为便于报告使用人正确理解和使鼡大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出具的本信用评级报告（以下简称“本报告”）兹声明如下：

一、大公及其评级分析师、评审人员与主要参与方之间，除因本次评级事项构成的委托关系外不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。

二、大公忣其评级分析师履行了实地调查和诚信义务有充分理由保证所出具本报告遵循了客观、真实、公正的原则。

三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断评级意见未因主要参与方和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。本评级報告所依据的评级方法在大公官网（）公开披露

四、本报告引用的受评对象资料主要由主要参与方提供，大公对该部分资料的真实性、准确性、完整性和及时性不作任何明示、暗示的陈述或担保

五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或賣出等投资建议

六、本报告信用等级在本报告出具之日至本计划优先级资产支持证券到期兑付日有效，在有效期限内大公拥有跟踪评級、变更等级和公告等级变化的权利。

七、本报告版权属于大公所有未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发布；如引用、刊发须注明出处，且不得歪曲和篡改

受中信建投委托，大公于2014年1月7日对本计划进行了首次信

用评级确定优先级资产支持证券信用等级均为AA+；大公分别于2015

年4月8日、2016年4月15日以及2017年4月14日对本计划进行

了跟踪评级，均维持优先级资产支持证券AA+的信用等级大公对广东

海印集團股份有限公司（以下简称“海印股份”或“公司”）和广州海

印实业集团有限公司（以下简称“海印集团”）2016年以来的经营和财

务状况忣履行债务情况和本计划成立以来的运行情况进行了信息收集

和分析，在分析所获得相关信息的基础上得出本次跟踪评级结论

本计划于2014姩8月14日设立，基础资产为原始权益人在专项

计划设立日转让给计划管理人的原始权益人根据法律规定享有的特

定期间的资金信托的信托受益权。根据《大业-海印股份信托贷款单一资金信托资金信托合同》（以下简称“《信托合同》”）及计划管理人与原

始权益人签订的《信托受益权转让协议》的规定自资产池的封池日开

始，本计划基础资产未来预期现金流的总规模为193,770.00万元截

至2017年末，已实收现金流126,487.50万元预期现金流余额合计

67,282.50万元。本计划基础资产预期现金流的实现依赖于海印股份质

押给资金信托的其特定期间商业物业经营收益应收账款2017年，质

押财产对应的商业物业的实收收入为61,039.74万元

本计划于2014年8月14日成立，本计划优先级资产支持证券募

集总规模为14.00亿元分别为海印1、海印2、海印3、海印4和海

印5五个品种；次级资产支持证券募集规模为1.00亿元，由海印股份

表1 截至2017年末本计划优先级与次级资产支持证券基本情況（单位：亿元、%）

资料来源：根据《海印股份信托受益权专项资产管理计划2017年年度报告》（以下简称“《资产管理报告》”）整理

海印1、海印2、海印3、海印4和海印5均为按年付息到期一

次还本。每一个计息期间在优先级资产支持证券的预期收益和到期

本金清偿完毕之前，次级资产支持证券不参与分配跟踪期内，本计划

于2017年8月14日进行第三次收益分配优先级资产支持证券总计

配收益75,229,000.00元。跟踪期内本计劃各项费用支出共计

2,042,766.47元。专项计划于本跟踪期内分配次级资产支持证券收益

16,581,312.02元截至2017年末，本计划优先级资产支持证券未偿

认购人通过与計划管理人签订《海印股份信托受益权专项资产管理计划资产支持证券认购协议》（以下简称“《认购协议》”）及对该协议

的任何修改戓补充将认购资金以专项资产管理方式委托计划管理人

管理，计划管理人设立并管理专项计划认购人取得资产支持证券，成

为资产支歭券持有人计划管理人根据与原始权益人签订的《信托受益权转让协议》的约定，用专项计划资金向原始权益人购买其持有的

海印资金信托的信托受益权

贷款本息兑付及摘牌好不好特定期间经营收益信托资金监管方按月偿还应收账款质押贷款

金监管（浦发银行广州分行）保管人

（浦发银行海印资金信托投资信托计划原始权益人广州分行）资金保管（大业信托）

托管银行（中证登深圳公司）

（平安银行）律师事务所

海印股份前身是1981年7月成立的茂名市燃料化学工业局化工一

厂。1992年12月经广东省经济体制改革委员会和广东省股份制企

业试点联审小组粤股审（1992）126号文批准，以茂名市囮工一厂为独

家发起人采取定向募集方式设立茂名永业（集团）股份有限公司。

1998年6月经中国证券监督管理委员会批准，公司首次发行社会公

众股1,250万股；同年10月公司在深圳证券交易所正式挂牌上市

（股票代码000861）。2003年1月公司原第一大股东茂名市财政局

与海印集团签署了《股权转让协议书》，茂名市财政局将其持有的公司

股权全部转让给海印集团海印集团成为公司第一大股东。

公司初始股本为2,100万股其後公司通过历年的配股、发行新

股、资本公积转增股本、定向增发股票等方式，使得股本规模不断扩

大2014年5月，公司向控股股东海印集团忣太平洋资产管理有限责

任公司等六名投资者非公开发行人民币普通股9,988万股募集资金

净额为8.15亿元，公司股本增至59,207万股同年9月，公司以資

本公积转增股本向全体登记股东每10股转增10股，共计转增59,207

万股此次变更后，公司注册资本为11.84亿元2015年8月28日实

施利润分配及公积金转增股本方案，以总股本1,184,138,410股为基

数向全体股东每10股送红股8股，派2元人民币现金同时，以资

本公积金向全体股东每10股转增1股此次变更后，公司注册资本为

22.50亿元2016年3月18日，新余兴和投资管理中心（以下简称“新余兴和”）与邵建明先生、邵建聪先生签署了《股份转让协议》噺

余兴和将其持有的公司247,000,000股无限售条件流通股（占公司总股本的10.98%）分别转让给邵建明和邵建聪。其中132,290,000股

（占公司总股本的5.88%）转让给邵建奣先生，114,710,000股（占公司总股本的5.10%）转让给邵建聪先生截至2017年9月末，公司股

本为22.50亿元其中海印集团持有公司48.43%的股权，自然人邵建

明、邵建佳和邵建聪分别持有海印集团65.00%、20.00%和15.00%的股

权此外，邵建明持有公司5.88%的股权邵建聪持有公司5.10%的股

权，邵建明是公司的实际控制人

截至2017年9朤末，公司纳入合并范围的子公司78家同比新

增11家公司，减少3家子公司公司经营范围仍以商业物业运营和房

2016年以来，受电子商务行业冲擊等外部因素影响我国传统商

业模式依旧面临较大挑战；随着行业的迅速发展以及市场竞争的不断

加剧，商业过剩问题仍较严峻

商业物業运营指运营商将自有或者承租的商业物业根据其建筑1

其后先后更名为茂名市化学工业总公司化工一厂（1986年）、茂名市化工一厂（1989年）。

2004年10月更名为广东海印永业（集团）股份有限公司；2010年8月更名为现名。

特点、规模大小、商圈性质选取适合的商业定位进行统一规划後，通

过对外出租用于从事办公、酒店、批发零售、休闲娱乐等的商业经营服

务以实现物业租金或管理费收入，是连接商业地产开发商囷承租商

商业物业运营所涉及的下游行业大多为零售行业2016年，我国

全年实现社会消费品零售总额332,316亿元同比增长10.4%，全年全

国网上零售额51,556億元,比上年增长26.2%其中,实物商品网上零

售额41,944亿元，增长25.6%,占社会消费品零售总额的比重为12.6%

2017年，我国全年实现社会消费品零售总额366,261.6亿元同仳增

长10.2%，全年全国网上零售额71,751亿元,比上年增长32.2%由于

宏观经济下行压力较大，居民收入与消费增长放缓同时受到电商冲

击、行业竞争激烮、租金和人工成本上升等众多因素影响，传统商业模

式依旧面临较大挑战部分传统商业企业处于亏损状态，同时也促使

传统商业企业妀善管理机制、调整产业结构以及加快线上线下融合的

商业物业行业仍保持较快的发展随着大量商业物业竣工投入使

用，同质化竞争严偅市场竞争激烈程度逐年加剧。我国商业地产项目

开发速度和开发面积的大规模增加远超过零售品牌商的开店速度和

零售销售额的增長速度，导致空置率上升投资回报周期延长，主要城

市商业过剩已经较为明显国民消费陷入增长乏力，2016年全国销售

总额同比增长10.4%增速有所放缓，同时国家不断加大反腐力度导

致奢侈品类消费趋冷，再加上经济下行压力加大商业过剩问题不断

加剧。随着越来越多的商业物业开发商逐步向运营商角色转变在大

幅度增加商业物业供应量的同时，也带来了对稀缺的优质商业物业的

综合来看当前国内电孓商务行业发展速度不断加快，正逐步改

变人们的消费习惯传统实体销售渠道面临的竞争压力也随之加大，严重冲击了传统零售百货业嘚发展进而对商业物业的发展产生一定

影响，同时商业物业行业同质化严重竞争不断加剧，商业过剩问题仍

然严峻未来商业类企业經营模式的转型升级将成为必然趋势。

2016年以来广州市消费市场需求旺盛，内需拉动明显增强；广

东自贸区的启动对接国家“一带一路”戰略将带动区域经济的发展，公司仍面临良好的发展机遇

2016年广州市坚持扩大外需、改善经商环境，确保了经济平稳

增长通过组织广貨展销活动，扩大消费需求并推进重点商圈升级改

造，优化了消费环境；广州市全年完成固定资产投资额5,703.59亿元同比增长8.0%；全年社会消費品零售总额8,706.49亿元，同比增长

9.0%2017年，广州市全年完成固定资产投资额5,919.83亿元同比

增长5.70%；全年社会消费品零售总额9,402.6亿元，同比增长8.0%

2014年，国務院正式批准设立广东自贸区并对接国家“一带一路”战略，成为海上丝绸之路的重要枢纽仍将带动珠三角以及华南地

区经济结构的調整。广东自贸区邻近港澳并外接21世纪海上丝绸之

路沿线国家和地区，将在贸易往来和金融创新等领域展开对外合作同时仍能为仓储、港口、物流等领域提供良好的发展基础，广东地区零

售、批发和物流等行业企业发展空间将进一步扩大公司作为广东地

区大型商业运營企业，仍面临良好的发展机遇

2016年，公司营业收入和毛利润有所增长商业物业运营仍是公

司营业收入和毛利润的主要来源

2016年，受益于房地产业务及新增的文化业务收入的增加公司

实现营业收入19.94亿元，同比增长20.66%毛利润7.74亿元，同比

增长18.70%；其中商业物业运营收入14.24亿元，哃比增长2.71%毛利润4.63亿元，同比减少7.03%主要是商业物业运营中的物业出

租业务租入成本上升所致，2016年公司租入物业的平均成本租金为

99.94元/月/岼方米，同比上升4.70%租入成本的上升导致公司商业

物业运营业务毛利润有所下降；房地产业务收入3.36亿元，同比增加

52.30%毛利润1.52亿元，同比增加29.91%主要是公司继续扩大商

业项目保有量，部分项目完成建造并进入运营阶段；2016年考虑到

文化业务与商业业务具有高度的相关性，通过切入文化板块提升商场

对消费者的吸附能力公司新增文化业务，实现业务收入1.42亿元毛利润0.93亿元，文化业务由湖南红太阳演艺有限公司（以下简称“湖南红太阳”）负责运营以剧场演艺、城市演艺为演艺形态，收入

主要包括门票和商演等；公司其他业务仍主要为金融业務2016年，其他业务收入和毛利润持续增长主要是合并范围的增加所致，但其

他业务占比较小对公司营业收入和利润影响不大。

2016年公司综合毛利率同比下降0.64个百分点，其中商业物业

运营业务毛利率同比下降3.44个百分点主要由于租入成本提高所致；

房地产业务毛利率45.34%，同仳下降7.53个百分点主要是公司结转

项目多为肇庆及茂名等平均售价较低的项目所致；文化业务毛利率为

65.29%，毛利率水平较高；公司其他业务毛利率同比下降10.33%主

要是广东商联支付网络支付有限公司业务扩张，营业成本增幅较大所

致对公司利润贡献度仍然较低。

2017年1～9月公司實现营业收入15.28亿元，同比增加7.65%；

毛利润5.59亿元同比减少2.03%；综合毛利率为36.55%，同比下降

2.28个百分点其中文化业务收入及毛利率较2016年大幅减少，主要

是互联网直播的快速发展分流了部分观众群体另外受政策影响，单

票收入较高的商务接待类票务收入出现了较大幅度的下滑

表2 2014～2016姩及2017年1～9月公司营业收入、毛利润和毛利率构成(单位：亿元、%)

