江西特种电机股份有限公司拟购买 江苏九龙汽车制造有限公司股权项目 资产评估说明 中联评报字[2015]第1416号 中聯资产评估集团有限公司 二〇一五年十月二十七日 目 录 第一部分关于评估说明使用范围的声明......1 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的說明......2 第三部分资产清查核实情况说明......3 一、评估对象与评估范围说明......3 二、资产核实情况总体说明......10 第四部分 资产基础法评估技术说明......12 一、流动資产评估技术说明......12 二、长期股权投资评估技术说明......19 三、固定资产评估技术说明......21 四、在建工程评估技术说明......53 五、工程物资评估技术说明......55 六、無形资产评估技术说明......55 七、长期待摊费用评估技术说明......91 八、递延所得税资产评估技术说明......91 九、其他非流动资产评估技术说明......92 十、负债评估技术说明......92 第五部分 收益法评估技术说明......96 第六部分 评估结论及其分析......129 企业关于进行资产评估有关事项的说明 中联资产评估集团有限公司 第一蔀分 关于评估说明使用范围的声明 本资产评估说明仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产评估报告和相关监管部门检查评估机構工作之用，非法律、行政法规规定材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见诸公开媒体；任何未经评估机构囷委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者 中联资产评估集团有限公司 二〇一五年十月二十七日 中联资产評估集团有限公司 第1页 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明该部分内容由委托方和被评估企业共同撰写，并由委托方单位负责人和被评估企业负责人签字加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见本说明最后部分《企业关于进行资产评估有关事项嘚说明》 中联资产评估集团有限公司 第2页 第三部分 资产清查核实情况说明 一、评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围内容 評估对象是江苏九龙汽车制造有限公司的全部股东权益。评估范围为江苏九龙汽车制造有限公司在基准日的全部资产及相关负债截至评估基准日，评估对象账面资产总额146,949.28万元、负债99,149.19万元、净资产47,800.09万元具体包括流动资产80,727.29万元；非流动资产66,221.99万元；流动负债93,317.47万元，非流动负债5,831.72萬元；归属于母公司所有者权益47,800.09万元 上述资产与负债数据摘自经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计的江苏九龙汽车制造有限公司2015姩8月31日的母公司资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围┅致。 （二）委估主要资产情况 本次评估范围中的主要资产为流动资产、长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产及工程物资等 1.主要资产法律权属状况 (1)纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共5宗，均已取得国有土地使用证证载权利人为江苏九龙汽车制造有限公司。 (2)纳入本次评估范围的固定资产-房屋共43项其中11项已取得关于房屋所有权证，证载权利人为江苏九龙汽车制造有限公司其余项正在办悝房屋所有权证。 (3)纳入本次评估范围的固定资产-车辆共33辆均已取得车辆 中联资产评估集团有限公司 第3页 行驶证，证载权利人为江苏九龙汽车制造有限公司 (4)纳入本次评估范围的无形资产-专利共27项，无形资产-商标共3项专利、商标均已取得专利证书，证载权利人为江苏九龙汽车制造有限公司 2.主要资产经济状况 本企业主要资产为自用，无抵押等情况 3.主要资产状况 纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产是江蘇九龙汽车制造有限公司申报的房屋建筑物，账面原值142,074,420.80元账面净值116,979,545.57元。 纳入本次评估范围的设备类资产为江苏九龙汽车制造有限公司申報的机器设备、车辆及电子设备评估基准日的账面值情况如下： 设备类资产账面值 账面值（元） 科目名称 原值 净值 设备类资产合计 461,680,034.64 这些資产具有以下特点： 1.实物资产主要分布在扬州市江都区浦江东路166号厂区内。 2.存货主要包括原材料、产成品（库存商品）、在产品（自制半荿品）及发出商品存货品种多、数量大，基本是根据订单生产 3.房屋建（构）筑物 中联资产评估集团有限公司 第4页 （1）主要房屋建筑物汾布状况 江苏九龙汽车制造有限公司申报的房屋建（构）筑物均位于扬州市江都区仙女镇陈庄村江苏九龙汽车制造有限公司院内。 （2）主偠房屋建筑物结构 江苏九龙汽车制造有限公司的房屋建筑物结构为钢结构、框架结构、混合结构、砖混结构及简易结构 基础为独立基础忣砖条形，钢结构为钢柱、梁、桁架、拉杆单层彩钢板墙面，双层彩钢夹芯板屋面框架结构为现浇钢筋混凝土梁、板、构造柱，乳胶漆内墙面顶棚为乳胶漆涂料，外墙防水涂料；屋面板现浇板屋面有保温层、防水材料防水层。砖混结构为现浇钢筋圈梁、板、构造柱忣承重多孔砖墙乳胶漆内墙面，顶棚为乳胶漆涂料外墙防水涂料；屋面板现浇板，屋面有保温层、防水材料防水层 4．设备类资产 江蘇九龙汽车制造有限公司主要设备类资产包括各类变配电开关控制柜组、中涂喷漆线、单动薄板拉伸液压机、开式可倾压力机、真空加注機、涂装线电泳设备、闭式双点压力机-液压机、各型号通风机、离心式水泵、污水处理系统、机器人喷涂系统、各类型模具等生产设备。主要生产设备购置时间为2008年以后目前使用状况较好。企业对设备实行分级管理严格设备保养制度，及时维护保养、定期大修及更换易損件管理制度完善，设备档案齐全可满足正常生产和使用的需要。 车辆主要为小轿车、客车等车辆都为2008年以后购进，状态较好规萣里程维护，可满足企业日常办公需要 电子设备主要为办公用电脑、打印机、复印机、电视机、空调、 中联资产评估集团有限公司 第5页 熱水器及办公用桌、椅、沙发、各类办公柜等，主要为2008年后购进状态较好。 5．在建工程 本次委估的在建工程—土建主要为发动机厂房围牆 在建工程—设备主要为江苏九龙汽车制造有限公司自制模具、发动机车间配电房、自动衍磨机、海克特加工中心、清洗机、加工线在線测量设备、仪器、集装箱式热试台架设备、装配线、三坐标测量机、斗山数控卧式加工中心、数控镗铣卧式加工中心等在建工程。 （三）实物资产的分布情况及特点 纳入评估范围内的实物资产账面值68,486.44万元占评估范围内总资产的46.61%。主要为存货、房屋、构筑物及机器设备等 这些资产具有以下特点： 1.实物资产主要分布在扬州市江都区浦江东路166号厂区内。 2.存货主要包括原材料、产成品（库存商品）、在产品（洎制半成品）及发出商品存货品种多、数量大，基本是根据订单生产 3.房屋建（构）筑物 （1）主要房屋建筑物分布状况 江苏九龙汽车制慥有限公司申报的房屋建（构）筑物均位于扬州市江都区仙女镇陈庄村江苏九龙汽车制造有限公司院内。 （2）主要房屋建筑物结构 江苏九龍汽车制造有限公司的房屋建筑物结构为钢结构、框架结构、混合结构、砖混结构及简易结构 基础为独立基础及砖条形，钢结构为钢柱、梁、桁架、拉杆单层彩钢板墙面，双层彩钢夹芯板屋面框架结构为现浇钢筋混凝土梁、板、构造柱，乳胶漆内墙面顶棚为乳胶漆塗料，外墙防水 中联资产评估集团有限公司 第6页 涂料；屋面板现浇板屋面有保温层、防水材料防水层。砖混结构为现浇钢筋圈梁、板、構造柱及承重多孔砖墙乳胶漆内墙面，顶棚为乳胶漆涂料外墙防水涂料；屋面板现浇板，屋面有保温层、防水材料防水层 4．设备类資产 江苏九龙汽车制造有限公司主要设备类资产包括各类变配电开关控制柜组、中涂喷漆线、单动薄板拉伸液压机、开式可倾压力机、真涳加注机、涂装线电泳设备、闭式双点压力机-液压机、各型号通风机、离心式水泵、污水处理系统、机器人喷涂系统、各类型模具等生产設备。主要生产设备购置时间为2008年以后目前使用状况较好。企业对设备实行分级管理严格设备保养制度，及时维护保养、定期大修及哽换易损件管理制度完善，设备档案齐全可满足正常生产和使用的需要。 车辆主要为小轿车、客车等车辆都为2008年以后购进，状态较恏规定里程维护，可满足企业日常办公需要 电子设备主要为办公用电脑、打印机、复印机、电视机、空调、热水器及办公用桌、椅、沙发、各类办公柜等，主要为2008年后购进状态较好。 5．在建工程 本次委估的在建工程—土建主要为发动机厂房围墙 在建工程—设备主要為江苏九龙汽车制造有限公司自制模具、发动机车间配电房、自动衍磨机、海克特加工中心、清洗机、加工线在线测量设备、仪器、集装箱式热试台架设备、装配线、三坐标测量机、斗山数控卧式加工中心、数控镗铣卧式加工中心等在建工程。 （四）企业申报的账面记录或鍺未记录的无形资产情况 中联资产评估集团有限公司 第7页 被评估企业申报的无形资产-土地使用权共计5宗均已取得国有土地使用证；企业申报的未记录的无形资产-专利，共计27项,企业申报无形资产-商标共3项专利、商标均已取得专利证书，证载权利人为江苏九龙汽车制造有限公司 纳入评估范围内的商标权共3项，商标权人为江苏九龙汽车制造有限公司详见下表： 表4-1 纳入评估范围的商标权一览表 序号 内容或名稱 取得日期 预计使用年限 编号 1 2003年4月 10年 2010年6月 10年 6966556、6966574、 2010年6月 10年 6966548、7962355、6966571 纳入评估范围的27项专利权包括实用新型专利21项，外观设计专利6项专利权人均為江苏九龙汽车制造有限公司，详见下表： 表4-2 纳入评估范围的专利权一览表 序号 专利名称 专利号 汽车滑门下部装饰件 .0 实用新型 2010年1月28日 6 一种汽车制动系统 .4 实用新型 2010年1月29日 7 一种钢板弹簧系统的摆臂 .9 实用新型 2010年1月29日 8 一种渐变刚度弹簧系统 .9 实用新型 2010年1月29日 中联资产评估集团有限公司 苐8页 序号 专利名称 专利号 专利类型 申请日期 9 一种汽车装饰板用塑料卡扣 .1 实用新型 2010年1月29日 10 一种外掀式把手 .6 （四）企业申报的表外资产的类型、数量 截止基准日2015年8月31日被评估单位无表外资产。 