想考房建方向的研究生方向 但是不知道研究生方向还有哪些方向 自己比较谜 也不知道房建的考哪所学校好

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房子兹事体大,人类的文明史就是一部对房子不断追求的历史从走出山洞搭建茅草屋,到后来砖石平房以至于现在的钢筋水苨高楼大厦,支撑人类不断改变自己居住环境的是无尽的欲望限制人类欲望的是现有的资源。欲望是无尽的资源是有限的,所以关于房子人类的纠结是永远的
这些年各路房地产专家、媒体喋喋不休的一个词“刚需”,窃以为所谓刚需其实是一个伪命题是欲望与资源糾结的结果。
我和有的朋友说出这个看法的时候马上遇到反驳有一个朋友说:当然有刚需,没有房子丈母娘不同意这就是刚需。对此峩的回答是:好先假设我同意你的说法,那么究竟买多大的房子是刚需呢是30平米还是50平米呢?同样的面积如果在北京是在三四环,還是五环抑或六环外呢?同样的地点是买老旧二手房还是新建公寓豪华装修呢?······
又有同学反驳:原来两个人两房就够了现茬有了孩子需要换一套三居这就是刚需。对此我的回答是:曾经未来都有很多人一辈子有孩子居住在两房甚至一房里阖家美满
2017年春节在哆伦多同学聚会的时候,我劝说同学们不要在多伦多买房因为那里的房价太高泡沫太明显了,其中一个同学已经刚刚买了一套公寓另┅个同学说:他买房是刚需,因为他的孩子在这里读大学将来有可能留下来。我无奈的回答:这不是刚需这只是说明他有钱,读书可鉯租房子住绝大多数的学生都如此啊。我也只能如此说到这里现在是2018年的除夕,多伦多过去的一年房价跌了不少昨天还有一个朋友發微信给我后悔去年买房被套,我那个刚需同学只能遥祝他幸运吧。
回到我们的问题通常我们所说的刚需不过是我们的财力和欲望需求的一个相对平衡结果。比如A有两百万但却只用一百万买房子,另一百万去投资;而B同样有两百万但却想去买五百万的房子为什么有這样的差别?因为欲望不同需求自然不同,‘刚’不是客观的存在只是心中的欲望。
唉我很想知道我的刚需和盖茨有多大差距。
所鉯我们讨论房地产的时候应该忘掉“刚需”这个词,否则就无法客观的探讨房价问题
假设我们住在北京一个小区,这个小区有一百套房子住了一百户人,每户一百平米房价一万一平米。有一个外地小伙子阿刚早年来北京当北漂多年后通过奋斗当了老板娶妻生子,怹当然不想住当初的出租屋了想住进这个小区,他怎么办呢自然是出价高于一万了,比如一万一这个价格可能打动不了现在住在这裏的人,阿刚现在有钱呀继续提高价钱比如一万三,这时候终于有一户人心动把房子卖给了阿刚
阿刚欢天喜地的住进了他期盼已久的尛区,过年可以把老家的丈母娘接来过年回去见到过去的同学也可以挺直腰杆。卖房子的一家人在离市中心远一点的地方又买了一套房孓多出的钱买了一辆车一下子变成有房有车了,也很满足这类似的一幕在过去十几年不断发生。
对这个小区而言仅仅只有一套房子茭易,涨价百分之三十但剩下的99户都很兴奋,因为他们的房子价格现在也变成了一万三了涨价百分之三十,这个小区的整个房子价值仩涨了三千万撬动这个的仅仅是阿刚多付出的三十万。这就是房价的神奇之处
换个说法就是:边际价格。显得高大上了吧恩,这就昰专家和我的区别
请记住这个例子,后面我们还会用到.
说到房价自然会想到房地产泡沫几乎全民讨论房地产泡沫十几年了,什么是泡沫呢有没有泡沫呢?
记忆中关于中国最早的泡沫讨论是在2004年夏天吧时间太久记忆模糊,比较清晰的是灯塔王石说过:房地产泡沫是在拿地环节
当时我写了一篇文章想反驳一下,被孩子妈阻止了说我太偏激,孩子妈可是上市房地产高管啊遂作罢。现在看来那个时候Φ国房地产哪有什么泡沫啊那时候内地的数据我没有,深圳很多住宅的出租收益率很多都很高我住的那个小区普遍超过了百分之十,現在看来简直是遍地黄金
后来搬家到了北京,2008年又一次开始出现房地产泡沫的言论记忆深刻的又是王石的一句话:房地产到了拐点了。
这年底在新开业的海底捞与几个朋友把酒言欢其中有某知名研究机构的老总和金融机构的同学,大家自然说到了房价问题几乎一致贊同王石的观点,还引用了当时一句流行语‘中产阶级都买不起房’来印证不幸的是我不识时务的反驳这个观点。
我的理由是:我住的房子按照市价出租纯收益率将近百分之四(这个数据请记住,后面也会用到)和十年期国债收益率差不多,这是静态的北京的情况總体数据我没有,但大致不会有太大的偏差考虑中国的GDP增长还在百分之七以上,M2余额每年的增速都在两位数居民工资也在不断的上涨,至少一线城市的房价不仅没有泡沫还被低估了。至于“中产阶级都买不起放了”的观点是逻辑错误搞错了因果。
结果嘛可想而知,我被几个专业金融人士痛批一顿结论:我太倔。
十年过去了回头再看,事实已经证明那时候北京的房价太梦幻了不是太高,而是夢幻的低
那么问题出在了哪里?为什么我和普遍的观点差别那么巨大
还有,大家都在说泡沫那么究竟根据什么得出结论呢?
这个数據大家都很熟悉了也最早经常被引用。印象中早期的谢国忠常常拿这个数据来判断中国的房地产泡沫巨大要崩盘等等。
房价收入比=房價/家庭年收入
十几年前媒体说中国的房价收入比是四十倍人家美国才十倍,中国的房价泡沫巨大面临崩盘的危险。
诡异的是此后中国夶多数城市的房价持续上涨一线城市更是涨的让人不敢直面从而怀疑人生。而美国的房价在2008年到实实在在崩了一回还引发了金融危机,十年过去了整个世界的经济被美国的这场房事搞的依旧步履蹒跚。
而很多人因为听信了这一类观点一再错失买房的机遇令人叹息。
絀在数据本身让我们一点点解开这个谜团。
首先看分子:房价有效的房价是我们正常生活所能负担起的价格,包括两个部分首付和烸个月的按揭款。
我在北美住过我们通常比较的国家也是美国和日本,我们就以美国为例吧
美国的大学生大多数都背负着教育贷款,夶概平均还清贷款是三十二岁(美国前任总体奥巴马在就任总统前两年才还清教育贷款),多数人之后才开始存房子的首付这也是所謂的人家美国年轻人不喜欢买房子而是租房子住的主要原因。
相比之下中国的年轻人工作后多数都不用考虑还教育贷款,即使有也很少也就是说开始工作那一天,理论上正常消费之外的余额就可以存起来为首付做准备了比着美国的同龄人早了十年。
美国的年轻人还完敎育贷款后存若干年首付款买房子但他们首付款比我们低得多,北美地域广大又是联邦制差别巨大,但大致百分之十的首付是可以卖房子了即使这样他们平均买房子的起点还是晚于我们的年轻人。但首付少的代价是同等总房价下比在这个首付百分之三十后每个月的還款额高不少,这个是实实在在要每个月拿出来的也就是真实的负担能力。
不仅如此人家美国可是所谓的永久土地产权啊,为此除了買房子时候对应付出的房屋建筑价格和土地价格还要每年为这个所谓的‘永久’交房地产税,而且未来还要随着房价上涨房地产税也会仩涨即使这种上涨一部分是因为隐形征税的通货膨胀引起的,他们的屋主也要年复一年的为这部分隐形征税而交税
而中国付完首付还唍按揭款,只妖剩下的钱够生活就可以了不用另外再交钱,因为我们的房子没有“永久”产权的名号也不必为此再交一笔冠名费:房哋产税。这个负担有多重呢我们大致做一个计算,有一个定性认识
比如一套房子100万。
中国首付30万贷款70万,每个月还款3900元左右三十姩。
美国首付10万贷款90万,每个月还款4700左右三十年。但是每年房地产税百分之1.5(各州各地不同有高的2,低的0.8我们姑且按1.5吧)摊到每個月1250元,加上每个月的还款比中国的每个月高了百分之五十但还有完,注意这个是要交到永远所以实际负担更高,高到什么程度呢
峩们从另一个角度看看,房地产税每年百分之1.5是什么意思呢
静态的看七十年百分之1.5几乎等于又交了一次房价全款(70年是一个奇妙的数字,我宁愿相信我们的70年产权是偶然政府有高人啊)。有学过金融的人说未来的数值要折现就少了呀对,未来的房地产税会也会随着通貨膨胀上涨啊两项抵消,大致不错不影响我们定性分析。
到此我们简单的分析得出结论,房价收入比中的分子房价美国比中国实际仩要比看上去高一倍仅此一项,房价收入比应该修正一倍也就是中国被高估了一倍。
至此是不是有点开脑洞这个数字竟然愚弄了我們这么久。
但这仅仅是开始,我们接着看分母
分母是家庭年收入。我在北美住过之后才知道人家说的收入指的竟然是税前收入,也僦是说可以到手的钱要比说的少统计数字用的都是税前收入,身边移民回来的人说的收入也是税前的
而我们呢?一直以来我们口中说掙多少钱都是拿到手的,这两年高收入的一些人开始慢慢这方面和国际接轨说税前收入啦,明显高大上但实际上我们的收入普遍存茬低估,中国人大多数都有灰色收入和职务消费是大家心知肚明的事情我有一个做外贸的哥们曾经纯利润过千万纳税额五位数。我曾经開玩笑说即使底层员工还有中秋月饼和年终红包呢这也是额外收入哦。
以我的观察中端人群的实际到手可支配收入与名义收入之间,媄国比中国同比高估一倍
分母低估一倍,分子高估一倍算下来中国的40倍房价收入比和美国的10房价收入比大致相等。
但这还仅仅是静態的数据,还要看动态修正
美国这二十年中位数的平均收入是在下降的,而中国呢平均收入每年都在上涨,北京这十年保姆收入大概漲了八倍以上如果按照王石先生的观点,2008年房价崩盘现在保姆都买的起北京四环的房子了,估计全中国一半的人都在北上广深啦
所鉯分母里的收入上涨,分子里房价上涨很正常理论上同比例上涨是合理的。
十几年前专家们说中国房地产泡沫巨大的原因是房价收入比超过40倍了房价涨了十几年,被拿来说事的竟然还是房价收入比40倍对此,我们现在可以对视会心一笑
十几年来,各路专家、地产大佬、媒体、购房者都在说房价高和低那么究竟衡量房价高低的锚在哪里呢?
船为了稳定需要一个锚有了锚,虽然也会摇摆但大致有一個范围,加上辅助的固定手段可以有效的避免风暴袭击
如果我们为房价找到一个锚,加上一些辅助的修正措施也可以有效的防止金融风暴
在寻找房价之锚前,我们还要厘清一个概念:真实需求
我们常常说购房需求分成自住需求、投资需求、投机需求。但实际生活中這三个需求很难定义和区分。
以我为例十几年前我在深圳买了一套房子自住,北京买了一套房子暂时空着按一般概念,深圳的房子算洎住需求北京的算投资需求。但后来我搬到北京了北京的房子就变成了自住需求。深圳的房子租出去收房租变成了投资需求后来又賣了变成短期投资。
所以从购房者的角度很难确定真实需求。
但是租房的人基本上是真实需求,而且是可负担真实需求所以,房租沝平是真实的我们就以它基础找到房价真实水平的锚。
看下面一个我们经常听到的一个公式
房屋出租收益率=一年房租净收入/当前房价
房屋收益率我选用十年期国债收益率这是十年期无风险收益,投资界基本以这个数据为参考巴菲特选股就是参照这个数据,我也是受此啟发
公式里面的分子是我们判断的基础,它不变房屋出租收益率低于十年期国债,说明分母当前房价偏高越低说明偏离值越大,房價泡沫越大反之,房价收益率高于十年期国债收益说明房价被低估,偏离越大说明房价越有投资潜力这就是我发现的房价之锚。
当嘫这是静态的就像船之锚一样,需要辅助手段动态修正下面我们慢慢展开。
房地产复杂性在于影响它的因素太多我们有的因素还会互相纠缠,如果数据不修正可能结果相差很远。下面我们用例子来说明
例1.2004年初我住在深圳蛇口海边离海上世界很近的一个小区第一期。那个时候的房价真的是很奇幻我已经住进去了,还有现房待售当时的房价大概是五千一平米,三房两厅带装修大概七十万月租金竟然能达到一万到一万二,极端的海景房竟然有月租一万五的
我告诉周围的朋友,一定要买不久的将来房价会涨到三万的。结果当然昰-----很少有人买背后还有各种议论。理由很多了那时候蛇口海上世界刚刚经历翻新改造,附近的海面污染严重(污染这个词绝对政治正確常常在关键时候出现),滨海大道刚开通一路畅通,深圳的中心还是罗湖和福田现在的市中心市民广场还是一片工地,蛇口是远離中心的飞地等等
结果是2006年底这个楼盘的房价已经涨到了三万一平米。仅仅三年看起来很神奇吧?
其实如果用房价之锚来看就清楚嘚多了。
以上面的数据一套三房年租金12到14.4万,70万房价收益率是百分之17到20,减去1个点的成本净收益为百分之16到19.当期的十年期国债收益率手头没有数据,记得不到百分之4不影响我们定性分析。
租金收益率是十年期国债收益率的四倍以上房价有上涨四倍的潜力,考虑到未来几年收入的持续上涨区域环境包括海域污染的改进,房价还能给与适当的溢价加上一旦上涨形成趋势,一定会涨过合理估值所鉯我大概给出一个六倍上涨的结论就是三万。没想到仅仅三年而且正好是六倍这就有点意外了。我说三万是给一个锚有一个直观的概念,具体高低有偏差都是合理的让我们知道大概房价的上涨空间很大。
而那时候恰恰是我第一次听王石先生对房价泡沫的评论:房地产泡沫最大在拿地环节
可能大家觉得这个例子太极端。我们再举一个普遍意义的例子吧
例2.熟悉深圳的人都知道景田北有一片上世纪八十姩代盖的多层房子,品质结构都一般2002年的时候两房两厅一个月租金保守两千,房价20万一套收益率百分之12。那是深圳很普通的一个小区很有代表性。可以很好的说明深圳房价的低估
深圳那时候房价的低估是有特殊原因的,后面我们会专题讨论这个问题
例3 最让我后悔嘚一个项目。
当时有一个老弟L在上市房地产公司做销售和我学习了这一套房价理论,找到一个很好的标的:友邻公寓位于深圳大学西邊。2006年的时候开盘单身公寓30平米,单价6800首付两成,估计能租1400一个月房价20万多一点,收益率百分之8背景是深圳的房价已经涨了很多,舆论已经开始唱空房价但按照L老弟提供的数据这个房子还低估了两倍。老弟绝对买一套他建议我买十套,仅仅需要投入四十万多那时候首付两成即可,而且没有限购限贷我嫌太小麻烦。
实际操作过程是首付加简单装修共4.5万,月供900实际房租一个月1600,除了月供还哆出700元也就是说他不用再投入一分钱,这套房子二十年后就是他的了每年还多出8400元现金,把房子本身忘掉但是多出现金就相当于4.5本金的百分之18.6.
现在呢,附近修了地铁深圳这些年经济突飞猛进,房租已经涨到了3200每年扣掉按揭款,还有2.76万现金收益是首付4.5万的百分之61.
房价已经涨了十倍,当初他是两成首付五倍杠杆,不算这些年多余的现金收益相对于首付涨了五十倍。
如果我当初投入45万算一下就哽直观有视觉冲击力了:12年后的今天,那十套小公寓价值两千万另外我每年还有27.6万的收益。
哎人生不如意事之八九啊。

(宝爸原创拒絕转载,抄袭必究!) 一线城市和三四线城市之争


随着北上广深一线城市房价的上涨三四线城市的房价与之逐渐拉开差距。专家们开始興奋08年前后转战三四线城市的呼声渐渐起来。
房价背后支撑的基础是实体经济我以为一线城市和三四线城市房价差距的逐步增大,背後的原因是经济发展和实体经济发展差距加大的反应具有合理性,这种差距还会还会随着一线城市经济发展相对加速还会继续扩大,洏不是仅仅看到房价差距的扩大就以为三四线城市成为价值洼地
但问题是很多著名房地产公司都开始转战三四线城市,他们可是有庞大嘚专业调研团队的啊我有点怀疑人生了。
不过想起老人家的教导没有什么神仙皇帝,所谓的灯塔也靠不住我有自己铸造的房地产之錨哦。
我选取了我的老家和东北的长春做为样本发挥传统调查研究。
第一个是我老家中原古城,仅次于省会城市重工业城市,曾经嘚共和国辉煌的代表这些年转型艰难。
我一个人身单力薄选取样本很重要,我选取了新旧城区之间的繁华地段某某汇装模作样的咨詢了一下,商铺近三万我问租金水平如何?销售人员自信的告诉我每平米8元没问题我倒吸一口凉气,以我的经验至少要打个折扣,算6块钱吧难道和几年前北京差不多又让我发现一个聚宝盆?
销售人员可能看出了我的痴呆趁机煽动:先生,这绝对是黄金铺位一铺富三代。但是莫名其妙的我耳边响起的是另外一句话:商铺买错,可是一铺吭三代哦(万万记住这句话后面说到商铺专题这句话是核惢)。于是我怯怯的问:你说的每平米收益是一天吗销售人员强压鄙夷:当然是一个月呀,怎么可能是一天呢哪里有不到三万单价一忝租金8块的?我那时候年轻气盛:我两年前三万在北京买的商铺就是一天租金8块钱
然后我模仿发哥转身离去~~~~其实我很想回头看看那个销售的表情。
没想到啊收益不算了,竟然是千分之为单位和北京几乎三十倍的收益率差距,哪里有锚啊就是一根稻草绳嘛。和日本泡沫破裂前有得一拼虽然说经济还在增长阶段,不会像日本经济处于零增长阶段房价马上崩盘但怎么也看不到价值在哪里。
由于距离合悝价值差距太大我随便看了几个别的楼盘就草草结束了严肃的调查工作,大家不要学习我还是要认真调研,毕竟房子涉及金额比较大哦
回到北京后,有同学好心邀我回老家投资兴奋之情难掩,我如孔乙己般掉书袋子又是理论又是举例劝说不要去。无奈衣锦还乡嘚诱惑在我们的传统里根深蒂固,据其他人后来偷偷告诉我颇有一些在北京、上海的同学慷慨投资家乡的房地产事业。
结果呢2009年老家房价六千多。去年似乎到了七千总算没跌,但考虑持有成本实际上是亏了住宅的出租收益率呢?不提也罢扣除装修折旧不是零就不錯了。不幸的是上个月竟然有机构预测2018年最有下跌风险的城市我家乡竟然高居榜首
长春,更甚我调查的太马虎,以至于现在都无法提供模糊的数据只记得结论:还不如我的家乡。于是调研成了三日游净月湖的水很清澈,五星级的酒店院落可以看到松鼠全城没有一個立交桥。
至于房价嘛似乎前几年比当初还跌了一点。
不是说三四线城市嘛上面两个似乎比一般以为的三四线城市排位靠前一点呀。嗯我想说的是这样的尚且如此,三四线也罢了我承认一定有好的三四线城市,有的甚至机会不比一线城市差但不应该成为一个普遍現象。
考虑到时间成本、机会成本、概率等等我还是老实在北京种地吧。
过了几年又开始流行重返一线城市,包括舆论还有著名房地產公司
房价之锚,虽然下了锚船也会摇晃但有锚和没有锚还是有区别的。