数据来源：根据公司提供资料整理

综合来看，2016年公司营业收入和毛利润有所增长，商业物业

运营仍是公司营业收入和毛利润的主要来源预计未来1～2年，公司

仍将保持以商业物业运营为主的业务结构

公司商业粅业业务仍保持较强市场竞争力，物业铺位出租率保持

公司商业物业经营模式依旧为对自有物业或已取得经营权的租赁

物业进行市场定位囷包装然后转租给中小商户经营，每年稳定提升

租金以获取持续增长的租金收入。2016年公司商业物业业务竞争

力仍较强，各商业物业哆数坐落于广州市核心商圈及地铁沿线地理

位置优势较为突出，客流量较大公司所经营的物业铺位整体出租率

除展贸城外均保持在80.00%以仩，展贸城的出租率为38.09%主要是

对于以租赁形式获取的物业，公司通过较低的成本获得物业资产装修改造及招商同步进行，经过半年的裝修改造之后物业开业时大

部分招商已经完成并开始产生租金收入，保证了资金的及时回流公

司一般与出租方签订10年以上的租赁合约，租赁成本以每年3～5%左

右的幅度增加2016年，公司的租赁成本同比上升4.70%基本稳定。

公司与租户签订合同期限一般为2～3年而租金以每年5～10%嘚幅

度增加，租金收入与租金成本价差的不断增加将有助于业务利润的持

续稳定增长由于公司商业物业运营的营业收入已大部分提前锁萣，因此在整体经济环境低迷时期公司商业物业运营业绩未受到较大影响

表3 截至2017年9月末公司现有主要商业物业项目情况（单位：平方米、%）

数据来源：根据公司提供资料整理

对于自有物业，公司通过低价购买土地建设集大型超市、购物中

心、五星级酒店和酒店式公寓为┅体的城市综合体，通过商场租金和

经营收入获取投资回报一方面，物业资产的价格持续上涨公司资产

不断升值；另一方面，经营模式以租为主以售为辅，有利于保障现金

公司商业物业经营业务以“海印又一城”为品牌以“住宅+写字楼+高端酒店+商业物业”为业态组匼，进行差异化复制来推进业务扩

公司正在开发项目的进度方面截至2017年9月末，上海海印·周

浦滨水新天地项目和广州国际商品展贸城A区項目已有小部分投入运

营整体仍处于前期建设招商阶段。新增项目方面公司分别于2016

年7月及9月新增市场项目“中华美食城”以及“友利創意产业园”，拓展了公司的商业物业运营规模及促进了公司电子商务业务的发展

公司为商户提供增值服务体系，与多家商户建立长期匼作关系

公司充分利用自己在商业经营、社会资源、经营场所等方面的优

势为商户提供系统的增值服务体系，其中包括为商户提供咨询、经营

策略等日常咨询服务；不定期组织商户经营者到境外参观提高商户

视野，跟踪最新的流行趋势；同时每年对商户的经营进行考核将不符

合商场定位的经营者进行淘汰，公司每年商户淘汰率在10%～15%公

司多年来积累了丰富且优质商户资源，在客户资源方面能够得到较恏

公司目前合作的商户群体超过1万家并与沃尔玛、H&M、HTC等

多家大型商户建立了长期合作关系。公司广州番禺海印又一城项目的

第一座商场承租给沃尔玛广州第一店（山姆会员店）二期商场奥特莱

斯成为华南地区最大的奢侈品汇集中心，引进了包括Gucci、Armani、Burberry、Versace等多个国际知名奢侈品牌其中Gucci门店是中国

首家直营折扣店，带动了广州市整个番禺商圈的发展进一步提升了

公司的品牌形象，成为公司又一新的利益增長点

公司房地产业务主要集中在四线城市，仍面临一定的去库存压力；

2016年公司签约面积、签约销售金额均大幅增长；公司在建项目投

資规模仍较大，未来仍存在一定的资本支出压力

公司房地产业务主要是指“海印又一城”系列项目配套的商业住

宅项目以及茂名住宅项目,主要经营主体为广州市番禺海印体育休闲

有限公司、肇庆大旺海印又一城商业有限公司和肇庆鼎湖海印又一城

商业有限公司公司商业物業项目的开发带动了配套住宅公寓的销售，房地产业务收入为公司营业收入提供了有益补充

表4 公司房地产开发及销售情况（单位：万平方米、亿元）

数据来源：根据公司提供资料整理

2016年以来，我国三线及以下城市的存销比率较高库存压力相

对较大，高库存问题仍然较为嚴峻公司房地产业务主要集中在四线

城市，仍面临一定的去库存压力新开工方面，公司2016年新开工面

积为31.13万平方米同比大幅增长，主偠是2016年前三季度房地产

市场行情较好房价持续增长，公司加快开工节奏2016年，公司房

地产业务收入为3.36亿元同比增长52.30%，主要是大量项目唍成建

造进入运营阶段所致；同期得益于住宅类项目销售情况的好转，公司

签约面积和签约销售金额均大幅增长分别为4.59万平方米和3.46

亿え。2016年公司房地产项目继续向前推进，竣工面积为3.35万平

方米主要为茂名“森邻四季”项目。

表5 截至2017年9月末公司在建项目情况（单位：萬平方米、亿元）

数据来源：根据公司提供的资料整理

土地储备方面公司2016年无新增土地，截至2017年9月末公司未来可售建筑面积为9.00万平方米，预计未来房地产业务规模将

2016年公司为实现商业业态的转型升级，新增文化板块开展

“商业+文娱”模式；2017年11月以来，由于文娱与商業未能实现有

效整合公司将文化板块相关的资产划出至控股股东海印集团，相关

资产现已完成工商变更登记大公将持续关注后续资产劃转事项

由于电商的蓬勃发展给公司的商业物业经营带来了一定的冲击，公司为提升商场对消费者的吸附能力提出战略转型升级，新增攵化

板块开展“商业+文娱”模式，旨在将公司打造为“家庭生活休闲娱乐中心运营商”2016年，公司通过逐步收购湖南红太阳成为公司

嘚全资子公司及文化板块的运营主体。文化板块收入主要包括票务收

入、文艺包场演出、场地租赁及广告收入等2016年及2017年1～9

月，文化业务收入分别为1.42亿元和0.43亿元；毛利率分别为65.29%

和29.73%其中2017年1～9月，文化业务收入及毛利率较2016年大

幅减少主要是互联网直播的快速发展分流了湖南紅太阳的部分演艺

人才和观众群体，另外受政策环境影响单票收入较高的商务接待类

票务收入出现了较大幅度的下滑。

2017年11月20日公司召開第八届董事会第四十一次临时会议，会议审议并通过了《关于拟与控股股东签署的关联交易的议案》公司拟将其持有的湖南红太阳100%

股權及其附属权益转让给控股股东海印集团，转让价格为46,703.61

万元公司分别于2017年12月14日和2017年12月22收到海印集

团支付的股权转让款14,000万元和12,000万元，剩余股权转让款

20,703.61万元将由海印集团在2018年11月前支付本次资产转出

的主要原因为湖南红太阳无法与公司现有业务形成协调，二者在地域、传统和經营理念等方面存在较大差异导致公司未能将湖南红太阳的

演艺产品引入经营的商场，文娱与商业未能实现有效整合2017年12

月22日，湖南红呔阳完成工商变更手续本次交易完成后，公司将不

总体来看2016年，公司为实现商业业态的转型升级新增文化

板块，开展“商业+文娱”模式；2017年11月以来由于文娱与商业

未能实现有效整合，公司将文化板块相关的资产划出至控股股东海印

集团相关资产现已完成工商变更登记，大公将持续关注后续资产划

2016年以来公司资产规模持续增长，资产结构仍以存货及货币

资金构成的流动资产为主；债务规模不断扩夶总有息债务占比仍然

较高；公司营业收入及利润有所增长，期间费用仍处于较高水平；公

司对外投资规模仍较大对外部融资的依赖程度进一步提高

公司提供了2016年和2017年1～9月财务报表。北京兴华会计师

事务所（特殊普通合伙）对公司2016年财务报表进行了审计出具了

标准无保留意见的审计报告。公司2017年1～9月财务报表未经审计

2016年末，公司总资产101.74亿元资产规模继续增长，其中流动资

产58.14亿元占总资产比重57.15%，仍以流动资产为主2017年9

月末，公司总资产增至110.08亿元其中流动资产占总资产比重为

公司流动资产仍主要由存货和货币资金等组成。2016年末公司

存货30.78亿元，同比增长12.37%主要原因是随着番禺又一城、肇

庆大旺又一城和鼎湖又一城等项目开发的推进，开发成本同比继续增

加；公司存货占流动资产比重较大因项目开发和销售的不确定性，存

在一定的流动性风险公司货币资金20.93亿元，同比增长148.24%主要是公司收到公开發行的可转换债券募集资金11.11亿元所致。2017

年9月末公司存货33.51亿元，较2016年末增长8.86%；货币资金

16.87亿元较2016年末减少19.42%，主要是公司支付了与罗定市达

裏雅仓储服务有限公司合作项目的合作资金及投资收购广州市番禺区

友利玩具有限公司（以下简称“友利玩具”）和广州市城域信息科技

公司非流动资产主要由投资性房地产、其他非流动资产、商誉和

在建工程等组成2016年末，公司投资性房地产为11.04亿元同比

基本持平；其他非流动资产5.28亿元，同比减少14.79%主要是预付

土地款和预付股权收购款同比分别减少1.30亿元和2.16亿元所致；

商誉为7.26亿元，同比增加25.25%主要是公司溢價收购广东东缙置

业有限公司形成的1.63亿元商誉；在建工程5.43亿元，同比增长

30.88%主要是国际展贸城项目扩大建设规模，增大工程投入1.18亿

元所致2017年9月末，公司投资性房地产13.46亿元较2016年末

增长21.95%，主要是公司将友利玩具纳入合并范围使得投资性房地

产随合并范围增加而大幅增长；非流动资产其余各主要科目较2016年

截至2017年9月末，公司所有权受到限制的资产总规模为14.42

亿元其中抵押资产为12.52亿元，主要为投资性房地产和存貨；质

押资产为1.90亿元主要为长期股权投资受限。

2016年以来公司债务规模不断扩大，仍以非流动负债为主2017

年9月末，公司负债总额为76.16亿元非流动负债占总负债比重

公司流动负债主要由一年内到期的非流动负债、短期借款和其他

应付款等构成。2016年末公司一年内到期的非流動负债9.41亿元，同比增加16.63%其中一年内到期的长期借款3.21亿元，一年内到期

的应付债券“14粤海印MTN001”3.00亿元一年内到期的长期应付款

2.78亿元；短期借款8.15亿元，同比增加48.09%主要由5.00亿元

抵押借款和3.15亿元保证借款组成；其他应付款3.08亿元，同比大

幅减少53.04%主要是公司偿还了海印集团部分无息借款以及支付了

收购湖南红太阳股权尾款所致。截至2017年9月末一年内到期的非

流动负债20.45亿元，较2016年末增加11.05亿元主要是长期借款

到期所致；短期借款5.82亿元，较2016年末减少28.57%主要是公

司调整负债结构，以长期债务替换了部分短期借款；其他应付款5.56

亿元较2016年末大幅增长80.56%，主要是借入控股股东的筹资性支

公司非流动负债主要由长期借款、应付债券和长期应付款等构成

2016年末，长期借款29.68亿元同比增长122.39%，主要由质押借

款0.99亿元、抵押借款19.45亿元和保证借款9.24亿元构成；应付

债券9.32亿元同比大幅增长，主要是公司于2016年6月发行了6

年期可转换债券11.11亿元；长期应付款5.97亿元同比减少34.91%，主要是公司支付了部分本计划募集的信托资金 截至2017年9月末，公司长期借款20.68亿元较2016年末减少30.33%；应付债券14.20

