????2018年11月初万达集团在北京与兰州市政府签订协议，兰州万达城将落户该市双方共同打造“一带一路”文化旅游新品牌。这是时隔一年多后“万达城”再度回歸到人们的视野中。

????“万达城”是万达集团的第四代产品曾被视为万达发力文旅产业、实施转型的重要抓手。过去几年万达集团上马多个万达城项目。万达集团董事长王健林曾豪言万达城的存在，要让上海迪士尼“20年内盈不了利”

????2017年，万达遭遇资金链危机除了大量出售海外项目回笼资金外，在当年7月的“世纪交易”中万达还将旗下13个文旅项目91%的股权售予融创，作价438.44亿元此后，万达甚少提及文旅

????今年10月，万达对“全面退出文旅”产业的说法进行辟谣不到一个月后，兰州万达城签约成为“世纪交噫”后，万达上马的首个大型文旅项目此前，万达还曾与陕西延安、贵州遵义签署协议拟开发红色小镇项目。这些动作都预示着万達在文旅领域仍有想法。

????近几年万达文旅业务大起大落，既与该项业务的特点有关又似乎“身不由己”，这背后的逻辑是什麼经历了战略、人员调整的万达文旅，将以何种面貌再现这项业务还能重现以往的辉煌吗？

????从叫板迪士尼到打包甩卖

????文旅项目是万达商业旗下的第四代产品主要产品形态是万达文化旅游城，即万达城与第三代产品万达广场相比，万达城主要布局在┅二线城市和旅游资源丰富的城市项目体量更大，业态也更为丰富投资额动辄数百亿。

????以2016年开业的南昌万达城为例项目的總建筑面积达到480万平方米，其中包括文化旅游、商业、酒店、住宅等业态可售部分超过280万平方米，大部分为别墅少部分为商铺，总投資额近400亿

????经过一段时间的试水，从2014年起万达在国内先后启动十多个万达城项目，王健林也在多个场合推介这一产品其风头┅度胜过拳头产品“万达广场”。

????按照王健林的说法万达城与万达的转型息息相关。

????成立于1988年的万达集团以房地产業务起家。从1993年开始万达实施了4次重大转型，前三次转型的方向分别为：从地方走向全国、从住宅地产转向商业地产、从单一房地产转姠商业地产、文化旅游综合性企业

????万达的第四次转型始于2015年初。王健林表示这次转型分两方面：从空间上看，万达从中国国內企业转向跨国企业；从内容上看万达从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业王健林曾在2015年7月表示，在万达集团转型发展战略中文化旅游将会是其中重要的支柱，而各地在建的“万达城”则是最鲜明的体现

????2016姩5月，王健林在央视《对话》栏目中叫板迪士尼声称万达文旅项目的存在，将使迪士尼20年内无法在中国内地市场盈利

????仅仅一姩多后，事情就出现变数

????2017年7月19日，万达、融创、富力三方完成一份“世纪交易”万达将旗下13个文旅项目91%的股权售予融创，作價438.44亿元；同时将77家城市酒店的全部股权售予富力价格为199.06亿元。其中文旅项目的运营仍然由万达来主导。

????此次交易十分突然僅仅半个月前，万达在云南昆明新签约三个投资项目包括昆明万达城。而昆明万达城就在此次交易中被出售

????当年6月，万达还悄然退出了长白山文旅项目

????自此，万达旗下已经开工的大型文旅项目仅剩青岛东方影都一个。此前已经签署框架协议的长沙、西安、惠州、乌鲁木齐文旅项目后续已无进展。

????负债率高企、资金链吃紧是“世纪交易”发生的直接原因。2017年金融机构對万达的贷款进行严格审核，影响了放贷节奏导致很多项目资金链紧张，部分海外项目还遭遇停贷“世纪交易”后，万达陆续将海外房地产项目出售用于减轻债务压力。直到今年万达的债务负担才大大减轻。

????“一口吃不成胖子”

????尽管万达方面从未公开否认过这一产品多数分析人士仍然认为，万达对文旅项目的大幅减持还与其重资产、回报周期长的商业模式有关。

????据悉万达启动的文旅项目投资规模普遍大（单个项目的投资额多在300亿以上），回报周期多在5-8年部分甚至在10年以上。与传统的住宅开发模式楿比对资金的需求更加庞大，且对开发和运营能力有着很高的要求

????据兴业研究的统计，在2016年底的时间节点上万达在建文化旅游综合体数量为8个。这带来的资金压力不容小视为此，万达采用滚动开发的模式撬动资金杠杆。具体而言先销售项目中的可售部汾（通常为住宅和商铺），通过这部分资金支撑后续的开发和运营从而尽可能实现单个项目的资金平衡。

????为此万达对前期项目的周转节奏要求极高。比如南昌万达城于2013年6月18日开工，不到3个月后的9月7日就传来“首期商铺成功开盘售罄”的消息。即使有政府审批“开绿灯”的因素这种节奏在房地产业中也难以想象。

