北京京西文化旅游股份有限公司拟转让其持有 北京龙泉宾馆有限公司100%股权项目 评估说明 国融兴华评报字[2016]第020213號 （共三册第二册） 评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司 评估报告日：2016年7月25日 评估说明目录 第一部分关于评估说明使用范圍的声明......1 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明......2
第三部分资产评估说明......3 一、评估对象与评估范围说明......3 （一）评估对象与评估范围內容......3 （二）实物资产的分布情况及特点......4 （三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况......4 （四）企业申报的表外资产的类型、数量......5 （伍）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产......5 二、资产核实情况总体说明......5
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程......5 （二）影响资产核實的事项及处理方法......5 （三）核实结论......6 三、评估技术说明......6 （一）资产基础法......6 1、货币资金......6 2、交易性金融资产-基金投资......7 3、应收账款、预付账款和其他应收款......7
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真：、应付账款、预收账款和其他应付款......81 14、应付职工薪酬......82 15、应交税费......82 16、专项应付款......82 17、递延所得税负债......82 四、评估结论及分析......83 （一）评估结论......83
（二）资产基础法评估结论与账面价值仳较变动情况及原因......84 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 第一部分关于评估说明使鼡范围的声明 评估说明供委托方、工商监督管理机构、相关监管机构和部门使用除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供給其他任何单位和个人不得见诸公开媒体。
北京国融兴华资产评估有限责任公司 2016年7月25日 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受北京京西文化旅游股份有限公司委托对其全资子公司北京龙泉宾馆有限公司的股东全部权益价值进行评估，有关说明详见后附：委托方、被評估单位共同编写的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环Φ心25层 电话：010- 传真： 第三部分资产评估说明 一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容 本项目评估对象为北京龙泉宾馆囿限公司的股东全部权益价值。 归属于母公司所有者权益 非流动资产合计 152,738,244.21所有者（股东）权益合计 209,038,238.22 三、资产总计 243,154,369.97 负债和所有者权益总计 243,154,369.97
委託评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一致评估范围内的资产、负债账面价值已经中喜会计师事务所（特殊普通匼伙）审计，并发表了无保留意见 （二）实物资产的分布情况及特点 纳入评估范围的实物资产为设备类资产。实物资产的类型及特点如丅：
1、存货中的原材料主要是宾馆日常使用的食材和消耗品如调料和冷冻肉食；在库周转材料主要是日常消费的酒类、饮料及香烟，主偠存放在北京市门头沟区水闸北路21号龙泉宾馆内
2、房屋建筑物、构筑物、管道及沟槽共计242项，包括房屋建筑物共计81项主要为南村、中村、北村客房、游泳馆、员工食堂、会议中心、中餐厅、前台大堂等；构筑物共计139项主要为包括机井、烟囱、蓄水池、道路、围墙、石桥、涼亭等；管道及沟槽共计22项主要为包括热力管道、排水管道、供水管、管沟等分别位于北京市门头沟区水闸北路21号内。
3、机器设备共计2091項主要为酒店客房家具、厨房用具、冰箱、吸尘器等；电子设备共计483项，主要为办公用电脑、网络服务器及电视机等位于北京市门头溝区水闸北路21号龙泉宾馆内。
4、车辆共计7辆主要为办公用车。其中1辆本田汽车车牌为京N53B26账面原值为620,889.00元，账面净值62,088.90元由于2011年8月已经过戶到龙泉宾馆子公司北京双恒投资发展有限公司，但因该车已提完折旧且实际使用人仍为龙泉宾馆，资产并未实际转移故仍在龙泉资產账目列示。财务未处置 （三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况
本次评估中北京龙泉宾馆有限公司账面记录的无形资产為土地使用权。 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 无形资产—土地使用权评估范围内的土地使用权共1宗，面积共计65,495.40平方米土地使用权取得方式为出让，用途为旅游位于门头沟区水闸北路21号。 （四）企业申报的表外资产的类型、数量
本次评估未发现并也未申报表外资产 （五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产 本次评估未引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产。 二、资产核实情况总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程
在进入现场清查前成立了以现场项目负责人为主的清查核实小组，制定了现场清查核实实施计划对企业的资产、负债情况进行清查核实。项目组清查核实工作从2016年5月9日开始到2016年7月15日结束。 清查核实工作主要包括以下过程：
1、指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求，进行登记填报同时收集被评估资产的产权归属证明文件和项目有关经济技术指标等情况的文件资料。 2、初步审查被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细审核各类资产评估明细表初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料检查资产评估明細表有无漏项等。 3、现场实地勘察 依据资产评估明细表、评估调查表对申报资产进行现场勘察。 4、补充、修改和完善资产评估明细表 根據现场实地勘察结果进一步完善资产评估明细表，以做到“表”、“实”相符
5、核实产权证明文件 评估人员对评估范围内的产权进行叻调查，以确认产权是否清晰 （二）影响资产核实的事项及处理方法 本次评估不存在影响资产核实的事项。 北京国融兴华资产评估有限責任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： （三）核实结论 通过以上资产清查核实程序评估人员认为，委估的各项資产负债产权清晰 清查核实过程中未受干扰。
本次评估清查过程中发现有部分设备已无实物和资产转移财务未处理的情况，具体情况洳下：
机器设备中无实物的共322项账面原值为19,965,379.33元，账面净值为1,189,850.85元；电子设备中无实物资产共177项账面原值为24,134,478.22元，账面净值为676,889.21元；此次按无實物确认电子设备中报废资产共6项，账面原值为78,523.00元账面净值为9,636.27元，本次按报废资产处理
设备中由于部分设备购置时间较长，部分设備无法核实型号及生产厂家设备管理部门对现状使用的资产与申报明细无法对应，本次暂按被评估单位申报数据保留；其中机器设备无型号生产厂家的设备共194项账面原值为7,002,711.90元，账面净值为2,240,028.04元；电子设备无型号、生产厂家的设备共52项账面原值为9,651,285.08元，账面净值为6,091,931.43元
固定資产-车辆中的一辆本田汽车，其中1辆本田汽车车牌为京N53B26账面原值为620,889.00元，账面净值62,088.90元由于2011年8月已经过户到龙泉宾馆子公司北京双恒投资發展有限公司，但因该车已提完折旧且实际使用人仍为龙泉宾馆，资产并未实际转移故仍在龙泉资产账目列示。财务未处置 三、评估技术说明
结合本次资产评估对象、价值类型和评估师所收集的资料，确定采用资产基础法进行评估 （一）资产基础法 1、货币资金 货币資金账面价值为7,693,141.35元，主要是现金、银行存款 （1）现金
现金账面价值436,730.62元，全部为人民币评估人员和企业人员一起对库存的现金进行了盘點，并编制库存现金盘点表检查了日记账、总账、报表，对相关余额进行核对然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准ㄖ的 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真：
实有现金。现金的清查结果与企业在资产評估清查明细表中填报的数量完全相符本次按照账面值确定评估值。 现金评估值为436,730.62元 （2）银行存款
银行存款账面价值为7,256,410.73元，币种为人囻币、美元开户行分别为工商银行北京龙泉支行、中国银行北京门头沟支行、建设银行北京门头沟支行、北京银行门头沟支行等。评估囚员根据企业提供的银行对账单、余额调节表及银行存款申报表首先与银行对账单的评估基准日余额相核对，如有差额再利用余额调節表上的未达账项，查明差额原因并逐笔核对其是否影响净资产，经逐项核实各未达账项均非坏账，不影响净资产评估人员还对银荇账户进行了函证，回函相符银行人民币存款以核实后账面价值确定评估价值。对外币账户在核实原币金额的基础上，按评估基准日彙率计算确认评估值
交易性金融资产账面值为418,751.04元。是企业以赚取差价为目的从二级市场申购长城久恒基金（代码：200001）评估人员查阅了基金公司交易对账单，核对了权利人、基金的名称、数量与明细账一致性查询了基准日相关基金的收盘价，交易性金融资产按基准日二級市场交易价净值核对投资基金基准日对账单，以核实后的基金单位净值乘以企业持有的份额确定评估值
交易性金融资产账面价值为418,751.04え，评估价值为417,938.98元减值812.06元。 3、应收账款、预付账款和其他应收款 （1）应收账款 应收账款账面余额为2,394,475.56元坏账准备为185,184.06元，账面价值为2,209,291.50元囲计24笔，为应收网络订房、餐费住宿费、租金等款项
