建筑工程造价是随着层数加而提高的

但是当建筑层数加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低从而使建筑物单位面积成本发生变化。其Φ多层住宅具有降低工程成本和使用费用以及节约用地以合理利用空间等优点

对于地块成本较高的项目，为了降低单位内土地费用提高建筑密度，中、高层住宅是比较经济的选择

建筑物层数（高度）对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同

概括地讲，建築物层数（高度）对造价的影响因建筑类型、形式和结构不同而不同。理论上如果加一个楼层不影响建筑物的结构形式单位建筑面积嘚成本可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时结构形式就要改变，单位成本通常又会加所以在项目总体规划允许高度范围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点是非常关健的

一、建筑物的层高在满足建筑使用功能的前题下应尽可能降低。

在相同建筑面积的条件下受到层高变化影响的主要项目是外墙、内墙、墙体饰面等，由于层高的加还要由此引起相关项目的变化如：-

1.整体建筑高度加大其基础设计随荷载的加大而加，外墙、内墙等垂直承重及分隔构件的加垂直构件的抹灰装饰量加；

2.采暖、卫生、空调、电气，垂直管道及管径的加；

3.因空间体积加大而造成的水、暖、电、空调设备容量的加；

4.墙体脚手架及水、暖、电空调安装脚手架的加；

5.垂直构件的模板数量的加等等从而造成了工程总造价的加。

据资料分析住宅层高从3米降到2.8米，平均每套住宅综合造价可下降4%左右平均每降低0.1米，能降低造价2%左右这是因为层高和净高的降低可以使基础、墙体、柱、内外装修、管线、采暖等工程量减少，从而降低工程造价一般住宅层高可控制在2.7米～2.8米。

二、根据不同性质的工程综合测算建筑层高每加10cm相应造成建筑造价加2～3％左右。

但当建筑层数加时单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积造价发生变化因此对于地皮特别昂贵的地区，为了降低土地費用提高建筑密度，中、高层住宅也是比较经济的选择

仅从住宅建筑的经济角度考虑，应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节約用地的优点据资料分析，多层住宅楼层层数与造价关系如下

三、住宅层数与造价的关系

1～30F住宅，根据建筑结构、设备综合、规范要求等大体可以划分为以下几个层数段：

将一层住宅造价定为100则二层为84.72，三层为78.51四层为74.98，五层为73.65六层为72.37。因此可得出结论，六层以內住宅的层数越多造价越低，且相邻层次间造价差值也越小多层住宅以采用5～6层为好。

7～12F：7层及以上住宅入口层楼面距室外设计地面嘚高度超过16m以上的住宅必须设置电梯11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门且梯间应靠外墙，并应直接天然采光和自然通风

13～18F：12层及以上的高层每栋楼设置电梯不应少于2台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯

19～30F：19层及19层以上嘚单元式住宅应设防烟楼梯间。

结论：在确定的各范围段内（例如确定的层数段为12～18F,如果规范都满足的情况下，采取18F比较合适）层数越高则越经济、单方造价成本越低、获利越大

在砖混建筑中，8层比6层节约但要加电梯成本。在底框6跃7建筑中如果楼板现浇，则异形框架柱结构优于砖混结构在中高层、高层建筑中，结构造价因风荷载、抗震、消防、施工等因素随高度加而加，这个平衡点要经过很专業的计算

四、建筑高度与成本控制的关系

民用住宅按层数划分为多层建筑住宅（4～6层）、中高层住宅（7～9层）、高层住宅（10层以上）。

眾所周知在多层建筑中层数越多越经济，即六层最经济当住宅超过七层，就要加电梯费用需要较多的交通空间（过道、走廊要加宽）和补充设备（供水设备和供电设备等）。特别是高层住宅要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度改变结构形式，从而使工程造價大幅度上升

具体表现，从四个与建筑高度有关的方面总结其与成本之间的关系 ：-

（一）、从建筑消防要求上讲

普通民宅层数的临界点為6层、9层、12层、18层；其高度的临界点为24米、32米、50米

1.6层以下的砖混结构（无商业网点）或高度24米以下（无商业网点）的民宅没有特殊的消防要求，不需要加设电梯和楼梯所以在总体规划允许高度范围内，尽量选择接近临界点高度的层数

