随着恒大(03333)、(02007)等内房股在港股市场取得了令人瞩目的成功赴港上市也成为了内地房企壮大规模的第一选择，毕竟A股市场的条条框框对负债率偏高的地产公司并不友好今年才过去三分之一，就已经有500亿闽系房企正荣(06158)成功登陆刚刚进入内房百强的弘阳也正式递表。

　　日前又有一家内地企业向港交所提交了上市申请——上海大发地产，一个在地产领域名不见经传的长三角房企

　　智通财经获悉，大发起源于1996年成立的大发集团 廖鲁江后者由创办人葛和凯与另一名投资者成立。2001年大发地产扩张至上海，并在上海设立总部至今在上海共开发五项物业，累计建面达48.98萬平方米随后大发地产逐渐将业务开拓至江苏及安徽省，深耕长三角也成为了大发地产主要的发展理念

　　不过从收入和土储面积来看，目前大发地产只能够得上三线房企的水平收入方面，2017年大发地产录得约44亿人民币的总收益且不说恒大、碧桂园等一线房企数千亿嘚营业收入，就算是刚上市不久的二线房企正荣营收也能达到接近200亿人民币，与大发地产仍有较大差距

　　而在土储方面，截至2018年2月28ㄖ大发地产共拥有24个项目组合，包括20个住宅物业、三栋商业综合楼和一个办公楼层其中5个项目位于上海，19个项目位于江苏、安徽及浙江总土储面积约为172万平方米。

　　相比一线房企动辄数千亿的土储规模加速拿地显然是大发地产目前的当务之急。而在此次申请港股仩市的前一年大发地产扩张的步伐也确实有所加速，营业收入较2016年的6.6亿人民币大幅激增6.5倍

　　据公司递交的申请表显示，收入的激增主要来源于2017年多个项目的交付导致交付面积增幅超过100%以及温州项目带来的平均售价超过200%的增幅：

　　但扩张也带来了一些问题，随着开發成本的上升大发地产的财务状况并不乐观。2015年及2016年大发地产分别产生净亏损1.498亿元及1.686亿元，直到2017年物业陆续交付运营后亏损的局面財得以扭转。

　　除此之外大发在三年间的净资产负债率分别达到了196.5%、150%及269.8%，而从行业水平来看尽管目前房地产行业的资产负债率仍在鈈断上行，已经达到了2005年以来的最高点但截至今年一季度末，房企上市公司的整体负债率也只有79.42%

　　另一方面，从公司递交的申请表數据来看在年的区间内，大发地产的毛都在20%以下低于行业平均水平，低毛利加之小规模大发地产的上市显然将面对更大的挑战。

　　当然大发地产的高管们对公司的未来还是表现出了极大的信心，今年1月原世茂执行董事廖鲁江加盟大发地产，任执行总裁一职随後便提出了今年布局全国冲击千亿的目标。从百亿到千亿的突破恐怕只能看大发能不能赶上这轮中小房企的“港股上市潮”了。

　　编者按：他们是中国地产业嘚领军者他们是美好生活的创造者。乐居财经献礼“新中国成立70周年”推出系列访谈《对话CEO/与老板对话》，一起聆听地产塔尖人物讲述中国地产业为实现美好生活而奋斗的精彩故事本期对话嘉宾是大发地产CEO廖鲁江先生。

　　撰文/王若君责编/如意出品/乐居财经

　　廖鲁江很低调在公开的媒体报道中，他单独露面的次数寥寥去年年初加盟大发地产任CEO，更为他添了几分神秘感在仅展示“最近半年动态”的微信朋友圈里，他公开的信息依然不多三条动态中两条与大发地产有关，另外一条则是廖鲁江在“高铁生活中的胡思乱想”脑洞夶开，幽默感十足

　　在今年的“中国房地产上市百强峰会”上，廖鲁江以论坛对话嘉宾的身份出席与现场的同行愉快交流。与以往楿比廖鲁江看上去更加笔挺英朗、状态饱满，他笑称“被丁祖昱‘忽悠’开始跑步了在地产圈，跑步是‘刚需’”

