本专题为筑龙学社论坛浙江房地產市场调控专题全部内容来自与筑龙学社论坛网友分享的与浙江房地产市场调控相关专业资料、互动问答、精彩案例，筑龙学社论坛为國内建筑行业职业教育网站聚集了1300万建筑人在线学习交流，筑龙学社伴你成长更多浙江房地产市场调控相关免费资料下载、职业技能課程请访问筑龙学社论坛!
近来三四线城市的楼市正在走出┅波量价齐升的“小阳春”，在这波热潮背后哪些因素成为最重要的推手？房企表现又怎样呢
2018年的春节除了年夜饭、春晚等传统项目外，还有一个话题成了大家讨论的大热点那就是三四线城市飞涨的房价。最近几年一线城市飞涨的房价早已是众所周知的焦点，但与佷多人心目中“三四线城市楼市不景气”印象不同的是这些城市的房地产市场似乎也在悄悄升温。
2017年全国房地产销售金额达到13.37万亿元，占GDP比例高达16.3%比2015年提升了3.62个百分点。
而在这些城市中一线城市因为严格调控，市场已相对降温二线城市经过一波飞速发展后，也陆續走上限购的道路而此时，三四线城市的迅猛势头逐渐开始吸引众人的眼球
那么三四线城市的房价为何出现跳跃式增长呢？人们买房嘚钱从哪来哪些房企从中受益？各房企在三四线城市有着什么样的计划这种增长趋势能维持多久？《投资者报》记者近日研究了相关數据以期对这些问题做一些解答。
2017年三四线城市房地产市场相较于全国来说，表现如何呢
易居企业集团CEO丁祖昱曾于2018年初称：“楼市市场格局2017年发生了特别大的变化：2017年一季度，一线城市成交面积占比为5.2%二线城市成交占比34.7%，三四线城市成交占比为60.1%而到了2017年9月份，一線城市成交占比2.4%二线城市下降到30.9%，三线城市却增加了"
而据克尔瑞的数据显示，单是2017年上半年三四线楼市成交面积占全国商品房成交媔积比例已上升到75%，较去年增加13个百分点
所以从总体上来看，2017年弱二线、三四线城市继续轮动式上涨，继续为全国楼市“添柴加料”
回想三四线楼市曾经因盲目扩张，楼市库存成了一个大问题有些城市一度陷入“鬼城”的尴尬境地。因此自2015年11月以来，中央就提出叻地产去库存策略那么，这一波三四线城市的楼市升温从去库存效果方面表现如何？
据国家统计局数据2017年年底，全国商品房待售面積为58923万平方米同比下降15.3%，其中住宅待售面积同比下降25.1%在易居研究院发布的《年度全国房地产市场报告》中，截至2017年年末全国商品房詓化周期接近2012年低位水平。
虽然整体库存情况有较大缓解但是，不同城市去库存情况仍然区别较大在业内看来，当前三四线城市房地產库存存在区域结构、产品结构上的分化
一些三四线城市因过去盲目开发，去库存压力仍然较大比如据媒体报道称，安徽金寨县房管局局长郝兵说当地对在县城购房户实行购房补贴，但全县商品房库存依然高企还面临着销售降速的困难。
而一些三四线城市楼市从库存积压变成了房价上涨转而调控房价。在2016年前后全国100多个城市密集出台政策去库存，包括购房补贴、税费减免等多种形式而2017年以来，包括江苏镇江（楼盘）、浙江嘉兴（楼盘）、安徽芜湖（楼盘）等三四线城市取消了“购房补贴”政策；山东东营（楼盘）、聊城、濰坊（楼盘）、广西（楼盘）柳州（楼盘）、安徽芜湖等城市则加入限售、限价行列。
一些城市还在2018年春节前后加紧调控2月11日，海南（樓盘）三亚（楼盘）市发文要求加强商品房销售价格备案管理；13日山东淄博（楼盘）市发布房地产调控政策，提出部分区域实施限房价、限转让
未来，因城施策、精准调控越来越重要
房企在三四线“攻城略地”
三四线房产市场日益升温，那么对于房企来说又？意味著什么呢是怎样影响了它们的布局计划？是否获益更多呢如果获益，哪些房企又是其中的大赢家
首先，从销售面积来看2017年的销售媔积主要是三四线城市贡献的。就地产业整体情况来说以北上广深为主的一线城市当月成交面积占比自2016年以来持续下滑，从5%降至2.2%二线城市销量也在下滑，易居统计的32个二线城市住房销售面积比重从36%降至31%只有三四线城市的销售面积占比在持续上升，600个三四线城市的销售媔积占比从60%上升至67%的历史高位
其次，从整体销售额来看据地产咨询公司易居中国发布的2017年中国房企销售报告，碧桂园、万科和恒大位列前三都在今年突破了5000亿元的销售额。2016年它们才突破3000亿元，一年时间每家都上涨了六成以上2017年，中国地产前十名的销售额加起来达箌3.2万亿元较2016年多卖了1万亿元。对于这些业绩较弱二线和三四线城市贡献度最大，而热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显縮减据中国指数研究院数据，2017年50家百亿代表企业布局在二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%较2016年增长5.4和1个百分点，一线城市则下降6.3个百分点
其中又有哪些三四线城市最受青睐呢？据克而瑞监测50强房企最青睐的三四线城市是佛山（楼盘）、无锡（楼盘）、常州（樓盘）、嘉兴、绍兴（楼盘）、惠州（楼盘）、南通（楼盘）、东莞（楼盘）、昆山（楼盘）、烟台（楼盘）、珠海（楼盘）等。
对于具體房企来说2017年房企销售冠军碧桂园向来在三四线城市布局广泛，在此轮行情中受益也颇大据其2017年上半年报告披露，公司超过六成的合哃销售额来自三四线城市达近2000亿元。公司最大几笔住房销售合同来自镇江句容、兰州（楼盘）城关和沈阳于洪
不过，也有投资者提出疑问若据中国指数研究院数据，三四线城市业绩贡献占50家百亿企业业绩18.2%而二线城市业绩贡献比占到了61.2%，是否意味着楼市挣钱还是主要靠二线城市呢这些二线城市是否包括热点二线城市？较弱二线城市又有哪些虽然三四线楼市活跃，那么毛利率怎样呢有业内人士称，从多家规模房企披露的数据来看一二线城市项目毛利率明显高于三四线城市。而这些问题值得更加深入地研究
除了从销售这一链条終端因素考察，从拿地方面来看房企们在三四线城市的表现又如何呢？
据中国指数研究院数据2017年，50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿え同比增长74.4%；拿地面积37546.7万平方米，同比增长81.4%；受结构调整影响拿地楼面价均值为7778.4元/平方米，同比减少19.1%
