房地产开发企业如何进行纳税筹劃
今天我们课程敏感性、前瞻性都很强施展性也是比较强的，大家知道现在房地产市场和房地产企业被社会公众关注的频率是非常高嘚，最突出的一点就是房地产开发企业的行业利润率普遍较高最近中央对房地产市场的管理逐步地在趋于规范和严格，对于房地产的税收逐步地加强管理提出了一系列的整管意见，从2002年开始房地产企业就被国家税务总局以及他所领导下的全国国地税系统列为专项稽查嘚行业。同志们可能不太清楚什么叫专项稽查专项稽查它要求的覆盖面是百分之百，不像我们平常抽查日常稽查企业它的覆盖面达到10％就可以。那么我们房地产企业列入专项稽查以后覆盖面是百分之百，就是凡是你在地税系统登记的房地产开发企业都要接受税务检查。从2002年开始2002、2003、2004年，包括今年2005年连续四年房地产企业都列为重点稽查企业实属罕见，特别是2005年2005年房地产列为全国专项稽查行业，哏过去三年相比有一个质的飞跃这个质的飞跃就在于今年我们房地产税务稽查的水平全面提高了，前几年房地产税务稽查来流于表面所谓流于表面就是看你的帐面，你帐面反映多少收入反映多少开发成本，配套费用就按照你的帐面来征你的税，欠税的就补交今年鈈一样了，今年不一样的地方在哪里呢跟房地产企业打交道多年以后，税务部门自身也积累了一套稽查房地产企业的经验和方法毫无愙气地跟大家讲，房地产企业的税务稽查实际上是非常简单的。房地产企业的会计的帐目是不可信任的，房地产所有的合同凭证是唯┅稽查的依据我刚才讲到的这两句话，已经形成全国地税系统的共识从收入角度他只需要到房屋土地管理局抽调你某一个项目的所有購房合同，以及抽调你这个合同所对应的所有的契税拿那个契税倒除一下契税税率，就得出你这个项目的交易全额从而确定你的收入總额。然后收入搞定以后再搞定你的成本，把你所有的与建筑公司签的承包合同和你相关的管理费用加在一起就是你这个项目的开发荿本和费用，收减支就是你的利润交所得税和土地增值税
应该说，税务局他自己也积累了一套战术方法在这种战术方法下，我们房地產企业今年纷纷地落马就我了解的情况，补税不低于1000万的现在比比皆是可能在座的各位还没有查到，因为查到今年10月30号为止所以说房地产企业面临的税务风险是空前的。我现在身上代有五个案子都是跟房地产企业有关系的。那么我们现在分析一下这些案件我把这些问题可以归纳为两类，一类是企业没有做好纳税遵从工作遵就是遵守的遵，从就是服从的从这个工作没有做好。对于房地产企业要茭哪些税这些税如何计算，在什么时间交什么时间清算，一般来讲不是很清楚特别是不少开发企业的会计对收入什么时间结转，成夲什么时间结转稀里糊涂帐做得也是稀里糊涂。所以纳税遵从工作肯定做不好我就是问大家你们知道房地产企业的收入应该什么时间結转，是收到业主的款项还是等到房屋竣工后交付使用，还是等到开出税务局的发票你们觉得哪一个作为依据，还有一个是不是等业主把产权证办下来以后来结转你的开发收入哪一位同志能告诉我？你赚的钱什么时候叫收入你都搞不清楚你说税收能搞清吗，这是最基本的命题你收到的钱什么时候叫收入，什么时候不叫收入《税法》对收入这个概念是最最基础的一个概念，如果你赚的钱什么时候叫收入什么时候不叫收入区别很大的，不叫收入就不能征你的所得税就不能征你的土地使用税，哪同志可以告诉我房地产企业究竟什么时候结转收入？我坦率地告诉大家现在全国房地产系统，都不太清楚什么时候结转收入是全国，而不是某一个地区有混乱到这個地步，税务局他能不狠狠查你吗
收入的概念在《税法》上，在《会计》上是不同的结转时间在《会计》上和《税法》上也是不同的，在《税法》上营业税的收入概念和所得税的收入概念在结转上也是不同的这就需要我们把握住收入结转的时间以及收入本身这个概念，这是一类就是纳税遵从工作没有做好，说白了就是指各种经济交易事项完成后的纳税申报及其相关工作没有做好房地产企业所有的納税工作归纳为两大工作，第一纳税遵从工作遵守的遵，服从的从纳税遵从工作，如果是一个名词解释的话所谓的纳税遵从就是指房地产企业各种经济交易事项，已经完成后的纳税申报以及与之相关的一系列的工作。它的特点是各种经济交易事项已经完成就是我們俗话讲的“生米煮成熟饭了”想改也改不了，剩下就是要按照《税法》老老实实去纳税这是第一类工作。第二类工作纳税筹划也没莋好。什么叫纳税筹划笼统地讲就是指企业各种经济交易事项没有完成，或者尚未发生的纳税准备工作它的特点是企业的各种经济事項还没有完成，完全可以来得及事先加以调整事先加以改变，事先进行重新计划安排目的是尽可能地完善税收风险，尽可能地降低企業的税收负担总体来讲，一个房地产企业要做的税收工作实际上就是包括这两个方面二者表现为内容不同，但是又有着千丝万缕的联系纳税遵从是纳税筹划的前提和基础，离开了纳税遵从纳税筹划就好比是建在沙滩上的房子，没有基础容易坍塌。话又说回来如果我们一个企业完全地停留在纳税遵从的状态，又使我们企业的纳税工作变得相当地被动因此又要根据企业经营活动的实际情况，要上升一个层次根据《税法》的要求进行适当地调整、安排，以解决税收负担过重的问题所以纳税策划又是纳税遵从的深化和升华，是对《税法》灵活地应用我在这里告诉大家，我们中国房地产企业纳税的情况如果从我刚才讲的两个角度来说，我们大多数房地产企业纳稅筹划工作没有做根本没有开展。纳税遵从工作做得也不够好大多数房地产企业的纳税工作是处于非常的自然的状态，自然的原始的狀态我们讲就是（英文），就是非常自然的纳税状态也就是说《税法》是怎么规定的他不会主动了解，他所了解的《税法》就是他的辦事人员所了解的《税法》很自然，很纯真我们企业的纳税很自然，很纯真我用这个词来形容可能大家接受不了，但是事实上就是這样如果到企业做税收调查的话，你发现他根本就没有专门税收业务的学习时间也没有专门税收纳税筹划的时间，办事人员垄断了纳稅大权想交多少税就交多少税，当然我们老板也干预纳税想让他结转多少就结转多少，想让它亏损就亏损想让它盈利就盈利，这种對税收的雕琢、修饰、粉饰都是以没有做好纳税遵从工作为前提的。这是我给大家所将的房地产企业处理纳税事物分为两大类今天我給大家讲第二类工作税收筹划工作，我心里很清楚讲第二个内容就好比建在沙滩上那么困难，因为大多数的企业会计包括老板对房地產企业税收政策实际上了解很少，如果你不了解中国的《税法》和税收政策特别是房地产企业的《税法》和税收政策，你又怎么可能下掱去搞筹划呢所以我在讲筹划的时候，必然的要讲到房地产企业的税收政策和税收法规
那么在讲义里面我给大家送了一份礼物，我把房地产企业到目前为止主要使用的税收政策都会编到讲义当中，全国你找不到一本书一本杂志来专门汇总房地产企业的税收政策，所鉯请大家珍惜它这是凝结着我们工作结晶的东西。我再讲一遍在全国你找不到一本杂志，找不到一本书专门汇集房地产税收政策所鉯政策汇编都是各行各业汇在一起，你读它的汇编很快就睡着了为什么？因为很多的政策比如说增值税的政策跟你没有关系，跟房地產企业确实没有关系但是在这里我汇编每一个政策都是和房地产开发企业有着天然的联系，因为这个政策就是针对房地产开发企业的洇为时间关系，如果你们是财务我会专门给你们讲一讲政策制定的背景和它所指的特定的环节我会像画图一样把企业生产经营把它的立項、开发、销售、利润分配等环节我会专门细致给我们这些办事人员讲解，但是大家都是企业老总管理者那么你们大可不必去操作具体嘚纳税事务，但是作为纳税筹划这门课程确实作为我们课程的基础，也就是说学习这门课程它实际上已经了解中国的税法以及税收政筞，作为这门课程入门的课程我在这里跟大家讲一下。同时学习这门课程还需要我们了解起码的会计知识，因为所有的纳税资料都来洎于企业的会计资料以及跟会计资料形成有关的合同、章程、凭证有关所以懂得记帐原理，懂得报表分析对纳税筹划也是大有帮助的。
第三个知识就是要了解国家相关的经济法律知识比如说《公司法》、《金融法》、《工商注册有关规定》、《银行开户有关规定》等等，这些对于我们企业做筹划也是关联度非常高的因为任何的筹划都是对企业经营活动的调整，经营活动的调整必然要触及到其他门类嘚经济法律的监督和管理如果我们对其他的经济法律的监督和管理不了解的话，很容易出现新的问题税收问题解决了，但是会出现新嘚问题所以需要一个更加综合的、宏观的角度来解决房地产企业税务筹划的问题。第四个知识就要了解房地产企业的综合企业管理知識，这一点我们在座的基本上都具备因为这个方面知识缺乏主要是会计人员缺乏，他不能够站在更高的角度来了解企业的筹划实际上企业的筹划是对企业具体经营活动的一次彻底的调整，完全脱离了会计记帐脱离了事后反映的传统模式，请大家听清楚我的措辞
下面峩给大家讲第一个问题，我今天讲解当中涉及到大量的真实的案例希望大家从这些真实的案例当中找到经验，特别是作为他们这些企业嘚教训第一个问题是房地产企业在当前形势下，为什么要做好纳税筹划工作这是我要给大家讲的第一个问题，请大家在讲义中记下来我在讲义上给大家留了一个空白，希望大家做好记录我觉得这个空白远远不够记的，因为这个内容是我们解决WAY的问题为什么要学习稅收筹划。第一个原因当前房地产企业税收负担普遍偏重，是企业要开展纳税筹划的一个主要的原因税收负担偏重既跟我们不合理的房地产税制有关，也跟中国整体税收制度安排有关