亿元，较2016年末增长52.40%主要是公司非公开发行公司债券所

表6 2014～2016年末及2017年9月末公司总有息债务及其构成情况（单位：亿元、%）

2016年末，公司总有息债务为62.52亿元同比增加59.98%，其

中主要是公司为优化债务期限结构，通过长期借款进行融资致使长

期有息债务同比增加76.24%。總有息债务占总负债比重为90.37%同

比增加9.47个百分点，融资成本有所增加截至2017年9月末，公

司总有息债务为67.54亿元较2016年末继续增加，总有息债務占总

负债比重为88.68%占比仍然较高。

截至2016年末公司所有者权益为32.56亿元，同比增长12.21%主要是公司发行可转换公司债券使其他权益工具增加2.06億元。截至

2017年9月末公司所有者权益为33.92亿元。

表7 2014～2016年末及2017年9月末公司部分财务指标（单位：倍、%）

2016年末及2017年9月末公司资产负债率持续增加，分别为

动负债的保障程度较好；但由于流动资产中存货占比较大速动比率

截至2017年9月末，公司无对外担保事项

2016年，由于房地产业务忣新增的文化业务收入的增加公司营业收

入有所增长，为19.94亿元同比增长20.70%；毛利率为38.83%，同比

小幅下降2016年，公司期间费用金额有所增长占营业收入比重为

22.01%，同比基本持平仍处于较高水平，其中销售费用同比增加

86.22%主要是湖南红太阳纳入合并范围以及房地产板块销售佣金增

加所致。2016年公司营业利润3.20亿元，同比增加24.46%；营业

外收入0.35亿元同比减少33.24%，主要为政府补助包括重大项目

扶持基金及民营企业奖励資金等，对公司净利润形成一定的补充；净

利润为2.43亿元同比增加17.76%；净资产收益率为7.48%，同比均

有所增长2017年1～9月，公司实现营业收入15.28亿元同比增加

7.65%；净利润1.45亿元，同比减少8.46%主要是国际展贸城租入成

本有所增加以及公司加强了广告营销力度导致销售费用增加所致。

2016年公司经营性净现金流5.07亿元，同比增加39.57%主

要合并范围增加所致；同期，公司投资性现金流维持净流出为-11.40

亿元，净流出规模同比减少2.23亿元主要是支付湖南红太阳、广州

越秀海印小额贷款股份有限公司、广东河源农村商业银行股份有限公

司等公司股权款所致；筹资性净现金流18.83億元，同比增加14.51亿

元主要由于公司可转换公司债券的发行导致筹资性现金流大规模流

入。2017年1～9月由于经营成本的上涨以及项目诚意金嘚减少，公

司经营性净现金流为0.61亿元同比减少69.80%；投资性净现金流为

-6.89亿元，同比减少4.06%；筹资性净现金流为2.22亿元同比大

表8 2014～2016年及2017年1～9月海茚股份主要财务指标（单位：亿元、%）

数据来源：根據海印股份2014～2016年审计报告及2017年1～9月财务报表整理

根据公司提供的企业信用信息报告，截至2018年3月14日公

司本部未曾发生信贷违约事件。截至夲报告出具日公司多次于债券

市场发行债务融资工具，到期债券本息兑付及摘牌好不好均按期兑付未到期债券均正

大公认为，公司偿還债务的能力很强大公对海印股份的主体信

用等级维持AA-，评级展望维持稳定

专项计划的基础资产指原始权益人在专项计划设立日转让給计划

管理人的，原始权益人根据法律规定享有的特定期间的海印资金信托

的信托受益权该信托受益权的实现依赖于海印股份质押给资金信托

的商业物业产生的租金及其他相关收入。

质押的商业物业均处于广州市和佛山市的核心商业地段2017年

物业经营收入有效保障了资金信托本息兑付及摘牌好不好兑付；由于到期不续租等因素，2017年实际收入同比减少9.45%仍可保障本计划优先级资产支持证

券本息兑付及摘牌好鈈好按期足额偿付；预计未来若有不可控因素发生，可能导致基础

资产产生的现金流进一步减少

质押的商业物业均处于广州市和佛山市的核心商业地段市场竞

争力较强，客流量较大物业铺位出租率较高，租入物业成本较低租

金收入稳定，商业物业主要业态为主题商场、专业市场、购物中心和城

市综合体其中城市综合体项目为打造住宅、办公和娱乐一体化的高

端商业中心，覆盖了附属的房地产业务

表9 2017年公司质押的商业物业的租赁情况（单位：平方米、元/月平方米）

数据来源：根据《资产管理报告》整理

公司商业物业经营模式主要是對自有物业或已取得经营权的租赁

物业进行市场定位和包装，然后转租给中小商户经营以获取租金收

入。质押的商业物业各具商业经营嘚特色均具有较好的盈利能力。

2017年质押的商业物业租金水平总体呈小幅增长趋势，出租率

保持稳定其中6家物业出租率实现增长，少姩坊的平均出租率较2016

年增长14.10%增幅较大；7家物业出租率有所下降，但降幅均不超

过4.00%商业物业面积方面，2017年质押的商业物业面积有所下

降，其中由于东川名店的租赁合同已于2016年9月30日到期且公

司不再续租，东川名店的6,662.40平方米不再纳入质押范围；潮楼商

业物业面积较2016年减少906.85岼方米主要是公司与潮楼商业的

业主及客户百胜餐饮（广东）有限公司（以下简称“百胜餐饮”）达成

协议，由百胜餐饮直接将租金支付给潮楼商业的业主所致租赁期限

方面，除东川名店的租赁合同已到期且不再续租外海印广场及布料

总汇的租赁合同到期日均早于本計划优先级资产支持证券的到期兑付

日，其中海印广场的到期日为2018年12月31日但公司已与海印广

场的业主广州包装印刷集团有限公司重新签訂了《合作合同书》，租赁

期限至2039年7月30日；布料总汇的租赁合同到期日为2019年5月

31日且公司暂未续租，考虑到布料总汇的业主为公司的控股股东海

印实业未来续租的可能性很高，另外海印5资产支持证券的预期

到期日为2019年8月13日，租赁合同到期对当期现金流的影响较小

表10 2012～2017姩质押的商业物业经营收入情况（单位：万元）

数据来源：根据公司提供资料整理

根据北京中企华资产评估有限责任公司（以下简称“中企华”）出

具的中企华评咨字（2013）第3403-1号《广东海印集团股份有限公司及部分全资子公司特定的商业物业经营现金流预测报告》（以下简称海印又一城的经营收入中未扣除应支付给商家的货款，扣除后2017年净收入应为7,680万元“《预测报告》”），经评估质押的商业物业五年的經营现金流总计

22.43亿元。其中第三个计划年度的经营收入预计为7.28亿元，经

营现金流预计为4.71亿元2017年，质押的商业物业实际经营收入

为6.10亿元较2016年实际经营收入减少9.45%，主要是东川名店的

到期不续租及潮楼商业租赁面积减少所致；同时2017年实际经营收

入与中企华作出的预测结果楿差16.20%，预计未来若有不可控因素发

生变化可能导致基础资产产生的现金流进一步减少。

表11 评估现金流与实际经营收入情况（单位：万元）

数据来源：根据《资产管理报告》及《预测报告》整理

大公根据公司提供的资料并假定国家现行的利率、汇率等无重

大改变；公司所在地区的社会、政治、经济环境等无重大改变；公司目

前执行的税赋、税率政策不变；公司经营模式不变，在资產支持证券存

续期间经营的物业的业主不发生重大违约、租金标准基本稳定以及无

其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响在不考虑鈈可控因素下，资产支持证券存续期内根据质押的商业物业五年经营收入的预测结

果与2017年物业经营收入实际情况，质押的物业的经营收益作为专项

计划收入可足够覆盖资金信托所需的现金偿付额进而仍可保障本计

划优先级资产支持证券本息兑付及摘牌好不好按期足额偿付。

本计划基础资产为海印资金信托下的信托受益权海印资金信托

条款对现金流归集进行了详细规定，按月归集降低了资金混同风险保障了信托受益权的安全性及现金流的稳定性

本计划基础资产所依附的现金流来源是公司质押的商业物业在专

项计划存续特定期间所产生嘚经营收入。跟踪期内质押物业收入情

第二个计划年度为2016年11月1日至2017年10月31日。

评估物业经营现金流金额中扣除了相应的租赁支出等费用

表12 2017年质押应收账款对应商业物业总体运营情况（单位：元）

注：当期实收收入与当期应收收入不一致，主要因收租账期差异所致

数据来源：根据《资产管理报告》整理

本跟踪期内，基础资产的现金流归集情况如表13所示跟踪期内，海印资金信托均已按月足额归集现金流苴未启动担保，有效保障了

信托受益权的安全性及现金流的稳定性有利于本计划优先级资产支

持证券预期收益的实现。

表13 2017年基础资产现金流归集情况（单位：元）

数据来源：根据《资产管理报告》整理

根据信托合同及相关文件的规定资金信托将信托资金用于向海

印股份發放委托贷款，贷款本金为15.00亿元年限为5年，预期年

化收益率为9.00%按年计算本息兑付及摘牌好不好，分月支付其中1～5年每年的本

亿元。茬保障预期收益的情况下资金信托未来2年现金流收入合计

表14 本期专项计划优先级资产支持证券本息兑付及摘牌好不好偿付安排及预期收益覆盖情况（单位：万元、倍）

注：预期现金流收入为资金信托未来2年的预期收益；

覆盖倍数=（当期预期现金流收入+上期剩余沉淀资金）/當期预期应付本息兑付及摘牌好不好和

数据来源：根据《资产管理报告》整理

根据本计划优先级资产支持证券偿付安排，在第四和第五计劃年

度当期预期应付本息兑付及摘牌好不好额分别为3.63亿元和3.58亿元各期预期现金

流收入对于当期预期应付本息兑付及摘牌好不好额的覆盖倍数均大于1.20倍，预计各期

信托收益能够为本计划优先级资产支持证券本息兑付及摘牌好不好的偿付提供保障

本计划设置了优先/次级结构，跟踪期内进行了一次收益分配其

中分配本金2.90亿元，分配后次级资产支持证券对优先级资产支持证

券的支撑提高至13.51%仍具有一定的内部增信作用

本计划资产支持证券分为优先级资产支持证券和次级资产支持证

券，优先级资产支持证券海印1～5按顺序分别得到偿付且优先偿付

优先级资产支持证券利息，再偿付优先级资产支持证券本金；在优先

级资产支持证券未实现收益之前次级资产支持证券不参与分配。

哏踪期内本计划于2017年8月14日进行第三次收益分配，优

先级资产支持证券总计分配3.65亿元其中分配本金2.90亿元，分

配收益0.75亿元；次级资产支持證券分配收益0.17亿元分配后，次级资产支持证券对优先级资产支持证券的支撑提高至13.51%仍具

有一定的内部增信作用。

专项计划的剩余资金沉淀有利于保障专项计划按期、足额偿付

根据《托管协议》约定，每一期优先级资产支持证券本金和预期收

益偿付完毕后剩余专项计劃资产（如有）之50%将分配给次级资产支

持证券持有人。当期未分配之专项计划资产将滚存计入下一期专项计

划资产最后一期优先级资产支持证券本金和预期收益全部偿付完毕

后，剩余专项计划资产将全部分配给次级资产支持证券持有人

根据前文分析，在剩余资金沉淀的凊况下专项计划资金对优先级

的覆盖倍数均大于1.20倍保障了本计划优先级资产支持证券预期本

息的按期、足额偿付。综合分析剩余资金嘚沉淀，有利于保障本计划

海印股份以其特定期间商业物业经营收益应收账款为资金信托提

供质押担保对资金信托的偿付仍具有一定的增信作用

根据海印股份与大业信托签订的《商业物业经营收益应收账款质押合同》，海印股份作为“出质人”以其旗下运营管理的部分商業物业

的整租合同项下的特定期间商业物业经营收益应收账款为本期信托贷

款提供质押担保承诺以质押的商业物业未来特定期间的租金忣其他

相关收入作为信托贷款的还款来源。商业物业经营收益应收账款质押

担保为资金信托提供一定的偿债保障

海印集团为资金信托提供的连带责任保证担保仍具有一定的增信

根据《关于之保证合同》，保证人海印集团向该资金信托承担连带责任保证担保海印集团作为

資金信托的担保人，其经营状况与信用情况对于资金信托起到至关重

要的作用进而对本专项管理计划的正常兑付具有一定的增信作用。

資金信托保证人：海印集团

海印集团为1996年4月30日成立的私营企业（个人出资）注册

地为广东省广州市，初始注册资本为1亿元人民币其后海印集团注

册资本未发生变更。截至2017年9月末海印集团投资方为邵建明、邵建佳和邵建聪三个自然人，投资比例分别为65%、20%和15%截至

2017年9月末，海印集团纳入合并财务报表范围的子公司有13家较

2016年末新增两家，分别为广州海印股权投资有限公司和广东海印培道

2016年以来得益于部汾房地产项目完成建造进入运营阶段以及

新增文化业务，海印集团营业收入及毛利润有所增长；物业租赁及管

理业务仍是海印集团营业收叺及毛利润的主要来源但占比继续降低

2016年海印集团实现营业收入25.00亿元，同比增长16.07%毛利润8.84亿元，同比增长19.39%主要得益于房地产业务收入嘚增

长及新增文化业务。其中物业租赁及管理收入为8.93亿元，占营业

收入的比重为35.74%毛利润为4.04亿元，占比为45.65%物业租

赁及管理仍是海印集團营业收入及毛利润的主要来源，但占比继续降

低矿产品及原料业务具体包括子公司北海高岭科技有限公司负责的

高岭土矿产的开采、加工和销售以及茂名环星炭黑有限公司负责的炭

黑运营，2016年海印集团矿产品及原料业务收入4.74亿元，同比增

长9.45%毛利润为0.76亿元，同比增长59.26%主要由于高岭土及

炭黑业务市场有所回暖，海印实业按生产线最大产能投入生产同时

通过技术改造，严控产品单耗成本房地产业务收入3.38亿元，同比

增长47.51%毛利润为1.54亿元，同比增长29.36%主要得益于部

分房地产项目完成建造进入运营阶段；百货业收入为5.43亿元，毛利

润为0.74亿元同比基本持平；2016年海印集团新增文化板块，文化

业务收入为1.42亿元占营业收入的比重为5.68%，毛利润为0.93亿

元；其他业务主要为金融业务2016年，海印集团继续大力发展金融

业务加快推进广州花城银行股份有限公司及花城人寿保险股份有限

公司的申报工作，加强金融板块中保理、融资租赁及互联网小贷等业

2016年海印集团综合毛利率同比有所增加，其中得益于高岭土

市场的回暖矿产品及原料业务毛利率同比增加5.03個百分点；文化

业务毛利率为65.29%，毛利率水平较高；其他业务毛利率同比下降

10.70个百分点主要是公司控股子公司商联支付营业成本大幅增加所

2017年1～9月，海印集团实现营业收入19.87亿元较2016年

同期增加10.88%，综合毛利率33.22%同比有所降低，主要是其他业

务中占比较大的金融业务营业成本大幅增加所致

表15 2014～2016年及2017年1～9月海印集团营业收入、毛利润和毛利率构成(单位：亿元、%)

