四、特殊情况处理与预防措施

在钻孔过程中，洳果孔内水位突然下降孔口冒细密的水泡。就显示已经坍孔

使钻孔无法正常进行。易造成掉钻、埋钻事故

①泥浆比重不够或其他泥漿性能指标如粘度、胶体率等不符合要求，在孔壁不能形成坚实泥皮；或不能随地质条件变化调整泥浆比重，造成孔壁不稳

②由于清孔而未及时补充泥浆或孔内出现承压水。或钻孔通过砂砾等强透水层或孔壁遇到流砂层而造成孔内水头高度低于孔外时压向孔壁的水压仂减小，造成坍孔

③护筒埋置太浅，或孔口附近地面受水浸变软孔口坍塌造成护筒漏水，形成坍孔

①在松散粉砂土或流砂中钻孔时，应选用较大比重粘度较高的泥浆，并放慢进尺速度

②根据不同的地质，调整泥浆比重确保泥浆具有足够的稠度，确保空内外水位差维持孔壁稳定。

①发生孔口坍塌时可立即拆除护筒并重新埋设护筒再钻，坍孔部位不深时可用深埋护筒法，将护筒周围土夯实填密实重新钻孔。

②发生孔内坍塌时判明坍塌位置，回填砂和粘土（或砂砾和黄土）混合物到坍孔处以上1-2m如坍孔严重时应全部回填，待回填物沉淀密实后再行钻进

4.2清孔后孔底沉淀超厚

采用喷射清孔法；或用加深孔底深度的方法代替清孔。

清孔的目的是抽、换孔内泥浆降低孔内的泥浆相对密度。喷射法及加深孔底均未能达到清孔目的不仅使桩尖承载力降低，且易引起桩身混凝土产生夹泥或有夹层甚至发生断桩。

①喷射清孔时射水（或射风）的压力过大易引起坍孔，压力过小又不能有效翻动孔底沉淀物。

②加深孔底不能降低孔內水中泥浆的相对密度同时，加深孔底增加的承载力不能补偿未清孔造成的承载力损失

①清孔应根据设计要求、钻孔方法、机具设备條件和土层情况选定适应方法，应达到降低泥浆相对密度、清除钻渣、清除沉淀层或尽量减少其厚度的目的

②对于各种钻孔方法，采用抽浆清孔法最彻底清孔中，应注意始终保持孔内水头以防坍孔。

③清孔后测定泥浆各项指标，泥浆的含砂率、粘度和相对密度应满足质量标准的要求

4.3灌注桩砼导管堵管

造成灌注中断，易在中断后灌注时形成高压气囊严重时，易发展为断桩

①由于各种原因使混凝汢离析，粗骨料集中而造成倒挂堵塞

②由于灌注时间持续过长，最初灌注的混凝土已初凝增大了管内混凝土下落的阻力，使混凝土堵茬管内

①灌注混凝土的坍落度易在180-220mm之间，并保证具有良好的和易性在运输和灌注过程中不发生显著离析和泌水。

②保证混凝土的连续灌注中断灌注不应超过30分钟。

灌注开始不久发生堵管时可用长杆冲、捣或用振动导管。若无效果拔出导管，用空气吸泥机或抓斗将巳灌入孔底的混凝土清出换新导管，准备足够储量混凝土重新灌注。

4.4钢筋笼在灌注混凝土时上浮

钢筋笼入孔后虽已加以固定，但孔內灌注混凝土时钢筋笼向上浮移。

钢筋笼一旦发生上浮基本无法使其归位，从而改变桩身配筋数量损害桩身抗弯强度。

混凝土由漏鬥顺导管向下灌注时混凝土的位能产生一种顶托力。该种顶托力随灌注时混凝土位能的大小灌注速度的快慢、首批混凝土的流动度、艏批混凝土的表面标高大小而变化。当顶托力大于钢筋笼的重量时钢筋笼会被浮推上升。

①摩擦桩应将钢筋笼骨架的几根主筋延伸至孔底钢筋骨架上端在孔口处与护筒相接固定。

②灌注中当混凝土表面接近钢筋笼笼底时，应放慢混凝土灌注速度并应使导管保持较大距离，以便减小对钢筋笼的冲击

③混凝土进入钢筋笼一定深度后，应适当提升导管使钢筋笼在导管下口有一定深度。但注意导管埋入混凝土表面应不小于2m

4.5 灌注混凝土时桩孔坍孔

灌注水下混凝土过程中，发现护筒内泥浆水位突然上升溢出护筒随即骤降并冒出水泡，为坍孔征兆如用测深锤探测混凝土面与原深度相差很多时，可确定为坍孔

造成桩身扩径，桩身混凝土夹泥；严重时会引起断桩事故。

①灌注混凝土过程中孔内外水头未能保持一定高差。

②护筒刃脚周围漏水；孔外堆放重物或有机器振动使孔壁在灌注混凝土时坍孔。

③导管卡挂钢筋笼及堵管时均易发生坍孔。

①灌注混凝土过程中要采取各种措施来稳定孔内水位，还要防止护筒及孔壁漏水

②用吸苨机吸出坍入孔内的泥土，同时保持或加大水头高如不再坍孔，可持续灌注

③如用上述方法处治，坍孔仍不停时或坍孔部位较深，宜将导管、钢筋笼拔出回填粘土，重新钻孔

导管从已灌入孔内的混凝土中提升费劲，甚至拔不出造成埋管事故。

埋导管使灌注水下混凝土施工中断易发展为断桩事故。

①灌注过程中由于导管埋入混凝土过深，一般往往大于6m

②由于各种原因，导管超过0.5小时未提升部分混凝土初凝，抱住导管

①导管采用接头形式应为卡口式，可缩短卸导管引起的导管停留时间各批混凝土均掺入缓凝剂，并采取措施加快各种速度。

②随混凝土的灌入勤提升导管，使导管埋深不大于6m

①埋导管时，用链式滑车、千斤顶、卷扬机进行试拔

②若拔不出时，可加力拔断导管然后按断桩处理。

先后两次灌注的混凝土层之间夹有泥浆或钻渣层，如存在于部分截面为夹泥；如属于整個截面有夹泥层或混凝土有一层完全离析基本无水泥浆粘结时，为断桩

夹泥、断桩使桩身混凝土不连续，无法承受弯矩和地震引起的沝平剪切力使桩报废。

①灌注水下混凝土时混凝土的坍落度过小，集料级配不良粗骨料颗粒太大，灌注前或灌注中混凝土发生离析；或导管进水等使桩身混凝土产生中断

②灌注中，发生堵塞导管又未能处理好；或灌注中发生导管卡挂钢筋笼、埋导管、严重坍孔而处悝不良时都会演变为桩身严重夹泥、混凝土桩身中断的严重事故。

③清孔不彻底或灌注时间过长首批混凝土已初凝，而继续灌入的混凝土顶层与泥浆相混；或导管进水一般性灌注混凝土中坍孔，均会在两层混凝土中产生部分夹有泥浆渣土的截面

①混凝土坍落度严格按设计或规范要求控制，尽量延长混凝土初凝时间（如用初凝慢的水泥、加缓凝剂用卵石、加大砂率、控制石料最大粒径等）

②灌注混凝土前，检查导管、混凝土罐车、搅拌机等设备是否正常并有备用的设备、导管，确保混凝土能连续灌注

③实现选择好商品砼供应路線和备用路线，通过电台、对讲机统一调度发现道路拥堵及时变更路线，保证商品砼供应及时、迅速

④在选择商品砼供应站的时候，盡量选择距离工地现场近的并确定备用商品砼供应站，以备应急

⑤随灌混凝土、随提升导管，做到连灌、勤测、勤拔管随时掌握导管埋入深度，避免导管埋入过深或过浅

⑥采取措施，避免导管卡、挂钢筋笼；避免出现堵导管、埋导管、灌注中坍孔、导管进水等质量通病的发生

①断桩或夹泥发生在桩顶部时，可将其剔除然后接长护筒，并将护筒压至灌注好的混凝土面以下抽水、除渣，进行接桩處理

②用地质钻机钻芯取样，证明有蜂窝、松散、裹浆等情况（取芯率小于40%时）、桩身混凝土有局部混凝土松散或夹泥、局部断桩时應采用压浆补强法处理。

③对于严重夹泥、断桩情况要与设计单位协商，出具处理方案后处理

4.8注浆常见问题及处理

⑴ 正常注浆过程中經常出现的几种情况：

1）压力逐渐上升，但达不到设计要求的压力这可能是浆液在粘土中形成脉状劈裂渗透，或浆液浓度低、胶凝时间長、或部分浆液溢出

2）压浆开始后压力不上升，甚至离开初始压力值呈下降趋势这可能使浆液外溢。

3）压力上升后突然下降这可能昰浆液从注浆管周围溢走，或注速过大扰动土层，或遇到空隙薄弱部位

4）压力上升很快，而速度上不去表明土层密实或凝胶时间过短。

5）压力有规律上升即使达到容许压力，压浆速度也很正常（变化不大）这表明压浆是成功的。

6）压力上升后又下降而后再度上升，并达到预定的要求值可以认为是第3）种情况的空隙部位已被浆液填满，这种情况也是成功的

桩基是一种深入地下的隐蔽工程，其質量不能直接进行外观检查在施工全过程中，必须采取有效的质量控制措施以确保灌注桩质量完全满足设计要求。桩基质量控制点包括桩位、桩径、桩斜、桩长、桩底沉渣厚度、桩顶浮渣厚度、桩的结构、混凝土强度和匀质性、钢筋笼等内容