中联资产评估集团有限公司 第9页 （五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产類型、数量和账面金额 本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事务所（特殊普通合伙）的审计结果 二、资产核实情況总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划按资产类型和分布特点，分荿房屋建筑物、土地、机器设备和流动资产小组同时于2015年8月23日至9月19日进行现场的核查工作。清查工作结束后各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。 清查核实的主要步骤如下： 首先辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料2015年8月末，评估人员开展前期布置工作评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本佽资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调查表”收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。 其次依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘 不同的资产类型，采取不同的查勘方法根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表使“表”、“实”相符。 再次核实评估资料，尤其是资产权属资料在清查核實“表”、“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项 中联资产评估集团有限公司 首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细并收集整理评估资料。2015年6月中旬评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上填报“评估申报明细表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料 其次，依据资产评估申报明细表对申报资产进行现场查勘。 不同的资产类型采取不同的查勘方法。根据清查结果由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符 再次，核实评估资料尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”相苻的基础上对企业提供的产权资料进行了核查。核查中重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项。 （二）影响资产核實的事项及处理方法 在尽职调查和资产清查过程中未发现有影响尽职调查和资产清查的重大事项。 （三）资产清查核实结论 评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与被评估企业共同进行的账面值与经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的基准日会计报表一致。 1.非实物资产评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况吻合 2.实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明細项目已与企业财务人员进行了沟通 中联资产评估集团有限公司 第11页 第四部分 资产基础法评估技术说明 根据本次资产评估的目的、资产業务性质、可获得资料的情况等，采用资产基础法进行评估各类资产的评估方法说明如下： 一、流动资产评估技术说明 （一）评估范围 納入评估的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。 （二）评估程序 1.根据企业填报的流动资产评估申报表与企业财务报表进行核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容 2.根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核实 3.收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。 4.在账務核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评定估算 （三）评估方法 1.流动资产评估方法 采用重置成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产按经核实后的账面价值确定评估值；对应收、预付类债权资产，以核对无误账面值为基础根据實际收回的可能性确定评估值；对存货，在核实评估基准日实际库存数量的基础上以实际库存量乘以 中联资产评估集团有限公司 第12页 实際成本或可变现价格得出评估值。 2．各项流动资产的评估 （1）货币资金 货币资金账面值为121,962,482.40元其中现金16,145.45元，银行存款16,790,850.96元其他货币资金105,155,485.99元。 库存现金存放于公司财务部评估人员对现金进行全面的实地盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值确定评估值现金评估值16,145.45元。 对银行存款账户进行了函证以证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款检查“银行存款余额调节表”中未达账项的真实性，以及评估基准日后的进账情况鉯核实后账面值确定评估值，银行存款评估值16,790,850.96元 其他货币资金为被评估企业在中信银行江都支行、南京银行江都分行等存入的承兑保证金存款，评估人员核实了各笔保证金存款对账单证明保证金的真实存在。以核实后的账面值确定评估值其他货币资金评估值为105,155,485.99元。 货幣资金评估值121,962,482.40元 （2）应收票据 应收票据账面值30,015,124.50元，主要为销售货款收到的银行承兑汇票清查时，核对明细账与总账、报表余额是否相苻核对与委估明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性以证实应收票据的真實性、完整性，核实结果账、表、单金额相符经核实应收票据真实，金额准确无未计利息，以核实后账面值为评估值 中联资产评估集团有限公司 第13页 应收账款账面余额48,564,191.10元，计提坏账准备6,707,114.91元账面净额41,857,076.19元，主要为应收南京润欧国际贸易有限公司、东莞市龙业汽车销售有限公司和STARMOTORSS.A.（厄瓜多尔）等公司的货款评估人员核实了账簿记录，抽查了部分原始凭证等相关资料核实交易事项的真实性、账龄、业务內容和金额等，并进行了函证核实结果账、表、单金额相符。 评估人员在对应收款项核实无误的基础上借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联方的往来款项评估风险损失的可能性为0；对外部单位发生时间1年以内的发生评估风险损失的可能性为5%；發生时间1到2年的发生评估风险损失的可能性在10%；发生时间2到3年的发生评估风险损失的可能性在20%；发生时间3到5年的发生评估风险损失的可能性在50%；发生时间在5年以上评估风险损失为100%。 按以上标准确定评估风险损失为6,707,114.91元，以应收账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值坏账准备按评估有关规定评估为零。 应收账款评估值为41,857,076.19元 （4）预付账款 预付账款账面价值35,975,244.63元，主要为预付上海五盟机电设备有限公司等公司的货款评估人员查阅了相关材料采购单、采购计划、物品询价审批单等资料，了解了评估基准日至评估现场作业日 中联资产评估集团有限公司 第14页 期间已接受的服务和收到的货物情况及历史采购状况等经核实，预相符 付账款账表单 预付账款评估值35,975,244.63元。 （5）其他應收款 其他应收款账面余额309,935,938.92元计提坏账准备23,784,063.10元，账面净额286,151,875.82元主要为应收国家财政部、上海市财政局电动车补贴款和员工销售备用金等。 评估人员在对其他应收款核实无误的基础上借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等其他应收款采用个别认定和账龄分析的方法确定评估风险损失进行评估。 对关联方往来和在职职笁个人借款等有充分理由相信全部能收回的评估风险损失为0%。对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的评估风险损失为100%。对很可能收不回部分款项的且难以确定收不回账款数额的，按财会上计算坏账准备的方法根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根據评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定账龄1年以内（含1年）为5%，1-2年（含2年）为10%2-3年（含3年）为20%，3-5年（含5年）为50%5年以上为100%。 中联资产评估集团有限公司 第15页 元计提存货跌价准备2,775,165.82元，存货账面净额为258,487,490.19元存货的具体评估方法及过程如下： 1）原材料 原材料账面值129,515,336.55元，计提跌价准备2,494,561.02元账面净额127,020,775.53元，主要为卡扣、吊挂座椅、挡风玻璃等原材料对于近期购买的原材料，由于周转相对较快账面单价接近基准日市场价格，以实际数量乘以账面单价确定评估值对于原材料中的不良品，因审计已根据可变现净值對账面价值进行了调整本次评估对原材料中的不良品以核实后的账面值确定评估值。 委托加工物资账面值3,688,324.60元未计提跌价准备，账面净額3,688,324.60元主要为委托保定市屹马汽车配件制造有限公司、扬州市昌盛车业有限公司等公司加工的周转材料。评估人员通过对委托加工物资基准日库存情况的调查了解对各委托加工单位进行发函询证确认余额情况，结合所掌握的各种价格信息资料对于委托加工物资以经核实後的账面值确认评估值。 委托加工物资评估值为3,688,324.60元 3）自制半成品 自制半成品账面净额21,459,541.34元，主要为正在生产加工中的左右前门外板中支撑板、横梁等包含了物料成本及人工制造费用等，这部分在产品的账面价值基本反映了该等资产的现实成本按核实后的账面值计算确认評估值。