给你一个忠告这行水很深一看一下有位朋友写的东西：

　　这个行业很有欺骗性表面上人隐士海，毛利率很高一般都囿60-70%，由于有房租人工，水电油盐工商税务，设备装修折旧实在纯利率就那么一点，运气好有20%一般的就15%左右，那些纯利率到30%以上的基本上都是旅游景区赚钱赚黑了的老板见一个宰一个。这个行业也有少数人做到35%以上的纯利润但是一般都离不开以下两个因素：房租租金很便宜，没有成为被房东压榨的对象；口味上一般都是老板自己治理调味节省了大厨的高本钱。除此以外我其他的还想不出。

　　2、口味很重要没有秘方的人不要随便说开个饺子店象大娘水饺，盖饭类象吉野家蒸饭胜过真功夫，比萨好吃如必胜客吉野家为了保护秘方，连汤料包都是制成小料包从日本空运过来的连中国吉野家都不知道里面的成分和配比。那些不会做饭连不同牌子的酱油配絀的调料味道不一样都不知道的人，动不动就想开个牛X的店我看了直想笑。这样想的不仅是你实在他们店长也很想单干，比起店长来你成功的概率实在小得多。

　　3、不要太相信自己的眼睛有时候你看起来很好的生意，说不定到了淡季生意会一落千丈除非你打算┅年就干6个月。比如冰淇淋饮料店等等。街客北京的直营店在冬天的时候也有关门不营业的时候，由于赚的钱还不够发工资和水电寧可不开亏房租。

　　4、不要太迷信酒香不怕巷子深和有钱能使鬼推磨的经典贸易理论。假如在2004年你在潘石艺的建外SOHO开店的话，200万只夠你赔半年谁来都统杀，当然现在好象好点了当时SOHO招商部拼命邀请KFC，麦当劳吉野家，必胜客等着名品牌进住他们负责选址的职员往看看就走了，结果后来进驻的基本都是新手半年时间，几乎所有店展换了2轮承诺贸易街一天6万人客流量，结果开业后除了内部工作職员不到50人。别以为KFC的选址职员是吃白饭的别人高手都不敢干，菜鸟胆子越大死得越快

　　5、假如真的一定要干，一定要把一半的資金存在银行里万一开店不成还有后路。那些动不动就拿父母老本和抵押贷款的年轻人一般后果都是我都不好意思说。由于我也冲动過烧过钱，希看有更少的人失败

　　6、不要以为有钱就可以请个好大厨，假如他真的手艺很好由于你很快就会从老板变成跑腿的；假如他手艺不好，你一样会从将军变成奴隶

　　7、对于加盟商说的话，基本上不要信尤其是做的数字游戏，你要信了成功的概率说鈈定比中六liu合he彩还要低。加盟商唯一说的真话就是你要付他钱的数字这个数字很真实，而且一定见血假如你一定要加盟，一定要到加盟公司的直营店（最好中等，最差的）分别在淡旺季蹲上几天做统计你才知道经营的成功可能性有多大。KFC最差的店和最好的店销售能差4倍同一牌子也不一定能吃香。假如你只看到最好的店就以为自己也能发财那你离破产也不远了。

　　8、关于餐饮选址最重要，一旦要看准要签长期房租合同，假如可能最好把屋子买下来。不然一年一涨的租金能够把你的一杯一杯一碗一碗的盈利吃得干干净净。很多有钱的牌子都是经过考察好以后，签了15年的合同或者干脆把商展买下来的。东坡眉州酒楼和KFC都是这么干的假如你做的是小生意，房东看人多也会眼红的固然他不懂行，但是以为你赚钱不租给你他自己做是很可能的。

　　9、养店时间假如在新开发的市区和尛区，要做好亏三年的预备没有三年是住不满人的，该楼开发的时间也要三年假如在成熟的街道和社区，假如6个月以内你还不能赚錢，早趁早转让越拖越没戏。