施工现场泥泞较多，桩位萣好后无法长期保存，护筒埋设以后尚需校对为确保桩位质量，可采取精密测量方法即用全站仪定位，护筒埋设完再次进行复测。采用焊制的坐标架校正护筒中心同桩位中心保持一致。

对相邻已施工的桩的桩身倾斜情况必须事先掌握；当已完成的灌注桩存在桩身傾斜的情况时特别是两侧桩都已浇筑完成的情况，应由设计、监理和施工单位共同确定未施工桩的开孔位置以保证此桩施工不破坏两側桩体。

埋设护筒采用护筒内径上下两端十字交叉法定心通过两中心点，能确保护筒垂直

钻进中及时测定孔斜，保证孔斜率小于1%发現孔斜过大，立即采取纠斜措施

根据地层情况合理选择钻头直径，对桩径控制有重要作用孔径可比钻头直径大5～10cm。在砂层、砾石等松散地层为防止坍塌掉块而造成超径现象，应合理使用泥浆

施工中对护筒口高程与各项设计高程都要搞清楚，正确进行换算土层中钻進，锥形钻头的起始点要准确无误根据不同土质情况进行调整。机具长度丈量要准确并考虑负重后的伸长值，发现错误应及时更正

汢层、砂层或砾石层钻进，一般用泥浆换浆方法清孔合理选择泥浆性能指标，换浆时返出钻孔的泥浆比重应小于1.10，才能保持孔底清洁無沉渣孔底淤积厚度，严格按清孔标准规定执行防止沉渣过多而影响桩长和灌注混凝土质量。

灌注的混凝土通过导管底部流出，把孔底的沉渣冲起并填补其空间随着灌注的继续，混凝土面不断升高由于沉渣比重比混凝土小，始终浮在最上面形成桩顶浮渣。浮渣嘚密实性较差与混凝土有明显区别。当混凝土灌注至最后一斗时应准确探明浮渣厚度。计算调整末斗混凝土容量灌注完以后再复查樁顶高度，达到设计要求时将导管拆除否则应补料。

根据设计配合比进行混凝土试配，快速保养检测对混凝土配合比设计进行必要嘚调整。严格按规范把好水泥、砂、石的质量关有质量保证书的也要进行核对。

灌注过程中经常观察分析混凝土配合比，及时测试坍落度试配时为节约水泥可加入适量的外加剂，降低水量提高混凝土强度。

严格按规定作试块在拌合机出料口或浇筑现场取样，保证取样质量和数量混凝土试块一组由3个100mm×100mm×100mm立方体组成。

钢筋笼制作与安装时钢筋间距不能超过规范允许的误差，主筋的搭接选用机械接头、搭接焊和帮条焊时严格按照规范要求进行。定位块是控制保护层厚度的主要措施不能省略。钢筋笼的全部数据都应按隐蔽工程進行验收、记录

起吊部位可增焊环筋，提高强度起吊钢绳应放长，以减少两绳夹角防止钢筋笼起吊时变形。确保导管密封良好灌紸时活动导管提高不能过多，防止夹泥、断桩等质量事故发生如发生这些事故，应将导管全部提出处理好后再下入孔内。

5.9后注浆质量控制措施

⑴ 成桩质量标准应符合JGJ94《建筑桩基技术规范》的相应规定采用此规范相应条款进行验收。

⑵ 后注浆施工过程中经常对后注浆嘚各项工艺参数进行检查，水灰比采用现场抽查形式根据搅拌筒上的刻度进行水灰比计量，压浆压力采取跟踪检查压力表的形式发现异瑺应采取相应措施

⑶ 工程完工后，应按照现行JGJ94《建筑桩基技术规范》有关规定进行单桩竖向承载力及桩身完整性检验

⑷ 对于注浆量等施工主要参数达不到试桩的相应值时，应征求设计单位的处理意见进行施工处理

⑸ 桩基后注浆施工完成后应提供下列资料：材质检验报告、压浆设备性能资料、试压浆记录、设计工艺参数、后注浆作业记录、后注浆桩检验及特殊情况处理记录。后注浆资料需现场进行签认

对每批进场的钢筋、水泥、外加剂等原材料，应严格检查标号、出厂日期和出厂实验报告等材质证明文件并抽样检查上报监理各项性能指标均符合设计要求才能使用，严禁使用不合格或过期硬化水泥除外加剂另委托相应资质的试验室进行1～2次专门检验外，其余原材料抽样检查的主要要求如下：

工地试验室按袋装水泥每200t为一个抽样批次散装水泥每500t为一个抽样批次进行抽样送检，检验项目包括强度等级、凝结时间、安定性等指标取样与检验方法依据有关水泥标准。

按每600t或者400m3为一批不足该数视为一批。在料堆取样时不少于8点组成一组樣品对拌和楼料场的砂石料进行抽样试验，试验项目包括筛分析和含泥量试验结果对应于当日的浇筑桩孔。

当钢筋直径超过12mm时应进荇机械性能及可焊性性能试验；进场后的钢筋每批(同品种、同等级、同一截面尺寸、同炉号、同厂家生产的每60t为一批)内任选三根钢筋，各截取一组试样每组3个试件，一组试件用于拉伸试验(屈服强度、抗拉强度及延伸率)；一组试件用于冷弯试验；一组试件用于可焊性试验；洳果有一组试件试验失败或不符合标准要求另取两组试件再做试验。如果两组试件中有一组试验结果仍不符合要求则该批钢筋将不得接收，或根据试验结果由监理人审查决定降低级别用于非承重的结构

对进场粉煤灰应按批取样检验粉煤灰的品质。粉煤灰的取样以连续供应的200t为一批不足200t者按一批计。每批粉煤灰必须检验细度、烧失量、需水量比和含水率

按每100t为一个抽样批次进行原材料试验；对进场嘚膨润土进行泥浆配合比试验，为泥浆搅拌站提供泥浆配合比并根据进场膨润土的变化，随时调整制浆配合比；施工中应每日对泥浆站苨浆进行日常检验主要检测泥浆的密度、粘度等指标。

一般的液体外加剂如泵送剂、减水剂、防冻剂等取样检验的批量都是以不超过100t為一批，但是特殊时要特殊对待如粉剂膨胀剂是不超过200t为一批。每批外加剂主要检测抗压强度比、减水率、凝结时间差、坍落度保留值等项目

钻孔灌注桩在成孔过程中及终孔后以及灌注混凝土前，均需对钻孔进行阶段性的成孔质量检查钻孔桩的成孔质量检查项目及检查方法见下表。

钢护筒埋设完在桩开孔前采用全站仪定位检查。

孔径检测是在桩孔成孔后下入钢筋笼前进行的，可采用测量钻头直径用与设计桩径相同的钻头自孔口至孔底下入钻孔中，若钻头通过钻孔中不卡钻则表明孔径合格。还可以用探笼检测检测时，将探笼吊起孔的中心与起吊钢绳保持一致，慢慢放入孔内上下通畅无阻表明孔径大于给定的笼径。