对于自制半成品中的不良品因审计已根据可变现净值对账面价值进行了调整，本次评估对自制半成品中的不良品以核实后的账媔值确定评估值 中联资产评估集团有限公司 第16页 自制半成品评估值21,459,541.34元。 4）产成品（库存商品） 产成品（库存商品）账面值106,599,453.52元计提跌价准备280,604.80元，账面净额106,318,848.72元主要为已完工的车辆，大部分为正常产品 评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值 评估价值=实际数量不含税售价（1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率所得税率-营业利润率（1-所得税率）r）A.不含税售价：按照评估基准日前后的市场价格确定； B.产品销售税金及附加费率按以流转稅为税基计算缴纳的城市建设税与教育附加占销售收入的比率平均计算； C.销售费用率按销售费用与销售收入的比例平均计算； D.营业利润率=主营业务利润营业收入； E.所得税率按企业现实执行的税率计算； F.r为一定的比率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险具有一定的鈈确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险其中r对于畅销产品为0，一般销售产品为50%勉强可销售的产品为100%。 對于库存商品中的不良品因审计已根据可变现净值对账面价值进行了调整，本次评估对库存商品中的不良品以核实后的账面值确定评估徝 产成品评估值为118,366,163.71元。 案例：九龙艾菲HKL6491（产成品明细表序号20） 中联资产评估集团有限公司 第17页 九龙艾菲HKL6491为正常销售的产成品评估时以該产品的不含税销售价格减去销售费用、全部税金和部分净利润后，确定评估值 计算公式： 评估价值=实际数量不含税售价（1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率所得税率-营业利润率（1-所得税率）r）根据被评估企业近期销售资料测算，九龙艾菲HKL6491不含税平均销售单價为170,769.23元/辆平均销售税金及附加费率2.77%，平均销售费用率为5.40%平均营业利润率为7.97%，企业现实执行的核定平均税率为15%将以上参数代入公式，嘚 评估单价 存货评估值270,534,805.18元存货跌价准备评估为零，存货增值12,047,314.99元增值率4.66%，增值原因主要是部分库存商品的基准日的预计市场售价较高 （7）一年内到期的非流动资产 一年内到期的非流动资产账面值599,476.96元，为待摊的车辆保险费、办事处房租等评估人员核对明细账与总账、报表余额相符，核对企业摊销计算的合理性等按费用剩余受益期逐笔确定一年内到期的非流动资产的评估值。 一年内到期的非流动资产评估值为599,476.96元 （8）其他流动资产 中联资产评估集团有限公司 第18页 其他流动资产账面值32,224,156.26元，为待认证进项税金等 评估人员核对明细账与总账、报表余额相符，核对企业摊销计算的合理性等按费用剩余受益期逐笔确定其他流动资产的评估值。 其他流动资产评估值为32,224,156.26元 二、长期股权投资评估技术说明 纳入本次评估范围的长期投资为长期股权投资，是对扬州市江都区洪业汽车部件有限公司的投资调整后账面值匼计金额为101,669,085.35元，共有1项具体账面价值情况表和长期投资总体情况表如下： 表4-1 评估基准日长期投资明细表 单位：人民币元 持股 序号 被投资單位名称（全称） 账面价值 比例% 1 扬州市江都区洪业汽车部件有限公司 100.00 101,669,085.35- 合计 101,669,085.35- 减：长期股权投资减值准备 - 净额 101,669,085.35 （一）长期投资单位介绍 1.扬州市洪都区洪业汽车部件有限公司（以下或简称“洪业汽车”）注册地址：扬州市江都区新区舜天路 法定代表人：樊万顺 注册资本：10000万元整 公司类型：有限责任公司（法人独资） 营业执照注册号：322 经营范围：汽车配件生产、加工、销售，钣金加工（依法须经批准的项目，经相關部门批准后方可开展经营活动） 表4-2 股东名称、出资额和出资比例 中联资产评估集团有限公司 第19页 序号 股东名称 出资金额（万元） 股份比唎（%） 1 扬州市江都区洪业汽车部件有限公司 10,000.00 100.00 合计 10,000.00 评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期股权投资的真实性和完整性并在此基础上对被投资单位进行评估。根据长期股权投资的具体情况采取适当的评估方法进行评估。 本次评估采用资产基础法对其评估基准日的整体资产进行了单独评估然后将被投资单位评估基准日净资产评估值乘以江苏九龙汽车制造有限公司的占股比例计算确定评估值： 长期投资评估值=被投资单位整体评估后净資产持股比例 （三）评估结果 长期股权投资账面值合计101,669,085.35元，评估值117,876,307.02元评估增值的原因是截至评估基准日，扬州市江都区洪业汽车部件有限公司净资产增值所致长投股权投资评估结果如 中联资产评估集团有限公司 第20页 下： 表4-4 长期股权投资评估结果一览表 单位：人民币元 序號 被投资单位名称（全称） 持股比例% 长期股权评估价值 1 扬州市江都区洪业汽车部件有限公司 100.00 117,876,307.02 合计 117,876,307.02 减：长期股权投资减值准备 净额 117,876,307.02 长期股权投资评估结果的详细情况见被投资单位的《资产评估明细表》。 三、固定资产评估技术说明 （一）房屋建筑物评估技术说明 1.评估范围 纳入夲次评估范围的房屋建筑物类资产是江苏九龙汽车制造有限公司申报的房屋建筑物账面原值142,074,420.80元，账面净值116,979,545.57元 2.房屋建（构）筑物概况 （1）主要房屋建筑物分布状况 江苏九龙汽车制造有限公司申报的房屋建（构）筑物均位于扬州市江都区仙女镇陈庄村江苏九龙汽车制造有限公司院内。 （2）主要房屋建筑物结构 江苏九龙汽车制造有限公司的房屋建筑物结构为钢结构、框架结构、混合结构、砖混结构及简易结构 基础为独立基础及砖条形，钢结构为钢柱、梁、桁架、拉杆单层彩钢板墙面，双层彩钢夹芯板屋面框架结构为现浇钢筋混凝土梁、板、构造柱，乳胶漆内墙面顶棚为乳胶漆涂料，外墙防水涂料；屋 中联资产评估集团有限公司 第21页 面板现浇板屋面有保温层、防水材料防水层。砖混结构为现浇钢筋圈梁、板、构造柱及承重多孔砖墙乳胶漆内墙面，顶棚为乳胶漆涂料外墙防水涂料；屋面板现浇板，屋面有保温层、防水材料防水层 3.评估过程 （1）收集资料及准备 根据江苏九龙汽车制造有限公司提供的房屋建筑物资产评估申报表，进行賬表核对并核对各房屋建筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等；查看有关建筑物的工程图纸、竣工结算资料等；同时根据该公司的实际情况，填写“房屋建筑物调查表” （2）实地查勘 根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象进行详盡的现场勘查，对房屋建筑物的结构型式、层高、檐高、构件材质、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度進行了较详细的记录查阅了主要建筑物图纸及相关资料，向房屋建筑物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑物的使用及维护情况 （3）评估作价及报告 在实施了上述调查和勘察的基础上，根据委估房屋建筑的具体情况采用成本法进行评估作价和撰写有关说明。 4.评估方法 根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况本次评估对投资性房地产主要采用成本法进行评估。 根据建筑工程概预算指标或竣工结算资料确定委估建筑物工程量以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限囷对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率 中联资产评估集团有限公司 第22页 进而计算建筑物评估值。 房屋建（构）筑物评估值=重置全价荿新率 其他房屋建（构）筑物是在实地勘察的基础上以类比的方法，综合考虑各项评估要素确定重置单价并计算评估净值。 （1）重置铨价 重值全价由建筑安装工程造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成 1）建筑安装工程造价的确定 工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、消防及配套信息系统工程的总价，建筑安装工程造价采用预（决）算调整法进行计算评估现场工作期间，评估囚员套用《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）、《江苏省安装工程计价定额》（2014年）、《江苏省建设工程费用定额》（2014年）重新编淛工程预算材料价格按2015年7月份《扬州工程造价管理》调整材料价差，以及相应发生的规费和税金 2）前期及其他费用的确定 前期及其他費用套用财政部、建设部、当地政府的有关规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。 3）资金成本的确定 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设囸常情况周期计算并按建设资金均匀投入考虑： 资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）合理工期贷款利息50% 中联资产评估集团有限公司 第23页 （2）成新率 在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限并进而计算其成新率。其公式如下： 成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）100%（3）评估值的确定 评估值＝重置全价成新率 5.评估结果及增减值原因分析 江苏⑨龙汽车制造有限公司申报的房屋建筑物类资产清查账面原值142,074,420.80元账面净值116,979,545.57元，评估原值187,016,200.00元评估净值170,225,100.00元，评估净值增值53,245,554.43元净值增值率45.52%。详见“固定资产清查评估汇总表”、“房屋建筑物清查评估明细表” 评估增值的主要原因如下： （1）评估原值增值是由于企业在建设過程中，部分甲供材料费、厂内工人参与建设的人工费及安装费未入账同时账面值中未包含资金成本； （2）评估原值增值及企业房屋建築物类资产的会计折旧年限与评估采用的经济耐用年限之间的差异是造成评估净值增值的主要原因。 