首先我讲一讲与不合理的房地产税制有关这个原因，纵观整个中国房地产税制实际仩也称不上中国房地产税制，中国房地产税制纯粹是专业人员、教授得来的如果跟财政部、税务局这些人员打交道，你会发现他刚刚在開始立法的时候根本就没有把房地产行业作为一个专门的行业来立法，房地产税收直到97、98年房地产业作为一个单独的业态形成的时候，才逐步地发了一些文件迄今为止发的文件都不足以有效规范房地产企业的税收，特别是我们从宏观安排就出了大问题我们把房地产嘚税收过多地加在了开发阶段，也就是我们所讲的加在了一级市场上而没有加在二级市场和三级市场。一个群众买到商品房以后或者昰一个企业买到写字楼以后，他承担的税收要比房地产开发商承担的税收要轻得多甚至就不交了。就好比学生高考一样高考的时候你嘟可怜他，他起早带晚拼命地复习可是考上大学以后你恨他，为什么整天谈恋爱，他也不学习了这就是中国的教育体制留下的弊端，就是我只要拼命地考上去就没事了这一定好比我们房地产税收一样，我只要花一笔钱把房子买到手就可以了买到手以后税收就不用茭了，也就是说我们房地产在存量阶段和二手交易阶段它的税收是很少，负担是很轻的但是在开发阶段，他的税收负担却很重的重茬哪里？同志们都是来自于开发环节的开发商你们有切身体会的，一个房地产企业要过五道关才能叫完成了纳税义务你过不了这五道關，你是不能拍胸脯说我这个企业税都交你别找我了，哪五道关我建议你们记一下
第一道关营业税关。营业税关现在大多数房地产企业做的都很好，做得都很好里面当然有故事最大的故事就是你要用税务局的票，这有软处票一开就要交5％，一交易完就要交5％这昰雷打不动的，所以你交得也最勤快因为你不交下个月票都领不到，房子卖出去现在5％大家交都没有什么怨言。为什么没有什么怨言说到底跟我们的行业利润率过高有关系。现在我们5％是不考虑你的利润率的你这个房子是100万建造的，95万卖出去照样也交5％它不考虑伱的成本。但是这100万成本的房子你卖200万拿5％10万块钱交营业税你也不在乎所以这5％什么时候爆发出危机，就是整个行业的利润率下降这5％你会感觉到像英年拖稻草一样，越拖越重随着行业的利润率下降，5％的负担越来越明显不过好在在以票控税大的环境下，房地产企業在这个环节的工作做得都很漂亮基本上一查楼房营业税都交了，但也有偷逃现象今天我会给大家举大量真实税务稽查的例子，都是嫃实的例子我这里面有几百个案例。
第二道关各种地方税和各种地方附加这种关税收关应该说之所以叫它是一道关，很大一部分原因僦是这些税跟企业的经营的利润盈利能力没有关联。比方说印花税你的各类交易合同，产权证书注册资金都要依法交纳印花税，一個房地产企业注册了5000万说句不好听的话，你营业执照还没有拿到家5000万2.5万的印花税就已经交给税务局了。大家就问我这个企业将来赚不賺钱我心里都没有底2.5万的印花税都交给国家了，所以印花税就体现了它跟经营成果没有关联的一面再比方说房产税，你一栋大楼放在那不管你是用于出租还是用于自营，还是控制在那只要这栋大楼成为你帐面上的固定资产，你就必须按年缴纳房产税所以我们就出現有一些企业每年连房产税都交不起的现象，他一栋楼上亿的一栋楼光房产税就交几百万，这产税跟整栋楼不产生关系你就是不产生收入也得每年交给我100万左右的房产税，这个税大家说交得不合理地方税就是这样的特点，跟经营利润没有关系但是你每年就要交。再仳如说土地增值税土地增值税对房地产企业来讲又是一座大山，虽然是地方税但是土地增值税在目前来讲负担不轻，土地增值税创下來当前中国税率最高的记录它的税率高达60％，增值额的60％将被国家征走所以这个税种又是构成房地产企业三大税种主体之一，但是实質上仍然是地方税还包括城建税、教育费附加这些都属于地方税和附加。
第三道关就是企业所得税关企业所得税我们现在的税率是多尐我想提问，33对不对就意味着你房地产企业开发利润100万元就要交多少钱的所得税，多少万100万的利润要交多少所得税？33万很多老板都這么认为实际上绝对不只，至少40万这就是中国一个滑稽的税制，表面上给你33％但是征你的时候至少是40万。为什么大家肯定问为什么，因为有很多费用税务局不同意你在税前列支比如说工资超支。现在全国规定每人每月的工资是800块钱就是交所得税的时候，你现在付800塊钱一个工人给你干活没人给你干活，比如说一个员工一个月你拿走5000块钱这个员工一个月就超支4200，一年就超支5万块他多拿5万块，按照《税法》规定多拿5万块老板就要为他补交33％的所得税，33％的企业所得税他个人还要交个人所得税，企业的所得税是多少就是33％。這
33％就是在你会计利润的基础上加上去的给你硬加上去的，所以你统计结果出来发现你100万的利润被他拿走将近40万块钱，肯定是这样的全国都是这样的，工资、招待费、白条、罚款、滞纳金不合理的票据，不合理的票据多了你票据开的内容不对也不让税前列支。比洳说到清华学习培训费不让税前列支，培训费必须要进教育经费有很多的费用不允许税前列支，虽然你认为我学习也是为企业学习峩发生的招待费也是为企业打下基础，但是税务局不承认你超支不行，大家跟税务局打交道都知道税务局也不是无理的，有法律依据确实是不让的。所以所得税在你把公司的钱往家拿的前两个环节里面所得税就把你的利润拿走一小半，就是40％
第四道关个人所得税關。房地产企业个人所得税主要是对三种人的征收所得税第一在职职工要依法每月代扣工资薪金个人所得税；
第二公司的个人股东，公司的个人股东凡是报销的与个人有关的费用借款不还的，一律要按照《税法》的规定代扣代缴20％的个人所得税我请大家学习这样一个攵件，希望你们记下来这个文件在今年税务稽查中必然产生社会反响，现在税务局已经拿这个文件查了不少的问题等一下我举两个案唎给你们听一听，请你们先记一下这个文件的全称刚才我讲了房地产第二类人就是房地产企业个人股东，我们在座的同志可能都脱不了幹系所以我希望大家能够记下来。财税2003
158号文件这个文件是自1993年个人所得税法修订以来，发布的配套政策最严厉的一个长期以来我们個人所得税的征收重点都是按照个人所得税的法的规定征收的，形成一个本末倒置的征收管理格局个人所得税法1980年引入到中国以来，本來个人所得税法从立法的原意来讲是调节居民收入的特别是要调节超富人的收入，来形成国家的税款补贴给穷人的。所以个人所得税茬西方国家有一个美誉叫“罗宾汉税种”，罗宾汉在西方是什么样的人物呢是一个家喻户晓的杀富济贫的人物，那么他把它比喻成罗賓汉个人所得税跑到你家里把你的财产以税收的形式收走然后给穷人带走，它的性质跟罗宾汉差不多但是到了中国以后就不叫罗宾汉叻，用我们的行话讲它叫宾汉罗什么叫宾汉罗？颠倒了专门收在职职工的钱，然后交给国家去年我们收了个人所得税15000亿，减到银行利息个人所得税300多亿还剩1100多亿，1100多亿900多亿来自工资薪金所得，入库数据很好说明个人所得税没有很好发挥它调节穷人、富人收入差距嘚作用那么这个问题已经引起中央领导高度关注，特别做了批示要求财政部和税务总局尽快地制定对高收入人群征税详细的计划，并苴要把这个计划尽快地落实我在这里可以坦率地告诉大家
158号文件就是中央领导督促办的第一个文件，马上大家还会陆陆续续看见关于体育明星关于演艺明星关于征收个人所得税的通知，很快陆陆续续会下发在下发具体高收人群文件之前，据调查目前主要是个人股东的收入要明显得高于打工的收入所以这个文件的背景我就不给大家多讲了，这也是体现本届政府因为温家宝总理就职的时候，在就职演說里面说就要调节几个关系包括东部与中西部，城乡居民收入差距这几个方面这就体现了政府执政方针政策。下面简单给大家学习一丅文件的精神如果政策法规都不懂，筹划就筹划不来第一条大家可以记一下关于报销问题，写这么多字就别记了就写关于报销问题，这些文件我都演绎过了都读过了，关于报销问题除个人独资企业、合伙企业以外的个人投资者，就是房地产企业大多数都是有限制責任公司有限则就公司的个人投资者，以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的红利配依照利息、股息、红利所得项目记征个人所得税。同时上述支出还不允许在所得稅税前扣除大家知道为什么100万的利润交40万的所得税，因为你报销的费用也不承认所以你的利润就虚假
了，税务局讲本身这个钱就应该昰个人承担不应该拿到公司去报，这样导致税务部门和个人在理解利润指标上的差异所以税收负担当然在你的心目当中也就加重了。
夶家看这个文件里面文件里面你报销的人员就很广泛，你股东个人或者你以你家庭成员的名义或者是以跟你密切关系的人的名义去报銷与企业生产经营无关的消费性支出，比如企业里面有的是中央空调有的物业管理费，有的是电视到房地产企业来看没有这些东西，說明这些费用都是个人家里的特别是物业管理费，可能是自己私人豪宅的物业管理费但是拿到公司来报了，这一看就是与企业经营无關的属于个人消费，对不起你报1万块钱就要扣2000块钱的个人所得税而且这1万块钱的物业管理费还不能在企业所得税税前扣除，也就是等於跟没报一样就从税务部门来看没报销一样，所以报与不报对税收影响不大还比如买汽车，买房子用公司的钱买车买房子，这也统統要交个人所得税以前没有规定，从现在开始有这个规定面对这样的政策，实际上就意味着我们将来个人所得税会增加之所以要带夶家学习这个政策，实际上就是根据政策来筹划就是尽量能够让他不扣税，不交税根据这个规定我们就可以筹划了，怎么筹划就要咑破我们一些传统的惯性的不正确的思维方式，比如据我了解很多房地产企业老板愿意以个人的名义买房买别墅，买大奔愿意以个人嘚名义，为什么他们的解释假如我这个公司不行的话，我自己至少还留一块这一块是不可动摇的。有的老板
40、50岁的人让我说你都不恏说，为什么你年龄比我长，你想得太天真了我举一个刘晓庆的案件给大家听一听，刘晓庆全国政协委员著名电影演员大家都知道，晓庆文化艺术有限公司偷逃营业税所交营业税是600多万，税务局、检察院联合检查的时候发现帐面只有180万的存款把180万的存款扣下来以後欠400多万，怎么办公司实在挖掘不出来任何的资源应收款来偿还资源，最后做出一个决定把刘晓庆个人的房产扣押下来拍卖，刘晓庆嘚律师当时就提出这是个人财产法律依法保护个人财产，你不能扣押个人财产检察院的人是这么说的，你的现金收入不入帐直接形荿法人代表的收入，这个收入就是非法收入由非法收入形成的非法个人财产，法律从来不保护你可以翻看一下《宪法》，《宪法》上昰这么些的依法保护个人合法财产，不保护个人非法财产所以律师和检察院的人产生了分歧，谁讲得对检察院讲得也是对的，法律確实是依法保护个人的合法财产不保护个人的非法财产，你这是偷税得来的钱你买的房子买的车，国家就是有可能把你扣押下来进行拍卖最后不就是拍卖掉了，最后不就是充抵税款了这个事情就不了了之了。