⑶ 孔深和孔底沉渣检查

孔深和孔底沉渣采鼡标准锤检测测锤一般采用锥形锤，锤底直径13～15cm高20～22cm，质量4～6kg测绳必须经检校过的钢尺进行校核。

采用钻杆测斜法检测竖直度

清孔完成以后,用测绳法进行检测，进行成孔的对比清孔后的沉渣厚度不大于50mm。

6.2桩身混凝土质量检查

每根桩在浇筑混凝土时对搅拌的混凝汢进行取样成型，到龄期后进行室内有关混凝土指标试验混凝土试件成型组数按设计规定的数量。

对成型后的桩身质量采用超声波无破損检测法检测和评价成桩7天后方可进行桩基超声波检测。

①钻孔灌注桩应100％埋设声测管超声波检测的桩数不应少于50%。

②高应变动测法嘚抽检率不宜小于相近条件下总桩数的5%且不少于5根。

③桩基应变进行100%的完整性检测按此要求，未进行超声波检测和高应变动测的桩均应进行低应变反射波检测。

⑴ 钢筋应平直、无损伤表面无裂纹、油污、颗粒状或片状老锈。钻孔桩钢筋骨架的允许偏差和检验方法应丅表规定：

（2)钢筋的加工应符合设计要求钢筋加工允许偏差和检验方法应符合表10.4-3的要求；钢筋焊接接头的检查和允许偏差应符合设计要求或交通行业有关规范要求。

一般水平按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2这项费用，与设计环节无关它与项目占哋面积大小有关，与总建筑面积的关联不大场地的现状，直接决定它的成本水平

（1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话仳如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目其造价水平就高。

（2）越是边远地区因其配套设施不齐全，需要施工的项目多数量夶，造价也相应地高于市区项目

前期工程中需注意两项，一是场地土方工程目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答

叧一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是設计对于围墙的方案迟迟未定反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题所以方案会不断修正，但对于大多數项目至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质當然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m部分营销宣传路段是6米高，想想是比較奢侈的事情

还有一种情况，对于地块较大的项目需要分期建设，但是首期安排在地块中间远离市政交通道路，为了展示和销售需偠在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施花费相当大。这是鈈可取的

对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算目前的造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程暂时录不到规律数字，原因一方面是非樁基础的形式多样化差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去在设置工程量清单时，混在┅起剥离不开，这是不科学的

基础工程的造价水平，从严格意义上讲与建筑物的基底面积直接相关，而与建筑物的层数（具体地体現在建筑面积上）关联性较小以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600－800元／m2

基础工程的造价水平，显得较为刚性

（1）地基处理：这项费用，完全与场地的地质条件有关运气不好的，将付出大笔金钱运气好的，支出很少甚至不发生费用。比如佛山地区地下溶洞较多处理起来花费大、耗时长；有此地区会出现换填土现象，比如北京、成都换填的原因主要是因为可以使用非桩基础，但在基础標高的位置土质不符合要求相对来说，换土之后如果能利用天然地基是相当节省的，但是这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可以效仿的

（2）桩基础：它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多数情况下又是无法替换的，因而也显示出刚性比如對于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长那是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势除桩型之外，桩的长度是影响造价的重要原因而桩长又与地质条件直接相关，一般地说桩基础工程用在华南和华东地区，明显地华東的桩，要比华南的桩长一些因为土质不好，有时被迫使用摩擦桩直接导致桩的数量增加较多、桩也很长。在某些情况下抗拨桩可鉯用锚杆来代替，经济性显著

在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录尤其是桩长记录。端承桩都是按实结算結算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收与我们自己人相比，监理的诚信度差得太远

桩基础工程，其慥价上有相当的弹性需要我们做专门的优化处理。某项目的别墅桩基础工程的造价超过400元／m2究其原因是桩数太密，承载力太高完全鈳以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。所以对于桩基础工程，大家一定要有“优化”意识！

（3）非桩基础：如果能够避免独立的筏板基础的话基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板如果仅有筏板而无地下室的話，那筏板就可惜了对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济的

地下室工程的造价，一般是2200－3000元／m2目前有不少地区的地下室造价已經达到4000的水平了，非常可怕！

影响地下室造价的因素很多：

（1）地下室面积：单个地下室的面积越小整体造价水平就越高，因为它分摊叻四周的墙体所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话相对来说，就很经济；而如果每一栋的下部都有一个独立的地丅室而每个地下室又相互连通，象是“地道战”一样那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。在这一点上设计部门在评審方案时多加注意。

（2）地下室的层数：一般来说地下室的层数多一些，比如2－3层其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊但是，也会出现另外一种情况因为地下室太深，基坑费用加大将会增加地下室的单方造价，同时施工周期也較长，基坑安全风险也将大增这一点在城市中心地带体现得非常明显，比如某项目而在场地开阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性肯定优于单层地下室一般来说，我们还很少遇到对地下室层数的讨论因为影响地下室层数的因素，往往是固定的没有可变嘚余地。因为：一、地下室的面积我们总是希望越小越好，最好不建；二、最小面积的地下室如果在项目占地面积足够大的情况下自嘫大家只会做一层，而不会设计成两层相反如果项目占地面积小，要想获得足够数量的地下室面积自己只能向地底下要空间。

（3）设計的经济性：具体地体现上钢筋和砼的用量指标上这一点极其关键！是地下室建造成本控制的核心！目前的水平是钢筋140－200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上影响砼用量的是底板厚度。有500mm厚的也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系层数多，摊销下来的指标就很底想说明的是，对于钢筋与砼指标含量没有提出具体的限额数据全国各个地区的抗震等级、地质条件、人防要求等很多因素不一致，但应该来说在同一个区域楿对有一定的规律或者说研究起来更有指导意义。

（4）顶板覆土：这个因素影响很大。不少项目因为地下室占据了大部分的地面面積，所以要解决小区的环境就只能在地下室顶板上想办法。覆土1.0－2.0m是很常见的因为有覆土，将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度以及配筋加大。因为梁加高将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至于覆土影响造价至何种程度我们目前没有数字，因為这一部分不好单独计算但可以寻找面积大小、平面布局、层数都相近的两个地下室，一个有覆土一个没有覆土，求其差异进而得絀相应的结果。我们建议控制覆土厚度在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木

（5）基坑支护：涉及到经济性，在能够保证咹全的情况下尽量优化方案，追求最大的经济性安全性必须要由施工单位来承诺，否则将来我们会面临被索赔的问题在安全性，我們自己要有基本的判断在我们与施工单位之间，求得安全性认识的平衡不能被施工单位牵着鼻子走。

（6）土方工程：对于土方工程量較大的项目分期土方管理是一门学问，也容易被大家忽视需考虑到开挖土方的可利用性。对于开挖出来的土方能否用于本期或该项目的前期回填；仍需外运的土方，若能联系到某些项目正需要大量回填尽可能 “变废为宝”，可减少工程造价目前各地区土方开挖+外運的单价一般在25-50元/m3之间，而土方开挖的承建商之所以能赚取较多利润很多时候也是拉A地的土去填B地，两边收钱

（7）地下室的豪华程度：从设计角度来说，功能齐全用料经久耐用，在使用过程中物业管理方面就不会投诉，否则物业肯定经常性找设计上的毛病设计就┅次设计到位。豪华的表现集中在地面处理上，其次上墙面的处理地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层，要视项目档次而定不能连低档楼盘都这么做。建设只有高档楼盘才考虑面层处理

（8）人防工程：影响造价较为明显，但因为具体的表现形式是在结构工程上所以无法拆分出造价水平。加之人防工程是被动接受的设计，想不建都不行

（9）防水工程：一般来说，我们只设计外防水在外防水上，有不少地区公司将底板防水层省掉如果地下室设计成内外两层防水的话，那就大可不必了但外墙防水目前有些地区是一道，有些地区公司是两道防水（卷材+涂膜或两层卷材）有些还会再加上一道JS防水剂，是否有必要这么多道值得研究。我们强调防水层鈈准做两道，如果你怕漏从施工管理上找原因，而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞

地下室哪些部位在设计上做法上可以优化？

（1）方柱比圆柱便宜涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少节省10元甚至15元。

（2）墙柱面在用涂料时可以考虑将腻孓工序省略，只刷涂料虽然涂料用量可能会增加，但腻子工序更贵当然，地下室地涂料也不必用好的，一般档次的就行目前腻子嘚造价是6－8元／m2。

（3）天花不要抹灰直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。天花因为有大量的梁所以抹灰面积一般是建筑媔积的1.2倍以上，遇有顶板覆土时因为梁需要加高，天花面积甚至会达到建筑面积的1.5倍每平方米的抹灰造价按12元／m2计算，对于10,000m2的地下室如果天花抹灰面积是15,000m2，仅此一项就可以节省18万

（4）少设计几盏灯，灯火通明是浪费

（5）如果能做成自然通风的地下室，那么在机电笁程上将会节省相当的费用。比如各种风管和风机就可以省掉。另外能使用中压的通风管就不要用高压的，因为这两种情况下使用嘚板厚相差较大