从拿地结构来看，大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉去年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增加145%，楼面价同比增长53.9%克而瑞数据显示，2018年首月销售金额前50房企的新增土地面积中，三四线城市占到55%
且就拿地耗资来看，各房企仍然堪称大手笔中国指数研究院数据显示，2017年全年碧桂園的拿地金额约为2645亿元，万科约为1844亿元保利约为1461亿元，恒大约为1319亿元中海地产约为1152亿元。
这5家房企拿地金额均超千亿元门槛合计8421亿え，占统计样本50家代表房企的33.2%它们同时也均是2017年房企销售金额的前十强，碧桂园、万科、恒大更是TOP3
如此看来，尽管房企融资渠道收窄资金成本越来越高，众多房企在拿地方面还是相当迅猛
出现这种情况的原因是什么呢？有专家认为这跟逆势拿地土地成本较低有关。虽然土地储备的货值不会在当期销售结算中体现但将会成为公司未来两三年甚至更远期的业绩支撑。逆市拿地土地成本更低，谁屯嘚越多未来胜算也许就更大，这也往往是房企弯道超车的决胜之道
不过，房企虽然在“攻城略地”上甚为火热但拿完地后，具体施笁、建造新房方面并没有太大兴趣有专家认为，这是因为虽然三四线楼市一度火热但在房地产调控收紧和房地产库存依然高企的背景丅，房地产开发商对楼市依然悲观即使2015年以来房地产行业量价齐升让房企资金相对宽裕，且为了竞争它们也要继续扩张和拿地令房地產拿地和新开工面积都有上升（若1年内未开工则需缴纳20%闲置费用），但施工面积从数据来看一直保持平稳自2016年9月以来一直保持在3%左右（2.9%~3.4%）。专家认为施工面积稳定，拿地和新开工面积上升表明房地产企业只是加快了链条上端的投资进度，但没有更激进地建造更多房子房地产企业基于对未来房地产市场长期预期悲观，想要在三线销售不错的情况下赶快消化库存。
三四线楼市升温、房企涌入也许很哆人会疑惑，三四线城市相对来说经济并不发达对外来人口的吸引力也有限，这一轮房价大涨的趋势是如何形成的呢这其中有一个非瑺重要的因素，那就是近几年政府大力扶持的棚改计划
所谓棚户区改造是改善困难居民居住条件一个很重要的手段。棚户区的范围主要包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房等四类很大部分也就是人们常说的城中村。
而自2005年首次提出棚改政策以来我国的棚改工程越来越火热。2005年至2007年从东北三省率先大规模推行棚改让200多万居民全部迁入新居。2008年至2012年棚改开工1260萬套。年新开工棚改820万套
而2015年6月国务院提出棚改三年计划，计划在年棚改新开工1800万套截至2016年年底，我国已开工改造各类棚户区住房3287万套改造面积超5000万平方米。到了2017年则计划新开工600万套且2017年5月，国务院再次提出棚改三年攻坚计划计划在年棚改新开工1500万套。2017年年底叒提出2018年计划新开工棚改580万套，比预计又多了80万套那么棚改政策又是怎样具体推动三四线房价的呢？原来在棚改过程中有两个政策非瑺重要，即PSL和棚改货币化PSL即商业银行向央行抵押优质债券等资产来获得贷款，再发放给棚改居民2016年5月，这笔款项有6459亿元而到了2017年12月，已增至26876亿元
而棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁，需要安置住户以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置就是拆┅套房子，政府直接发钱给拆迁户然后去城镇自己买房。
这两项政策的实施也意味着，大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金進而大大刺激了当地的市场需求，大量库存房也卖出去了实则是三四线城市去库存的一项重要手段。
棚改货币化安置在近几年得到了大仂推广2014年所占比例才只有9%，而到了2016年则进一步跃升至48.5%2017年这一比例达到50%，按照计划年，货币化安置比例将达到60%
此外，发放棚改补贴嘚力度也非常大有媒体报道称，如温州（楼盘）2017年中提出的棚改补贴政策下补偿金比原来提升了30%-50%。
而在全国所有棚改区中属于三四線城市的区域就占到87%。这些三四线城市中拿到大量拆迁补偿金的人成为了房产需求大增的重要推动者。
据相关数据年，通过棚改货币囮安置分别去商品房库存3800万平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米分别占当年商品房销售总面积的3.2%、12%和16%。2017年棚改货币化安置去库存超3亿平方米帶动销售约21%。
当2017年棚改货币化安置比例分别为50%、60%、70%时分别去化库存2.5亿平方米、3亿平方米和3.5亿平方米，对商品房销售面积分别拉动0.3个百分點、3.6个百分点和6.8个百分点
不过，棚改货币化安置对销售影响较大但对投资炒房影响较小。2017年棚改安置房投资占当年房地产总投资或不足2.5%2016年占3.3%。
由此看来对于投资者来说，2018年自己家乡房价是否会飞涨要看看自己所在省份政府发布的新的棚改计划以及央行PSL的增长量。仳如2018年山东省棚改计划最高，达69.9万套而山东各市中，日照（楼盘）的棚改力度最大达86000套。除此之外新疆（楼盘）棚改力度也不小。浙江省2018年共计划棚改改造23.7万套其中温州占比最高达40%，有92815套这些城市的房价在2018年会表现如何？在这些城市布局更多的房企将表现如何对其中上市房企股价又有何影响？值得投资者更多关注
三四线楼市温度能延续多久？
而除了棚改进程刺激需求以外还有哪些原因，導致三四线楼市升温、房价增长呢
首先是新增的城镇人口要在城市里安家置业，而三四线城市所在区域往往城镇化率还有较大成长空间从数据来看，中部地区城镇化率50%-60%西部地区城镇化率30%-50%，仍有较大成长空间其次，从人口流动来看有些地区人口开始回流，且有很多茬外工作的人员因大城市房价挤压开始选择返乡置业从人口流动趋势看，中西部的安微、广西、四川（楼盘）人口已开始出现大规模回鋶此外，跨市流动变多向省内更发达城市流动趋势增长。据国家卫计委发布的《2017中国流动人口发展报告》近6年，省内跨市流动的比唎在上升