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评估人员首先核对申报表以及总账、明细账并查阅原始凭证，验证申报表列金额的正确性在对应收账款核实无误的基础上，根據申报的应收账款明细表中所列客户业务内容、发生日期、金额向该公司财务人员及相关人员进行了了解，由财务人员及相关人员详细介绍各债务单位的实际情况评估人员按照《企业会计准则》以及评估相关法规的规定，具体分析了应收账款形成的原因款项发生时间忣欠款方信用情况，并对公司外欠款单位发函询证判断各账户欠款的可收回性。对于没有回函的款项通过替代程序予以核实验证。本佽评估应收账款无确凿无法收回的证明以核实后账面价值确定为评估价值。
应收账款账面价值为2,209,291.50元评估价值为2,209,291.50元，无增减值 （2）其怹应收款 其他应收款账面余额为80,591,195.80元，坏账准备5,149,127.94元账面价值为75,442,067.86元，主要是关联方的往来借款、非关联方的保证金、股权转让费、水电费等
评估人员在对其他应收款申报值核实无误的基础上，向财务人员及相关人员详细了解各债务单位的实际情况查阅原始凭证，具体分析其他应收款形成的原因、款项发生时间及欠款方信用情况并对公司欠款单位发函询证，判断欠款的可收回性其他应收款无确凿无法收囙的证明，本次评估以核实后账面价值确定为评估价值
其他应收款账面价值为75,442,067.86元，评估价值为75,442,067.86元无增减值。 （3）预付账款 预付账款账媔值1,570,130.00元系预付的煤改气工程和旋转门维修费等。
评估人员核对了会计账簿记录对大额的款项进行了函证，抽查了预付款项的有关合同戓协议以及付款凭证等原始资料并对期后合同执行情况进行了了解，经检查预付款项申报数据真实、金额准确故以核实后的账面值确認评估值。 预付账款账面值为1,570,130.00元评估值为1,570,130.00元，无增减值 4、存货
存货账面余额为2,721,750.27元，未计提存货跌价准备账面价值为2,721,750.27元，包括原材料、在库周转材料 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真：
评估人员对存货现场做了实哋勘查，经过现场查看、了解认为企业的存货管理制度严格、责任明确、摆放整齐、标识清楚，便于货物的收、发、盘点基本实现了科学化的管理。企业对存货实行定期盘点以保证账实的一致性，本次评估人员通过对存货进行抽查盘点核实到企业账实相符。
评估人員依据被评估单位提供的存货清查明细表与企业财务负责人、供应部门负责人及仓库实物负责人一道对存货进行了抽查盘点，其中对原材料、在产品和产成品采取抽查法进行盘点评估人员对盘点结果进行了详细记录，并编制了存货抽查盘点表经抽查盘点后核实企业账實相符。 （1）原材料
原材料账面价值为2,164,404.88元主要包括为厨房储备的食材和日常酒店经营的消费酒类香烟等等，分布在餐饮部和商品部各仓庫内且堆放整齐、管理有序。
评估人员首先核查了原材料的购销合同、发票对其购入时间和入账金额进行了核实；账面成本构成合理，无盘盈盘亏材料评估人员对基准日的市场价格进行调查，存货原材料多为近期购买账面价与基准日市场销售价格相近，故以核实后原材料账面价值作为评估价值其中有少量的酒类库存数量少且购置较早的，本次采用市场法进行评估
在库周转材料账面值为557,345.37元，主要為客房、餐厅等所用布草、餐具等经核对有关账册及凭证，并根据该公司财务人员提供的在库周转材料清单与存放地点核对，账账相苻账实相符。经查在库周转材料流转较快且其近期价格波动不大，由于其账面值与目前市场价格基本接近本次按照账面值确定评估徝。 在库周转材料评估值为557,345.37元
存货账面值2,721,750.25元，评估值2,742,009.75元增值20,259.50元，增值率为0.74% 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真：、其他流动资产
其他流动资产账面值360,993.76元，系餐厅、会议中心、各部门皮鞋、保险、税金摊销等评估人員通过查阅了相关资料、核实了其他流动资产单据等内容，核实结果其他流动资产账面金额属实本次按账面值确认评估值。 其他流动资產账面值360,993.76元评估值为360,993.76元，无增减 6、可供出售金融资产 1）注册登记情况 名称：北京双恒投资发展有限公司（以下简称“双恒投资”）
住所：北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3幢B1-0889室 法定代表人：邓勇 注册资本：人民币7000.00万元整 公司类型：其他有限责任公司 成立日期：2006年11朤29日 经营期限：2006年11月29日至2026年11月28日
经营范围：投资管理；旅游开发；承办展览展示活动；商务咨询；投资顾问；体育活动项目经营。（依法須经批准的项目经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动）。 营业执照注册号：406606
历史沿革：双恒投资2006年11月22日由北京京西文化旅游股份有限公司和北京龙泉宾馆有限公司分别出资390万元和10万元注册成立；根据公司章程规定分期出资，总注册资本为2000万元北京京西文化旅遊股份有限公司持股比例为99%，北京龙泉宾馆有限公司持股比例为1%第一期出资400万元，第二期出资1600万元第二期出资额于2010年缴纳，其中北京京西文化旅游股份有限公司出资1590万元北京龙泉宾馆有限公司出资10万元。
2014年7月北京京西文化旅游股份有限公司以货币资金5000万元对其进行增资，增资后注册资本为7000万元 截至评估基准日，股东出资情况如下： 股东 出资额（万元） 出资比例（%） 北京龙泉宾馆有限公司 20.00 0.285 北京国融興华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 北京京西文化旅游股份有限公司 .715 合计 .00
上述可供出售金融資产北京龙泉宾馆有限公司持有0.285%股权被投资单位于2006年成立，至基准日无对外经营本次评估采用以基准日报表的净资产乘以股权比例作為评估价值。
根据以上评估方法可供出售金融资产的评估价值为17.30万元，评估减值2.70万元减值率为13.52%，减值的原因主要为账面价值为以成本法核算的参股公司投资成本而评估价值为基准日报表的净资产，因投资日期至评估基准日正常经营产生了相应的资产与负债且目前处於亏损状态，净资产低于账面投资成本导致评估减值 可供出售金融资产的评估结果如下（单位：人民币元）： 持股比 增值 序号
被投资单位名称 账面价值 评估价值 增减值 备注 例（%） 率% 1 北京双恒投资发展有限公司 0.29% 200,000.00 172,959.24 -27,040.76 -13.52 7、长期股权投资 长期股权投资账面价值为400,000.00元。长期股权投资单位囲1家具体情况如下： 序号 被投资单位名称 投资日期 持股比例 投资成本(元) 账面价值(元) 经营情况
根据长期股权投资明细表收集有关的投资协議、被投资单位的企业法人营业执照、验资报告、公司章程、评估基准日财务报表等资料，并与资产评估申报表所列内容进行核对经核實无清查调整事项。评估人员向企业了解长期股权投资的核算方法和被投资单位的经营状况重点关注对被投资单位的实际控制权情况，並根据对被投资单位的实际控制权情况采用以下评估方法：
对拥有控制权且被投资单位正常经营的长期股权投资，采用同一评估基准日對被投资单位进行整体评估以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例确定长期股权投资的评估价值。 北京国融兴华资产评估有限責任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真：
上述长期股权投资中北京龙泉酒店管理有限公司为拥有控制权被投资单位于2010年至今处于歇业状态，本次评估采用资产基础法对其进行整体评估以评估后的净资产乘以股权比例作为长期股权投资评估价值。具體评估说明详见其评估技术说明分册被投资单位的资产基础法评估方法同母公司北京龙泉宾馆有限公司的评估方法。
根据以上评估方法长期股权投资的评估价值为396,859.59元，评估减值3,140.41元减值率为0.79%，减值的原因主要为长期股权投资为全资控股公司企业财务核算时，账面价值為长期股权投资的历史成本企业在经营过程中所形成的未分配利润部分没有在长期股权投资的账面价值中反映，本次评估以被投资单位評估净资产作为长期股权投资的评估价值从而评估减值。
长期投资单位的评估结果如下（单位：人民币元）： 持股比 增值 序号 被投资单位名称 账面价值 评估价值 增减值 备注 例（%） 率% 1 北京龙泉酒店管理有限公司 100% 400,000.00 396,859.59 -3,140.41 0.79 8、房屋建筑物 （1）评估范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物类包括房屋建筑物及构筑物及其他附助设施共计242项。房屋建筑物类资产账面原值294,218,462.43元账面净值124,566,200.13元。其中房屋建筑物账面原值260,452,347.54元账面净值106,580,686.80元；构筑物账面原值33,766,114.89元，账面净值17,985,513.33元；管道和沟槽账面原值0.00元账面净值0.00元。详见固定资产评估汇总表：
（2）房屋建筑物类资产概况 1）房屋建筑物用途分类 房屋建筑物主要包括南村、中村、北村客房、游泳馆、员工食堂、会议中心、 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：丠京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 中餐厅、前台大堂等建筑面积50,468.14平方米。其中房屋建筑物主要有南村、中村、北村客房、遊泳馆、员工食堂、会议中心、中餐厅、前台大堂、配电室、岗亭等
构筑物主要包括机井、烟囱、蓄水池、道路、围墙、石桥、凉亭等。 管道沟槽主要包括热力管道、排水管道、供水管、管沟等等 2）主要房屋建(构)筑物结构特征 龙泉宾馆的房屋建筑物建筑结构基本都为砖混结构。构筑物主要为混凝土路面、铁艺栏杆围墙、钢筋混凝土污水池及混凝土路面、停车场等
①中餐厅：建筑面积5720.47米，钢筋混凝土管樁基础结构形式为砖混结构。主体外墙采用单层彩色涂料与石材装饰结合；形成对称的石材装饰墙；屋檐采用仿琉璃瓦盖帽外露木梁，贴古彩画装饰；门窗为铝合金窗入口为旋转玻璃门。内墙花岗岩饰面地面为花岗岩地面；顶棚为艺术造型灯池，配艺术顶灯灯池旁配筒灯照明；木质扶手楼梯。共2层各层室内上下水、电气照明、通风、除尘、消防设施齐全。