　　假如我言辞里得罪了某些人假如他不是存心要蒙骗加盟者的话，我在这里道歉先

　　我对品牌餐飲了解多一些，但是对传统的中餐了解很少这行水太深，固然混了6年多但是还是觉得知道得未几，写此贴是为了提醒那些没有进行的噺手们别动不动就说要卖1000碗，2000碗的好象跟白送似的，都不知道1000个碗要多少个柜子装呢

　　现在干餐饮真的不轻易。

　　由于房价被炒高了被炒得太高了。

　　由于现在物价都涨了涨的速度太快了。

　　投资房产谁都知道做投资是讲究回报的，但是商展投资尤其講究回报现在做餐饮赚钱的基本都是前几年签了长期合同和自己买房做的赚钱。为什么商展和住房的售价比一般是3：1，现在北京的屋孓都炒到10000多了商展也炒到40000/平方，象CBD那些有的都炒到60000左右了真是够疯了。商展投资一般的回报标准是13年这是一个约定俗成的数字，0元就是说这些投资客要想回收投资的话，租金要到9块/平方米/天不然就不如存在银行好了。

　　9块/平方米/天100平方米就是一天900，一个月27000囸常的话要卖16万/月才刚刚保本，100平方米一天卖5000多保本，不知道有几个人能够做到可以说基本上，现在往找新店展的人假如不是早几姩买下来，真是干到累死都不挣钱现在三环边上有些老商展还是4元/平方米/天，由于真的是太难干房东也不是新买的展子不急于收回投資。现在那些随便进进中关村写字楼的餐饮动辄10元/平方米/天，一看还就是新品牌我看着他们店里不算多的客流，心里想假如不是为叻洗黑钱。开这个餐馆好看吗钱多得烧的。

　　现在物价一天一个变本来刚调的价格刚刚把之前的亏损补上，今天油又涨了菜也涨叻。涨不涨价真是大困难不涨吧是亏，涨吧不换菜单价格签上不知道贴了几块胶皮了，跟狗屁膏药似的要换菜单，又是一笔大花销谁知道还涨不涨了。没想到现在还有人以为我们借此发大财

　　实在大家都想创业是好的，但是一定要考察清楚所要做的项目尽可能把前期的工作做细做明朗，不然在开业后题目会出现更多我自己创过业，也经历了无数外来的欺骗和员工的欺瞒经历过痛苦、尽看囷背叛，最后在尽看中挣扎拼搏最后终于活下来了。但是过程给自己和家人带来的痛苦是金钱无法进行弥补的。

　　我现在对项目很謹慎对一个项目，一定会把所有出现的可能在之前涉及的环节进行反复的审查对风险的可控性，以及项目的可控性是放在第一位的艏要考虑的不是怎么赚钱，而是怎么样能在这个市场活下来怎么样避免出现让店展或者企业死亡的因素。先求生存后求发展。

　　对那些仅仅看到店展内人很多觉得生意很好的涯友们，你们一拍脑门就冲动也没有进行过具体周密的市场统计和考察，然后就要掏腰包夶干的做法我实在是不知道说什么好。只能说进市有风险创业须谨慎。

　　二、实战中的技巧和方法

　　餐饮不管是至公司还是小饭店都会涉及以下几个方面，不过是小馆子是老板一个人全干了至公司则分工具体。

　　1、产品是企业的起源。假如能够做到不靠宣傳和选址顾客自动带人来吃，何愁没有财源

　　2、选址，是企业发展的生命再烂的产品只要不要吃出虫子来，假如在黄金位置四周叒没有类似的竞争对手赚钱是必然，只是10万和30万的区别罢了

　　3、市场，是企业发展的营养有好的完善的市场策略，能够把一个基礎扎实的企业在短期内迅速扩张最大的拉拢人气进步流水，并且能有针对性的进行销售的平衡

　　4、店展营运治理，假如没有流畅严格的治理就不能保证服务的质量，有好的产品人来了照顾不周一样会得罪人。不能保证店展内的整洁产品再好吃也补偿不了在桌上┅个明显的油污。

　　5、人力资源和培训专门负责招聘和培训员工，以保证在新店开张和发生变故时能够有职员补充

　　6、配送，是夲钱合算的重要环节不小心漏一点就成不赚钱了，至公司通过一次性谈判和一些蔬菜基地约定公道的价格，以保证出品的质量和价格嘚透明性小饭馆，那可就累了老板一般都自己往，怕菜贵了花钱怕菜烂了浪费。

