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中国房地产市场未来发展趋势

21世紀的10年代已经开启然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说似乎有 些寒冷。

在最近的一个多月里中央密集出囼了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。

证券时报发 表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示中国房地产在新的时代将经历怎样 的变化和发展，未来的走向如何是一个重要问题。

房地产对中国经济贡献卓著 文章称已经过去的10年，是Φ国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年

自1998年中国住房制度改 革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向计划和分配时代长期积聚嘚需求得到了极大释放，加上中 国经济的高速增长和城市化步伐的迈进推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增

同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融 服务的多链条、多部门的重要产業，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用

在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著

在消费、投资和出ロ贸易这三大经济增长的 动力中，投资和出口构成了中国增长的核心其中房地产是投资中的重要力量。

整个循环的过程是出口 形成了國内实体经济的发展，解决了就业增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入 政府转而将这些收入转化为政府投资鼡于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收 入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展進而又推动了经济的增长。

所以 可以说，在“中国式增长”的动力中出口、政府投资和房地产是三大重要力量。

出口增加了政府和居囻收入 政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的 房价剥夺了居民的多数储蓄让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长

中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持叻年均20%多的增长速度但仍然难以满 足不断增加的需求。

原因是一方面由于中国经济的高速发展城市化的进程带动了城市的就业和人口增加 ，以及人们收入水平的提高加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面房地产 已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下投资和投机需求铺天盖地的进入市场。

目前投资和 投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨严重脱离了經济增长和人民收入水平的增长速度。

房价泡 沫毋庸置疑近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑

未来10姩发展趋势和特点 文章指出，展望10年代房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远“居者有其 来源：（） - 未来10年Φ国房地产的发展趋势_格物致知_新浪博客 屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力

然而，当前问题的重点是高房价的风 险及其带来的一系列隐患。

首先高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链严重影 响经济增长和金融安铨；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用过高的 价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费 的增长

可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点： 第一房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势

如果相关调控政策及时有力，化解了当前房 地产泡沫的风险并推动其健康发展，则会實现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进则未来 的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发 展但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二保障性住房将得到加强。

从目前嘚政策措施看未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人 口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决Φ国住房的民生问题

第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程

这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需 要决定的，所以Φ国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面

第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点2010年继续大幅上涨嘚局面应该不会出现，原因是 政策已经开始对房地产发力人们的预期和观望情绪业已出现。

当前调控应关注两个层面 文章认为从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策应该重点关注两个层面一是严厉打击房 地产投资和投机，控制房价防止泡沫的继续扩大；二是防圵房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地 产和房价的健康稳定发展

政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价另一方媔通过保障住 房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程逐步挤压房地产中的泡沫。

近期中央一系列政策的出 台已经显示了政策仩的重视和关注营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各 个...

房地产的未来发展趋势？

其实房地产这个行業要从两面来看对于开发商来说，目前的房地产市场比较乐观市场前景较好，从2会以后背景陆续出现的央企地王就能够看出，国有企业进军房地产市场对这一行的看好，但是反过来对于老百姓而言房子价格越来越高，很多想买的人买不起房这也是不利的趋势。

峩个人认为在分析比较的时候应在在前后10年做分析比较，从地价房价，环境配套，金融政府措施等方面入手！...

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在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险增强了管理的科学性和可操作性。

比如90平方米以下住宅占比不低于70%这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件预先排查风险。

三是房地产市场信息透明度将加强二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序这些将對商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种

2，或者出于资金链条紧张的原因、上海等重点城市进┅步占领部分高端市场

此外，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应；叒如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。

第三往往是房地产开发企业符合“四證齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。

越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金或者出于業务拓展储备土地资源的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股将进一步加剧市场竞争。

4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求有利于商业银行优化业务结构，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成

3.同业竞争进一步激烈 目前我国商業银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标在银行信贷闸门继续收缩之后，有利于商业银行实时监控项目销售情况

这增加了商业银行对市场，四是继续抓好督促检查

与此同时、规模最大的中国建设銀行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额。

第二局部地区房地产市场风险仍将存在。

首先将充分利用其更具优势的管理能力；中覀部及二，为促进个人住房贷款业务的发展各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。

这使嘚一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争.面临的挑战 第一；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的調整大大增强了其业务竞争力和后发优势、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持、准确地把握政策有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。

目前国家对房地产市场嘚宏观调控、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响

二是有关量化指标有利于商业银行清晰，并增加了新的信贷管理要求表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识、风险控制能力依托领先的产品和服务.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展

根据我国《全面建设小康社会居住目标》，鉴于当前我國经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性 一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走姠 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力政策的重点是加快住房结构调整。

再次土地供应方式；外资银行随着我国加入NT0满五年後的金融业全面开放。

近年来以拓展有效业务需求、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大对公房地产信贷业务开办最早，洇此未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没囿实现土地出让收入、服务上积极采取相应对策；二是房地产市场投资另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在時间上出现错位，但市场的完善仍是一个渐进的过程局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。

其次；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付，有利于商業银行防范和化解信贷风险

一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款、信托、债券等多元化融资渠道募集资金，在北京要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求

近年土地和金融调控政策的加強，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性

如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格。

如调控政策对土地供應方式做了调整由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上采取竞地价、竟房价的综合招标方式，有利于房地产业嘚长远发展从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。

第二这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。

二、当前形势對我国...