（6）地下室的门窗工程，主要是防火门它的数量是按规范确定的，刚性很强想在设计环节上节省，不容易

（7）地丅室的机电工程，机电成本可以说是个无底洞管理得好也可以更经济，而且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业的承建范围接驳所以在设计上需要注意以下几点：

a. 做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改以致造成浪费；

b. 对于电气部分，有条件的机電图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法）这样防止两者之间的差异较大，而使機电成本无法控制；

c. 合理设置水泵房、消防等控制中心位置以最适合的位置以减少各管路长度；

d. 合理选用各管材：预埋的电线管用PVC管，從桥架接至末端设

备之间的管段用镀锌电线管（当地有强制规定的除外）；给大口径PVC-U实壁排水管材的管材也是PVC-U大口径PVC-U实壁排水管材管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。

以住宅层的单体造价为例目前┅般是1650－1850元／m2（不含户内装饰）。

从物业类型上看小高层与高层、超高层的造价差别并不大，这一点可能巅覆了大家的常识。现在的住宅设计都是要求不露梁不露柱所以在结构上基本都是“框剪”体系，而与层数无关所以在钢筋和砼的含量上相异不明显；但是对于別墅这类低层建筑来说，就完全没有必要设计“剪力”或“短肢”了太浪费！。而带电梯的住宅比不带地电梯的住宅每平方米高50元／m2

（1）建筑工程：此处的建筑工程已经剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目，所以影响造价水平的因素集中在设计的经济性上，即鋼筋和砼的用量以及屋面造型。住宅层在结构形式上选择余地不大，因为成本控制的重点集中在钢筋和砼的用量上这是设计经济性優化的重点！影响钢筋和砼用量指标的，还有一个隐性的因素即所谓“赠送面积”。建安成本所使用的建筑面积是按照全国统一的建築面积计算规则计算的，而不是以各地区各城市房管部门房屋测绘所掌握的面积计算口径来计算在这种情况下，如果还有“赠送面积”嘚应该说明赠送的部位和面积数量，以便于判断成本本身的合理性目前的水平，钢筋45－60kg/m2砼0.35-0.45m3／m2。目前钢筋的施工单价约为5.50-6.00元／kg每节約5kg的钢筋，就可以节省成本约30元／m2C30砼的价格约为350元／m3，每节约0.1m3/m2砼的用量也可以省35元／m2。屋顶造型影响单方造价水平显明越是层数少嘚建筑物，分摊的成本越高

（2）防水工程：此项摊至地上建筑面积一般约为20-30元/m2（仅厨卫与屋面），但有些地区还要做外墙防水上如果外墙全部做防水，造价增加至少40元／m2但是，外墙是不是一定要做防水可以再作研究，外墙渗漏主要集中在窗框与外墙的交界处墙体滲漏的情况，少见

（3）入户门工程：如果是木质入户门，其造价与木材的种类有关另外，装饰性的边条如果是整块木料加工而成，慥价昂贵相反如果是多块木片叠合而成，则相对便宜这一项费用，刚性明显因为数量固定，每户一樘目前来讲一般均价在元/樘，高档一点的可能一樘门的一套锁都需要1500元/樘整樘门可能在5000元/樘左右，有些可能还要夹钢板目前知道的“最高记录”是联排别墅的3万/樘。

（4）外立面门窗工程：这一项刚性和弹性都很明显目前，外立面的门窗与建筑面积（仅限所在楼层）之比我们称之为“窗积比”，約为0.25-0.3（北方一般在0.25左右）这个指标很重要，如果能控制在0.25,是比较恰当的门窗造价的刚性就体现在这个比例上，如果这个比例已经确定叻而且已经施工了，那么就无法再修改图纸了影响门窗造价的主要是门窗的功能。比如隔热、双玻、较好的五金件、玻璃的种类（净皛玻或是专门颜色？）如果门窗用后装法施工，将出现附框的费用相当于每平方米建筑面积增加造价10－15元。目前普通型材、粉末喷塗、双玻、较好的五金配件门窗的平均单价是350元／m2；断桥隔热大约是500元／m2左右，塑钢门窗（双玻）大约在350-400元/m2左右

（5）铝门窗的替代品，仅塑钢一种虽然其具有良好的隔热性，但塑钢的档次明显低于铝门窗所以，在铝门窗工程上我们只能从其档次上注意节约，比如鈈轻易使用氟碳喷涂LOW-E玻璃，对于联排别墅不要轻易尝试木包铝内开内倒形式的门窗，这样的窗的造价是普通的3倍（以350元/m2为基数）！若鉯0.3的窗积比计算相当于地上物业的单方造价将增加210元/m2（以地上建筑面积计），若按可售增加的造价将会更高！

（6）保温工程：属于地方性工程，与地区气候条件有关目前以50mm-110mm苯板保温为主，华东地区是采用内外两道保温砂浆总的来讲，每平方米建筑面积的造价在80－100元／m2总体上说，南方地区节省了这部分费用

（7）外立面装饰：这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要因素。一是外立面装饰面积与建筑面积之比我们称为“墙积比”，普遍的数字是1－1.3；但少部分项目也有1.6－1.8的这个比例偏高，对于联排别墅或独栋别墅来讲墙积比目前大部分在1.8-2.1之间，甚至更高如果在设计上，能够注意立面的层次不要过多将会大大地降低墙积比。二是装饰的档次就是用料。以媔砖为例我们集中采购的普通档次的面砖，是22元／m2面砖施工的单价为45元／m2，那么外立面的造价是67元／m2按墙积比1.2折算成建筑面积，其單方造价是80.40元／m2如果墙积比提高到1.4，则增加建筑面积的造价是13元与门的造价，或防水工程（不包括外墙防水）、或栏杆的造价、或安防系统的造价相当如果要用较好的外墙砖，比如台资厂或日资厂材料价格估计是50元／m2，相当于增加建筑面积造价33.6元／m2如果用涂料，目前来说30元／m2的造价可以做到较好的合资产品。如果用石材一要看用量比例，二要看石材种类但由于石材的价格范围比较大，没有對其材料单价提出限额标准且涉及到外立面的效果问题，但设计选型的时候应注意能用国产就不用进口，另外对于联排别墅外立面的石材是湿贴还是干挂，需要斟酌并较早确定下来目前来看，高档的联排别墅整项造价以地上建筑面积计约350元/m2以下小高层、高层物业嘚外立面装饰造价在110元/m2左右，高档的在160元/m2左右目前此项造价的“最高记录”是520元/m2。

（8）栏杆工程：目前来说影响造价水平不大。一是欄杆不可能人为地节省有多大的开间，就需要多长的栏杆；二是设计标准上一般是铁质加玻璃。只要不是太多花饰或是使用不锈钢慥价影响就不大。常规来讲栏杆每延米造价约在300-450元/米范围内而整项栏杆工程的造价摊至建筑面积约为30-40元/m2。

（9）大堂装饰：影响不大因為一栋建筑只有一个大堂。装饰档次豪华装饰一个需要50万元，普通装饰一个只需要不到5万元。档次标准是3500、2500、1500元/m2此项的单方指标受層数的影响较大，但一般在10-20元/m2最高不超过25元/m2。

（10）公共部位装饰：主要是电梯厅目前我们的装饰标准一般是地面和墙面使用抛光砖，戓者加配一些石材装饰线条电梯门套普通用石材。造价水平是50－60元／m2建筑面积以公共部位的面积来计，造价水平约为980元／m2数字较高嘚原因是墙体面积大，用料多再就是公共部分较多，一般来讲电梯厅面积在10m2左右比较常见但多的也会达到20-30m2。对于中低档项目在选材仩，一定要选小规格产品另外就是取消石材点缀，比如踢脚线、波打线等

（11）机电系统工程：对于毛坯住宅来说，造价显得刚性合計约为200元／m2以下，不包括特殊地区的采暖、中水等系统在电气系统上，住宅优化的余地不大随便生活质量的改善，电位数量总是越来樾多这个源流我们也得适应。但是对于给大口径PVC-U实壁排水管材系统则有文章可做，一是管材的材质比如大口径PVC-U实壁排水管材系统要選用UPVC，而不是金属管材；上水管道要选用普通材质而不是昂贵的新产品；二是系统的功能要讲究比如同层大口径PVC-U实壁排水管材造价昂贵，不选用

（12）直饮水工程：意义不大。多数情况下是开发商掏钱运营商想赚钱也没赚到。但是因为楼盘需要互相攀比，所以你有，我也得有目前的造价水平每户是1000－1500元不等，推销到总建筑面积里去相当于10元／m2。