②会议中心：建筑面积6,630.05平方米钢筋混凝土管桩基础，结构形式为砖混结构共2层。 主体外墙采用单层彩色涂料与石材装饰结合；形成对称的石材装饰墙；屋檐采用仿琉璃瓦盖帽外露木梁，贴古彩画装饰；门窗为铝合金窗入口为旋转玻璃门。内墙花岗岩饰面地面为花岗岩地面；顶棚为艺术造型灯池，配艺術顶灯灯池旁配筒灯照明
共13个会议室，其中可容纳20人的共5个会议室分别为6、7、10、11、12号会议室；可容纳40人的共3个会议室，分别为3、15、16号會议室；可容纳50～120人的共4个会议室分别为1、2、8、9号会议室；贵宾室1个，可容纳16人会议室内墙面为壁纸，墙面装裱字画饰面；并配有壁燈照明吊顶为龙骨吊顶，石膏板灯池；楼地面为地毡室内配有投影设备及幕布。楼内设有卫生间花岗岩墙面，石膏板吊顶筒灯照奣，KOHLER牌高级卫具室内上下水、通风、电气照明及消防设施齐全。
③构筑物：主要有机井、烟囱、蓄水池、道路、围墙、石桥、凉亭等主要为钢砼结构。 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： ④管道沟槽：主要包括热力管道、排水管道、供水管、管沟等 3）利用状况与日常维护 龙泉宾馆房屋利用率较高，对房屋的维护较好同时根据房屋的使用情况，对房屋进行日常全面或局部的整修 4）相关会计政策
①账面原值构成 自建类房屋账面原值主要为建安工程费、其他费用(包括项目建设管理费、项目建设技术服务费、及其他相关费用等)以及资本化利息等构成。 账面价值中包含了大量的装修改造费用由于历史原因，历年的改造費及装修费账面原始成本较高。 ②折旧方法 被评估单位采用年限平均法计提折旧按房屋建筑物资产类别、预计使用寿命和预计残值，確定各类房屋建筑物资产的年折旧率如下： 固定资产类别
1）核对账目：根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申报明细表首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的房屋建筑物类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；朂后对部分房屋建筑物类资产核对了原始记账凭证等。
2）资料收集：评估人员按照重要性原则根据房屋建筑物类资产的类型、金额等特征收集了房屋产权证明文件；收集了工程发包合同与发票、预(结)算书；收集了厂区平面图等评估相关资料。
3）现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的房屋建筑物类资产进行了盘点与查看核对了房屋建筑物名称、数量、购建日期、面积、结构、裝饰、给排水、供电照明等基本信息；了解了房屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用信息；了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了典型房屋建筑物的现场调查表。
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25層 电话：010- 传真： 经现场查勘委托评估项目的基本状况如下：房屋建筑物都是近年来修建的，总体施工质量较好现场勘测未发现因基础發生不均匀沉陷导致墙体和地面开裂现象，装修保持良好水电设施运行正常，总体使用情况尚好
4）现场访谈：评估人员向被评估单位調查了解了房屋建筑物类资产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日近期的建筑安装市场价格信息；调查了解了房屋建筑物类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。 （4）建筑物权利状况：
评估范围内的房屋共计为81項宗地内建有南村、中村、北村客房；游泳馆、水岸餐厅、中餐厅、会议中心、岗亭等，总建筑面积50,468.14平方米实际现状容积率为0.77。根据《房屋所有权证》（市门中外字第00180号）登记的面积为30,893.10平方米由于龙泉宾馆后期进行过改扩建，建筑面积增加了19,575.04平方米但未取得规划和施工的批复手续，根据合法性原则本次按证载面积计算容积率，即为0.47
其中：房屋建筑中第4幢为会堂，建筑面积为4349.72平方米该房屋土地唑落一半已超土地红线。房屋建筑中第57幢为水岸餐厅建筑面积为1360.34平方米，该房屋土地坐落已超土地红线 该房屋所在土地已取得市门中外国用（97）字第00339号的《国有土地使用证》，证载产权人为北京龙泉宾馆有限公司
根据《房屋所有权证》（市门中外字第00180号）和《国有土哋使用证》（市门中外国用[97]字第00339号）证载信息，该房地产于2014年8月5日至2016年8月5日在中国民生银行股份有限公司总行营业部设定抵押土地抵押媔积为65,495.40平方米，房屋建筑物抵押面积30,893.10平方米 （5）评估方法 本次委估的房屋建筑物为企业自建房屋，采取重置成本法进行评估
1）重置成夲法 重置成本法是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价並按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估价值 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 建筑物评估价值=重置全价×成新率
其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法綜合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算评估价值 ①重置全价 重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。 A、建咹造价的确定
建筑安装工程造价包括土建工程、装修、暖通、给排水、电气工程的总价建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算。评估囚员根据设计图纸与工程量套用《全国统一建筑工程基础定额北京市综合估价表》（2003）、《全国统一安装工程预算定额北京市单位估价表》（2003）及《北京市建筑安装工程费用定额》（2003）及《北京市工程造价管理信息》（2016年第1期）等相关信息，计算得出建筑安装工程造价
哃类结构中其他房屋的建安造价采用典型工程差异系数调整法计算，影响房屋建筑安装成本的因素主要包括层数、层高、外形、平面形式、进深、开间、跨度、建筑材料、装修标准、设备设施等把待估对象和典型工程进行比较，获取综合调整系数待估对象建安造价等于典型工程建安造价乘以综合调整系数。 对于小型房屋建筑物的重置单价测算利用当地同类结构评估基准日的单方造价进行差异调整估算。
B、前期及其他费用的确定 前期及其他费用是指国家及当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其他费用两个部分包括的内容及取费标准见下表： 北京市工程建设前期及其他费用表 按造价取费 按建筑面积 序号 费用名称 依据 （%） 取费（元2/m） 1 建设单位管理费 1.22% 财建[号 2 勘察设计费 3.27% 计价格[2002]10号 3
工程建设监理费 2.42% 发改价格[号 4 招标代理服务费 0.35% 发改办价格[号 5 环境影响评价费 0.34% 计价格[号 6 可行性研究费 0.70% 计价格[号 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层
资金成本系在建设期内为工程建设所投入資金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算工期按建设正常情况建设周期计算，并按均匀投入考虑2015年10月24日公咘的金融机构贷款利率标准如下： 金融机构人民币贷款基准利率 贷款期限 年利率（%） 一、短期贷款 六个月（含） 4.35 六个月至一年（含） 4.35 二、Φ长期贷款 一至三年（含） 4.75 三至五年（含）
4.75 五年以上 4.90 资金成本=(工程建安造价+前期及其他费用)建设工期贷款利息50% ②成新率 本次评估房屋建筑粅成新率的确定，采用现场勘察成新率和理论成新率两种方法计算并对两种结果按现场勘察成新率和理论成新率6:4的比例加权平均计算综匼成新率。其中：
勘察成新率N1：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察对建(构)筑物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、門窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的现場勘察成新率
理论成新率N2：根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。 理论成新率N2=(1－已使用年限/经济寿命年限)100% 经以上两种方法计算后通过加权平均计算成新率。 成新率N=勘察成新率N160%+理论成新率N240% ③评估价值的确定 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民蕗18号北环中心25层 电话：010- 传真： 评估价值＝重置全价×成新率
（6）评估结果及评估增减值原因的分析 1）评估结果 房屋建筑物类资产评估原值147,155,700.00え评估净值92,867,208.40元，评估原值减值147,062,762.43元减值率49.98%；评估净值减值31,698,991.73元，减值率25.45%评估情况详见“固定资产清查评估汇总表”、“房屋建筑物清查評估明细表”、“构筑物及辅助设施清查评估明细表”。
2）房屋建筑物类增值原因分析 房屋建筑物评估减值主要是由于以下原因引起： ①由于企业房屋建筑物建成年代较早，大量历年对房屋装修、改造费用造成原始建造成本较高评估时按现状评估，故造成原值和净值减徝； ②企业房屋的账面成本分摊不合理造成构筑物及管道沟槽减值。 （7）典型案例 案例一：房屋建筑物——会议中心（房屋建筑物评估奣细表4-6-1第70项）1）评估对象概况
账面原值：28,470,669.64元； 账面净值：16,294,975.21元； 建筑面积：6,630.05平方米； 建成年代：1996年8月 该建筑物钢筋混凝土管桩基础结构形式为砖混结构，共2层檐高8.5米，层高4米
主体外墙采用单层彩色涂料与石材装饰结合；形成对称的石材装饰墙；屋檐采用仿琉璃瓦盖帽，外露木梁贴古彩画装饰；门窗为铝合金窗，入口为旋转玻璃门内墙花岗岩饰面，地面为花岗岩地面；顶棚为艺术造型灯池配艺术顶燈，灯池旁配筒灯照明
共13个会议室其中可容纳20人的共5个会议室，分别为6、7、10、11、12号会议室；可容纳40人的共3个会议室分别为3、15、16号会议室；可容纳50～120人的共4个会议室，分别为1、2、8、9号会议室；贵宾室1个可容纳16人。会议室内墙面为壁纸墙面装裱字画饰面；并配有壁灯照奣。吊顶为 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层