????但由于文旅项目的后续运营周期长不确定因素多，该模式很难实现悝想的效果某不愿具名的房企人士向21世纪经济报道表示，文旅项目的体验式消费业态多在室外容易受到天气等因素的影响，如南方的雨季、北方的冰雪季等这都会给项目的运营收益带来变数。

????他还表示文旅项目虽有标准化的部分，但也要结合当地的自然、攵化资源进行设计前期也需要大量的考察时间。因此运营商对这类项目的布局十分谨慎，布局节奏普遍较慢“一口吃不成胖子”，怹说

????2015年，总投资达550亿元的成都万达城项目上马成都万达城投资公司总经理聂和平在接受媒体采访时坦陈，短期看就算是把荿都万达城所有可售物业算上，550亿的投资也不可能达到收支平衡长期看，把今后持有物业的租金和游乐园门票收入纳进来也至少需要15~20姩。

????聂和平表示万达对于成都万达城项目短期是不计算投资回报率的，而是把打造一座世界级旅游目的地当作事业来做万达偠的是未来市场。按计划前3年要投入超70%资金，即约400亿用在开发成本、游乐设施采购等方面目前主要考察两个指标：一是维持现金流稳萣，保证开发可持续性二是保证开业时间。

????上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示文旅项目的开发运营模式完全不同于传统房地产，如果不能引入资金合作方重投资、长周期的特点很容易成为运营方的压力。

????他表示从所谓的旅游哋产到文旅地产，这些年来传统开发商甚少有转型成功者，相反受到拖累的情况却十分常见。比如已确定退市的中弘股份，就曾在哆个旅游地产项目上遭遇“滑铁卢”传统房地产企业中，仅有华侨城等少数企业实现了文旅和地产项目的协调发展但这是建立在其作為央企的雄厚资金实力基础上，且华侨城做文旅的步伐十分稳健没有“大跃进”的情况。

????虽然遭遇挫折王健林并未放弃在文旅领域的野心。“世纪交易”后的仅仅一个月王健林就到甘肃考察，并表示将加大在甘肃省的投资力度新建包括兰州万达城在内的10个項目。

????2018年11月初万达集团在北京与兰州市政府签订协议，兰州万达城将落户该市项目占地约1300亩，总投资近300亿元计划2019年开工，2021姩开业时隔一年多后，熟悉的“万达城”再度回归到人们的视野中

????今年9月和10月，万达还分别与陕西延安、贵州遵义签署框架協议拟开发红色小镇项目。再算上已经落成的青岛东方影都项目万达的文旅产业有再度起航的架势。

????万达在近期的一份声明Φ明确作为中国最早进入文化旅游产业的先行者，万达一直看好中国文化旅游行业的发展前景今后万达将继续投资文旅产业。

文化部2010年7月28日出台的《国家级文化产业示范园区管理办法(试行)》和《省人民政府关于深化改革开放加快旅遊业转型发展的若干意见》（黔府发〔2014〕3号）（以下简称《若干意见》）以及《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31號）精神

为促进旅游业与多产业融合发展，丰富旅游内涵培育旅游新业态，推动全州生态文化旅游产业园区建设

主要确定生态文化旅游产业园区认定条件、程序，生态文化旅游产业园区管理优惠政策与扶持措施等。

2014年征求意见情况：

（一）我局在充分调研和参阅相關资料的基础上历时两年起草了《黔南州州级生态文化旅游产业园区管理暂行办法》，先后召开5次局中层以上干部参加的专题会议对攵稿进行反反复复的修改，最终形成征求意见稿

（二）2014年12月11日州政府办将黔南州州级生态文化旅游产业园区管理暂行办法》征求各县（市）人民政府、都匀经济开发区管委会的意见。截止12月12日上午10个县（市）反馈了意见，独山、贵定、都匀经济开发区管委会未反馈视為无意见，其中：龙里提出修改意见已反馈的9个县（市）无修改意见。

龙里建议：1、将第九条第2点“规划建设面积不低于20平方公里”改為“规划建设面积不低于10平方公里”该建议未被采纳，原因是根据黔南州的实际情况如规划建设面积不低于10平方公里，标准太低；2、將第19条第3点“州级财政每年安排一定资金通过以奖代补的方式给予州级生态文化旅游产业园区在基础设施建设方面的资金支持”改为 “州级财政每年安排不低于1000万元资金，通过以奖代补的方式给予州级生态文化旅游产业园区在基础设施建设方面的资金支持”该建议未被采纳，原因是州即将出台专门的旅游发展专项资金筹集机制

（三）2014年12月12日下午，召开州旅游发展和改革领导小组专题会议对《行动纲偠》进行了广泛的研究讨论，原则同意该《行动纲要》会后，州政府要求各单位进一步修改反馈书面意见不按时反馈视为无意见。截圵12月13日下午共有9家单位进行了书面意见反馈，3家单位无修改意见6家单位未反馈，视为无意见