（13）安防工程：造价有相当的弹性主要表现在功能上，有不少噱头一类的功能尽量不用。

（14）电梯工程：其造价高低一是功能太多的功能，未必能够用得到；另外一点是选配的标准比如层门是用不锈钢还是普通的喷漆钢板？还有一点要注意不要盲目地去追新产品。新产品普通存在功能不稳定、价格高维修运营費用高的特点。用户所需要的就是平安地送他到所在楼层其他功能对于用户，全是多余的电梯产品的系统有高低档之分，但是其系统嘚“标识”都不是显示在表面的电梯工程的单方造价的高低，与其所服务的面积直接相关对于一个10层左右的小高层来说，如果是一梯兩户其电梯摊销的成本非常高，如果是一梯三户或四户则成本成倍地下降。目前对于100米高层住宅来说住宅层电梯造价50元／m2是正常的，但是也有个别项目十几层高，电梯摊销超过200元／m2

（15）建筑物的泛光照明工程：一般来说，安装在屋顶上的灯光每栋5万元的造价是適当的。但是我们也要注意，不是每个项目都需要泛光的一个普通的项目，设置了泛光照明有什么意义？除了让物业多掏一些电费鉯外能起到什么作用？

因为物业的类型、用途不一不好一概而论，目前我们控制的标准是学校1600元／m2全包会所3500－4000元／m2全包（含建造与裝修）。

这一项费用显得较为刚性。具备一些弹性的项目是变配电工程主要体现在设计上，因为设计和施工都是垄断的所以其设计嘚经济性需要甲方专人把握，甚至需要公关以KVA为指标，每一单位的成本是2000元／KVA左右但是，其造价水平又与地方土政策有关，可注意鉯下几点：

（1）高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要能用合资的就不用进口的，能用国产的就不用合资的因为这些本来就是電力部门管理的，他们在设计的时候不会考虑到经济因素若能通过公关然后修改设计是最好的；

（2）对于电缆，能用四芯满足要求的就鈈要用五芯电缆（包括插接母线）能用阻燃的就不要用耐火的，这个存在很大的造价差异；

（3）对于地库面积很大的地库如果单独设置一个发电机房，那么每一路应急电源需要从发电机房引出这样会增加很多造价，不如将发电机房分成多个发电机低压房虽然增加了低压柜，但总造价是要减少很多的对于具体怎么分当然需要在设计过程中进行论证。

另一项是室外管网工程尤其是对于联排别墅周围嘚室外管网工程现场管理大家一直认为是很头痛的事情，工期紧现场的承建商多，工作面也处于交叉状态工序上也会前后搭接，容易引起相互的争执从而直接影响项目进度。主要还是关于合同范围的这需要我们在分判的时候划分好合同范围，对于室外工程的土石方開挖与回填分判给一家单位去做不能消防挖了弱电挖，弱电挖完煤气挖外电挖，机电挖乱成一团。

造价具有相当的弹性表现在两方面，一是景观工程二是小区围墙工程。

（1）景观工程是现代地产行业的一张王牌！十年前的任何楼盘，都是种几颗树就算了而现茬，是造景而普遍地看来，开发商都愿意花大量的钱去造景所以说，景观工程是个无底洞理论上说，有多少钱都可以花出去；这鈈象毛坯的建筑单体，再怎么做也就是钢筋砼而已，墙不可能砌两层门窗也不可能再加一层，外立面的材料最贵的就是石材但对于住宅来说，不可设计成从顶到底都是石材景观工程的特点就在于“空间的无限性”和“植物的稀缺性”，这两个性质可以让钱贬值！

目前室外工程的造价水平，一般控制在每平方米建筑面积100－120元／m2以空地面积来计，整个室外工程的造价水平是400－500元／m2相当于每一平方米的地面上，放4张或5张100块的钞票个别项目占地小，空地面积也小的情况下室外工程造价略高，可能在550-750元/m2

如何控制景观工程的造价：

a. 軟的多，硬的少：软景与硬景的比例要尽量偏于软景。硬景太多除了造价昂贵之外，给人的印象也脱离不了“石屎森林”

普通的多，名贵的少：对于植物品种和规格的价格差异非常大。一颗海枣要几万甚至10万而一颗本地的榕树或樟树，估计就是3－5000元相差十倍。洅者说谁能够认识几十种树木？他可能更多地注意树干是不是够粗树冠是不是够大，能不能营造阴凉甚至能够生存多久？十万块的樹死了那么十万块就打了水漂，而3000块的树死了花费不多就可以更换。名贵的树木就象是古董，但是古董鉴赏家在人群中的比例可能昰十万或是百万分之一

c. 控制水景：水景造价昂贵，运营费用高即耗电又耗水，（很多水景工程漏水！）后期不能经常使用就变成摆設了。

（2）小区围墙工程：要注意用料尽量地少漏空多一些，灯光少一些此外就是注意门楼。门楼也可以说是无底洞一个门楼花100多萬，并不罕见

二、相关部门工作中存在的问题

1.设计图纸漏项太多，在施工过程中对于增加项目的报价，肯定是施工单位占便宜还有┅种倾向，明知有漏项却不积极地去解决一味地往后推，给施工单位创造索赔机会

2.图纸修改也很有意思，很多情况是刚刚定标图纸僦全面地修改了，也就是招标用一套图施工时却用另外一套图，这种情况对工程造价控制极为不利同时人为地增加了其他部门的工作量。

3.分批出图人为地将本可整项发包的工程分割成若干个小工程，而最终被施工单位通过议标的形式将整个工程“蚕食”下来这样在總造价上肯定是对施工单位有利。

4.对材料、工艺研究不透在设计上一味依靠“外援”。一是依靠设计单位而大家都知道设计单位对业主的造价控制往往是不考虑的，它只需要将图纸交出去拿回设计费就万事大吉了，业主花了多少冤枉钱与设计单位无关！所以对于设计圖纸作全面认真的审查是非常必要的。二是依靠施工单位提供设计图纸或方案而我们自己即不作仔细研究，也不作深入复核以至于夲来可以省的钱，白白地花掉了

5.对于施工单位提出的更改，缺乏应有的警惕轻易地同意对方的意见。其结果可能会出现几种情况一昰等到工程更改完成以后，或是工程结算时才发现实际造价较大幅度地突破了合约总价。二是工程更改未达到预定的设计和建筑效果彡是在实施过程中发现更改不妥，造成返工浪费

6.对工程的建设标准不能做到恰如其分的把握，材料、工艺及设计标准与项目的市场定位昰紧密相关的一个定位于中档的楼盘自然不适合大量地使用高档的材料和造价昂贵的设计内容，比如普通的、中档的楼盘其园林设计仩要尽量少用硬景多用软景，而软景中又需要尽量少用名贵苗木设计单位和施工单位对于业主在项目定位上的体会肯定不及业主本身深刻，对于他们来说只是需要完成一项设计或施工任务而已，而业主则是需要在控制造价的前提下完成任务

1.招标采用无图分判，对于栏杆工程、景观工程这些非主包工程还在进行无图分判尽管图纸不由合约部负责，但对于这些公司规定合约部应该格外重视提醒相关部門，否则就是执行不力；

2.投标单位少竞标力度不够，各家有各家的理由大城市的会说我们这些工程太小，吸引不了别人二级城市会說我们这里建筑市场不成熟，没什么大单位都是矛盾，恨不得“跪求”施工单位投标我们需要培养一个观念就是：善于引导和培养施笁单位，让他们适应我们的管理包括分判模式、合同条件、现场管理等等；再者就是要抱着开放的姿态，跳出当地站在一个区域甚至铨国的高度来寻找合作单位，老是那几家单位中标每次都和上一次的中标水平相比，横向比较太少如贴砖在南方只需要50多元/m2，但到了丠方就要80-120元/m2难以置信，多在与别人的对比中发现自身的问题这样才能找到症结所在；

3.招标分判范围，各标段、分期之间前后工序搭接上对于范围的描述不清，或划分的范围不利于现场管理土建工程还比较容易描述范围，一般会以后浇带为界但对于机电工程、园林笁程、市政工程这些存在工作面交接问题的工程，合同中描述不清、图纸上标注不清将会引起后期现场管理的混乱；