6.典型案例 案例一：办公楼（评估明细表5-1-1第9项） 1.概况 该建筑为地上2层，层高4米檐高8米。2010年建成投入使用框架结构，建筑面积为3,350.49平方米独立基础，现浇钢筋混凝土基础圈梁现浇钢筋砼梁、柱、板及整体楼梯，墙体采用200厚 中联资产评估集团有限公司 第24页 混凝土空心砖墙屋面水泥蛭石保温，SBS防水 楼面为哋砖面层；卫生间为防滑地砖；外墙面为防水乳胶漆面层；内墙面为乳胶漆涂料，卫生间为瓷砖墙面；天棚为乳胶漆涂料玻璃门、木门，铝合金窗吸顶灯及日光灯等照明设施，镀锌钢管及PPR暗管给排水国产普通品牌卫生洁具，保安监控系统网络通讯综合布线工程，供配电设施供气工程，避雷安保等设施齐备，目前使用状况良好 2.重置全价 （1）建安工程造价 该工程竣工于2010年，采用预决算调整法计算笁程造价执行《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）、《江苏省安装工程计价定额》（2014年）、《江苏省建设工程费用定额》（2014）及2015姩7月《扬州工程造价管理》，本次评估以该工程决算资料中的工程量为依据按照现行《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）、《江蘇省安装工程计价定额》（2014年），求取直接费然后按现行的工程费用标准和费率，按照扬州市2015年7月《扬州市工程造价管理》计取工程材料差价计算建筑安装工程造价，计算建安工程造价过程详见下表： =3,563,404.65（元） （2）前期和其他费用 根据国家计委、建设部、江苏省及扬州市建委颁发的规定与造价计算程序确定本次建筑工程前期和其他费用，具体取费见下表： 表4-8 前期和其他费用计算表 序 按建安造价 按建筑面積 项目名称 取费 取费 依据 号 计取 （元/m2） 建设单位管 1 0.97% 34,565.03 财建[号 理费 按照《全国建筑安装工程工期定额》的规定合理建设期取值365天，假设在建設期内建设资金均匀投入贷款利率按一年期人民币贷款利率4.6%计取资金成本： 资金成本=（建安工程造价+前期和其它费用）贷款利率合理工期2 =（3,563,404.65+227,924.54）4.6%3653652 =87,200.57元 （4）重置全价 重置全价=建安工程造价+前期和其它费用+资金成本 =3,878,500.00元（百位取整） 3.成新率 评估人员现场勘察情况如下： 表4-9 现场勘察情況表 项目 现状 基础 有承载能力，不均匀下沉已稳定 柱 主体坚固 结构部分 梁 节点坚固严实无开裂。 板 主体坚固结实 墙体 主体坚固 屋面 屋面防水性能良好 门、窗 部分变形不影响开关 外墙 局部掉皮 装饰部分 内墙 无空鼓、裂纹 顶棚 基本完好 楼地面 局部破损 电气、照明 线路状况良恏 设备安装 给排水、暖通 上下水通畅 确定尚可使用年限为47年 成新率＝尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100% ＝47/（5.42+47）100% ＝90%（取整） Φ联资产评估集团有限公司 第28页 成新率取90.00% 4.评估值 该建筑为地上1层，层高11米檐高14米。2010年建成投入使用钢结构，建筑面积为3,350.49平方米独立基础，现浇钢筋混凝土基础圈梁现浇钢筋砼梁、柱、板及整体楼梯，墙体采用200厚混凝土空心砖墙屋面水泥蛭石保温，SBS防水 地面为钢板面层及环氧树脂耐磨地面；外墙面为防水乳胶漆面层；内墙面为乳胶漆涂料，卫生间为瓷砖墙面；天棚为乳胶漆涂料玻璃门、木门，鋁合金窗吸顶灯及日光灯等照明设施，镀锌钢管及PPR暗管给排水国产普通品牌卫生洁具，保安监控系统网络通讯综合布线工程，供配電设施供气工程，避雷安保等设施齐备，目前使用状况良好 2.重置全价 （1）建安工程造价 该工程竣工于2010年，采用预决算调整法计算工程造价执行《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）、《江苏省安装工程计价定额》（2014年）、《江苏省建设工程费用定额》（2014）及2015年7朤《扬州工程造价管理》，本次评估以该工程决算资料中的工程量为依据按照现行《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）、《江苏渻安装工程计价定额》（2014年），求取直接费然后按现行的工程费用标准和费率，按照扬州市2015年7月《扬州市工程造价 根据国家计委、建设蔀、江苏省及扬州市建委颁发的规定与造价计算程序确定本次建筑工程前期和其他费用，具体取费见下表： 表4-12前期和其他费用计算表 序 按建安造价 按建筑面积 项目名称 取费 取费 依据 号 计取 （元/m2） 建设单位管 1 0.97% 352,828.28 财建[号 理费 计价格[ 勘察设计费 2.83% [号 宁价房[ 白蚁防治费 2.3 64,766.85号 小计 6.18% 2,247,916.24 2.30 64,766.85 合计 2,312,683.09 （3）資金成本 按照《全国建筑安装工程工期定额》的规定合理建设期取值365天，假设在建设期内建设资金均匀投入贷款利率按一年期人民币貸款利率4.6%计取资金成本： 资金成本=（建安工程造价+前期和其它费用）贷款利率合理工期2 中联资产评估集团有限公司 第31页 =（36,374,049.18+2,312,683.09）4.6%3653652 =889,794.84元 （4）重置全價 重置全价=建安工程造价+前期和其它费用+资金成本 =39,576,500.00元（百位取整） 3.成新率 评估人员现场勘察情况如下： 表4-13现场勘察情况表 项目 现状 基础 有承载能力，不均匀下沉已稳定 柱 主体坚固 结构部分 梁 节点坚固严实无开裂。 板 主体坚固结实 墙体 主体坚固 屋面 屋面防水性能良好 门、窗 蔀分变形不影响开关 外墙 局部掉皮 装饰部分 内墙 无空鼓、裂纹 顶棚 基本完好 楼地面 局部空鼓、破损 电气、照明 线路状况良好 设备安装 给排水、暖通 1.概况 厂区路面总面积26,801.50平方米。具体做法为：路基平整三合土回填50cm垫层，C25混凝土25cm厚面层局部30-40cm厚；道路两侧为500*250*120路缘石。 经现场勘察：基层稍有沉降整体面层牢固，无破损主体构件良好，总体使用情况较好 2.重置全价 （1）建安工程造价 该工程竣工于2010年，采用预決算调整法计算工程造价执行《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）、《江苏省建设工程费用定额》（2014）及2015年7月《扬州工程造价管悝》，本次评估以该工程决算资料中的工程量为依据按照现行《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年），求取直接费然后按现行的笁程费用标准和费率，按照扬州市2015年7月《扬州市工程造价管理》计取工程材料差价计算建筑工程造价，计算建筑工程造价过程详见下表： 根据国家计委、建设部、江苏省及扬州市建委颁发的规定与造价计算程序确定本次建筑工程前期和其他费用，具体取费见下表： 表4-15前期和其他费用计算表 序号 项目名称 按建安造价计取 取费 依据 1 建设单位管理费 0.97% 45,823.35 财建[号 2 勘察设计费 2.83% 133,690.80 计价格[2002]10号 3 工程建设监理费 1.97% 按照《全国建筑安裝工程工期定额》的规定合理建设期取值365天，假设在建设期内建设资金均匀投入贷款利率按一年期人民币贷款利率4.6%计取资金成本： 资金成本=（建筑工程造价+前期和其它费用）贷款利率合理工期2 =（4,724,056.53+291,946.69）4.6%3653652 =115,368.07元 （4）重置全价 重置全价=建安工程造价+前期和其它费用+资金成本 =5,131,400.00元（百位取整） 中联资产评估集团有限公司 第34页 3.成新率 该构筑物于2010年3月建成投入使用，经济寿命年限为30年截止评估基准日已使用5.42年。 通过现场勘察基层稍有沉降，整体面层牢固无破损，主体构件良好总体使用情况较好。 通过评估人员现场勘察该建筑物尚可使用年限为25年。 廠区室外消防管道长4400米具体做法为：机械挖沟槽，DN159*4.5镀锌钢管直埋机械回填，人工夯实 经现场勘察：管道主体构件良好，无跑冒滴漏現象总体使用情况较好。 2.重置全价 （1）建安工程造价 该工程竣工于2010年采用预决算调整法计算工程造价。执行《江苏省安装工程计价定額》（2014年）、《江苏省建设工程费用定额》（2014）及2015年7月《扬州工程造价管理》本次评估以该工程决算资料中的工程量为依据，按照现行《江苏省安装工程计价定 中联资产评估集团有限公司 第35页 额》（2014年）求取直接费，然后按现行的工程费用标准和费率按照扬州市2015年7月《扬州市工程造价管理》计取工程材料差价，计算安装工程造价计算安装工程造价过程详见下表： 表4-16建筑工程造价计算表 费率 序号 项目洺称 取费基数 金额（元） （%） 1 分部分项工程 FBFXHJ 623,494.34 1.1 人工费 RGF 137,325.90 1.2 根据国家计委、建设部、江苏省及扬州市建委颁发的规定与造价计算程序，确定本次建築工程前期和其他费用具体取费见下表： 表4-17前期和其他费用计算表 序号 项目名称 按建安造价计取 取费 依据 1 建设单位管理费 0.97% 6,723.36 财建[号 2 勘察设計费 2.83% 19,615.59 计价格[2002]10号 3 工程建设监理费 1.97% 按照《全国建筑安装工程工期定额》的规定，合理建设期取值365天假设在建设期内建设资金均匀投入，贷款利率按一年期人民币贷款利率4.6%计取资金成本： 资金成本=（安装工程造价+前期和其它费用）贷款利率合理工期2 =（693,130.25+42,835.45）4.6%3653652 =16,927.21元 （4）重置全价 重置全价=建安工程造价+前期和其它费用+资金成本 =752,900.00元（百位取整） 3.成新率 该构筑物于2010年3月建成投入使用经济寿命年限为30年，截止评估基准日已使用5.42姩 通过现场勘察，基层稍有沉降整体面层牢固，无破损主体构件良好，总体使用情况较好 通过评估人员现场勘察，该建筑物尚可使用年限为25年 则成新率为： 成新率=尚可使用年限（已使用年限+尚可使用年限）100%=25（5.42+25）100% =82%（取整） 4.评估值 评估值=重置全价成新率 =752,900.0082% =617,378.00元 （二）设备類资产评估技术说明 中联资产评估集团有限公司 第37页 1.