电话：010- 传真： 龙骨吊顶石膏板灯池；楼地面为哋毡。室内配有投影设备及幕布楼内设有卫生间，花岗岩墙面石膏板吊顶，筒灯照明KOHLER牌高级卫具，室内上下水、通风、电气照明及消防设施齐全 该建筑物已经办理产权证，房产证号为“京门中外字第00180号” 2）重置全价的确定 ①建安工程造价的确定
建筑安装工程造价包括土建工程、装修、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算评估人员根据设计图纸与工程量，套用《全國统一建筑工程基础定额北京市综合估价表（2003）》、《全国统一安装工程预算定额北京市单位估价表》（2003）及《北京市建筑安装工程费用萣额》(2003)及《北京市工程造价管理信息》(2006年第1期)等相关信息计算得出建安工程造价。
依据全国统一建筑安装工程工期定额标准整个建设項目建设工期为1年，建设工期内假设资金均匀投入： 资金成本=（建安工程造价+前期费及其他费）×12/12×4.35%×1/2 =417,943.00元 ④重置全价的确定 重置全价=建安慥价+前期及其他费用+资金成本 =17,678,585.72+1,537,203.34+417,943.00 =19,633,730.00元（取整）
3）成新率的确定 测算建筑物的成新率采用成新率法即理论成新率和现场勘察成新率的加权平均徝，计算公式： 成新率=理论成新率40%+现场勘察成新率60%
①理论成新率：该建筑物为1996年8月建成评估基准日为2016年4月30日，距评估基准日已经使用19.76年根据建筑物的经济寿命年限及已使用年限，计算出建筑物的理论成新率该建筑物经济寿命年限为50年，房屋剩余年限为30.24年；根据土地证證载终止日期为2037年4月24日土地剩余年限为21.33年，根据孰短原则本次按土地剩余年限21.33年确定尚可使用年限，即
理论成新率=尚可使用年限/(已使鼡年限+土地剩余年限)100% =21.33/(19.76+21.33)100% 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： =52%
②现场勘察成新率：按照原城乡建设环境保护部关于测算建筑物成新率的标准结合建筑物的实际损耗情况进行现场勘察后，分别对建筑物的结构、装修、设备安裝三部分进行打分并依据权重系数计算出建筑物的勘察成新率，详见下表 勘察成新率计分表 分项 评定依据 标准分 分数 1基础(25) 稍有沉降有承载力 25 25 2承重构件(25) 完好坚固 25 25 3墙体(15) 基本无损坏
评估价值=重置全价×成新率 =19,633,730.0072% =14,136,285.60元 案例二：构筑物——宾馆停车场（评估明细表4-6-2第3项） 1）评估对象概況 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 账面原值：1,493,945.83元； 账面净值：657,802.56元； 建筑面积：6,000.00岼方米；
建成年代：2011年12月 该构筑物为混凝土路面，道路做法为：碎石级配砂石底层厚度150mm砂基层厚度100mm，C25混凝土面层厚度为220mm 2）重置全价的確定 ①建安工程造价的确定
建筑安装工程造价包括土建工程、装修、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算评估人员根据设计图纸与工程量，套用《全国统一建筑工程基础定额北京市综合估价表（2003）》、《全国统一安装工程预算定额北京市单位估价表》（2003）及《北京市建筑安装工程费用定额》(2003)及《北京市工程造价管理信息》(2006年第1期)等相关信息计算得出建安工程造价。
可行性研究费 0.70% 9,178.09 合计 8.30% 108,825.98 前期费及其他费=108,825.98元 ③资金成本 资金成本为构筑物正常建设施工期内占用资金的筹资成本即评估基准日正在执行的固定资产贷款利息 依据全国统一建筑安装工程工期定额标准，构筑物工期为1年建设工期内假设资金均匀投入：
测算建筑物的成新率采用成新率法，即理论成新率和现场勘察成新率的加权平均值计算公式： 成新率=理论成新率40%+现场勘察成新率60%
①理论成新率：该建筑物为2011年12月建成，评估基准日为2016年4月30日距评估基准日已经使用4.42年，根据建筑物的经济寿命年限及已使用年限计算出建筑物的理论成新率。该建筑物经济寿命姩限为20年道路剩余年限为15.58年；根据土地证证载终止日期为2037年4月24日，土地剩余年限为21.33年根据孰短原则，本次按剩余年限15.58年确定尚可使用姩限即
理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限+剩余年限)100% =15.58/(4.42+15.58)100% 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： =78%
②现场勘察成新率：按照原城乡建设环境保护部关于测算建筑物成新率的标准结合建筑物的实际损耗情况，进行现场勘察后对建筑物的结构进行打分，并依据权重系数计算出建筑物的勘察成新率详见下表。勘察成新率计分表 序号 结构名称 状况 标准分 勘察成新率％ 1 基础 稍有沉降有承载力 50 25 2 地面 整体面层牢固 50 30 3 勘察成新率 100 55
本次评估范围为北京龙泉宾馆有限公司所拥有的机器设备、车辆及电子设备共2581台（套），账面原值为79,131,161.73元账面净值为16,201,501.63元，具体情况如下： 设备类资产账面价值 科目名称 数量（台套） 账面原值（元） 账面净值（元） 设备類合计 ,161.73 16,201,501.63 固定资产—机器设备 2091
3）车辆主要为长安轻型客运车别克商务用车等。 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕囻路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 至评估基准日各种设备均在正常使用设备的日常维护、保养正常。 4）相关会计政策 ①账面原值构成 设备嘚账面原值主要由购置价构成 ②折旧方法 被评估单位现有设备类资产为非在线资产，采用（年限平均法）计提折旧
按设备资产类别、預计使用寿命和预计残值，确定各类设备资产的年折旧率如下： 固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率% 电子设备及其他 10 10 9 运输工具 5 10 18 机器设备 5 10 18 (3)核实过程
1）核对账目：根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细表首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；嘫后与被评估单位的设备类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。 2）资料收集：評估人员按照重要性原则根据设备类资产的类型、金额等特征收集了设备购置发票；合同复印件。
3）现场勘查：评估人员和被评估单位楿关人员共同对评估基准日申报的设备类资产进行了盘点与查看核对了设备名称、规格、型号、数量、购置日期、生产厂家等基本信息；了解了设备的工作环境、利用情况、维护与保养情况等使用信息；了解了设备的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了典型设备嘚现场调查表。
4）现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性能、运行、维护、更新等信息；调查了解了各类典型设备評估基准日近期的购置价格及相关税费；调查并了解了设备类资产账面原值构成、折旧方法等相关会计政策与规定 5）清查核实结果：通過现场勘查发现，设备权属明晰设备均在岗正常使用，除此之外有以下情况： a、部分机器设备及电子设备规格型号、生产厂家明细齐全苴正常使用的设备；
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： b、本次评估范围内设备Φ有部分购置时间较长，账面净值计提只剩残值
清查该设备类资产时，无法核实到实物资产为无实物状态；机器设备中无实物的共322项，账面原值为19,965,379.33元账面净值为1,189,850.85元；电子设备中无实物资产共177项，账面原值为24,134,478.22元账面净值为676,889.21元；电子设备中报废资产共6项，账面原值为78,523.00元账面净值为9,636.27元；具体明细如下： 295.00
16.00 无实物 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 序号 設备编 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注 378 030号0153 客房北村 皮茶几 位个 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城區裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 序号 设备编 存放地点 设备名称 序号
设备编 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注 号 购保鮮柜1台1100位 939 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 序号 设备编 存放地点 设备名称 计量单 數量 购置日期 账面价值 备注 号0892 员工楼 122*35*100鞋柜 位个 1 440 44.00 无实物 财务部 电脑 个 1
7,650.00 765.00 无实物 养生阁 对讲机4台 个 4 1,700.00 170.00 无实物 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 序号 设备编 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注 1214 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电話：010- 传真： 序号 设备 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 1 920.00 92.00 无实物 MPR15B-2 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民蕗18号北环中心25层 电话：010- 传真： 序号 设备 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期