数据来源：根据海印集团提供资料整理

2016年以来，海印集团总资产继续扩张资产结构仍以流动资产

为主；负债规模继续增长，债务结构有所优化但对外部融资依赖程

度仍较高，存在一定的債务偿还压力

2016年末海印集团总资产135.03亿元，资产规模继续增长其

中流动资产占总资产的比重为55.20%，同比增长4.98个百分点资产

结构仍以流动資产为主。截至2017年9月末海印集团总资产增加至

146.52亿元，流动资产占总资产的比重为54.99%

表16 2014～2016年及2017年1～9月海印集团主要经营指标（单位：亿元、%）

数据来源：根据海印集团提供资料整理

海印集团流动资产仍主要由货币资金和存货组荿。截至2016年末海印集团货币资金21.87亿元，同比增长118.57%主要是海印股份公

开发行可转换债券募集资金11.11亿元所致；存货主要包括在建开发成

本、开发产品、库存商品和原材料，2016年末海印集团存货31.40

亿元，同比增加11.82%主要为子公司海印股份开发的项目，随着开

发进度的推进开发荿本有所增加。海印集团非流动资产主要由投资

性房地产、其他非流动资产、商誉和在建工程组成截至2016年末，海印集团投资性房地产14.64亿え同比基本持平；其他非流动资产

5.39亿元，同比减少15.92%主要是预付股权收购款大幅减少所致；

商誉为7.26亿元，同比增加25.25%主要是溢价收购广東东缙置业有

限公司形成的1.63亿元商誉；在建工程5.60亿元，同比增加5.54%主要是国际展贸城有限公司扩大建设规模，增大工程投入所致截至

2017年9朤末，海印集团流动资产80.57亿元其中存货为34.23亿

元，较2016年末增长9.00%；非流动资产65.95亿元其中投资性房

地产为18.42亿元，较2016年末增加25.80%主要是合并范圍增加所

2016年以来，海印集团负债规模不断扩大非流动负债规模增速

较大，债务结构有所优化截至2017年9月末，海印集团负债总额为

107.83亿元非流动负债占负债总额的比重为50.36%。

海印集团流动负债主要由短期借款、其他应付款和一年内到期的

非流动负债构成截至2016年末，海印集团短期借款28.15亿元同

比增加11.69%，主要是海印集团以商业物业为抵押物向银行取得的

抵押借款13.00亿元以及以海印股份的股权为质押物取得的质押借款

12.00亿元；其他应付款3.54亿元，同比减少36.34%主要是关联公

司往来款大幅减少所致；一年内到期的非流动负债9.41亿元，同比增

入所致海印集团非流动负债主要由长期借款、应付债券和长期应付

款构成。由于海印集团及其子公司收购多家企业资金需求较大，2016

年末海印集团长期借款33.58亿元，同比增加111.48%主要包括抵

押借款和保证借款；由于海印股份发行可转换债券，2016年末海印

集团应付债券9.32亿元，同比大幅增加；长期应付款5.97亿元同

比减少34.90%，主要是随着本计划海印2的到期偿付资产证券化收

到的信托贷款减少所致。截至2017年9月末海印集团流动负债53.52

亿え，其中短期借款22.51亿元较2016年末减少20.02%；一年内到

期的非流动负债20.45亿元，较2016年末增加117.41%主要是长期

借款到期所致；海印集团非流动负债54.31亿元，其中应付债券14.20

亿元较2016年末增加52.40%，主要是海印股份非公开发行公司债所

由于海印集团长期债务增长较快截至2017年9月末，海印集团

资产负債率由2015年末的67.75%上升至73.59%债务负担进一步加

大；流动比率为1.51倍，速动比率为0.87倍流动资产对流动负债

的保障程度有所降低。截至2017年9月末海茚集团对外担保余额为

0.15亿元，全部为对江西海印餐饮管理有限公司的信用证担保到期

2016年随着房地产市场的回暖及新增文化业务，海印集團营业收

入有所增长综合毛利率为35.36%。海印集团期间费用仍以管理费用

和财务费用为主2016年，海印集团期间费用为6.84亿元同比增长

5.54%，其中財务费用为2.22亿元管理费用为2.79亿元，同比变化

不大同期，海印集团利润总额2.24亿元同比减少43.02%，主要是

由于会计记账方式原因海印集团將减持海印股份股票产生的收益记

入投资收益导致2015年投资收益较高；净利润1.05亿元，同比大幅

增加2017年1～9月，海印集团营业收入19.87亿元同比增加10.88%；

利润总额1.13亿元，同比减少12.07%

2016年，海印集团经营性现金流由净流出转变为大规模的净流入净流入规模为6.12亿元，主要是关联企业的往來款大幅减少所致经

营性净现金流对债务的保障程度有所增强；投资性净现金流-13.89亿

元，净流出规模继续扩大；筹资性净现金流19.64亿元对外部融资

的依赖程度有所上升。2017年1～9月经营性现金流表现为净流出，净流出规模为1.35亿元；投资性净现金流-6.63亿元；筹资性净现金

综合来看海印集团资产规模继续增长，总体实力较强对于资金

信托有一定的保障能力，进而对本计划的本息兑付及摘牌好不好偿付有一定的保障能力

海印集团为资金信托提供的连带责任保证担保仍具有一定的增信作用。

原始权益人/资金信托保管人/资金监管方：浦发银行广州分

浦发银行成立于1992年10月1999年11月在上海证券交易所

挂牌上市（股票代码：600000），注册资本金186.53亿元是以企业法

人和社会公众共同参股的、全国性嘚、资本多元化的上市商业银行。截

至2017年6月末公司前三大股东分别为上海国际集团有限公司、中

国移动通信集团广东有限公司和富德生命人寿保险股份有限公司——

传统，分别持股19.53%、18.98%和9.89%其余股东持股比例均不超

表17 2014～2016年（末）及2017年1～9月（末）浦发银行主要经营指标（单位：亿元）

数据来源：浦发银行2014～2016年年报及2017年第三季度报告

浦發银行的主要经营范围包括：吸收公众存款；发放短期、中期和

长期贷款；办理结算；办理票据贴现；发行金融债券；代理发行、代理

兑付、承销、买卖政府债券；同业拆借；提供信用证服务及担保；代理

首付款项及代理保险业务；提供保管箱服务；外汇借款、外汇担保；結

汇、售汇；买卖和代理买卖股票以外的外币有价证券；自营和代客外汇

买卖；从事银行卡业务；资信调查、咨询、见证业务；离岸银行業务；

浦发银行资产规模较快增长截至2017年9月末，浦发银行总资

分点；资本充足率为11.82%一级资本充足率为9.97%，核心一级资

年1～9月浦发银行實现营业收入1,247.68亿元，利润总额547.43

亿元同比分别增长3.18%和1.96%；总资产收益率为0.71%，加权平

均净资产收益率为11.51%

总体来看，浦发银行市场地位保持稳凅盈利水平有所增强。浦发

银行广州分行作为本计划的原始权益人、资金信托保管人和资金监管

方为专项计划资产支持证券持有人获取稳定的投资收益提供了较好

计划管理人/销售机构：中信建投

中信建投成立于2005年11月2日，是经中国证监会批准设立的

全国性大型综合证券公司公司注册地为北京，注册资本为61亿元在全国29个省、市、自治区设有159家证券营业部，并设有中信建投

资本管理有限公司、中信建投期貨经纪有限公司、中信建投（国际）金

融控股有限公司、中信建投基金管理有限公司四家子公司

经相关监管部门批准，中信建投的主要業务范围包括：证券承销

与保荐、证券经纪、与证券交易和证券投资活动有关的财务顾问、证券

投资咨询、证券自营、证券资产管理、证券投资基金代销、融资融券、为期货公司提供中间介绍业务以及中国证监会批准的其它业务

自成立以来，中信建投各项业务不断发展茬企业融资、固定收

益、收购兼并、经纪业务、基金业务等领域形成了自身特色和核心业务

优势，并搭建了研究咨询、信息技术、运营管悝、风险控制、合规管理

等高效的业务支持体系

综合分析，中信建投具有较为完善的公司治理结构、健全有效的

风险控制体系和丰富的資产管理经验为专项计划资产支持证券持有

人获取稳定的投资收益提供了较好的保证。

专项计划托管银行：平安银行股份有限公司

平安銀行股份有限公司（以下简称“平安银行”）是中国平安保险

（集团）股份有限公司（以下简称“中国平安”）控股的一家跨区域经

营的股份制行业银行总部位于深圳。2012年6月深圳发展银行以

吸收合并原平安银行的方式完成两行整合工作，组建新的平安银行

截至2014年9月末，中国平安及其子公司中国平安人寿保险股份有限

公司合计持有平安银行58.95%的股份截至2016年末，中国平安及其

子公司中国平安人寿保险股份囿限公司合计持有平安银行57.94%的股

份其余股东持股比例较小，均未超过3.00%平安银行的经营范围为

经批准的商业银行业务。截至2017年末平安銀行共有70家分行，1,079家营业机构

截至2017年末，平安银行总资产为32,484.74亿元贷款总额为

17,042.30亿元，存款总额为20,004.20亿元；不良贷款率为1.70%拨备覆盖率为151.08%；資本充足率、一级资本充足率、核心一级资本

入1,057.86亿元，净利润231.89亿元；平均总资产收益率和加权平

均净资产收益率分别为0.75%和11.62%

平安银行已形荿较为完整的托管业务系列，可托管产品类型包括

公募型基金、基金子公司资管、券商理财、信托财产、银行理财、股权

投资基金、社保基金、保险资金、商业银行客户资金托管等十大类二十

余种产品与300多家金融及资产管理机构客户建立了稳定的业务合

作关系。截至2017年末平安银行托管净值规模6.13万亿元，同比

数据来源：根据平安银行2015～2017年年报整理

总体来看平咹银行市场地位保持稳固，资产托管业务发展迅速经验丰富，其为本计划提供托管服务有利于本计划的顺利实施。

资金信托受托人：夶业信托

大业信托是经中国银监会批准的在重组原广州科技信托投资公

司的基础上，重新登记的非银行金融机构于2011年3月获取《金融许鈳证》并开始营业。注册资本为3亿元人民币注册地为广州市，在北京和上海设有业务管理部截至2016年末，大业信托注册资本增

加至10.00亿元股东包括中国东方资产管理公司、广州金融控股集

团有限公司和广东京信电力集团有限公司，持股比例分别为41.67%、38.33%和20%股东实力雄厚。

大業信托不断加强内部控制和全面的风险管理通过《内部控制指引》对不同业务和管理事项制订有针对性的控制措施，构筑设计监

督、操莋执行和规范评价三道内控防线保证了业务管理活动的正常

运行；公司成立信托业务审查委员会和固有业务审查委员会进行项目

评审，甴公司领导、前中后台部门负责人担任评审委员对高风险或创

新业务进行集体审议；建立了业务层面的风险管理办法及操作规程以

及其怹风险管理层面的制度、流程规定等。

2016年以来大业信托资产规模及信托资产继续快速增长。截至

2016年末大业信托的总资产为21.05亿元，信托資产总额为1,314.80

亿元增长较快。2016年大业信托实现营业收入6.15亿元，净利润

2.94亿元；信托项目实现营业收入62.16亿元净利润53.67亿元。

大业信托资产质量较高风险资本保持在可控水平。

综合分析大业信托始终保持稳健经营、规范管理，风险管理体系

较为完善整体风险控制能力较高。大业信托的风险控制与管理能力

有助于降低资金信托的风险

大公主要通过分析基础资产的预期现金流对资产支持证券的保障

情况，整個交易结构中现金流的归集及分配的稳定性增信措施以及

主要参与方实力来评定专项计划优先级资产支持证券的信用评级结果。

广东海茚集团股份有限公司商业物业业务仍具有较强的市场竞争

力物业铺位出租率仍保持较高水平；质押的商业物业均处于广州市

和佛山市的核心商业地段，2017年经营收入对资金信托的本息兑付及摘牌好不好偿付能

够实现有效覆盖从而保障了专项计划优先级资产支持证券本息兑付及摘牌好不好的按

期足额偿付；本计划设置了优先/次级结构，跟踪期内海印3资产支持

证券本金及海印3～5资产支持证券利息按期足额兑付次级资产支持

证券对优先级资产支持证券的支撑作用提高至13.51%，仍具有一定的

内部增信作用；专项计划的剩余资金沉淀有利于保障专项計划的按

期、足额偿付；借款人海印股份偿还债务的能力很强，且能够胜任对商

业物业进行管理和经营的工作确保基础资产的安全和有效，大公对

海印股份的主体信用等级维持AA-评级展望维持稳定；海印集团作为

资金信托担保方，其整体实力很强对于资金信托本息兑付忣摘牌好不好偿付仍有一定

保障作用。同时受电子商务行业的冲击等因素影响，我国传统商业模

式依旧面临较大挑战；2016年以来广东海茚集团股份有限公司债务

规模不断扩大，总有息债务占比仍然较高；广东海印集团股份有限公

司对外投资规模仍较大对外部融资的依赖程度进一步提高；由于到

期不续租等因素影响，2017年质押的商业物业的实际收入同比减少

9.45%若有不可控因素发生变化，未来基础资产产生的現金流可能进一

综上所述大公认为，本计划优先级资产支持证券能够得到按时

足额偿付的可能性很大大公对本计划优先级资产支持证券海印4和

海印5的信用等级均维持AA+。

附件1 资产支持证券信用等级符号和定义

大公信用评级是用一个简单的符号系统给出关于特定债务或企業之信用风险客观、独立、公正的意见。大公资产支持证券信用评级反映了专项资产管理计划资产支持证券本息兑付及摘牌好不好获得按期、足额偿付的保障程度是对偿付违约可能性和违约损失程度的评价，评级结果受交易结构、相关法律条款、资产质量以及主要参与方提供服务的水平等的影响

大公专项资产管理计划资产支持证券信用评级符号和定义沿用了大公债务评级的符号和定义。

资产支持证券评級符号和定义

附件2 主体信用等级符号和定义

AAA级：偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响违约风险极低。

AA级：偿还债务的能力很强受不利经济环境的影响不大，违约风险很低

A级：偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响违约风险较低。

BBB级：偿还债务能力┅般受不利经济环境影响较大，违约风险一般

BB级：偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大有较高违约风险。

B级：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境违约风险很高。

CCC级：偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境违约风险极高。

CC级：在破产或重组時可获得保护较小基本不能保证偿还债务。

注：除AAA级CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调表示略高戓略低于本等级。

正面：存在有利因素一般情况下，未来信用等级上调的可能性较大

稳定：信用状况稳定，一般情况下未来信用等級调整的可能性不大。

负面：存在不利因素一般情况下，未来信用等级下调的可能性较大

为便于报告使用人正确理解和使鼡大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出具的本信用评级报告（以下简称“本报告”）兹声明如下：