在中国实际上个人的公司和个人之间的利益关系实际上茬政府长官的眼里你们就是一家，你是个人名义也好还是有限责任公司他们想要的是什么？是自立门户什么叫自立门户。我记得上次哏大家说过大家买写字楼主要是为了什么主要是为了形象，买写字楼不是为了办公而是为了形象首先要一个面子。什么叫有面子比洳说在北京在商住公寓办公就比在住宅楼办公有面子，是不是在纯写字楼里面办公就比在商住公寓办公有面子，在甲级写字楼办公就比茬乙级写字楼办公有面子能在华润、国贸、南应、东方广场这种最顶级的写字楼办公是最有面子的，但这还不是最最最有面子的什么叫最最最有面子？有你自己一栋楼递上一张名片，上面印着华高莱斯大厦哪一天我给大家递这样的名片大家就觉得你小子发了，在北京居然有一栋华高莱斯大厦可是问题这个大厦也可以是小大厦，就是小一点
800平方米，这好歹也是一栋大厦知道的没有什么，还不如茬大写字楼可是不知道的就不得了，不知道在北京好歹也混出一栋楼了就如同总经理这三个字最具不同性的，总经理可是差别太大了最大的国企中石化也叫总经理，我们也叫总经理总经理和总经理差别是巨大的。所以我们说这件事就相当于越小的公司名片上越会印董事局主席董事局主席人家也没说错，就两董事成立一个董事局他是主席，这没有错那个是常务副主席，这没有错这就是我们抓叻这样一个心理，他就叫做总部基地里面都有一个个的总部大厦而且确实都叫做把每个人占去了一个绝大多数的作用。第一种心理我想鈈用分析它是为了什么？独立门户降低成本。因为大家知道这种独门独院的楼它有最大的优点，它可以通过管理来降低成本比如說我这个小科研公司，我每天都有人加班我在大楼里我要加班，同时我要用资金陪着别人加班什么意思？只要这个楼有一个人加班涳调主机就不能关，我就要分摊物业管理费可是我是独门独院的一栋小楼的话，这个事就不存在因为我可以用管理来降低成本，我要求我的员工到了几点钟必须离开把空调全部关掉，灯全部关掉要是加班索性多留下几个人，对得起这个水对得起这个电，加班到很晚这两种方式都可以通过管理来降低成本，这是这种楼很大的一个优点而且这个楼还有一个优势，大家看它的平面就知道了它没有公摊。因为你只要一个家都有公摊这没有公摊，因为所有的面积都是你的厕所也是你的，楼梯也是你的楼梯间也可以做你企业的横幅做所有宣传。这样一来这种产品是很有竞争力的。
第二类作为国企买这种楼自立门户我们发现他的竞争力又来自于另外一个方面，佷多的老总这种楼等于给了他一个买楼的理由，多公司我们都知道都愿意跟他的妈妈分开过比如说某一个大厦里面有好多子公司，他們都希望分开过分开以后自己说得算，但是一直没有找到合适的理由一说要分家，母公司就不干了你干吗要走，在集团大厦也是一層楼出去也是一层楼。
实际上二者没有明确的界限你这个公司，逃税没交完不会让你破产根据《公司法规》你就是申请破产，不会讓你破产同志们你们放心好了。我在税务部门工作过7、8年搞过稽查，搞过秘书工作从来没有遇到过一个私人逃税，我们不把他税收仩来的不可能的，我们想尽一切办法扣押他的私人财产因为在国家利益方面，我们就是做错了政府也会站在我们这方面的，因为你昰私人所以，你现在所有的财产中国有一个公务员叫做巨额财产历来不明罪，我们对商人怎么办商人巨额财产历来不明他没有交税怎么办，现在我们就是没有办法你在上海街头，上一次上海国际汽车展览会
888万元的宾利车是房地产老板买的，这个消息税务总局已经知道了这个消息知道对在座的同志都不是好消息，会加大对你稽查的力度888万第一天拿出来就被房地产开发商就买走了，你知道他是怎麼想的乖乖这个房地产企业来钱，我们这些稽查员怎么搞的收不到他们的税他会这么想，个人所得税收多少888万买这个车交这个税红利所得至少是170万个人所得税，地税局查一查这个个人交税交多少没有交，中国的税法是这么规定的单位和个人偷税数额达到1万元，并苴占当期应纳税额10％以上构成偷窃罪可以处以一年以上七年以下的有期徒刑，中国最高徒刑就是七年最低一年，就可以逮捕了你挂┅个私人牌子的宾利、大奔、宝马，都有可能事先逃税但是税务局找不到这个钱是怎么挣来的，这是实话我们的公务员有办法，公务員有一个巨额财产历来不明罪我们对商人没有巨额财产涉嫌逃税罪，现在没有将来要有的话就好了，当然这都是违反国际法律潮流的包括巨额财产历来不明罪，实际上这个罪是要取消的因为世界各国的法律在量刑的时候必须要找到证据的，找不到证据明知道你杀人叻只能让你逍遥法外，没有办法大家可能从电影、电视上和新闻报道上也都可以看出来，西方法律就是凭证据来说话李昌玉凭什么活？就是根据小小的物证蛛丝马迹寻找出最终杀人灭迹最大的证据，最终破了案所以他在华人警界里面，或者是整个西方警探里面声譽是非常高的我们中国是怎么破案的？像刘晓庆这个事情就是最典型的她本来刚刚开始也不是涉及逃税，而是因为民工静坐示威要求囻工工资的案件也就是一个政治案件所引发的，当时刘晓庆还是全国政协委员政协委员在中国是属于参政的，参政议政角色她的政治地位还是不错的，我们在座各位很多同志还达不到她的政治地位在这种角色下因为欠民工工资，不是她直接欠的是搞别墅项目，没囿给建筑公司足钱因为有业主反映有墙裂缝，所以决定扣建筑公司的款建筑公司的工头就使一个坏点子，快过年了你们就去亚运村安惠里小区第几号第几号那个地方是真正的老板，我是打工的你们跟她要钱要回来，到那保安都不让进最后民工都要回家过年，结果箌市政府去喊怨北京市中心大家都知道，所以当时刘淇、贾庆林都不敢拍板交给国务院，国务院李岚清签字把她抓起来算了她又不昰公务员，她肯定逃税了这就是我们总理对我们商人的定义。抓起来以后再查吧所以北京市稽查局，北京市地方局稽查局一分局查的因为这个事情我们税务事务所也很敏感，听到要查我们纷纷要代理人家肯定要给不小的代理费，但是我们一打听这个事情干脆躲一躲这不是逃税事件，而是政治事件政治事件就不插手，为什么我们税务局还没有稽查，人都抓起来而且新闻都报出来涉嫌逃税，我們稽查结论还没有出来说白了我们人还没有去怎么能涉嫌逃税，那就是大家明白我的意思吗所以在相当长一段时间里面，政府打击富囚的手段主要是逃税。
我可以毫不客气告诉大家我们房地产企业每天要犯8、9种罪，会计做假帐违反《会计法》为什么做假帐？违反叻《银行法》；
为什么做假帐就是想骗骗小股东，违反了《公司法》；
为什么做假帐就是想少交点税，违反了《税法》非法集资，沒有建立工会组织违反工会法，没有给加班工资给员工休假，违反《劳动法》司机不好好开车闯红灯，违反《道路交通管理安全法》讲地方话人家打电话也听不懂，违反《语言文字工作法》中国我要想逮捕你，任何一条法都能逮捕你但是真正能抓起来就是《税法》，为什么我刚才列了这么多的法，哪一条法触犯国家利益就是《税法》，你触犯国家利益了你得罪老子，什么地方得罪老子國家是当老子，你《税法》得罪我了至于你没有给人家加班工资得罪职工的利益，闯红灯给人碰了是当事人的利益没建立工会组织也昰在职员工的利益，但是没有威胁国家的利益不会为你试问的但是你要是偷税数额较大的话，他马上就要采取措施你们说是不是这样。刚才我给大家学习了报销这一条道堵死了
怎么筹划，我建议大家车和房最好以公司的名义购买既可以集体折旧，又可以避免个人所嘚税从此以后买大宗消费品，尽量以你所在的公司的名义购买一直到折旧期结束后可以低价或者是无偿转让给个人股东，这些都是不違反《税法》规定的比如说一辆宾利车，根据《税法》的规定不低于五年折旧，五年折旧以后过户给个人这个没事，说明你这个人慬法知法懂法，而且最关键是你转让了说明你用法了，这都是对的都是允许的，说白了就是教大家懂法知法最后要用法什么法？《税法》
第二关于借款不还的问题。关于个人投资者从其投资的企业借款长期不还的处理问题纳税年度内，我在这里给大家解释一下什么叫纳税年度内纳税年度根据《中华人民共和国税收征管法》的解释，就指的是公历
1月1号到公历12月31号这一段时间叫纳税年度纳税年喥借款到了纳税年度结束后还不还的，而且也没有证据表明你用于企业生产经营没有归还的借款就要视为企业对个人股东的红利分配依照利息、股息、红利所得向你征收所得税。我给大家举一个案子就是房地产公司的，北京市西城区有一个房地产公司老板是私人的这個项目在建，已经预售完了他跑到门头沟跟门头沟政府协商招拍挂拿了一块地，拿了一块地在门头沟那个地方交税就必须要注册项目公司买地要花多少？3000万他手里没有这么多钱，就从西城在建的项目借了3000万放在那个项目今年3月份地税局去查，说你帐面怎么有应收款其他应收款怎么这么大额的应收款，会计就解释我们老板在门头沟又搞一个项目那边没钱跟我们这边借，都是老板的公司西城区地稅局的人一听，眼睛一亮那可以，借多少都可以但是必须交600万个人所得税，把老板叫回来说交多少，600万我缺钱，我要不是缺钱不鈳能从这借钱不交，为什么不交税务局把158号文件拿给他看，他一看傻眼了你这个借款已经形成了，是同利润分配就要交600万的个人所得税。为什么大家看，首先他超期没还跨年度了第二也不可能还，因为压在土地出让金上了只有当那个项目赚到钱才有可能把这邊的窟窿给补上。那么老板讲了我用我朋友的名义借行不行，用家里成员的名义借行不行都可以，就是你自己借不行因为文件里面寫得很清楚，我再给大家掉过头来看一下他这借款的主体，他讲得很清楚就是个人投资者，就是个人股东说白了就是个人股东从其投資的企业拿走钱借款的形式拿走也不行，也要交税最后讨价还价，把600万的个人所得税款降为150万因为他实在交不起这么多了，150万我個人觉得这150万交得都冤，但是最后形成结论不罚他交150万本来是600万，我不出面肯定是600万而且还准备要罚他。我跟大家讲一讲罚谁罚单位不罚他本人，但是公司也是他的罚公司和罚本人是一回事。所以我们往往说借款这一块要注意一下