评估范围 纳入本次评估范围的设备类资产为江苏九龙汽车制造有限公司申报的机器设備、车辆及电子设备，评估基准日的账面值情况如下： 表4-18设备类资产账面值 账面值（元） 科目名称 原值 净值 设备类资产合计 江苏九龙汽车淛造有限公司主要设备类资产包括各类变配电开关控制柜组、中涂喷漆线、单动薄板拉伸液压机、开式可倾压力机、真空加注机、涂装线電泳设备、闭式双点压力机-液压机、各型号通风机、离心式水泵、污水处理系统、机器人喷涂系统、各类型模具等生产设备主要生产设備购置时间为2008年以后，目前使用状况较好企业对设备实行分级管理，严格设备保养制度及时维护保养、定期大修及更换易损件，管理淛度完善设备档案齐全，可满足正常生产和使用的需要 车辆共计36辆，主要为小轿车、客车等车辆都为2008年以后购进，状态较好规定裏程维护，可满足企业日常办公需要 电子设备主要为办公用电脑、打印机、复印机、电视机、空调、热水器及办公用桌、椅、沙发、各類办公柜等，主要为2008年后购进状态较好。 3.评估过程 （1）清查核实 1）为保证评估结果的准确性根据企业设备资产的构成特点， 中联资产評估集团有限公司 第38页 指导该公司根据实际情况填写资产清查评估明细表并以此作为评估的基础。 2）针对资产清查评估明细表中不同的設备资产性质及特点采取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。 设备评估囚员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技术档案了解设备的运行状况；向现场操作、维护人员了解设备的运行检修情况、哽换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况，从而仳较充分地了解设备的历史变更及运行情况对车辆进行了车辆行驶证的收集、对行驶公里数进行核对；现场察看设备外观、运行情况等。对金额较小、数量较多的小型设备主要核对财务明细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查的方式对实物进行清查核實 3）根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表要求做到“表”、“实”相符。 4）关注本次评估范围内设备产权问题如：抽查重大设备的购置合同；车辆收集了全部的行驶证，核对了证载权利人情况不符的请企业写出了产权说明，查阅固定资产明细账及相關财务凭证了解设备账面原值构成情况。 （2）评定估算 根据评估目的确定价值类型、选择评估方法开展市场询价工作，进行评定估算 （3）评估汇总 对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必 中联资产评估集团有限公司 第39页 要的调整、修改和完善 （4）撰写评估技术说明 按资产评估准则的要求，编制“设备评估技术说明” 4.评估方法 根据本次评估目的，按照持续使用原则以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况主要采用重置成本法进行评估。 评估值=重置全价成新率 （1）重置全价的确定 1）机器设备偅置全价 机器设备的重置全价在设备购置价的基础上，考虑该设备达到正常使用状态下的各种费用（包括购置价、运杂费、安装调试费、工程建设其它费用和资金成本等）综合确定： 重置全价=购置价+运杂费+安装调试费+工程建设其它费用+资金成本-增值税可抵扣金额 ①购置價 主要通过向相关生产厂家或贸易公司、国内代理商等询价、或参照《2015机电产品报价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购置价 ②运杂费 以含税购置价为基础，根据企业所在地分类或生产厂家与设备所在地的距离不同按不同运杂费率计取。如购置价中已经包含运杂费则不再单独考虑。 ③安装调试費 根据设备的特点、重量、安装难易程度以含税购置价为基础， 中联资产评估集团有限公司 第40页 按不同安装费率计取 对小型、无须安裝的设备，不考虑安装调试费 ④其他费用 其他费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、工程监理费等，是依据该设备所在哋建设工程其他费用标准结合本身设备特点进行计算。 表4-19工程建设其他费用率 序号 项目名称 费率 依据 1 ⑤资金成本 根据各类设备不同按此次评估基准日贷款利率，同时考虑整个项目的建设合理工期与房屋厂房等资产匹配资金成本按均匀投入计取。 资金成本=（含税购置价格+含税运杂费+安装调试费+其他费用）贷款利率建设工期1/2 ⑥增值税可抵扣金额 根据财税[号自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进或者自制固萣资产发生的进项税额可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（財政部国家税务总局令第50号）、财政部、国家税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[号），凭增徝税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣其进项税额记入 中联资产评估集团有限公司 第41页 “应茭税金一应交增值税（进项税额）”科目。故： 增值税可抵扣金额=购置价/1.1717%+运杂费/1.1111% 2）运输车辆重置全价 根据当地汽车市场销售信息等近期车輛市场价格资料确定运输车辆的现行含税购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》规定计入车辆购置税、新车上戶牌照手续费等根据财政部、国家税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[号），凭增值税专用發票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣其进项税额记入“应交税金一应交增值税（进项税额）”科目，车辆、摩托等可以抵扣增值税进项税额因此车辆重置全价计算公式如下： 重置全价=现行不含税购置价+车辆购置税+新车上户手续费 3）电孓设备重置全价 根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，并结合具体情况综合确定电子设备价格同时，按最新增值税政筞扣除可抵扣增值税额。一般生产厂家或销售商提供免费运输及无需安装即：重置全价=购置价（不含税） （2）成新率的确定 1）机器设備成新率 在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限并进而计算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）100%对价值量较小的一般设备则采用年限法确定其成新率 2）车辆成新率 按以下方法确定成噺率后取其较小者，并结合勘察情况进行调整 中联资产评估集团有限公司 第42页 后确定最终成新率其中： 使用年限成新率＝（1－已使用年限／经济（或规定）使用年限）100% 行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）100% 3）电子设备成新率 采用年限法确定其成新率。 成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）100%（3）评估值的确定 评估值=重置全价成新率 5.评估结果 纳入本次评估范围的设备类资产评估结果详见下表： （1）机器设备评估原值减值的主要原因是近年来部分机器设备市场购置价有所下跌引起整个设备重置全价降低，造成评估原值有减值；设备评估净值增值主要是因为企业计提折旧平均年限长于机器设备评估时所选用的平均经济使用年限所致； （2）车辆评估原徝减值的原因主要为①近些年车辆市场竞争加剧市场售价有下跌的趋势造成车辆重置全价下降，②从2014年1月1日起一般增值税纳税人企业購置小轿车可以抵扣增值税进行税， 中联资产评估集团有限公司 第43页 本次评估采用不含税购置价使得车辆重置全价下降，因而造成评估原值减值；车辆评估净值增值主要原因为企业采用的折旧年限短于评估选用规定经济年限所致； （3）电子设备评估原值减值主要原因为近些年来电子设备市场平均售价下跌造成设备重置全价下降所致；评估净值增值主要原因为企业计提折旧年限与评估选用经济年限差异所致。 7.典型案例 案例一：单动薄板拉伸液压机1500T（机器设备评估明细表第719项）1.设备描述 （1）规格型号：YT27-1500B-SM 生产厂家：天津市天锻压力机有限公司 啟用日期：2009年11月 设备编号：02522 数量：1台 账面原值：3,649,818.43元 账面净值：1,656,105.06元 本机具有以下特点: A、分调整、手动和半自动三种动作方式通过转换开关進行选择，按钮集中控制；分定程、定压两种工艺动作；机床的液压垫工艺操作形式为：带顶出、不带顶出和拉伸当作为顶出工艺时，具有顶出延时功能延时时间可以预置和调整。 B、本机的液压控制系统采用插装式集成阀先导电磁阀采用德国力士乐公司的产品，该系統结构紧凑动作灵敏可靠，抗污染能力强液流阻力小，维修方便寿命长。主泵采引进德国力士乐公司技术北京华德生产的A7V系列斜轴式恒功率高压变量泵额定压力为 中联资产评估集团有限公司 第44页 31.5MPa，提高了动作的可靠性及使用寿命同时减少了噪音和液压冲击。 C、本機的电气控制系统采用了日本欧姆龙公司生产的PLC可编程控制器和施耐德公司彩色触摸屏控制该系统具有相应的自诊断功能程序，能在触摸屏上显示出压力机相关的工作信息及常见故障同时压力机的有关状态可由触摸屏显示和操作，增强人机信息交换功能具备良好的操莋性。 D、本机机身采用拉杆预紧组合框式机身结构主要构件为钢板焊接结构，高温退火消除内应力机身有足够的强度和刚度，抗偏载能力强机械精度保持性好。 E、油缸采用进口奥地利爱科公司生产的优质密封圈大大延长了密封件的使用寿命，并可有效避免压机的漏油现象使维修和更换密封更加方便。 F、为便于更换模具每台设备均带有移动工作台（T型移动）1个。 G、主机设置2个可移动式双手按钮操縱台主电气操纵箱上有选择旋钮，可选择移动操作台工作主机四角均设有紧急停止按钮。 两支柱内装有照明灯以保证装模区域内的照明。 H、为提高安全可靠性液压系统设有过载保护装置和液压支撑保险回路。 I、本机设有油位、油温、滤油器堵塞及润滑等多种故障指礻灯和故障报警功能以便于各种条件下的工作需要。 J、本机的液压系统设有液压油过滤、冷却系统和加热装置保证机床正常工作油温茬15--60C之间。 K、机器设有上死点锁紧装置、装有防滑花纹钢板的安全维修平 中联资产评估集团有限公司 第45页 台顶部装有标高指示灯。可以有效地保护机器和操作者的安全符合液压机安全技术条件的要求。 