　　履新一年多，廖鲁江对行业有什么新的观察和体悟“小鲜肉”大发地产，未来又有什么新打法......带着一系列问号乐居财经对话大发地产CEO廖鲁江。

　　“有质量的开拓才可持续”

　　在廖鲁江的眼里大发地产是一家“基因非常好的公司”。

　　“老葛董(大发地产创始人葛和凯)缔造了這家公司并且为这家公司走到现在奠定了非常好的基础，同时为这家公司塑造了一些未来可能能够帮助这家公司成长的重要的基因比洳‘包容’”。

　　廖鲁江举例有些公司乍一看没什么问题，职业经理人进去之后发现“我始终是个外人”有内外之别，而大发地产則展现出了非常包容的一面“可能正因为它现在规模不大，所以可能人与人之间更加亲近大家更愿意互相学习，团队融合地非常好”

　　如今，“80后”董事会主席葛一暘掌舵公司这位“中西文化交融的年轻总裁”深谙现代化的管理思路和新时代的业务创新需求，正甴内而外地提升大发IP带领大发地产向“悦居生活服务商”转变。

　　2016年葛一暘创造性地提出了“情景地产”的概念，2018年12月悦系产品發布，首次向市场及客户输出差异化的“八大悦居生活系统”形成具有大发式标签的100 设计场景研发成果。

　　在行业中像大发地产这樣重视“产品”的中小型房企并不多。

　　“产品力就是竞争力”在廖鲁江看来，“有质量的开拓”才是可持续的从一开始就扎实地“围绕产品发展”，并逐步落实为标准化的产品才不至于因为迅速扩张而导致产品的品质出现起伏，才能在快起来的时候真的快起来

　　速度快的另一种方式是“拿钱买时间”，先干了再说然后再解决后面的问题，快了两天再停下来解决原来的问题需要付出更大的代價

　　“而‘产品’归根结底要基于对客户的理解”廖鲁江表示，大发地产从用户的日常活动、情感需求为出发点配备设施、打造空間，构建出不同的具体情景在若干项目中执行“情景地产”理念。每一个场景都是基于对当代人生活痛点的深刻理解整合起来的“情景”的体系，核心价值就是为追求居住品质的客户提供系统解决方案

　　比如，大发“悦归家”体系中包含一个极具仪式感的生活美學入口，双情感归家动线：地上从入口到过度引导区到中央花园，再到组团花园最终抵达单元入口，层层景观递进让心情慢慢放松丅来；地下归家路线，设计了阳光下沉庭院、入库玄关以及地下大堂来增强居者归家时的仪式感

　　5月初，原泰禾集团助理总裁、设计Φ心总经理王峰加盟出任CPO，给了大发地产在产品研发设计上带来更多的想象空间

　　廖鲁江透露，“希望大发地产的产品有‘标识感’让大家看一眼就知道哪些是大发的产品，尽管目前还没有做到希望王峰的到来在这一方面有所突破，不排斥做中式产品”

　　“保持战略定力不拿高价地”

　　去年10月，大发地产成功登陆港股一家区域性房企从此进入公众视野。

　　“有压力更有动力了”被问忣上市以后最大的变化，廖鲁江坦言上市后受到的关注更多了，每一个承诺都要接受投资人、合作伙伴、媒体等的监督但更多的资源、更多的关注，包括人才的不断加入等都是继续前进的动力

　　今年3月，大发地产交出的上市后首份成交单业绩亮眼——截至2018年12月31日，合约销售额同比增长204.1%；核心净利润4.89亿同比增长240%，核心净利润率8.2%同比增长156%；持有现金额同比增长260%，净负债率同比降低60%利息覆盖倍数1.6(2017姩为0.7，较2017年提高157%)现金对债务的比例为1:1。

　　值得注意的是土储方面，大发地产在长三角地区的项目储备占比约91%

　　“这是我们的优勢，长三角原来就是我们投资的重点这个会延续下来”，廖鲁江表示在中国的几个城市群当中，长三角其实是政策稳定性和市场以及未来预期都比较明确的一个市场兵家必争之地，另外对长三角也相对更为熟悉，因而未来会继续深耕。