那么怎么筹划？根据政策就要筹劃事前就要做好，确实要借一笔钱出去暂时也回不来，你就想方设法不要以个人股东的名义去借就应该想方设法以公司的职员或者昰家庭成员或者是亲戚朋友的名义去借，就落在一个借款协议和借款凭据上面名字不能写你本人的名字，写你本人的名字就不行这是苐一。第二如果你实在本人名义签的话建议你必须在
12月31日前归还，过了元旦你再借这不是找事做吗？不是这就是服从《税法》的要求，请大家要注意这一些关键性的动作有的老板在做这些事情之前不知道有这些政策，他就凭经验办事特别是新政策来了他也不知道，等出了事以后他说当初要考虑这个因素就好了不至于跟税务局扯皮扯这个事情，很多老板都有这个感觉关于房地产企业第二类人就昰个人股东这一块讲到这里。
第三类人就是跟房地产企业有关联的劳务人员的工资或者是劳务人员的报酬要依法代扣代交个人所得税。房地产企业有关的劳务人员是哪些那多了，比如说临时聘用的售楼人员没有签合同的有关人员，还有记者、编辑、名人等等只从要伱公司领走劳务报酬的都要依法代扣代交个人所得税，这一点我希望大家要注意一下前四道关讲完了，最后一道关你们猜一猜是什么峩讲你们猜一猜第五道关是什么？什么税都交了最后还有一道关，就是税务稽查关大家记一下税务稽查关。税务局的人员到你这里来查帐有几个人空手回去的，有空手回去的吗少，特别少因为房地产企业的税务风险太大了，他随便找你一点问题都能带一点税回去不信我们做一个模拟检查，我来检查你这个企业的税收好不好我马上能提7、8个问题出来。7、8个问题带走70、80块钱跟玩一样而且我把我檢查的时间限定在2个小时之内，我就能查出7、8个问题带走70、80万，一般的企业我都有这个能力为什么？因为我们现在税收政策本身就不規范这样解释也行，那样解释也行都对，企业的风险必然就很高了这是我给大家讲的房地产企业当前税收的负担要面对流转税、地方税、稽查等一系列的影响，我们把它比喻成五道关就是税务稽查关过了过几天又反过来查你，也不一定过所以纳税人的税务问题始終存在着。这是我给大家讲的面临着这么繁重的税务承担必须规范税收管理，把税收负担降低到最低程度是我们要学习纳税筹划的原洇，这是我给大家讲的第一点
第二点，大家记录一下传统的落后的纳税模式，已经给房地产开发企业造成了长期负面影响需要引进噺型的纳税筹划模式，我们传统的落后的纳税模式表现为什么主要表现为在企业各项经营决策当中，税收无地位税收无空间，无税的經营决策模式给企业造成的影响是巨大的，甚至给法人代表带来牢狱之灾我给大家举一个真实的例子给大家听一听，就是他在经营决筞当中无意之中把自己送到牢房之中去了这家企业是民营企业，在当地在那个地级市这个民营企业，包括上市公司国有房地产开发公司加在一起目前业绩排在第二位，马上就要赶超第一位就在这个发展的关键时刻公司出了一件事，什么事在建一个大楼，写字楼還有写字楼后面所带的十几栋住宅，盖着盖着资金跟不上了，他以前也是一个开发商所以开发商就是这样子，做项目越做越大项目樾做越大，做资金供应商明显融资非常难他先跟工行谈，就是原有的写字楼现在正在出租做抵押贷
5000万的款，工行出了这样一个主意說可以，但是这个写字楼不能在开发商名字下面而且上级部门也不允许，必须要转到个人名下来才能贷到大家听明白没有？这是真实嘚事情按照工行的要求就到房屋管理土地局把写字楼从他现在的开发商的名下交了160多万的契税过户他个人名下，公司做了一个决议就昰他有三个股东，其实三个股东就是他本人他儿子和他女儿这三个人，他本人退股的名义因为没有现金，就以股金的形式退掉就把寫字楼贷走了，款也贷到了公司还有另外一个决议，就是等款还完以后把这个写字楼股金再回来，就是一进一出一进一出都完成了，款也还了房子也回来了，税务局查帐税务局怎么发现这个情况？按照刚才检查的方法到房屋土地管理局拿你的契税，有代征契税所有加在一起除以3％得出总的交易金额，发现他申报的金额比总的金额差了一大块实际上就差这个写字楼，他就觉得这个企业逃税了怪不得这个企业越做越大，马上展开对过去就是在建项目还没有完工，还没有预售对过去的项目展开全面的稽查，查到最后就查到這个问题你这个房子过户到个人名下，他的解释我这个房子又回来了他说税务不玩一减一等于零的游戏，你既然过户到个人名下了僦构成了视同销售，构成是同销售评估价是7000万，你写字楼的成本写字楼的开发成本在以前所得税的税缴已经统统作为整体开发减掉了，所以7000万统统做利润7000万乘以33％2130万企业所得税，这2130万企业所得税还有营业税7000万乘以5％350万营业税，35万的城建税还有个人所得税，因为股夲实际上投入是3500而且拿走7000万，实际上多得了3500万还有20％的个人所得税700万，加在一起补交税收是3600万罚一倍7200万，贷了5000万的款交了7200万的税，说交不起可以，立刻通知公安局介入公安局把老板带走了，现在我介入这个事情我介入这个事情，我要把这个老板让他出来我詓了解情况，因为我们要代理这个情况他也不是北京的，是外地的通过办公厅打听了解这个企业的情况，其实我跟税务局局长谈的时候得出两个重要的信息
第一他的儿子最近买了一辆宾利车，这是整个事件的导火索一直在查他的帐，他曾经2001、2002、2003年一直查他的帐但昰没有查出来帐，这是第一个问题第二就是排名第一的开发商一直在检举他。因为排名第一的开发商是一个上市公司财务比较规范，茭的税也比较多但是就是不服气排在第二民营企业逃税，所以共同引发税务局下狠心要弄他原因是在这。我到看守所到老板了解情况他说他当初并没有决定逃税，目前民营企业和国有企业和上市公司最大的区别在哪里我们如果在建工程当中断了资金就跟孩子断奶一樣，死定了整个公司就完蛋，我当时把写字楼转到个人名下只有一个目的工行非要个人财产才可以抵押贷款，公司他不干当我了解這个信息以后，我走之前我跟地税局长讲了一下我也找总局领导说一下，因为主观意义上没有任何犯罪的想法实际上我告诉大家《税法》里面用《征管法》第63条和第64条是天壤差别的，征管法第63条是偷税偷税有一个强烈的特征就是这个人主观上就想盈利收入，不想交税主观上就想犯罪，那么64条是什么64是不进行纳税申报的行为，主要是指纳税人可能对国家税收政策法规不了解不熟悉，导致无意中漏茭了税款我告诉大家，很高兴告诉大家这个老板已经出来了，出来以后他到北京来看我一次首先就表示感谢，我说这不用感谢这實际情况就是对政策法规不了解，而且财务是他的亲戚也不太了解税收法规我说你这确实是属于64条行为，我才帮你如果是63条我帮也帮鈈了你，所以就在办公室发了一通牢骚说准备要把地税局局长弄到监狱里面，他就没有贪污没有受贿，鬼都不信从现在开始我已经汾咐我手下五个人，各个地方打听他受贿的路子用照片摄下来，他敢弄我我就敢他虽然我在里面和稀泥，我说人就是这样他说不行這口气压不下去，我不在这个地方干了到别的地方干了，我也饶不了这个家伙现在两个人弄出仇出来了，最后补了700万也是手下留情補了700万个人所得税，因为房子又回来了马上就要卖，也不打算出租卖了把税补上就行了，两个人搞出仇了税务局长有几个干净的，峩不信你干净你调到别的地区当局长也会派人过去看着。
实际上民营企业家考虑问题比较单一我们说话病急乱投医，他没有钱的话供应不上的话，只要贷款给我什么条件都答应，这些条件引发其他的法律问题他没有考虑到他误以为出去又进来就不交税，实际上不昰这样出去就是一道税，而且你进来了同志们，你进来又是视同销售你不要以为这是最典型的是你看企业帐单就可以看出来，过户給个人的时候个人交了契税，后来不是又过户回来了房地产公司又交了
160多万，所以这个企业前后交了320万的契税就为了5000万贷款，但是怹告诉我确实贷不到钱找过很多朋友贷不了，很多在当地经济不太发达的地区是没有人借这么多钱给他，他宁愿交契税而且最关键僦是契税交得也不对，契税依据被他夸大了实际上商场评估价格没有7000万，我们很多老板评估评估一想到评估增值，实际上他这种情况應该是评估减值的7000万应该搞成2000万，他评估真值这个老板傻不傻为什么搞7000万，他说现在评估不都增值吗我说你这要交契税，他说我不知道所以税整个经营决策思路里面他脑子里面没有税，就是我刚才讲到落后传统的纳税观念没有税收的。什么时候有税收就是税务局查来了补税这个时候才高度重视，税务局一走又忘掉了好了伤疤忘了痛。
我再给大家举一个例子刚才是一个真实例子，再给大家举┅个例子也是房地产公司，也是个民营企业规模不大，但是非要打肿脸充胖子结果脸没胖起来，脸皮破了他原来几级资质，房地產分几级几级资质三级、二级，有没有这有的说法原来他是比较低的级别房地产企业，所以原来很多招标都很失意决定要把资质提高，但是规模小又没有实力他就用他的在建项目请一家事务所来评估，把1000万的房子原来注册资本金就是1000万，他现在要搞到5000万5000万就达箌二级资质，现在评估5000万评估增值就是4000万，资本供给增加了4000万他就转股，这个主意谁出的就是工商局人出的馊主意，他就听工商局嘚人去办了他就请一家事务所评估增值，把评估增值报告交给工商局然后把公司章程修改一下，注册资本金5000万申请资质，资质也申請下来了税务局来查帐，你资本供给转让个人股本要交个人所得税知道吗他说不知道，说你不知道可以补交800万个人所得税，大家明皛我的意思吗1000万的资产评估5000万，增加了4000万要依法缴纳红利所得的个人所得税20％，4000万乘以20％800万还没有罚他，就让他补交800万税务局的攵件非常充足，写得非常清楚个人公司财产评估，整体评估增值后转增个人股本依照利息红利所得扣缴个人所得税，所以他为了打肿臉充胖子结果要交800万的个人所得税，他现在正在给税务局写分期缴纳个人所得税的申请他确实没有这么多钱，他要分三年交完这个所嘚税要拿这个项目挣的钱一点一点交，苦不堪言他现在出了一个主意要退股，要退回来把资本供给压缩掉，他说实际上不值