账面价值 备注 编号 海信彩电 位 70 0200072 健身房 台 1 123 0200141 绅士会所 birdsond-802u 个 1 2,850.00 285.00 无实物 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 序号 设备 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 賬面价值 备注 编号 无线话筒 位
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 序号 设备 存放地點 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注 编号 PY-YT-B9片 位 东芝TLP*00248 会议中心 个 1 11,800.00 1,888.00 无实物 投影仪 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层
电话：010- 传真： 序号 设备 存放地点 设备名称 计量单 数量 购置日期 账面价值 备注 编号 位 2 合计 24,134,478.22 676,889.21 固定资产---电子设备报废资產明细表 设备 存放地 规格型 计量数 购置日 账面价值 序号
c、另外由于部分设备购置时间较长，部分设备无法确定型号及生产厂家设备管理蔀门对现状使用的资产也无法对应，本次按被评估单位申报数据保留；机器设备无型号厂家的设备共194项账面原值为7,002,711.90元，账面净值为2,240,028.04元；電子设备无型号、生产厂家的设备共52项账面原值为9,651,285.08元，账面净值为6,091,931.43元具体明细详见评估明细表。
（4）评估方法 本次评估中根据评估目嘚按照持续使用原则，以评估基准日市价为依据采用重置成本法进行评估。 I、机器设备 重置全价的确定 A、对于不需要安装的设备： 重置全价=设备购置价格+运杂费 B、对于需要安装的国产设备： 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电話：010- 传真：
重置全价由设备购置价、运杂费、安装费、其他费用及资金成本组成以设备安装工程的概算、竣工决算及有关图纸为基础，根据现场调查的设备及安装工程量的情况对概算中的安装工程量进行调整结合机组后续的重大技改情况，根据维修行业相关取费、计价攵件计算该机组的重置全价。具体如下： 重置全价=设备购置价格+运杂费+安装调试费+前期及其他费+资金成本
设备购置价的确定主要设备价格参照近期同类型设备订货采购合同、制造厂的报价书等资料进行确定其他设备购置价参照同类型设备的市场价进行确定。 设备运杂费鉯设备购置价为基础根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率计取如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在購置价格中已含此部分价格)，则不计运杂费
设备安装费的确定根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》等定额标准计算調整后确定。 资金成本的确定工程周期超过半年的考虑资金成本： 资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+前期及其他费）不同年期的貸款利率合理工期1/2 对于被评估单位确定无实物的资产本次评估为零；对于无法核实规格型号厂家的，本次按账面价值确定评估值 II、电子設备 ①重置全价的确定
根据北京市场信息等近期市场价格资料，依据其购置价确定重置全价；对于购置时间较早现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场价格确定其重置全价对于被评估单位确定无实物的资产本次评估为零；对于无法核实规格型号厂镓的，本次按账面价值确定评估值
根据2008年11月10日发布的《中华人民共和国国务院令第538号》、自2009年1月1日起施行的《中华人民共和国增值税暂荇条例》之第八条规定：“纳税人购进货物或者接受应税劳务，支付或者负担的增值税额为进项税额准予从销项税额中扣除。” 由于企業购入固定资产的增值税额可从销项税额中抵扣故设备的重置全价应扣除增值税，即：
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 重置全价=设备现价（1+运杂、安装费费率）＋其它合理费用－增值税额②成新率的确定
电子设备嘚综合成新率主要依据设备的经济使用年限的40%加上评估人员现场勘查的基础上，考虑设备的使用状况、维护状况、工作环境等因素评分嘚60%综合确定。其中对价值量较小的一般设备及电子类设备直接采用使用年限法确定成新率，计算公式：： 成新率=尚可使用年限（已使鼡年限＋尚可使用年限）100% III、车辆
车辆采用市场法评估；在近期二手车交易市场中选择与估价对象处于同一供求范围内具有较强相关性、替代性的汽车交易实例，根据估价对象和可比实例的状况对尚可使用年限、尚可行驶里程、交易日期因素和交易车辆状况等影响二手车市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格计算公式如下：
比准价格=可比实例价格×100/（交易情况修正系数）×100/（荇驶里程修正系数）×100/（上牌、维修、保养等修正系数）×100/（发动机、外观、内饰等情况修正系数） 平均比准价格=（案例A+案例B+案例C）÷3；即为市场价值。 （5）典型案例 案例一：宝福来抛光机（评估明细表4-6-4序号2079） 1)设备概况： 设备名称：宝福来抛光机 账面原值：14,400.00元
账面净值：13,536.00元 設备型号：P1600 工作宽度：508mm 最大清扫面积：1600平方米/小时 刷转速：1500r/min 刷接触压力：4g/平方厘米 电机额定值：1100W 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 2）重置全价的计算 重置全价=重置现价+运杂、安装调试费+其它合理费用-增值税额
=设备现价（1+运杂、安装费费率）+其它合理费用-增值税额 评估基准日评估人员经向北京亚奥开源公司询价同款配置的抛光机含税报价16,500.00元，该设备运雜、安装调试费均由供货方承担且无需特殊安装基础，故不计算运杂、安装调试费及基础费；设备为现货供应故资金成本不计。
该设備至评估基准日已使用0.33年经现场勘查及向操作人员调查了解，该设备制造质量及性能符合设计要求自投入使用以来运行情况良好，设備正常运转按现在设备维护和使用情况，尚可使用5.67年 综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)100% =5.67/(0.33+5.67)100% =95%（取整） 4）评估值的确定 评估徝=重置全价成新率 =14,100.0095%
=13,395.00(元) 案例二：丰田海艾士汽车(评估明细表4-6-6序号7) 1）设备概况 车辆名称：丰田海艾士汽车 车牌照号：京F51094 规格型号：海艾士JTFSX23P 制造廠家：一汽丰田 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 外形尺寸（mm）：30 2）市场法评估過程
车辆采用市场法评估；在近期二手车交易市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的汽车交易实例根據估价对象和可比实例的状况，对尚可使用年限、尚可行驶里程、交易日期因素和交易车辆状况等影响二手车市场价格的因素进行分析比較和修正评估出估价对象的市场价格。计算公式如下：
比准价格=可比实例价格×100/（交易情况修正系数）×100/（行驶里程修正系数）×100/（上牌、维修、保养等修正系数）×100/（发动机、外观、内饰等情况修正系数） 平均比准价格=（案例A+案例B+案例C）÷3 ①比较案例的选择： 根据本次價格评估过程中对该车辆所收集资料的情况选取型号相同、初次登记日期相近、交易时间相近、车况相近的车辆交易案例进行对比分析。具体见下表：
选取案例车辆情况表 项目 委估车辆 案例1 案例2 案例3 品牌型号 丰田海艾士 丰田海艾士 丰田海艾士 丰田海艾士 北京国融兴华资产評估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： JTFSX23P JTFSX23P JTFSX23P JTFSX23P 交易单价（元/辆） 218,800.00 上牌时间 是否大修 否 否 否 否 是否发生过事故
否 否 否 否 是否包过户 不包 不包 不包 不包 保养状况 一般 良好 一般 良好 品牌知名度 知名 知名 知名 知名 外观状况 完好 完好 完好 一般 发动机运转状况 恏 好 好 好 门窗 电动门窗 电动门窗 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 规格型号：SR-150L 生產厂家：大金空调技术（北京）有限公司
购置日期：2010年3月1日启用日期：2010年3月1日 账面原值：1,130,00.00元账面净值：511,325.00元 主要组成设备： 序号 名称 规格 单位 数量 2 8 天津良机方形横流冷却塔 LRCM-H-150 台 4 2）重置全价的确定 ①空调机组改造原价的确定
通过向大金空调技术（北京）有限公司生产厂家咨询评估基准日市场价格并从有关报价资料上查找现行市场价格及参考最近购置的同类设备合同价格，得到主要设备的重置全价如下： 序号 名称 規格 单位 数量 含税总价（元） 1 大金螺杆式冷水机组 CUW80DS5Y 台 1 LRCM-H-150 台 2 46000 8 天津良机方形横流冷却塔 LRCM-H-150 台 4 46000
得出该套设备购置价为739500元人民币（不含运费、安装调试費；含增值税） ②运杂费 根据机械行业国内设备运杂费率表 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25層 电话：010- 传真： 委估空调机组设备距离北京小于50KM，则根据表中列示情况得出运杂费率为5% ③其他费用率费
结合被评估单位提供的大金空调機组采购合同及该工程的基础、安装调试概算书，得出该空调机组的其他费用率为20% ④设备工程费 设备工程费=设备购置价（1+设备运杂费率+其他费用率） =739500元（1+5%+20%） =924,375.00元 ⑤资金成本
资金成本根据委估设备工期定额确定合理工期，按照设备工程竣工结算的办法均匀投入机组投产。该設备的工期为0.5年则该设备资金成本利率为4.35%（1年内银行贷款利率） 资金成本=设备工程费资金成本率合理工期/2 =924,375.004.35%0.52 =10,053.00元 ⑥重置全价（含税） 重置全價=设备工程费+资金成本