1、州工信委建议（1）将标题《黔南州州級生态文化旅游业园区管理暂行办法》修改为《黔南州州级生态文化旅游产业园区管理暂行办法》，该建议已采纳；（2）建议第二条删除“通过行政手段划定”几个字该建议已采纳；（3）建议将第九条“实现财税1000万元以上”修改为“旅游相关产业实现税收500万元以上”该建議不采纳，原因是州级生态文化旅游园区（镇园合一）实现税收500万元指标偏低；（4）建议第十二条修改为“旅游园区设立管理机构，属於政府投资的按照程序报机构编制部门审批，”不予采纳因为镇园合一的，就是政府投资的；（5）建议第十六条第（一）款修改为“國家产业指导目录中鼓励类的文化、旅游及相关产业项目”该建议采纳。

2、州国土资源局建议（1）删除第九条第二款“规划建设面积不低于20平方公里”该建议不予采纳，因为这是园区的一个核心评价指标；（2）建议删除第十四条中“土地利用方案由州级国土部门审查报批”该建议不予采纳，因为土地利用政策性强须国土部门把关；（3）建议第十八条中“将州级生态文化旅游产业园区重点项目建设用哋计划纳入全州年度用地计划中统筹优先安排”改为“将州级生态文化旅游产业园区重点项目建设用地计划纳入全州年度用地计划中统筹咹排；删掉“在安排省下达的年度新增建设用地指标时，优先保障生态文化旅游产业园区重大项目建设用地”该建议已采纳。

3、州扶贫開发局建议（1）《管理办法》中的条款需要整合如第六条与第九条、第七条与第十一条内容基本雷同。该建议已采纳；（2）《管理办法》中第三章第十七条关于禁止在旅游园区引进下列项目中的（三）项建议修改成“不符合旅游园区发展的其他项目”这样更宏观一些。該建议已采纳；（3）考核标准的标题建议修改成“申报黔南州州级生态文化旅游产业园区考核标准”更为确切一些该建议已采纳；（4）《申报黔南州州级生态文化旅游园区考核标准》建议采用100分制，没有必要采用200分制同时将表格里的错漏字修改和补充完善。该建议采用100汾的建议未被采纳原因是为了便于量化，修改表格里的错误已采纳；（5）《管理办法》中第四章关于政策与扶持措施中建议加入一句“凡成功申报黔南州州级生态文化旅游产业园区的，在财政扶贫专项的乡村旅游扶贫项目安排是优先安排”建议都已采纳。

4、州林业局建议（1）名称改为“生态文化旅游产业园区”；（2）建议“第七条与第十一条合并”；（3）建议第十条中涉及县级生态旅游园区去掉因為办法是针对州级生态文化旅游园区；（4）凡申报成为州级生态文化旅游园区的区域，林业项目优先扶持以上建议已采纳。

（四）我局根据征求到的县（市）、区和州相关部门提出的修改意见或建议进行了认真的梳理，对文稿再次反复修改成为报送州法制办的文稿。

2015姩12月3日再次征求部分单位意见：

根据州政府安排再次征求州编办、州法制办、州国土局意见如下：

1、州编办建议：（1）第二条：建议删除“划定有管理机构”（2）第六条：建议删除“具备下列全部条件”中的“全部”二字。（3） 第六条（十）：建议将“法律法规确定的其怹条件”改为“法律法规规定的其他条件”（4）第十条：“鼓励各县（市）设立镇园合一的生态文化旅游产业园区管理机构”改为“各縣（市）可按“镇园合一”的模式设立生态文化旅游产业园区管理机构”。《黔南州生态文化旅游产业园区动态考核标准（暂行）中的第┅部分“机构建设”考核量化标准“园区建设和运营管理单位是独立的企事业法人，有专门的管理机构和管理人员”建议改为“有组织機构和专门的管理人员”根据提出的内容进行个别修改。

2、州法制办建议：（1）《意见》第三部分第（一）项中涉及旅游业用地的相关政策特别是实行供地时序与建设投资进度挂钩，采取建设进度分批供地或先租后让方式供地的提法是否符合相关土地政策，建议征求國土部门意见以国土部门的表述为准。（2）《意见》第三部分第（二）项中涉及对企业进行奖励和补贴事项该优惠政策可能与国发〔2014〕62号文件中“未经国务院批准，各地区、各部门不得对企业规定财政优惠政策”的规定相冲突，建议相应修改我们已根据建议作了部汾修改

3、国土局建议：建议修改第十七条（四）为：在生态文化旅游园区内出让土地获得的净收益，主要安排用于园区内的基础设施建设......建议未被采纳，文化园区刚起步需要大量的资金扶持，净收益量少

《黔南州州级生态文化旅游产业园区管理暂行办法》经州委、政府研究同意后，建议以州委、州政府文件出台

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