　　1、要控制要口味餐饮大忌。艾德熊中国公司倒闭就是由于美国总部停止供给招牌产品――――雪山乐啤露自己又没有开发能力而倒闭的。做餐饮口味这关一定要过，就算自己不會做但是口一定要刁，最少找个好厨子的能力要有想做餐饮的先想想自己能不能控制好口味，最少不要被人说不好吃

　　2、选址，囿了好口味加上好选址，基本就成功了一半至于怎么选址，就要做好自己店展产品的分析分析主要消费群体是什么人，是中年人還是青年人，还是女孩还是学生，是情侣还是上班族他们的比例各占多少，人均消费是多少钱找几个和你自己要开的店展类似的餐飲店进行跟踪分析。生意好的特点是什么生意差的特点是什么。门前半小时客流量是多少上午中午下午的人流特点是什么，这些店展嘚销售高峰期是什么时段都有多少人次消费。大致流水是多少淡旺季区别是多少？假如这些都调查完了可以你对自己项目的特点，仳如说在什么样的买房什么地段属于好的位置位置多大的店面，根据客流量大致分析就能知道开店一天的大概流水是多少了。但是也偠具体情况具体分析

　　3、开店预先模拟，既然前期工作都做了很多根据自己的预算，把一项一项可能发生的用度进行分解各个环節需要投进多少。比如说房租就只能投进4万，那就根据4万的预算往找屋子由于前期的考察，也大概都知道什么房价了比如明显4万租鈈到100平米，就不能按照100平米做方案就餐区要占多大面积，多少座位店内职员工资多少预算多少，食材本钱多少盈亏保本点是多少？仳如说2000一天要卖2000才保本，那就要考虑能不能做到这么多你所考察的店展同样面积的有没有这么多的流水。别人肯定努力过你未必能超越别人。

　　4、开业后人气最重要。经过调查吃东西的时候选择店展，首先看人多未几其次才是看口味，再次是习惯都是面对陌生店展的情况下，人往人多的地方；都是同样口味的店展人往吃过的地方；口味一样，人气一样人往便宜的地方。要让顾客坐满靠菦路边大窗户的座位说是风景好，实在要靠他们拉人呢在实战中，见效比较快的拉人气的办法是头一个月五折，第二个月满100返100第彡个月满100返50午餐或早餐券。这是中餐馆屡试不爽的招数三个月后，基本四周的人只要好你这口的都来吃过了，要是产品过硬三个月足够让消费者形成一定的消费习惯。用餐时会条件反射式的想起你的店

　　三、餐饮业要点之“选址”篇

　　讲个小插曲。选址是餐饮公司每个老板最头疼的题目我们也找过地方想开店，但是地方很难找

　　找新店展，我们叫做生展需要养两年，估计都要不怎么赚錢一段时间特点是很便宜，但是客流量少四周居民少，但是假如有钱眼光够毒，可以整租10年或者15年按照1-1.5元/平方米/天签合同，当然押金也多等这个地方慢慢熟起来，租金可能涨到了4-5元/平方米/天这时候人也多了，四周贸易也成熟了就开始大发了。别人晚进来的僦租金压都压死他了。

　　假如找熟展呢题目就多了，已经赚钱的不让给你除非你拿钱砸他，出一笔高额的转让费；亏本的呢实在伱看人多，鬼知道他是亏本的就算是亏本他也不会告诉你，还想捞笔转让费呢也有自己私底下转让给朋友的，你往找不一定找的到反正繁华买房什么地段属于好的位置不会有个空门脸等你往开张；而且熟展的价格高，没有一定治理经验很轻易做赔钱举个例子，有家赽餐店一年销售额1600万左右房租高达500多万，说实话这店送给一般人都干不了，由于你治理上有点漏洞经营上就会出个大坑，就煮饭的速度慢了收钱出餐速度慢一点都可能是致命的。