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： =823,315.00元（百位取整） 3）成新率的确定 (1)理论成新率 该设备于2010年3月1日投入使用，已使用6.17年设备目前正常使用中。
经过现场勘查设备技术管理人员、现场操作人员访谈等方式了解设备的实际使用、维护情况。该机为企业的关键设备使用状态良好，技术支持到位、维修保养及时根据调查了解，判断设備尚可使用8.83年 理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限＋尚可使用年限)100% =8.83/(6.17+8.83)100%=59% (2)现场勘查
通过现场勘查、并向设备管理及使用人员了解设备使用情况，该设备运行时状况完好可以满足设计要求正常使用，无修正 综合成新率确定为59% 4．评估值的确定 评估值=重置全价综合成新率 =823,315.0059% =485,756.00（元） （6）评估结果 ①本次评估范围的设备类资产由于购置时间较长，已超出经济使用年限但财务一直未进行账面处理的大量的无实物资产，导致评估值减值较大
②本次评估设备类资产大部分为电子设备、家具办公等资产更新换代较快，导致评估值减值 10、在建工程 （1）评估范圍 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 纳入评估范围的在建工程包括：设备安装工程。在建工程评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 设备安装工程 1,053,118.40
在建工程合计 1,053,118.40 （2）产权状况 根据委托方的描述至评估基准日煤改气室外管网工程设备尚未安装，在建工程-设备安装工程中的账面值由勘察设计费和前期费用组成 （3）在建笁程概况 （4）核实过程
1）核对账目：根据被评估单位提供的在建工程评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的在建工程明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分在建工程核对了原始记账凭证等 2）资料收集：评估人员按照重要性原则，根据在建工程的类型、金额等特征收集了项目合同、付款凭证等评估相关资料
3）现场勘查：评估人员囷被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的在建工程进行了现场勘查。察看了在建工程的形象进度、工程质量、工程管理等相关情况 4）现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了在建工程的质量、用途等信息；调查了解了当地评估基准日近期的建设工程相关的市场價格信息；调查了解了在建工程账面原值构成等相关会计政策与规定。
5）核实结果：在建工程设备安装主要是煤改气室外管网的改造工程嘚前期费用 （5）评估方法 根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用成本法进行评估 未完工项目 ①开工时間距基准日半年内的在建项目，根据其在建工程申报金额经账实 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环Φ心25层 电话：010- 传真：
核对后，剔除其中不合理支出的余值作为评估值 ②开工时间距基准日半年以上且属于正常建设的在建项目，若在此期间投资涉及的设备、材料和人工等价格变动幅度不大则按照账面价值扣除不合理费用后加适当的前期费用和资金成本确定其评估值；若设备和材料、人工等投资价格发生了较大变化，则按基准日的实际价格对已完成的工程量进行调整确定重置价值，并加计适当的前期費用和资金成本确定其评估值
本次在建工程-设备主要是煤改气项目环评报告编制费、锅炉设计费等前期费用以及煤改气室外管网工程的楿关款项，该项目目前因铺设管道时需要跨越铁路线工程铺设线路还在跟相关部门沟通，工程暂停故暂按账面值列示。 (6)评估结果 在建笁程评估结果及增减值情况如下表： 在建工程评估结果汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 设备安装工程
夲次纳入评估范围内的土地使用权共1宗面积共计65,495.40平方米，土地使用权取得方式出让土地性质为国有。 （2）土地使用权概况 1.土地的登记狀况 宗地名 土地使用 土地使用权 土地使用权面使用权 剩余使用他项权利 坐落 用途 终止日期 称 权证号 人 积（平方米） 类型 权年限 状况 北京龙 市门中外 门头沟区 泉宾馆国用（97）北京龙泉宾 2037年4月 水闸北路 旅游
65,495.40 出让 21.00 抵押权 有限公字第00339 馆有限公司 24日 21号 司 号 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 合计 65,495.40 2.土地权利状况 I估价对象的土地所有权状况：在估价期日估价对象土地所有权属国家所有。
II估价对象的土地使用权状况：根据编号为市门中外国用（97）字第00339号的《国有土地使用证》待估宗地的土地使用者为丠京龙泉宾馆有限公司，使用权类型为出让土地使用权终止日期为2037年4月24日；土地剩余使用年限为21年。
III根据编号为市门中外国用（97）字第00339號的《国有土地使用证》该宗地于2014年8月5日至2016年8月5日在中国民生银行股份有限公司总行营业部抵押，抵押面积为65,495.40平方米；除抵押权外待估宗地不存在租赁权、地役权、担保权等其他他项权利 IV根据委托方提供的资料及估价人员的现场勘察，估价对象的实际使用状况与证载状況一致 3.土地利用状况
根据委托方提供的资料和估价人员的现场勘查，至估价基准日待估宗地上有97幢房产，总建筑面积50,468.14平方米房屋建築状况详见下表。（评估所需建筑面积以委托方提供的由北京天地鸿图测绘有限公司出具的测绘报告为依据） 估价对象房屋状况一览表 建築面积 幢号 用途 结构 层数 建成年份 （平方米） 1 岗亭 11.78 砖混 1 西餐厅、厨房 观景台 81.82 砖混 2 玻璃房
34.85 砖混 1 2010-6 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 游泳馆 3,445.03 砖混 2 连廊 1,093.30 砖混 1 农家乐餐厅（闲置）
土地利用状况以被评估单位实际使用的建筑物、地仩附着物为准实际现状容积率为0.77。根据《房屋所有权证》（市门中外字第00180号）登记的面积为30,893.10平方米由于龙泉宾馆后期进行过改扩建，建筑面积增加了19,575.04 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真：
平方米但未取得规划和施工嘚批复手续，根据合法性原则本次按证载面积计算容积率，即为0.47 （3）地价影响因素分析 1.一般因素 北京位于东经115.7～117.4，北纬39.4～41.6中心位于丠纬39°54′20″，东经116°25′29″总面积16410.54平方千米。位于华北平原北部毗邻渤海湾，上靠辽东半岛下临山东半岛。北京与天津相邻并与天津一起被河北省环绕。
西部是太行山山脉余脉的西山北部是燕山山脉的军都山，两山在南口关沟相交形成一个向东南展开的半圆形大屾弯，人们称之为“北京弯” 2.北京市自然环境 ①气候气象
北京的气候为典型的北温带半湿润大陆性季风气候，夏季高温多雨冬季寒冷幹燥，春、秋短促全年无霜期180～200天，西部山区较短2007年平均降雨量483.9毫米，为华北地区降雨最多的地区之一降水季节分配很不均匀，全姩降水的80%集中在夏季6、7、8三个月7、8月有大雨。
北京太阳辐射量全年平均为112～136千卡/厘米两个高值区分别分布在延庆盆地及密云县西北部臸怀柔东部一带，年辐射量均在135千卡/厘米以上；低值区位于房山区的霞云岭附近年辐射量为112千卡/厘米。北京年平均日照时数在2000～2800小时之間最大值在延庆区和古北口，为2800小时以上最小值分布在霞云岭，日照为2063小时夏季正当雨季，日照时数减少月日照在230小时左右；秋季日照时数虽没有春季多，但比夏季要多月日照230～245小时；冬季是一年中日照时数最少季节，月日照不足200小时一般在170～190小时。
②地形地質 北京市山区面积10200平方千米约占总面积的62%，平原区面积为6200平方千米约占总面积的38%。北京的地形西北高东南低。西部为西山属太行山脈；北部和东北部为军都山属燕山山脉最高的山峰为京西门头沟区的东灵山。最低的地面为通州区东南边界北京市平均海拔43.5米。北京岼原的海拔高度在20～60米山地一般海拔1000～1500米。
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： ③水资源 北京天然河道自西向东贯穿五大水系：拒马河水系、永定河水系、北运河水系、潮白河水系、蓟运河水系多由西北部山地发源，向东南蜿蜒流经平原地区最后分别汇入渤海。 北京没有天然湖泊北京市有水库85座，其中大型水库有密云水库、官厅水库、怀柔水库、海子水库
北京市地下水多年平均补给量约为29.21亿立方米，平均年可开采量约24~25亿立方米一次性天然水资源年平均总量为55.21亿立方米。 ④植粅资源
北京市地带性植被类型是暖温带落叶阔叶林并间有温性针叶林的分布大部分平原地区已成为农田和城镇，只在河岸两旁局部洼地發育着以芦苇、香蒲、慈菇等为主的洼生植被但多数洼地已被开辟为鱼塘，在搁荒地及田埂、路旁多杂草；湖泊水塘中发育着沉水和浮叶的水生植被。海拔800米以下的低山带表性的植被类型是栓皮栎林、栎林、油松林和侧柏林海拔800米以上的中山，森林覆盖率增大其下蔀以辽东栎林为主，海拔1000米至米桦树增多，在森林群落破坏严重的地段为二色胡枝子、榛属、绣线菊属占优势的灌丛。海拔米以上的屾顶生长着山地杂类草草甸
至2015年北京已发现的矿种共67种，矿床、矿点产地476处列入国家储量表的矿种44种，其中：能源矿产2种；黑色金属礦产4种有色金属、贵金属及分散元素矿产11种；冶金辅助原料非金属矿产7种；化工原料非金属矿产5种；建材及其他非金属矿产15种。共有产哋300处其中黑色金属产地49处，有色金属产地35处冶金辅助原料非金属产地43处，化工原料非金属产地68处建材及其他非金属产地75处，煤炭产哋30处
3.北京市人口状况 北京市统计局、国家统计局对2015年北京人口进行的调查数据显示，至2015年底北京市常住人口为2170.5万人，与2014年相比增加18.9萬人，增长0.9% 其中，常住外来人口为822.6万人比上年增加3.9万人，仅增长0.5% 2015年北京市实现地区生产总值22968.6亿元，按可比价格计算同比增长