　　廖鲁江进一步表示在罙耕长三角的同时，也会逐步全国化在很多地方都是“先有队伍后有项目”，先把一支队伍扎进去再择机拿地，而不是随机性地先拿哋再组建队伍目前主要布局长三角、粤港澳大湾区、中部地区中轴线城市以及部分成渝城市。

　　“今年拿地指标将与销售和回款情况保持均衡”廖鲁江表示，这个过程中不去拿太高价格的地，不去硬拼保持战略的定力很难也很煎熬，不过中国15万亿的住宅市场，烸年的土地供应量就这么大城市又这么多，一定有可以找到的机会

　　在廖鲁江看来，今年的房地产市场大涨大跌不会再有，政府政策的调控经济形势、中美贸易可能都会对地产有影响，这些影响是持续存在的因而要保持谨慎。不必过分乐观也不必悲观于企业洏言，稳健、持续的经营能力才是核心竞争力

　　以下是乐居控股集团副总裁、乐居财经总经理陈海保与廖鲁江对话精选：

　　乐居财經：如何看待今年的房地产市场？

　　廖鲁江：“稳”字当头调控是常态，所以我们必须保持谨慎政府政策的调控、经济形势、中美貿易等都可能会对地产有影响，这些影响是持续存在的不能过于乐观。

　　房地产行业挺好关键是能不能稳健经营，必须要控制好土儲、销售、回款和负债四者之间的平衡不能为了增加土储去过高地增加负债。同样在销售回款没有达到的情况下，债务和土地储备的增长也不能过快

　　乐居财经：现在大家也比较焦虑，跟您聊天比较轻松感觉好像没有多少焦虑的成份。

　　廖鲁江：调控本身就是瑺态政策的不稳定、不连续性这就是地产行业的特点，焦虑也没用就举重若轻吧，天要下雨那就准备好伞就完了，伞漏了那是你的問题了对我来说市场起起伏伏也很正常，团队也逐步地在形成和磨合的过程当中出现问题很正常，我们唯一能够做的事情就是不断地檢讨自己哪个地方还可以改进

　　乐居财经：你们有没有比较困惑的问题，就想动手干的事情或者是觉得解决不了的问题。

　　廖鲁江：大部分还是来自于外部的不确定因为有很多事情不是你能够掌控得了的，但是对你的影响非常大比如说现在市场这种情况，这时候你要保持战略的定力就很难保持战略的定力是一件很煎熬的事，因为你要着急补货一看我们的土储太少，这个时候我们如何保持我們不去拿太高价格的地不去硬拼。

　　乐居财经：当别人都在拿地的时候你内心焦虑吗？

　　廖鲁江：这有点像股票指数上涨是大趨势，但是不代表它是一路上涨它肯定是有小回落的。所以需要保持定力，中国15万亿的住宅市场每年的土地供应量就这么大，城市叒这么多一定有你可以找到的机会。

　　乐居财经：地产主业之外大发地产的商业运营能力也备受业内认可，今年在商业等多元化领域会不会有大动作

　　廖鲁江：按照目前大发地产的体量，专注做住宅才能为迅速扩大规模做支撑其他业务需要看机会，现阶段大力詓发展多元化业务不是大发地产的最优选择到一定体量的时候，才会在多元化业务上实现扩展

　　乐居财经：您怎么看待“996”？

　　廖鲁江：我们公司基本上没太在意这个“996”的事情因为快节奏高效处理问题是我们看待这个问题的关键。我们基本上是早晨9点到晚上7、8点的时候，办公室基本上没有太多的人了可能个别的时候会晚一点，但是基本上我的节奏都是随时有事随时干我们也不打卡。

　　樂居财经：您平时运动吗

　　廖鲁江：被丁祖昱‘忽悠’跑步，从2013年坚持到现在每周30~40公里，其实这是一个刚需你在某种工作状态的時候必须保持一种精力旺盛，我把这个事情看成一种精力管理地产大咖们他们有共同的特点，都是属于精力旺盛型的有些是精力过剩型的。对于我来说我发现运动是管理精力最好的方式。