　　总之店展非常难找。不过有三种情况可以捡漏：

　　1.原来的业态不适合做其他仳如说有个展子做家电，做手机做服装，做什么赔什么房东也极度失看了，房租很便宜给你了偏偏适合做餐饮，那就发大了

　　2.原来的业态不行，比如说有展子做休闲咖啡厅但是四周的人压根不休闲，结果适合做快餐你也赚了。

　　3.原来店展的老板经过沟通壓根就是一外行，啥都不会口味也不行，这样也可能通过改变店展形象和口味招揽来新的生意

　　关键是前期考察一定做到位。

　　峩有一次和一个负责选址的经理聊天谈起加盟的事情，他说有个小火锅的老板最近正在求他在上地找个店展问其原因，把我都逗乐了

　　原来这个小火锅的老板从台湾某小火锅品牌手里用4万买了配方以后，自己搞了个品牌生意还凑合，就想法子把这4万挣回来于是僦找人加盟。3万块加盟一家结果不久有个家伙来加盟了，带该老板往上地看了看地方老板觉得不怎么样，生意可能不会好就让他给加盟了。哈哈没有想到看走眼了，生意好到这个老板都流口水也下定决心在四周也找一家店换个名称开，跟他的加盟者抢生意

　　峩固然有给品牌餐饮工作过的经历，但是也不是全会经验也很有限。上面说的一些事情只是在餐饮界里发生的事情只要做到品牌餐饮治理层两年一般都知道，每年开会聊天都是这么些鸡毛蒜皮的事情

　　比如说选址，连那些干了十几年景功连锁餐饮的老总都会有走眼我就不说了，免得被真正的资深人士笑话比如有这么个写字楼店，房租是6块多/平米/天某老总看了，写字楼档次很高人也多，不错干。

　　但是谁知道等进往以后那些写字楼员工均匀收进才1000多2000元，都是抠门的主宁可跑往7-11等地方吃也不来光顾。现在那个店还在赔錢赚吆喝呢一天流水8000多，刚够保本

　　实在在品牌公司工作的工种里，最轻易开店就是那帮整天找店的选址职员了什么信息，什么價格什么买房什么地段属于好的位置都是第一反馈到他们那里，假如餐饮真的这么好做我保证最先发的是他们。

　　但是这帮人开店嘚却没有几个他们知道这水太深，赚钱太苦要是不是被逼得没办法，尽不趟这浑水他们找到店展以后，假如合适给公司的就让老总來看看分歧适就把信息源卖给一些小品牌，由于这些小品牌自己找不起专业选址的只好雇这些人当枪手，转手就赚一笔这钱来得多輕松。

　　也难免有的人做得过火了找到店展以后都不告诉老总，耽误了开店任务有个老兄三个月找不到一家店展，老总就把他给换叻专门往盯装修，让别人来找店

　　在餐饮品牌公司里面工作的人，假如不是走投无路的话一般比较少自己出来开店。用脑子想想僦知道了现在不知道在大街上有多少人瞄着这些路边的店面，有专业选址的有生意好想吞并旁边店展的，有想自己创业的还有商展治理职员的亲戚委托的。

　　说句实话能找到店展的可能性有，但是不要说好店展就是还过得往的店展搞不好你不仅要天天在大街上轉悠，还要托人请吃饭

　　再爆一个料，那个一年卖1600多万的快餐店就是生生从别人手里给夺过来的一年房租500多万，总共300多平方原来嘚租户身家有几个亿，就差没跪下求那个商厦的老总了固然他们有亲戚关系。那又怎么样就是不给你。这是餐饮界确当时一个爆炸新聞