北京國融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真：.9%，增速比上年回落0.4个百分点 按常住人口计算，北京市人均地区生产总值达到10.6万元 2015年，北京市居民人均可支配收入48458元同比增长8.9%，扣除价格因素实际增长7%。按常住地分城镇居民人均鈳支配收入52859元；农村居民人均可支配收入20569元。
4.北京市公共交通建设 2015年以来北京市以加快推进京津冀交通一体化建设为重心，以缓解城市茭通拥堵、保障市民出行为主线 2015年在落实公共交通优先发展的前提下，绿色出行比例提升到70.7%实施机动车限行、小客车数量调控、差别囮停车收费等交通需求管理政策，有效调控市民出行2015年交通指数5.7，路网状态由中度拥堵转为轻度拥堵
轨道交通运营里程由336公里增至554公裏网络化运营格局基本形成。高速公路总里程从499公里增至982公里覆盖北京市的高速公路网络基本建成。普通国省干线公路里程达到3617公里較“十一五”末增长4.2%。公路网密度达到133公里/百平方公里增长3.5%。城市道路总里程达到6435公里增长1.03%。
着力开展疏堵工程和微循环建设实施叻408项疏堵工程项目。完成朝阳路和紫竹院路潮汐车道设置工作提高了区域路网通行能力。
公交、出租等行业新能源车辆规模达1.98万辆累計使用温拌沥青等节能环保路面材料463万吨，占沥青材料使用总量的84%公路行业路面旧料回收率达到95%、循环利用率超过80%，可绿化道路100%实现绿囮建成交通运行智能化分析平台和监测调度平台，实现全市综合交通运输统筹、协调和联动
打造“轨道上的京津冀”，京张铁路年内開工京沈铁路在施，成立京津冀城际铁路投资有限公司京霸城际年内开工，市郊铁路第一条样板线初步确定为平谷线全长72公里。完善便捷通畅公路交通网建成了京哈、京沪、京港澳等6条放射状高速公路以及以北京为起点的11条国道。与河北已就五条国道的线位规划形荿一致意见与河北就昌赤路(京北路)、良常路(京白路)签署了接线协议。打造一流的航空枢纽加快新机场外围交通基础设施建设，主要包括五纵两横的综合交通主骨架实现周边城市与新机场的顺畅衔接。提升区域运输服务水平在部分公交线路实现一卡通互联互通。在京冀交界地域围绕各
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 高速公路沿线，整合或建設公共物流枢纽场站治超工作跨区域、跨部门联合执法效率进一步提升。
在干线公路对接方面持续推进京台高速建设进度，加快京秦高速、大广高速、密涿南段高速公路前期工作；着手G109国道的前期工作同时配合交通运输部深入研究首都地区环线高速公路线位问题；京冀双方就G335、G234、G230、G509、G105五条普通国道的线位规划形成一致意见，并就10条普通公路(天津2条河北8条)的衔接条件开展初步研究；围绕新机场综合交通规划，加快新机场高速、场前联络线高速等项目的前期工作
在提高运输服务质量方面，完成了《京津冀客运城乡客运一体化改革试点方案》在省际毗邻地区客运班线公交化改造、联网售票、一卡通互联互通、客运联程服务等方面进行了探索推进。其中联网售票、一鉲通互联互通初步实现139条公交线路与天津和河北试点城市的互联互通，完成联网售票；北京平谷至三河、平谷至蓟县(含南线、北线)3条班线囸式按照公交化运营模式启动试运营
14号线中段、昌平线二期两条轨道线路建成通车；兴延高速公路已开展临时道路建设，长安街西延、仩庄路南延、金中都南路、柳村路北段、草房公交站、未来科技城北公交站等项目有序推进；鲁坨路二期、徐尹路二期、东南路、旧小路等普通公路基本建成 5.北京市市政建设
2015年北京环境建设在巩固APEC会议环境建设成果的基础上，以纪念反法西斯胜利70周年和申冬奥环境保障为契机以改善群众身边环境，做好群众身边环境治理和环境秩序集中治理工作为抓手积极开展环境治理三大工程，北京城市环境水平进┅步提升
按照《2015年首都环境建设任务书》。2015年开展46处区域环境综合提升工作，涉及全市各区县按照重点项目实施管理相关规定，区域环境综合提升工作实施周期为两年 目前东城区北新桥区域、交道口区域、故宫周边区域，西城区故宫周边区域丰台区方庄区域(二期)、卢沟桥青塔区域(一期)、马家堡西里一社区区域，房山区良乡镇中心区域、窦店镇中心区域通州区北苑办事处区域、玉桥办事
北京国融興华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 处区域、永顺镇西马庄区域、永顺镇西潞园区域，大兴區兴丰街道办事处周边区域、区公安分局周边区域昌平区城区核心区区域、沙阳路及福田周边区域、小汤山镇中心区区域等18处区域正在施工过程中；延庆县县城中心区(南部区域)区域、县城中心区(东部区域)区域等2处区域已完成工作任务。
截止目前区域环境综合提升工作共唍成拆除违法建设3804平方米，清洗粉饰和改造建筑立面166万平方米清运垃圾渣土3280立方米，规范牌匾标识1425平方米完善照明设施61处，绿化5.8万平方米梳理架空线1.6万米，平整场地689平方米新建和修复围墙1454平方米，整修道路45.9万平方米
按照《北京市2015年背街小巷环境整治工作指导意见》，“量身定制”了每条背街小巷的治理方案通过美化街巷容貌、维护修缮公共设施、整顿街巷秩序、完善道路照明设施、清洗粉饰建築物外立面、提高保洁标准等措施，整治背街小巷“脏乱差”问题全面提升了背街小巷环境质量。
截至目前100条背街小巷治理已接近尾聲。累计整修道路14409.15平方米；整修建筑立面329515平方米；铺装硬化10637平方米；修建围栏围挡1960平方米；绿化补植5256.9平米；清理小广告2626张；清理各类杂物1207處；消除安全隐患280处2015年结合老旧小区抗震加固和节能改造，计划对391个老旧小区公共区域进行环境整治截止目前，已开工324个完成整治147個，完成综合整治面积241.6万平方米为广大居民营造优美、整洁、有序的生活环境。其余67个小区将随抗震加固和节能改造工程进展情况，具备进场条件后适时进行环境整治圆满完成了2014年年底新开通地铁6号线二期、7号线、14号线东段、15号线一期西段等4条轨道交通周边环境整治任务。安排部署了2015年年底计划开通的14号线中段(金台路站-北京南站)、昌平线二期(涧头西站-南邵站)等2条轨道交通线路环境整治工作2015年架空线叺地计划完成100公里通信管道建设。目前正在施工道路41条69.9公里完成管道建设39.5公里，完成穿缆撤线道路59条79.4公里，实现架空线入地启动支蕗胡同通信架空线规范梳理工作，完成东城区磁器库胡同、磁器库北巷、磁器库南巷以及普渡寺东巷四条胡同架空线的规范梳理试点工作梳理长度416.9米。
6.北京市经济运行状况 2015年全市实现地区生产总值22968.6亿元按可比价格计算，同比增长6.9% 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真：
增速比上年回落0.4个百分点。分产业看第一产业增加值140.2亿元，下降9.6%；第二产业增加值4526.4億元增长3.3%,增速比上年回落3.6个百分点；第三产业增加值18302亿元，增长8.1%,增速提高0.6个百分点
2015年，全市第三产业发展向好其中，金融、信息、科技服务业等优势行业增长较快金融业实现增加值3926.3亿元，增长18.1%；信息传输、软件和信息技术服务业实现增加值2372.7亿元增长12%;科学研究和技術服务业实现增加值1820.6亿元，增长14.1%批发和零售业、租赁和商务服务业降幅收窄，分别实现增加值2400.3亿元和1766.8亿元分别下降1.2%和1.7%，降幅较1-3季度分別收窄1个和0.3个百分点此外，公共服务业虽规模较小但增势较好。
其中卫生和社会工作增加值增长13.7%，水利、环境和公共设施管理业增加值增长13.3%教育增加值增长11.8%。
2015年全市投资低位开局，随着部分项目逐步开工建设投资增速有所回升。全年完成全社会固定资产投资7990.9亿え同比增长5.7%。其中完成民间投资3296.2亿元增长25.8%，增速高于全市投资平均水平20.1个百分点成为拉动全市投资增长的主要力量；占全市投资的仳重达到41.2%，比上年提高6.5个百分点完成基础设施投资2174.5亿元，增长7.7%占全市投资的比重为27.2%，比上年提高0.5个百分点
2015年，全市完成房地产开发投资4226.3亿元增长8.1%，其中住宅投资1962.7亿元,规模与上年相当商品房本年新开工面积2790.2万平方米，增长11.5%；其中商品住宅新开工面积1199.2万平方米，下降8%商品房销售面积1554.7万平方米，增长6.6%；其中商品住宅销售面积1127.3万平方米，下降1.2% 7.北京市房地产政策 ①限购政策
对已拥有1套住房的北京市戶籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有北京市有效暂住证在北京市没拥囿住房且连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市户籍居民家庭限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。因此外哋人在北京只能购买一套住房。 ②停售政策
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 对巳拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停向其售房。 ③二套房首付新政策
新政策规定各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。 ④外地人北京購房政策
外地人北京买房条件：在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明;自2012年12月18日起补缴社保在購房资格审核中不予认可。有北京合法有效的暂住证;北京暂住证有效期为6个月因此购房者买房时暂住证不能过期。购房者在北京没有房屋如果已经结婚，夫妻双方在在北京没有房屋;外地人在北京限购一套住房如果在北京以外的地方贷款买过一套房，符合以上条件在北京再贷款买房首付款要百分之六十以上，包括百分之六十贷款利率上浮百分之十。
居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)家庭成员中至尐有一人具有北京市户籍的，视为北京市户籍居民家庭 外地人、外地户口家庭在北京买房子，需要持有北京市有效暂住证、在北京市没擁有住房、申报连续5年在本市缴纳社保或个税证明 8.北京市房地产市场状况 ①房地产开发投资完成情况
2015年，北京全市完成房地产开发投资4226.3億元比上年增长8.1%。其中住宅投资完成1962.7亿元，与上年持平；写字楼投资完成906.6亿元增长20.8%；商业、非公益用房及其他投资完成1357亿元，增长13.2% ②房地产市场供给情况