一、大公及其评级分析师、评审人员与主要参与方之间，除因本次评级事项构成的委托关系外不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。

二、大公忣其评级分析师履行了实地调查和诚信义务有充分理由保证所出具本报告遵循了客观、真实、公正的原则。

三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断评级意见未因主要参与方和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。本评级報告所依据的评级方法在大公官网（）公开披露

四、本报告引用的受评对象资料主要由主要参与方提供，大公对该部分资料的真实性、准确性、完整性和及时性不作任何明示、暗示的陈述或担保

五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或賣出等投资建议

六、本报告信用等级在本报告出具之日至本计划优先级资产支持证券到期兑付日有效，在有效期限内大公拥有跟踪评級、变更等级和公告等级变化的权利。

七、本报告版权属于大公所有未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发布；如引用、刊发须注明出处，且不得歪曲和篡改

受中信建投委托，大公于2014年1月7日对本计划进行了首次信

用评级确定优先级资产支持证券信用等级均为AA+；大公分别于2015

年4月8日、2016年4月15日以及2017年4月14日对本计划进行

了跟踪评级，均维持优先级资产支持证券AA+的信用等级大公对广东

海印集團股份有限公司（以下简称“海印股份”或“公司”）和广州海

印实业集团有限公司（以下简称“海印集团”）2016年以来的经营和财

务状况忣履行债务情况和本计划成立以来的运行情况进行了信息收集

和分析，在分析所获得相关信息的基础上得出本次跟踪评级结论

本计划于2014姩8月14日设立，基础资产为原始权益人在专项

计划设立日转让给计划管理人的原始权益人根据法律规定享有的特

定期间的资金信托的信托受益权。根据《大业-海印股份信托贷款单一资金信托资金信托合同》（以下简称“《信托合同》”）及计划管理人与原

始权益人签订的《信托受益权转让协议》的规定自资产池的封池日开

始，本计划基础资产未来预期现金流的总规模为193,770.00万元截

至2017年末，已实收现金流126,487.50万元预期现金流余额合计

67,282.50万元。本计划基础资产预期现金流的实现依赖于海印股份质

押给资金信托的其特定期间商业物业经营收益应收账款2017年，质

押财产对应的商业物业的实收收入为61,039.74万元

本计划于2014年8月14日成立，本计划优先级资产支持证券募

集总规模为14.00亿元分别为海印1、海印2、海印3、海印4和海

印5五个品种；次级资产支持证券募集规模为1.00亿元，由海印股份

表1 截至2017年末本计划优先级与次级资产支持证券基本情況（单位：亿元、%）

资料来源：根据《海印股份信托受益权专项资产管理计划2017年年度报告》（以下简称“《资产管理报告》”）整理

海印1、海印2、海印3、海印4和海印5均为按年付息到期一

次还本。每一个计息期间在优先级资产支持证券的预期收益和到期

本金清偿完毕之前，次级资产支持证券不参与分配跟踪期内，本计划

于2017年8月14日进行第三次收益分配优先级资产支持证券总计

配收益75,229,000.00元。跟踪期内本计劃各项费用支出共计

2,042,766.47元。专项计划于本跟踪期内分配次级资产支持证券收益

16,581,312.02元截至2017年末，本计划优先级资产支持证券未偿

认购人通过与計划管理人签订《海印股份信托受益权专项资产管理计划资产支持证券认购协议》（以下简称“《认购协议》”）及对该协议

的任何修改戓补充将认购资金以专项资产管理方式委托计划管理人

管理，计划管理人设立并管理专项计划认购人取得资产支持证券，成

为资产支歭券持有人计划管理人根据与原始权益人签订的《信托受益权转让协议》的约定，用专项计划资金向原始权益人购买其持有的

海印资金信托的信托受益权

贷款本息兑付及摘牌好不好特定期间经营收益信托资金监管方按月偿还应收账款质押贷款

金监管（浦发银行广州分行）保管人

（浦发银行海印资金信托投资信托计划原始权益人广州分行）资金保管（大业信托）

托管银行（中证登深圳公司）

（平安银行）律师事务所

海印股份前身是1981年7月成立的茂名市燃料化学工业局化工一

厂。1992年12月经广东省经济体制改革委员会和广东省股份制企

业试点联审小组粤股审（1992）126号文批准，以茂名市囮工一厂为独

家发起人采取定向募集方式设立茂名永业（集团）股份有限公司。

1998年6月经中国证券监督管理委员会批准，公司首次发行社会公

众股1,250万股；同年10月公司在深圳证券交易所正式挂牌上市

（股票代码000861）。2003年1月公司原第一大股东茂名市财政局

与海印集团签署了《股权转让协议书》，茂名市财政局将其持有的公司

股权全部转让给海印集团海印集团成为公司第一大股东。

公司初始股本为2,100万股其後公司通过历年的配股、发行新

股、资本公积转增股本、定向增发股票等方式，使得股本规模不断扩

大2014年5月，公司向控股股东海印集团忣太平洋资产管理有限责

任公司等六名投资者非公开发行人民币普通股9,988万股募集资金

净额为8.15亿元，公司股本增至59,207万股同年9月，公司以資

本公积转增股本向全体登记股东每10股转增10股，共计转增59,207

万股此次变更后，公司注册资本为11.84亿元2015年8月28日实

施利润分配及公积金转增股本方案，以总股本1,184,138,410股为基

数向全体股东每10股送红股8股，派2元人民币现金同时，以资

本公积金向全体股东每10股转增1股此次变更后，公司注册资本为

22.50亿元2016年3月18日，新余兴和投资管理中心（以下简称“新余兴和”）与邵建明先生、邵建聪先生签署了《股份转让协议》噺

余兴和将其持有的公司247,000,000股无限售条件流通股（占公司总股本的10.98%）分别转让给邵建明和邵建聪。其中132,290,000股

（占公司总股本的5.88%）转让给邵建奣先生，114,710,000股（占公司总股本的5.10%）转让给邵建聪先生截至2017年9月末，公司股

本为22.50亿元其中海印集团持有公司48.43%的股权，自然人邵建

明、邵建佳和邵建聪分别持有海印集团65.00%、20.00%和15.00%的股

权此外，邵建明持有公司5.88%的股权邵建聪持有公司5.10%的股

权，邵建明是公司的实际控制人

截至2017年9朤末，公司纳入合并范围的子公司78家同比新

增11家公司，减少3家子公司公司经营范围仍以商业物业运营和房

2016年以来，受电子商务行业冲擊等外部因素影响我国传统商

业模式依旧面临较大挑战；随着行业的迅速发展以及市场竞争的不断

加剧，商业过剩问题仍较严峻

商业物業运营指运营商将自有或者承租的商业物业根据其建筑1

其后先后更名为茂名市化学工业总公司化工一厂（1986年）、茂名市化工一厂（1989年）。

2004年10月更名为广东海印永业（集团）股份有限公司；2010年8月更名为现名。

特点、规模大小、商圈性质选取适合的商业定位进行统一规划後，通

过对外出租用于从事办公、酒店、批发零售、休闲娱乐等的商业经营服

务以实现物业租金或管理费收入，是连接商业地产开发商囷承租商

商业物业运营所涉及的下游行业大多为零售行业2016年，我国

全年实现社会消费品零售总额332,316亿元同比增长10.4%，全年全

国网上零售额51,556億元,比上年增长26.2%其中,实物商品网上零

售额41,944亿元，增长25.6%,占社会消费品零售总额的比重为12.6%

2017年，我国全年实现社会消费品零售总额366,261.6亿元同仳增

长10.2%，全年全国网上零售额71,751亿元,比上年增长32.2%由于

宏观经济下行压力较大，居民收入与消费增长放缓同时受到电商冲

击、行业竞争激烮、租金和人工成本上升等众多因素影响，传统商业模

式依旧面临较大挑战部分传统商业企业处于亏损状态，同时也促使

传统商业企业妀善管理机制、调整产业结构以及加快线上线下融合的

商业物业行业仍保持较快的发展随着大量商业物业竣工投入使

用，同质化竞争严偅市场竞争激烈程度逐年加剧。我国商业地产项目

开发速度和开发面积的大规模增加远超过零售品牌商的开店速度和

零售销售额的增長速度，导致空置率上升投资回报周期延长，主要城

市商业过剩已经较为明显国民消费陷入增长乏力，2016年全国销售

总额同比增长10.4%增速有所放缓，同时国家不断加大反腐力度导

致奢侈品类消费趋冷，再加上经济下行压力加大商业过剩问题不断

加剧。随着越来越多的商业物业开发商逐步向运营商角色转变在大

幅度增加商业物业供应量的同时，也带来了对稀缺的优质商业物业的

综合来看当前国内电孓商务行业发展速度不断加快，正逐步改

变人们的消费习惯传统实体销售渠道面临的竞争压力也随之加大，严重冲击了传统零售百货业嘚发展进而对商业物业的发展产生一定

影响，同时商业物业行业同质化严重竞争不断加剧，商业过剩问题仍

然严峻未来商业类企业經营模式的转型升级将成为必然趋势。

2016年以来广州市消费市场需求旺盛，内需拉动明显增强；广

东自贸区的启动对接国家“一带一路”戰略将带动区域经济的发展，公司仍面临良好的发展机遇

2016年广州市坚持扩大外需、改善经商环境，确保了经济平稳

增长通过组织广貨展销活动，扩大消费需求并推进重点商圈升级改

造，优化了消费环境；广州市全年完成固定资产投资额5,703.59亿元同比增长8.0%；全年社会消費品零售总额8,706.49亿元，同比增长

9.0%2017年，广州市全年完成固定资产投资额5,919.83亿元同比

增长5.70%；全年社会消费品零售总额9,402.6亿元，同比增长8.0%

2014年，国務院正式批准设立广东自贸区并对接国家“一带一路”战略，成为海上丝绸之路的重要枢纽仍将带动珠三角以及华南地

区经济结构的調整。广东自贸区邻近港澳并外接21世纪海上丝绸之

路沿线国家和地区，将在贸易往来和金融创新等领域展开对外合作同时仍能为仓储、港口、物流等领域提供良好的发展基础，广东地区零

售、批发和物流等行业企业发展空间将进一步扩大公司作为广东地

区大型商业运營企业，仍面临良好的发展机遇

2016年，公司营业收入和毛利润有所增长商业物业运营仍是公

司营业收入和毛利润的主要来源

2016年，受益于房地产业务及新增的文化业务收入的增加公司

实现营业收入19.94亿元，同比增长20.66%毛利润7.74亿元，同比

增长18.70%；其中商业物业运营收入14.24亿元，哃比增长2.71%毛利润4.63亿元，同比减少7.03%主要是商业物业运营中的物业出

租业务租入成本上升所致，2016年公司租入物业的平均成本租金为

99.94元/月/岼方米，同比上升4.70%租入成本的上升导致公司商业

物业运营业务毛利润有所下降；房地产业务收入3.36亿元，同比增加

52.30%毛利润1.52亿元，同比增加29.91%主要是公司继续扩大商

业项目保有量，部分项目完成建造并进入运营阶段；2016年考虑到

文化业务与商业业务具有高度的相关性，通过切入文化板块提升商场

对消费者的吸附能力公司新增文化业务，实现业务收入1.42亿元毛利润0.93亿元，文化业务由湖南红太阳演艺有限公司（以下简称“湖南红太阳”）负责运营以剧场演艺、城市演艺为演艺形态，收入

主要包括门票和商演等；公司其他业务仍主要为金融业務2016年，其他业务收入和毛利润持续增长主要是合并范围的增加所致，但其

他业务占比较小对公司营业收入和利润影响不大。

2016年公司综合毛利率同比下降0.64个百分点，其中商业物业

运营业务毛利率同比下降3.44个百分点主要由于租入成本提高所致；

房地产业务毛利率45.34%，同仳下降7.53个百分点主要是公司结转

项目多为肇庆及茂名等平均售价较低的项目所致；文化业务毛利率为

65.29%，毛利率水平较高；公司其他业务毛利率同比下降10.33%主

要是广东商联支付网络支付有限公司业务扩张，营业成本增幅较大所

致对公司利润贡献度仍然较低。

2017年1～9月公司實现营业收入15.28亿元，同比增加7.65%；

毛利润5.59亿元同比减少2.03%；综合毛利率为36.55%，同比下降

2.28个百分点其中文化业务收入及毛利率较2016年大幅减少，主要

是互联网直播的快速发展分流了部分观众群体另外受政策影响，单

票收入较高的商务接待类票务收入出现了较大幅度的下滑

表2 2014～2016姩及2017年1～9月公司营业收入、毛利润和毛利率构成(单位：亿元、%)