　　当然假如产品足够硬，完全可以在二级商展内把所有竞争对手通通干掉。

　　四、餐饮业要点之“厨师”篇

　　厨师这一行啊讲起来也是很多话题，特别是中餐的厨师工资水平是很低的，好点的大佬4000左右打荷的、切配的就是900块钱的水平。就拿农家冲的厨师為例500平方米的店，厨房一般配置13个人（不含2个洗碗的）你给1600元一个人的标准，尽对可以挖过来挖不过来是由于你工作没做到家！你偠找到关键的人！比如说厨师长的师父，厨师这行就是一个江湖师徒关系非常密切，你找到他的师父和他师父谈，要他给你先容厨师师父一般会从中间抽水，比如100一个人他每个月也有1300的收进啊。你要问他师父怎么找我告诉你一个秘诀，象农家冲、毛家饭店、老乡村都设有行政总厨的位子这些行政总厨一般都会带一帮徒弟，这些徒弟就分散在各个店做厨师长行政总厨一般都不进厨房了，他就是忝天各个店转一下吃一下菜的味道，和徒弟们打打牌联络一下感情稳定住他们就行了。厨师做到底就是做老板、要么做行政总厨，僦到头了。。

　　所以你找到行政总厨，要他往帮你找人一般没有错，当然你要先和行政总厨搞好关系吃个饭打打牌或者塞个紅包，难度不大的除非你也太不会做人了。

　　LZ开这个帖子开的好给进进这行的新人看看，给大家很多帮助我主要是给大家讲一个找厨师的捷径，你从社会上招聘也行但你怎么保证找到的人不会撂摊子？但通过这种途径往找出题目了你至少还可以找他师父嘛！

　　五、餐饮业要点之“厨房和设备”篇

　　做餐饮的主业要规划好厨房的使用,别等到了经营起来以后,看到别人卖油条卖得火,自己也卖,搞不恏设备都没有地方放,难道放到餐桌上往弄?

　　对于设备,很多人想,我投进小,风险小,实在不然。有些设备必须要用好的有的店一个煎鸡板4万哆不是吹的，这个东西一天用几百次，质量差一点的根本扛不住买了质量不好的，使用几个星期坏了又修的功夫不知道耽误多少生意还有的人说开个冰淇淋店，买个冰淇淋两千块搞定是没有题目。假如你生意一般就算了麦当劳就一个冰淇淋机就够一个别克君威了，为什么同样的奶浆量能够打出更大的奶花，口感更软更好一天打上千个甜筒，几年下来给剩下来的原材料也不下几万了吧

　　所鉯有人在天涯问，开一个冰淇淋店要多少钱真是不知道怎么回答。

　　先容一个取巧的办法假如想开店，尤其是那些明显不是自己生產原材料的品牌可以通过朋友和自己访问，寻找加盟公司的上游企业（供给商）的办法饶开这些品牌一般情况下，直接找上家要货公司也会有针对性的提供一部分配方，并告诉你设备都往哪里买这样可以少走很多弯路。这样可以知道自己开一个店的比较正确的预算昰多少了

　　这种方法仅限于那些小品牌，杂牌的加盟公司比如说街景或者茶风暴等。

　　关于效率的题目我举个简单的例子，为什么吉野家他们的小菜都是用象烟灰缸一样的小碟装市场上的碟子多漂亮呀。

　　这就是一个效率的题目我在用餐高峰期来临之前可鉯提前预备出来，一份一份按量分好象叠罗汉一样码得高高的，有不会影响到碟子里的凉拌菜的外形和口味这样出品速度进步好几倍。普通的平碟可做不到这样

　　还有其他一些经常使用的调料，干脆就用调好以后用小塑料袋封装起来，用的时候就是剪刀一下一到僦行很傻瓜化，比如说经常要使用的菜呀或者包装以后不影响口味的配菜呀。等等方法五花八门，多了往了

　　六、餐饮业要点の“口味和配方”篇

　　很多人对配方可能还有一些熟悉的误区。

　　比如刚才的老兄说真功夫的不好吃品牌快餐人均就13-15块，那是不可能做得跟餐馆一样好吃的但是应该是他们这个本钱和方法做出来的极限了。

　　比如说开发一个产品产品经理开发出来了，一看本钱15塊好吃是真好吃，但是你的店定位根本就不是卖40块一份的店而是卖8块一份的店，别人40块一份也不会来你这里吃那这产品经理不是找K嗎？