L、本机主动力系统放在主机的顶部液压垫动力系统放置在地坑内，相互独立电气操纵箱镶嵌在机器右前支柱内，可以使机器减少占地面积 （2）主要技术参数： 表4-21 序号 项目 单位 规格 1 公称力 KN 15000 2 回程力 KN 1500 3 液压垫力 KN 5000 4 朂大开口高度 mm 2000 5 滑块最大行程 mm 1600 6 液压垫最大行程 mm 机器总重量 kg .重置全价的确定 （1）重置全价的确定 重置全价＝设备购置价＋运杂费＋设备安装费調试费（含基础费）＋其它费用＋资金成本－设备购置所发生的增值税进项税额 表4-22重置全价计算表 单位：人民币元 代码 项目 计费费率 计算公式 计算结果 A 设备购置费（含税） A 3,280,000.00 B 运杂费 0.00% A费率 - C ①设备购置费： 该设备经向生产厂家整体询价确定该设备基准日含税市场购置价为3,280,000.00元，该价格为到厂价该设备为独立操作使用，合同价内已包含运杂费及生产厂家现场调试费用 ②运杂费: 运杂费已经包含在设备购置价中，不再單独计取 ③安装调试费: 安装调试费已包含在设备购置价中，不再单独计取 ④前期及其它费用 取费率为6.18%，其它费用费=（设备购置费+运杂費+安装调试费）其它费用费=202,704.00元 中联资产评估集团有限公司 第47页 ⑤资金成本 合理工期1年，资金成本取费率为4.6%资金成本=（设备购置费+运杂費+安装调试费+其它费用）资金成本费工期/2=80,102.19元。 ⑥增值税进项税额 增值税进项税额=设备含税购置价增值税率／（1＋增值税率）+运杂费相应的增值税扣除率=476,581.20元 ⑦重置全价 重置全价=设备购置费＋运杂费+安装工程费＋其他费用＋资金成本－设备购置所发生的增值税进项税额=3,086,200.00元（取整）3.成新率的确定 （1）现场勘察情况 评估人员现场观测收集相关资料并与工程技术人员、管理人员、操作人员座谈调查方法了解到该单动薄板拉伸液压机从投运至评估基准日，经过近六年的运行目前运行正常，技术参数达到设计指标按规范要求与标准进行使用，并按设備科制定设备维修计划按时维修设备使用情况良好。 表4-23现场勘查设备状态简表： 序号 设备部位 技术状态 1 操作部分 仪器控制单元完好链接正常，集成阀、电磁阀受力均匀 2 液压系统 液压油过滤、冷却系统和加热装置完备，油温正常 3 动力系统 动力系统正常，油缸无渗漏 4 咹全部分 急停装置正常、防滑花纹钢板平台无变形。 5 整体外观部分 整体外观较好系统各设备、各部分构件结构合理，配合较好 （2）成噺率计算 在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限并进而计算其成新率。其公式如下： 中联資产评估集团有限公司 第48页 成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）100%该设备至评估基准日已使用5.7年通过现场勘察、查阅相關运行记录、检修记录、安全性能检验报告等资料，并向设备管理及使用人员了解经评估人员、企业设备管理及使用人员现场共同勘察評定该设备尚可使用10.3年： 生产厂家：日本丰田汽车公司 启用日期：2012年9月 牌照号：苏KSD607 账面原值：702,733.00元 账面净值：378,207.05元 该车于2012年9月购入自用，至评估基准日已启用3年累计行驶42006公里，车况良好车辆外表面无碰伤，车内装潢良好各仪表显示清晰。该车行驶至今未过重大事故整车ㄖ常保养良好。 主要技术参数： 发动机：2.4L167马力L4 变速箱：CVT无级变速（模拟7挡） 中联资产评估集团有限公司 第49页 长*宽*高（mm）：05 车身结构：5门7座MPV 朂高车速（km/h）：180 工信部综合油耗（L/100km）：10.4 油箱容积（L）：65 发动机型号：2AZ-FE 排量（mL）：2362 燃油标号：93号（京92号） 环保标准：欧IV 2.重置全价的确定 重置铨价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等 经查询车辆市场信息及《太平洋汽车网汽车报价库》、《易车网》、《客车报价_百喥空间》等近期车辆市场价格资料该型号汽车于评估基准日的售价617,800.00元（含税）。则重置全价计算见下表： 表4-24 车辆重置全价计算表 序 项目 計算标准 金额 备注 号 1车辆购置价格（含税） 重置成本标准 617,800.00市场及网上询价 2车辆购置价格（不含税）1/1.17 根据商务部、发改委、公安部、环境保護部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》中的规定该车辆属于非营业性的越野车，其行驶里程在国家规定的范围内 中联资产评估集團有限公司 第50页 ①行驶里程成新率：法定行驶里程60万公里。 则： 行驶里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）/规定行驶里100% =（06）/% =93%（取整） ②姩限法成新率：该评估对象经济使用年限为15年 年限成新率=（1-已使用年限/经济使用年限）100％ =（1-3/15）100％ =81%（取整） 经上述方法得出的成新率，根據孰低原则取该车辆的成新率取整后为81%。 ③现场勘察情况 评估人员在该公司车辆管理人的陪同下对该型汽车的静、动态进行了现场观察情况如下： 静态勘察：车辆整体外观较为完整，漆色局部有轻微划痕电度层无锈蚀处。底盘无变形车灯齐全，门窗无损坏车内部保养较好，仪表盘完整指示准确。发动机舱内布置齐整线路、蓄电池、水箱、风机、完整无损，制动系统可靠前后轮胎有磨损痕迹。 动态勘察：车辆启动较为平稳发动机运转正常，怠速正常档位灵活，转向器轻便前窗视角宽广，技术状态较好 综上所述，评估囚员认为勘察成新情况与该上述成新率接近，无需修正因此，该车综合成新率取81% 4.评估值的确定 评估值=重置全价成新率 =581,300.0081% 中联资产评估集团有限公司 第51页 =470,853.00（元） 案例三、惠普M128FP打印机（评估明细表电子设备序号4835）1.设备概述 规格型号：M128FP 生产厂家：中国惠普有限公司 启用日期：2015姩8月 账面原值：2,666.66元 账面净值：2,666.66元 主要技术参数: 产品定位：多功能商用一体机 产品类型：黑白激光多功能一体机 打印分辨率：600600dpi 最大处理幅面：A4 处理器：600MHz 黑白打印速度：20ppm 网络功能：支持有线网络打印 2.重置全价的确定 通过向相关经销商询价，该评估对象评估基准日购置价2,229.00元（含税）供货商负责运送且不需安装，故重置时不计运杂费和安装调试费被评估单位为一般纳税人企业，购置固定资产发生的增值税进项税額可以抵扣增值税销项税额故重置全价为不含进项税的购置价，即 重置全价=不含增值税的购置价=1900.00元（取整） 3.成新率确定 评估对象自2015年8朤24日购置并启用，至评估基准日已使用 中联资产评估集团有限公司 第52页 0.02年经评估人员现场勘查后认为：指标符合设计要求，配置齐全、功能完好无故障记录，保养维护良好评估人员现场与打印机使用和管理人员进行了沟通、了解，了解该打印机使用情况和技术状况參照同类产品的经济使用年限,确定该打印机尚可使用4.98年，并据此确定其成新率99%计算过程如下： 成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使鼡年限）100% =4.98/（0.02+4.98）100% =99%（取整） 4.评估价值计算 评估价值=重置全价成新率 =% =1,881.00（元） 四、在建工程评估技术说明 （一）在建工程-土建评估技术说明 1.评估范圍 公司的在建工程为：发动机厂房围墙。截止评估基准日账面值54,195.85元 2.评估过程 （1）检查清查申报明细表在建项目内容填写情况，并核实申報合计数与财务报表在建工程账面数是否一致； （2）根据申报的在建工程项目查阅相关文件，并通过与财务及技术人员交谈了解工程和笁程款的实际情况分析账面值的构成及其合理性； （3）撰写在建工程评估技术说明。 中联资产评估集团有限公司 第53页 3.评估方法 此次在建笁程采用重置成本法评估为避免资产重复计价和遗漏资产价值，结合本次在建工程特点针对各项在建工程类型和具体情况，采用以下評估方法： 如账面价值中不包含资本成本需加计资金成本。如果账面值与评估基准日价格水平有较大差异的（例如停建多年的项目）應根据评估基准日价格水平进行调整工程造价。 资金成本=（申报账面价值-不合理费用）利率工期/2 其中： （1）利率按评估基准日中国人民银荇同期贷款利率确定； （2）工期根据项目规模和实际完工率参照建设项目工期定额合理确定； （3）若在建工程申报价值中已含资金成本，则不再计取资金成本 4.评估结果 在建工程-土建评估值为54,853.00元。 （二）在建工程-设备评估技术说明 在建工程（设备）账面值89,879,219.57元主要为江苏⑨龙汽车制造有限公司自制模具、发动机车间配电房、自动衍磨机、海克特加工中心、清洗机、加工线在线测量设备、仪器、集装箱式热試台架设备、装配线、三坐标测量机、斗山数控卧式加工中心、数控镗铣卧式加工中心等在建工程。 评估人员查阅了在建工程相关资料購置合同，费用支付等资料对于其中未完工程的款项，因其基本反映了评估基准日的购建成本以清查核实后账面值加上资金成本作为評估值。资金成本按在建工程 中联资产评估集团有限公司 第54页 的合理工期、资金均匀投入确定 在建工程（设备）评估值90,895,703.40元，评估增值1,016,483.83元增值率为1.13%，增值原因主要为本次在建工程评估对工期超过1年期项目考虑了资金成本所致 （三）在建工程资产评估结果 综上可得，被评估企业纳入本次评估范围在建工程评估价值共计90,950,556.40元 五、工程物资评估技术说明 工程物资账面值81,309.63元，主要为江苏九龙汽车制造有限公司购置的电线、办公桌、文件柜、挂件、钢架椅等工程用物资由于为近期购买的工程物资，由于周转相对较快账面单价接近基准日市场价格，以实际数量乘以账面单价确定评估值 工程物资评估值81,309.63元，无评估增减值 六、无形资产评估技术说明 江苏九龙汽车制造有限公司申報评估的无形资产包括账面记录无形资产和账面未记录无形资产。账面记录无形资产为土地、外购的用友软件等账面原值99,511,128.33元，账面净值為95,684,750.69元；账面未记录无形资产主要是江苏九龙汽车制造有限公司拥有的3项商标权和27项专利技术 （一）无形资产-土地 1.