(宝爸原创拒绝转载,抄袭必究!) 多伦多


有锚比没有锚強的多起码有个基础,但不能教条下锚不在正确的地方,台风来袭又处于风暴中心还没有辅助措施,难免桅倒船覆
两年前我到了哆伦多陪女儿读书,租的别墅之后一年租公寓,以我直观感受(最困扰我的也是我最大的缺陷是缺乏大量一手数据)别墅的出租收益率大概百分之2少一点,公寓略高一点可能和过去岁月别墅价格上涨太多有关系。因为各种传统舆论认为别墅独立占地永久产权土地增徝比较快。似乎这一年公寓价格比较坚挺也从侧面验证了我的房价之锚。我始终认为没有什么永久靠得住的是现金流。
按我的价格之錨这个收益与十年期国债收益率百分之1.8也差不多,似乎是安全的这样就教条了。
多伦多的房价从九十年代复苏以来持续上涨了二十多姩但这期间加拿大和多伦多的经济发展虽然不错,但不至于像它的房价一样高歌猛进相反它的制造业基础却日渐侵蚀,著名的北电已經销声匿迹或许华为和中兴们有关;曾经美国总统御用的黑莓手机也黯然退场;意气风发的庞巴迪也奄奄一息,它可是加拿大制造业的驕傲啊为了救它政府注资后来被特朗普揪着痛扁,不久前飞机部门不得不被空中客车收编高铁部门有中国高铁雄霸天下也前景黯淡,姒乎现在加拿大的骄傲就是今年冬天北京上海街头被山寨的大鹅羽绒服了加拿大越来越像依赖资源的二世祖了,曾经有经济学家警告说加拿大只剩下二十年机会了如果任由制造业没落,最终会沦落为二流资源型国家
我不是经济学专家,废了这么多笔墨就是想说明多伦哆的房价数据和同等情况的中国是有差别的不能指望未来几年经济增长,M2的随之的增长大幅度改善
还有一个重要的背景,加拿大的利率受美元利率的影响2015年的时候几乎已经跌到了零。在这个基础之上的十年期国债收益率本身就不具备长期作为参考的依据何况美元已經进入加息周期,加元不可能独自行走势必要进入加息周期,所有的数据都会改变相当于下锚的海底本身改变了,这个锚也必须改变哋点
还有其它因素也起到辅助修正的作用。过去两年加拿大的几大银行不断进行压力测试结果显示有相当比例的家庭面临加息的时候無法平衡财务,面临断供的危险不断有银行提高按揭条件,收紧房地产贷款
还有一点,加拿大当地居民首付可以低至百分之5这样低嘚首付,在房价上涨的时候可以帮助居民早日具备买房的能力但如果房价进入下降通道,就危险了有相当一部分的购房人会迅速面临負资产的危险,从而加强下跌动能
还有一点危险的是,有些家庭选择了按揭还款只还利息本金到期一次还清的模式。这样的模式在房價稳定或上涨情况下可以让本来无法承担每个月按揭款的家庭具备购房能力,到期的时候卖掉房子一次性还掉本金但如果进入加息房價下跌趋势,就面临双重打击;这种还款模式相比中国的等额利息加本金还款模式对加息更敏感,同样的加息额度意味着还款额度大幅度增加。房价下跌卖房困难降价出售意味着可能损失首付。这部分家庭是潜在的火药桶
我不是经济学家,也不是大型机构仅仅是┅个普通临时居住者用心留意就看到这些问题,正如一句俗语如果你在客厅看到了一只蟑螂,屋里就不仅仅只有一只蟑螂
所以,凡是與我谈起房地产的人我都本着善意劝说对方不要买房。和股市加速赶顶的末期一样涨幅加速,几乎见到的每一个人谈论房地产有一忝我去接女儿的同学来家里玩,她问我为什么租房子我说租房子方便,没想到她竟然同情的看着我说:房价会涨的对方还是一个初二嘚女孩子,竟然说出这样的话和牛市的时候谈论股票的卖菜大妈有类似的地方,有经验的人应该和我一样后背发凉了吧
结果可想而知,很少有人听从我的劝告所幸我成功阻止了一个心地善良的女同学投机公寓。
一年多前我别墅的房东高兴的告诉我又买了两套别墅,怹毕业于北京最著名的某大学2000年移民的人看上去很和善。以我的判断他应该是以很低的首付又买了两套别墅,我没有问在哪个区域仩天保佑他买房子的区域过去一年没有跌吧。
两天前一个移民多伦多的朋友发微信告诉我买的房子被套了,房价下跌很多坑人啊,没囿预兆突然下跌但我清楚的记得我给她说过房价危险,不知道什么时候会跌但快了,她2017年初的时候卖了房子本来很好,但同时又在偏一点的地方买了一套便宜一点的房子现在她后悔不已,但这样已经比持有原来的房子损失小一点了当然,没有再买更好
写下这一段的时候是新年大年初一,狗年狗跑的比较快。
所有数据都是动态变化的我们只是选择一个时间的节点便于讨论,实际生活中必须动態的看待处理数据情况变了,下锚的地方也要改变
前面我曾经提到十几年前深圳的房子出租收益率普遍高于当期国债收益率,我说稍後会谈论这个问题现在我们就结合着谈一谈。
1998年之前非严格意义上是说中国大陆完整的房地产市场只有深圳。海南是特例不能算市場化的健康房地产,北京上海少数的房地产和大多数人无关也不能算真正的房地产市场。所以目前为止,大陆除了深圳其它地方都没囿经历过一个完整的房地产周期
上世纪九十年代,乘着小平同志南巡的东风深圳的房地产经历了一次大幅度上涨,但朱相的治理整顿收紧银根以及那几年的经济低迷加上亚洲金融风暴的打击,深圳开始了比较长时间的房价下跌出现了很多烂尾楼,包括万科在罗湖著洺的三叉路口的停建很久的楼盘随着房价下跌,开始出现断贷现象银行收回的房子进入拍卖市场加剧了房价下跌。记得98年的时候著洺的长城公寓五套小复式打包拍卖起拍价100万元,一套仅仅20万结果没有人应价流拍。每套的租金三千多一个月大家可以自己算收益率是哆少。
趋势一旦形成就一定会走过头。趋势上涨的时候价格之锚可以向下偏离,收益率低于国债收益一些处于下降趋势的时候,价格之锚可以向上偏离高于国债收益率。过早出手容易被套
98年亚洲金融危机香港房价崩盘,一百万人沦为负资产2001年的时候,有个朋友認为房价到底出租收益率到了百分之6,我认为还早结果房价继续缓慢探底,2003年非典来袭砸出一个黄金坑,这次是真的见底了当初┅起去闯深圳的哥们娶了一个香港姑娘,以为永远在香港买不起房了就在罗湖买了一套房子,香港老婆每天跨境通勤这时候在香港买叻一套房子,估算了一下收益率竟然高过百分之15。之后香港房价开始了十几年的上涨
那么到底在下跌趋势中什么时候是可以买入的呢?掌握了这个就掌握了财富值得永远探索。
看韩剧的时候剧中人物提到租房的押金的时候态度让我感到疑惑似乎那是一笔很大的数目,而不像其它我到过的国家一两个月的租金额的押金直到2012年春节在首尔过年,我才知道韩国是一个特殊的国家,他们的租房模式也的確奇葩我一个老弟娶了一个韩国姑娘,很漂亮也很善良中文说的相当地道,我可以和她无障碍沟通
他们在著名的首尔江南区租房子,我问她压在心中很久的关于押金的问题她的回答解开了我的疑虑。原来一般情况下在首尔租房子,押金是要房屋估值的一半然后烸个月还要交房租。不知道这样奇葩的租房模式是怎么形成的看来穷人在首尔租房子都租不起,相比之下我们的北漂还是幸福的(估计這句话要挨骂)
我就问她既然交这么多的押金,还要每个月付房租为什么没有考虑过首付买房子呢?她说买房子不划算我问为什么,她说房价每年都会下跌(永远)还要交房地产税。
我让她第二天去问问和她住的房子出不多的房子价格百分之五十首付,余下贷款烸个月的还款额还有每年要交的税是多少。
其实房价基本上不用问她现在的押金乘以2就是大概的房价,需要的是其它几个数据鉴于艏尔的奇葩出租方式,简单机械的套用我发明的房价之锚公式就不行了要融会贯通,灵活改变所谓功夫在诗外。
第二天晚上我去她家她告诉我咨询到的数据,房价和百分之五十首付不用管它了每个月的租金,加上每年的房地产税平均到每个月的数目之和小于她现茬每个月的房租。
我告诉她忘掉房价的涨跌,以现在的数据比较租房和买房子的结果如果是租房,二十年后除了拿回租金什么都没囿。买房呢押金改成了房子的首付款,把付给房东租金改成付给银行的月供和国家的房地产税而已二十年后却拥有了属于自己的房子;并且这二十年你住在自己的房子里,你想怎么装修改造都可以更有甚者,我可以保证未来二十后房子一定比现在价格高不会“永远”下跌。
她听了很兴奋但是又有点沮丧,说要退了现在的房子才能拿到租金哦我问她买房子交定金办理其它手续,到入住要多长时间她是大概一个月。我告诉她很简单哦退了现在的房子,去父母家挤一个月或者去旁边的motel住一个月就可以了

备注:曾经看过一个说香港房地产的资料里面提到过一句,首尔的房价从亚洲金融危机以来到2012年为止一直下跌虽然后面几年跌幅很小。这几年的情况我不知道響应号召不去韩国旅游,家国情怀还是要有滴本来我教他们的模式也是忘掉房价嘛。 接上

(宝爸原创拒绝转载,抄袭必究!) 房地产嘚基础是实体经济的增长


经过十几年的普遍持续上涨租售比超过同期国债收益率的房地产标的静态的已经很难找到。相反有的城市已经逐渐积累起风险
长期而言支撑起一个城市房地产的是实体经济和未来的发展预期。所谓的人口流入本质上也是因为这些我的房地产之錨的基础也是真实收入下支撑的可负担房租水平。
温故知新过去几年已经有些城市房价开始了漫长的回归之路。拿两个典型城市简单回顧一下
第一个是鄂尔多斯,太依赖传统能源了随着大宗商品进入牛市,支撑城市的实业基础坍塌房价必然下跌。产业单一的城市尛心进入。
第二个城市是温州这一轮产业升级显然不成功,房价向下也是必然
相反的例子是深圳,大概是2013年的时候吧有深圳来的哥們说实业萧条,商业萎靡东门的商铺空了很多。内地到感觉不到太多的痛苦回头看是深圳正在经历主动的产业升级的痛苦,之后顺利過渡实体经济在更高层面具备竞争力。回想一下开篇的阿刚的例子有了一批更有支付能力的改善需求,深圳引领最近这一次的涨价顺悝成章
现在,仅仅静态的看收益率得出的价格之锚已经很难判断未来的房价走势半年来很多人问我怎么看未来的房价。就房地产本身來说已经无从判断要跳出房地产来看。从上面的例子中可以看出未来的房价要从中国和所处的城市经济转型升级判断。
回到一线城市基本上处于冻结状态,这就不得不谈谈调控的话题最重要也是最难的部分。
市场经济是有很多个体组成每个个体根据自己的判断决萣自己的行为。最可怕的是形成一致性预期
股市一旦没有空头,意味着崩盘来临反之亦然。所以房地产一旦形成全体一致涨价预期,那就真的没得玩了日本就是活生生的例子,玩死的不仅仅是房地产行业
所以,不管出发点我到觉得某种程度上房地产调控是件好倳(下了很大决心敲下这一行字),且慢拍砖等我慢慢道来,看完不迟
我这些年喜欢一句话:粮食是地里长出来的。不管何时都要囿踏踏实实的基础。
假设A年B城的理论合理房价是10万元但价格已经涨到15万了,我们姑且称之为有百分之五十的泡沫吧
这时候大多数人都開始讨论房地产了,财富效应会勾起越来越多人心底的贪婪更多的人形成一致的涨价预期,这个时候如果没有外力的限制更多的人会鈈惜一切手段加入买房的行列,继续推高房价直到不可收拾
如果有外力限制更多的人加入购房的队伍,房价上涨势头就会得到遏制人們的预期也会慢慢得到改变房价开始缓慢下降。
这就是我们这些年一再见到的政府调控房价初期的状态
1,如果实体经济从A年开始持续保歭百分之7的上涨M2余额也可以保持合理的超过百分之7的上涨,持续五年复利增长五年,定性的算大致百分之五十左右,之前的百分之伍十的泡沫基本吸收房价趋于合理。
并且在开始调控第一阶段房价缓慢回调的过程中由于上面所说的因素实际合理房价慢慢向上靠拢,也会影响一些人房价下降的预期不至于更多的人加入降价预期引发更大风险。假设的五年到期房价趋于合理,甚至低估这个时候放开调控,房价自然开始上涨慢慢进入新一轮涨价周期。
2如果实体经济从A年起进入停滞甚至衰退,合理房价不再增长因为外在调控形成的房价缓慢下降,引起更多的降价预期之前的购房人一部分因为实体经济得不得改善,预期的收入增加落空无法承受而加入抛售嘚行列,引起价格继续下跌更多的人改变预期~~~~最后造成系统性风险,扩散到实体经济,又反馈到房地产,以至于无法收拾.
1. 就是过去以至于未来┿年的中国,2就是九十年代初期的日本。
最重要的区别是背后的经济发展速度不同速度加时间就可以解决问题。没有速度的时间只能是积累更大的风险
l 至此,我的结论已经出来了个人觉得很清楚了,恕我不能说的再直白了
这一段写的很累,尽量想表达清楚我只是想萣性的讲这个问题,希望看的同胞不要纠缠细节从逻辑本身出发。
关于上面的分析再多说两句吧。
无论调控、限购、还是冻结都是爭取时间的手段,解决问题的核心是发展保持一定的发展速度。小平同志大智慧:在发展中解决问题日本的问题恰恰也在于此,整体洏言停滞了速度太慢,时间反而成了推手让人对未来失去希望。
用大白话说就是调控就是让房价停下来,等着我们每年比上一年有錢积累下来,原来感到高的房价慢慢变得可以靠近但是房价停止那里,我们却没有每年变得比以前有钱随着积累,悬在那里的房价僦成了令人绝望的符号它只有崩塌。
回到现实以北京为例,从2011年到2015年总体房价是平稳的局部又涨又跌,但这几年北京的经济每年都茬比较快速的增长大部分人的收入也在持续增加,我们以2015年的财富面对2011年的房价当然感觉就不一样了所以,任志强说每次调控之后的結果都是新的一轮价格上涨结果他说对了,但本质上已经改变如果没有调控,把2015年后的一轮房价直接累计到2011年也就是2011年我们面对现茬的房价会怎么样?估计我们现在也不用谈论中国房地产了
在讨论房地产问题的时候,我们常常被拿来和美国、日本比较由于我们当湔的发展背景和速度不同,不能简单的拿现在的中国和现在的美国、现在的日本比较很多人的出的结论一再错误也是因为这个原因。
和股市一样房地产市场也最怕形成一致的预期。这些年来无论是无知、还是别有用心,很多人一路唱衰中国的房地产对形成房价上涨┅致预期上,意外的起到了积极的作用所以,从某种程度上讲倒是要感谢易宪容、谢国忠直流,但过去岁月被他们忽悠的一再错失买房机会的个体而言是很遗憾的。
还有一个思维误区我们已经形成了一个习惯,房价要么大幅上涨要么激烈回调,甚至崩盘但即使茬欧洲发达国家,进入平稳阶段房子也是一个有效的积累家庭财富的载体,长期抵御通货膨胀的手段

通州的过去、现在和未来

昨天有萠友看了说我举得例子都过去的,有没有现在的例子 我们今天就谈谈现在。


除了宏观上看实体经济是房地产真正的支撑区域的规划改變发展更你带动一个区域的超长发展,也带来这个区域的房地产超额上涨带来意想不到财富。甚至可以抵御系统性的风险
十年前我刚箌北京的时候,已经有市政府要搬迁的说法但各种传说中的搬迁方案都有,我亲身体验过深圳市政府的搬迁也见过广州市政府的搬迁對区域房地产的带动和影响,但那都基本都是城区内的搬迁北京市政府如果搬迁一定更大规模的搬迁,因为北京现有的城市布局是在原囿四方形城墙基础上几乎均匀的扩散这就决定了不会像深圳在现有城区内部搬迁,而是要另外开辟一个新的中心这个想法让我激动不巳,开车四处溜达目光盯上了通州。
北京的分布格局四个方向各有特色背面显然不是发展方向,仅仅是治理沙尘暴在北部构筑防风林僦无法给新中心提供广阔的腹地西边是山也没什么好想的,南边下风下水也不用考虑了唯有东部。
通州历史上就是北京连接中国南方嘚枢纽南边通过大运河运来的物资就囤积在通州,然后用小船经通惠河转运北京城里通州五河交汇,是建设大型城市中心的天然选址处于北京和天津的连接线上,京津国道穿城而过更让我惊喜的是那时候从主城区延伸出来的第一条轨道交通线八通线就是通向通州,政府的规划建设一定有深意2009年与八通线几乎平行相距很近的地通往通州的地铁6号线也开通了,查了一下未来通州要建设6条轨道交通线試想一下,那时候有哪个省会城市规划建设6条轨道交通线这一下就确定了,未来方向就是通州
2009年的春天,我专程做八通线到通州用腳走了通州沿线很多地方,感觉回到了九十年代的深圳有些杂乱却生机勃勃,和沉重的北京城感觉截然不同眼前已经看到了一个现代囮的新城崛起。
从那时候起我不断的鼓励身边的人去通州买房甚至搬到通州去2015年春天我要去加拿大之前,在给我送行的酒宴上我告诉在場的人把所有的资源都投到通州去,那里是八十年代的深圳2000年的陆家嘴。结果呢当然是大多数人没有这么做,只有一个老弟行动了但这唯一行动的人却做得够彻底,不仅把所有的钱投在通州按揭贷款动用杠杆,甚至动员父母把上海多余的房子也卖了投资通州
我茬加拿大的时候,通州传来消息房价从两万最高涨到了6.8万。涨的我都意外其实也不意外,后来市政府确定搬迁的大利好和中国整体这┅轮房价上涨共振的结果自然让人吃惊。
让我们回到我的房价之锚谈谈通州的房价基础数据是房租收益率,从新看一下公式
其中V是出租收益率M是一年的净房租,P是当期房价
我们之前说过数据都是动态改变的,先看看分子的变化
这几年随着市政府确定搬迁(写下这些文字的时候市政府
已经开始搬迁)每年海量资金的加速投入,基础建设增速通州日新月异,人口结构也在悄然改变房子明显上涨。假设V不变M上涨,P也会上涨也就是说房租的上涨为房价的上涨带来坚实的基础,某上市公司通州楼盘底商的租金已经超过同一个品牌在東四环楼盘底商的租金价格
当然,实际上V也在变变低,说明分母P的上涨速度超过了分子M的上涨速度那是不是意味着通州的房价涨过頭了?
恰恰不是我们可以看看二十多年以前的新宿,1991年东京都厅搬迁到新宿也就是那个时候日本的房地产世纪大泡沫破裂,日本经历叻失去的二十年但在着二十年里,新宿却脱胎换骨东京都厅旁边的CBD也是楼新树小,道路宽阔和北京的CBD一样朝气蓬勃我手头缺乏具体嘚数据,大家有兴趣可以自己去查一下对比一下这二十多年来,新宿和东京整体房价走势的差别
所以,在中国经济未来持续增长的大褙景下通州的房价未来空间很大,大到什么程度呢
2019年全世界最大的环球影城就要在通州开业,2022年北京-张家口冬奥会举办所以未来十姩,通州参照的是北京主城区也就是未来的央区,甚至央区的房价只是基础
我曾经开玩笑的说过,通州哪里是副中心啊通州就是未來的北京“市”中心。我们可以想想二十年前的浦东尽管开发了一段时间,也生机勃勃但浦东的房价还是参考浦西打个折扣。现在的馫港特首梁振英还是一个注册测量师他发表文章,指出陆家嘴的房地产明显低估发掘出了陆家嘴的价值,名震江湖
浦西人文底蕴深厚,我旅游很喜欢去但现在上海房地产的标杆无疑是陆家嘴。陆家嘴在房地产界是一个特定的词汇那里汇集了大量高收入人群。
随着市政府搬迁到通州央企转战雄安,未来的央区会比现在宁静安详更加散发出古都的光彩,但十年后的房地产标杆应该通州了未来通州房价如何呢?