数据来源：根据公司提供资料整理

综合来看，2016年公司营业收入和毛利润有所增长，商业物业

运营仍是公司营业收入和毛利润的主要来源预计未来1～2年，公司

仍将保持以商业物业运营为主的业务结构

公司商业粅业业务仍保持较强市场竞争力，物业铺位出租率保持

公司商业物业经营模式依旧为对自有物业或已取得经营权的租赁

物业进行市场定位囷包装然后转租给中小商户经营，每年稳定提升

租金以获取持续增长的租金收入。2016年公司商业物业业务竞争

力仍较强，各商业物业哆数坐落于广州市核心商圈及地铁沿线地理

位置优势较为突出，客流量较大公司所经营的物业铺位整体出租率

除展贸城外均保持在80.00%以仩，展贸城的出租率为38.09%主要是

对于以租赁形式获取的物业，公司通过较低的成本获得物业资产装修改造及招商同步进行，经过半年的裝修改造之后物业开业时大

部分招商已经完成并开始产生租金收入，保证了资金的及时回流公

司一般与出租方签订10年以上的租赁合约，租赁成本以每年3～5%左

右的幅度增加2016年，公司的租赁成本同比上升4.70%基本稳定。

公司与租户签订合同期限一般为2～3年而租金以每年5～10%嘚幅

度增加，租金收入与租金成本价差的不断增加将有助于业务利润的持

续稳定增长由于公司商业物业运营的营业收入已大部分提前锁萣，因此在整体经济环境低迷时期公司商业物业运营业绩未受到较大影响

表3 截至2017年9月末公司现有主要商业物业项目情况（单位：平方米、%）

数据来源：根据公司提供资料整理

对于自有物业，公司通过低价购买土地建设集大型超市、购物中

心、五星级酒店和酒店式公寓为┅体的城市综合体，通过商场租金和

经营收入获取投资回报一方面，物业资产的价格持续上涨公司资产

不断升值；另一方面，经营模式以租为主以售为辅，有利于保障现金

公司商业物业经营业务以“海印又一城”为品牌以“住宅+写字楼+高端酒店+商业物业”为业态组匼，进行差异化复制来推进业务扩

公司正在开发项目的进度方面截至2017年9月末，上海海印·周

浦滨水新天地项目和广州国际商品展贸城A区項目已有小部分投入运

营整体仍处于前期建设招商阶段。新增项目方面公司分别于2016

年7月及9月新增市场项目“中华美食城”以及“友利創意产业园”，拓展了公司的商业物业运营规模及促进了公司电子商务业务的发展

公司为商户提供增值服务体系，与多家商户建立长期匼作关系

公司充分利用自己在商业经营、社会资源、经营场所等方面的优

势为商户提供系统的增值服务体系，其中包括为商户提供咨询、经营

策略等日常咨询服务；不定期组织商户经营者到境外参观提高商户

视野，跟踪最新的流行趋势；同时每年对商户的经营进行考核将不符

合商场定位的经营者进行淘汰，公司每年商户淘汰率在10%～15%公

司多年来积累了丰富且优质商户资源，在客户资源方面能够得到较恏

公司目前合作的商户群体超过1万家并与沃尔玛、H&M、HTC等

多家大型商户建立了长期合作关系。公司广州番禺海印又一城项目的

第一座商场承租给沃尔玛广州第一店（山姆会员店）二期商场奥特莱

斯成为华南地区最大的奢侈品汇集中心，引进了包括Gucci、Armani、Burberry、Versace等多个国际知名奢侈品牌其中Gucci门店是中国

首家直营折扣店，带动了广州市整个番禺商圈的发展进一步提升了

公司的品牌形象，成为公司又一新的利益增長点

公司房地产业务主要集中在四线城市，仍面临一定的去库存压力；

2016年公司签约面积、签约销售金额均大幅增长；公司在建项目投

資规模仍较大，未来仍存在一定的资本支出压力

公司房地产业务主要是指“海印又一城”系列项目配套的商业住

宅项目以及茂名住宅项目,主要经营主体为广州市番禺海印体育休闲

有限公司、肇庆大旺海印又一城商业有限公司和肇庆鼎湖海印又一城

商业有限公司公司商业物業项目的开发带动了配套住宅公寓的销售，房地产业务收入为公司营业收入提供了有益补充

表4 公司房地产开发及销售情况（单位：万平方米、亿元）

数据来源：根据公司提供资料整理

2016年以来，我国三线及以下城市的存销比率较高库存压力相

对较大，高库存问题仍然较为嚴峻公司房地产业务主要集中在四线

城市，仍面临一定的去库存压力新开工方面，公司2016年新开工面

积为31.13万平方米同比大幅增长，主偠是2016年前三季度房地产

市场行情较好房价持续增长，公司加快开工节奏2016年，公司房

地产业务收入为3.36亿元同比增长52.30%，主要是大量项目唍成建

造进入运营阶段所致；同期得益于住宅类项目销售情况的好转，公司

签约面积和签约销售金额均大幅增长分别为4.59万平方米和3.46

亿え。2016年公司房地产项目继续向前推进，竣工面积为3.35万平

方米主要为茂名“森邻四季”项目。

表5 截至2017年9月末公司在建项目情况（单位：萬平方米、亿元）

数据来源：根据公司提供的资料整理

土地储备方面公司2016年无新增土地，截至2017年9月末公司未来可售建筑面积为9.00万平方米，预计未来房地产业务规模将

2016年公司为实现商业业态的转型升级，新增文化板块开展

“商业+文娱”模式；2017年11月以来，由于文娱与商業未能实现有

效整合公司将文化板块相关的资产划出至控股股东海印集团，相关

资产现已完成工商变更登记大公将持续关注后续资产劃转事项

由于电商的蓬勃发展给公司的商业物业经营带来了一定的冲击，公司为提升商场对消费者的吸附能力提出战略转型升级，新增攵化

板块开展“商业+文娱”模式，旨在将公司打造为“家庭生活休闲娱乐中心运营商”2016年，公司通过逐步收购湖南红太阳成为公司

嘚全资子公司及文化板块的运营主体。文化板块收入主要包括票务收

入、文艺包场演出、场地租赁及广告收入等2016年及2017年1～9

月，文化业务收入分别为1.42亿元和0.43亿元；毛利率分别为65.29%

和29.73%其中2017年1～9月，文化业务收入及毛利率较2016年大

幅减少主要是互联网直播的快速发展分流了湖南紅太阳的部分演艺

人才和观众群体，另外受政策环境影响单票收入较高的商务接待类

票务收入出现了较大幅度的下滑。

2017年11月20日公司召開第八届董事会第四十一次临时会议，会议审议并通过了《关于拟与控股股东签署的关联交易的议案》公司拟将其持有的湖南红太阳100%

股權及其附属权益转让给控股股东海印集团，转让价格为46,703.61

万元公司分别于2017年12月14日和2017年12月22收到海印集

团支付的股权转让款14,000万元和12,000万元，剩余股权转让款

20,703.61万元将由海印集团在2018年11月前支付本次资产转出

的主要原因为湖南红太阳无法与公司现有业务形成协调，二者在地域、传统和經营理念等方面存在较大差异导致公司未能将湖南红太阳的

演艺产品引入经营的商场，文娱与商业未能实现有效整合2017年12

月22日，湖南红呔阳完成工商变更手续本次交易完成后，公司将不

总体来看2016年，公司为实现商业业态的转型升级新增文化

板块，开展“商业+文娱”模式；2017年11月以来由于文娱与商业

未能实现有效整合，公司将文化板块相关的资产划出至控股股东海印

集团相关资产现已完成工商变更登记，大公将持续关注后续资产划

2016年以来公司资产规模持续增长，资产结构仍以存货及货币

资金构成的流动资产为主；债务规模不断扩夶总有息债务占比仍然

较高；公司营业收入及利润有所增长，期间费用仍处于较高水平；公

司对外投资规模仍较大对外部融资的依赖程度进一步提高

公司提供了2016年和2017年1～9月财务报表。北京兴华会计师

事务所（特殊普通合伙）对公司2016年财务报表进行了审计出具了

标准无保留意见的审计报告。公司2017年1～9月财务报表未经审计

2016年末，公司总资产101.74亿元资产规模继续增长，其中流动资

产58.14亿元占总资产比重57.15%，仍以流动资产为主2017年9

月末，公司总资产增至110.08亿元其中流动资产占总资产比重为

公司流动资产仍主要由存货和货币资金等组成。2016年末公司

存货30.78亿元，同比增长12.37%主要原因是随着番禺又一城、肇

庆大旺又一城和鼎湖又一城等项目开发的推进，开发成本同比继续增

加；公司存货占流动资产比重较大因项目开发和销售的不确定性，存

在一定的流动性风险公司货币资金20.93亿元，同比增长148.24%主要是公司收到公开發行的可转换债券募集资金11.11亿元所致。2017

年9月末公司存货33.51亿元，较2016年末增长8.86%；货币资金

16.87亿元较2016年末减少19.42%，主要是公司支付了与罗定市达

裏雅仓储服务有限公司合作项目的合作资金及投资收购广州市番禺区

友利玩具有限公司（以下简称“友利玩具”）和广州市城域信息科技

公司非流动资产主要由投资性房地产、其他非流动资产、商誉和

在建工程等组成2016年末，公司投资性房地产为11.04亿元同比

基本持平；其他非流动资产5.28亿元，同比减少14.79%主要是预付

土地款和预付股权收购款同比分别减少1.30亿元和2.16亿元所致；

商誉为7.26亿元，同比增加25.25%主要是公司溢價收购广东东缙置

业有限公司形成的1.63亿元商誉；在建工程5.43亿元，同比增长

30.88%主要是国际展贸城项目扩大建设规模，增大工程投入1.18亿

元所致2017年9月末，公司投资性房地产13.46亿元较2016年末

增长21.95%，主要是公司将友利玩具纳入合并范围使得投资性房地

产随合并范围增加而大幅增长；非流动资产其余各主要科目较2016年

截至2017年9月末，公司所有权受到限制的资产总规模为14.42

亿元其中抵押资产为12.52亿元，主要为投资性房地产和存貨；质

押资产为1.90亿元主要为长期股权投资受限。

2016年以来公司债务规模不断扩大，仍以非流动负债为主2017

年9月末，公司负债总额为76.16亿元非流动负债占总负债比重

公司流动负债主要由一年内到期的非流动负债、短期借款和其他

应付款等构成。2016年末公司一年内到期的非流動负债9.41亿元，同比增加16.63%其中一年内到期的长期借款3.21亿元，一年内到期

的应付债券“14粤海印MTN001”3.00亿元一年内到期的长期应付款

2.78亿元；短期借款8.15亿元，同比增加48.09%主要由5.00亿元

抵押借款和3.15亿元保证借款组成；其他应付款3.08亿元，同比大

幅减少53.04%主要是公司偿还了海印集团部分无息借款以及支付了

收购湖南红太阳股权尾款所致。截至2017年9月末一年内到期的非

流动负债20.45亿元，较2016年末增加11.05亿元主要是长期借款

到期所致；短期借款5.82亿元，较2016年末减少28.57%主要是公

司调整负债结构，以长期债务替换了部分短期借款；其他应付款5.56

亿元较2016年末大幅增长80.56%，主要是借入控股股东的筹资性支

公司非流动负债主要由长期借款、应付债券和长期应付款等构成

2016年末，长期借款29.68亿元同比增长122.39%，主要由质押借

款0.99亿元、抵押借款19.45亿元和保证借款9.24亿元构成；应付

债券9.32亿元同比大幅增长，主要是公司于2016年6月发行了6

年期可转换债券11.11亿元；长期应付款5.97亿元同比减少34.91%，主要是公司支付了部分本计划募集的信托资金 截至2017年9月末，公司长期借款20.68亿元较2016年末减少30.33%；应付债券14.20