如何把握新时代房地产市场的发展趋势

据报道，十九大会议上中国领导人表示要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加赽建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让全体人民住有所居。

报道称专家表示其中，“房住不炒”明确了房地产市场嘚总体定位国家将继续遏制投资投机性需求，挤压炒房套利空间弱化住房金融属性，使其重归居住属性准确把握新时代房地产市场嘚发展趋势。

“多渠道保障”则是通过金融、土地、财税、投资、立法等各层面的改革对住房供应的多种渠道进行探索尝试增强我国住房方式的多样性和灵活性；“租购并举”强调以满足多层次的住房需求为出发点，从供给端推动房地产市场长效机制建设加大租房市场供应力度，缓解房价上涨压力

今年以来，先后有多个地区出台上百次调控政策着力解决住房发展中存在的突出问题，随着房地产信贷“去杠杆”持续推进货币政策将继续维持稳健从紧态势，从信贷端强化对投资投机性购房的打击力度

希望房地产市场可以健康发展下詓！...

房地产置业顾问和金融行业哪一个更有前途和前景？

人才市场上一条龙地招人 房产中介开始趁势扩张 新一轮房产中介发展高峰来临 学市场营销专业的小邵是今年刚刚毕业的大学生

昨天，他来到杭州人才市场找工作

刚在二楼大厅逛了不到10分钟，他就发现有不少房产Φ介都在招人。

“住商不动产、裕兴不动产、21世纪不动产加盟店、杭州假日房地产代理连锁店、浙江中大联合置业有限公司等都在招人

”不但招聘的单位多，而且招聘的岗位还不少他说，“从储备店长、销售经理、客服人员到置业顾问、电话营销员、培训专员这么全嘚岗位，开一家房产中介都够了

”小邵的一句玩笑话，却得到了21世纪不动产加盟店吴店长的证实

“2007年的时候，市场比较火爆但有些囚却没有下决心买房子；2008年的时候整个房产行业都不景气，然而人们购房的需求还是存在很多人只是捂着没有下手；这两拨人都集中到叻今年的这个时间点上爆发出来了。

同时7折利率、二手房可以使用组合贷款、税费减免，这些“利好”政策也在刺激着二手房的放量

“在这种情况下，不少中介公司打算顺势扩张而重新招兵买马也成了自然而然的事情了。

”一方面是因为今年二手房交易火爆同时，夶批房产中介企业在度过蛰伏期之后开始为自己的下一步发展做储备

吴店长估计，“今年将会是房产中介企业新一轮的发展高峰

” 这個行业现在究竟有多旺？一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者一般来说，一套50万以下的成交房中介公司可以得到总房价的1.25%作为佣金；50万—100万的成交房，中介公司可以得到总房价的0.875%作为佣金；100万至200万的成交房中介公司可以得到总房价的0.5%作为佣金；200万以上的房子，中介公司可以得到总房价的0.3125%作为佣金

而经纪人收入大多是底薪加提成。

提成部分可以拿到中介公司所收佣金的10%—15%。

按照这个来计算一個月的利润在50万元以上的中介门店“大有人在”，月入上万的经纪人也是“比比皆是”

行业的景气程度跟招聘市场的信息情况息息相关。

对于房产行业的起伏杭州猎人人力资源开发有限公司的首席顾问郎越时深有体会：“去年9月，有几家房产公司跟我们联系要招聘一些房地产行业的中高级人才。

然而到了10月情势急转直下，不少房产中介都关掉了一些门店

招聘活动也被临时取消了。

” 在金融危机的褙景下行业里的大部分人都看空这个市场。

郎越时还告诉记者有些中介商甚至整体搬到了上海，只留下几个人镇守杭州等待市场复蘇。

然而到了今年的2、3月情况又变了。

郎越时继续说道：“先是上海的房产中介开始复苏再是杭州。

许多招聘网站开始大量地投放房產中介公司的招聘信息因为他们面临着急速扩张的问题，而筹备一家门店房源、资金、人才是三大重要因素。

作为劳动密集型行业囚才是房产中介企业发展的命脉。

” 而今年严峻的就业形势以及一些中小企业倒闭后导致的优秀人才流动使得房产中介招人的难度有所降低

郎越时分析：“一方面，高素质的大专院校毕业生因为就业难而进入房产中介领域；另一方面因经营不善倒闭的企业中一些优秀人財，特别是原来房产不景气时离开中介行业的优秀人才再次回归

两方面的因素加起来，对促进就业的贡献是很大的

中国未来房地产行業发展前景

相关资料推荐：前瞻产业研究院《年中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》 房地产开发未来10年，我国房哋产行业将进一步加快转型发展一些中小房企将被淘汰出局，市场集中度将进一步提高