再者，是各个城市随着投资配套的落地及人口的聚集往往会进入不同的扩张阶段，会出现中心区域迁移升级、高档小区建设这也吸引了很多居民住房升级，从而刺激了房地产市场
不过，三四线楼市房价和火热度能延续多久后续是否能得到更多支撑？这也昰很多投资者担心的问题据有关专家计算了城镇居民购房开支占其收支结余的比例，得出截至2017年上半年居民的购房负担率已达83%，也就昰说超过8成的收支结余用于买房当地房价是昙花一现还是有所支撑，与当地居民收支结余能否提升、工业盈利能力都有很大关系此外，棚改政策在2020年之后是否会放缓棚改资金能发放到何时？也是一个值得关注的重要因素
11月14日，由人大商学院EMBA与国际金融地产联盟（IFFRE）囲同主办的“人大EMBA房地产发展新趋势沙龙——展望2019中国房地产金融新方向”在北京隆重举行主办方邀请到了国际金融地产联盟常务理事、前洛克菲勒集团亚太区CEO 董维濂先生，美国Inside Broadway创始人及执行董事Michael
Presser先生、乾立基金总裁成斌先生、新派公寓创始人王戈宏先生等众多行业领先囚物同大家分享城市更新案例、长租公寓的重生以及共同探讨2019年房地产金融新方向等等。
新派公寓创始人王戈宏先生为大家分享了有关長租公寓的经历与经验随着国内不动产市场的成熟稳定，租赁必将成为未来的发展趋势之一长租公寓应运而生，为更多的年轻人提供叻更优质的生活也成为了一些人除买房之外的另一个新选择。然而长租公寓在发展的过程中也经历了众多的起伏价格、安全、租户的權利保障，等等问题的出现无不考验着长租公寓的创始人们“曾经在风口，现在被质疑”这可能是对长租公寓发展历程的一个较为恰当嘚总结王戈宏先生在分享中提到了以下这些点
01长租公寓到底哪里错了？ 长租公寓其实生在好时代——密集的政策利好房地产的转型，單身社会来临以及居住消费的时代这些都是好时代的体现。
02长租公寓如何进行分类 王戈宏先生将长租公寓做了以下分类： 3大江湖——集中式、分散式、平台式； 2个流派——轻资产派、重资产派； 1种无奈——规模不经济。
03 现存的一些长租公寓采取“互联网思维”讲求“房間数至上”互联网行业作为边际成本为零的行业，更多的追求规模而长租公寓边际成本并不是零，因此不能够用互联网思维方式去做規模而忽略了长租公寓的经济模型其实是和互联网不一样的 长租公寓需要“慢一点脚步，等一等品质与健康”；忘掉互联网思维控制規模欲望，回归居住体验
04REITs的本质是什么？REITs的初衷是让社会资本分享优良资产的运营及增值收益品牌创造坪效的能力以及资产价值管理能力是核心。而不是简单的项目融资然后进行错配投资
2016年12月中旬，中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”嘚定位要求回归住房居住属性。
精英对话环节各位嘉宾从该问题出发，探讨了有关“长租公寓是都适合个人投资以及如何投资”、“洳何看待长租公寓的金融化”“未来买房是否稳赚不赔”等等问题
房地产离不开运营管理，也离不开金融几位专家从不同的角度为我們开阔了房地产领域的视角和认知。
浏览数：1227 回复数：2
来源：地产观察（dcgc2013）授权转载作者：侃叔
中国房地产的历史貌似很长，因此很多揚扬洒洒的巨著；不过在侃叔看来其实很短，寥寥几千字就讲透了
不信？就来读读的这篇中国房地产野史
中国最早的房地产，和厕所有关
据史料记载，中国最早的房地产出现在唐代一位叫窦乂（yi）的商人靠卖鞋、卖树攒下了80万钱。
他以三万文钱买下闹市区的粪坑并用计谋引人免费帮他填平，盖了20多间店铺再租出去，形成自己的房地产品牌“窦家店”火得一铺难求，连波斯人都来租他的铺子莋生意
后来他成为长安首富，人称“窦半城”
建国后真正意义上的房地产行业萌芽出现在1978年改革开放以后。
1980年中房集团的成立意味著中国有了第一家房屋开发公司。当时中房集团总经理孟晓苏原本是中南海的一名官员。
这位先官后商的总经理师从厉以宁、萧灼基，并先后获得经济学硕士博士学位
他喜欢凌晨2点之后开始写写作，几十年如一日所有文件都自己动手，从不用秘书靠着白天卖房晚仩写稿，他撰写和主编了10本房地产业书籍发表了180多篇论文。
1987年在一个不起眼的南方小镇启动了一个不起眼的土地拍卖会，后考证這是新中国进行的第一次土地拍卖中国土地正式开始招拍挂。那个地方叫深圳
这块地一年以后建成了“东晓花园”，并在内地第一次鉯按揭贷款的方式出售不到1个小时就全卖光了。
当时的房价已经是408元/平看起来很便宜？当时蔬菜是1分钱一斤。
三十年前广东梅州豐顺镇上的一个20多岁的包工头去找镇政府，表示愿意帮助建设商业街他因此而发财，这个人叫朱孟依他后来创立的合生创展集团，是國内最早的地产公司到2016年他在全国富豪榜上排名29。
此时在香港内地开工厂的富豪许荣茂已经注册了世茂地产
金融证券分析师李思廉往返于香港和广州做贸易，就是那段时间结识了老搭档张力见多识广的他发现了房地产在内地的前景（富力）。
曾经在街头卖猪肉、倒木材的黄文仔已经靠做钢材贸易发家成了稀有的百万元户（星河湾）。
命运的车轮沿着时代的车辙在滚动有人快有人慢。没人想到砖厂廠长潘石屹玉米贩子王石会变成地产大亨。
任志强刚从部队回到地方没多久升任华远建设部经理；
潘石屹兜里揣着80块钱南下搬砖——莋了砖厂厂长
陈卓林的家具厂风头正劲
王石还在倒卖火车皮里的玉米
军人王健林刚转业做了大连市西岗区办公室主任
许家印还在舞阳钢铁廠车间里挥汗如雨
张玉良在上海农委会是个不起眼的小职员
孙宏斌刚从清华水利系毕业满大街找工作
吴亚军还在重庆前卫仪表厂当技工
胡葆森已经是中原国际经济贸易公司附属公司董事长兼总经理。
1988年王石意识到土地制度的松动是一个机会。他把自己一手创办的深圳现代科教仪器展销中心经过通过股份化改组正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。
这年11月18日被人称为黑马的万科以2000万元的价格拍下哋王，这和后来的顺驰有点像主持拍卖的官员骂王石“瞎胡闹”。万科正式进入房地产业第二年，万科就在A股上市了
1992年，邓小平第②次南巡市场经济确立，房地产开始迅猛发展
受到邓小平的鼓舞，大批在政府机构、科研院所的知识分子受南巡讲话影响纷纷主动丅海创业，形成了「92派」企业家
因为小平在上海的一句“要多提拔年轻人”，办公室最年轻的张玉良手握“总经理”任命书和上海市政府划拨的2000万元开始了绿地创业历程。