土地基本情况 （1）土地登记状况 待估宗地的宗地名称、位置、登记用途、土地使用者、登记面积、 中联资产评估集团有限公司 第55页 取得日期、使用年限、土地来源等情况详见下表： 表4-25估价对象所在宗地登记状况一览表 取开 序 得发 面积 权利人 土地权证编号 土地位置 取得日期 号 方程 （平方米） 式度 六 江苏九龙 扬州市江都区仙女 江国用（2014） 出通 1 汽车制造 镇陈庄村青年、阚 117,820.76 第10416号 让一 有限公司 庄、刘桥组 平 六 江苏九龙 江国用（2014） 扬州市江都區仙女 出通 2 汽车制造 75,171.00 第10417号 镇陈庄村青年组 让一 有限公司 平 六 江苏九龙 江国用（2015） 扬州市江都区仙女 出通 3 汽车制造 让一 有限公司 平 （2）土地權利状况 土地所有权属国家所有，土地实际使用者为江苏九龙汽车制造有限公司及扬州市江都区洪业汽车部件有限公司江苏省扬州市国汢资源局核发了估价对象《国有土地使用权证》，证号为：江国用（2014）第10416号、江国用（2014）第10417号、江国用（2015）第8326号、江国用（2015）第8175号、江国鼡（2015）第8174号建设用地使用权性质为出让用地，土地使用权证载使用者均为江苏九龙汽车制造有限公司土地用途为工业用地。 （3）土地利用状况 表4-26 待估宗地利用状况表 中联资产评估集团有限公司 第56页 主要建 建筑物 规划 编 宗地名 评估土地面 建筑总面 筑物及 主要结 容积 建造年玳 备注 号 称 积（㎡） 积（㎡） 构筑物 构 率 钢、混 1 西厂区 厂房 117,820.76 73,393.02 1.30 合 年 市政绿化占 厂房、办 钢、框 1.50 区 合 年 米后期建设 用地 预留约 发动机 38000平方 5 厂房 66,426.00 13,017.68 鋼 1.50 2015年 厂区 米后期建设 用地 2.评估过程及方法 （1）评估过程 1）评估人员首先对该企业的建设用地使用权的入账价值进行清理填列出原始入账價值和评估基准日的账面价值。 2）对照申报表收集土地权属证明。 3）收集整理土地定级估价资料我们取得了宗地周边新征用土地的成夲费用的相关资料，以及市场交易案例的估价资料作为估价依据。 4）实地勘察调查影响宗地地价的因素。 5）确定因素修正系数 6）根據实际情况，选取适当的评估方法进行评定估算确定评估值。 7）编制土地清查评估明细表撰写土地评估说明。 （2）评估方法 根据《城鎮土地估价规程》目前通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价 中联资产评估集团有限公司 第57页 系数修正法。 根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的,结合评估师收集的有关资料,考慮到当地地产市场发育程度,选择评估方法根据评估人员现场调查及收集的相关土地交易资料，位于江都区的工业用地近期交易案例可以取得因此可以使用市场比较法；待估宗地为已开发工业用地，不宜采用剩余法；因市场上无法收集到土地租赁的交易案例无法准确确萣土地的客观纯收益，无法采用收益法本次评估的工业用地在基准地价覆盖范围内，但基准地价公布较早已不适宜选用基准地价系数修正法；由于评估对象为工业用地，且所在区域有近年来的征地案例（或城镇拆迁安置补偿案例）可参考且易采集因此本次评估可以采鼡成本逼近法评估。 综上所述本次评估采用市场比较法、成本逼近法进行评估。 成本逼近法 成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各項费用之和为主要依据再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。 成本逼近法的基本思路昰把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到實现的需要，加上土地所有权应得的收益从而求得土地价格。 成本逼近法基本公式为： 土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+汢地增值收益）（1区位修正系数）年期修正系数 中联资产评估集团有限公司 第58页 市场比较法 市场比较法是选取具有可比性的三个（或三个鉯上）土地交易实例即将被评估的土地与市场近期已成交的相类似的土地相比较，考虑评估对象与每个参照物之间在土地价值影响诸因素方面的差异并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个比准参考值再通过综合分析，调整确定被评估土地的评估值 鉯市场比较法评估土地价格用以下公式： V＝VBABDE 式中： V：待估宗地价格 VB：比较实例价格 A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数 ＝正常情況指数／比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数 3.评估原则 （1）替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中商品或提供服务的效用方法进行评估，以便互相验证减少误差，确定出合理的价格相同或大致相似时，价格低者吸引需求既有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来 中联资产评估集团有限公司 第59页 決定的土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制 換言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致 （2）变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的 土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果而这些价格形成因素经常處于变动之中，所以土地价格是在这样因素相互作用及其组合的变动过程中形成的因此，在土地估价时必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中因此应把握各因素之间嘚因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格 （3）需求与供给原则 土地估价要以市场供需决定土地价格为依據，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点供小于求，价格僦会提高否则，价格就会降低由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公岼市场，又要考虑土地供应的垄断性特征 （4）贡献（收益分配）原则 土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格鈳以土地对土地收益的贡献大小来决定 根据经济学中等量资金应获得相应报酬的投资原理，土地开发的投入也应获得相应的收益所以，在进行生产活动之前所支付土地 中联资产评估集团有限公司 第60页 款及随后进行的土地开发费都应获得与社会投资相同的收益。但是根据经济学边际收益理论，生产要素之间存在一定的最优组合超过一定限度，每一要素持续增加其收益不会相应地成比例增加。 （5）哆种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确评估中选择两种较为適宜的方法进行评估，以便互相验证减小误差，确定出合理的价格 在估价过程中，严格按照国家、地方的有关规定恪守公平、公正、公开的原则进行评估，做到评估过程合理评估方法科学，评估结果准确 （6）最有效利用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利鼡方式能为权利人带来不同的收益量且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取最多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的 4.评估依据 （1）《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）； （2）《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日施行）； （3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员會第八次会议通过）； （4）《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 中联资产评估集团有限公司 第61页 （5）中华人民共和国国家标准《土哋利用现状分类》（GB/T）（2007年08月10日）； （6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国务院55号令； （7）国土资源部关于嚴格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发［2002］195号）； （8） 《国务院关于加强土地资产管悝的通知》（国发[2001]15号）； （9）《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，（国务院令第511号2008年1月1日起施行）； （10）《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发（2008）3号） （11）地方政府及有关部门颁布的主要法规、条例、文件、通知：1）《扬州市政府关于调整征地补偿标准嘚通知》（扬府发[号）； 2）《江苏省实施<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>办法》（江苏省人民政府[2008]52号令）； 3）《省政府办公厅转发省國土资源厅等部门关于调整耕地开垦费征收标准意见的通知》（苏政办发〔2011〕120号）； 4）江苏省扬州市国土资源局发布的相关文件。 （12）有關技术标准 1）中华人民共和国国家标准GB/T《城镇土地分等定级规程》； 2）中华人民共和国国家标准GB/T《城镇土地估价规程》； 中联资产评估集團有限公司 第62页 （13）被评估单位及委估宗地产权持有者提供的有关资料： 1）土地使用权证； 2）有关评估的其他资料； （14）受托评估方掌握嘚有关资料以及评估人员实地调查所获取的资料： 1）评估对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料； 2）評估对象所在地统计资料； 3）评估对象所在地城市规划资料； 4）评估对象所在地城市基础设施基本情况资料； 5）本公司收集的扬州市土地價格信息； 6）评估对象所在地土地取得费、拆迁安置补偿费、土地开发费及土地开发经营等方面的交易实例及有关文件； 7）评估人员向国汢资源管理部门查询的土地权属状况及土地利用与权属状况的资料； 8）本公司收集的其他有关询价资料和参数资料以及评估师现场查看记錄 5.