通州有一个天才少年作家刘绍棠成名作是:小荷才露尖尖角(未完待续) 接上

(宝爸原创,拒绝转载抄袭必究!) 地段、地段还是地段


从一个真实发生的故事开始吧
四年前,一个在驻外使馆工作的朋友回国述职一起吃饭。我一向对这些为国奉献的人心苼敬意所以这次主动的劝说她把在东三环的单位房改的老房子卖了,我找朋友在通州买一套新房那时候东三环的一套老旧两房可以很寬裕的买一套通州的大三房。等我从宏观到微观从理论到现实,口若悬河终于得出让人激动的结果,自己都被自己感动的时候对面嘚朋友眼中闪烁着坚毅的光芒回答:我还是相信李嘉诚的那句话,第一是地段第二是地段,第三还是地段
一时间,我内心崩溃那些哋产大佬啊,你们可知道自己是多少人的灯塔指引了他们人生的方向。要么慎言要么挤出一点你们宝贵的时间把道理讲清楚。这样如禪宗偈语固然可以让你们更加高深莫测,但误导了多少芸芸众生可知道你们可是掌握着话语权啊。冷静一下我也就释然,无论李嘉誠还是王石们不过是地产商,人家负责任的对象是资本无须为他人的行为负责。
朋友是学霸学霸都爱读书,也都自信我就此打住鈈再劝说。
此后两年我一直琢磨如何用简单直白的方式阐述什么是地段
借此机会,我试着阐释一下这个房地产堪称第一名言但没有信惢。
所谓地段指的应该是当前有价值,将来还会持续保持价值的城市位置吧我这个定义不够准确,姑且大致如此吧
我上面的朋友对哋段的理解应该是当前繁华的地段吧。
房地产包括包括住宅、商铺、公寓等等我们用住宅为例,因为我们大多数人关心的是住宅如果伱纯粹是喜欢特别的小环境或者周围的人,或者孩子的入学那就不在我今天讨论的范畴。但如果是居住兼具投资或者单纯投资,那就應该想想什么是地段
成熟繁华的地段,一般当下价格发现已经比较充分不会有什么超额利润,未来也会一般随着城市发展获得合理增徝
但也有潜在风险。我看过一本加拿大人写的《美国城市的生与死》
一个城市就像一个人,有它的生命周期也会有青春年少,中年荿熟老年衰亡。一个地段一个街区也一样所以,现在成熟的街道就像成熟的中年人行为方式一般预期稳定,不会有意外惊喜但会慢慢变老。但不否认有的成熟地段可能会随着局部的城市改造带来第二春。世界范围看局部的政府改造,成功似乎比失败多
所以,荿熟的街区未来各种可能都是存在的,不能确定未来就一定是可靠的所以,不能简单的把此处特殊意义的地段等同于成熟街区
我以為,地段这个词是相对的第一,应该寻找未来有未来发展潜力的地区第二,买房子的时候人们往往有很多偏好,但这些偏好都应该放在次要的位置第一考虑的是地段,第二还是地段第三还是地段,之后才是各种小爱好小趣味。这句地产名言应该放在这样的前后褙景下
我们前面提到的那个深圳蛇口海边的楼盘,有一个朋友想买一套能看到海的两房无奈能看到海的同样户型比看不到的贵了一些,我劝他买一套看不到海的但最后去南头老街附近买了一套两房,他的理由是反正看不到海当时两地房价差距细微,十五年下来周邊环境还有价格差距都不能比较了。还有因为什么朝向、户型、厕所等等而改变地段的类似的例子不胜枚举。
回到本节开始的例子四姩多过去了,东三环老旧小公房房改过来的房子价格涨了多少北京人应该大致有数吧,相比之下没有多少而通州我让他买的楼盘从当初的一万七八最高涨到6.8万,大三房的房租应该也超过东三环的老公房的小两居了心痛啊。
一个做生意的朋友这六年来听从我的建议把哆余的利润逐步投在了通州,从住宅到公寓、商铺从一万多点一路买到两万多终于收手,赚的盆满钵满一天晚上一起散步,他不无忧慮的担心:如果房价崩盘那么多人就惨了。
我回答他:有时候我到觉得来一场百分之三十的大调整可能总体而言不是坏事。崩盘对你這样没有杠杆的人是好事啊反正你也不卖,价格对你没有意义你是收房租啊,真的崩了你每年的租金可以加杠杆买入更多的房子呀
怹倒是忧国忧民:真要是那样,不是像日本一样了把中国经济带入二十多年的停滞?
这可能代表了一部分人的担忧值得仔细探讨一下。
关于日本九十年代初日本房地产崩盘的文字很多但看了感觉多数都是浅层描述,隔靴搔痒
今天我们先从企业角度看看。八十年代日夲企业从七十年代石油危机复苏出口旺盛,加上中国的改革开放突然增加了一个庞大的市场,有过经济学基本训练的人都知道增量嘚威力。日本的企业那时候的日子太好过了加上日本企业和银行的特殊主银行关系,资金充沛广场协议之后,日元短期大幅度升值絀口受阻,同时国内房地产短期内持续升值不仅是个人,连企业也开始投机房地产等到91年泡沫破裂,很多企业账面上的房地产都是高價买入此时大幅度贬值,但负债并没有减少于是负债表就很难看了,甚至不排除有的企业真实负债表出现资不抵债的可能但这些企業的产品本身和市场本身还在,利润也亦然很好
作为管理层,该怎么办从人性角度出发,很多管理层一定会选择做假账把危机推到未来,也算一种发展中解决问题的思路吧简单的说,用盈利弥补资产负债表损失的部分削减眼前不必要的开支,比如研发费用另外茬拖延的过程中如果房地产复苏,问题自然可以解决了只可惜那之后房地产只有漫长的下跌,绳索越勒越紧还有一种可能,遇到特殊凊况一次性消减损失。比如非典的时候中国某航空公司老总说过:非典也未必全是坏事。那一年这个航空公司就报出巨额亏损,把惢头隐患一洗了之但多数日本企业也没等到这样的机会。
雪上加霜的是九十年代中国的制造业异军突起抢占了日本尤其是家电企业的份额,让这些企业的资产负债表修复计划更加困难所以,这几年日本很多家企业不断爆出长期造假原因多样,比如削减研发投入让他們在新技术领域不断被中韩企业超过另外,房地产崩盘埋下的隐患是一个重要深层次原因
根源是,做实业的经不起房地产暴富的诱惑不再安心于主业。所以那些拍马屁人家日本人的工匠精神的人可以打住了,我一直认为人性都是一样的造成世界上最大房地产泡沫嘚是全体日本人投机,歌颂只有他们专注于工匠精神不觉得滑稽吗
日本家庭很多也因为投机于房地产,背负了庞大的债务随着房价奔崩溃,一夜破产上演了很多人间悲剧,我就不展开了大家去网上查。
这时候只有老老实实干活重新寻找所谓的工匠精神,那些泡沫時期拿着万元大钞争抢出租车的年轻人也变成了不像中国人一样喜欢奢侈品的楷模······哎,不说也罢拍马屁也看看马的全身是什麼样啊。
扯得有点远了回到主题。日本的崩盘是什么程度呢大概整体下跌百分之七十,很多地方超过百分之九十
为什么我说有时候唏望中国房地产有一次百分之三十的调整呢?
我们再做一次头脑实验
假设一次整体百分之三十的房价下跌,局部有些会超过百分之三十有些会少一些。(比如这一年的调控通州下跌不多,燕郊跌幅很大这也体现了地段、地段还是地段。)
有些房地产企业会撑不住破產房地产企业的特点在于买地卖房子,卖房子虽然赚钱了但土地价格涨了,只好把利润再投入除了一些先知先觉,很多房地产企业嘚破产意味着把之前的利润一次性回归社会
一部分房地产企业的倒下,也会起到警示作用让踏踏实实做实业的人不再心猿意马。
房价丅跌到一定程度也会让一部分胆大投机高杠杆的个人破产,得到惩罚如果胆大投机的人长期得到财富增长,让那些专注于实业的人情哬以堪连我这样长期研究房地产,谨慎的对待不同阶段投资杠杆变化的人都显得愚昧这些人破产带来的警示作用会净化社会空气,一笑
有时候,我也心里反对政府调控但动机和很多人不同,有点阴暗我是觉得每次政府的调控太及时了,应该再晚一点这样调控之後的回调幅度就会深一点,起到上面的警示作用人性啊,记吃不记打疼的狠一点才能记住。
但实际上我也只是想一想这个尺度太难紦握了,搞不好扩散到其它领域就是玩火了。
我一直以为日本房地产对中国而言是一个宝藏,值得好好研究发掘引以为戒。
二十年來我一直在寻找日本房地产的数据和研究资料,可惜很少有的多数也是表层的泛泛而谈,不像美国的房地产有关研究详实深刻。难怪美国能忽悠残日本忽悠垮苏联,万幸咱的领导人大国胸怀,高屋建瓴不容易忽悠。
以个人之力做不到系统研究,但局部的思考還是可以的也能有效的指引我的行动。
我们再次做一次思想实验
假如我们回到上世纪的八十年代末,我们身处东京周围人都在讨论房地产,认识的人几年不见因为投机房地产暴富报纸电视也不断传颂各种房地产致富的神奇故事,各路房地产专家意气风发指点江山汸佛每个人都有点石成金的神功,各种收费昂贵的讲座人头攒动龟兔淡平、馊饭黑兵之流的专家到处受到膜拜。这个时候的你该怎么办记住你是穿越回去的,知道91年就要暴跌这次暴跌之后没有期盼之中的反弹,如果你是人到中年这次房价的下跌就是永远。
但现实是囚不可能穿越只好假设你是当时的人,理性的人当你在所有的人都相信房价会永远向上的时候,你怎么才能怀疑并且判断危机不远叻?
用我们的价格之锚的思维方式在大崩盘之前,东京的住宅出租收益率已经降到了千分之几如果算上地税,收益是负数与当期国債收益率不用比也该心生恐惧了吧。
彻底卖出离场吗不甘心啊,和股市一样房地产牛市最后阶段的疯狂价格涨幅是惊人的,并且没有囚能具体判定最后的高点巴菲特四十岁的时候撤离股市整整比那一波的高点早了两年,不要说两年如果提前离场半年也会让很多人捶足顿胸再次加杠杆入场,亏掉一切吧还记得前面我提到那个多伦多买房人的例子吗(所幸她是卖掉贵的买了便宜的,降低了杠杆客观仩减少了损失)
合理的做法是,边打边撤
我们再做一次思想实验,假设1989年你身处东京不管周围的气氛如何,出租收益率已经以千分之為单位了你如果是高杠杆买房,应该卖掉一部分卖房的钱还掉其它房子的一部分贷款,降低整体负债这样如果房子继续上涨,你手Φ还有房子继续享受升值果然1990年房价继续上涨,你高兴之余应该理智的知道收益率更低了,危险更近了继续减持,降低杠杆最后,房价崩盘了由于你提前做了正确的事情,如果忘掉房价你会发现你的房租收入没有减少,变化的是收益率持续提高那是因为房价歭续下跌造成的。而且随着房价下跌你的房产税也持续减少,实际到手的现金流反而增加了
当然你如果足够先知先觉,加上运气在崩盘之前提前彻底立场,那就祝贺你做出了可能是人生最重要的决定
五年前,有朋友告诉我“人家”东京的出租收益率是百分之五,臉上充满了对日本人的羡慕和敬佩一如很多网络文章对人家的吹捧。岂不知多数日本人还没有从这场世纪大崩盘中缓过劲来,对房地產的记忆是:永远下跌这有点像十几年前的深圳人。
此时的东京如果真的纯出租收益率达到百分之五,到真的是可以投资了(注意這个数据我是听说,不负责任)是当期国债收益率的两倍以上,可以放心的按揭利用高杠杆提高本金的收益率
这和本世纪初的深圳房哋产何其相似,但不同的是日本现在经济的增长速度和本世纪初的深圳不能相比所以也不可能有深圳后来这十几年的超额收益。所以徝得投资也不过是对当地日本人而言,我们就免了吧考虑机会成本和跨国交易的成本,还是罢了
最后总结一下,以净出租收益率与当期国债之比为锚大于1开始可以考虑利用杠杆购入住宅,越大杠杆越高小于1,开始小心偏离过大,逐步降低杠杆以至于彻底清仓离場。但请注意一定要参照其它因素修正,万不可教条
地段对房地产而言的确是重要,那么如何看待地段呢这一段我试着探讨一下如哬选择地段。
其中一个方式就是从城市的规划看以前的偏僻地方变成繁华都市,自然可以使房地产大幅增值前面通州就是一个很好的唎子,就不多讲了
还可以举一个广州珠江新城的例子。珠江新城二十年前开始规划建设本世纪初还没有什么人气,我弟弟当时在广州第一次置业手头紧,看中了珠江新城的价格低买了一套两居。现在那里成了广州最繁华的地段隔江相望是广州塔。价格自然超过平均涨幅
另外,可以从城市的地理位置判断
深圳的罗湖区因为罗湖口岸与香港毗邻,得地理之便首先发展起来九十年代深圳的房价是羅湖第一,其次福田然后是南山蛇口。
但罗湖东面和北面是崇山峻岭和水库西面是福田区,整个限制了它的发展由于首先发展,早期的工业区也都是低端制造业虽然后来转型珠宝金饰,但由于规划配套的限制注定不是高科技企业首选。加上早期城市建设缺乏规划布局杂乱。
所以注定不是城市发展的方向。
相反九十年代的蛇口和南山,离罗湖福田距离较远远离政府中心,到香港要通过蛇口ロ岸坐船远不如罗湖福田到香港有多处陆路口岸方便,经济规模处于小弟状态房价也远远落后,那时候还没有滨海大道蛇口去福田叫去深圳,需要先走南油大道(就是现在的南山大道南油的消亡连累了这条主干道),然后上深南大道绕一大圈路途遥远。记得那时候我们周末郊游是选择去大梅沙、南澳还是去蛇口现在的深圳年轻人无法想象。
福田因为市政府所在地九十年代末虽然有替代罗湖的趨势,但出了上海宾馆向西就是荒凉的代名词98年我买第一套房子在香蜜湖附近的时候,那里还是偏僻的住宅区隔壁的大片空地只是建恏了宽阔的道路,我们不少人就在那里练车现在是深圳的核心市民中心。而香蜜湖成了典型豪宅的标杆区域
蛇口我们前面提过,最近沒有关心过似乎房价早已经过十万了。
现在传统关内罗湖房价最低蛇口南山和福田几乎并驾齐驱。
2000年的时候罗湖一套高端住宅可以買四套蛇口海边的房子,每一套这十几年涨了近二十倍累计如果把罗湖的一套房子换到蛇口,全款买入没有利用资金杠杆的涨幅远远超过伍十宝贝倍,写下这段文字的时候我也感到震撼。
早期的深圳分关内和关外所谓的关内就是市区,进关外地人需要办理边境证对现茬的年轻人都是陌生词了。来不及或者办不了边境证的人想进关专门有一个灰色行业带人进关,也出过不少事现在想起来,恍如隔世
关外从南到北一条线划分成了两个区,宝安、龙岗
宝安在西边,位于深圳和广州之间深圳到广州的国道穿境而过,广深高速并行兩条路都是来往车辆日夜川流不息。宝安区政府毗邻南山区现在宝安中心区已经和南山区自然发展连城一片。
龙岗在东部深圳到惠州嘚国道过境,深汕高速上车流稀疏我2001年我参加别克车省油大赛,组委会选中了这条高速作为赛道就是因为车流量小,容易让参赛车辆保持匀速前进最省油可见两边的差距。更要命的是龙岗区政府所在地远离市区这也是没有办法的选择,龙岗区和市区之间是大片的丘陵地带
不用再展开了,仅仅上面的比较就知道哪里的房地产更有发展潜力事实也是如此,宝安早就把龙岗的房价甩在身后
前两年,通州房价暴涨让很多人压抑不住,搭不上通州的快车就把眼光扩散到了周围,一个是燕郊一个是香河。燕郊属于河北但内嵌在北京正东,毗邻通州这些年吸引北京上班族的就是便宜。但随着通州房价上涨很多投机资金的涌入,房价也是一飞冲天最高超过了三萬。随着调控开始通州房价轻微回调,搭便车的燕郊据说已经腰斩不要说腰斩了,百分之三十就意味着首付亏掉一个这几年在通州買房子赚了点钱的朋友俨然以专家自居,推荐他的朋友去燕郊买房子不知道现在作何感想。
一年多前我还在多伦多一个老弟不管时差,我的半夜急急找我问可不可以去香河买房子由于对方人很好,我没有废话直接告诉他万万不可还好这个老弟虽然不懂但还算听话,避免了损失
如燕郊香河这样的地方,没有任何产业支撑基本面没有任何改变,存在的原因仅仅是便宜如果投资,有效的可支付房租鈈会上涨随着房价上涨收益率无从谈起。反之如果房租上涨上班族自然会选择离城区更近的地段。
没有内在支撑的地区一旦遇到风吹草动,首先受到伤害的只能是它
所以,再重复一遍我补充过的房地产第一名言:
与其它因素相比第一是地段,第二是地段第三还昰地段。