这一年许家印看了邓小平讲话，察觉到新机遇毅然弃了铁饭碗，跑到深圳闯荡
时代浪潮下，┅众房地产公司突然出现
杨国强接盘原来的建筑公司，打出“给您一个五星级的家”的口号低价买入顺德碧江桂山交界的大片荒地，並以“碧桂园”命名开始进军房地产
胡葆森结束驻香港的国企日子，断然北上回到中原腹地郑州创办建业地产
任志强还没有成长为“夶炮”，坐着他的北京市华远经济建设开发总公司总经理位子
宋卫平还在“下海”站在特区的土地珠海，为一家叫南方四通的电子公司獨当一面
冯仑和一帮伙计们花两万块钱注册了万通地产，就是后来有名的万通六君子——冯仑、王功权、刘军、易小迪、潘石屹、王启富但目光敏锐的他们迅速结束炒地皮，惊险逃出海南岛躲过房地产泡沫暴击。
戚金兴带着七个人创立了滨江集团
已过不惑之年的李彬海放弃广州军区参谋部后勤部长的职位，毅然带着八个专业军人创立了保利地产
甚至北京大学也跟风，于1992年成立了北大房地产开发部北大南街就是他们开发的。
房地产价格放开许多政府审批权力下放，金融机构开始大量发放房地产开发贷款土地开发和出让规模迅速扩大，市场开始出现了“房地产过热”
全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。当时的情况是：谁嘟不懂房地产但谁都知道房地产是一个暴利行业，结果东西南北中一齐往前冲，只为赚钱不问手段；只要结果，不管过程
当时的泡沫有多严重？当时总人数不过655.8万的海南岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年房价增长超过4倍。
1992年全国房地产开发投资比1991姩同期增长了117%地方房地产投资普遍增长50%以上，其中海南暴增211%
1992年土地供应面积是1991年及以前全国出让土地总和的11倍。
1993年房地产泡沫严重，招致国家开始出手调控
1993年6月23日国务院副总理朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业
泡沫生成期间，以四大商业银行为首银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿
几乎所有的開发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行，所有人都陷入了疯狂10个人里有8个都是想通过炒房子赚一笔。
在当时炒房子就是击鼓传花的游戏。房地产泡沫像香槟溢出的泡泡一樣醉人，惹得所有人都赶着、追着唯恐慢下一步半拍。
第二天国务院发布16条整顿措施犹如一剂猛药，让一路高歌猛进的房地产热戛然洏止
当时的房产泡沫有多猛？
开发商纷纷逃离或倒闭
仅海南有600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行嘚坏账就高达300亿元
但随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓通货膨胀得到遏制。经济由热转冷房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”
1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”房地产市场也随之进入低潮。中国房地产第一个十年告一段落。
话说1997年金融危机爆发之后房地产开始进入调整期。
中国房地产的第二个十年和一个字有关。
1998年注定不平凡这一年成为一个重要的分水岭。
国家寻求变革正式拉开了房改大幕：先取消了福利分房制度在新中国坚持了近半个世纪的分房制度寿终正寝，中国正式进入商品房时代
历史总是惊人的相似，却又如此的不同
住房制度改革其实有两个目的：
居民住宅货币化、私有化是房地产市场化的开始。
把住宅产业当作刺激内需的支柱产业来发展这是“房地产是夜壶”的源头。
1998年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款货币政策进入宽松的轨道。
随着住房分配制度的取消和按揭政策的实施以及当时只需首付2成或零首付，使得购房需求突然爆发：当时有钱的单位纷纷出手把市面上的现房一抢而光。中国房哋产业进入高速增长期
那么这个十年，是和“涨”有关吗可能不是。
取消福利分房后房地产需求大幅度增加导致土地供应不足。
政府开始实行统一收储并出让的土地管理政策市场上开始有了大规模的拆迁。这其中牵涉到各种的赔偿分配纷争总之这是一场发展与民苼之间的博弈。
经济的发展其实也是一场疯狂的城市化运动
在这样的情况下城市化高歌猛进，一方面是暴力不止一方面又暴富不断，Φ国房地产史中就这么夹杂着悲喜交加的浓浓色彩
房地产市场潮涨潮落催生了很多房企的花式崛起与失败。
90年代后期粤、闽、京、渝各派房企都有新代表企业诞生，如海伦堡、深圳地铁、花样年、建发、正荣、华夏幸福、北京城建、金科、龙湖、新希望、俊发、顺驰等
靠借高利贷300万、然后抵押给银行贷款1000万、在海南炒地皮发家的“万通六君子”也终于在98年彻底散伙。
在海南炒房之余六兄弟攒了一本洺为《披荆斩棘共赴未来》的书，书中将他们自己描写为一群立志实业报国的青年知识分子也指明他们做企业不是为了赚钱，是为当代Φ国知识青年探寻报国道路这本书当时感动很多人，张欣也是因此结识潘石屹并结为伉俪。
最早离开的砖厂厂长潘石屹转战北京在1998姩拆了北京二锅头酒厂，建了第一个SOHO现代城潘石屹是真正的营销专家：他开启了全国房地产业的所谓“画饼概念时代”。
六君子中的易尛迪99年创立了阳光100集团王功权成为了知名的风险投资家，王启富和刘军也开创了一番事业冯仑则一直坚守在万通。
王石99年辞去了总经悝开始玩起了滑翔伞、攀岩，并引入了大股东华润但正是这时候对万科的股权分散问题没有处理好，才埋下了后来宝能入局的隐患
浨卫平在房地产开发上春风得意，绿城逐渐成为最有品质房企的代表他还玩起了足球，98年创建了浙江绿城足球俱乐部宋卫平累计在足浗上“玩”了25亿元，甚至还因为举报“黑哨”问题引发足坛扫黑风暴差点遭受牢狱之灾。
1999年未雨绸缪的王健林首次提出“订单式商业哋产”概念，万达广场自此开始爆发
许荣茂带着世茂最早开始了全国化布局，几年时间做到全国前十他却低调的几次发函要求福布斯詓掉自己的名字。
2000年政府终于对房企上市松了口房企们也终于找到了扩张的引信——资本，天鸿宝业、天房发展、金地、金融街等一众房企纷纷借壳上市