　　比如说找合作商我找味宝说，我就出5毛钱你给我一个这个本钱内好喝的配比，可以做得和街客差未几，但是你想超过仙踪林呵呵，那是梦想

　　那些在二级城市轻松就靠口味赢得市场的人，运气真是不错假如在一线城市，餐饮公司杀到白刀子进红刀子絀的场面见到的时候，有时候和拿枪上战场区别也不是很大

　　对于那些没有手艺和口味，但是就靠好选址的高度便利性赚钱的老板趁机会好多赚点钱，别往烧天知道什么时候机会就没了。北京东三环边上有家日本料理店原来位置真是不错。旁边两个写字楼生意还真实不错，一个月流水50万左右当时房租也便宜。

　　现在政府一征地开发房地产写字楼拆了，流水一落千仗一个好几百米的店┅个月流水才21万左右，要不是房租当时签得便宜早赔光了。不过老板也看不到了由于大老板黑二老板的钱，被二老板找人在郊区把他給活埋了

　　七、关于品牌餐饮在这个行业的位置和竞争上风、劣势

　　品牌餐饮比起普通人自己开店，有几点上风是无法抗衡的

　　1、实战经验，有丰富的经验开路有时候都不需要太多的调查，老总和选址职员往路口一站四周的学校，写字楼居民区一统计，结匼店展面积和租金大概都能知道开店后一天流水最差多少，最好多少这个房租做不做得过，心里跟明镜似的而一般人看见这个房租┅个月3万，心里就犯嘀咕干不干，心里没底

　　2、治理经验，同样一个店同样的位置，同样的产品你治理经验不行，就亏；他治悝经验丰富效率高，本钱低他就可以赚钱。

　　3、设备题目品牌餐饮购买设备，首先是耐用性和便利性价格放在其次，由于耐用鈳以放心用长久用，只追求高效率和操纵职员使用简单化以及治理方便一台收银机可以1万多买，什么设备不是最顶级也比普通餐饮店好太多，假如这个店失败了大不了下一个店搬过往继续用。而普通人开店考虑太多考虑资金，考虑开不成卖不了多少钱等等然后卻损失了效率质量等等。

　　4、选址题目每个写字楼贸易街在开业招商前期，一定会首先给这些品牌发邀请函租金优惠更大。所以茬选址方面，尤其是那些一线商展品牌餐饮选择自主权比普通人要大得太多，某商厦的展子要到期了也尽对是这些人先往看的。假如能够有剩下来的一定要斟酌再三，由于都是被品牌联军挑剩的了

　　至于其他的营销经验和产品经验，就不用说

　　每个品牌公司嘟有自己开业期的三板斧，也有稳定增长期的策略

　　不过现在有很多新的品牌餐饮公司也在不停地进行摸索，新公司由于成长时间短这方面比普通人强点，不过也有限

　　总是在吹品牌的强势了，花几分钟谈谈品牌餐饮的弱势大鸭梨这样的中餐馆不包括在内。

　　1、产品体系固定本钱不会随意变动，也决定品牌必须走商圈店高档社区，写字楼结合部寻找一线商展剩下的二线商展只能分给田咾师红烧肉等土得掉渣的小品牌，和一些有经营经验的创业者

　　2、品牌集中进攻的地区是省会城市和发达城市，象北京上海广州等等哋方的一线商展基本都已经占据厮杀相当惨烈，一个治理不善就会败走麦城这给很多二级城市留下了巨大的市场空缺，只要有点手艺僦可以山中无老虎猴子当大王。

　　3、由于治理已经形成体系在陌生城市的投资相当谨慎，由于涉及到治理和原料配送的题目生怕治理不善，给品牌带来污点

　　4、投资大，赚小钱看不上由于装修，设备方面投资巨大所选择的店展价格高，人流质量高单笔消費高。假如地域消费层次低一碗饭赚3，4块的买卖压根不考虑这成就了成都小吃，和上海城隍庙小吃的遍地开花所以成都小吃根本就囷品牌餐饮开不到一块往，不是消费层次低品牌死就是成都小吃被高房租压死（假如天天爆满还赚不到钱，不死怎么办）

从投资角度说，虽然“一铺养三代”的结论流传甚广但投资商铺并不是一个明智的选择。别人的“┅铺养三代”到你这可能变成“三代养一铺”所以对于普通投资者来说没有那金刚钻真没必要去揽瓷器活。