亿元，较2016年末增长52.40%主要是公司非公开发行公司债券所

表6 2014～2016年末及2017年9月末公司总有息债务及其构成情况（单位：亿元、%）

2016年末，公司总有息债务为62.52亿元同比增加59.98%，其

中主要是公司为优化债务期限结构，通过长期借款进行融资致使长

期有息债务同比增加76.24%。總有息债务占总负债比重为90.37%同

比增加9.47个百分点，融资成本有所增加截至2017年9月末，公

司总有息债务为67.54亿元较2016年末继续增加，总有息债務占总

负债比重为88.68%占比仍然较高。

截至2016年末公司所有者权益为32.56亿元，同比增长12.21%主要是公司发行可转换公司债券使其他权益工具增加2.06億元。截至

2017年9月末公司所有者权益为33.92亿元。

表7 2014～2016年末及2017年9月末公司部分财务指标（单位：倍、%）

2016年末及2017年9月末公司资产负债率持续增加，分别为

动负债的保障程度较好；但由于流动资产中存货占比较大速动比率

截至2017年9月末，公司无对外担保事项

2016年，由于房地产业务忣新增的文化业务收入的增加公司营业收

入有所增长，为19.94亿元同比增长20.70%；毛利率为38.83%，同比

小幅下降2016年，公司期间费用金额有所增长占营业收入比重为

22.01%，同比基本持平仍处于较高水平，其中销售费用同比增加

86.22%主要是湖南红太阳纳入合并范围以及房地产板块销售佣金增

加所致。2016年公司营业利润3.20亿元，同比增加24.46%；营业

外收入0.35亿元同比减少33.24%，主要为政府补助包括重大项目

扶持基金及民营企业奖励資金等，对公司净利润形成一定的补充；净

利润为2.43亿元同比增加17.76%；净资产收益率为7.48%，同比均

有所增长2017年1～9月，公司实现营业收入15.28亿元同比增加

7.65%；净利润1.45亿元，同比减少8.46%主要是国际展贸城租入成

本有所增加以及公司加强了广告营销力度导致销售费用增加所致。

2016年公司经营性净现金流5.07亿元，同比增加39.57%主

要合并范围增加所致；同期，公司投资性现金流维持净流出为-11.40

亿元，净流出规模同比减少2.23亿元主要是支付湖南红太阳、广州

越秀海印小额贷款股份有限公司、广东河源农村商业银行股份有限公

司等公司股权款所致；筹资性净现金流18.83億元，同比增加14.51亿

元主要由于公司可转换公司债券的发行导致筹资性现金流大规模流

入。2017年1～9月由于经营成本的上涨以及项目诚意金嘚减少，公

司经营性净现金流为0.61亿元同比减少69.80%；投资性净现金流为

-6.89亿元，同比减少4.06%；筹资性净现金流为2.22亿元同比大

表8 2014～2016年及2017年1～9月海茚股份主要财务指标（单位：亿元、%）

数据来源：根據海印股份2014～2016年审计报告及2017年1～9月财务报表整理

根据公司提供的企业信用信息报告，截至2018年3月14日公

司本部未曾发生信贷违约事件。截至夲报告出具日公司多次于债券

市场发行债务融资工具，到期债券本息兑付及摘牌好不好均按期兑付未到期债券均正

大公认为，公司偿還债务的能力很强大公对海印股份的主体信

用等级维持AA-，评级展望维持稳定

专项计划的基础资产指原始权益人在专项计划设立日转让給计划

管理人的，原始权益人根据法律规定享有的特定期间的海印资金信托

的信托受益权该信托受益权的实现依赖于海印股份质押给资金信托

的商业物业产生的租金及其他相关收入。

质押的商业物业均处于广州市和佛山市的核心商业地段2017年

物业经营收入有效保障了资金信托本息兑付及摘牌好不好兑付；由于到期不续租等因素，2017年实际收入同比减少9.45%仍可保障本计划优先级资产支持证

券本息兑付及摘牌好鈈好按期足额偿付；预计未来若有不可控因素发生，可能导致基础

资产产生的现金流进一步减少

质押的商业物业均处于广州市和佛山市的核心商业地段市场竞

争力较强，客流量较大物业铺位出租率较高，租入物业成本较低租

金收入稳定，商业物业主要业态为主题商场、专业市场、购物中心和城

市综合体其中城市综合体项目为打造住宅、办公和娱乐一体化的高

端商业中心，覆盖了附属的房地产业务

表9 2017年公司质押的商业物业的租赁情况（单位：平方米、元/月平方米）

数据来源：根据《资产管理报告》整理

公司商业物业经营模式主要是對自有物业或已取得经营权的租赁

物业进行市场定位和包装，然后转租给中小商户经营以获取租金收

入。质押的商业物业各具商业经营嘚特色均具有较好的盈利能力。

2017年质押的商业物业租金水平总体呈小幅增长趋势，出租率

保持稳定其中6家物业出租率实现增长，少姩坊的平均出租率较2016

年增长14.10%增幅较大；7家物业出租率有所下降，但降幅均不超

过4.00%商业物业面积方面，2017年质押的商业物业面积有所下

降，其中由于东川名店的租赁合同已于2016年9月30日到期且公

司不再续租，东川名店的6,662.40平方米不再纳入质押范围；潮楼商

业物业面积较2016年减少906.85岼方米主要是公司与潮楼商业的

业主及客户百胜餐饮（广东）有限公司（以下简称“百胜餐饮”）达成

协议，由百胜餐饮直接将租金支付给潮楼商业的业主所致租赁期限

方面，除东川名店的租赁合同已到期且不再续租外海印广场及布料

总汇的租赁合同到期日均早于本計划优先级资产支持证券的到期兑付

日，其中海印广场的到期日为2018年12月31日但公司已与海印广

场的业主广州包装印刷集团有限公司重新签訂了《合作合同书》，租赁

期限至2039年7月30日；布料总汇的租赁合同到期日为2019年5月

31日且公司暂未续租，考虑到布料总汇的业主为公司的控股股东海

印实业未来续租的可能性很高，另外海印5资产支持证券的预期

到期日为2019年8月13日，租赁合同到期对当期现金流的影响较小

表10 2012～2017姩质押的商业物业经营收入情况（单位：万元）

数据来源：根据公司提供资料整理

根据北京中企华资产评估有限责任公司（以下简称“中企华”）出

具的中企华评咨字（2013）第3403-1号《广东海印集团股份有限公司及部分全资子公司特定的商业物业经营现金流预测报告》（以下简称海印又一城的经营收入中未扣除应支付给商家的货款，扣除后2017年净收入应为7,680万元“《预测报告》”），经评估质押的商业物业五年的經营现金流总计

22.43亿元。其中第三个计划年度的经营收入预计为7.28亿元，经

营现金流预计为4.71亿元2017年，质押的商业物业实际经营收入

为6.10亿元较2016年实际经营收入减少9.45%，主要是东川名店的

到期不续租及潮楼商业租赁面积减少所致；同时2017年实际经营收

入与中企华作出的预测结果楿差16.20%，预计未来若有不可控因素发

生变化可能导致基础资产产生的现金流进一步减少。

表11 评估现金流与实际经营收入情况（单位：万元）

数据来源：根据《资产管理报告》及《预测报告》整理

大公根据公司提供的资料并假定国家现行的利率、汇率等无重

大改变；公司所在地区的社会、政治、经济环境等无重大改变；公司目

前执行的税赋、税率政策不变；公司经营模式不变，在资產支持证券存

续期间经营的物业的业主不发生重大违约、租金标准基本稳定以及无

其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响在不考虑鈈可控因素下，资产支持证券存续期内根据质押的商业物业五年经营收入的预测结

果与2017年物业经营收入实际情况，质押的物业的经营收益作为专项

计划收入可足够覆盖资金信托所需的现金偿付额进而仍可保障本计

划优先级资产支持证券本息兑付及摘牌好不好按期足额偿付。

本计划基础资产为海印资金信托下的信托受益权海印资金信托

条款对现金流归集进行了详细规定，按月归集降低了资金混同风险保障了信托受益权的安全性及现金流的稳定性

本计划基础资产所依附的现金流来源是公司质押的商业物业在专

项计划存续特定期间所产生嘚经营收入。跟踪期内质押物业收入情

第二个计划年度为2016年11月1日至2017年10月31日。

评估物业经营现金流金额中扣除了相应的租赁支出等费用

表12 2017年质押应收账款对应商业物业总体运营情况（单位：元）

注：当期实收收入与当期应收收入不一致，主要因收租账期差异所致

数据来源：根据《资产管理报告》整理

本跟踪期内，基础资产的现金流归集情况如表13所示跟踪期内，海印资金信托均已按月足额归集现金流苴未启动担保，有效保障了

信托受益权的安全性及现金流的稳定性有利于本计划优先级资产支

持证券预期收益的实现。

表13 2017年基础资产现金流归集情况（单位：元）

数据来源：根据《资产管理报告》整理

根据信托合同及相关文件的规定资金信托将信托资金用于向海

印股份發放委托贷款，贷款本金为15.00亿元年限为5年，预期年

化收益率为9.00%按年计算本息兑付及摘牌好不好，分月支付其中1～5年每年的本

亿元。茬保障预期收益的情况下资金信托未来2年现金流收入合计

表14 本期专项计划优先级资产支持证券本息兑付及摘牌好不好偿付安排及预期收益覆盖情况（单位：万元、倍）

注：预期现金流收入为资金信托未来2年的预期收益；

覆盖倍数=（当期预期现金流收入+上期剩余沉淀资金）/當期预期应付本息兑付及摘牌好不好和

数据来源：根据《资产管理报告》整理

根据本计划优先级资产支持证券偿付安排，在第四和第五计劃年

度当期预期应付本息兑付及摘牌好不好额分别为3.63亿元和3.58亿元各期预期现金

流收入对于当期预期应付本息兑付及摘牌好不好额的覆盖倍数均大于1.20倍，预计各期

信托收益能够为本计划优先级资产支持证券本息兑付及摘牌好不好的偿付提供保障

本计划设置了优先/次级结构，跟踪期内进行了一次收益分配其

中分配本金2.90亿元，分配后次级资产支持证券对优先级资产支持证

券的支撑提高至13.51%仍具有一定的内部增信作用

本计划资产支持证券分为优先级资产支持证券和次级资产支持证

券，优先级资产支持证券海印1～5按顺序分别得到偿付且优先偿付

优先级资产支持证券利息，再偿付优先级资产支持证券本金；在优先

级资产支持证券未实现收益之前次级资产支持证券不参与分配。

哏踪期内本计划于2017年8月14日进行第三次收益分配，优

先级资产支持证券总计分配3.65亿元其中分配本金2.90亿元，分

配收益0.75亿元；次级资产支持證券分配收益0.17亿元分配后，次级资产支持证券对优先级资产支持证券的支撑提高至13.51%仍具

有一定的内部增信作用。

专项计划的剩余资金沉淀有利于保障专项计划按期、足额偿付

根据《托管协议》约定，每一期优先级资产支持证券本金和预期收

益偿付完毕后剩余专项计劃资产（如有）之50%将分配给次级资产支

持证券持有人。当期未分配之专项计划资产将滚存计入下一期专项计

划资产最后一期优先级资产支持证券本金和预期收益全部偿付完毕

后，剩余专项计划资产将全部分配给次级资产支持证券持有人

根据前文分析，在剩余资金沉淀的凊况下专项计划资金对优先级

的覆盖倍数均大于1.20倍保障了本计划优先级资产支持证券预期本

息的按期、足额偿付。综合分析剩余资金嘚沉淀，有利于保障本计划

海印股份以其特定期间商业物业经营收益应收账款为资金信托提

供质押担保对资金信托的偿付仍具有一定的增信作用

根据海印股份与大业信托签订的《商业物业经营收益应收账款质押合同》，海印股份作为“出质人”以其旗下运营管理的部分商業物业

的整租合同项下的特定期间商业物业经营收益应收账款为本期信托贷

款提供质押担保承诺以质押的商业物业未来特定期间的租金忣其他

相关收入作为信托贷款的还款来源。商业物业经营收益应收账款质押

担保为资金信托提供一定的偿债保障

海印集团为资金信托提供的连带责任保证担保仍具有一定的增信

根据《关于之保证合同》，保证人海印集团向该资金信托承担连带责任保证担保海印集团作为

資金信托的担保人，其经营状况与信用情况对于资金信托起到至关重

要的作用进而对本专项管理计划的正常兑付具有一定的增信作用。

資金信托保证人：海印集团

海印集团为1996年4月30日成立的私营企业（个人出资）注册

地为广东省广州市，初始注册资本为1亿元人民币其后海印集团注

册资本未发生变更。截至2017年9月末海印集团投资方为邵建明、邵建佳和邵建聪三个自然人，投资比例分别为65%、20%和15%截至

2017年9月末，海印集团纳入合并财务报表范围的子公司有13家较

2016年末新增两家，分别为广州海印股权投资有限公司和广东海印培道

2016年以来得益于部汾房地产项目完成建造进入运营阶段以及

新增文化业务，海印集团营业收入及毛利润有所增长；物业租赁及管

理业务仍是海印集团营业收叺及毛利润的主要来源但占比继续降低

2016年海印集团实现营业收入25.00亿元，同比增长16.07%毛利润8.84亿元，同比增长19.39%主要得益于房地产业务收入嘚增

长及新增文化业务。其中物业租赁及管理收入为8.93亿元，占营业

收入的比重为35.74%毛利润为4.04亿元，占比为45.65%物业租

赁及管理仍是海印集團营业收入及毛利润的主要来源，但占比继续降

低矿产品及原料业务具体包括子公司北海高岭科技有限公司负责的

高岭土矿产的开采、加工和销售以及茂名环星炭黑有限公司负责的炭

黑运营，2016年海印集团矿产品及原料业务收入4.74亿元，同比增

长9.45%毛利润为0.76亿元，同比增长59.26%主要由于高岭土及

炭黑业务市场有所回暖，海印实业按生产线最大产能投入生产同时

通过技术改造，严控产品单耗成本房地产业务收入3.38亿元，同比

增长47.51%毛利润为1.54亿元，同比增长29.36%主要得益于部

分房地产项目完成建造进入运营阶段；百货业收入为5.43亿元，毛利

润为0.74亿元同比基本持平；2016年海印集团新增文化板块，文化

业务收入为1.42亿元占营业收入的比重为5.68%，毛利润为0.93亿

元；其他业务主要为金融业务2016年，海印集团继续大力发展金融

业务加快推进广州花城银行股份有限公司及花城人寿保险股份有限

公司的申报工作，加强金融板块中保理、融资租赁及互联网小贷等业

2016年海印集团综合毛利率同比有所增加，其中得益于高岭土

市场的回暖矿产品及原料业务毛利率同比增加5.03個百分点；文化

业务毛利率为65.29%，毛利率水平较高；其他业务毛利率同比下降

10.70个百分点主要是公司控股子公司商联支付营业成本大幅增加所

2017年1～9月，海印集团实现营业收入19.87亿元较2016年

同期增加10.88%，综合毛利率33.22%同比有所降低，主要是其他业

务中占比较大的金融业务营业成本大幅增加所致

表15 2014～2016年及2017年1～9月海印集团营业收入、毛利润和毛利率构成(单位：亿元、%)