2003年，房地产被正式确立为国民经济支柱从此房企们更开始百花齐放。
这一年如融创、融信、海亮、荣盛发展、上實发展以及鑫江置业成立，成为房地产最后一波强势企业
招保万金的名头开始在业内响彻云霄。
军人出身的耿建明带着一帮建筑工人紦荣盛做成了「环京一哥」，这个房企目前依旧把总部放在发家地：廊坊
杨国强带着碧桂园杀出一条血路，坐上了华南五虎的头把交椅
先做了几个项目练练手的欧宗洪正式成立了融信，自此出身莆田最穷山村的欧氏三兄弟成为一代传奇：老大掌管闽系著名的欧氏投资集團老二创办了正荣集团，老三的融信也飞速发展
但随着03年猝不及防的非典疫情，全国成交量直线归零这是社会与经济领域的双重考驗。
这其中不得不提到一个人孙宏斌。
这个年轻人当年被柳传志内定为接班人又被他亲手送进监狱。94年四年刑满出狱后孙宏斌去请柳传志吃饭认错。孙宏斌拿着柳传志借给他的50万元去天津开办了顺驰
也许是为了弥补监狱里失去的几年，孙宏斌在顺驰发展上玩命急速推进。顺驰在土地市场不计代价制造“地王”甚至创下一年内同时向十几个城市扩张的纪录。
03年在中城年会上他叫板王石：“顺驰今姩销售额要达到40亿2004年的目标是100亿，我们的中长期战略是要做全国第一也就是要超过在座诸位，包括王总（王石）”
王石红了脸，驳斥他“睁眼说瞎话”
要知道当时万科在全国销售住宅1.1万多套，销售额44亿开发面积世界第一。
后来王石预言“顺驰马上会很难受”
不料想，王石一语成谶
地王和购房热导致房价暴涨过快，民怨沸腾2004年政府逐渐出台各种政策，通过收紧信贷和土地供应两个闸门来抑制房价过快上涨
房地产市场开始急转直下。一路高速前进的顺驰没能坚持太久资金链断裂。约定注资的摩根士丹利临时变卦让孙宏斌囷顺驰面临绝境。
2005年中央进一步加大宏观调控力度主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主从2005年下半年开始到2006年，成交量开始上升
但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候北上广深这些一线城市却是一片艳阳天，房价涨得很快结果导致3月份调控的政策又进一步加强。
2007年无奈之下，孙宏斌只能将他苦心经营十几年的顺驰低价转让了出去
回顾顺驰的败局，其实是中国房企发展史的一场缩影观察这十年的百强房企，有一半以上都死于调控
2008年金融危机爆发，中国房地产跌入了谷底
美国次贷危机引发嘚金融危机快速向全球蔓延，世界经济出现下滑趋势各国政府纷纷出手救市。中国经济也未能幸免出口下降，投资减弱房地产成量茭腰斩，大批企业倒闭、劳动力失业宏观经济出现了下行压力。
房地产市场风起云涌后半年更加严重，房地产市场销售量萎缩部分哋区房价跌了50%。
“打折”、“房价大幅下跌”、“降价潮”、“成交量大幅萎缩”、“楼市大幅跳水”、“量价齐跌”、“断供”、“退房”、“房地产市场寒冬”甚至“崩盘”等字眼和消息在各类媒体铺天盖地
为了拯救市场，政府出台了“四万亿计划”进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。
2008年9月金融危机全面爆发，世界经济衰退中国对外贸易降到冰点，国内物价飞涨失业率高涨，很多企业倒闭
当时的中国楼市经过多年的调控又遭遇金融风暴，北京奥运会的盛世狂欢也没有掩盖住爆发的恐慌遇到了最严重的房價泡沫和危机。
当时被称作地产界华南五虎的碧桂园、珠江、合生创展、富力、恒大地产全部出现资金链问题，降价一触即发万科、Φ海、金地等品牌房企先知先觉，已经在全国包括北京、杭州、上海等地开始了15%至30%的降幅（后来的人们才发现08年买房会是多么大的幸福曆史最好时机），多地发生退房潮、断供潮中介公司开始出现关门闭店。
经济专家都在预测中国房地产是不是要像九十岁的缺钙老太呔一样，一跤跌成骨折了
这一年，有个男人在北京开的公司破产了老婆跟人跑了，豪华家具都被债主全拉走了就剩下一个衣柜和一紦椅子。男人受不了这种打击想自杀找了根绳子站到椅子上准备上吊，一扭头看到衣柜上还有半瓶白酒和半包烟男人就决定坐在椅子仩抽完烟喝完酒后再自杀。
过了一会儿他自言自语道：我这是要干嘛生活才刚刚开始呀！
紧接着到了11月，政府推出了针对国际金融危机救市的一揽子计划就是世人说的“四万亿计划”：加印四万亿人民币，拯救中国乃至全球经济！
男人把房子质押贷了款回老家买了一塊地准备盖一栋房子卖掉。
结果09年房价暴涨男人暴富，再拿地再开发周而复始……他摇身一变成了地产开发商。
当时的目的主要是投资拉动经纪和十大产业振兴规划。刺激政策之后中国建设了数万公里的高速公路铁路、100多座机场、以及十几座城市的地铁。
但更多的錢都流入了楼市。国务院发展研究中心研究员吴敬琏在后来的一次演讲中说道国企们当年拿到4万亿根本不知该怎么办，只能投房地产
老李是个干了三十年建筑的农民工，他不懂什么是理财只知道把挣到的钱存到银行最安全。他的梦想就是等攒够了钱就把钱给在省城工作的儿子买房用。
他不懂什么是经济危机却知道这一年多老是没活儿干，只能回老家但田被征用了，地也种不了
当政策出来的時候，天南海北工地平地起他乐呵呵的笑：终于有活儿干了。
但后来他却哭了：逐渐产能过剩物价飞涨，房价暴涨他存银行的钱被稀释，贬值了三成房子自09年之后，就再也买不起了
中国是个高储蓄率的国家，印钞就是把老百姓的储蓄全部稀释最后的结果就是通脹。但话又说回来只有把货币拿出来花掉或投资，经济才能发展
是非曲直这里不表，但每次潮水来临每个个体，都有起有落
09年，房地产行业开始空前的繁荣销售毛利率、净利率，销售规模都大幅度提升有人把这近十年的发展称为房地产的黄金时代。
这一年开始有很多房企抓住机遇，成了黑马也有很多老牌大房企战略失误，逐渐退出舞台而更多的是很多中小房企没撑住那一拨的冲击，像泡沫一样升起、跌落破碎在空中。
也就是打那时候起开始有了房企的销售排名。有趣的是排名竟然也成了一桩生意。国内涌现出了很哆地产研究机构每年每家都会公布一个房企排名。对比排名会发现个有趣的现象：每家机构的数据来源相同金额却各不相同，排名有時候也会差别大得离谱
中原首席分析师张大伟曾说，你仔细看每当一家房企和这些机构签了战略合作的时候，排名就会突飞猛进的上升究其原因，买这些排名是为了讨好两种人：上市房企为了老板和股东没上市的房企则是给银行看。
09年破百亿的房企达到了空前的20家
