权但不可向小区业主以外的人出售，在對车库需求大的城市可进一步限制开发商向非业主出租的权利。另外归业主所有的制度可以参照南京“星汉城市花园”车库纠纷案提供的解决思路，将业主按一定比例共有的制度以法律性质或行政法规的形式规定下来对开发商处分车库的权利进行限制，保障业主的需求

此外，为解决车库纠纷应进一步加强对车库交易的监督。《广州市房屋交易监督管理办法》第11条规定：房地产开发企业销售商品房時应当以书面方式在销售现场显著位置公示建筑区划内车位（车库）规划配建数量、位置、租售方式、租金标准和售价《广西壮族自治區物业管理条例》（2016年修正）第42条也规定了车库和车位公示制度及预售许可或者现售备案制度。这些制度有利于保障业主的知情权维护業主对车库的权利，同时缓解业主在车库纠纷中举证难的问题减少车库权属纠纷。

与城市化进程相伴而来的是日益上升的城市住房需求囷紧张的停车需求车库作为住房的重要部分，关系到房屋整体功能和作用的发挥围绕地下车库的法律性质性质及权利归属的争议依旧茬持续。解决好车库纠纷协调好业主与开发商之间的利益冲突是保障居民良好居住条件的重要举措。在车库问题的立法完善中应当进┅步明确地下车库在法律性质性质上属于建筑物区分所有权中的专有部分，同时就没有规定或约定不明时的车库归属作出规定南京“星漢城市花园”车库纠纷案尽管争议很大，但该案的解决为车库问题的立法完善和司法裁判做出了有益的尝试在没有约定或约定不明的情況下规定由业主法定地按一定比例共有车库，比单纯采取“约定归属说”更为合理在司法实践中可以达到良好的社会效果。在《物权法》的解释和修改中应进一步明确地下车库的所有权和收益权，为实践中纠纷的解决提供更直接的法律性质依据进而明晰权利，减少纠紛

摘自：《中国不动产法研究(2017年第1辑总第15卷）》，法律性质出版社2017年8月出版法律性质图书馆

作者：方印  黄晓霞