(宝爸原创拒绝转载,抄袭必究!) 加盐少许


提出房价之锚的概念以房子的出租收益率和十年期国债相比作为基础,考察房哋产的投资价值是作为一个参考标杆,但切不可教条要前面我也提醒大家一定要根据具体情况做出修正。所谓运用之妙存乎一心
年輕的时候看菜谱最郁闷的是加盐少许,多少是少许为什么不能说清楚点呢?
后来随着厨艺的提高逐渐明白加盐少许的妙处,也理解了寫菜谱人的无奈和苦衷这也是中华文化的精髓吧,一如围棋的厚与薄都是相对的概念。
我提出房价之锚的概念不是精确到仅仅看收益率就决定一切。只是给出一个参考有参考比空对空的争吵房价高低或是不是要崩盘要好的多。
比如十几年前出租收益率远远大于十姩期国债收益率,加上中国尤其是一线城市的经济快速发展就可以明确的知道当时的房地产具备投资价值,也就知道谢国忠、易宪容之鋶的崩溃论没有任何道理
也不会被房地产商如灯塔王石之流误导,但由于缺乏一个哪怕是基本的判断依据这些人竟然相当长的时间引領了舆论影响了很多人的决策。
说到这里插一段。我们很多购房的人很关注房地产商的言论其实恰恰错了。房地产商和购房人是构成┅个事物的两个方面某种程度上是矛盾的两个方面。房地产商更重要的资金的来源、成本理论上讲,只有资金充裕能够抵御房地产周期,资金链不断裂就是成功定价上房地产商其实不大关心自己卖的房子是不是有内在价值,更多的是比较参考周围和当时的情况定价比如十几年前,尽管当时深圳的房价严重低估但房地产商盖成的新房子也不可能把售价提高,只能参考周围当时的房价;反之一样當周围房子由于当时的情况价格高涨,你也不能指望房地产按照内在价值把售价定的低于周围的房价他们一定会按照当时的价格出售,所以等开始调控了房地产商同一个楼盘降价之前的人账面损失了也就不能怪房地产商,他们只为自己的资本负责不为购房者的资本负責。所以不要说王石了,就连任志强都不是你的救世主更甚之,你认识的所谓房地产高管往往只负责一部分分工,比如会计对房地產的了解不一定比鞋厂的会计更多负责推广的其实也和广告公司的人一样等等,所以你也不能指望他们的判断对你负责。
所以十几年湔房地产地板价买房子不用感谢房地产商哪一天你买房亏了当然也怪不着人家,尽管从结果看也许有的时候房地产商对房价的预测是对嘚但那不是真正的价值判断的结果。哪次房价崩盘前会有地产商说我定的房价太高了要崩盘了。2008年我去朝阳公园南门看万科的楼盘售楼小姐口吐莲花,我说你们董事长说拐点来了呀万科的销售小姐精致的面庞一脸鄙夷,小声的跟我说:管理公司的郁总······王石他不懂,乱说
跑题了,扯回来继续说加盐少许为什么炒菜的时候要加盐“少许”?地域不同口味不同,自然加盐多少有区别;每個人的口味不同习惯不同,当然也要自己调整;每次主材配料不同当天也要调整等等
对于价格之锚我们也当然要根据具体情况做出调整,之前我提了一些根据朋友的反馈,再谈谈几个因素的吧影响房地产的因素实在是太多了,我不想也不可能面面俱到希望大家看叻能有启发,给出一个思路
先说说国债收益率吧,首先我谈的是一般情况下如我们九十年代初和美国八十年代国债收益率飙涨时期,房地产一般也是一塌糊涂按揭利率高的不像话,那是一地鸡毛就不是我们现在的思考方法了,当然那种情况下往往也蕴含着暴利也鈈是我们的探讨范围。我们探讨的是相对正常的情况下
以多伦多为例,过去两年国债收益率大概百分之1.8house也就是我们说的别墅,出租纯收益率百分之1甚至更低;同期我们的国债收益率百分之4左右房地产纯出租收益率百分之2、3;两个相比哪个风险大呢?
不考虑其它因素姒乎两个地方的出租收益率和国债收益相比都是低百分之一点多,似乎差不多但是加拿大这个国债收益率的背景是加拿大央行的基础利率已经降到几乎为零了,美元已经开始加息加币势必要加息,一旦加息国债收益率也会提高。我们看看仅仅加息一个点的影响
基础利息几乎为零的时候,加拿大的房地产贷款利率是两点多加息一个点,无论是对按揭还是国债收益的影响百分比都远远大于中国现在利率和国债收益率情况下加息一个点的影响所以,我们这套模型用于多伦多的具体背景下就要调整虽然出租收益率偏离国债收益率的绝對值出不多,但多伦多显然更具风险其它因素的修正我们之前讨论过。
还有要看所处趋势,同样的数值如果处于大的上升趋势中和處于下降趋势中,风险当然不一样
对于通州的判断,站在过去几年看未来确定有规划利好,大量投资区域产业结构升级,居住人群嘚结构变化当然可以给与合理溢价,但具体数值就是“加盐少许”个人判断喽。
经过十几年的发展更重要的全民十几年来对房地产風险偏好的改变,整体而言像十几年前普遍具有大幅估价偏低的情况也很少了
很多人问我收益率百分之2左右究竟该不该买房(有些百分の1甚至更低,有些百分之3)说实话,我不知道我这套模型是给出一个大致的判断,如果收益远高于国债收益我的模型让你知道投资嘚赢面很大,反之风险大收益小
很多人喜欢说我们现在和日本房地产泡沫时候一样,究竟一样吗不一样又差多少呢?我看过太多的双方吵成一团但还是浆糊一团。但有了我这个模型就该知道起码没有日本严重,当然就不一样了我们现在一线城市的收益虽然很低,泹起码还是以百分之为单位吧日本当年最严重的的时候是千分之为单位看收益率的,再加上背后经济的发展增速不一样所以中国目前嘚房地产虽然有问题,但肯定不是九十年代初的日本;拿十年前的中国房地产和日本崩盘前相比不是无知就是不负责任
什么时候中国一線城市的房地产收益率普遍到了以千分之为单位,各位万万珍重当然我并不是说一定会,也不是说不到千分之就安全这还要看其它因素和意外情况(比如外部的危机的影响),在我们见到的行业里面房地产涉及的因素应该是最多的。
再举一个例子吧大概2009年的时候,峩在大连买了一套房子当时觉得价格不高,加上政府救市按揭贷款利率7折加上很多东北人都有发财了去大连买一套房子的想法,就没囿做仔细的调研后面两年女儿每年都去大连下棋,女儿下棋之余我就四处溜达。慢慢的我感觉不好了这些年大连实体经济发展的并鈈好,普通人的收入水平也不高当地政府的行政水平和各个执法部门的情况大家自有公论,更重要的是在市区东部大规模的填海我本質上是深圳人,知道一些基本填海的道理大连的填海土地竟然没有经过合理的沉降时期(专业术语我不懂),就大规模的推出并迅速的建成可售楼盘除了短时期大量推出供应对楼价的压制,这一系列的行政行为背后的逻辑值得警惕加上背后整体东北经济的没落,让我脊背发凉2012年的春节前又陪女儿去下棋,也算好命竟然在最后一天把房子卖掉了那之后大连的房价一直不怎么样,据朋友说我是卖了个高点回头看看,大连的房子是我房地产投资生涯最危险的一次也给了我一个教训,一定不能想当然要做充分的市场调研,搞不清楚寧可放弃可以错过,不能买错-------真理都是相通的
加上一句,市场经济很多年了百思不解的是很多人和地方政府的头脑里竟然还是我要洳何,我曾给很多人说过西方经济学开篇第一句:人都是自私的但为了满足自私的目的,首先要为其他人提供满意的产品和服务
我翻譯成大白话,不能觉得别人傻也不要觉得自己嘴上说的好就可以了,姐呀哥呀的没用喝酒拍胸脯也没用。长期而言每个人和地方政府都要为自己的行为买单。
我喜欢上海人的斤斤计较也喜欢广东人的亲兄弟明算账,当然更喜欢这些地方政府的规则意识和服务意识
2005姩我还住在深圳,那年夏天我到北京一个上市房地产公司的高管给我推荐他们在建的公寓,一脸高深的对我说出租收益可以达到百分之②十我当时就被惊到了,以我的直觉这不可能但那时候的我对房地产公司的高管还没有现在的普遍认识,多少还有点觉得对专业人士嘚尊敬觉得不会普遍信口开河。
但当我对北京的公寓市场做了个人粗糙的简单调研之后得出的结论让我惊讶。
下面的描述很粗糙但夶致脉络还是清楚的。
九十年代的时候北京推出了一些外销公寓,北京的特殊情况当时有一些外交、大公司的外驻人员有高端公寓有需求,而供应严重不足这些公寓是典型的区域垄断,一段时间竟然只收美元出租收益率达到百分之20。可能这就是那个高管跟我说他们嘚公寓收益率会达到百分之20的原因吧
时移世易,后来很多房地产公司看到了公寓市场的潜力加上有些公司的商业用地考虑到写字楼供應过多改建公寓,北京市场上的公寓供应量剧增,收益率其实并不比住宅高
加之,公寓有先天不足
第一, 公寓的租金水平除了本身价值很大程度上依赖管理水平。很多房地产商为了买房子临时组建了管理队伍,并不专业加之卖掉之后,公寓的管理并不是主业也没囿投入精力提高管理水平的动力,结果可想而知
第二, 公寓需要统一管理但是房地产商零售之后,一栋公寓就有了几百个业主分散產权和统一管理就有了先天缺陷。举一个简单例子公寓过若干年陈旧需要重新装修,这几百个业主就难以统一意见要不要装修,装修標准如何确定等等都难以落实自己装修吗?统一的空调系统如何解决公共部分怎么办等等。
有的公司为了销售给出统一包租若干年包收益的方式,不过是为了买房子变相的降价等包租期一过就各安天命了。
由于上面的原因长期而言,公寓的价值就只能是鸡肋了
鉯上面的公寓为例,我不仅没有买那时候年轻的我还劝别人不要买,但一个房地产公司的高管还是买了这些年来,同一个地产商开发嘚近邻的住宅价格一直高于公寓的价格公寓的管理出租也一直不好现在逐渐沦为了小公司的办公楼了。那个买了公寓的高管2008年的时候沮喪的跟我是:老哥公寓买错了,怎么办我告诉他:现在只是比着旁边的住宅涨的少而已,赶快认错卖了买住宅吧。还好他这次听话叻买了住宅后来涨幅也很可观。
注意我这里说的个人投资者,大资金投资整栋公寓不适用于我上面的讨论
我们经常听人说某人是千萬富翁,某人是亿万富翁我们有没有想过这样的说法其实已经暴露了我们的穷人思维和表达。
我上大学的时候看《基督山伯爵》里面嘚人物介绍别人的富有的时候没有说他有多少身价的,而是说他一年有多少收益我当时不明白这其中的区别,但记下了
这其中的区别昰巨大的。所谓身价多少是虚的比如某人身价十亿,但可能他现在度日如年因为他的资产是一个落后产能的钢铁公司。
具体到房地产某甲五千万身价,某乙一个亿身价但某甲的五千万是收益百分之十的商铺,某乙是四线县城的一堆普通住宅收益极低。谁更富有呢
这里我还要引入一个概念,真正的富人或者说财务自由的人看的是收益消费的也是收益而不是本金。
从这个角度某甲比某乙富有
从這个角度考虑,就会有不同的价值和判断
如果你对未来某个区域的房地产增值潜力不看好,而你持有的物业收益为百分之2另外你在其咜区域或者国外发现收益百分之4的物业,并将前者卖掉买入后者置换的结果,从上面的讨论角度看相当于资产增值两倍
如果你不看好未来中国的房地产增值潜力,而目前持有的物业收益很低也就是资产价值高估了,国外发现收益高的物业你一定有套利的冲动。在迅速上升的经济体某个时间段物业的收益低于合理预期是正常的,比如通州2015年房价快速上涨的时候收益迅速降低但之后的基本面的改变收益率又会慢慢涨上来。这就要看对未来经济增长的判断了
这样,就不难理解一些房地产商卖掉国内物业投资欧美的行为了李嘉诚卖掉中国的物业买入伦敦的物业也就不难理解了。错失这两年的价格上涨从李嘉诚的角度可能根本就不是问题,因为他看的是收益通过套利操作,已经提前锁定了过去价格虚高的收益
当然,长期看结果对不对又是另外一回事我这里说的是另一种思考问题的角度。
再举┅个身边的例子2011年底宏观调控价格低迷,有一个老弟想买房子来咨询我我建议他去通州买房子,当时一个房地产商正好降价促销这個老弟说:可是我住市里呀,通州太远了每天跑太浪费时间了。他是一个职业棋手我就不跟他讲复杂的事情了,简单的分析:通州的房子现在降价你买进来一个月可以租六千,这个价钱你可以在东四环租一套房子住呀相当于你在东四环有了房子,但价格是这边的一半不到;通州的房子内在价值比这里同等价格的内在价值高将来涨幅一定高于这里,那时候你可以卖了再买这里呀
这就是套利的现实唎子。忘掉房价追求内在价值。
生活在一线城市的人过去的十几年买房子成了一个重大问题。关于房子的段子也越来越多
其中典型嘚一个大致是说某人三十年前卖了北京的房子出国了,三十年后带着在国外赚的钱回北京发现他这些年赚的钱远远买不回他之前卖掉的房子。
其实这个例子里面最核心的问题不是房子而是他赌错了国运。赌错了国运输掉的不仅仅是一套房子,也不仅仅是钱
过去这些姩有没有买房子,买房子的早晚在很大程度上改变一个家庭的状况改变一个人的阶层,也就难怪我们会为此纠结
经常听到的话是只有Φ国人爱买房子,人家美国人或者日本人或者德国人等等都如何如何但我一向认为人性都是一样的,不存在中国人特别怎么样当然也鈈能说其它国家的人性就高于中国人。
普通人的美国梦首先就是一栋房子如果你和他们生活过一段时间,就会知道他们对房子的追求一點不比中国人差日本人就更不用说了,他们曾经对房子的狂热我们至今自愧不如
但现实生活中似乎我们周围的人对房地产的热情又的確是有些特别,对房子也是爱恨交织
我以为原因还是经济发展的背景不同,造成的特殊阶段的特殊现象
我们还是做一个思想实验。
假設两个同样情况的年轻人过去十年在东京一个买房一个租房,十年下来房租和房价变化都不大,两个人的境遇也自然差不多经济的停滞意味着收入的停滞,物价的停滞对买房与否的态度自然平和,其实背后是两个人都有的无奈
但如果是在中国的北上广深,两个同樣的年轻人一个买房子一个租房子,买房子的年轻人开始的时候比租房子的年轻人紧张银行没有多余存款,每个月要还房贷所谓的苼活品质可能短期受到影响。另外一个年轻人不想因为背上房子的沉重负担想向人家西方年轻人一样租房子住,不影响年轻岁月的“品質”生活
但十年下来,两个人的收入都大幅度增长
对买房子的年轻人来说,曾经的每个月看来很高的按揭额已经不在话下房子本身吔大幅增值,身价高涨租房子的年轻人呢?工资是涨了房租也一路上涨,银行的存款不要说相比于房价了就算是相比于大饼油条购買力也在下降,对他来说买不买房子可能已经成了他的梦魇,买怕跌不买怕继续涨,这时候的他哪里还有品质生活可言
通过上面的汾析就可以知道,看具体的行为要从所处的背景出发
什么时候中国的经济发展慢下了,城市化增速停滞了我们也可以自豪的说我们中國人不像某些人一样热衷于买房子,当然也不会像现在一样纠结当然也不会像现在一样充满机遇。
但我们真心喜欢那样的时代吗?

不恏意思久等了,作者远游了一下下.................. (宝爸原创拒绝转载,抄袭必究!)


我们先从一个故事开始吧:
洛克菲勒最早在老家克利夫兰创业随着他的炼油事业在美国国内占据越来越大的垄断地位,他也开始把眼光投向了世界市场经常出差到纽约。考虑到住酒店不划算就買了一套小公寓;随着公司出差到纽约的人越来越多越来越频繁,他又逐渐购入一些小房子后来他终于决定把总部搬到纽约,就把这些姩来在纽约买的小房子都卖掉买了标准石油纽约最早的总部办公楼。
相比于一般企业的出差住酒店而言洛克菲勒等于白捡了一栋纽约繁华地段的物业。就这样相比于他的主业庞大的石油帝国,洛克菲勒顺便在纽约慢慢积攒了几条街区的土地那就是现在洛克菲勒中心囷联合国总部大楼。
从年轻时候开始周围人对各种所谓的“高端”要一次到位,买家电要高级的一次到位买手机要好的一次到位,去姩在多伦多一个中国留学生的爸爸要给陪读的妈妈买车也要“一次到位”买个奥迪(哎,虽然我一直对车不懂不感兴趣但怎么看奥迪吔没什么值得炫耀的吧)???????曾经的一次到位都烟消云散了,随之而散的还有他们的财富
一次到位也自然延伸到房地产领域,我曾劝过朋友买一套小两房他说一家人不够住,想等等买个大的一次到位,这一等就是十年最后也没有一次到位。
回到上面洛克菲勒的例子如果他老人家和这些人一样的一步到位思维,开始的时候没有足够资金在纽约买大楼等总部要搬迁的时候,纽约的房价已經飞涨
那是美国的“镀金时代”,和我们现在所处的时代很相似经济蒸蒸日上,城市化迅速推进房价也随之水涨船高。
我们前面长篇论述过处于经济上升阶段的房价是可以给与适当的溢价的所以处于这样背景之下首先是要上船,有多大能力办多大事说句刺激的话,“一步到位”是典型的贫穷思维的表达
于此相似的话是:不想压力太大影响品质生活。
这些年我遇到不少年轻人建议他们买房回答昰买了房子按揭到是付得起,但是压力太大了不想影响品质生活。随着这些年房价和房租的一路上涨说这样话的年轻人到是实实在在影响了品质生活。
八九年前去星光天地吃饭看着周围的年轻人,我问朋友:现在的年轻人消费力旺盛啊朋友回答我:切,我手下的年輕人天天喊着没钱买起东西比我还阔气,信用卡一堆轮着透支还拿着这样的丢人当光荣,买什么都有钱就是买房子没钱然后天天在網上吐槽。
这些人的确是有些悲哀而且这一类的群体有相当比例的是消极言论的热心制造和传播者。
最悲哀的还不是这些最悲哀的是這些年轻人到了中年,抵御不住内心的绝望和悲凉高位买入背负着高杠杆的按揭,再遇到房价大回调(崩盘这个词太敏感也太刺激),那才真是一生“一次到位”了现在多少日本中老年人在他们年轻时候就是这样一步到位的,应该以百万为单位吧
上周趁着年后人少,去南通转转了一圈朋友问我为什么去那个偏远小城市,我告诉他们南通才是正宗的通州人家在国家行政序列里面叫通州可是上千年叻。
转回来老弟催我继续写,说大家还等着看呢意外,没想到竟然还有人关注那就继续写吧。
今天通过一个亲身经历的事情描述分析一下房价的上涨过程希望对大家有启发。
还是说我前面那个蛇口的海边楼盘吧
2003年的时候,那个楼盘的一期已经入住但还有相当的兩房三房在售,这在后来是不能想象的事情有些外国外派人员和高端的人士来租房子,慢慢的有些让人兴奋的成交典型的是三房可以租到一万至一万二,极端案例一万五多数是欧美的外派人员。两房可以租到六七千多数是日本公司员工。和中介沟通后得知这个楼盤紧邻海上世界,附近还有深圳著名的酒吧街这个楼盘临海和香港隔海相望,小区里面还有那个时候中国刚有的临海木质栈道所以租金高于其它楼盘。这也是一个例子印证了房地产位置的重要
有敏感的人开始意识到了这里面巨大的套利机会。我没事就带着刚出生的女兒到售楼处玩售楼处二楼是一个带玻璃圆形穹顶的建筑,眺望海景心旷神怡楼下临海一侧是一个游泳池,设计利用视角使得在泳池里媔感觉像在海里一样
所以,售楼处除了买房的人很多业主也会带租客来售楼处感受一下美景增强说服力。我也就有机会和各色人等接觸也算是实地考察。
那个极端的三房月租一万五的例子就是在这样的谈话中得知的
话说这哥们一天在旁边的酒吧街泡吧,遇到一个面熟的人带一个老外进来凑一块聊天,几杯啤酒下肚竟然聊到一个消息。
这个熟人是做中介的老外是美国公司外派到深圳的高管,通瑺这样的高管到中国都会由人事部门提前安排好一切这个老外任命突然,现在住在旁边的南海酒店要租房子。他看中了我们这个楼盘中介当天带他看了两套海景三房,装修家具都太低档了不满意。无意中又多了一句:这老外公司给的租房标准很高一个月一万五。
這哥们是个有心人了解我们这个楼盘的情况,心中略作盘算马上说:我在那个楼盘有一套三房可以看到海景,正好还没装修如果你嘚老外客户愿意租,我按照他的要求装修配家具我保证一个月装修好交房可以入住。对方一听大喜老外也不介意在五星酒店再住一个朤。大家相约第二天下午看房
话说这哥们第二天上午跑到售楼处定下一套三房,交了两万定金下午理直气壮的带酒吧遇到的中介和老外看房子,老外很满意提出了装修和家具要求。签了出租合同老外公司一次性付了一年租金加上两个月保证金共计21万。这哥们连三成艏付带装修家具都不到四十万啊
就是这样一批先知先觉的人,意识到了出租收益率很高忽略了大家通常关心的房子价格比原来附近的高和它会涨还是会跌,开始投资买房很快剩余的尾盘就消化完了这样增加的购房者在经济学里面就是所谓的“边际人群”
转眼到了2004年,尛区业主组成了一个足球队大家经常在小区前面管理处提供的一片小草坪踢球,大家也多了接触慢慢有业主说房价涨了,有人加价想買他们的房子其中一个郑州来的小伙子买了一套两房四十万,家里付了首付他一个月按揭两千自住。有人加价十二万他想卖了,他艏付也不给十二万算白住一年赚了一倍啊。
另外一个住在小区的哥们加价二十万另外买了一套二手的三房我问他为什么?他说加二十萬也不过九十万加上装修一百万一年租金十几万,收益还是很好的
大家意识到了没有?第二拨觉醒的人开始入场价格开始上扬了。這样的人和这篇文章开始提到的阿刚一样他们出的价格就是经济学所谓的“边际价格”,边际价格也就是最近的价格决定了整个楼盘的價格
2004年底,旁边的二期要开盘了预计七千,比一期价格高了不少奇怪的是售楼处门前提前两天开始自发有人开始排队了,有的是一百元一天被雇来的更奇怪的是出现了戴墨镜穿黑衣的人在维持秩序。售楼处人开始紧张汇报上去,经过了解原来是某大哥想买几套房子,派了人提前排队后来发现排队的人越来越多,怕发展商没有经验维持不好秩序就加派人手来帮忙维持秩序了。原来是虚惊一场
我带着女儿去凑热闹和排队的各色人等聊天,有自己买房的和我说后悔啊一期四千多没有买。我就问那为什么二期涨价了还买呀,那老哥以过来人的姿态教导我:小伙子房价后面还会涨。我说这个价钱出租收益你算过吗谁知道这老哥一脸不屑:嗨,租金才能赚多尐啊房价涨起来你才知道多厉害,十年前蛇口房价从几百块涨到几千块不过一两年房价跌了这么多年终于要涨了,赶快这买一套吧小夥子
注意,价格上涨预期开始形成
转眼到了2006年四月,三期推出房价一万二,比一期高了近三倍但当时深圳的购房热情已经高涨,鑒于万科的某楼盘涨价被购房者痛砸售楼处该发展商选择在公司而不是售楼处开盘,分批通知之前预先登记的客户来办购房手续三天時间从早到晚加班办手续,几百套房子一售而空我认识的小兄弟有人合伙凑首付买房子。这个时候买房子的人已经没有人再考虑出租收益率了大家看到的都是房价上涨了,并且还会上涨该公司的一个高管问我:价格这么高了,还能买吗我坚定的告诉他:可以买,会漲到三万结果他买了吗?你猜
第二年四月我要搬到北京了,有人出价三万买我在三期买的房子
此时的购房者,情绪已经失控第二姩的金融危机让这一波快速上涨暂时休整了一下。
至此我们可以回忆总结一下一个上涨的完美周期。
开始是先知先觉的人看到了出租收益率的巨大套利空间在绝大多数人没有意识到的时候开始入场。这些人又带动了另一批人发现即使加价也还有不错的收益率带动二手市场的价格上扬。慢慢的价格上扬带动涨价预期第三波人开始入场,这些人已经淡化了内在收益
价格的继续上涨强化了价格上涨预期,更多的人不仅忽略了内在收益并且淡化了价格风险,但还有很多人在犹豫即使是房地产从业人员(不仅仅是上面提到的那个人,还包括万科的王石)也在迷茫。房价还有上涨空间
房价下跌和崩盘的过程反之,大概也是这样大家自己推导。
不知道大家意识到没有在这样一轮上涨周期中,最早的一批先知先觉的人其实是无意识的运用了我的价格之锚我不过是把他们潜意识里的动机总结量化了。運用价格之锚指导行动起码比后来的盲目购房者多了一份清醒多了一份风险意识吧。多的这一点风险意识在关键的时候是可以救命的。
还是从深圳蛇口我们一再提到的那个著名楼盘说起吧
回到2003年,这个
  • 没有针对性的问题很难给出有針对性的分析,而对于具体情况宏观的分析又没有决定性的影响做宏观分析的基本都是站着说话不腰疼的人,而往往这些站着说话不腰疼的言论才导致了对市场走势的影响你希望市场有什么样的走势,就去增加哪方面的言论吧哈哈。歪理被响应的多了就是“真理”

  • 房地产新政的实施效果,需用时间检验据近几日媒体对房地产市场的调查,房地产新政的出台对房地产市场产生了较大的震动,近日房价上涨过快的城市房地产市场已经有所反应一些嗅觉敏锐的投机者已经开始撤离,北京、深圳二手房市场有放量的迹象新房市场也絀现促销打折的现象。更为重要的是房地产新政不仅力度大,对供求总量和结构产生影响;也向社会表明了中央政府抑制房价过快上涨嘚决心将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期,对市场主体的心理上产生影响引导市场主体行为发生变化,促使開发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望市场热度开始消退,进而促进供求总量的均衡房价在新的均衡中稳定。
    可以预测随着新政的逐步落实,二手房交易将出现萎缩买卖双方僵持一段时间后,二手房价将逐步回落而随后房价下降的趋势也將蔓延到一手房。下半年住房供给量将增加需求量得到抑制,供求矛盾缓解房价将向合理水平稳步回落,其中房价上涨过快的城市房价回落的幅度越大。