5000万实際上只值2000万，压缩一点这样就少交个人所得税税务局说你评估增值转成股本金要交个人所得税，评估减值没门不带你玩这个游戏，你們上个月拿5万元奖金你交的个人所得税就是高下个月你下岗了，那我没钱了但是我每个月还要花2000万，就要拿上个月的5万块钱交的税来沖我这个月的2万块钱税务局答不答应，肯定不干的政府跟你个人是什么关系？政府和你个人就是有福同享有难不同当的关系，你别錯误的认为政府的关系是跟你们夫妻俩的关系这是绝对不同的，不要把家庭的生活准则带到生活当中就是这样。所以他打电话说王老師我现在减值怎么办我不是写一个保证书三年交800万，我现在能不能减值再请一个事务所，这个事务所压缩听我的我压缩2000万行不行，峩这样增值1000万我这样就交200万的个人所得税，我说不行如果行的话就准备找税务局的人，我说肯定不行你就慢慢交税去吧，他说早知噵这样我何必用资产评估增值，我不如跟兄弟们借点钱直接投进去不就行了吗把亲再抽出来还给他们不就行了，什么问题都没有了峩说那样可以，什么税都不交现在后悔当初，同志们是不是这样他不如和人家借点钱去投到公司去，再以借款的形式拿出来还给朋友僦行了研究是评估增值了，税务局把工商局的资料都调走了所以只好交税。你们说纳税筹划重不重要如果当初身边有像我这样的老師在旁边指导他，我想你最好跟朋友借钱去增值不要玩游戏，既花了评估费结果你还花更大的代价在后面，结果确实发生了这个房哋产企业是辽宁省沈阳市的一个房地产企业，目前就面临这样一个问题
第三个原因，大家看看你们纳税观点落不落后很落后，往往是倳后补救的措施没有用，有的东西可以事后补救有的东西是事后补救不了的。所以一定要养成事先考虑的习惯我决策的时候考虑，峩这种决策会带来什么样税收的麻烦这是我们这一堂课最关键的地方，筹划筹划就是要把丑话说在先要先考虑养成这种习惯，特别是峩们公司人因为往往你们决策以后，拿到会计那去作针的时候那都是形成证据会计不知道你干什么，他是要记帐算帐所以还有很多咾板天真认为会计是负责给我搞这一方面，怎么可能你干活的时候会计都不知道你干什么活，不可能他只能给你报税，不可能给你筹劃
第三个原因就是房地产企业在面临新一轮的税务稽查的危机。偷税的空间逐步被压缩征管手段逐步加强，在这里我向大家通报一下稅务部门下一步征管改革的情况下一步征管改革将着重围绕四点，大概要投入1500亿人民币的资金来加强对全国税务纳税人的监控哪四个方面？第一票据发票要把地税部门管理的发票和国税部门管的发票联网，形成全国统一贷款全国统一计算机监控，也就是说房地产企業手写发票的历史即将结束就意味着我们大头小尾，取得虚开发票这个机会空间被你压掉了，没有机会了你拿到的是手写版的发票┅概无效，大家到北京出差的时候你们在北京拿到手写版的发票，除了国税还有商业零售票据以外其他的票据都要求是机器打的，或鍺是手撕的定额票否则拿到手写版的发票都是假的，我看都不看就告诉你是假票为什么？这是发票改革的一个重大的一个方向在全國全部电子化处理，全部都是机器打印直接把打印信息存在电脑里面，税务局就可以监控你这张发票是虚开的还是有没有报税的都很清楚发票根据国务院的指示精神，增值税打算投600亿现在普通发票正在测算，估计也不能低于500亿就是在全国建立完善的税收系统投入巨資。另外就是加强户口管理现在流动行商太多，行就是行动的行商人的商，户口管理跟不上当然这不是税务局管理，而是公安部管悝但是户口管理就为下一步个人所得税的改革打下基础。下一步个人所得税的改革为什么和户口有关系因为我们每一次所获得的收入，必须在收入申报的时候要填写个人身份证号码，这样全国联网以后特别是身份证系统和税务监控系统联网以后，可以把这个人在全國各地取得的收入电脑上自动联网来反映你在一年当中取得的各种收入。实行双向申报制度什么叫双向申报制度？就是你在这个单位拿走50万的奖金这个单位就要申报50万奖金的税，然后还加个人申报每年都要填个人所得税申报表，每年填一次你主要的收入来自哪个單位，如果这个单位和你这个单位申报的数不一样的话可能立刻引起税务局的注意，特别是引起基层这么多的人税务局能查得起吗，昰他查不起不过这种模式是从美国学来的，他们美国目前对个人所得税的检查要求覆盖率不低于2％就是100个公民当中要抽2份申报表进行核实，在中国肯定是抽2个大富翁进行核实老百姓一般不会抽的。这个工作正在马不停蹄地去做我相信不久大家就听到个人所得税法修妀草案在全国人大获得通过这样的新闻字眼。第三个方面就是加强银行帐户管理。第四个方面加强企业资金管理时间关系我就不一一給大家讲怎么加强管理，采取什么措施跟我们主题没有关系在这里就不讲了，这是第三个原因
第四个原因，非国有企业规范自身发展嘚需要需要什么？需要拿政策我们过去的纳税处于自然状态，虽然这种自然状态是未加修饰的没有认真对纳税模式进行研究的，但昰这种状态实际上对于纳税人来讲是非常有害的非国有企业指的什么？主要是指民营企业我们民营企业现在内部的管理实际上是相当嘚乱，没有一个战略安排没有一个发展的策略计划，我讲的是完整的策略计划而且表现出不是团队作战，我们房地产企业大多是有多尐经济实力就办多大事情做多大的项目，往往都是这样而且内部的财务管理也是相当混乱的。出现同一时期能做三套帐四套帐的现潒。比如说有的企业有三套帐一套帐给银行贷款用的，一套帐是给税务局报税用的一套帐是给小股东开会用的，自己那一套帐没有了西安有一家房地产公司请我们事务所帮他们把最近三年的帐整一下，我说你这个公司没有会计部他说有。我说为什么让我们整他说峩解释一下王老师，我们帐原来有一段时间银行要贷款所以我们帐统统调整为专门对付银行，后来税务局要稽查把所有的帐又调整一丅对付税务局，最近要开股东会他说实际上股东也不问事，就是给一点钱给我们但是非要说带他分钱，我就隐瞒了一点利润又对付怹，弄到最后我不知道我真帐到哪里去了最近我们的会计大手大脚，还买车是不是贪污了，要把帐整一下他自己也弄不清楚了。明皛我的意思吗如果你搞了纳税筹划以后，纳税筹划所有依据都是合法的必须建立在真帐的基础上，对自身发展规划也是非常重要的┅个企业的决策离开这些真实的会计信息，决策就可能失误那么纳税筹划就交我们在正确处理会计信息的基础上，提炼出节税的方法出來这些方法都是《税法》所允许的，而且本身也会带来大量的节税收益我告诉大家，你们听完我这个课以后我相信在座的同志至少囿这一部分人群回去以上马上就要操作了，我甚至可以跟你们打赌因为我们这些纳税筹划的方法都具有相当强的操作性，回去以后就要問我这个怎么弄那个怎么弄，在这里给你打一个预防针最忙的地方是工商局你将到那里去申办新的企业，因为你这个企业没有任何优惠政策所以你肯定就不会在这个企业上动脑筋了，我先给你们打一个预防针先给你们预告一下，就像电视剧预告一样先休息一会儿洅回来。
我们今天虽然讲课讲课不到的地方，或者是突然引发你们税务方法的问题赶快写在纸条上，趁我今天给大家讲课的时候赶紧問我还要告诉大家，现在跟我打交道签约的客户有275家截止到多天是275家房地产企业，你们大家想一想我主要的工作是跟房地产企业打交噵你所有的问题到这里来都能给你一个答复是这样还是那样，或者是对还是错的你们现在就想一想，或者是打电话问会计赶紧问。
莋为地税局管的重点户当然也是稽查的重点户我们现在房地产企业怎么说呢？如果地局任务稍微完成不了的话必然把矛头指向你，因為他心里很清楚只有从你那才能收一点钱回来，有的饭店交通运输业让他们拿一点很困难，房地产企业一般资金流量都比较大所以從里面挖一点钱出来，这成为地税系统的人员的共识一查至少是上百万，所以完成任务也是很方便我不知道大家有这个体会没有，特別是规模比较大的房地产企业经常被税务局所检查，所以从这个角度来看风险也确实比较大我们在座的企业，特别是今年如果今年伱们这个关能度过去的话，我觉得税收风险可能相对就要平缓一点因为今年从刚刚结束的全国房地产税务稽查工作会议上，我们看了一丅今年工作底稿的编制都非常详细，就是税务稽查人员必须把整个的一个房地产企业检查的工作底稿全部填好以后才算货全部查完了底稿里面我翻了一下包括印花税，印花税列名了注册资金建筑合同，商品房销售合同购销合同这些都是写得非常清楚的，所以他就是鈳以按照这个顺序一点点往下查我就觉得所以我们现在学习这门课程确实到了该学的时候了。如果说过去跟地方大家都没有严格依照《稅法》相当长一段时间《税法》将在税收规范当中起着不可替代的作用，这也是我给大家多次强调的要把税务风险的控制作为纳税筹划嘚重要目标的原因之一具有针对性。那么我们回到讲义上来我讲到四个原因，最后一个原因就是我们国家有形式多样的税收优惠政策鉯及特定税制要素内容的存在为房地产企业开展纳税筹划创造了条件。但是我在这里要负责任的告诉大家，房地产企业本身享受的税收政策是比较少的无论是营业税优惠还是所得税优惠，房地产企业本身享受的优惠是比较少的那么跟我们主题是不是有矛盾？一方面峩们强调有很多的税收政策优惠政策另外又强房地产企业没有什么优惠政策，跟我们纳税筹划的主题是不是矛盾我在这里也告诉大家鈈矛盾，优惠政策越多我们利用的机会可能就越多虽然我们自身没有优惠，但是我们可以创造条件争取优惠这倒是完全有可能的。比洳说国家鼓励服务业的发展鼓励第三产业的发展，制定了鼓励第三产业很多的优惠政策作为房地产企业来讲完全可以办一些服务性的企业，比如说销售代理、服务、咨询、广告这样的公司把楼盘的销售工作可以剥离到销售代理服务公司去做，这样不就争取到优惠政策叻吗你付给销售代理公司的手续费不就形成他的收入了吗，不就形成你的成本费用了吗你的利润不就下降了吗，税收不就少交了吗所以不要小看国家优惠政策的存在，它为你合理开展纳税筹划行动创造了很好的外部环境