首先我们先说说三种经典嘚商铺类型：

1、临街商铺：街道是大家出行的必经之路，人流量大是临街商铺受追捧的重要原因商铺临街往往也是正对人流和财源。来來往往的路人会给铺位带来意想不到的商业氛围和收益

2、社区商铺：一般来说同为社区底商，临街人流量最高主要面临的客户群体也昰社区居住人群。

3、综合体商铺：就是大型综合商业体内的商铺消费品牌功能分区，满足不同客户需求；统一管理整体运营，保证商業的持续繁荣；比如万达广场

据了解目前市场上购买商铺进行投资的目的大概可以分为三类：

1、短期投资：通过一次性付款或按揭贷款形式买入，投资2-3年后等项目升值了转手卖出，主要挣个差价

2、长期投资：选择这种方式的投资者一般会选择按揭贷款的方式购买，主偠是通过“以租养贷”的方式收益

3、自主经营：简单来说就是，自己经商以商铺作为商业根据地使用投资更多商铺来扩大规模。

了解唍商铺的基本面后我们来从几个方面具体谈谈，为什么不建议投资商铺

有人说，房价一直在涨商铺价格也会水涨船高，我选短期投資只赚取商铺上涨的差价就好了呀。

然而事实是商铺的上涨价格远跟不上住宅，也落后于商住房二手商铺属于商业地产，只要再转掱卖出都是要交税的并且交税还不便宜哦。并且商业的税是你持有时间越长税越重

如果增值涨幅超过100%，卖掉一套商铺要交40%-50%的税涨幅超过200%，要交60%的税

增值涨幅怎么算？增值涨幅=（卖出价-买入价）/买入价*100%

比如：你100万买入商铺200万卖出，税费以最低值40%算那么这个商铺的增值涨幅=（200万-100万）/100万*100%=100%

所以，你需要上缴的交易税=（200万-100万）*40%=40万

对于商铺来说，涨幅越高交税越多，涨幅只是纸面财富除去高于住宅的沝电费，各种交易税后落到自己手里没多少钱。当然自持的话没有买卖，就没有交税一说

互联网冲击，升值空间小

近年来关于大型商场降低租金的新闻屡见不鲜这说明网络购物确实使商铺租金下降。

在工业时代商品主要展示是通过商铺这个渠道，在消费者与销售鍺之间建立起联系此时，商铺的价值显而易见

然而，随着淘宝、京东等电子商务的兴起商品与消费者之间的展示逐步转移到线上，楿信大家都有切身体会

以榨菜一名普通上班族为例，经常光顾的商铺只有两类其一是社区的水果、餐饮、便利店；其二就是周末前往嘚大型综合商场。

所以互联网时代不论哪的商铺，如果被互联网冲击升值空间就会变小，在消费者与商品之间商铺就不再是商品唯┅的展示渠道。那么人们对商铺的依赖度将大大降低，相应地投资价值也大大缩水。

中国的楼市投资中有一个特点作为自带金融属性的房子，我们在投资的过程中看重的是产品长期的价值，而不是租金收益但是对于主要收益来源于租金的商铺来说，收益波动非常夶所以很多人会选择投资住宅，而不是商铺

商铺一手供应量大，不好的项目开发商最高会给10%的回扣给分销中介二手商业交易中介最哆只能拿到4%的比例，中介都觉得是鸡肋不愿意做二手商铺的买卖所以一般打电话死命推荐的一手项目都是地处偏远，运营不行的项目鉯坑为多。

而且真实的商铺和部分新铺很有可能出现，出租一年空置半年的情况，这样就使得资金回报率更低

总体来看，商铺成交尐所以很难找到可以参考的价格。而且一般一铺一价同个买房什么地段属于好的位置不同的位置或者不同的租客都会造成价值的变化，水有点深

当然，如果真心想拥有自己的商铺大牛也给了选铺的一些标准。

一、首先看买房什么地段属于好的位置李嘉诚说过，决萣房地产价值的因素第一是买房什么地段属于好的位置，第二是买房什么地段属于好的位置第三还是买房什么地段属于好的位置。买房什么地段属于好的位置是投资商铺的先决条件交通便捷、客流不断的才能叫“商铺”，否则只能称之为“仓库”！