2.6层以下或高度24米以下的带商业网点嘚均有消防要求，所以商业网点的层数取高舍低

3.7～9层或24米至32米的民宅消防标准为一个档次；13～18层以上或32米至50米的民宅消防标准为一个档佽；以此类推标准依次提高，在此范围内层数的确定应选择接近临界点高度的层数

（二）、从基础形式上讲

就桩基而论桩间距有个最低偠求，其临界层数为7层、12层7层以下桩间距为一个标准；7至12层桩间距为一个标准，所以在同一标准范围内应选择接近临界点高度的层数

（三）、从预算定额角度讲

从预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用上讲，其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等即6层及以下适用一个費用标准，7～9层为一个费用标准依此类推费用标准依次提高，所以应选择接近临界点高度的层数

五、规范标准经济技术要求

当然还跟房屋整体荷载及抗震等级有关，理论上说房屋越高整体强度要求更高，单位平方米用钢量及混凝土标号越高造价也越高。随着建筑高喥的加抗震等级随之提高，这样就导致配筋加大而且建筑要按高层规范，防火疏散，给排水共摊面积就会加，

从结构形式说要根据建筑物高度、抗震设防烈度等选择合适的结构体系，具体到一个建筑物抗震设防类度、结构形式、地基情况已经确定，建筑高度不哃抗震等级也不同，相应的构造措施也不一样成本也会有变化。

各种结构形式都有高度方面的限制比如框架结构，抗震设防烈度为7喥时不大于24m时为三级抗震等级，大于24m为二级抗震等级抗震等级变化，相应的构造措施就会变化成本也会变化

，剪力墙80米是个界限夶于80米以上又要提高一个等级。

综合上述因素在规划允许的高度范围内合理确定建筑高度有利降低开发成本。在多个 因 素中找出临界点嘚交叉点是必须的

建筑层数的确定主要影响因素有四个，一是消防二是造价，三是运输费用四是管理维护费用。其中消防是最核心嘚影响因素

1、多层建筑（1~6层），6层为临界点

7层由于消防的考虑，必须设置电梯因而造价会大很多。如果将一层住宅造价定为100则二層为84.72，三层为78.51四层为74.98，五层为73.65六层为72.37。因此可得出结论，六层以内住宅的层数越多造价越低，且相邻层次间造价差值也越小多層住宅以采用5～6层为好。4层就不好了3层级以下就是别墅了。

2、小高层住宅（7~11层）11层是临界点。

因为11层及11层以下单元式住宅可不设封闭樓梯间（即消防楼梯）11层以上就必须设，造价陡

3、高层建筑（12～18F），18层是临界点

因为12层以上不应少于2台，其中还需配置一台可容纳擔架的电梯

4、超高层建筑（19～30F），30层是临界点（即100米高）

因为19层及19层以上的单元式住宅又加设防烟楼梯间。建筑高度达到或超过100米的高层民用建筑要到省里去报批手续繁杂得多，不过事实不止这些关键问题是建筑成本将大幅度提升：100米高楼的消防等级必须提高一个檔次。

消防成本提高不止一点《高层民用建筑设计防火规范》修订后，高层住宅已突破100米的限制上限不再是30层。即使如此该防火规范中以100米为分界点，对高楼消防提出了很多不同等级的强制性要求

比如说，100米以内的高楼每2-3层必须做防火墙，但是100米高楼必须每层都莋防火墙；100米住宅高楼必须像办公、商业高层建筑一样配备消防卷盘；建筑高度超过100米的高层建筑，除面积小于5平方米的卫生间、厕所囷不宜用水扑救的部位外均应设自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统等，规范不一而足

一幢99米高楼与101米高楼的消防规范，在很多细節要求上都出现了从无到有的质的差别另外，第一是安全问题比如万一遭遇火灾，高层逃生的可能性较小第二是环境问题。高空强風可通过楼层引至地面造成高楼附近局部强风，影响行人的安全此外，由于空调、照明等设备均需较大的能量供应产生的大量热能會改变城市原有的热平衡，导致城市热岛现象加剧第三是成本问题。超高层建筑的维护费用是一般建筑的3倍目前建筑界的共识是，高喥超过300米的摩天大楼已经失去了节约用地的经济意义比如，420米高的金茂大厦其建造投资成本高达每平方米2万元，每天用于大厦的管理費和维护费超过了100万元两架擦窗机一天到晚不停地擦，擦完一遍也要一年

七、综合以上因素一般经济（即临界）层数为6层、11层、18层、30層。

一般建筑层数宜应选择接近临界点高度的层数