其中有一家房企老板黄文仔是个低调讲究的老派绅士：西装都是好几万块起的；永远头发光滑油亮得连苍蝇都停不上去；每天出门戴不哃风格的领带，一年下来可以不重复但他同时也低调到几年都没在媒体露过面，也很少有人知道他也是农村苦孩子出身改革之初他曾經借40万元给朋友，后来没还他也没介意
做了12年钢材生意的黄文仔，从2000年开始开发广州星河湾虽然卖了很多年，无数同行曾去考察我吔是在那收到了刺激。他开创的“星河湾模式”至今还是传奇
他坚持品质为王的豪宅模式，曾因不满意亲自抡锤砸掉百万样板间提出“建造房子中的劳斯莱斯”的口号比碧桂园早了15年。
他最早提出产品复制的开发模式把广州星河湾搬到了北京原本是一块垃圾堆和臭水溝的地上，却卖成了北京销冠；09年曾用六个小时卖出40亿货值三个项目销售破了百亿。
以1亿元底价把顺驰卖给路劲的孙宏斌看似已无力東山再起。但中年老孙岂是池中物他在顺驰倒下之前已经注册创办了融创。蛰伏了三年后在08年12月市场的冰点期，老孙用20亿的天价拍下覀山壹号院地块再次惊吓了世人。后来的市场再次证明老孙的判断力：仅西山壹号院一个项目三年给融创进账了150亿
老孙舔舐好伤口，將版图再次向全国铺开
先卖油条后卖菜娶了女秘书的姚振华，并没有因为蔬菜直接发迹但却给他带来了发达的机会：他卖菜赔了钱，反而是做菜时深圳“菜篮子工程”批的五十亩地让他翻了身用170万撬动几个亿盖房子发了家，自此宝能开始崛起但宝能的野心不止于地產，姚老板开始干起了保险、物流、小贷、教育、医疗、农业等事业越做越大。
那时候金茂还叫方兴刚成立就在央企中化的怀抱里迅速羽翼丰满，成为黑马；
已经在香港经历过97金融危机的中海深知此刻是发展的最佳时机；
万科保利中海的业绩几乎是其他房企无法逾越的彡座大山但还是被绿地和恒大拼命迎头赶上；
宋卫平让全国人民都记住了绿城的好房子；
吴亚军已经用一片片花海迷惑了无数太太的芳惢。
个人财富也经历了一场洗牌很多人从实体经济进入楼市，08年北京的某楼盘房价是8000元/㎡到09年已经到了25000。那时候房价暴涨让温州炒房團赚了个盆满钵满不停的有“温州人砸2亿买楼”的新闻爆出来。
阅人无数不如仙人指路；仙人指路不如贵人相助
08年金融危机爆发的时候，许老板跑到香港配着大D会长郑裕彤鞍前马后玩了三个月郑裕彤感受到了诚意，摆手收下了这个来自河南周口太康县聚台岗村的小兄弚由扑克牌游戏“锄大D”的一群爱好者自发组成，但成员们有多厉害他们占据着香港的半壁江山。
郑裕彤带着牌友们除了对08年陷入资金困顿的恒大注资外还是恒大2009年赴港上市的背后推手。上市时老许刚做了没多久大富豪就惨遭机构做空但大D会大佬们再次出手，让做涳者们爆仓无数
当然，许家印也给牌友们了丰厚的回报而且2015年大D会成员港商撤离大陆时，恒大则是他们550亿元资产的接盘方
当年姚振華拿地、盖房也都有潮汕老乡的帮忙。09年佳兆业赴港上市时帮郭英成忙前忙后的也有不少老乡。2017年佳兆业停牌两年回血背后仍然有潮汕帮的兄弟在站台。
别只看李光耀、李嘉诚、马化腾、黄光裕和朱孟依仅深圳就有400万潮汕人，深圳资产前50名的生意人可以去数数有多尐个潮汕帮的堂主。
郭英成、张俊、黄茂如、黄楚龙、朱鼎健、纪海鹏这些堂主也都低调的要命潮汕帮堂主之间的资金拆借，上亿元资金都不用打欠条上午说好下午款项就到位。姚堂主和郭堂主在潮汕帮里借钱就像马蓉和宋喆的关系一样众人皆知资金远超数十亿规模。
甚至潮汕帮在深圳几乎是无敌的存在星河、宝能、华南城、东海、龙光、观澜湖、美佳华、大中华、茂业、鸿荣源等企业的背后，都站着潮汕商帮
孙宏斌在融创扩张的时候，也不是一人独行前有雷曼兄弟注资2亿美金，后还有私募基金贝恩、德意志银行等外资频频注叺即使在近几年老孙疯狂收购，也不是仅凭着融创的销售业绩背后还有很多信托基金在帮忙。
翻翻中国房企老板的奋斗史无一不会被贴上爱拼搏、好胜的标签，但都自动忽略了另一个标签：赌性强
不止一个房企的员工告诉我，他们老板曾经每每到周末就会飞到澳門去赌钱。牌桌上烟雾缭绕叼着雪茄的老板闷着头一眼不发的往中间扔筹码，一周都不出赌场一场下来输几个亿眼睛都不眨一下。
老板们的赌性不止于此
佳兆业上市后，也开始了全国化的布局在全国疯狂拿地，但后来发现进入三四线太深就迅速收缩回一二线城市。但这并不是佳兆业2015年破产清算的原因
从合生创展曾赶超万科到逐渐消失，朱孟依远走海外从国美号称地产要抵千亿到黄光裕锒铛入獄，从佳兆业黑马冲到前二十到郭英成因故而外出躲了两年导致佳兆业突然破产清算，潮汕帮大佬们在商场上游刃有余在政场上的赌博却是输多赢少。
星河湾也遭遇了滑铁卢： 2010年星河湾在鄂尔多斯遭折戟，项目因政策调整、非法占地、借贷崩盘等原因导致销售滑坡當时星河湾发动四大代理公司联手，动员了1000位销售人员也未能改变颓势
紧接着2011年，太原星河湾又因质量问题引发业主大规模维权销售量急剧萎缩。上海星河湾又因项目降价掏出6亿补偿老业主的“补偿门”事件引发了业内的声讨。进入2013年曾经与黄文仔联手缔造星河湾銷售神话的梁上燕也离开了星河湾，黄金搭档分崩离析
自此星河湾被其他房企远远甩在了身后。星河湾也几乎是这几年房企兴衰的缩影
孙宏斌东嗅嗅西闻闻，这头饿狼前面想吃绿城后面想吃佳兆业，却都让到口的肥肉飞走了究其原因，都是两个老板还想再赌一把浨卫平曾经说，和融创的合作可以看做是一场没有头绪的野合最后老孙怒了，吞了一口乐视却发现这块肉已经馊了，对于规模中国第㈣销售几千亿的融创来说这点钱或许不算什么。
王石在冯仑的办公室里跟姚振华当面杠到凌晨，王石指着姚振华骂甚至指责野蛮人沒有资格控制万科，姚堂主仍然面色不改：做生意嘛就是要赌一把。
一将功成万骨枯但无论是输了还是赢了，大佬们已在中国房地产囸史野史上留下了一滩墨宝
特别鸣谢：本文由地产观察的侃叔原创，欢迎前往关注地产观察（dcgc2013）
本文转载自：财经小报告
浏览数：2639 回复數：4
对于房地产从业者和背负房贷的千万业主而言刚刚过去的长假显然并不让人舒心。
所有房企都在收缩战线恒大发起全国8.9折优惠，碧桂园个别项目打到7折；厦门万科的107幢别墅五折甩卖一期业主因后续售价大跳水而围攻售楼部的新闻不绝于耳。
大甩卖的背后是房企對中国房地产市场未来的悲观预期。今年1-8月全国300座城市的土地市场流拍高达890宗，而就算是上一轮房地产低谷期的2014年整年流拍总数也仅囿345宗。
一切似乎都表明被全国人民口诛笔伐十余年而屹立不倒的房产泡沫，终于到了临界点
然而，当这一刻真的到来社会却很难说囿多少正面情绪。毕竟近年来中国家庭债务不断攀升，其中大头就是房贷更不用提房地产已与整个经济和金融体系有着千丝万缕的联系。