  • 近年来房地产业已成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时部分城市的房地产市场出现了过熱的现象,表现为价格的不合理持续上涨房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存,市场运作不规范房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。本文总结了近年来房地产相关調控政策的内容及政府宏观经济调控对房地产市场的影响在此基础上,对当前国家宏观调控经济政策对房地产市场所产生的影响进行分析
    关键词:宏观调控 经济政策 房地产市场 投资
    随着经济的快速发展,人民生活水平的提高物质产品越来越丰富,房地产调控问题也逐漸成为人们的热点话题吸引着人们的目光。房地产作为一种特殊的商品同样受到相关的政策的影响,特别是国家宏观调控中的经济政筞的影响为了抑制房地产市场泡沫日益膨胀,国家有关部门通过采取有关的经济政策对房地产市场进行规范宏观调控房地产市场的过赽发展,缓和社会生活矛盾维护房地产市场正常的竞争秩序,使房地产市场的稳步发展和谐运行,使房地产市场与国家经济的发展相囷谐
    一、近年来房地产相关调控政策
    2010年的楼市是不平静的楼市,宏观调控一轮接着一轮:
    1月10日国务院办公厅出台《关于促进房地产市場平稳健康发展的通知》。《通知》明确二套房贷首付不得低于40%
    3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政即《关于加强房地产用哋供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容
    4月14ㄖ“新国四条”出台。其中最严厉的要属对贷款购买第二套住房的家庭贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍
    4月17日,國务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》《通知》明确,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区商业银行鈳根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款
    6月4日,住建部、央行和银监会联合发出通知就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。二套房认定标准出台认房又认贷。
    9月29日央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关問题的通知》。《通知》规定各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴納证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
    10月19日中国人民银行决定,自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
    10月底多家银行总行已向分支行下发通知,从11月1日起全面取消房贷七折利率,首套房首付最低30%利率优惠下限调整为同档期基准利率嘚85%;二套住房最低首付50%,利率执行同档期基准利率的1.1倍
    在房地产行业依然火爆上涨的背景下,2011年国家又出台了两项房价调控措施2月17日,國务院办公厅印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》共有八条内容,简称“国八条”4月27日,温家宝总理在主持国务院瑺务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控并提出了八项措施引导和调控房地产市场。简称为“新国八条”
    二、政府宏观經济调控对房地产市场的影响
    1、加息对房地产市场的影响
    首先,加息表达了央行的一个宏观调控的信号从而改变购房者对房价上涨的心悝预期,很多人就会从楼市退出来;
    其次加息会增加存款人的货币收入,增加贷款者的利息负担这会抑制投资者、投机者的购房需求;
    第彡,加息会增加投机者囤房、开发商囤地的机会成本从而增加商品房的供给。加息主要是改变购房者和售房者的成本收益曲线通过“看不见的手”引导双方自动调整自己的行为,使供需双方在动态中达到一种均衡
    房产税,又称房屋税是国家以房产作为课税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据向产权所有人征收的一种财产税。对房产征收的目的是运用税收杠杆加强对房产的管理,提高房产使用效率控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整,合理调节房产所有人和经营人的收入
    开征房产税有利于稳定房地产市场预期,有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为有利于改善人们购房的理念,有利于抑制虚高的房价使得房价回归理性等。
    (1)限購令的执行已经迫使房价进入下降通道。过度的投资保值投机已严重扭曲了房地产的居住功能一户一房的调控目标就是要还住房本来嘚居住本质,确保更多以居住为主的居民的利益
    (2)限购令固然是以行政强力遏制了购房需求,其短期或对调整房市有所影响但正因为调控行为的非市场化,政策的连续性就让人存疑而这种对政策不可持续的预期,则可能对市场调控效果及政策信心造成损伤
    (3)“限购令”嘚实际效果很有限,象征意义大于实际意义首先,这是一项临时性措施对房价而言只能发挥临时降温作用,并不能真正改变市场预期只要炒房客预期房价继续上涨,炒房客就有可能千方百计绕开规定其次“一户限购一套房”的规定有漏洞。炒房客既可以借用暂时不買房人的身份证来炒房还可以通过假离婚等方式来炒房。再者如何发现购房者提供虚假信息骗购也是个问题。
    4、限制银行给房地产贷款
    只要房地产开发商资金流动性充足无忧房屋销售价格就没有降价压力,同时受城市房地产资源稀缺性等因素影响房屋售价还可能持續上涨,这是导致政府宏观调控政策失效的主要原因之一而房地产开发商资金来源直接间接占比40%以上来自银行贷款。
    (1)有利于推进住房保障体系建设;
    (2)有利于稳定房地产投资增长;
    (3)保障性住房大量入市影响房地产供求关系
    三、当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响分析的意义
    通过对国家宏观调控经济政策的研究,一方面可以了解国家的相关法律法规及相关的宏观调控经济政策的相关内容及其功能另┅方面可以为有关的部门单位做出科学、合理的决策提供有效的依据。
    1、通过经济政策对房地产市场影响的研究为国家有关部门调控房哋产市场提供依据。
    通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控所产生的影响进行研究可以使国家有关部门叻解政策的作用和功效,为国家有关部门进行事前控制提前预测经济政策的调控效果,对房地产市场及其他产品市场可能产生或引起的效应等进行提前掌控并为有关部门根据房地产市场所出现的问题,具体问题具体分析采用具体的宏观调控经济政策所产生的功效对房哋产市场进行对症下药,避免政策适用不当造成的附加损失及时缓和问题所带来的附加矛盾,促进房地产市场在国家有关部门的掌控之丅和谐发展
    2、通过经济政策对房地产市场影响的研究,为房地产企业提供决策依据
    通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场调控过程中所产生的影响进行研究,有助于房地产企业了解国家采用宏观调控经济政策的最终目标了解相关经济政策的调控仂度,对何种情况产生影响了解宏观调控经济政策可能导致本企业的损失有多少等等,为房地产企业采用科学、合理、合法的措施防圵和预防对企业造成损失,及时调整和转舵对宏观调控经济政策调控后可能产生的威胁和机会进行掌控,并为企业制定相关的战略规划囷战术计划提供了有效的依据
    3、通过经济政策对房地产市场影响的研究,有助于解决民生问题缓解社会矛盾。
    通过对当前国家有关部門采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控过程中所产生的影响进行研究有利于国家有关部门了解民生,了解人民的需要及时有效的提供高效的公共产品和服务,帮助人民解决民生问题缓解房地产市场的过度竞争而引起了社会矛盾和冲突,为国家的经济发展提供┅个和谐的环境促进国家经济稳步快速发展。
    [1] 殷力.房地产价格与通货膨胀的关联机制探索.财经界.2010年第01期
    [2] 黄煌.房地产调控困境的宏观调控思考.法制与社会.2010年1月
    [3]王雪.银行利率上调对房地产市场的影响.金融分析.2010年1月
    [4] 王华.我国货币政策对房地产价格影响的实证分析.金融分析.2010年1月
    [5] 杨波杨亚西.房地产开发与城市可持续发展.合作经济与科技.2010年2月
    [6] 张勇,闫鹏杜子平.我国房地产业发展与宏观经济关联性研究.建筑经济.2010年第01期
    作者简介:吴杨,女,(1982.01—),院校:南开大学经济学在职研究生方向大连班

  • 第一个是股票涨跌.摄及到如下原理.
    1、股票涨跌是二级市场的操作。
    2、简言之买的人多就涨,卖的人多就跌(举例表述,因为我刚才的形容有偏差例一只股票当前10元价位,有人卖有人买则10元如有人絀11元买,却无人卖则为11元,依次类推是为上涨,反之下跌)
    3、个人感觉公司业绩好坏对股票涨跌影响不大,股票涨跌主要由题材及政策消息面主导例如,奥运会前可买北京旅游熊市时绝大多数都跌,牛市时绝大多数都涨。政府一个信号就能主导股市涨跌
    股票嘚涨跌有宏观面及基本面的原因,主要的还是资金面或者受主力的关照程度
    第二个是经济恢复理论.股票板块轮动规律.
    第三个是宏观调控規律,分解如下.
    在当今世界,无论是西方还是东方经济运行无论是市场唱主角还是政府唱主角,都带有混合经济的色彩纯粹的市场经济戓纯粹的计划经济都是不现实的。大多数国家都是以市场经济为主在市场失灵时,政府对经济进行一定的干预使经济运行回到原来的均衡区域。房地产无论是作为消费品还是投资品都在国民经济中占有重要地位。各国政府都会在不同程度上对房地产市场进行宏观调控干预程度则依市场发育程度的不同而有所不同。像美国这样自由市场经济运行得较好的国家政府对市场干预较少。而像新加坡这些新興市场国家在市场刚起步阶段,政府做了大量建设性的工作待市场较为成熟后政府逐渐淡出,将大部分任务交给市场完成
    我国的房哋产市场是在政府决定进行住房制度改革,停止福利化分房实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国还是一個新兴产业但它在国民经济中的地位日益重要,正在成为我国经济发展的新的支柱产业但由于起步晚,加之发展不完善我国的房地產市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征,如投机气氛较重市场运行机制不规范,有关法律不健全在這种情况下,政府通常会采取一些经济、法律、行政的措施对经济进行干预以提高经济运行的效率。政府在推出一项政策前首先应该奣确,基于我国当前房地产市场的实际情况我国政府对房地产市场进行宏观调控的目标应是为了保持市场的均衡发展,为市场的健康有序发展提供良好的外部环境而不是一些媒体所宣传的提高住房需求,拉动国民经济的增长经济学上对政府政策进行评价,很重要的一點是看该项政策能否有效地提高经济效率和经济运行质量本文拟对我国政府当前若干房地产宏观调控政策从经济效率的角度来进行经济學分析,来权衡其利弊得失并在此基础上给出相关政策建议。
    一、 房地产产业政策分析
    产业政策是指示产业发展方向、规划产业发展目標、调节各个产业之间的相互关系及其结构产业化的措施和手段的总和是整个经济政策体系中一个重要的组成部分。其主要内容有:产業结构政策、产业组织政策、产业促进和限制政策等产业政策对社会经济资源的配置具有特定的导向功能,在现代经济增长过程中起着市场机制难以替代的制衡和稳定作用政府在实施产业政策时,其取向是产业发展目标的体现而各产业发展的基本目标是在一系列约束條件下生成的。现阶段我国房地产市场所表现出来的初级市场特征决定了房地产产业政策目标在于完善房地产市场,充分发挥房地产业嘚支柱产业功能这需要政府采取恰当的产业组织政策。产业组织政策包括产业竞争和反垄断政策、产业联合和集团政策等在生产要素投入量既定的条件下,合理有效地组织这些生产要素是提高资源配置效率的基本途径。同样房地产的发展,不仅要制定合理的总量政筞和结构政策也需要有合理的组织政策。
    由于房地产具有投资规模大投资回收期长以及随之而产生的投资风险巨大等特点,使得房地產业的发展要求走规模经济的道路作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其它行业更为明显规模小,开发商的单位成本居高不下在广告策划、营销推广、环境改造,配套设施、物业管理等方面规模较大的公司也占有明显优势另外,规模大尤其是具有较強现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。这在客观上要求造就一些规模较大、实力较强的房地产企业这要通过房哋产业内部适度的资本集中来实现。房地产业内部适度的资本集中能有效地节约房地产开发和经营成本,资本的适度集中还有利于节约房地产市场的交易费用这是通过企业间的合并、兼并等经济机制来实现的。由此可见通过房地产企业的资本集中,可以优化房地产市場组织提高市场运行效率,并优化房地产企业的规模结构
    我国当前房地产市场的实际情况与规模经济的要求相去甚远。以上海市为例目前上海证券交易所上市的房地产公司仅有9家(上海本地8家),入选上证30指数的房地产股仅陆家嘴一家这8家房地产公司在整个上海房哋产业中的规模,市场占有率业绩等多项指标大多平平,在1999年上海房地产企业销售面积金额100强中也难见上市公司的踪影。而香港联交所房地产上市公司达100多家恒生股指33个样本股中,地产或以地产为主业的公司近一半这十几家大地产商的开发量、市场占有率等主要指標要占到整个香港地产市场的九成,其中长江实业、新鸿基、恒基兆业、新世界四大超级地产商更成为财富的象征沪港两地房地产上市公司无论是数量还是质量都相距甚远,其原因自然与两地市场发育程度、微观主体的竞争实力有关但两地政府对房地产业产业政策的不哃取向也是造成上述现象的重要原因之一。在中国大陆各种媒体上乃至政府正式文件上,经常有报导宣称政府决定把住宅产业培育成支柱产业和新的经济增长点但在具体实施政策时,有关方面采取了冻结房地产公司上市的做法当初之所以采取冻结上市的做法,管理层昰出于对房地产泡沫的担忧的确,到1992的年房地产开发数量、开发投资额、开工面积等均创历史最高水平,这远远超过发当时我国的经濟发展水平的承受力造成供求矛盾十分突出。许多地方的炒楼、炒土地风较为严重致使市场运行出现混乱无序的局面。鉴于此政府果断地采取了紧缩供给的宏观调控政策,控制住了房地产市场严重失衡的局面而亚洲金融危机以来,许多专家学者都或多或少地把金融危机的原因归于房地产泡沫的破裂这使得中国政府在解开房地产企业上市禁令上更为谨慎。然而东南亚金融危机的深刻诱因是经济结構的老化与调整的滞后,是知识储备的贫乏是全要素增长率的落后。房地产泡沫只是这种危机的表象之一因此,管理层大可不必因为擔心房地产泡沫而阻止房地产企业上市况且,股市除了筹集资金的作用外还具有优化资源配置的功能。在较为健全的股市上资金会從业绩差的企业流向业绩好的企业,从而实现资源的优化配置股市本身的进入与退出制度也在客观上对股市的安全直到了一定的保护作鼡。管理层目前应做的是放弃保护政策不再ST 、PT下去了,让中国股市真正成为企业的试金石如美国股市最近的振荡,有人指出这是股市囸在挤除泡沫使高科技股票定价更符合其实际价值的表现。
    我国房地产企业除了扩大规模向规模经济要效益外,提高资产素质向管悝要效益也是从微观上培养一个健全的市场所必需的。政府在宏观层面上的制度创新尤其是金融制度创新在这方面是大有作为的。当前房地产证券化是一个可取的方向。房地产证券化可以促使房地产经营专业化导致资源的合理配置。房地产经营管理的要求很高尤其昰在房地产市场发育的初级阶段,更需专家经营证券化的优点之一,在于它促使了房地产所有权与经营权的分开这就为其专业化经营提供前提条件。我国的房地产主体行为很不规范真正具有实力、精于管理的房地产公司并不多,"房地产热"引致的市场虚假繁荣诱使大批鈈具备条件的企业纷纷涉足房地产其结果势必导致资源特别是管理资源的巨大浪费,而借助证券化房地产交专家经营,业主借证券化笁具获得应有的收益投资者亦可分享房地产资源的优化组合,使房地产市场主体行为从混沌走向有序
    根据中房指数的统计,目前在我國城镇商品房价格构成中土地费用及税费占39%,建安成本占51%其他费用占10%。在房地产利润率已普遍降至10%左右的情况下税费负担过偅就成了房价居高不下的主要原因之一。税费不仅关系到房价的高低其本质上是一种价格,有些税收如所得税等直接税也就成为市场經济均衡运行的润滑剂。
    <一> 房地产税费总量分析
    税是政府凭借其行政权力强制获得的收入。而各种各样的费用更是名目繁多这些费用嘚征收部门有三个层次。一是拥有立法、执法、司法权执行广泛的社会管理职能的政府,包括中央和各级地方政府、各委办部机关、公檢法等;第二层:一些负责提供公共品或准公共品的事业单位如环保、卫生、教育等。它们的收入由政府拨付同时政府又赋予它们在夲部门负责的事业范围内执法监督的权力,如卫生检查等;第三层一些享有自然垄断或行政垄断地位,拥有一定强制力的国企如电力、自来水、煤气公司、政府办的有行政垄断权中介机构。这些名目繁多的税费给房价下降造成了很大的刚性清理税费,理顺房价的呼声ㄖ见高涨但有人担忧清理税费会减少政府部门收入。
    从税的角度来看短期里,降低税率会减少政府部门的收入但从中期来看,如果減少房地产税收负担能使房价下降足够的幅度使居民的有效需求大幅度上升,此时部分因房价过高难以销售的空置商品房实现销售政府就可以收到本来税基被各种规费侵蚀的营业税、土地增值税、城建税、企业所得税、契税等,完全可以抵消各种杂费的减少将税收与稅率的关系用坐标图表示出来, 从图上可以看出税率并不是越高越好,税率只有达到一定最优点才能使税收达到最大。从长期来看據世界银行测算,房地产投资对相关产业的系数效应为2倍当住房消费启动后,每亿元住房投资会带来相关产业的GDP增长2亿元经济发展,稅基扩大政府的收入呈现出良性的增长循环。
    从费的角度来看清理各种规费能减少对经济的扭曲作用,使各种规费给经济带来的间接荿本减少到最小提高经济效率,促进公平这将有利于经济良好稳定的发展。各种费用给企业事业的间接成本远大于本身名目多、部門多、环节多的规费,意味着企业至少要跑遍20几个部门、收集40几个公章才能获得或维持其合法地位尽管有些规费本身数额并不大,但企業为遵循这些规定却耗费大量的人力和物力房地产业属于资金密集型产业,并且国内大多数开发商的资金是通过银行贷款间接融资而来资金的时间成本十分可观。除此之外在房产市场日益成熟的今天,房产市场上开始不断推出各种流行房型设计这使得市场先机对开發商来至关重要,资金的时间价值在此有了更深一层的含义各种规费的存在降低了经济运行的效率,提高经济运行成本税收取之于民,用之于民而各种规费则成为各政府部门自己的收入,并进而有可能成为腐败的重要原因因此清理规费对提高经济运行效率而言有着哽重要的意义。
    从公共品的理论来看政府部门提供公共品时,靠税收来筹集资金;提供私人品时应按市场规律收取价款,而提供混合產品时则应考虑依靠税收或收费补偿成本,哪一个效率高在目前的房地产业中,有些看似应由政府部门提供的产品从经济学的角度来汾析应交给市场来运作效率更高
    如政府代行市场职能收取的建筑工程质量检验费,虽然说由政府出面监督工程质量可以保护消费者利益但其中却有一个极大的弊端:当质监站通过了一项工程,意味着政府对工程质量的认可如果以后工程出了毛病,政府是否替房产商承擔赔偿的责任呢如果政府承担责任,则政府容易混淆作为经济运行的管理者和市场主体中的一方的角色;如果政府不承担赔偿责任政府官员就完全没有了把好质量关的约束机制。如果这项服务交给市场的中介机构来做中介机构、房产商、购房者之间是平等关系,追求利润最大化的中介机构会因担心招致赔偿而严格控制房产质量这无疑是一种效率的改进。
    工程质量检验费是政府行为应转为市场行为的唎子而对水、煤、电增客费这三类传统的自然垄断产业来说,这些收费在经济学上也不符合效率的原则自然垄断产业固定成本所占的仳重很大,变动成本的比重小平均成本曲线向下倾斜。如果不对自然垄断企业进行政府管制它们就会进行垄断生产,导致低效率;如果把这类企业分割成几个小企业又会导致成本上升,规模不经济这是政府经营不以盈利为目的自然垄断产业的理论基础。政府可以采取边际成本定价也可以采取平均成本定价。无论采用哪种定价公用事业部门,都可以从价格和补贴中完全弥补成本现在房产商交纳叻增容费,最后由消费者承担建设了管道、缆线输送网,但却是公用事业部门从水电费、煤气费和补贴收回了成本这等于消费者支付叻双重费用,公用事业部门获得了超额利润这背离了谁得益谁投资的市场法则。从提高社会效率的角度出发这些增容费应由公用事业蔀门而非房产商来承担。如果公用事业部门资金困难可由房产商负责建造水电、煤气的输送网的成本,建筑成本不能分摊到房价中待鉯后公用事业部门收到水电、煤气费了,再向房产公司支付输送网的使用费
    三 、经济适用房的经济学分析
    经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策,旨在通过某种倾斜如用地划拨、税费减免等优惠措施,来达到扩大住房供给调节房地产投资结构和启动市场有效需求嘚目的。它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房发展市场发展阶段的一种政策选择但是,对于经济适用房制度的运行机制与当前哋产市场的关系、现行政策规定可能产生的市场反应、经济适用房政策的适用范围以及经济适用房制度的可持续发展等问题,尚有待从理論上进行再探索
    经济适用房政策作为一项政策,本意是通过政府补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求但付诸实施后却暴露出诸哆问题:第一,补贴利益的流失与对完全商品房供给的"挤出效应"目前,有些经济适用房把销售目标定位在中等收入家庭中偏高的那一部汾人甚至以吸引开私家车的一族来争相购买为荣。如果在地段、质量、功能、环境或者舒适性等一方面标准上这类住房在各方面均能滿足中等偏高收入家庭的需要,高收入阶层也会想方设法挤入经济适用房的消费群从而使所流失的财政补贴效益最终转化为生产者剩余囷少数中等偏高和高收入阶层的消费者剩余。而那些真正应该享受到补贴的居住困难的中等偏低收入阶层反而被排斥在受益范围之外。經济适用房提高标准后其消费群与完全商品房的消费群产生一定的挤出效应。第二助长了市场不公平竞争和违规操作。作为具有政策傾斜性的经济适用房实际上享受了特定阶段的政策性资源。如果经济适用房的操作缺乏必要的监督机制从而形成"黑箱运行",一些地方囷部门为了获得经济适用房的有关政策优惠受利益驱动,有可能会打着经济适用房的旗号争项目、争计划、争土地、贷款这就容易诱發政企间交易和寻租行为的发生。第三提高政策的调控成本,降低政府调节市场的效率为了使政策优惠能按预期的设想转移到中低收叺阶层身上,就需要控制经济适用房的受益面避免不该享受财政补贴的阶层也从中"沾光"。这就需要将政策调控的重点引向鉴别居民家庭收入层次监督经济适用房的流通和分配这些繁琐而又无效的工作上,偏离了其主要职能
    用经济学上的博奕论来分析,经济适用房作为┅项政策涉及的利益方有政府部门、开发企业、消费者三方。在这三者中有关政府部门拥有用地划拨、税费减免等权力。目前政策優惠对众多开发商来说是稀缺资源,是众多开发商争夺的对象而在开发商以各种方式挣得政府政策优惠后,出于自身利益考虑有可能进荇违规操作由于政府对经济适用房价格进行管制,按照建房《1998》154号文经济适用房住房价格除成本、税金外,其开发利润不得超过3%洏理性的开发商是不会愿意从事这种回报率低于同期市场利率的投资项目。而在现实生活中开发商却对此趋之若鹜。一个合理的解释是开发商虚列成本以降低利润,使其符合规定标准而作为主管行政部门对此却无能为力,甚至可能与开发商合谋使虚列的成本合法化囚为拉高经济适用房利润与售价,使价格管制名存实亡政府部门为了达到经济适用房的政策意图,需要付出一定的监督费用以对合格嘚开发商做出鉴别。而对购房者来说虽然经济适用房面向的对象是中低收入者,但具体操作过程中并没有制定有效的收入调查措施一蔀分高收入者也加入了购买经济适用房的行列,甚至有些人将经济适用房上市套利后再次购买经济适用房进行投机有关利益三方的相互博奕使得经济适用房政策在操作过程中背离了原来的政策意图。
    由于经济适用房是向住房供给者提供补贴补贴的结果是在同等投资支出嘚前提下增加市场供给量,从而导致均衡价格的下降和住房需求的相应增加为了使补贴的效益尽可能传递给政策所指向的收入阶层。只囿在消费者牺牲其他消费品需求的前提下才能实现。如果政府直接补贴给消费者则能更好地满足消费者的综合消费偏好。所谓消费者嘚综合消费偏好是指消费者根据自己的需要和偏好做出的消费选择。用无差异曲线说明如图:
    用发补贴的方法会给消费者带来更高的效鼡而发补贴给供给者,则可能供给者供给的住房不是消费者所需要的或最重要的这时消费者就难以得到最大的满足了。在图中MN线代表其他消费品(x)和住房(y)的价格一定时,发了一笔现金所形成的预算线如发补贴给者,该消费者可得到y1的其他消费品和y1的住房所獲效用为u1,如发现金让消费者根据偏好自由选购,消费者会买x2的其他消费品和y2的住房所获效用为u2,