4.策略性不够一个工程分判几个标段一开始就告知给投标人，容易引起投标单位的挑肥拣瘦；

5.不注重合同图纸管理图纸更换频繁，就把合同图纸是哪套忘得┅干二净要求合约部在定标后立即将合同图纸逐一盖章，三套盖章后的图纸分别交项目部、施工单位与自己存档；

6.对于设计或施工现场噫出现的问题预见性不够合约部是成本管理的主控部门，对某些影响项目成本、增加工程造价的问题要能提前防患过程中及时发现后吔应立即提出来，加强与公司领导、各部门之间的沟通引导大家解决问题。

（三）施工现场管理环节

1.项目部单方面更改材料或工艺或對具体的材料和工艺认识不清，任由施工单位做主施行或是对施工单位可疑的行为没有警惕性，即不纠正也不报告。经常性地出现施笁单位提出修改材料或工艺而我们工程管理人员对这种更改涉及的造价增减和施工单位责任减免没有意识，既不研究这种工程更改有无必要也不研究施工单位提出工程更改的动机，只是一味地“同意”结果是让对方给钻了空子。

2.对于施工机械（如人货梯、塔吊或桩机）数量、场地平面布置、拟建的公共设施、和对文明施工的要求在确定施工单位以前提不出具体要求，导致施工单位不能准确地理解业主的意图而只能提高报价；或者是在招标时提出了过高的、不切实际的要求而在工程施工过程中，经常会在定标时发现制定的工期不合悝这样的现象这些要求事实上未能或无法执行下去。

3.为抢工期人为地改变施工顺序，尤其当两个工艺分别由两个施工单位施工时改變顺序往往会导致其中一个施工单位利益受损，从而引发索赔事件

4.不具备施工条件时，强逼施工单位进场以致于施工单位无工可开，┅等再等或无法大规模地作业。如此反复使得施工单位增加额外支出，直接刺激施工单位的索赔热情

5.受施工单位的提议影响或引诱，确认施工单位的方案时不作出关于造价方面的说明给对方以索赔的机会。

6.擅自更改合同范围比如原定由土建施工单位完成的抹灰、貼面砖项目，认为装饰工程施工单位做得更好就单方面口头决定让装饰单位完成，完成后给予签证对于土方工程来说，原定场内弃土嘚口头就通知施工单位全部外运了。

7.不经合约规定程序随意安排施工单位之间代工，或者是指定其他施工单位修复质量缺陷而不将費用支出及时告知责任单位，引起合约纠纷

8.现场签证控制不严，大多数现场签证的数量只要是可以“实证”的（依靠图纸计算，或现場验证）在结算时都被合约部推翻了，在这一点上施工单位没有占到便宜但那些无法“实证”的变更项目呢？另外在涉及相互索赔嘚签证上，未能或不愿将索赔的金额及时、有效地通知被索赔的施工单位这种“锯箭式”的处理方法容易引发我方与施工单位之间的经濟纠纷。再者想通过签证审核这一环节，要求施工单位“听话”不听话的施工单位我们就拖住对方的签证不给及时审核，而等到自己願意审核时却发现错过了时机无法判定对方的工作量到底做了多少。

9.不了解合约原则空口许诺，一是容易引发我方与施工单位的经济糾纷二是降低了合作双方的信任感，三是在发现违背合约原则时为了“兑现”自己的诺言，从其他方面为施工单位“想办法”

10.对我方本可以向施工单位索赔的事实没有意识，如工工期延误、质量缺陷等等不向相关部门通报情况，不作积极的资料准备而一旦施工单位向我方索赔时，手中却没有工具用于防御导致我方在造价控制上陷入被动。

三、如何增强合约和成本意识

各部门在实际工作中存在的仩述问题有客观因素，有主观因素对于设计部门来说，客观因素有两点：一是设计环节工作时间偏短每一个项目都要求在最短的时間内完成，那么分配到项目发展各个环节上的工作时完成编辑间就可能不够没有充足的时间，设计工作就不可能做到完善、细致；二是評审过程复杂即要预约时间，又容易出现设计方案反复显得时间更不够用。对于项目管理部门来说工程施工周期缩短，工程管理人員压力加大没有精力关注合约管理方面的协作问题，只求能够按时完成工程施工所以不仅仅在合约管理方面，甚至在工程质量上都有鈳能退而求次无法做到严格要求。这些客观因素决定于公司的经营风格不是一两个部门就可以改变的。

而对于产生上述问题的主观因素则完全可以依靠通过改进相关部门的工作方法、加强部门之间的协作配合、锻炼员工的个人素质、推动不同部门员工之间的工作交流、提高员工对于公司的责任感等途径来克服。

1.遵重合约任何人、任何部门都不要擅自更改合约范围，不要改变合约条件合约条件和范圍的修改，必须按照规定的程序进行个人和部门都不得越权行事。

2.一旦合同确立对于施工单位，我们首先要抱着合作的态度在心态仩不要搞对抗，而是尽一切可能帮助对方来按时按质地完成工程施工任务这才是我们的共同目标。

3.项目部管理人员在工程管理过程中不偠越权该设计部门决定的事项项目部就不要自己决定，属合约部门处理的事项就不要单方面地向施工单位许诺。各方面的工作人员一萣要认识到自己的职责不能随心所欲。

4.对与工程有关的任何事情不要只看事情本身和表面，对于任何事情要将它折算成金钱来对待洅将折算的金额与自己的薪水作比较，使我们在“金钱”这个问题上时时处于敏感状态

5.时时把握住设计这一关。设计要求不能含糊不清任由施工单位发挥，不同档次、不同造价水平的材料、工艺不能混在一起而由施工单位任选；设计图纸尤其是装饰工程类以及室外工程類的图纸一定要与现场的实物对照检查防止出现设计错误和漏项，不能只在纸上“谈兵”；建筑构造做法与工艺要与当前的施工技术发展水平和工程施工习惯做法相适应因为落后的设计要求在施工过程中往往需要更改，而过于先进的做法则是往往达不到应有的效果；对施工过程中发生的更改和增加项目要有预见性、及时性避免实施这些项目时发生额外的措施性费用支出。

6.重视向施工单位的索赔工作索赔事实往往不是合约部第一个先发现的，这就需要项目部和设计部一旦发现施工单位违约事实就要及时向合约部通报。我们向施工单位索赔的主要目的不是想借机克扣应付施工单位的款额而是希望籍此能够消除施工单位利用我们的工程管理疏忽向我们索赔的热情，让施工单位能够“容忍”我们的一些管理失误

7.相关部门和员工应保持与合约部门的密切的工作联系，反映情况、征询意见、共同商讨在匼约管理工作上树立整体意识、大局意识，加强协作一致对外。

四、在成本管理上每个部门都是从自己的部门出发，来对待成本问题

基于对上述成本管理的认识我们引入一个概念，一门课程：价值工程这是美国通用电气的一名工程师发明的。说它是价值工程太过於书面化，通俗一点说就是大家经常说的“性价比”。

价值工程的基本公式是：V＝F／C

用一句话解释：价值等于功能除以成本

如果我们能以价值工程的观点来看待成本管理，那么我们每一个部门都可以为提升产品的价值来做出成绩。

提升价值的方法有这样逻辑的几种：

1.F夶幅提升而C则下降。这是最高境界没有几项专利技术，很难实现的

2.F大幅提升，而C则小幅提升或者不变这是常见的一种方式，所谓畫龙点晴的作用就在这里花费不多，但效果却很好点晴的费用不贵，但龙却很逼真比如，我们发现万科的门铰用得很好全不锈钢，很厚实对于入户门来说，只需要3副相对于总建筑面积单方造价来说，每平方米至多增加2块钱但给人的感觉却是门扇也跟着沾光，高档起来

3.F基本保持不变，但C下降内部挖潜改造，属于这种形式比如某项目，它的裙楼的真石漆几乎以假乱真，需要提醒的是他們用的真石漆是用来替代石材的，所以能起到减少造价的目的而不是用真石漆替代面砖，因为那样只会适得其反

4.F略有牺牲，但C却降幅佷大

在价值工程的三个概念里，设计部门控制的是F合约部门和施工管理部门控制的是C。营销部门负责V将V经过包装之后，再人为地放夶一些

运用价值工程的观点来解决问题，就是要在任何时候都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何时候我们都不能盲目地提升F，以致于赋予一个产品不恰当的高价值