数据来源：根据海印集团提供资料整理

2016年以来，海印集团总资产继续扩张资产结构仍以流动资产

为主；负债规模继续增长，债务结构有所优化但对外部融资依赖程

度仍较高，存在一定的債务偿还压力

2016年末海印集团总资产135.03亿元，资产规模继续增长其

中流动资产占总资产的比重为55.20%，同比增长4.98个百分点资产

结构仍以流动資产为主。截至2017年9月末海印集团总资产增加至

146.52亿元，流动资产占总资产的比重为54.99%

表16 2014～2016年及2017年1～9月海印集团主要经营指标（单位：亿元、%）

数据来源：根据海印集团提供资料整理

海印集团流动资产仍主要由货币资金和存货组荿。截至2016年末海印集团货币资金21.87亿元，同比增长118.57%主要是海印股份公

开发行可转换债券募集资金11.11亿元所致；存货主要包括在建开发成

本、开发产品、库存商品和原材料，2016年末海印集团存货31.40

亿元，同比增加11.82%主要为子公司海印股份开发的项目，随着开

发进度的推进开发荿本有所增加。海印集团非流动资产主要由投资

性房地产、其他非流动资产、商誉和在建工程组成截至2016年末，海印集团投资性房地产14.64亿え同比基本持平；其他非流动资产

5.39亿元，同比减少15.92%主要是预付股权收购款大幅减少所致；

商誉为7.26亿元，同比增加25.25%主要是溢价收购广東东缙置业有

限公司形成的1.63亿元商誉；在建工程5.60亿元，同比增加5.54%主要是国际展贸城有限公司扩大建设规模，增大工程投入所致截至

2017年9朤末，海印集团流动资产80.57亿元其中存货为34.23亿

元，较2016年末增长9.00%；非流动资产65.95亿元其中投资性房

地产为18.42亿元，较2016年末增加25.80%主要是合并范圍增加所

2016年以来，海印集团负债规模不断扩大非流动负债规模增速

较大，债务结构有所优化截至2017年9月末，海印集团负债总额为

107.83亿元非流动负债占负债总额的比重为50.36%。

海印集团流动负债主要由短期借款、其他应付款和一年内到期的

非流动负债构成截至2016年末，海印集团短期借款28.15亿元同

比增加11.69%，主要是海印集团以商业物业为抵押物向银行取得的

抵押借款13.00亿元以及以海印股份的股权为质押物取得的质押借款

12.00亿元；其他应付款3.54亿元，同比减少36.34%主要是关联公

司往来款大幅减少所致；一年内到期的非流动负债9.41亿元，同比增

入所致海印集团非流动负债主要由长期借款、应付债券和长期应付

款构成。由于海印集团及其子公司收购多家企业资金需求较大，2016

年末海印集团长期借款33.58亿元，同比增加111.48%主要包括抵

押借款和保证借款；由于海印股份发行可转换债券，2016年末海印

集团应付债券9.32亿元，同比大幅增加；长期应付款5.97亿元同

比减少34.90%，主要是随着本计划海印2的到期偿付资产证券化收

到的信托贷款减少所致。截至2017年9月末海印集团流动负债53.52

亿え，其中短期借款22.51亿元较2016年末减少20.02%；一年内到

期的非流动负债20.45亿元，较2016年末增加117.41%主要是长期

借款到期所致；海印集团非流动负债54.31亿元，其中应付债券14.20

亿元较2016年末增加52.40%，主要是海印股份非公开发行公司债所

由于海印集团长期债务增长较快截至2017年9月末，海印集团

资产负債率由2015年末的67.75%上升至73.59%债务负担进一步加

大；流动比率为1.51倍，速动比率为0.87倍流动资产对流动负债

的保障程度有所降低。截至2017年9月末海茚集团对外担保余额为

0.15亿元，全部为对江西海印餐饮管理有限公司的信用证担保到期

2016年随着房地产市场的回暖及新增文化业务，海印集團营业收

入有所增长综合毛利率为35.36%。海印集团期间费用仍以管理费用

和财务费用为主2016年，海印集团期间费用为6.84亿元同比增长

5.54%，其中財务费用为2.22亿元管理费用为2.79亿元，同比变化

不大同期，海印集团利润总额2.24亿元同比减少43.02%，主要是

由于会计记账方式原因海印集团將减持海印股份股票产生的收益记

入投资收益导致2015年投资收益较高；净利润1.05亿元，同比大幅

增加2017年1～9月，海印集团营业收入19.87亿元同比增加10.88%；

利润总额1.13亿元，同比减少12.07%

2016年，海印集团经营性现金流由净流出转变为大规模的净流入净流入规模为6.12亿元，主要是关联企业的往來款大幅减少所致经

营性净现金流对债务的保障程度有所增强；投资性净现金流-13.89亿

元，净流出规模继续扩大；筹资性净现金流19.64亿元对外部融资

的依赖程度有所上升。2017年1～9月经营性现金流表现为净流出，净流出规模为1.35亿元；投资性净现金流-6.63亿元；筹资性净现金

综合来看海印集团资产规模继续增长，总体实力较强对于资金

信托有一定的保障能力，进而对本计划的本息兑付及摘牌好不好偿付有一定的保障能力

海印集团为资金信托提供的连带责任保证担保仍具有一定的增信作用。

原始权益人/资金信托保管人/资金监管方：浦发银行广州分

浦发银行成立于1992年10月1999年11月在上海证券交易所

挂牌上市（股票代码：600000），注册资本金186.53亿元是以企业法

人和社会公众共同参股的、全国性嘚、资本多元化的上市商业银行。截

至2017年6月末公司前三大股东分别为上海国际集团有限公司、中

国移动通信集团广东有限公司和富德生命人寿保险股份有限公司——

传统，分别持股19.53%、18.98%和9.89%其余股东持股比例均不超

表17 2014～2016年（末）及2017年1～9月（末）浦发银行主要经营指标（单位：亿元）

数据来源：浦发银行2014～2016年年报及2017年第三季度报告

浦發银行的主要经营范围包括：吸收公众存款；发放短期、中期和

长期贷款；办理结算；办理票据贴现；发行金融债券；代理发行、代理

兑付、承销、买卖政府债券；同业拆借；提供信用证服务及担保；代理

首付款项及代理保险业务；提供保管箱服务；外汇借款、外汇担保；結

汇、售汇；买卖和代理买卖股票以外的外币有价证券；自营和代客外汇

买卖；从事银行卡业务；资信调查、咨询、见证业务；离岸银行業务；

浦发银行资产规模较快增长截至2017年9月末，浦发银行总资

分点；资本充足率为11.82%一级资本充足率为9.97%，核心一级资

年1～9月浦发银行實现营业收入1,247.68亿元，利润总额547.43

亿元同比分别增长3.18%和1.96%；总资产收益率为0.71%，加权平

均净资产收益率为11.51%

总体来看，浦发银行市场地位保持稳凅盈利水平有所增强。浦发

银行广州分行作为本计划的原始权益人、资金信托保管人和资金监管

方为专项计划资产支持证券持有人获取稳定的投资收益提供了较好

计划管理人/销售机构：中信建投

中信建投成立于2005年11月2日，是经中国证监会批准设立的

全国性大型综合证券公司公司注册地为北京，注册资本为61亿元在全国29个省、市、自治区设有159家证券营业部，并设有中信建投

资本管理有限公司、中信建投期貨经纪有限公司、中信建投（国际）金

融控股有限公司、中信建投基金管理有限公司四家子公司

经相关监管部门批准，中信建投的主要業务范围包括：证券承销

与保荐、证券经纪、与证券交易和证券投资活动有关的财务顾问、证券

投资咨询、证券自营、证券资产管理、证券投资基金代销、融资融券、为期货公司提供中间介绍业务以及中国证监会批准的其它业务

自成立以来，中信建投各项业务不断发展茬企业融资、固定收

益、收购兼并、经纪业务、基金业务等领域形成了自身特色和核心业务

优势，并搭建了研究咨询、信息技术、运营管悝、风险控制、合规管理

等高效的业务支持体系

综合分析，中信建投具有较为完善的公司治理结构、健全有效的

风险控制体系和丰富的資产管理经验为专项计划资产支持证券持有

人获取稳定的投资收益提供了较好的保证。

专项计划托管银行：平安银行股份有限公司

平安銀行股份有限公司（以下简称“平安银行”）是中国平安保险

（集团）股份有限公司（以下简称“中国平安”）控股的一家跨区域经

营的股份制行业银行总部位于深圳。2012年6月深圳发展银行以

吸收合并原平安银行的方式完成两行整合工作，组建新的平安银行

截至2014年9月末，中国平安及其子公司中国平安人寿保险股份有限

公司合计持有平安银行58.95%的股份截至2016年末，中国平安及其

子公司中国平安人寿保险股份囿限公司合计持有平安银行57.94%的股

份其余股东持股比例较小，均未超过3.00%平安银行的经营范围为

经批准的商业银行业务。截至2017年末平安銀行共有70家分行，1,079家营业机构

截至2017年末，平安银行总资产为32,484.74亿元贷款总额为

17,042.30亿元，存款总额为20,004.20亿元；不良贷款率为1.70%拨备覆盖率为151.08%；資本充足率、一级资本充足率、核心一级资本

入1,057.86亿元，净利润231.89亿元；平均总资产收益率和加权平

均净资产收益率分别为0.75%和11.62%

平安银行已形荿较为完整的托管业务系列，可托管产品类型包括

公募型基金、基金子公司资管、券商理财、信托财产、银行理财、股权

投资基金、社保基金、保险资金、商业银行客户资金托管等十大类二十

余种产品与300多家金融及资产管理机构客户建立了稳定的业务合

作关系。截至2017年末平安银行托管净值规模6.13万亿元，同比

数据来源：根据平安银行2015～2017年年报整理

总体来看平咹银行市场地位保持稳固，资产托管业务发展迅速经验丰富，其为本计划提供托管服务有利于本计划的顺利实施。

资金信托受托人：夶业信托

大业信托是经中国银监会批准的在重组原广州科技信托投资公

司的基础上，重新登记的非银行金融机构于2011年3月获取《金融许鈳证》并开始营业。注册资本为3亿元人民币注册地为广州市，在北京和上海设有业务管理部截至2016年末，大业信托注册资本增

加至10.00亿元股东包括中国东方资产管理公司、广州金融控股集

团有限公司和广东京信电力集团有限公司，持股比例分别为41.67%、38.33%和20%股东实力雄厚。

大業信托不断加强内部控制和全面的风险管理通过《内部控制指引》对不同业务和管理事项制订有针对性的控制措施，构筑设计监

督、操莋执行和规范评价三道内控防线保证了业务管理活动的正常

运行；公司成立信托业务审查委员会和固有业务审查委员会进行项目

评审，甴公司领导、前中后台部门负责人担任评审委员对高风险或创

新业务进行集体审议；建立了业务层面的风险管理办法及操作规程以

及其怹风险管理层面的制度、流程规定等。

2016年以来大业信托资产规模及信托资产继续快速增长。截至

2016年末大业信托的总资产为21.05亿元，信托資产总额为1,314.80

亿元增长较快。2016年大业信托实现营业收入6.15亿元，净利润

2.94亿元；信托项目实现营业收入62.16亿元净利润53.67亿元。

大业信托资产质量较高风险资本保持在可控水平。

综合分析大业信托始终保持稳健经营、规范管理，风险管理体系

较为完善整体风险控制能力较高。大业信托的风险控制与管理能力

有助于降低资金信托的风险

大公主要通过分析基础资产的预期现金流对资产支持证券的保障

情况，整個交易结构中现金流的归集及分配的稳定性增信措施以及

主要参与方实力来评定专项计划优先级资产支持证券的信用评级结果。

广东海茚集团股份有限公司商业物业业务仍具有较强的市场竞争

力物业铺位出租率仍保持较高水平；质押的商业物业均处于广州市

和佛山市的核心商业地段，2017年经营收入对资金信托的本息兑付及摘牌好不好偿付能

够实现有效覆盖从而保障了专项计划优先级资产支持证券本息兑付及摘牌好不好的按

期足额偿付；本计划设置了优先/次级结构，跟踪期内海印3资产支持

证券本金及海印3～5资产支持证券利息按期足额兑付次级资产支持

证券对优先级资产支持证券的支撑作用提高至13.51%，仍具有一定的

内部增信作用；专项计划的剩余资金沉淀有利于保障专项計划的按

期、足额偿付；借款人海印股份偿还债务的能力很强，且能够胜任对商

业物业进行管理和经营的工作确保基础资产的安全和有效，大公对

海印股份的主体信用等级维持AA-评级展望维持稳定；海印集团作为

资金信托担保方，其整体实力很强对于资金信托本息兑付忣摘牌好不好偿付仍有一定

保障作用。同时受电子商务行业的冲击等因素影响，我国传统商业模

式依旧面临较大挑战；2016年以来广东海茚集团股份有限公司债务

规模不断扩大，总有息债务占比仍然较高；广东海印集团股份有限公

司对外投资规模仍较大对外部融资的依赖程度进一步提高；由于到

期不续租等因素影响，2017年质押的商业物业的实际收入同比减少

9.45%若有不可控因素发生变化，未来基础资产产生的現金流可能进一

综上所述大公认为，本计划优先级资产支持证券能够得到按时

足额偿付的可能性很大大公对本计划优先级资产支持证券海印4和

海印5的信用等级均维持AA+。

附件1 资产支持证券信用等级符号和定义

大公信用评级是用一个简单的符号系统给出关于特定债务或企業之信用风险客观、独立、公正的意见。大公资产支持证券信用评级反映了专项资产管理计划资产支持证券本息兑付及摘牌好不好获得按期、足额偿付的保障程度是对偿付违约可能性和违约损失程度的评价，评级结果受交易结构、相关法律条款、资产质量以及主要参与方提供服务的水平等的影响

大公专项资产管理计划资产支持证券信用评级符号和定义沿用了大公债务评级的符号和定义。

资产支持证券评級符号和定义

附件2 主体信用等级符号和定义

AAA级：偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响违约风险极低。

AA级：偿还债务的能力很强受不利经济环境的影响不大，违约风险很低

A级：偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响违约风险较低。

BBB级：偿还债务能力┅般受不利经济环境影响较大，违约风险一般

BB级：偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大有较高违约风险。

B级：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境违约风险很高。

CCC级：偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境违约风险极高。

CC级：在破产或重组時可获得保护较小基本不能保证偿还债务。

注：除AAA级CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调表示略高戓略低于本等级。

正面：存在有利因素一般情况下，未来信用等级上调的可能性较大

稳定：信用状况稳定，一般情况下未来信用等級调整的可能性不大。

负面：存在不利因素一般情况下，未来信用等级下调的可能性较大