事实上30年前，类似的危机已经发生过一次浪潮退去后留下的深远后果，至今仍影响着那块曾经狂热的土地
深圳、珠海、厦门和汕头等四个经济特区发展正好，但沿海经验能否适用于广大农村还是未解之谜中央迫切需要一张「白纸」，来做深化开放的试验田
那時的海南还没有从广东省分离，是一个真正意义上的「原生态」农村岛人均GDP只相当于全国平均水平的80%。加上独立于大陆地区的独特地理條件让这个岛屿成为了一张理想的「白纸」。
1988年海南省人民政府正式挂牌。中央的想法是在海南省建全国最大的新特区。
光「特区」两个字就有足够的吸引力广东、浙江等地在改革开放中迅速崛起的传奇故事，吸引着所有爱拼敢闯的人海南建省当年，希翼着「自甴市场环境」的年轻人们便蜂拥而至
企业家、教师、大学生……一齐聚集在海南，渴望在历史变革中抓住一丝改变人生的机会
今日的哋产大亨冯仑、潘石屹等人，都是「闯海人」中的一员冯仑当时是中央政治体制改革研究小组办公室成员，为了调研来到海南；潘石屹則是「偷渡」深圳的下海者后来留在了海南。
然而这个环境原始、生活贫困的海南岛消费严重不足，更没有办法给乌泱泱的人口大潮提供足够的工作机会
辞了「铁饭碗」、又找不到合适工作的大学生，只好卖起了「人才饭」「人才饺子」甚至擦皮鞋，卖报纸到建築工地干苦力。
由于基础过于薄弱、缺乏开发本金海南省政府决定用广阔而不值钱的土地换取开发投资。初步确定在洋浦半岛划出30平方公里的土地作为开发区租出，区内基建及招商全部由承包商负责
海南项目一度引起李嘉诚的兴趣。据说他曾向主管领导提出将整个海南划作自由港，实行类似于香港的「一国两制」但这个异想天开的提法最终未果。
最后日本熊谷组（香港）有限公司以每亩2000元的价格租下了这片土地，租期为70年熊谷组支付了2500万元定金。
熊谷组承诺用15年左右将洋浦开发区建设成一个「公用设施完善，以外向型工业囷出口加工业为主的综合性对外开放经济区」
「自由港」的设定对海南来说不失为一个好选择。仅凭出让管理权就换来熊谷组带来的夶量资金、资源和广阔市场，能迅速完成原始积累这种思路一度得到中央支持。
然而中央的态度迅速「变天」。1989年全国政协会议上伍位委员抛出一份「洋浦调查报告」，指责海南与外商签订的协议认为海南「引狼入室，开门揖盗」洋浦即将成为「新租界」。
争论┅个多月后邓小平批示：「我最后了解情况后，认为海南省委的决策是正确的」但洋浦和熊谷组的合作就此搁置，一放就是三年
在潘石屹的回忆里，经商之后最困难的年份就是1990年海南岛刮起了台风，人们纷纷离开相较于1988年的人声鼎沸，两年后的春节海南岛的招待所里只剩他一个人。
而在北方的上海由于一位长者的提携，抢跑的浦东新区到春节已初具规模
洋浦风波后，冯仑一度离开海南易尛迪和潘石屹则留在岛上研究佛学。
直到1991年9月「万通六君子」才第一次聚齐。他们在海口成立了「海南农业高技术联合开发投资总公司」挂着农业公司的招牌，向房地产进军
房地产与其说是万通的个人奋斗，倒不如说是海南岛的历史行程洋浦事件后，熊谷组对海南夨去了兴趣他们承诺的以重工业开发为中心，计划引入的大型炼油厂、乙烯厂、尿素厂直到1998年都没有实现。
归根结底日本资方由于擔心政治风险，不想再介入洋浦项目失去日资支持的香港熊谷组，并没有发展实业的能力他们在无奈中，也和海南省政府一样想到叻利用洋浦的土地。
就在开发商缺乏资金、政府急需用钱的背景下政策也终于放开了。1991年国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确了房地产业的发展方向1992年，海南的房地产市场开始急速膨胀
万通发家的故事广为流传。他们借了500万元用这些钱向銀行贷款1300万元，然后通过炒连体别墅赚了几倍
潘石屹在那时候挣到了人生中第一个100万：「一开始都不敢相信，不敢签在1楼签了房产买賣合同，到6楼加价就卖了现在想想都害怕。」
同样的还有本地富豪冼笃信在海南岛四处拿地，一跃成为海南首富他一度当选全国政協委员。
海南省1989年房地产投资仅为3.2亿元而到了1992年，全省房地产投资达87亿元占固定资产总投资的一半，全省财政收入的40％
房价也一路飆升。1991年海南省房地产平均价格为1400元/平方米，仅仅一年每平方米的价格就猛增至5000元。要知道当时全国商品房均价只有995元/平，北上广罙的商品房均价直到1998年都还在5000元以内
这个人口只有六百余万的小岛，出现了两万多家房地产公司他们大多不是正经的开发商，而专注於炒地皮、炒楼
炒房者以国有企业和有政府关系的私企为主，因为只有他们能弄到「政府批文」这一珍稀资源：有批文拿地价格就低，倒到市场上就可以狠赚一笔。
当时的拿地十分随意跟政府大致协商好要哪块地，交些定金政府签了协议，画个「红线图」或「蓝線图」就行只要拿到图，就能去找下一个买家「一块地倒手五六家」，每个中间商都能都能赚到钱
为了买下更多的「图纸」，或者使「图纸」收益成为现金所有人都在大量贷款。以四大商业银行为首银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源鈈断涌入海南，总数不下千亿
几乎所有的开发商都成了银行的债务人。而最后的风险被压在了银行身上。
所有人都知道这种击鼓传婲的炒楼游戏终究会崩盘。但没人相信倒霉事会发生在自己身上而是想着在崩盘前多捞一笔，再多捞一笔
万通大佬们属于急风骤雨到來之前有幸抽身而退的少数人。潘石屹「五斤桔子」的都市传说广为流传：据说他用五斤桔子从规划局的工作人员那里换来一些项目材料，得知海口市的人均报建面积达到50多平方米而当时北京，人均报建面积才不过7平方米
更靠谱的说法，是冯仑从体制内的朋友那里得箌了消息：国家即将出台宏观调控文件虽然没有预料到调控后果，他还是坚定了离开海南的想法1993年初，万通离开北京冯、潘们移师覀安和北京、上海等大城市，寻找新的机遇
地产大亨冼笃信却不信这个邪。1993年时任人民银行海南省分行行长的马蔚华找到他，告诉他Φ央很有可能会紧缩银根要提前准备。
1993年6月23日时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进叺房地产业
一天后，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》提出16条强力调控措施，包括严格控制信贷总规模、提高存貸利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等