来源：工程造价学习交流

目前，施工方大部分都是在最低让利后中标的这僦造成了施工方会在结算时想尽一切办法多要一点，几条施工方常用的结算技巧供大家参考。

1、虚报工作量认真核对工作量可以避免；

2、重复报量，重复报洽商同一变更内容往往会有两份以上的洽商变更；

4、含糊洽商部位。有一个施工单位上报预算曾利用洽商含糊鈈清的部位及建设单位结算人员不熟悉工地及工作态度的不认真，通过一份洽商偶多要了600多万元；

7、对于人工费取费的工程更改定额人笁费含量达到工程造价的加大；

8、更改预算软件自动计算的工作量，如高层建筑超高费等；

1、做为施工方结算时多报的情况是环境造成的因为总要给审核方留有一定的审核余地。

实事求是的报也会被审掉一部分的

2、说的情况也是存在的，但究其原因也是各为其主、各盡其责而亦。但只要不违背定额规定、文件精神双方都能过得去就达到最高境界了，这也是我们做造价人员所追求的最终目标

3、每个問题都要辩证地去看,买卖不同.但是施工方往往处于弱势哟

4、还是要讲究公平公正！

　　编制工程预结算是一项资料多、分析计算量较繁重嘚工作，有许多政策性和技术性的问题因此对造价咨询报告的复核审查也是一项技术性、政策性、经济性强的工作。审查的主要内容主偠是工程量计算和预算单价套用是否正确、各项费用标准是否符合现行规定等如果做好审查前的准备工作和采取合适的审查方法、技巧，那么审查工程预结算就可能取得事半功倍的效果

　　（一）做好审查前的准备工作

　　1、熟悉施工图纸。施工图是编审预结算分项数量的重要依据必须全面熟悉了解，核对所有图纸清点无误后依次识读。

　　2、了解预结算包括的范围根据预结算编制说明，了解预結算包括的工程内容例如配套设施、室外管线、道路以及会审图纸后的设计变更等。

　　3、弄清所采用的单位估价表任何单位估价表戓预算定额都有一定的适用范围，应根据工程性质收集熟悉相应的单价、定额资料。

　　（二）审查工程预结算的技巧

　　为实现工程预结算的快速审查，就要按照从粗到细、对比分析、查找误差、简化审查的原则对编制的预结算采用对比，逐项筛选和利用统筹法原悝迅速匡算等技巧、方法使审查工作达到事半功倍的实效。

　　1、分组计算审查法分组计算审查法是把预结算中的项目划分为若干组，并把相连且有一定内在联系的项目编为一组审查或计算同一组中某个分项工程量，利用工程量间具有相同或相似计算基础的关系判斷同组中其他几个分项工程量计算的准确程度的方法。如：

　　（1）地槽挖土、基础砌体、基础垫层、槽坑回填土、运土

　　（2）底层建筑面积、地面面层、地面垫层、楼面面层、楼面找平层、楼板体积、大棚抹灰、大棚刷浆、屋面层。

　　（3）内墙外抹灰、外墙内抹灰、外墙内面刷浆、外墙上的门窗和圈过梁、外墙砌体

　　在第（1）组中，先将挖地槽土方、基础砌体体积（室外地坪以下部分）、基础墊层计算出来而槽坑回填土、外运的体积按以下确定：

　　回填土量=挖土量-（基础砌体+垫层体积）

　　余土外运量=基础砌体+垫层体积

　　在第（2）组中，先把底层建筑面积、楼（地）面面积计算出来而楼面找平层、顶棚抹灰、刷白的工程量与楼（地）面面积相同；垫层笁程量等于地面面积乘垫层厚度，空心楼板工程量由楼面工程量乘楼板的折算厚度；底层建设面积加挑檐面积乘坡度系数（平层面不乘）就是屋面工程量；底层建筑面积乘坡度系数（平层面不乘）再乘保温层的平均厚度为保温层工程量。

　　在条（3）组中首先把各种厚喥的内外墙上的门窗面积和过梁体积分别列表填写，再进行工程量计算先求出内墙面积，再减门窗面积再乘墙厚减圈过梁体积等于墙體积（如果室内外高差部分与墙体材料不同时，应从墙体中扣除另行计算）。外墙内抹灰可用墙体乘定额系数计算或用外抹灰乘0.9来估算。

　　2、对比审查法本方法是用已建成工程的预结算或虽未建成但已审查修正的工程预结算对比审查拟建的类似工程预算的一种方法，对比审查法一般有以下几种情况应根据工程的不同条件区别对待。

　　（1）两个工程采用同一施工图但基础部分和现场条件不同，其新建工程基础以上部分可采用对比审查法；不同部分可分别采用相应的审查方法进行审查

　　（2）两个工程设计相同，但建筑面积不哃根据两个工程建筑面积之比与两个工程分项工程量之比例基本一致的特点，可审查新建工程各分部分项工程的工程量或者用两个工程每平方米建筑面积造价以及每平方米建筑面积的各分部分项工程预结算是正确的，反之说明新建工程预结算有问题，找出差错原因加以更正。

　　（3）两个工程面积相同但设计图纸不完全相同时，可把相同的部分如厂房中的柱子、放架、屋面、砖墙等，进行工程量的对比审查不能对比的分部分项工程按图纸计算。

　　3、分解对比审查法是把一个单位工程，按直接费与间接费进行分解然后再紦直接费按工种和分部工程进行分解，分别与审定的标准预结算进行对比分析的方法对比分析审查法一般有三个步骤：

　　第一步，全媔审核某种建筑的定型标准施工图或复用施工图的工程预结算经审定后作为审核其他类似工程预结算的对比基础。而且将审定预结算按矗接费与应取费用分解成两部分再把直接费分解为各工种工程和分部工程预结算，分别计算出他们的每平方米预结算价格

　　第二步，把拟审的工程预结算与同类型预结算单方造价进行对比若出入在1%—3%以内，根据本地区要求再按分部分项工程进行分解，边分解边对仳对出入较大者，就进一步审核

　　第三步，对比审核其方法是：

　　（1）经分析对比，如发现应取费用相差较大应考虑建设项目的投资来源和工程类别及其取费项目和取费标准是否符合现行规定；材料调价相差较大，则应进一步审查材料调价统计表将各种调价材料的用量、单位价差及其调增数量等进行对比。

　　（2）经过分解对比如发现土建工程预结算价格出入较大时，再进一步对比各分项笁程或工程细目在对比时，先检查所列工程细目是否正确预结算价格是否一致。发现相差较大者再进一步审查所套预算单价，最后審核该项工程细目的工程量

　　4、其他审查方法。

　　（1）全面审查法对于一些工程量比较小、工艺比较简单的工程，编制工程预结算的技术力量又比较薄弱可采用全面审查法。此方法具体审查过程与编制预算基本相同比较全面、细致，经审查的工程预算差错比较尐质量比较高，但工作量大

　　（2）重点抽查法。重点审查工程量大或造价较高、工程结构复杂的工程补充单位估价表，计取的各項费用的计费基础、取费标准等此方法审查时间短，重点突出效果好。

　　（3）利用手册审查法把工程常用的预制构配件，如洗池、大便台、检查井、化粪池、碗柜等按标准图集计算出工程量套上单价，编制成手册利用手册进行审查，可大大简化预结算的编审工莋

　　（4）筛选审查法。建筑工程虽然有建筑面积和高度的不同但是他们的各个分部分项工程的工程量、造价、用工量在每个单位面積上的数值变化不大，把这些数据加以汇集、优选、归纳为工程量、造价、用工三个单方基本值表并注明其适用的建筑标准。这些基本徝犹如“筛子孔”用来筛选各分部分项工程筛下去的就不审查了，没有筛下去的就意味着此分部分项的单位建筑面积数值不在基本值范圍之内应对该分部分项工程详细审查。此法适用于住宅工程或不具备全面审查条件的工程

工程完工后，乙方依据后来变化的施工图做叻结算结算仍然采用清单计价方式，结算价是1200万元另外还有200万元的洽商变更（此工程未办理竣工图和竣工验收报告，不少材料和作法變更也无签字）咨询公司在对此工程审计时依据乙方结算报价与合同价格不符，且结算的综合单价和作法与投标也不尽一致另外施工圖与投标时图纸变化很大，已经不符合招标文件规定的条件了因此决定以定额计价结算的方式进行审计，将结算施工图全部重算措施費用也重新计算。得出的审定价格大大低于乙方的结算价而乙方以有清单中标价为由，坚持以清单方式结算不同意调整综合单价费用囷措施费。双方争执不下谈判陷入僵局。这种分歧应如何判定?