综合来看，我讲了这五个原因分别指的是第┅个原因指的是税制因素，为房地产企业开展纳税筹划提供了必要性的原因；
第二个因素传统的落魄的纳税模式那是来自于纳税人纳税意誌的原因要引进新的观念，来自于纳税人自身的原因；
第三个原因是来自税务系统征管建设方面的原因他在加强征管，让你逃税、偷稅的空间越来越狭窄机会越来越少；
第四个原因是非国有企业规范发展，这是来自于企业长远建设的原因你老退税这个企业能长大吗；
第五个原因就是可行性原因，我们讨论了半天筹划筹划是不是空中楼阁，由于大量税收优惠政策的存在和特定税制要素内容的存在，为企业开展纳税筹划创造了可行性条件因此它是一个实实在在的学科，充满着光明前景的学科关键是我们企业目前没有接触这方面嘚教育，前面我给大家提到我们企业处理纳税事物包括两方面的工作，一方面是纳税遵从税务局给你讲的课都是纳税遵从，你要服从怹你发票怎么填，税怎么报都叫做纳税政策税务局会不会讲纳税筹划的课？不会纳税筹划的课只有回到大学教堂把它作为一个前沿性的学科加以研究，所以它是一个实战性很强当然理论性也不弱这样一个边缘性学科。讲它边缘性主要是它来源于多学科综合的学科，包括企业管理学企业财务会计学，中国税收税制学还有经济法律学等多种学科的综合，所以讲好纳税筹划这门课程作为一个老师是┿分不容易的因为我刚才跟大家讲得很清楚它是多学科的交叉，如果不是因为你这个人掌握了税法就把纳税筹划讲好了，这不可能呢任何一个老板的提问都可能把我问住，为什么他可能来自于实践第一线，就面临一个很实际的税收问题就可能把你难住了。我告诉夶家我的同志们都会讲税法但是在台上被企业给问住的比比皆是，为什么他不懂，为什么你拿地跟人家换房子呢他还不明白，为什麼你不买人家项目非要买人家股权，他搞不清楚但实际当中他就是这么做的，你怎么来回答企业所以我说它又是一个操作性极强的學科。同志们很少有几个人敢坐在这里给你讲课，一般老师小腿肚子都在发抖因为大家都是来自多年实践经验的工作人员，管理人员因为你们手下有几十、十几号、几百号人，本身你们就是某个管理方面的专家然后让专家给专家上课，哪一个专家小腿肚子不发抖峩听说到清华上课的老师都有一点发怵，不敢讲为什么不敢讲，因为这些人本身就是高学历他已经经过社会大炉子炼过了，又回来了他甚至某些方面的水平比你高，大家说是不是这个道理但在税收上你们确实是我的学生，我年龄不大但是我干过税收征收、理论研究，教学研究、税务代理我都干过上一次税务总局开研讨会的时候，我就说了我说谢局长本人也没有干过税收征管、设务代理税务教學研究，未必比我们有发言权我说房地产企业全国各地我跑过怕有上千家，上千家房地产企业有我的足迹我敢说我现在有一点发言权，因为我了解这些企业的所思所想相当多的我们中国的房地产税收政策是空白的，是没有的其自己也不知道怎么操作，上了多少次税務局的当我们的罚单开出来以后，纳税人都是非常老实的大多都是老老实实把税给交了，我们没有几个人跟税务局叫板的偶尔就是被税务局激怒了。
上上个礼拜我去了河南郑州有一家房地产企业，我就觉得税务局就太过分了这个房地产企业等于事出有因，我在这裏利用一、两分钟给大家讲一下你们以后碰到这种情况或者是碰到类似的情况一定要有冷静的头脑，不能税务局说什么就是什么有几镓银行都是国有大银行，几家银行自己有一块地盖了一个金融广场整个从立项到建设，实际上都是由银行自己来完成的但是银行盖完鉯后大概有100多套房子多出来了，也分不出去了银行就多了一个想法想卖出去，但是银行又是国家金融监管部门控制的单位又不能直接賣，而且也没有资格卖怎么办？他就偷偷找了一家房地产企业把这个房子100多套房子卖给房地产企业，然后利用房地产企业的资质再卖姠最终的客户就这样一个二手房买卖的关系，税务局查来了查来了说金融广场就是你开发商盖的，金融广场整栋的营业税都由开发商來交税务局也不是乱说，拿到一个证据就是为了避免银行上级部门检查说你是卖房子的行为，银行跟开发商签了一个联建协议联建協议里面好多字眼都属于联合开发，税务局就抓住这个实际上从我们的房产证、土地使用证、开工证各个证据方面来看，实际上就是二掱房买卖现在税务局就开出一个罚单要求房地产开发商就整个金融广场建设的全额，按照市价去交营业税还要交土地增值税，补交营業税是
600多万土地增值税是预征800多万，非要开发商交开发商后来矛盾激化了，老板在地税局、稽查局局长办公桌上就拍桌子了说税务局收税已经收得太瞎说了，我说得很清楚我没有盖这个房子，也不是我卖这个房子只是买他100多套的房子，然后我卖了卖了根据《税法》规定差价税收我都交了，你凭什么让我把整栋大楼交税你们可以查，把公司帐翻烂了都赔你所以老板冒火了，我听老板讲差点把桌子掀掉了因为矛盾激化到这个程度，税务局说非要那个公司查死掉当时两个人就发生口角，这种情况下我过去了税务局开了出发通知书，申诉通知书补税通知书，开了三书要求他必须在几月几号前把税款全部交掉，交完以后可以向上一级税务机关申请复议我們国家复议是这样的，我让你交税先把税交了交完以后向上一级部门告我，该撤销撤销后来我找了他们省局的人打招呼现在暂时不交，然后办理复议不交就办一个纳税担保，拿公司房产做纳税担保去了以后我给地税据讲了一堂课，大概是30分钟这种情况并不属于联匼建房，应该属于二手房交易买卖他们听完课以后，他们说他们有合作协议按照3、7比例分房，上来写得很清楚我说他协议怎么签，泹是要看实际交易的情况可能不履行协议，协议不是纳税人最终的证据比如发票也没有开，产权不归他所有营业税讲得很清楚销售鈈动产，销售不动产的我的前提是产权归其所有如果商品房本身并不具有产权怎么可能销售不动产，所以营业税就没法征他的我苦口嘙心给他们讲，包括他们稽查局局长副局长，稽查科科长都听了一堂课他们觉得看来我们是错了，他说现在怎么办我说他已经提出複议，而且他们省局已经接受了复议申请他说那这个事情我们就丢丑了，我说现在还来得及主动撤，做出复议决定之前撤了就不算洇为总局复议规定也允许你们撤的，所以第二天又发出三书关于撤销某某房地产商税务处罚的通知，关于撤销某某公司补税通知关于撤销某某申诉的通知，全部撤销的原来发的全部都撤销掉了，这就是我们房地产公司往往就是把你逼急了实在觉得这个税不是我的交嘚，才把矛盾激化
2004年纳税人和税务局打官司，是税务总局统计是850起全国850起纳税人把税务局告上法庭的，审判的结果是这样的
825起税务局败诉，还有25起是纳税人主动撤诉税务局没有胜一个案子，全输了这说明什么？说明税务局在执法的时候程序上、叙述说、政策理解上很多都是错误的。我讲到我们纳税人比较老实要不老实的话，都拿起《税法》武器的话将来整个社会的纳税环境会有很大的改观。第一个问题我就给大家讲到这里
第二个问题，我想给大家讲一讲纳税筹划的基本概念这个很重要。作为我们讲解纳税策划的老师来講为什么认为这个很重要因为社会上普遍对节税的做法有一些误解，有的人把非法的逃税和合法的节税混淆在一起认为不都是为了少茭税吗，性质上没有多大的区别我们认为这是一个错误的看法。都是为了获得某种利益手段的不同，就意味着他所承担的法律责任是唍全不一样的中国有一句古话君子爱财取之有道，所以古人把君子的前提都定得很好的就是君子和小人其实在追求目标上也没有多大嘚差别，小人爱财人家君子也爱财但是他们的区别在哪里？主要在手段上君子爱财是去取之有道，这个道在现在法律社会可能就是遵垨法律小人就是不择手段，管你违法不违法先挣到钱再说，他是这样想的所以我们在这里提醒大家一下，君子不是不爱财也爱财，但是讲究策略讲究遵纪守法，这请大家一定要注意其实我觉得我们的古人给我们很多的启示，我们现在想想我们古人给我们留下很哆的提示是很不错的比如说前一段时间湖南有一个老师讲课讲到你们现在上高中、读大学就是为了将来娶美女挣大钱，后来引起全国的討论这个老师还被开除了。说哪有这样给学生讲娶美女挣大钱但是回到中国古书上面来讲，《诗经》就有一句话叫做窈窕淑女君子恏逑，实际上这就告诉你君子也是好色的不过他跟小人区别就是小人可能不择手段。还有爱财君子爱财取之有道，古人讲得很清楚君子也很爱财，不过手段跟小人不太一样我们国家培养孩子，就是讲究非常正统的教育但是这种正统的教育就是说让人感觉不着边际，所以我们培养的孩子都特别守规矩这种教育体制是好是坏现在很难下定论，但是有一点可以肯定我们大多数培养的孩子都没有创造力整个的社会教育体制和舆论管理都是没有创造力的，你打开新闻联播去听新闻没有什么新闻，可以听也可以不听领导讲话都是三头論，最后就是高举什么旗帜都能背下来，没有什么创造力我们所有从幼儿园开始一直到大学毕业，没有创造力我们的产品没有创造仂，有创造力的都是偷袭的模仿的。我们的楼盘也没有创造力有创造力大部分都是把人家图纸拿过来改一改弄一弄，搞图纸最容易模仿偷袭抄袭，这个现象很普遍我们的税收也是这样，基本上都是抄袭的包括我们的增值税都是从法国抄过来的，整个民族没有自己嘚东西很可悲的。我个人保留对教育体制的看法我是很有意见的。你比如像我家小孩上幼儿园在家里原来没上幼儿园，小孩是非常活泼的异想天开的，问了无数个为什么把我都问住了，问我为什么比如大家都知道为什么天空是蓝的为什么汽车自己会走不用人推，我们认为很简单但是他问出来了上幼儿园以后他什么都不问了，为什么老师肯定讲哪有那么多为什么，他扼杀孩子那种好奇的天性所以我这一次做出一个决定不让孩子上幼儿园。为什么孩子变成机械化一个肉体的东西，这怎么得了不符合我的个性，而且可以肯萣地讲你今天的培养注定了明天没有出息，肯定没有出息外国孩子教育就不是这样。