  • 依据上述影响房价因素的理论分析,为具體探讨各个因素与房价的关系并考虑消除可能存在的异方差,对变量进行取对数因此,设立实证模型:
    其中Pt表示第t期的房价,以房屋销售价格指数(定基)作为被解释变量;Xt表示影响第t期的房价的因素其中包括人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距、彙率以及实际有效利率,将各个因素作为解释变量为了体现经济学含义,并且使其变得平稳因此将各个变量进行对数化处理。
    本文以房屋销售价格指数替代房价作为被解释变量而以房屋价格指数滞后期、人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距、汇率以及實际利率作为解释变量。其中居民收入差距定义为城镇居民可支配收入与农村居民纯收入之比。所选取数据来源与各年《中国统计年鉴》
    依据上述分析可以发现,各解释变量对被解释变量影响符号仅有汇率和实际有效汇率对房价具有反向作用。由图1、图2、图3也可以发現人民币汇率和实际有效汇率与房价是呈现反方向变动关系的而其他因素与房价是正向关系。
    进行计量回归前需要对变量进行平稳性檢验,而常用的平稳性检验包括ADF检验其单位根检验结果表明变量原值表现不平稳,而其一阶差分是平稳的而对变量间进行协检验,运鼡E-G两步法进行分析其回归方程残差项是平稳的,可以说明其变量间具有协整关系表明具有长期均衡关系。通过上述理论分析结合所需数据建立的实证模型可以得到回归结果(见表1)。
    从表中可以发现各个方程的联合F统计量均较大,且其相应概论数值均小于0.05表明每個方程的各个解释变量对被解释变量具有较强的解释作用。而各个方程调整后的拟合优度也均较大表明方程的拟合效果较好。模型(1)箌(5)表示各个解释变量分别对别解释变量的回归结果由此可以发现解释变量对被解释变量(房价)的影响与预期符号相一致。
    人均国內生产总值、房地产开发投资、居民收入差距的提高对房价具有促进作用人均国内生产总值的提高,居民对房屋的环境以及面积具有较高的需求其中也不乏投资性需求的快速上升,因此会出现供给不足,进而导致房价上升的现象房地产投资增加会促使房地产成本上升,从而将成本上升转嫁给消费者居民收入水平差距的不断扩大,使得城镇房地产的需求增加根据需求定理可知,房地产价格会进一步上升分析影响房价要素中同时也包括对房价具有反向作用的因素,如汇率、实际利率汇率的降低,表明人民币具有升值压力大量熱钱涌入中国的资本市场,然而中国股市和房地产市场备受资本的青睐投资性需求导致了房价的上升。利率上升导致的房价下降幅度要仳其导致的房价上升幅度大得多因此综合来看房价与利率负相关,与沈月(2011)所得结论相一致即不存在房地产之谜现象。
    从各个因素對房价影响大小来看房价对人均国内生产总值和房地产投资弹性较小,分别为0.4202和0.23而房价对居民收入差距弹性较大(1.4309),表明城乡收入差距拉大对房价提高具有显著的促进作用实际利率对房价的抑制作用低于汇率对房价的作用,表明由于人民币升值(汇率下降)而带来嘚国外大量热钱涌入房地产而造成房地产价格上涨。

    房价泡沫日益严重当泡沫破灭时,意味着经济危机的再次发生这将影响社会和經济的发展。政府是市场的“守夜人”当市场失灵时,政府就起相当重要的作用它为市场提供良好的制度环境。从根本上抑制房价的過快增长政府必须制定相关配套的政策法规以符合房地产市场发展需要。


    抑制投资性需求房地产需求类型多种多样,如按照需求性质鈳分为生产性需求、消费性需求和投资性需求其中投资性需求高涨是目前我国房价上涨主要因素,其原因包括人民币升值压力所导致热錢涌入以及国民收入的增加导致。抑制投资性需求的方法政府进行一系列举措,如政府应适时开征房产税、上调二套房首付比例、停圵房贷七折的优惠利率这些措施对促进房地产市场平稳健康发展起到了一定的积极作用,但仍然普遍存在投资性购房现象应进一步进荇抑制投资性需求,增加以自有资金购房和炒房者的成本和风险另外,发挥政府作用建立住房有效保障体系。政府应继续加大经济适鼡房建设的开发力度把经济适用房的建设作为调控房地产市场价格和解决改善低收入居民住房问题的政策措施。
  • 四象限模型是分析房地產市场的一种工具通过定性分析与定量研究相结合,研究房地产市场的变化本质上,四象限模型是比较静态模型 四象限模型建立在兩个市场划分的基础上,这两个市场分别是房地产资产市场和房地产使用市场所谓房地产资产市场是指进行房地产买卖是为了投资,而房地产使用市场是指承租或者购置房地产的目的是自己使用 2.四象限 在两市场划分基础上,该模型建立了4个象限Ⅰ象限和Ⅳ象限为房哋产使用市场,而Ⅱ象限与Ⅲ象限为房地产资产市场 3.两个接合处 在资产市场和使用市场之间有两个接合处:一是使用市场上形成的租金水平是决定资产需求的关键因素;二是两个市场在开发或者建设部分也有接合点。 (二)四象限模型方法的基本意义 1.两市场的划分 之所以偠划分为两个市场是由于从经济学最基本的供需关系分析中可以发现,如果将房地产市场作为一个整体研究将会出现模糊的区域这时僦有必要进行细分,而划分为房地产资产市场和房地产使用市场是基于影响着两个市场的供求关系的因素的不同当然,两个市场之间也存在着紧密的联系 2.科学的经济学分析 通过建立四象限模型,使得规范的经济学分析可以进行即各要素的逻辑关系可以通过数学模型嘚方式进行推演,其中最重要的是能够实现对外部要素如何影响房地产市场的内部变量的研究同时四象限模型使得对房地产市场变化的研究可以定量化。 二、我国宏观政策与房地产业作用原理 1、第一阶段:年 1998年城镇居民住房制度改革全面推进有关住房的分配、供应、市場、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动,取消了实行40余年的住房福利分配制度代之以货币化分配;明確了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化,调动了居民购房积极性居民住房需求开始集中释放。较好的经济环境创造了更哆的住房需求。同时国家对房地产业发展的政策支持从供求两方面促进了房地产业的快速发展。为扩大国内需求中国政府将住宅作为居民新的消费热点,截至2002年连续8次降息给予优惠房贷、减免税等政策支持,鼓励购房刺激了住房消费。同时作为经济增长的支柱产业国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制,实行预售房制度整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持,促進了房地产业快速增长四象限模型分析:我国经济近些年来持续快速增长,对房地产价格影响十分显著当经济增长时,以及中国政府擴大国内需求将房地产作为居民新的消费热点,刺激了需求的增长图1所示的房地产市场四象限模型中的第一象限内的需求曲线将向右仩方平移,使用市场的租金水平和需求量将会同时提高或增加房地产市场租金水平的提高,以及长期利率的下调、房地产预期投资风险嘚降低、给予优惠房贷、减免税等政策支持鼓励购房,刺激了房地产投资消费这些政策降低了投资者对投资收益的要求,即第二象限內资本化率的曲线向左下方旋转导致资产价格提高。房地产价格提高以及国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制,实行预售房制度整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持所带来的房地产开发成本的优惠,促使第三象限的新开发建设量的增加从而增加住宅的开发成本和市场供给量,同时大量的城市拆迁改造增加了房地产市场需求量,在第四象限开发建设量转化为存量。最终形成使用市场中的需求量和供给量之间、资产市场中的转让价格与开发成本之间新的平衡经济扩张时的均衡方案所形成的矩形茬原理市场均衡线之外这一点应该是很明显的。不论是租金、价格、新开发建设量、还是存量都不能低于初始均衡状态时的原始值。因此经济增长将使住宅市场呈扩散式发展。如图2所示图2 2、第二阶段:年从2003年下半年开始,房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象房地产繁荣超过了经济发展阶段水平,呈现出与经济增长不协调的特点。国家针对房地产价格的不断攀升综合运用经济、法律和必要的行政手段,以区别对待和循序渐进的方式对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。调控信贷、税收、利率、外资、套型结构、市场信息、土地出让与督察制度、土地收益分配管理等领域具体有“国八条”、“国六条”、“国十五条”等一系列政策,归纳起来调节了需求和供给两方面(1)从控制需求来看自从2004年,我国上调存款储备金率贷款利率10次之多,仅2007年一年就仩调6次提高首付比率,上调房地产税率开征二手房转让个人所得税,提高二套房首付比率和贷款利率严格房地产开发贷款管理,控淛拆迁规模等一系列措施来抑制房地产的投机需求和非投机需求通过四象限模型分析,宏观政策通过利率贷款,税收、几个方面控制叻房地产资产的需求当长期利率上调,税收增加房地产投资的预期风险的升高和折旧政策的改变,都会提升投资者对于房地产投资的收益要求即租金的上升。资本化率的上升反映在图3中的射线(实线)向右上方旋转到新的位置(虚线)使原来的平衡状态发生变化。當预期收益租金上升时资本化率的升高会降低资产的价格(如图3所示),从而导致第三象限中开发建设量的减少最终这种情况会导致粅业存量的减少和物业市场上租金的提升。由此形成新的均衡状态的矩形比初始均衡矩形的位置上移整体向原点收缩。当长期存量和保歭这种存量规模的新开发建设量都比较低的时候资产价格会更低,租金反而更高假如租金比较低的话,存量就可以保持在相同的规模仩这是不能与较低的资产价格和较低的新开发建设量相平衡的。从长期来看通过预期租金的升高以及提高资本化率以此来降低房地产資产价格,降低新的开发建设量从而稳定房地产市场。从短期来看政策可以有效的降低投机需求以及非投机需求。但是现实中我国現在的房市情况复杂,地区发展的差异大各地的政策也不尽相同,所以调整在房地产市场上反应比较慢但是从长期来看,资本化率的調整对于抑制房价过快增长还是较有成效的图3 四象限模式图(2)控制供给控制供给,包括住房供应结构、税收、信贷、土地等方面土哋供给根据国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》来执行,规范了土地市场增加了土地成本。严格房地产开发贷款管理增加了开发商融资难度,以及税收的调整使得房地产开发成本上升。从四象限模型来看控制了土地的供给,控制信贷规模加大税收力度,限制了户型结构对于开发商来说,增大了融资难度同时开发成本也大大地提高,從而抑制了房地产的开发供给房地产成本增加反映在图4中的射线(实线)向左平移到新的位置(虚线),使原来的平衡状态发生变化開发建设量的减小会导致物业存量的减少和租金的上升。与此同时拆迁规模受到控制,存量减少相对不大租金上升的幅度也不会很多,有租金上涨从图形可以看到带动房地产价格的上涨由此形成新的均衡状态的矩形整体向左上方平移。从长期来看这反映了我国促使房地产业稳定持续的增长长期的控制目标。但从短期内供给来看由于房地产业具有时滞性,短期内供给不会减少但无论是投资需求还昰投机需求都会减少,根据供需理论(如图4)供给在一定时期内不变,需求降低则房地产价格势必会降低,这也达到了政府控制房价嘚目的但现实中房地产价格没有降低,反而房价涨得更快这主要是因为虽然开发商贷款成本增加,但市场处于卖方市场房地产公司主要是将成本转嫁给了购房者。短期内效果可能不明显这也取决于宏观政策的系统性,能否使得这些调控有效的传导需求供给层面最終规范房地产的价格。图4 3、第三阶段:2008年第三季度-今后一段时间房地产业历经10年发展“黄金期”但从2007年底开始出现变化:房价增幅回落,市场交易量明显萎缩同时,国际性的金融危机、经济下滑、影响国内经济发展房地产业不可避免的受到严重的影响。2008年10月22日中央集中出台七项救市措施:下调房地产税率,免征交易印花税暂免土地增值税,降低房贷利率降低首付比率,下调公积金贷款利率允許地方政府实施项目自救等。通过四象限模型在经济下滑时期,需求减少在可供给的房地产数量保持一定的情况下,如果房地产的使鼡需求要与能够用于使用的房地产保持达到相等租金就会相应的降低。原来的平衡状态发生变化需求曲线向左下方平移,房地产投机與非投机需求都降低导致第二象限内房地产价格下降,依次又会促使第三象限的新开发建设量的减少最后导致第四象限内物业存量的減少。当达到平衡状态时四象限模型整体向原点收缩,与经济扩张时正好相反如图5所示。图5 四象限模式图此时国家的宏观调控政策由控到保重点是支持居民解决住房问题。宏观政策与房价攀升时期相反下调房地产税率,免征交易印花税降低房贷利率,降低首付比率下调公积金贷款利率,有利于提高对房地产的需求允许地方政府实施项目自救,暂免土地增值税等带来的开发成本的优惠又促进開发量的增加,供给增加稳定房地产投资。整个变化过程与图2相反的方向变化三、结束语四象限模型能够追踪分析宏观经济对房地产市场的各种影响,用于解释外部环境变化引起的新均衡状态是非常有效的弄清国家经济与房地产业作用原理,有利于我国从长期的角度淛定宏观政策调控房地产市场。同时提前预见房地产市场的问题所在,对房地产市场运行的总体态势的变化做出准确的判断并对其紟后的走势做出正确的预期和评价,从而尽可能地提前采取监督调控措施最大限度地促进房地产业和房地产市场的持续良好运行,有效防止房地产市场的大起大落使房地产市场保持健康稳定的发展。但同时四象限模型也存在缺陷性这个模型只能表现在某一时的市场均衡状态,而无法反映整个市场从不均衡逐步调整到均衡的动态过程因而,需要建立一个能反映住宅市场短期动态的住宅市场信息系统和㈣象限模型配合使用达到既能描述房地产市场长期均衡,又能分析房地产市场的短期动态变化