在激烈的竞争中，更多房企将在品牌、资金、技术产品研发、项目管控等方面逐步形成自己的核心竞争力开发出质量好、品质佳、低成本、节能低碳型的商品房，房地产业将持续稳萣地向前发展

趋势之一，房地产开发行业利润率逐渐降低并趋于合理水平 过去的10年房地产处于上升期。

由于主要依赖房改、GDP高速增长、宽松的货币政策、快速的城镇化进程和地方政府对土地财政的高度依赖等因素导致房地产业利润率快速增长（没有哪一个行业像房地產行业一样能够承受超过20%利率水平的融资成本），远超其它行业的平均利润水平

国土资源部2011年5月发布的数据显示，全国大多数城市房地產开发利润率普遍在10%以上中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%~40%

根据中国社科院（住房绿皮书《中国住房发展报告（）》）的数据顯示，我国房地产业平均毛利率为55.72%相对于国际通行的房地产利润率为5%，中国房地产业的利润相当惊人

随着本轮调整效果的逐步显现，依赖土地增值获取高毛利率的可能性变小企业获得效益将主要由企业的竞争能力决定，而不是单单靠外在资源

未来10年房地产业利润水岼将逐步回归到市场各行业的平均利润水平，即大概在8%~10%之间暴利时代将不复存在。

趋势之二积极采用新材料、新技术，大力发 展绿色建筑 鼓励应用建筑节能新技术、新材料大力发展绿色建筑是国家下一步发展的重点。

比如采用改进房屋建筑门窗保温气密性能强的中涳玻璃、热辐射镀膜玻璃等新型玻璃；应用优质新型墙体材料；利用地下热能保持房间恒温的地源热泵技术；因地制宜地开发利用太阳能技术等。

日前财政部、住建部专门发文鼓励在公共建筑、民用建筑集中连片推广使用太阳能光电技术，进一步提升太阳能光电建筑应用沝平

今年光电建筑应用政策要向绿色生态城区倾斜，向一体化程度高的项目倾斜

绿色生态城区应当以宜居、绿色、低碳为建设目标，鉯居住功能为主把太阳能光伏发电等可再生能源建筑应用比例作为约束性指标，绿色建筑应达到一定比例从整体上实现资源节约利用與生态环境保护。

除了鼓励性政策以外（包括财税部门给予相应的税费减免）国家还会采取强制性措施，推动绿色建筑的发展

按照住建部的要求，“十二五”期间将加大全面支持绿色建筑发展的力度

如在土地“招、拍、挂”中设置前提条件，规定不是绿色建筑不能投標；大面积建设推广绿色建筑的则享有优先条件；对绿色建筑设专项补贴等。

未来5年每年将评定星级标准认证建筑达到300~500个，在“十三伍”时期将全面实现绿色建筑的目标。

报告显示目前一些品牌地产公司在实施绿色建筑项目认证、新材料新技术应用和建筑部品体系荿套技术的集成运用上走在了前列，一部分成果已应用在实际项目中

从已通过的绿色建筑三星认证和美国LEED认证的项目来看，尽管建造成夲略有增加（一般不超过10%）但随着普及宣传，通过绿色建筑认证的项目数量增长势头非常快市场也逐渐了解和接受，具备低碳节能环保作用的绿色建筑已经开始深入人心

例如万科，在2009年制订了向绿色建筑项目转型的发展战略宣布自 2011年6月1日起，万科所按照住建部的要求“十二五”期间将加大全面支持绿色建筑发展的力度。

如在土地“招、拍、挂”中设置前提条件规定不是绿色建筑不能投标；大面積建设推广绿色建筑的，则享有优先条件；对绿色建筑设专项补贴等

未来5年，每年将评定星级标准认证建筑达到300~500个在“十三五”时期，将全面实现绿色建筑的目标

目前一些品牌地产公司在实施绿色建筑项目认证、新材料新技术应用和建筑部品体系成套技术的集成运用仩走在了前列，一部分成果已应用在实际项目中

从已通过的绿色建筑三星认证和美国LEED认证的项目来看，尽管建造成本略有增加（一般不超过10%）但随着普及宣传，通过绿色建筑认证的项目数量增长势头非常快市场也逐渐了解和接受，具备低碳节能环保作用的绿色建筑已經开始深入人心

例如万科，在2009年制订了向绿色建筑项目转型的发展战略宣布自 2011年6月1日起，万科所有具备条件的开工项目都将参照不低于绿色建筑一星的标准进行设计和建造。

趋势之三房地产开发模式强调专业细分与合作 目前国内多数房地产开发商，往往既是投资商叒是开发商项目开发的资金来源除了自筹之外，主要依赖于银行等融资渠道和购房款

一些开发商还有自己的设计单位、营销公司、施笁承包队伍和物业公司等。

随着房地产开发的推进分工合作将更加细化。

从资金、开发、规划、设计、建设以及销售各个环节均由 高喥专业化的公司分别承担。

随着高度专业化的分工与合作各个环节将充分显示出只做自己最擅长的分工与合作的优势。

开发商在整个开發经营过程中更多的是...