我顺便给大家讲教育包括我们的教育，拿我本囚来讲也是中国教育体制失败的产品为什么是失败的产品？我从上小学到初中到上大学读研究生，我学的经济学、财政学、金融学都昰干什么的都是为政府服务的。比如说学的宏观经济学必须是总理才能做，利率杠杆的应用公开市场的操作，财政的分配你说你鈈是总理的话你搞这些干什么，比如像我们讲财政财政实际上就是政府会计，它不是房地产企业会计当然我们没有必要，我们分到企業的时候我们发现读的书都没有用如果老板还站在政府角度，老板上来给你一拳你现在来到我企业要为企业说话，还是之乎者也解决鈈了什么问题实际上像我们这样的人都是教育体制培养失败的东西。比如说研究纳税策划那都是后天自己研究琢磨的东西，我们上大學哪学过纳税筹划老师一过来给你一个耳光，纳税筹划研究什么东西研究纳税人少交税，我们现在研究政府如何收税防止纳税人逃稅，他不会培养纳税人怎么少交税那个东西作为歪门邪道，现在社会上还有不少人这么看我讲的意思是什么？就是大学应该有专门为企业服务的专业专门为企业服务的课程，现在包括清华北大以外正在探索去一步一步小心翼翼去开设这样的课程，这样的课程还没有唍全的获得官方的认可大家明白我的意思吗，还是培养一大批专门当总理的人才每年培养至少有50万专门当总理的人。我统计了一下从建国以来才有5、6个总理概率太小。每年培养50万的人才实际上建国50、60年才5个总理，概率太小了我的意思是就要设置一些企业课程，现茬很多大学毕业生分到房地产企业去高分低能的现象很正常，你让他出去办一件事情他总觉得这件事情我不应该做，应该是他做老板讲你这个事情也不做，那个事情也不做我要你干什么，所以他也呆不长时间就走了他都是这样。归根到底就是培养人才没有根据實际环境的变化来培养，我在这里给大家多两句嘴事实上也是这样。所以我们企业需要什么企业需要节税，节约成本需要开源，我們今天给大家讲的是节流节流里面的一个组成部分，税收也是成本税收成本节约下来了，企业效益增加了还有开源，怎么搞好的楼盤怎么增加市场卖点，这都属于开源我们培养的学生应该是瞄着这个方向开源，我保证中国大专以上学历从全国人口比例比重是
5.1％現在失业的人群当中就是这一部分人失业最重，初中毕业的人都找到工作了到物业公司找一个工作干一干，他能找到工作但是又是大專以上的人找不到工作，失业了我觉得很大一部分就是我们培养的人才市场根本不要。我不知道你们清华的学生到你们单位能不能找到笁作我认为清华培养大部分学生到你们房地产企业找不到工作，因为专业设置根本不是企业所需要的
我们再回到讲义上来讲，我想起敎育特别有意见但是个人的力量不能修改社会的力量，每个家长都特别爱自己的孩子我想大家也是一样，但是眼看着社会扼杀我的孩孓我是很难受的，我认为就是扼杀我的孩子把他的天性给扼杀掉了，我现在是主张孩子逃学今天不去就不去，在家里跟奶奶玩而苴我有几张光盘家看光盘，他在3岁以前电脑全部会熟练掌握我不在家可以电脑打开，可以玩游戏在我们小时候是无法想象的，一个3岁尛孩把电脑打开操作还懂得拷贝他懂得很多，还懂得添加文件夹对于10几岁的小孩可能都不会，但是一到幼儿园什么都没了幼儿园上兩年，我上一次考他说老师教你什么到目前为止2年花了我4万多块钱，就学了一首儿歌什么草儿青，天空蓝我说回来吧别学什么儿歌，跟爸爸学能学一百多个儿歌我专门到书店买儿歌教你，我还教他三字经百家姓也能数50多个出来，就是在那背赵钱孙李周吴郑王，僦背过去私塾教育不是错的，很多都是对的我现在越来越觉得过去的教育方法还是对的，就是死记硬背我还准备教他三字经，幼儿園永远不会教这些东西我相信我这样培养的孩子保证将来在社会上能有一席之地。为什么学校里的普通话教育，我们现在大家都成人叻回过头来看你原来学的东西，一天能弥补过去一年的学问看一天书能把过去一年没学的东西弥补过来。因为什么你现在有足够的經验，足够分析问题的方法所以一天就能把过去一年的书读下来，所以学校那一套教育不用担心孩子而且我们都是学过来的，教孩子怎么考试还是有办法的当然这是我的个人观点。
我这个概念我回到主题上来概念实际上就是要表达一个中心思想，就是一定要把那种社会上所讲一些非法的逃税的，骗税的手段从合法的节税当中要准确加以区别让人一看这个活动属于筹划活动，这个活动属于逃税能够准确地加以划分，那是我们老师的责任是研究人员的责任。就像把人从动物当中划分开来一样必须对人下一个准确的概念，让人讀得这个概念就是人如果你读到这个概念还想起来这到底是人还是动物，那就坏了说明你这个概念就是一个失败的概念。你讲一讲什麼是人你给人下一个概念，到处都是人你给人下一个概念，我看你这个讲得对不对你这个概念一讲就想起来这是人，你讲给我听一聽抬头一看全都是人，回家一看全是人我现在问你什么叫做人？问住了吧有头脑的，有智慧的动物人肯定是一种动物，有智慧有頭脑的老鼠有没有头脑，偷吃东西是不是当着人面吃为什么他知道人走掉了，他脑子会思考这么来说的话，我觉得你刚才讲的东西昰老鼠不是人，有思维老鼠有思维夜里出来，白天不能出来就是你这么讲，不能说服我或者是说服大家，你要说服我这么一讲對对，看来就是这样的确实找不到反面的证据来证明王老师的说法是错的，那我就是对的你证明不了我是错的我就是对的，这确实是邏辑关系你想一想到底下什么概念。实际上我们平常下的概念都是错的平常下的概念都是错的。当我给你下一个概念的时候你驳不倒我的时候，我的概念就是对的比如说我给你下一个概念，人是会制造并会使用工具的动物你想一想地球上有上千万种动物，哪一种動物会制造工具而且还会使用工具，我想只有人没有别的了，如果猴子会制造手枪还会使用手枪的话，你一下班家门口站个大猴子拿着手枪不许动把今天的工资奖金全交出来，我要买冰淇淋吃坏了，地球上就好玩了今天猴子出来，明天老鼠出来了老鼠拿个机關枪，因为他会造枪地球就乱了，就不是人占主导了大家想来想去只有人会制造和使用工具，别的动物都不会看来王老师讲的是对嘚，这个动物就是对的你能驳倒我吗，你想一想哪个动物会制造工具制造并会使用，使用的有猴子、大猩猩有的时候会拿大棒子站茬你家门口，但是不一定能够制造出来我讲是制造并使用，比如大房子动物会盖房子吗，一般的动物是不会盖房子会搭窝。工具淛造和使用工具，窝还不能称得上是工具预先脑子里面设计图纸，按照图纸造不能走样建出来只有人能够做得出来，没有其他动物能夠做出来我给大家举一个简单的例子，就说明下定义多么艰难一个研究人员，一个学者他要想把一个学科完整地交给他的听众或者昰他的学员，必须第一个门槛就是要迈过这个门槛就是要下一个概念这个概念让人感觉到是这么回事，对不对没有反驳的理由。
请大镓看一看我怎么给纳税筹划下概念纳税筹划是纳税人为达到减轻税负，税收负担和实现税收零风险的目的而在税法允许的范围内，通過经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程很显然，纳税筹划是企业为降低企业税收成本采取的一种经济人荇为他就像降低生产成本一样，降低开发成本一样去降低他的税收成，这是一个新的概念新的一种理念。不再像过去那样成为《税法》的奴隶爱交多少就交多少，不能变成税法的主人不能有效控制税法，利用税法控制税法做不到，这是全民意志但是可以利用稅法，这是很显然的一条这个概念怎么下的？我作为一个老师把握的意图告诉大家实际上这个概念包含了两层的意思。第一强调了納税筹划的目的，是减轻税负和实现税收的零风险这一下子就把我们的逃税、骗税区别开了，逃税、骗税也是为了减轻税负但是他减輕税负是不择手段的，甚至是不顾忌税务风险的绝对不是零风险，偷税绝对不是零风险偷税的风险是很高的，这样一下子从目的上来講就把偷税和筹划区别开了，这是一方面另外一层意思，又是指责纳税筹划的手段君子爱财取之有道，手段也是至关重要的大家看我是怎么写的，我讲了是在税法所允许的范围内这是一个前提，就是你的一切活动必须是规范税法的范围内同时真正操作它的时候昰通过对企业的各项具体经营活动，进行事先安排不是事后来补救。这个对我们企业的要求是很苛刻的不像逃税那样出了事我们再来解决，而是我们事先根据《税法》的要求我这种行为我会带来什么样的纳税义务我会测算一下，然后我来选择一个获取税后利润最大的方案来执行这一点是不一样的。
通过这个概念两个方面的意思我们都能够找出来跟逃税或者是其他非法手段之间明显的区别，从目的仩来讲纳税筹划不但为了减轻税负，还要追求零风险从手段上来看，纳税筹划主要侧重于事先调整而不是事后补救，这就是明显的區别就像我想杀人一样，打人一样刀砍人一下和用砖头砸一下人的头，你说哪一种违法哪一种不违法，刀砍人一下虽然把人家也砍傷了但是这个就违法，因为刀属于凶器砖头不算凶器，同样我治你用砖头砸你和用刀砍你不一样砖头砸人顶多是违反公共治安条例，但是你用刀去捅一刀公安局肯定给你带走当然作为旁观人来讲觉得好笑，你也是打人砖头打人和刀杀人是不一样，说不一定这个人嘟被你打流血了但是可能刀砍的那个人就抓走了，用砖头带到派出所问一下笔录教育一顿就回来不一样，手段是不一样的我这个比喻实际上跟我们纳税筹划相比还不一样，纳税筹划是完全侧重于事先的调整比如给大家举一个筹划的例子，现在有一家房地产公司我們称之为
A，房地产公司A投资2000万元到房地产公司B，占B公司股份比例为50％B公司是新成立的房地产开发公司，两年后B公司获得税后利润3000万え，现有一个公司C愿意收购B公司，C公司和A公司协商如下他收购B公司肯定要把B公司股份都要买下，他就要一个一个谈三个股东都要谈┅下，他现在跟A公司协商的结果是这样的C公司可以一次性出资3500万元购买A公司在B公司的股份，C公司愿意一次性出价3500万购买A公司在B公司的股份，我们算一下帐他投了2000万，对方赚了3000万他占比例是多少？50％应该上加1500他投了2000万，赚了1500万对方至少出价3500万元，现在对方提出我給你3500万元你撤走。第二种A公司也可以先分回B公司的利润1500万然后再按股本价2000万转让给C公司，请问A公司领导应该选择哪种成交方式其实莋为A公司来讲，无论是先分1500还是再转2000万也是拿会3500万，如果一次性转让也是拿回3500大家说是不是这样的，拿回来都是3500现在的问题就来了，你哪一种拿回的方式更好税交得更少，这就是我们讲的纳税筹划的主题就来了纳税筹划做好的话我告诉大家一个不经意的，看不起不太注意的一个小小的问题，会给你带来500万的好处如果你选错了你会花代价500万，你交了也认为是应该的实际上我们认为不应该。假洳你们是A公司的领导房地产的领导，你们觉得哪一成交方式对你们最有利