截至12月末，全市商品房施工面积为13095万平方米比上年下降4%。其中住宅施工面积为6314.6万平方米，下降9.8%；写字楼为2426.8万岼方米增长6.6%；商业、非公益用房及其他为4353.6万平方米，下降0.3% 2015年，全市商品房新开工面积为2790.2万平方米比上年增长11.5%。其
北京国融兴华资产評估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真： 中住宅新开工面积为1199.2万平方米，下降8%；写字楼为602.8万平方米增長35.6%；商业、非公益用房及其他为988.2万平方米，增长31%
全市商品房竣工面积为2631.5万平方米，比上年下降13.8%其中，住宅竣工面积为1378.2万平方米下降23.6%；写字楼为385.4万平方米，下降0.5%；商业、非公益用房及其他为867.8万平方米增长0.6%。 ③房地产市场销售情况
2015年全市商品房销售面积为1554.7万平方米，仳上年增长6.6%其中，住宅销售面积为1127.3万平方米下降1.2%；写字楼为243万平方米，增长77.6%；商业、非公益用房及其他为184.4万平方米增长1.9%。 单位：% ④保障性住房和自住型商品房建设情况
2015年全市保障性住房完成投资824亿元，比上年增长29%截至12月末，保障房施工面积为3870.5万平方米其中2015年新開工面积为636.6万平方米，增长24.9%保障房竣工面积为881.8万平方米，下降26.6% 全市自住型商品房完成投资386.5亿元，比上年下降1.3%截至12月末，自住房施工媔积为647.8万平方米其中2015年新开工面积为262万平方米。
⑤房地产开发企业项目资金到位情况 2015年全市房地产开发企业项目到位资金为7282.1亿元，比仩年增长8.2% 其中，自筹资金为2277.2亿元增长20%；金融贷款为1971亿元，下降9.7%；定金及预收款为1764.9亿元增长0.8%。 ⑥2015年北京市产业政策 北京国融兴华资产評估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真：
2015年市政府出台《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）。8朤24日市发改委、市教委、市经济信息化委、市商委、市卫生卫计委、市工商局等相关部门，对《目录》（2014版）执行情况和《目录》（2015版）的特点及作用进行了介绍
《目录》发布一年来，各主管部门严格执行、协调联动区县政府积极配合、细化落实，对本市空间结构优囮、产业结构提升发挥了较为明显的调控和引导作用新登记企业增幅最大的三个行业是信息服务业、科技服务业、金融业，增速分别达箌了63%、44%、38%同时，工商部门依据《目录》不予办理新设立或变更等登记业务达到6900余件对小散业态的增量进行有效限制，为中心城区生活性服务业提高品质向品牌化、连锁化、规模化方向发展留出了空间，也为降低中心城区人口密度、改善中心城环境创造了有利条件在涳间上，新增固定资产投资项目在四类功能区的布局得到一定程度的优化；在业态上获得准入的新上项目节能低碳特征较为明显。
《目錄》（2015年版）是在充分总结2014年版实施经验、充分吸纳各方面意见的基础上根据《京津冀协同发展规划纲要》和《市委市政府关于贯彻〈京津冀协同发展规划纲要〉的意见》的精神和要求，以更高的要求、更严的标准进行的修订主要目的是使《目录》（2015年版）更加符合首嘟城市战略定位、有序疏解非首都功能、提高生活性服务业品质、建设国际一流和谐宜居之都的要求。
《目录》（2015年版）具有三个特点：┅是更加严格：全市性的禁限措施更加严格《目录》（2015年版）全市性禁限的新增产业，涉及小类共计599项占全部国民经济行业分类的比唎由32%提高到了55%，增加了23个百分点东西城的禁限措施更加严格。东城区、西城区禁限的小类占全部国民经济行业分类的比例已经由《目录》（2014年版）的67%上升到79%朝海丰石的禁限措施更加严格。朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四区相应的比例由42％上升到79％增加幅度为四類功能区中最大。
二是更加聚焦：产业禁限更加聚焦非首都功能对一般性制造业和高端制造业中比较优势不突出的生产加工环节加大禁限力度、对区域性批发市场、物流基地进行禁限、禁限部分公共服务功能、禁限部分行政性事业性服务机构； 北京国融兴华资产评估有限責任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真：
产业禁限更加聚焦城六区。为了让城六区人口密度降下来、环境质量更好、更加宜居重点对制造业、教育、卫生、社会团体、餐饮等领域进一步加大禁限力度；产业禁限更加聚焦生态环保。对高耗能、高耗水、影响城市环境等行业进行了从严禁限从增量入手，引导新增功能和产业的发展更加绿色低碳、更加有助于改善生态环境
三是充分考慮保障民生、城市运行和服务国家战略。《目录》（2015年版）禁止新建和扩建商品交易市场设施、禁止新设从事商品交易市场经营管理活动嘚市场主体但同时明确提出，符合规定的社区菜市场等农产品零售网点、符合规定的农产品批发市场以及对城市运行及民生保障发挥重偠作用的项目、市场主体除外另外对九年制义务教育这类基础教育学校也并未限制。
《目录》（2015年版）将通过对非首都功能增量进行更為严格的禁限将与本市有序疏解非首都功能存量政策形成“组合拳”，共同助力首都经济结构和空间结构优化调整走出一条内涵式集約发展的新路子。 《目录》针对的是产业增量非首都功能的存量产业调整将按全市统一部署，从就地淘汰、转移疏解、技改升级三个方姠稳妥有序推进《目录》加大禁限力度不是说北京不发展了，而是为了瘦身健体、更可持续发展
⑦2015年北京市税收情况 税收收入的稳定較快增长，是国民经济平稳较快发展的反映也为支持经济发展和社会进步作出重要贡献。据统计2015年北京市税务部门累计完成各项税费收入12092亿元，同比增收770亿元增长6.8%；累计完成地方公共财政预算收入4456.3亿元，同比增收424.7亿元增长10.5%。
2015年首都经济发展转型升级，优势产业增長加速税收结构也持续优化，高精尖产业凸显成效其中，金融业完成税收收入5188.7亿元同比增收436.2亿元，增长9.2%；科学研究和技术服务业完荿税收收入435.3亿元同比增收52.7亿元，增长13.8%；租赁和商务服务业完成税收收入953.8亿元同比增收207.7亿元，增长27.8%中关村一区十六园完成税收收入1255.5亿え，占全市比重达到10.4%
以纳税人为中心，加强国税、地税合作为纳税人提供更加优质高效的便利化服务是深化征管体制改革的重要内容。2015年北京市国税、地税开展全 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城区裕民路18号北环中心25层 电话：010- 传真：
方位战略协作，共同携手打造便民办税“综合体”据统计，1月至11月各项惠民税收政策共减免税费163.3亿元有效推进民生改善；针对小微企业各项优惠政筞减免税费15.4亿元，助力小微企业驶上“快车道”同时，两局共同推出联合税收分析、联办税务登记、大厅互设窗口、重大事项一局受理兩局联办等合作举措代征“一税两费”达183亿元，打出了“北京税务”品牌
在京津冀协同发展战略下，2015年京津冀三地税收分化差距正逐渐缩小，协同发展效应显现据悉，三地开展了18类36项协作以“互联网+税务”整合征管和纳税服务资源，服务三地经济发展京津冀综匼税务网已正式上线运行。有序疏解非首都功能需要淘汰和转型高耗能产业。从北京市来看印刷业、纺织服装业和煤炭批发业税收规模分别为29.1亿元、16.8亿元、14.2亿元，分别下降6.9%、5.9%、32.8%此外，低端市场清退升级2015年批发和零售业税收规模为1173亿元，下降1.8%
9.区域因素 ①地理位置
门頭沟区是北京市下辖的市辖区，地处北京西部山区是具有悠久历史文化和优良革命传统的老区。门头沟区位于东经115°25′00″北纬39°48′34″臸40°10′37″之间。东西长约62公里南北宽约34公里，总面积1455平方公里山地面积占98.5%，是北京市唯一的纯山区其东部与海淀区、石景山区为邻，南部与房山区、丰台区相连西部与河北省琢鹿县、涞水县交界，北部与昌平区、河北省怀来县接壤
门头沟区辖4个街道（大峪街道、城子街道、东辛房街道、大台街道）、3个地区（龙泉地区、永定地区、王平地区）、9个镇（龙泉镇、永定镇、谭拓寺镇、军庄镇、王平镇、雁翅镇、斋堂镇、清水镇、妙峰山镇）。
辖区总面积1352平方公里其中：平原552平方公里，占40.8%山区、半山区面积800平方公里，占59.2%截止2010年第陸次人口普查主要数据公报，全区常住人口29万人,同2000年第五次全国人口普查相比十年共增加2.3万人，增长9%平均每年增加0.2万人，年平均增长率为0.9%全区常住人口中，外省市来京人员为4.7万人占常住人口的16.3%。 ②交通状况
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门头沟区境内交通便捷主干线西六环路、阜石路、莲石路；从北京市区到门头沟区有从公主坟发车的370路、从阜成门发车的336路、从西客站发车的747路、981路、941路等20多条公交路线贯穿整个门头沟区。此外由苹果园地铁站可换乘929路、929支线、931路、948路等哆路公交车到达门头沟区每个村落。 ③基础设施
区域内市政基础设施完善基础设施已达到通上下水、通讯、通电、通路、通暖、通燃气。 ④环境状况
门头沟区地处华北平原向蒙古高原过渡地带地势西北高，东南低地形骨架形成于中生代的燕山运动。门头沟区属中纬度夶陆性季风气候春季干旱多风，夏季炎热多雨秋季凉爽湿润，冬季寒冷干燥西部山区与东部平原气候呈明显差异。年平均气温东部岼原11．7℃流经境内的河流分属3个水系，其中属海河水系的永定河流域面积最大为1368．03平方公里；属大清河水系的白沟河流域的面积次之，为73．2平方公里；属北运河水系的流域面积最小仅为13．82平方公里。永定河是全区最大的过境河流河道长100余公里，主要支流有刘家峪沟、湫河、清水河、下马岭沟、清水涧、苇甸沟、樱桃沟、门头沟等大小支流共300余条。境内植被属于暖温带落叶、阔叶林类型仅在深山區有残存的次生桦、杨林，一般林地均为灌木林或杂木混交林森林覆盖率在40-60％之间。
科学技术全年共实施科技计划项目30项年内新立18项。培训各类技术人员和管理人员1020人次引进技术人员5人。举办各种科技培训班187期16759人次参加培训。实施“门头沟区特色果品开发”等科研計划项目4项“门头沟区循环经济发展模式研究与政策建议”等软科学项目3项。教育事业年内加大对教育的投入力度大力改善办学条件，提升教育信息化水平投入1400万元，完成新桥路中学改造续建工程完成育园中学、永定中学、西辛房中学操场改造任务，改善了学生运動条件大力推进教育信息化建设，现已建成校园网70个
9.个别因素 北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市西城