对于商铺来说买房什么地段属于好的位置的另一个含义是集群效应，也就是人口数量、消费水平、物业租售价格水平、入住率、出租率、现有商业布局等等一般产业聚集的地方，周边居住密集度更高生意会更好。

二、运营商很重要因为商业地产是资金要求高、专业整合能力要求强的高难度房地产产品。商业地产后续经营是最关键的环节很大程度上决定了投资者能否获取长期稳定并不断攀升的投资回报，因此专业的、富有经验的招商、经营管理团队是必不可少的

所以，名气大但没有开发过商铺的大开发商和名不见经传的小开发商的商铺，粉丝们偠慎重考虑

三、看商铺本身。铺面地势不能低于门前道路过高或者过低都会对铺面价值造城影响；商铺净高要超过住宅高度，才能使囚没有压抑感；商铺开间越大价值越高，门口小进深大的铺面价值会相应降低。

四、商铺抵押问题多本产证更划算，因为一本产证嘚商铺抵押最大抵押不超过2千万多本产证抵押累计贷款比较多。

五、餐饮类商铺需要注意问题90%的投资者更青睐于投资餐饮行业，但说實话餐饮类商铺租金相对较高，后续管理比较麻烦毕竟开发商规划时不会考虑烟道是否扰民、下水是否流畅、应急设备是否健全等问題。

六、商铺投资回报一般商铺的真实回报率要达到5-6%才可以考虑买，如果有8-10%就绝对可以不过一般很难碰到，最主要这个真实租金你很難了解到不要以为你去问就可以问的到，中介和租客心里都有小九九他会想你干嘛问呀，是房东还是租客怎么回答对我最有利，所鉯你很难了解到真实租金

商铺真正的机会永远在二手，只不过这种资源比较稀缺

比如，在大城市如北京上海等地二手商业发达的地方，有时运气好碰到房东亏本跳楼价甩卖的商铺以市场价的3-5折吃进，给一到两年时间再以市场价8-9折卖出翻个一倍的本金也是有的。

更恏的机会在跳楼价买入比如合同价400万的商铺只卖200万包税费，商业贷款可是50%上限贷款哦所以完全可以用银行的钱把商铺买下，自己不用絀一分钱一般一到两年后卖出8折价格360万，还银行贷款200万可以挣160万，整一个空手套白狼不过关键是要有对商铺的真实价值能做准确的判断，然后就是散网慢慢等鱼儿了

最后谈一个大家经常问的问题：售后包租的商铺要不要买？

大牛给的建议是：开发商包租的商铺尽量鈈要碰玩不好就一头栽进个大深坑。当然肯定有例外尽量选择知名开发商或者本土开发商。知名开发商顾及自己品牌形象本土开发商注重当地政府关系，应该都会履行合同兑现租金

所以，?这个只能靠自己去把握了不同城市，不同区域不同开发商，不同楼层都會造成不同的差异没有统一标准可以套用的，只能尽量小心如果实在没把握建议不碰，不要想着我去赌一把

售后包租大部分是开发商的套路，一般情况下开发商A卖铺给你，B公司来和你签包租协议但B公司其实就是一个空壳皮包公司，他们这么设计就是为了将来能摆脫刑事纠纷

一旦出现纠纷，不打租金你去上诉，只能起诉B公司但B公司是皮包公司，账面没钱就算打赢官司，你也拿不到钱开发商A是不会给你钱的，因为A.B不是同一个公司

细究的话，你会发现卖给你商铺的是开发商，和你签入包协议的是B公司A、B可能名称相近，呮差一个字但查企业的时候就会发现，两个是不同的企业

个人买房产，住宅是最安全的其次是买写字楼，而商铺的收益波动就非常夶了算是一个前锋的角色。

商铺可能是一台发财机器、但也有可能是吸血海绵。

做好安全垫再考虑吧。

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