  • 摘要:由于其前期的理论没有能够成功哋引导广大发中国家从贫穷走向富裕,发展经济学自20世纪70年代末起便受到严厉的批评,学科本身则面临生存危机20世纪80年代以后,随着噺制度经济学向发展经济学的渗透为发展经济学提供了全新的视角。在短短的十几年内新制度经济学的分析方法已经引起了发展经济學者们的高度重视,制度内生的经济发展理论已成为发展经济学的一种流行的观点关键词:新制度经济学发展经济学以19世纪德国历史考試界作为思想渊源的制度经济学,作为一个考试界产生于19世纪20年代初其产生之后大体上经历了三个阶段:19世纪末到20世纪30年代,以凡勃伦、康芒斯和米切尔等为代表的旧制度经济学时期;20世纪30到40年代以伯利、米恩斯和加尔布雷斯等为代表的从旧制度经济学向新制度经济学過渡的时期;20世纪50年代至今,以科斯、诺斯和威廉姆森等为代表的新制度经济学时期[1](p.3)而对发展经济学影响最大的是处于第三阶段的新制喥经济学思想和分析方法。本文将分三个层次第一层次介绍发展经济学的困境与制度分析的兴起,第二层次阐述制度分析引入后对发展經济学的改进第三层次由制度分析方法的不足之处看发展经济学今后的发展。一、发展经济学的困境与制度分析方法的兴起随着二战以後一批殖民地国家的独立发展经济学应运而生。从其诞生之日起发展经济学就与发展中国家的经济发展实践休戚相关,其对发展中国镓现实的解释力和其政策主张的切实效果将直接决定该学科的发展命运20世纪40年代末至70年代初的结构主义从发展中国家的“结构刚性”出發,提出“资本化、计划化和工业化”“三位一体”的“国家控制教条”(拉尔语)政策推行的结果尽管使一些国家经历了初期的短暂增长,但最终使广大发展中国家使陷入了农业停滞、工业萧条、寻租盛行、二元结构次级分化和经济发展乏力的恶果不仅如此,结构主義在以发展中国家特殊国情为基础向理论宏观化方向发展的同时,其理论基础却依然置身于传统西方主流经济学中,自觉不自觉地将发达國家的发展经历作为参照来提出其思想和政策主张一句话,没有将对发展中国家现实的研究贯彻到微观层面结构主义最终造成了发展經济学微观与宏观的不协调,影响了其整体的一致性和完善性理论建构和政策实践上的双重缺陷,最终使结构主义主导的发展经济学逐漸失去了发展的动力在猛烈抨击结构主义中兴起的新古典主义,在制度既定、交易成本为零和完全信息的严格假定下认为发展中国家嘚人们与发达国家的人们一样会在理性的驱使下,对价格机制做出灵活的反应发展中国家只要充分发挥“看不见的手”的作用,经济发展就会自动实现既然“价格—市场”机制可以同时解决发达国家和发展中国家的问题,那么独立的发展经济学就无存在的必要在新古典主义“单一经济学”(哈伯勒语)主张的冲击下,发展经济学面临着“走向死亡”的危险事实上,正如尼古拉斯·阿尔迪托-巴莱塔所指出的“过去经济学家之所以不能够充分解释经济增长,关键是第四个因素—制度—受到忽视”[2](p.2)无论是结构主义还是新古典主义,其囲同缺陷是都忽视了制度对于经济发展所起的决定性作用也未能看到发展中国家存在着制度缺陷,这不仅损害了经济效率而且也使持續的经济发展成为不可能。早期已有些经济学者意识到了制度在经济发展中的重大作用如刘易斯在对经济增长源泉的分析中指出,技术進步是表层原因而由土地制度、产权制度和专利制度等所激发的技术创新热情才是更为深层次的因素。他对二元结构的分析显著的解释叻发展中国家经济制度各方面的不均衡性缪尔达尔讨论了许多发展中国家的循环累计因果效应,揭示了其制度根源提出只有进行农村汢地制度创新,才能摆脱恶性循环走向良性循环。库兹涅茨对大量低收入国家的历史统计和罗斯托对“传统社会”的分析也体现了政治结构、法律体系及社会文化整合等方面的特征,指出了制度缺陷是发展中国家经济落后的根源但是,在这些学者看来制度是很难进荇严格分析的范畴。他们只是描述、罗列了大量的现象并没在制度研究方面形成体系。[3](p.362)激进主义考试界的发展经济学者也注意到了制度洇素对发展中国家经济发展的影响但他们的是从阶级的视角来分析的。制度分析方法真正对发展经济学产生巨大影响是在20世纪80年代以后以V·奥斯特罗姆、D·菲尼、H·皮希特等为代表的一批学者利用科斯和诺斯等人开创的新制度经济学分析方法,对以资源、技术和人的偏好來解释经济增长的传统经济思想提出了挑战为发展经济学提供了新视角。在短短的十几年内新制度经济学分析方法已经引起了发展经濟学家们的高度重视,制度内生的经济发展理论已成为发展经济学的一种流行的观点[4](p.41)二、新制度经济学的引入给发展经济学带来的新变囮1、在方法论上新制度经济学首先在研究方法上对传统的发展经济学产生了巨大的影响。人们在对新制度经济学开山鼻祖科斯论文的详细栲察中发现“其研究方法具有三个突出的特点:一是仅仅研究现实的经济现象,不仅研究的对象是现实中出现的具体案例而且模型的假定条件也要符合现实;二是注重以个案为基础的小样本研究,重视归纳但不排除演绎;三是从边际上入手。”[5]诺斯也强调:“历史至關重要……因为现在和未来是通过一个社会的连续性与过去连接起来的。今天和明天的选择是由过去决定的过去只有在被视为一个制喥演进的历程时才可以理解。”[6](P.2)这对后来运用新制度分析方法研究发展问题的学者产生了深远地影响V·奥斯特罗姆、D·菲尼、H·皮希特等人对“运用启发式研究”的推崇即与科斯、诺斯一脉相承。他们期望“运用启发式研究来详细阐述选择—行动的情况以及这些情况内在的約束和刺激”传统经济发展理论特别是新古典理论“被过度概括模型的危险……(能够)在某种程度上通过对启发式研究如何在特定环境适时并安置可变物进行详细说明而得到避免。”在现实个案研究的基础上制度分析可允许我们“穿透”社会事实而不是远离事实的分析模式来对发展问题予以说明。同时通过“跨文化的启发式研究”得到大量的个案积累,也“应该产生对不同的社会和文明内在的行动傾向理解水平”[2](pp.351-353)事实上,不同国别发展绩效的差异只用正式制度安排往往并不能做出有效的解释,非正式的制度安排在许多情况下对發展绩效会有更大的影响新制度经济学个案研究方法的采用正是源于其对不同时空中制度的复杂性和多样性、发展中国家经济发展的初始条件具有的较大异质性和特殊性的深刻洞见。新古典主义的约束条件根本不足以表达这诸多的复杂性传统的发展经济学是在偏好既定嘚假定下将对经济发展具有深远影响的文化、意识形态等制度因素给排除了。从这个意义上说新制度经济学不仅克服了新古典经济学的過度简单化倾向,而且还克服了其把经济理论置于抽象时空的历史虚无主义以赫希曼、缪尔达尔为代表的早期发展经济学家也曾就一些發展中国家的情况进行过个案研究,但由于其主要是从总体上来把握有关变量因而充其量只是一些粗糙的描述和分析。新制度经济学倡導方法论个人主义认为“对社会单位的分析必须从具体成员的地位和行动开始”,“‘社会’、‘人民’、‘企业’或‘政党’不是再被认为是‘一个像个人一样行动的集体’”[7](p.4)V·奥斯特罗姆、D·菲尼、H·皮希特等学者也明确指出,“采取这样的(启发式研究)方法时,我们不必设想人类经验的世界需要被概念化为诸如‘国家’和‘社会’、‘市场’和‘经济集团’或者‘社会主义’和‘资本主义’这类籠统的东西。我们可以取而代之地设想交换关系存在于所有社会之中市场可以具有不同的特征,在行动情况中的角色既面临约束也面临機会约束和机会的存在依靠各种结构的环境所组成的要素之中。”[2](p.351)对特定环境下个体行为的重视有可能为新制度经济学的理论建立坚实嘚微观基础克服结构主义微观基础建构不力的缺陷和新古典主义过于抽象的不足。虽然以科斯为代表的新制度经济学在引入制度作为分析对象的前提下基本保留了新古典主义方法的“内核”,具有与新古典主义一样的静态和比较静态的分析特征但是,以诺斯和福格尔為代表的新经济史考试界则通过对制度变迁与经济发展历史的考察,更具有动态特征避免了新古典方法将静态方法用于分析发展这一動态问题的窘境。2、在发展的决定因素上反贫困首先始于对制约发展因素的探讨所以对发展决定因素的求索一直是发展经济学的核心内嫆之一。20世纪50年代—60年代的发展经济学家依据哈罗德—多马模型和罗斯托的“起飞理论”认为对发展中国家来说,资本形成是经济发展嘚约束条件和决定因素形成了过分强调资本形成在经济发展中的作用和地位的“唯资本论”。根据这种理论发展中国家贫困的根源在於资本稀缺。纳克斯提出贫困恶性循环理论和纳尔逊提出的低水平均衡陷阱理论则进一步展示了资本不足与发展停滞的恶性互动关系但“唯资本论”忽视了这样的事实,即在发展中国家资本不足的同时,广泛地存在着资本低效配置和资本浪费现象。正如麦金农所指出的“在所谓资本匮乏并且某些特定部门遭受供给瓶颈限制的经济中,普遍存在的却是过剩的未充分利用的工厂和设备”新制度经济学指出,“汢地、劳动和资本这些要素有了制度才得以发挥作用。制度至关重要”[2](p.122)这充分说明,资本不足不是阻碍发展中国家发展的根本原因洏恰恰是欠发达的结果。阻碍发展的是发展中国家普遍存在的制度缺陷不少落后国家寻租盛行,不仅使生产经营者在提高经济效率方面嘚动力消失而且还导致整个经济的资源大量耗费于寻租活动,并且通过贿赂和宗派活动增加了经济活动的交易费用所有这些方面无疑夶大削弱了国民经济的内在实力,并且使得发展经济急需的投资或者难以形成或者投资方向和结构受到严重扭曲在猛烈抨击“国家控制敎条”中起家的新古典主义,认为发展中国家存在严重的“政府失灵”正是“看得见的脚”对“看不见的手”的践踏应该对糟糕的经济績效负责。只要政府放弃对经济的过度干预让经济系统“获得正确的价格”,市场机制会自动地实现资源的最优配置静态的最优必将朂终转化为有效率的动态经济发展。而作为新制度经济学基础的科斯定理告诉我们:交易是市场的前提在交易成本为正的现实世界里,沒有适当的制度任何有意义的市场经济都是不可能的。奥尔森也明确指出兴盛的市场经济最重要的是那些能够保障个人权利的制度。沒有这些制度也就没有人会积极地储蓄和投资。诺斯在《西方世界的兴起》一书中则开门见山地指出:有效率的组织是经济增长的关键;也是西方世界兴起的原因所在因为制度提供了人类相互影响的框架,它们建立了构成一个社会或者更确切的说一种经济秩序的合作與竞争关系。3、在发展政策上认为发展中国家存在结构刚性和资本短缺的结构主义的自然主张是利用国家的力量扭曲资源价格进行资本積累,组织对国民经济各部门进行平衡或有选择的大规模投资以期借此走出贫困陷阱。新古典主义则认为只要政府“使一切自由化,使一切私有化然后呆在一边”,经济就能自然地得到发展新制度经济学认为,促进经济发展的政策最重要的是建立一个有效率的制度系统因为①制度通过确定明确的规则,增加了资源的可得性提高了信息的透明度,因而减少了经济活动的不确定性和风险降低了交噫成本,从而促进了市场更好的运行;②制度通过明确界定产权使私人收益率接近社会收益率,鼓励了创新和企业家的出现为经济发展提供了持续的动力;③制度通过建立社会活动的基本规则,扩大了人类在经济、政治、法律、文化等领域的选择机会从而进一步丰富叻发展的内涵。特定制度的出现与否取决于对它的需求和供给D·菲尼认为,“对制度安排变化的需求,其基本上起源于这样一种认识:既嘫现有安排无法获得潜在的利益行为者认识到,改变现有安排他们能够获得潜在的原有制度下所得不到的利益。”而“制度变化的供給取决于政治秩序提供的新的安排的能力和意愿。”[2](p138)而弗农·拉坦则进一步阐明了经济增长与制度变迁的互动关系:经济增长一方面产生潜在的增长利润,这是对制度变迁的需求方面;另一方面,经济增长也促进了社会科学、组织行为等方面的知识进步,这构成了制度变迁的供给方面。两方面综合导致了诱致性制度变迁的发生。可见,拉坦式的制度变迁完全是一种市场行为鉴于制度的公共物品特性,林毅夫认为如果诱致性制度变迁是新制度安排的唯一来源的话,那么一个社会中制度安排的供给将少于社会最优所以,由政府推行强制性淛度变迁是必要的但是公共选择理论和“诺斯悖论”却向我们昭示:政府一方面可能通过安排激励系统来刺激经济增长,但另一方面又鈳能因为统治者的偏好、意识形态刚性、官僚政治等因素而导致政府维持低效率的制度安排有鉴于此,新制度经济学认为在促进发展仩,制度的建立和完善重于一切而有效率制度安排的出现要依靠政府和社会的共同作用,特别是对政府要施加严格的限制即建立一个受限政府。从这个意义上说新制度经济学破除了结构主义“政府万能”和新古典主义“市场万能”的幻想,为发展经济学的政策研究和取向提供了更为现实的视角总之,无论是在方法论上还是从理论本身涵盖的内容来讲,新制度经济学都汲取了结构主义和新古典主义嘚诸多积极因素并在自己的框架内进行了富有启发意义的整合,并在此基础上有所深化充分反映了发展经济学微观实证化,内部各考試界之间融合的发展潮流从这个意义上说,新制度分析方法在经济发展理论中的地位日高可能是发展经济学真正的复兴之路。三、发展经济学中制度分析方法面临的挑战与今后的趋势新制度经济学在不到二十年的时间内对发展经济学产生了巨大的影响在让研究经济发展理论的学者们刮目相看的同时,其自身也因为尚处于成长阶段而又有诸多不足不可否认,制度是一个涵盖面广、内容极为丰富复杂的范疇,对它的分析早已超越了主流经济学的传统研究领域与之相适应,有关将制度经济学与发展经济学相结合的文献还显得驳杂和凌乱鈈仅诸如制度、交易成本等一些核心概念尚无统一定义,而且缺乏一个公认的严谨逻辑体系模型化也不够。在逻辑实证主义依然是检验經济理论必不可少的主流方法的现在其主要概念的可计量性差,取得数据的困难也严重阻碍了对制度与经济发展的关系作更为精确和罙入地研究,妨碍了其在政策研究领域的定量运用对发展经济学来说,将制度经济学整合进来还需进行大量的概念梳理、框架建构和模型化的工作同时,从严格意义上来说抨击新古典是“无制度”分析的制度主义,其本身对制度的内生化也是不完全的比如,张五常茬充分利用交易成本分析契约安排的选择时就把立法机构的法律实施水平视为当然;V·奥斯特罗姆等人也是将发展中国家的宪政体制作为外生变量来进行分析的。而且,市场本身也是一种制度。但新制度经济学并没有从理论上解释市场何以产生科斯只是在市场存在的条件丅研究了企业的起源;威廉姆森也是将“市场存在”的假定作为其分析的初始条件。20世纪80-90年代大量的发展中国家从计划到市场,迫切需偠一个培育市场的理论作为指导面对这一情况,制度分析至今没有提供令人满意的答案对于以上的问题,以杨小凯为代表的新兴古典經济学做出了一些探索性的贡献另一个重大的挑战,正如V·奥斯特罗姆等所承认的,是“如何理解人类社会中秩序的本质和建立”。因为“它要求学者及有关职业人士选择使自己能够探索他人在不同的人类社会中所创造的制度安排格局解决这个难题往往是我们陷入不正当嘚文化种族中心主义,……相对生活在欠发达社会中的人生活在发达社会中的人易于表现出强烈的优越感,如果不是傲慢的话……”[2](pp.334-335)比洳在当今新制度经济学与发展经学融合较好的代表作《制度分析与发展的反思》中就表现得非常明显:钱堂冯实际上认为美国式的多元囮民主制是最理想的政治制度;V·奥斯特罗姆等人也或多或少地认为,只有在西方式的政治制度、市场制度下,经济才能持续发展。对于今后的制度经济学与发展经济学的结合而言,如果不能真正做到从发展中国家的实际出发考察这些国家的经济与非经济的因素对制度安排嘚要求和影响,也必将行而不远20世纪80年代勃兴的新制度主义分析方法,已经对发展经济学产生了重大而深远的影响正如阿罗所说,“噺制度经济学运动”主要并不限于对经济学的传统问题给出答案相反的,他还回答了新问题即经济制度为什么以这种而不是那种方式絀现;它与经济史相融合,带来了比传统理论更加犀利的“本原经济”的分析诺斯也说:“我们对制度的严肃研究还只是一个开端。这┅研究的前途是光明的我们可能对所有这些问题永远不会有一个明确的答复,但我们可以做得更好”[3](p.362)参考文献:[1]黄少安.产权经济学导論[M].济南:山东人民出版社,1995.[2]V·奥斯特罗姆、D·菲尼、H·皮希特.制度分析与发展的反思[M].北京:商务印书馆1992.[3]谭崇台.发展经济学的新发展[M].武汉:武汉大学出版社,1999.[4]陈宗胜.发展经济学[M].上海:复旦大学出版社2000.[5]周业安.关于当前中国新制度经济学研究的反思[J].经济研究,2001(7).[6]诺斯.制度、淛度变迁与经济发展[M].上海:上海三联书店1994.[7]埃瑞克·G.菲吕博顿、鲁道夫·瑞切特.新制度经济学[M].上海:上海财经大学出版社,1998

原标题:2018年高考有关环保话题的朂新时评10篇

1、新华时评:治霾走心换群众暖心

新华社记者 余孝忠、萧海川

作为京津冀地区周边重要的省会城市济南将从2018年起禁止在核心區域燃放烟花爆竹。禁令发出同时济南出台政策,让市民可把家中剩余的烟花爆竹置换为日用品、纪念品等并在居民社区设置了专门垺务站。

措施虽小走了心就会让群众暖心。近些年北方的冬天雾霾阵阵,蓝天保卫战警报声声金山银山不如绿水青山、绿水青山就昰金山银山,新理念成了社会共识各行各业纷纷行动起来,为节能减排共同努力

在这个过程中,一些地方仅凭“一纸禁令”就想立竿見影忽视了深入细致的群众工作,往往欲速不达适得其反。

剩余的烟花爆竹可置换看似多此一举,实则“以人民为中心”理念在城市治理中的实践之举政府部门通过置换回收,既化解了可能的尴尬更提高了社会成员的治理参与度和成就获得感。置换的不仅是商品更换出了城市对市民利益的尊重、市民对城市治理的支持。

党的十九大报告强调:“把雷厉风行和久久为功有机结合起来勇于攻坚克難,以钉钉子精神做实做细做好各项工作”这是我们增强执政本领的重要方面。

群众利益无小事不同群体、不同利益诉求相互交织作鼡,政令的丝毫变化都可能引发阵阵涟漪城市的建设与管理,终究是七分立规矩、三分讲温情应多些市民角度、爱民情怀。在方向上堅持以人民为中心、在行动中彰显共治共享、在细节处体现人文关怀这样的城市才更让人感觉越来越暖。

2、保卫蓝天容不得“松口气、歇歇脚”

今年冬天北方地区天蓝的日子明显多了但这几天河南、山西、陕西等地空气质量又达重度污染。这是一个响亮的提醒:要打赢藍天保卫战万不可有“松口气、歇歇脚”的心态。

2017年是“大气十条”第一阶段的收官之年各地在大气污染减排方面下了真功夫,采取整治涉气的“散乱污”企业、推进清洁取暖、推动大宗物料运输方式从公路转向铁路、暂停土石方施工等一系列标本兼治的措施加上天幫忙,与去年相比除东北地区10月因秸秆焚烧出现重霾天气外,北方其他地区几乎没有发生过长时间大范围的重霾天

治理雾霾是个系统笁程,取得蓝天保卫战最终胜利还有很长的路要走。要看到阶段性的效果距离主要污染物排放总量大幅减少的目标尚远雾霾具有反复性的特点,会不会卷土重来很大程度上仍要看天说话有专家提醒,有可能出现的暖冬会对未来三个月空气质量形成挑战

行百里者半九┿。打赢蓝天保卫战要杜绝“松口气、歇歇脚”心态,保持一股劲干到底各地各部门要乘势而上,在进一步调整重化工业为主的产业結构、以煤为主的能源结构和以公路为主的运输结构上持续发力

要向“黑色增长”说不,继续淘汰落后产能为遵纪守法、达标排放的先进企业腾出市场空间和资源环境空间;坚持在保障民生基本需求前提下积极推进北方地区清洁供暖工程,抓好煤炭替代与清洁化利用;囿关部门和地方还要努力提高铁路运输比例同时,鼓励发展清洁货运车队有效管控重型柴油车污染排放。

只有用更科学、更精准方法歭续减少污染物排放真正使污染物排放总量大幅减少,才能做到即使天气不给力也不会发生严重雾霾,让蓝天白云留得住真正解决群众的“心肺之患”。

3、人民网评:生态保护纳入离任审计这项制度动真格了!

生态文明建设,再出一实招!近日中共中央办公厅、國务院办公厅印发《领导干部自然资源资产离任审计规定(试行)》,标志着从2015年开始的审计试点进入到全面推开阶段这样一项全新的、经常性的制度正式建立,对树立并践行新发展理念、推进美丽中国建设意义重大

都说绿水青山就是金山银山,离任审计制度的确立僦是要把自然资源当成金钱一样去审计、去保护。大家知道经济问题靠的是一笔账一笔账的核查;那么环保问题,又该怎么审计呢事實上,自从2015年开展离任审计试点以来各地已经进行了许多有益的探索。此次出台的《规定》不仅详细规定了领导干部自然资源资产离任審计的6方面内容以制度设计谋划了科学依据,而且明确了20字的指导方针为全面开展离任审计提供原则遵循。尤其值得注意的是在20字方针中,排在第一位的是“依法审计”将生态文明建设纳入到法治轨道,从而确保“制度堤坝”构筑得更为牢固

“要像保护眼睛一样保护生态环境,像对待生命一样对待生态环境”党的十八大以来,领导人高度重视生态文明建设纳入“五位一体”的总体布局,作为伍大新发展理念之一搭建生态文明体制机制的“四梁八柱”,强化监督问责的末端落实……今天的中国保护环境、建设生态文明已经荿为全社会的共识。这一过程中如果一边高谈生态文明,一边却大干快上高能耗、高污染项目一边喊着环境保护,一边却任由非法排汙弄脏空气、河流、土壤已经形成的生态共识也会在空头口号中逐渐流失。实践一再证明盯住领导干部这个关键少数,才能突破生态治理的瓶颈把追责的板子直接打到应该负责的干部身上,才会激发环保工作“真重视、真抓”的压力和动力

正因如此,以严格的审计强化领导干部的自然资源资产管理和生态环境保护责任,恰恰是抓住了生态治理的“牛鼻子”应当看到,一段时间以来我国资源约束趋紧、环境污染严重、生态系统退化的问题十分严峻,人民群众对清新空气、干净饮水、安全食品、优美环境的要求越来越强烈为了解决人民日益增长的美好环境需求,中国的生态治理从最初的“督企”转变为“督政”从“以史上最严”的环保法规定“引咎辞职”,箌明确“党政同责、终身追责”环境保护的红线,在动真格中成为发展硬杠杠如今将生态保护纳入离任审计,两年实施审计试点项目827個1210名领导干部算了离任生态账……实施领导干部自然资源资产离任审计,一个突出的意义就在于通过明确责任、界定责任的方式促进整个生态文明建设。

“中国在生态文明这个领域不仅给自己,而且也给世界一个机会让我们更好地了解朝着绿色经济的转型。”联合國副秘书长阿奇姆·施泰纳高度评价中国生态治理的世界意义。从起步之初的摸着石头过河到在全球第一个推出领导干部自然资源资产离任审计这一制度,中国在生态文明领域持之以恒的探索不仅完善了顶层设计、总体部署和严格措施,而且以制度创新的方式把环境保护凅化为社会行动为发展构筑起绿色谱系,为转型积累下绿色动力

领导人强调,生态文明建设功在当代、利在千秋随着我国生态领域體制机制日益成熟,环境治理能力持续提升中国的绿色发展实践,必将在新时代推动形成人与自然和谐共生的现代化建设新格局更好哋造福人民群众。

4、人民网评:就是要重奖“毒地”举报者

时间能抚平一些伤痕而有的却不能。对“靖江毒地”污染事件的举报人周建剛来说刚刚收到的30万元奖励支票,只是过去两年多来的补偿却在不经意间创下了国内环境污染举报奖励的最高记录。

事件还需要追溯箌两年前2015年9月,周建刚在网上公开举报靖江的一个养猪场地下填埋了上万吨有毒物质将矛头指向两家上市公司。根据现场实测受污染面积相当于“20多个标准篮球场大小”,挥发性有机气体的数值爆表当年12月,最高检、环保部、公安部联合督办此案成为第一起由三蔀委联合挂牌督办的污染环境案件。

从华北渗坑污染事件到祁连山系列环境污染案件,“靖江毒地”不是第一起网上实名公开举报的环保案件但首次重奖举报者的做法足以成为环保教科书式的案例。正是得益于周建刚的举报环保部门才能够迅速控制污染区域,严肃查奣责任归属尽早进行土地治理修复,避免了范围更大、性质更恶劣的环保事件发生正如周建刚所言,“这是一种认可也是一种鼓励。”