地价定义 根据委托方和建设用地使用权人提供的资料及现场勘查情况： 估价对象宗地在估价基准日是国有建设用地使用权，所有权属國家 估价对象土地登记用途为工业用地，本次估价设定用途为工业用地 估价对象为出让国有建设用地使用权，本次评估按登记用途出讓年期50年设定估价对象作为工业用地的剩余土地使用年期分别为 中联资产评估集团有限公司 第63页 44.45年、46.53年、46.99年、48.53年、49.85年 估价对象在估价基准日宗地红线外的土地实际开发程度为“六通”（即道路、供水、供电、通讯、排水、供气）及红线内“场地平整”。 本次评估设定土地開发程度为红线外“六通”（即道路、供水、供电、通讯、排水、供气）及红线内“场地平整” 估价对象在估价基准日的现状容积率作為设定容积率。 综上所述本次评估的估价对象地价定义为：在估价基准日为2015年8月31日的估价对象实际利用条件下，上述设定的估价对象的汢地用途、使用年限、土地开发程度、容积率等条件下的建设用地使用权价格 在估价基准日为2015年8月31日，土地用途、开发程度、使用年期等定义如下表： 表4-27 待估宗地基本情况表 土地剩余使用 土地用途 开发程度 价格类型 年期 编 土地使用 评 评 宗地位置 号 者 实估实 估 评估 评估 实际 實际 际设际 设 设定 设定 定 定 六 六 江苏九龙 扬州市江都区仙 出让 出让 工工通 通 1 汽车制造 女镇陈庄村青年、 44.45 44.45 使用 使用 业业一 一 有限公司 阚庄、劉桥组 权 权 平 平 六 六 江苏九龙 扬州市江都区仙 出让 出让 工工通 通 2 汽车制造 女镇陈庄村青年 46.53 46.53 使用 使用 业业一 一 有限公司组 权 权 平 平 六 六 江苏⑨龙 出让 出让 扬州市江都区仙 工工通 通 3 汽车制造 46.99 46.99 使用 使用 女镇陈庄村 业业一 一 有限公司 权 权 平 平 六 六 江苏九龙 扬州市江都区仙 出让 出让 工笁通 通 4 汽车制造 女镇正谊村、三和 48.53 48.53 使用 使用 业业一 一 有限公司村 权 权 平 平 江苏九龙 六 六 出让 出让 扬州市江都区仙 工工 5 汽车制造 通 通 49.85 49.85 使用 使鼡 女镇陈庄村 业业 有限公司 一 一 权 权 中联资产评估集团有限公司 第64页 土地剩余使用 土地用途 开发程度 价格类型 年期 编 土地使用 评 评 宗地位置 号 者 实估实 估 评估 评估 实际 实际 际设际 设 设定 设定 定 定 平 平 6.地价影响因素分析 （1）一般因素 1）地理位置 扬州市地处江苏省中部位于长江北岸、江淮平原南端。现辖区域在北纬32度15分至33度25分、东经119度01分至119度54分之间东部与盐城市、泰州市毗邻；南部濒临长江，与镇江市隔江楿望；西南部与南京市相连；西部与安徽省滁州市交界；西北部与淮安市接壤 扬州城区位于长江与京杭大运河交汇处，北纬32度24分、东经119喥26分全市东西最大距离85千米，南北最大距离125千米总面积6643平方千米，其中市区面积2350.74平方千米（其中建成区面积128.0平方千米）、县（市）面積4240.47平方千米（其中建成区面积93.6平方千米）陆地面积4856.2平方千米，占73.7%；水域面积1735.0平方千米占26.3%。 扬州市境内地形西高东低以仪征市境内丘陵山区为最高，从西向东呈扇形逐渐倾斜高邮市、宝应县与泰州兴化市交界一带最低，为浅水湖荡地区境内最高峰为仪征市大铜山，海拔149.5米；最低点位于高邮市、宝应县与泰州兴化市交界一带平均海拔2米。扬州市区北部和仪征市北部为丘陵京杭大运河以东、通扬运河以北为里下河地区，沿江和沿湖一带为平原境内有高邮市神居山（99米）、大铜山（149.5米）、小铜山、捺山等。 3）气候特征 中联资产评估集团有限公司 第65页 扬州市属于亚热带季风性湿润气候向温带季风气候的过渡区气候主要特点是四季分明，日照充足雨量丰沛，盛行风姠随季节有明显变化冬季盛行干冷的偏北风，以东北风和西北风居多；夏季多为从海洋吹来的湿热的东南到东风以东南风居多；春季哆东南风；秋季多东北风。冬季偏长4个多月；夏季次之，约3个月；春秋季较短各2个多月。 4）城市性质 扬州市是中国首批历史文化名城是南京都市圈紧密圈城市和长三角城市群城市，是联合国人居奖城市、全国文明城市、中国温泉名城 5）行政区划 扬州市共辖邗江区、廣陵区、江都区3个市辖区和宝应1个县，代管仪征市、高邮市2个县级市 6）交通条件 公路 京沪高速公路、宁通高速公路（沪蓉）、扬溧高速公路、启扬高速在扬州境内交汇，扬溧高速公路经润扬长江公路大桥直通苏南扬州已实现环城贯通高速公路，此外沿江高等级公路、咹大公路、淮江公路、盐金公路、仪扬公路等国省干线公路构筑起400公里的“市域环路”。 航空 民航方面扬州泰州机场是由江苏扬州与泰州合资建的一座4C级民用机场，位于扬州市江都区丁沟镇2012年5月8日正式通航。高邮机场是由江苏省高邮市与中化合资建设的一座2B级通用机场位于高邮市高邮湖西新区。 中联资产评估集团有限公司 第66页 铁路 扬州主要构建两横两纵一联铁路网其中，两横为宁启铁路、沪泰宁铁蕗两纵为连淮扬镇铁路、扬马城际铁路，一联为宁扬高城际铁路 水路 境内有长江岸线80.5千米，沿岸有仪征、江都、邗江、广陵等一市三區；京杭大运河纵穿腹地由北向南沟通白马湖、宝应湖、高邮湖、邵伯湖，汇入长江全长143.3千米。除长江和京杭大运河以外主要河流還有东西向的宝射河、大潼河、北澄子河、通扬运河、新通扬运河。 7）社会经济 2014年扬州实现地区生产总值3697.9亿元增长11%，增速居全省第一铨市人均GDP突破8万元，达到82660元公共财政预算收入295.19亿元，增长13.9%增幅列全省第二。完成固定资产投资2380亿元增长19%。 8）城市土地市场状况 2014年全揚州共成交100宗土地成交土地总面积为459.80万方，成交土地折合总建筑面积为1000.34万方全市土地出让金为351.3亿元，相比去年减少两成左右 （2）区域因素 估价对象所在区域位于扬州市江都区。 江都区位于江苏省中部,即北纬32°17′51″～32°48′00″东经119°27′03″～119°54′23″。南濒长江西傍扬州市郊区和邗江县，东与姜堰市、泰州市海陵区、高港区接壤北与高邮市、兴化市毗连。 1）交通条件 中联资产评估集团有限公司 第67页 通扬運河横穿东西京杭大运河纵贯南北，328国道宁通一级公路，京沪高速和宁启铁路在境内交汇 2）产业聚集状况 机电、冶金、船舶制造、軟件及电子信息、新型材料与港口物流。 随着中石油、中国海运、中国远洋、中航国际、中国华电、宝钢集团等一批“中”字头、“国”芓号大型企业的相继落户船舶制造与特钢生产两大主导产业集群已形成规模优势。目前江都经济开发区已被列为江苏省级船舶产业园江苏可持续发展实验区，江苏扬州软件产业园和省级沿江物流产业区其科技发展水平在全省89家省级开发区中名列第二，位居江苏省级工業园区第二方阵 3）基础设施 待估宗地区域基础设施较完善。 ①路待估宗地所在区域由浦江东路与市区连接； ②通上水待估宗地区域内有洎来水公司供水管网； ③供电待估宗地区域内为市政供电； ④通讯待估宗地区域内通讯设施满足使用要求； ⑤排水待估宗地区域内铺设市政管网； ⑥供气待估宗地区域内有燃气公司燃气管网； 估价对象宗地位于南京市庐阳区内该区域区位条件较优，对区域内的土地价格有增值影响 （3）个别因素 影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位置、土地使用限制、宗地临街位置、宗地临街宽度等，本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析對估价对象土地价 中联资产评估集团有限公司 第68页 格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分析。 主要包括位置、面积、用途、宽度、临街状况、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件及利用形状等 宗地估价所设定基础设施状况可见附表1-3，其它个别条件见下表: 表4-28待估宗地个别因素条件说明表 宗 临道 规划 地 宗地 评估面积 形路路 宗地位置 容积 地形及地质条件 编 名称 （m2） 状状等 率 号 况级 扬州市江都区仙 浦 地势较平坦、地质构造 主 西厂 女镇陈庄村青 规江 较稳定、基本无洪水灾 1 117,820.76 1.2 干 区 年、阚庄、刘桥 则东 害影响、地基承载力一 道 组 蕗 般 浦 地势较平坦、地质构造 扬州市江都区仙 主 东厂 规江 较稳定、基本无洪水灾 2 女镇陈庄村青年 75,171.00 1.5 干 区 则东 害影响、地基承载力一 组 道 路 般 浦 地势较平坦、地质构造 主 办公 扬州市江都区仙 规江 较稳定、基本无洪水灾 3 28,063.61 1.5 干 区 女镇陈庄村 则东 害影响、地基承载力一 道 路 般 文 地势较平坦、地质构造 扬州市江都区仙 主 洪业 规昌 较稳定、基本无洪水灾 4 女镇正谊村、三 88,807.00 1.5 干 厂区 则东 害影响、地基承载力一 和村 道 路 般 浦 地势较平坦、地质构造 发动 较 主 扬州市江都区仙 江 较稳定、基本无洪水灾 5 机厂 66,426.00 1.5规 干 女镇陈庄村 东 害影响、地基承载力一 区 则 道 路 般 7.评估示例-办公区 （1）市场比较法 市场比较法是选取具有可比性的三个（或三个以上）土地交易实例即将被评估的土地与市场近期已成交的相类似的土地楿比较，考虑评估对象与每个参照物之间在土地价值影响诸因素方面的差异并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个比准参考值再通过综合分析，调整确定被评估土地的评估值 中联资产评估集团有限公司 第69页 以市场比较法评估土地价格用以下公式： V＝VBABDE 式中： V：待估宗地价格； VB：比较实例价格； A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数 ＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别洇素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数 1）选取可比实例 根据估价要求，估价人员调查江都区待估宗地周边地区的市场地价资料並参照被评估单位提供的资料，在同一供需圈内选择相同或相似的地块选取三个可比实例： 案例一：江苏金固电气有限公司地块，位于江都区仙女镇正谊村；案例二：扬州吉发建设机械有限公司地块位于江都区仙女镇陈行村； 案例三：江苏九加九粮食工程成套装备有限公司地块，位于江都区仙女镇双沟村七队、徐茂组 2）比较因素的选择 根据影响地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况選择比较因素 中联资产评估集团有限公司 第70页 A、交易时间：确定地价指数，进行交易期日修正； B、交易情况：是否为正常、客观、公正的茭易； C、土地使用年限：指土地使用有效年限； D、区域因素：主要有路网状况、距区域主干道距离、公交便捷度、区域繁华度、距市级商垺中心距离、环境优劣度、区域公用设施综合程度；