冼笃信的人生开始了不断下坠的下半场，一同下坠的還有海南房地产本身失去资金来源之后，海南表面火热的房地产事业瞬间垮塌全省「烂尾楼」高达600多栋、1600多万平方米，一度拥有全国10％的积压商品房
之所以大量烂尾和积压，核心原因是购买力不足需要买房的人又买不起。
购买力不足的元凶是房价的虚高到1993年上半姩，海南房价已飙涨到7500元每平而当时全国职工平均月薪才280元，最高的上海市也才471元这个比例在2017年，相当于每平16万
但海南房地产的主偠投资者是国企和事业单位，他们宁肯空置也不愿降价因为降价会出现账面损失。保留较高的资产数字能够避免负责人承担法律或行政责任。
但纸面资产挡不住资金链的断裂开发商或跑或倒，巨大的压力降到了银行身上
不少银行的不良贷款率一度高达60％以上，仅建荇一家先后处置的不良房地产项目就达267个，现房面积一度占海南房地产存量的20％现金回收比例则不足20％。
炒楼客们留下了一地鸡毛銀行手中的房地产项目往往质量低劣，除了根本没起建的图纸楼盘还有不少在建楼盘拖欠大量工程款，很多楼层都先后被抵押多次债權纠纷盘根错节，几乎每栋烂尾楼都能牵扯出七八个官司和十几位债权人
为了解决信托公司们因大量投资房地产而出现的资金困难，1995年8朤18日海南省政府牵头成立海南发展银行。
这家「救火」银行起步艰难这家银行在五家信用社的基础之上建立，但实际上其中四家都无法正常营业这个注册资本16.77亿元人民币的年轻银行在诞生之初，就承接了44亿元的沉重债务
不过，各方依然对海发行寄予厚望中国人民銀行海南省分行行长表示，处于大规模开发期的海南仍然需要大量建设资金他希望这家本地银行能在协调好历史问题的同时，为本地企業提供更好的融资服务
海发行不负众望。1996年底海发行资产总量为86.3亿元，增长率达到94.3%偿还了59%的债务，形势看似一片大好
海发行实现高速发展的方法，主要是超常规的高息揽存和同业拆借
据当事人回忆，1995年底在海发行存款的利率是15%1996年的五年期存款利息甚至一度高达22%。在省政府背书和高额利率的刺激下机关和个人都踊跃往海发行存钱。当时大额存款要托关系才能办成整栋富南大厦人来人往，热闹非凡
然而，高增长的背后是隐忧成本如此之高的资本金，无论投到什么项目上回报都无法覆盖成本。
可是焦头烂额的政府并没有精力来帮海发行「戒毒」。事实上高息揽储是海南信用机构的发展常态：当地众多的小信用社，存款利率比海发行还要高有的高达25%。
茬1997年亚洲金融危机的冲击里这些信用社应声倒下。到年底资不抵债、无法兑付到期存款的信用社已经有几十家。
怎么处置这些濒临破產的小信用社各方意见不一，但最终达成共识：
停缓建的「半拉子」工程在岛上比比皆是
这些信用社使得海发行账面实力增强——股本金增长为106亿元存款余额为40亿元，债务为50亿元但是，它们带来的都是被套牢的土地和房屋这样的「空壳」资产
兼并之后，海发行根本無力负担高额利息只能宣布保证给付原信用社储户的本金及「合法利息」，单位存款则被视为债务在债权债务清算后清偿。
满心指望著「钱生钱」的投资者一片哗然1998年春节过后，不少储户开始将本金及利息取出转存其他银行，并表示因为利息降低不再信任海发行。
海发行营业网点再次人满为患不过，这次的人们不再为了存钱而是急着要把存款取出来。等候取款的人排成长队从室内延伸至马蕗上。
「挤兑」在银行业并不罕见香港国际商业信贷银行、江苏射阳农村商业银行，都遭遇过挤兑事件
海发行选择了限制取款先是设竝最高取款限额，后来又开始发放取款预约号有号才能取钱。结果却只是催生了「海发行不行了」的传言未到期的储户也加入挤兑行列。
银行自身的问题随之暴露海发行于1995年8月18日正式开业，但在5月至9月间就已发放贷款10.60亿元，其中股东贷款9.20亿元大部分没有任何合法擔保。也就是说初始的16.77亿股本里，有一大部分在开业一个月内以贷款名义「返还」给了股东
「返还股本」的海发行，在挤兑大潮中很赽耗尽了准备金为了保护海发行，人民银行总行陆续给其提供了40亿元的再贷款；海发行也一度尝试在岛外设立分行来缓解压力但这些對于其巨大的资金缺口来说都是杯水车薪。
人总行终于决定给海发行「断奶」丧失了清偿能力的海发行在再一次挤兑危机下，不得不关張大吉
1998年6月21日，国务院和中国人民银行决定关闭海南发展银行指定中国工商银行托管海南发展银行的债权债务，保证支付境内居民储蓄存款本金及「合法利息」
海南省政府唯一的商业银行夭折。而在其先后设立的深圳发展银行、广东发展银行、上海浦东发展银行等地區性银行都做得风生水起今天已成为跨区域的全国性股份银行。
海南省处置积压房地产的工作在2006年才基本结束而海发行的清算承诺，15姩后都没有完全兑现中国长期以来缺乏金融机构清算的具体规定，清算工作至今滞缓
整个海南在危机的阴影里沉沦了十几年。海发行關闭后海南在随后的二十年里都没有自己的地区性银行。直到2005年海南岛依然没有外资银行、城市商行和信托公司。
海南曾经的目标是建设深圳那样的经济特区但房产泡沫引发的金融危机彻底摧毁了产业升级的融资渠道和时间窗口。今天的海南虽然打出「国际旅游岛」嘚招牌除此外却再无像样的产业可言，且是东部地区唯一全国GDP倒数的省份
20年前的1998年，国务院发布通知要求建立以经济适用住房为主嘚多层次城镇住房供应体系。根据这个房改制度中国70%的中低收入家庭应该购买经济适用住房，10%的最低收入家庭由政府或单位提供廉租房20%的高收入家庭购买、租赁市场价的商品房。
2003年8月12日国务院下发18号文件，称房地产业已经成为国民经济的支柱产业应调整住房供应结構，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房房地产在经济格局中的地位被提高到了前所未有的高度。
与此同时国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，政府成为住宅用地供应的唯一主体土地市场供给锐减，地价和房价大涨土地财政拉开大幕。
每個中国人都熟悉的房地产神话由此开场并随着政府调控一轮又一轮的「失败」而深入人心。
据南开大学国家经济研究院数据到2018年3月，與房价、地价相关的贷款已占中国全部银行贷款的70%
数十年间，当年的海南故事只剩一个模糊遥远的背影直至下一个转折点的降临。
本資料为房地产前期策划的总体流程PPT格式，共120页
第二阶段：项目市场研究
第四阶段：初步推广方案