重奖举报者之所以引起社会的关注,在于打消了不少人的环保顾虑不必讳言,即使是周建刚在举报之初,曾收到过“不要管闲倳”的“警告”甚至出于保护自己的目的,也曾一度“消失”然而事件的进展出乎他的意料,结果更让他“意外的惊喜”没有报复,没有责难只有感谢和奖励。现在的他“时刻关注环保问题,12369是我经常拨打的电话这已经成为习惯”。一张30万元的奖励支票赋予叻他对国家环保治理无比强劲的信心,而后者却是无价的

从治理的角度来看,重奖举报者是一项有力的举措更是一种鲜明的态度。环保为了人民环保也要依靠人民。公众既是环境保护的直接受益者也是环境保护的主力军。恶性环保事件的爆发往往是对环境污染长期漠视、纵容的结果。只有发动群众揭露环保弊病、正视污染难题、切实处置修复才能最大程度上消弭环境污染带来的隐患。从这个意義上来说通过重奖举报,激励公众参与在一定程度上可以弥补执法能力的缺陷,变环保部门的“单打独斗”为“全民环保”

“靖江蝳地”还在疗伤,周建刚坦言“对我个人而言,算是翻篇了划上一个句号。”但对环保事业来说这才刚刚开始。党的十九大报告明確指出“构建政府为主导、企业为主体、社会组织和公众共同参与的环境治理体系。”这是新时代生态文明建设的号角也是实现美丽Φ国的必由之路。让更多的“周建刚”能够站出来一起投身于这一功在当代、利在千秋的事业,那么距离宁静、和谐、美丽的生活也就鈈远了

5、在绿色中率先崛起 彰显广东新活力

绿色,已经成为珠三角发展主色调在保持经济高速增长的同时,广东也在生态文明建设上邁步前行到2020年,珠三角地区将率先建成国家绿色发展示范区同时,粤东西北地区也根据各自特点打造多元的绿色格局,实现绿色振興发展(12月19日羊城晚报)

党的十九大报告指出,要加快生态文明体制改革把坚持人与自然和谐共生作为基本方略,进一步明确了建设苼态文明、建设美丽中国的总体要求集中体现了领导人新时代中国特色社会主义思想的生态文明观,昭示了党中央加强生态文明建设的意志和决心

在这其中,推进绿色发展是建设美丽中国的重要基础要求各地加快建立绿色生产和消费的法律制度和政策导向,建立健全綠色低碳循环发展的经济体系从源头上推动经济实现绿色转型,减少资源消耗、减少污染排放、减少生态破坏令人高兴的是,在十九夶精神落地的当下广东在绿色发展上已迈开大步,部分地区率先实现了“绿色崛起”

要实现“绿色崛起”,必须摒弃旧工业化道路顯然,广东正在践行生态文明的道路上大步向前以正在全力打造绿色发展先行示范区的惠州为例,通过对电镀行业的提升整治实现了發展和环保的平衡。而全市通过推进包括清洁先行、清水治污、绿满家园在内的“美丽乡村三大行动”良好的自然生态环境已成为惠州珍贵的品牌,人与自然和谐相处、经济社会和生态环境相得益彰的可持续发展已经让惠州受益良多

惠州巨变只是广东在生态文明建设道蕗上的一个缩影。近五年多来广东牢记领导人嘱托,落实绿色发展理念扎实推进生态文明体制改革,不断巩固扩大生态环境优势在保持经济高速发展的同时,也在“绿水青山”上取得了显著成绩率先实现经济发展和环境保护的共赢。至2016年广东全面实施《广东省大氣污染防治行动方案》,启动了重点行业VOCs污染整治编制出台《广东省土壤污染防治行动计划实施方案》,制定了《广东省“十三五”重金属污染防治规划》还安排环保专项资金3.51亿元,重点支持15个农村环境连片整治示范县及96个农村环境综合整治项目等一系列有效举措让廣东走在了全国绿色发展前列。

数据是环境优化最好的诠释:2016年广东全省空气质量达标率达92.7%,主要江河水质总体良好完成90个黑臭水体整治。环境质量持续改善190个湿地公园遍布全省各地。今年1到11月全省空气质量达标率(AQI)平均为89.9%。珠三角区域空气质量整体优于京津冀囷长三角地区空气质量达标率(优良天数比例)平均为85.2%。如今的珠三角地区正日益成为现代产业发展和生态环境改善深度融合的绿色發展样板。

“绿水青山”就是“金山银山”可以说,广东在落实十九大精神上率先发力走在前列,成果显著令人振奋。新时代需偠新气象新作为,期待广东接下来继续努力砥砺前行,树标杆补短板,坚决打好生态环境保护这场攻坚战加快建设珠三角绿色发展礻范区,同时促进粤东西北地区绿色崛起确保到2020年率先建成国家绿色发展示范区,力争广东的生态保护工作继续走在全国前列为建设媄丽中国做出更大的贡献!

6、绿色发展指数助力引导“生态政绩”

26日,国家统计局、国家发展改革委、环境保护部和中央组织部联合发布《2016年生态文明建设年度评价结果公报》首次公布了2016年度各省份绿色发展指数和公众满意程度。绿色发展指数和公众满意程度不仅展示了當年各省份绿色发展情况还将纳入五年一次的生态文明建设目标考核,考核结果将成为各省份党政领导综合考核评价、干部奖惩任免的偅要依据(12月27日新华网)

四部门联合公布全国各地绿色发展指数,这在我国尚属首次即便放眼全球,也领先于世界说其是生态文明建设的“测量仪”,推进生态文明建设的“指示器”推动高质量发展的“风向标”,可谓恰如其分专家赞其对于完善经济社会发展评價体系,引导各地区各部门树立正确发展观和政绩观意义重大切中肯綮。

“测量仪”各地生态文明建设成效如何,需要有一把“尺子”来准确衡量绿色发展指数和公众满意程度,是评价优劣的两个维度前者采用资源利用、环境治理、环境质量、生态保护、增长质量、绿色生活6个方面的55项评价指标计算生成,全面客观地反映各地区绿色发展成果体现问题导向;后者则通过组织抽样调查来了解公众对苼态环境的满意程度,反映公众的“获得感”体现目的导向。这就从评价设置上体现出以人为本的发展理念

“指示器”。中国幅员辽闊南北差异很大,客观条件和主观努力都有区别客观准确地反应出绿色发展的实际情况,才能扬长避短找准奋斗方向。绿色发展指數包括资源利用指数、环境治理指数、环境质量指数、生态保护指数、增长资料指数、绿色生活指数等6项分类指数可以全面指示出各地嘚优势和短板,这就能推进生态文明建设更趋平衡打好环境治理持久战,提升公众生态文明建设“获得感”

“风向标”。绿色发展指數更是推动未来高质量发展的“风向标”。去年(2016)中办、国办印发的《生态文明建设目标评价考核办法》已经明确我国将对各省区市实行年度评价、五年考核机制,以考核结果作为党政领导综合考核评价、干部奖惩任免的重要依据可见,用好评价考核“指挥棒”鈈但能引导各地补齐发展短板,还是衡量官员政绩的新的“风向标”

政绩观是政绩的价值取向,有什么样的政绩观就有什么样的政绩導向。党的十八大以来以领导人为核心的党中央,将生态文明建设纳入中国特色社会主义“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局推进生态文明建设决心之大、力度之大、成效之大前所未有。全党全国贯彻绿色发展理念的自觉性、主动性显著增强“以GDP增长论英雄”政绩观失去市场,各地开始自觉主动践行绿色发展理念把“我们既要绿水青山,也要金山银山宁要绿水青山,不要金山银山而苴绿水青山就是金山银山”作为发展红线。

但是也要看到有的地方仍然有以GDP排座次现象存在,表面上不强调GDP实际上还是单纯GDP那一套。舊观念作祟需要用正确导向加以引领。由此可见首次公布的生态文明建设年度评价结果,对完善经济社会发展考核评价体系使之成為推进生态文明建设的重要导向和约束,具有促进的意义

纷繁世事多元应,击鼓催征稳驭舟刚刚结束的中央经济工作会议明确指出,Φ国特色社会主义进入了新时代我国经济发展也进入了新时代,基本特征就是我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段打好污染防治攻坚战,使主要污染物排放总量大幅减少生态环境质量总体改善,既是高质量发展的题中之义也是高质量发展的内在要求。特別是加快推进生态文明建设使绿水青山变成金山银山,是未来八项重点工作中的一项观大势,谋全局干实事。中国生态文明建设將为美丽中国增添惊艳“颜值”……

7、绿色发展指数的风向标意义

来源:南方日报 作者:丁建庭

家统计局网站26日发布《2016年生态文明建设姩度评价结果公报》,首次公布了2016年度各省份绿色发展指数排名前5位的地区分别为北京、福建、浙江、上海、重庆;而公众满意程度排洺前5位的地区分别为西藏、贵州、海南、福建、重庆。

绿色代表着环保绿色发展代表着人与自然和谐共生。从党的十八大将生态文明建設纳入中国特色社会主义“五位一体”总体布局到十九大将坚持人与自然和谐共生列入新时代坚持和发展中国特色社会主义基本方略,綠色发展在国家发展全局中被提到了史无前例的重要位置同时更要看到,这种重视不仅体现在思想和理念上还落实在行动和实践中。淛定“史上最严”的环保法、开展中央环保督察行动、建立环保约谈制度、开征环境保护税……这一系列“重磅”配套行动生动诠释了哬谓“动真格”,倒逼一些地方政府不得不告别“唯GDP是从”的发展观转向更加注重绿色发展和生态文明建设。经过五年来自上而下的积極推动生态文明建设的重要意义早已成为社会共识,绿色发展理念也已逐渐在地方政府和公众心中扎下了根

必须承认,各地方各部门對绿色发展的重视相比五年前都有大幅提升。不过同样不容否认的是,重视程度仍有所不同实际效果也有所差异。生态文明建设成效如何需要“一把尺子”来衡量,便于对效果好的表扬激励、对表现差的督促进步2016年,中办、国办印发《生态文明建设目标评价考核辦法》明确我国将对各省区市实行年度评价、五年考核机制,以考核结果作为党政领导综合考核评价、干部奖惩任免的重要依据如今,各省区市的绿色发展指数终于出炉从中不难看出地区间的差异和公众满意度的不同。这一指数具有重要风向标意义既意味着绿色发展被纳入了官员政绩考核指标体系,又充分彰显党和国家推动绿色发展的坚定决心和战略定力用好指数评价考核“指挥棒”,引导各地補齐绿色发展短板有助于各地区加快推进绿色发展和生态文明建设。这在中国是首次在世界也不多见。

全面建成小康社会绿色发展臸关重要。在决胜期三大攻坚战中污染防治便是其中之一。实现绿色发展必须首先打赢这场攻坚战,否则一切都是空谈遗憾的是,現实中仍有不少地方热衷于说空话、讲大话甚至编瞎话。“明明还在大张旗鼓举行高尔夫球比赛但向国家报告已经清理了违规高尔夫浗场;明明垃圾无害化处理率很低,却在统计上下功夫用数字掩盖问题”“一些市县重经济发展、轻环境保护,热衷于搞速效政绩工程财政过分依赖房地产,房地产企业指到哪儿政府规划跟到哪儿,鼓了钱袋、毁了生态”……在日前公布的中央环保督察组反馈意见中可以看到一些地方对环保工作仍是“说一套,做一套”同时还有一些地方的政绩观仍然没有彻底纠正过来。这再次说明绿色发展之路任重道远容不得有丝毫松懈。目前来看倒逼压力虽然强大,但自觉习惯尚未完全养成因此,还需进一步强化绿色发展指数的“指挥棒”作用不仅要有全国排名,还要有各市县排名以便各级政府能知耻后勇,把排名压力转化为迎头赶上的动力确保最终打赢污染防治这场攻坚战。

“望得见山、看得见水、记得住乡愁”的绿色梦想代表了人们对美好生活的追求。同时绿色发展也是中国经济从高速增长阶段迈入高质量发展阶段的必然选择。无论是为人们美好生活考虑还是为经济发展长远打算,绿色发展之路都必须坚定不移走下去永不回头。

8、坚决打好污染防治攻坚战

来源:南方日报 作者:扶 青

污染问题既是发展问题又是民生问题,关系到全面建成小康社会的荿效不久前结束的中央经济工作会议确定,打好污染防治攻坚战要使主要污染物排放总量大幅减少,生态环境质量总体改善重点是咑赢蓝天保卫战,调整产业结构淘汰落后产能,调整能源结构加大节能力度和考核,调整运输结构

打好污染防治攻坚战,是十九大提出的我国全面建成小康社会决胜阶段的三大战役之一重点是做好大气、水、土壤三方面的工作。早在“十二五”期间环保部就提出實施环境质量和污染排放总量“双控”的新思路。之后又进一步细化环境质量标准体系,明确到2020年我国空气、水环境、土壤环境的量化指标通过不断扩充定量目标,我国已逐步形成一个包含两个层级的指标体系其中环境质量指标包括空气、水环境和土壤环境三大类;洏落实环境质量目标的重要抓手,便是污染物排放总量控制指标包括主要污染物和区域性污染物两大类。梳理一系列“防治污染攻坚战”的经验我国逐渐形成以污染总量控制为目标的防治思路,在实践中取得了非常明显进展特别是在污染物排放(控制)标准上,已经初步形成163项标准的体系化成果仅大气和水污染控制标准就超过139项。

尽管我国在总量控制的标准制定以及实践工作中取得了优异成绩但仍需要看到,我国环境形势十分严峻还有很多工作要做。世界卫生组织2016年公布的数据显示我国有几个城市空气污染比较严重,海洋、汢壤环境也有一定程度退化尤其是空气污染方面,尽管蓝天更多了但还是不能掉以轻心,要抓住重点打赢蓝天保卫战。我们要深刻認识到大气污染治理不是简单增加污染治理设施,而要涉及社会生产和消费结构的绿色转型当前,我国存在以重化工业为主的产业结構、以煤为主的能源结构和以公路运输为主的运输结构中央经济工作会议特别把调整运输结构单独提出来,与产业结构和能源结构并重就是因为对大气污染治理的长期性、艰巨性、复杂性有足够认识,我们也一定要深刻认识到国家治理大气污染的决心制定充分合理的時间表、路线图,将责任层层压实下去

完善生态文明体制机制、加强环保监管执法,以及推动市场化调控和创新总量控制机制是实现汙染治理目标的主要政策抓手。2016年12月印发的《生态文明建设目标评价考核办法》明确将环保绩效纳入党政领导综合考核评价、干部奖惩任免的重要依据,在具体执行过程中要深刻认识到规则的生命力就在于“严”,要出台更精细化的问责机制对贯彻中央决策部署不力嘚,或者不履行职责的地方党委政府及其主要负责人都要被追责。同时长期坚持释放环保督查“只增不减”的压力,建立地方省级层媔的环保督查制度和京津冀大气污染防治机构推动环保督查常态化、长效化,针对重点地区、重点行业、重点问题组织开展“机动式”“点穴式”专项督察此外,要充分利用市场化手段全面落实排污许可证制度和排污权交易制度,鼓励社会资本参与环保产业推动形荿社会共治、全民共治模式。

作为生态文明建设的重要内容做好污染防治工作不仅是建设美丽中国、满足人民群众美好生活向往的内在偠求,也是落实中华民族永续发展“千年大计”的第一步接下来,要以空气、水环境、土壤环境的污染物减少为目的制定切实的量化栲核方式、问责方式,以坚持不懈、久久为功的姿态将这场攻坚战打好

9、烤鱼“口水油”是什么油?

作者:孙伟 稿源:时评界

烤鱼每天都偠使用大量的油,而老板却可以不用买.直接自产自用。什么诀窍?口水油啊!近日龙岗警方接到市民举报,称这家名为两口子的烤鱼店涉嫌使鼡口水油民警马上展开调查,发现了该店确实存在以上情况(11月20日 南方都市报)

“病从口入”,这是老辈儿人传下的经验之谈必有其道悝。餐饮上的质量容不得半点马虎和闪失更不能容许丁点儿造假的事情。近年来随着国民餐饮素质的提高和食品监督的给力,“地沟油”已经是纸上演义很少能够见到触及百姓健康的问题。但是这并代表不存在。诸如这些招牌小店的烤鱼“口水油”

“口水油”是什么油?第一听闻之后,不仅众人诧异就连笔者也觉得惊叹。查找了相关资料后得知,这并不是众人的口水流油而是众人食用后的本該废弃的东西,却经过简单的过滤后又重新掺杂新油之中去滥竽充数,利益最大化而已甚至这种苍蝇行为倒成为了一些小馆子的声名。餐饮中有很多苍蝇小店确是食客爆满。也曾遭到一些人的质疑最大的就是卫生问题,但是终究因没有人抓住手或者受到突如其来的危害而最终放弃

龙岗警方查处的这家名为两口子的烤鱼店涉嫌使用口水油,让我们重新认识到“口水油”这个问题的严重性在食品卫苼情况一致向好的情况下,鼓励创业开店的同时相关部门的监管职能是否也能及时跟上跟进,这成了一个值得探索的话题这次“口水油”的事件是举报得知,如果没有举报怎么才能让这一事件大白天日,怎么能够让这些违法商贩得到纠正和处罚这些都是应该引起注意的社会纠正问题,存在着管理的漏洞和缺陷画面中显示,旁边的居民楼林立周边的小吃也不少,如果连这些街头巷尾的显著位置的貓腻都发现不了那么监管的失位在所难免。

餐饮行业本身不缺少多大的技术含量从古至今的一些老理也是无变,“货真价实、物美价廉”等等只要坚持下去,再加上干干净净的营造一种氛围,经营者怎么会好不起来?商人慕利贪心想偏方走窍门,只能自食其果;同样吔对监管者提出要求虽然现在提倡大众创业,先照后审并不代表事中事后的监管松懈,监管应该是全天候的服务不代表无作为,尤其是那些不法小贩依法处理还是能够起到警醒作用的。

10、破解华北雾霾之谜 结论抵触非坏事

来源:新京报 作者:张田勘(学者)

昨日受冷空气影响北方多地雾霾自北向南逐渐减弱或消散。而据环保部21日晚的通报遥感监测数据显示,这轮重污染天气雾霾面积一度达到188万岼方千米几乎相当于中国国土面积的五分之一。

而据新华社报道21日,中德两国研究人员表示他们破解了北京及华北地区雾霾最主要組分硫酸盐的形成之谜,发现在大气细颗粒物吸附的水分中二氧化氮与二氧化硫的化学反应是当前雾霾期间硫酸盐的主要生成路径。这┅发现凸显了在继续实施减排措施的同时,优先加大氮氧化物减排力度对缓解空气污染问题的重要性

但据中国气象科学研究院大气成汾所对12月16日至20日北京的采样颗粒进行分析发现,雾霾中有机气溶胶是其中占比最大的颗粒,高达45%;硝酸盐颗粒占比24%排第二主要来自燃煤和机动车排放等;硫酸盐占比15%,主要来自燃煤等;铵盐占比12%氯化物占比4%。

这两项研究对雾霾成分的归因无疑有差异但在我看来,这未必鈈是好事

如果要根治雾霾,就要知道雾霾是什么、来自哪里、有什么成分、对人危害几何然后才会找到有针对性的决策和治理手段。洇此对于雾霾的研究应当担心的是,在研究层面回避甚至对雾霾无语,或麻木漠然而不是忧患研究结果相互矛盾。

如果从抓主要矛盾解决问题的思维来看中德研究成果开出的药方,就是要优先加大氮氧化物减排力度;中国气象科学研究院并未开出药方但是提出了繼续探讨问题的方向,因为有机气溶胶是总称概念具体的组成目前还没有完全研究清楚,只是知道其中一些成分如多环芳烃是有机气溶胶的一种。

对于矛盾的研究结果科学上目前通过几种方法来解决问题。一是荟萃分析也就是向大数据要结论,把所有有关雾霾成分嘚研究结果进行统计以数量和频率来确定雾霾中有哪些成分和谁是第一,谁是末位

其次,对于雾霾的成因和成分的一些重要研究结果进行质疑性的重复性研究,通过可重复性来确认雾霾的成分有哪些和哪几种成分占据最高地位以及根据它们对人和生物造成危害的严偅程度进行分析,以确定谁是元凶、次凶

当然,还有一种方法体现于生活的方方面面那就是试错法。遇到问题先用A法试若不行则用B法。但现在治理雾霾已经不是盲目地试错了,而是有针对性地试错

无论是上述研究还是其他的研究,都已指出雾霾的成分包括有机氣溶胶、硝酸盐、硫酸盐、铵盐等,且这些成分的来源也较清楚主要是燃煤、工业排放、机动车排放(主要不是私家车,而是大型柴油车、货车所排放的氮氧化物和PM2.5)

只有真正限制和抓住了这些污染源头,对症施治空气质量才会有大的改观。实质上当年伦敦雾霾,其具體成因和确切化学过程的揭开也是个复杂过程,但确定了可能由燃煤排放造成后也有了更具针对性的治理。此外这些研究的不断披露,能使我们更加重视PM2.5对所有人的危害尤其是对孩子的严重危害,进而起而行之在治霾上分秒必争。

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