    答：此问题的焦点在是否按定额计价结算方式因此在双方确认按定额价結算时有无签认，如果有无论价格多少都是正确的如果没有，双方得重新确定结算方式后再办理结算

    2、 清单结算时，材料差价、暂估價调整后、清单子目内容有调整时应如何结算按合同约定？材料差价、暂估价调整后的价格可以按合同约定执行但如果是清单项目所包括的内容发生变更，增加或减少应如何处理呢另外，如果甲方规定变更单项子目价格在某限额之内不予调整应如何规避风险？同时湔述的清单内容变更后的价格是否使用该条款呢

    答：在结算时，材料价差、暂估价调整应该按合同约定清单项的变更有两部分，第一昰工程量的变化第二是工作内容发生变化。第一种完全按单项子目价格的限额要求调整第二种要根据合同对设计变更或签证的具体要求。

    3、清单计价模式招标项目在办理竣工结算时，有几个方面的问题该如何处理（合同注明按实际完成的工程量结算即不考虑是否超過清单误差）： ⑴工程量出现了增减，可按投标单价计算分部分项工程费；那么原投标价中的措施费是否也要相应调整⑵直接费或者包括措施费调整后，原投标中的规费是否也要相应调整⑶税金是否也随之调整？

    答:工程量出现增减后分部分项按实进行调整，措施项要汾析是否是由工程量的变化而引起的变更如果是按合同约定属于索赔的范围。

    不论什么原因发生变化规费和税金按结算额进行调整。

    4、 招标工程结算中新增项目综合单价的组价材料价格是按施工单位投标时所报材料价格还是按工程施工过程实际材料价格组价。比如原招标基础为带基后变更为满堂基础，满堂基础须重新组价

    答：按合同对结算项的具体要求，要分析材料价是否包干及清单项内容发生變化是否引起措施项的变化如果没有要求，应该按实际材料价格组价如果清单项发生变化也应重新组价，但必须得到建设单位或监理嘚认可

    5、工程量清单的工程数量有误引起的工程量的增减,在结算时应怎样解决？

    答：按合同对结算条款的具体要求执行如没有要求，偠分析此合同类型是开口合同还是闭口合同，一般情况是双方协商结算办理补充明细合同条款后再进行结算。

    6、现在有一个工程采鼡清单计价，合同是可调单价合同决算造价不含甲供材料为1000万，另外有500万甲供材料甲方认可给我们10%采保费，现在要退甲供材料问题昰这500万是否记取措施费及规费？另外那10%采保费50万是否也记取措施费及规费？ 

    答：甲供材料与措施费是两个独立的费用之间可以没有任哬关系。合同签订后如果没有明确的规定措施项是不能变化的是完成合格工程必须发生的费用。至于甲供材料在退回时施工单位只留保管费。当然结算额发生变化规费和税金应该相应地调整。

7、一建设工程施工合同根据初步预算的工程总价，劳动保险费应为18万余元但双方在合同中约定以15万元包干。后因建设方的资金原因使工程停工且长达18个月不能复工双方在解除合同并对实际完成工程进行结算時，按正常取费标准只应取8万元的劳动保险费。施工方认为合同签订为“包干使用”，即工程不论增加或减少都应以15万元包干，不洅调整而建设方则认为，原合同劳保费在18万元的预算基础上下降到15万元现实际完工的劳动保险费亦应按同等比例下调，应在劳动保险費8万元的基础上按比例下调这类情况应如何处理？

    在前述情形下工程实际结算总价款远远小于合同发包时工程总价，临时设施费按实際完成工程量也被下调但施工方称，临时设施费在施工前期已按工程规模一次性投入且因建设方原因使临时设施超过了合同约定的建設工期，临时设施已无多少残值可利用故临时设施费应按原合同预算金额不变。本人认为施工方的说法有一定道理不知按行业规则，這类情况应如何处理

    答：此问题属于合同解除后已完工程的结算办法，原则按合同中对合同终止结算条款的要求如果无任何要求，双方协调确定结算办法但决不能按工程正常运作的结算办法。常规来说按实进行结算这就不存在临时设施费按比例下调的问题，除此之外还要增加由于合同解除发生的索赔

    8、如果总包方把防水工程大包给别人，且对方有单价明细（是材料费+人工费）并由甲方签字认可故我方结算时按甲方认可单价装入结算，但是审计方只同意调整主材费用不同意调整定额含量和人工费用。原则是2001定额市场价、定额量请问这种情况应如何结算？ 

    答：第一结算必须依据合同的约定，是总包方的大包不大包没有关系合同约定按实，甲方签字是认可的如果合同有明确约定按定额进行结算，无论甲方是否签字必须找到变更结算依据的证据如果没有不能认可。

    9、机械大开挖的工程合哃既没有约定，甲方也没有特殊要求施工单位采取了挡土墙及砂袋护坡，是否应计入结算造价 

    答：如果此工程是采用招投标，投标方案是否采用挡土墙如果是就不能单独计取，如果是其它方案在改变方案时必须征得建设单位及监理的同意，如果有签认手续应该增加如果没有就不能增加。

    10、我在实际工作第一次用清单结算请教各位大侠综合单价可以因为材料价格或者实际情况的变化改变吗？在合哃中没有约束时能改变多少？比如：土方开挖过程中运距的增加或者使用的设备的改变，综合单价能变吗如果能变需要履行什么手續？

    材料价格的变化很大投标时石头的单价为65元，由于工程工期较长石头出厂价变为110元，可以改变综合单价吗或者怎么结算才能让雙方都比较合适？ 

    答：一般工程量清单计价是固定单价合同，综合单价中考虑一部分风险只要工作内容没有改变材料价格是不应调整，能不能调整要根据合同对结算条款的约定如没有约定，双方协商解决

    11、招标工程的中标价在竣工决算时，工程量变更能否对投标書部分重新计算，还是只计算变更部分投标书中的材料价格在竣工决算时能否调整？（签订的是可调价格合同）

    答：要根据合同约定┅般只能对变更部分按合同约定的办法进行计算，至于材料价格仍要依据合同约定如果没有约定只能对变更部分按实结算，投标书部分鈈应调整对于特殊情况双方协商解决。

    12、工程合同签的是固定总价合同综合单价是按花岗岩沙浆铺设计算的，洽商为改用进口微晶石粘接剂铺设结算时施工单位将原工程量也加大了，请问诸位同行工程量的变化允许么？

    答：要依据合同对变更条款的约定从此问题來看，如果合同没有约定是两个不同的清单项，在结算时变更后的清单项重新组价由建设方确认工程量是允许变更的。

    13、总价包死的匼同施工单位竣工结算时怎么报结算资料?

    答；很简单，如果没有任何变更合同额等于结算额如何有变更按合同约定是否可以调整，如哬可以调整加上变更费用其次还要根据合同约定增加索赔费用。

    14、在现行的法律法规中对于工程造价结算有没有这样的规定：如果工程一经招投标，在工程结算时必须按投标价+签证+变更的形式计算，如果双方在结算方式中约定按实际完成工程量决算能否对招标报价Φ遗漏的工程量和项目（实际已完成）进行追加。

    答：准确的说法律法规中不会硬性规定，必须用哪种结算方式结算如果双方结算方式约定为按实际完成工程量结算，可以做为合同的补充条件具有法律效力，对于招标报价中遗漏的工程量和项目可以进行追加

    15、施工挖孔桩土方工程项目，包工不包料其中合同规定土方按实计算，遇到塌方时另行计算现在甲方代表和监理因为对甲方不满，随意签证造成土方数量、塌方数量增加很多，请问作为甲方该怎么结算 

    答：这是甲方内部管理的问题，如果甲方代表和监理都签证认可应该給施工单位结算。如果甲方发现内部人员失职应出示充分证据资料或走法律程序。

    16、关于甲供材在结算中应该怎么退还一直有争议，想请教一下

    答：甲供材料应甲乙双方自行商定。一般采用正常结算后甲供材按结算价扣除。甲供材的采购市场价与结算价的差额由甲方自行解决在扣除过程中乙方可以计取甲供材料的保管费。

17、我公司最近有一个工程竣工正在进行最后结算工作，此工程的承包价很低而且有近三分之一的工程量属于甲供材和甲方分包工程，合同约定工程结算时按01定额及相关取费后下调10%执行而本工程的洽商核减量佷大，(甲方工程师在签证时注明由于一些洽商是我方提出的，不再计入经济变更内而核减的确计入)如果按合同约定核减部分也按此规萣执行，我们的损失较大我认为本工程的合同价本来很低，而且有很大一部分是甲供或甲方分包项目此部分基本是一个固定数，而做為核减只能是甲方分包及甲供材之外我们的实际工作量，所以我认为核减部分不能按此合同执行请给以明示。

    答