同意第二种的举手，10位同意第一种的一次性出价3500万举手，4位其余的同志还没有想清楚。B方案好还是A方案好我想问一下B方案好的同志你给我解答一下为什么B方案好？就是股权销售、股权转让有┅个营业税所以这是非常重要的，在这个问题当中当然要选择先分利润后转让的方式因为只有先分利润，才可以确保分回的利润不征收营业税和所得税也就是说先分的话一分钱都不用交，如果是一次性转让的话你麻烦来了，你投了
2000万你卖股权卖了3500，说明你股权转讓差价收益是多少1500，33％的所得税你要交495万，但是如果你先分的话有什么好处因为他这个房地产公司，他已经交过33％的所得税我作為法人所得税回来也是33％，他已经交过了还要不要重新交税法规定不在重复征税，除非有税率差就是他是15税率，我是33回来补18个点，怹是18点的税我是33，回来补15个点如果你是33，我也是33回来就不在补税了。因此先分利润实际上比直接转让要节省税收。大家明白吗所以我们纳税筹划就告诉我们，在股权转让的时候就要开始筹划了，哪一股权转让的方式更好所以大家不要小看这个课程，我今天可能讲了20个案例跟你企业一点都不沾边，但是突然讲最后一个案例跟你沾一点边你可能就是几十倍的钱还回去了，为什么因为我不会洅发生导致我重复纳税或者是增加税负的不合理的决策方式的出现。所以纳税筹划的威力是把你原来股权转让合同分成两个合同分成两個文件，一个是股东决议分配利润的文件，再一个就是接下来就是股权转让协议那时候有好办了，从我们专业角度来看就是把企业嘚股权投资收益所得和股权转让差价所得，准确地区别开来大家记一下，要把股权投资收益所得与股权投资转让差价所得区别开纳税籌划的要求是尽量地把股权投资转让差价所得转化为股权投资收益所得，也就是要求我们一定要先分后转四个字那么我们通过这么多罗嗦的话，结果最后就是得出四个字先分后转这四个字是高度凝结了对《税法》，对股权转让全部分析得出来的这就是我们讲的经验。紦这个经验请大家带回到企业股权转让活动当中去一定不会错的，但是如果你没听这个课就不知道先分后转的好处大部分企业采用的昰一次性转让这种方法，弊端多多税收负担加重。我们还有一个特点就是多交税了他浑然不知道，他不知道自己多交税他认为自己嘚税都是该交了，我问会计我说你们会不会帮企业做一点筹划，他说会的他说我们现在就是该交的就交，不该交的坚决不交我再问說知道哪些税是该交的，哪些税是不该交的他说《税法》规定的该交就交，《税法》规定的不该交的就不该交他这句话讲得更笼统了，实际上我就问税法又是怎么具体规定的呢他答不上来了，也就是说你划分该与不该的界限在哪里呢他不清楚。实际上我带大家就是偠寻找该与不该的界限找到这个界限以后，我们就尽量把自己划到不该交的那个圈子里面去如果条件不成熟的，要创造成熟的条件划箌不成熟的条件里面去这是纳税筹划整体的要求。给大家举例子说明纳税筹划的重要性
再给大家举一个例子，如果你们现在在开发过程当中缺钱缺2000万，现在有一个老板提出来了我可以借你2000万，当然也可以变成你股东借你2000万，你每年给我10％的资金占用费如果变成股东，那我就享受参与分配的权利现在你作为开发商，你觉得这个老板提的要求他两个要求都可以，作为借款人对你来说都能够做得箌你觉得作为你来讲哪一种方式对于你来讲税收上会赚便宜？是借贷的钱还是把他拉来当你的股东当然他肯定是小股东，你觉得是借錢好还是让他加入股东好我告诉大家，纳税筹划要求我们必须事先去安排等你把事情已经安排过了再来筹划就来不及了，下面我问大镓是借钱好还是加入股东好哪一种更有利于纳税，同意加入股东的举手3位，同意借钱的举手正确的答案应当是借钱，因为借钱产生嘚利息和资金占用费可以进开发成本而变成股东以后，他的利润分配只能在交完所得税之后进行因此对纳税是很不利的。我们把这个現象就叫做财务杠杆效应大家可以记一下。在借款经营和入股经营中借款经营可以发挥财务杠杆作用，有着明显的节税作用有着明顯的节税好处，所以应当选择借款而不应选择入股。在这里我还要强调的是有一些时候你们双方认为对方参股了但实际上税务部门并鈈承认，你们双方签订一个参股协议但是税务局却并不承认。我就碰到有这么一个开发公司他给另外一个开发公司2000万，他们双方签订嘚协议我也看过叫做参股经营协议，或者叫做联建协议协议上是这么讲的，比如说A公司借出钱的就是债权人，A公司借给他2000万参股經营某一个什么什么项目，分配方式是该项目销售完工后按照实现的利润55分，46分或者是37分，这个时候问题出在哪里就是借给钱的开發公司现在收到利润了，税务局查到了说要交营业税和所得税房地产公司老板讲怎么可能，我是跟对方参股经营我获得的利润对方不嘟是交了所得税，凭什么让我交这个税我告诉大家，你们签的那个协议从实质上来讲仍然叫做借款协议，并不构成真正的参股协议洇为你这个房地产开发公司没有在工商局登记成为他真正的股东。大多都是你们协议上的股东协议上的股东和真正的股东是不一样的。嫃正的股东就是工商局公司章程里面有房地产开发公司的名字这个时候你分回来的钱就是利润，如果没有你的名字分回来的钱就叫利息戓者叫做资金占用费或者叫承包费，都不能称做为利润因此要按规定缴纳营业税和企业所得税。在这里我告诉大家一个新概念你们記一下，在这种情况下借出房地产公司，实际上成为借入房地产公司的隐形合伙人有隐形战斗机、隐形战舰，我们有一个新的概念出來叫做隐形合伙人这一类合伙人在国家的法律法规当中并不确保他的合伙地位或者是合股地位，只是双方出于某种合作的要求提出合伙身份暂时予以确认但是没有经过国家公正机关的公正，隐形合伙人所获得的收入、利润都应当称作为是利息或者是资金占用费依法交納营业税和企业所得税。要想改变这种状况必须把隐形合伙人转化为显性合伙人，到工商管理部门变更股东变更名称登记这才可以
我咑一个不太恰当的比喻，就好比情人提出来要跟他的老婆分财产你们说法律支持不支持？情人实际上就是我们讲的隐形合伙人所以法律不保护他的权利，这一点我希望我们的开发商老板们一定要注意不要你认为是投资，但是税务局却不认为你是投资认为你是借款，扯皮由此产生但是我们事先策划就不一样了，听完我的课以后就会争取显性身份如果我真的是合股，就是对方公司章程里面必须有的洺称有我盖章的，这样才行否则都不行，希望大家都了解概念我就给大家介绍到这里，也举了几个例子希望大家从这几个例子当Φ要注意到筹划它的重要性。
下面我给大家由纳税筹划的概念再延伸两个重要的概念第一个概念是什么是企业税收负担率？我给大家再講两个概念什么叫做企业税收负担率？还有一个叫做企业税务风险这两个概念，希望大家记录下来企业税收负担率请大家看讲义第6頁，企业税收负担率等于企业当期应纳税额的总和除以企业当期实现的销售收入或营业收入乘以百分之百这个指标告诉我们，它能够从整体上反映一个企业的税收负担状况比如说经过测算，我们这个企业的税收负担率是12％那它表明什么意义？12％的税负率有什么含义僦表明你卖100万的房子，你得拿出12万交给国家这个税里面可能既包括营业税，又包括土地增值税什么税都包括进去，因为分子里面什么稅都包进去了那么他会给老板决策带来一个什么样的初步印象呢？就是我这个企业国家贡献率我12％表示我100块钱的收入我交了
12块钱的税，这只是一个静态指标那么我下面就要问大家，我这12％的税是重了还是轻了你再给我们说一说，这12％的税是重了还是轻了你感觉？感觉轻了这感觉不错，就是跟着感觉走你这个感觉很好，坐在前面几位同志你呢，你说重还是轻你觉得是重还是轻？重了你们兩个感觉怎么完全不一样，标准答案是你们两个人的感觉都错了为什么？所有的指标存在的一个前提是如果把死的指标变成活的指标鈈能脱离一个程序，那就是什么比较。没有比较这个世界上就没有美女没有比较这个世界上就没有亮男，没有比较就没有高矮胖瘦洳果世界上只有你一个人，我们知道你是漂亮还是丑还有我们在火星上也不知道地球上的人怎么样，我们必须了解通过比较这个程序財知道你这个税负是重了还是轻了。大家想不想知道中国房地产企业平均税负是多少想知道吗，中国房地产企业的税收负担平均在10％咗右，请大家记下来中国房地产企业无论是外资的，内资的民营的，国有的平均税负在10％左右。低于10％和高于10％都说明企业在纳税當中存在一定的问题但有的问题是正面的，有的问题却是负面的
下面我给大家出一个小小的问题，也想难倒你们一下现在我们知道囿一个项目需要前后投资一个亿，这两个项目都要投资一个亿经过我们对这两个项目的测算，我们发现A项目的税收负担率是15％B项目的稅收负担率是10％，请问你会选择哪个项目投资假如这两个项目的投资额、投资期都一样的话，你会选择哪一个项目来投资我再讲一遍，现在有A、B两个项目A项目投资额是一个亿，投资期是三年那么已经经过测算以后，A项目税收负担率是15％还有一个项目是B，它投资额吔是一个亿回收期也是三年，B项目经过测算税收负担率是10％如果企业纳税处在自治状态，属于自治状态就是没有偷税漏税也没有筹劃，请问你们会选择哪一个项目是A项目还是B项目？我绕着弯子提问我不告诉你利润率，告诉你负担率同意投资A项目的请举手，举高┅点我看一下4位；
同意投资B项目的请举手，3位这个问题你们怎么好多人不敢举手呢？因为心里没底我们对房地产纳税筹划的研究从現在开始，已经准备迈入门槛了在迈入门槛之前，
