原标题：买房的“软”条件关注过吗？进新家这10个问题遇到哪怕一个 都让人头疼！
买房是件大事，地段、价格、户型、装修等一条条的“硬”条件，大家都比较重视，反复讨论的也最多。
今天说一说比较容易忽略的“软”条件：物业管理。特别是买二手房的时候，尤其值得关注。
高高兴兴买了房，结果搬进去遇到恶邻居、差物业，停车难，这是谁也不想遇到的。
都市快报持续关注小区物业问题。在这里，小编把一些典型的问题分享出来，希望对大家有参考意义。
小区物业管理问题繁多而琐碎，先说几个记者接到的热线爆料吧。
（北高峰观察曾报道过的奥克斯·缔逸城）
2：要不要续聘原物业，谁说了算？
8月下旬，余杭某小区居民唐先生反映，因为物业续聘问题，业主们在业委会办公室差点打起来，都报警了。
起因是已服务小区10年的物业合同到期了，希望续聘，但小区一部分居民不同意，要求另选。
于是双方从言语争执，演变成肢体接触。到底怎么办，目前还在僵持着。物业选聘续聘，是一场博弈。
小区问题错综复杂 主要矛盾有四大类
分析小区物业管理问题，主要是业主和物业、开发商、业委会，以及业主之间四大类矛盾——
业主和物业之间的矛盾。最突出的就是物业费问题。物业抱怨物业费太低，而业主则嫌物业光知道收钱，设备坏了不修，群租房不管，把小区搞得一塌糊涂。
业主和开发商之间的矛盾。多发新交付小区，最突出的是房屋质量问题，屋顶漏水、瓷砖掉落、电梯困人……业主想动用小区质保金，开发商不肯盖章。
其次是装修问题，比如业主想把阳台包进去，开发商认为会影响小区品质，不同意，双方由此闹得不可开交。
还有装修垃圾清运问题，有开发商或物业不允许自行清运，指定装修队等。
业主和业委会之间的矛盾。主要是利益分配问题。业委会有时会为一己私利，损害广大业主的利益。业委会代表们之间，也经常会出现不和。
业主之间的矛盾。这种情况就太多了，比如在2015年，凤起都市花园一期和二期之间设了一道铁栅栏，名义上的一个小区，实际上变成了两个小区，而小区的活动中心设施都在二期，一期业主无法享受，矛盾激化。
这些矛盾很多时候同时涉及到业主、物业、开发商、业委会，有时还牵涉到社区，主体众多，矛盾交织，意见不一，各有所求，让物业管理中的矛盾变得异常错综复杂。
小区经营性收入去了哪里？
业委会权力如何有效监管？
小区经营性收入来源多种多样，主要有三种：一是小区经营性用房出租，二是小区电梯广告收入，三是停车位收入。
可是你知道自己小区经营性收入一年有多少吗？这些钱都用到哪里去了？如今还剩多少？
钱江新城金基晓庐的陈先生就有这些疑问：我们小区每年的经营性收入，出租房、广告费、停车费，一年下来上百万有的，可三届业委会从未公布公示过。
他也在业主群问过，但群里马上有人怼他：“怎么可能什么都跟你说的。你算老几啊？”
金基晓庐位于钱江路和钱潮路交叉口，紧挨着杭州互联网法院，2008年交付，共有9幢，1670户。因为属于钱江新城板块，三大块经营性收入，还算可观。
小区业委会主任的说法是，他们第三届业委会2017年1月成立，去年因为和物业部分资金往来没有交割清楚，所以去年没有公示。小区物业马上又要到期，准备投票决定是续聘还是选聘，要等小区物业确定之后再进行公示。
之前两届业委会有没有公示过小区经营性收入？他表示来的时间不长，不太清楚。而据多位业主反映，10年来从未见过业委会公示经营性收入账目。
业主们为什么很难有效监督业委会？
小区的经营性收入，属于全体业主，由业委会进行管理，全体业主都有知情权。而实际情况是——
1.部分业主压根不知道小区还有经营性收入这回事，更别谈具体收支情况了；
2.部分业主平时工作太忙，根本没有时间去过问小区的事；
3.业主们分不清小区物业维修费用，到底由谁来出。这样一来，物业和业委会之间，会不会有利益输送，一般业主很难知晓。
在很多小区里，经营性收入平时是基本用不到的。有很多费用已由物业公司按合同承担，其他如电梯、外立面等大额维修，小区有物业专项维修资金。
经营性收入一般作何用，那就看各个小区自己决定了。
比如，杭州城西的兰桂花园。
小区的物业费60%由业委会承担，同时还拿出100万给小区业主送发10项福利，春节、中秋节、国庆节等节日给业主发过节费或礼品；春天和秋天，分别组织小区所有老人春游、秋游；元旦和儿童节，给小区孩子发红包、买学习用品和玩具，被誉为全杭州福利最好的小区。
兰桂花园业委会这笔钱哪里来的，都是来自经营性收入，他们选择把小区经营性收入用在小区和业主身上。
小区的经营性收入，包括经营性用房、广告、停车费等，全部由物业代收代管，经营性用房的合同，也是物业代为签订的。
小区业委会刘主任说，他们会对物业经营性收入账目进行监督。比如屋顶漏水，物业找人维修，之后把账目拿给业委会审核，之后签字用款。但具体用什么材料、人工费给多少钱，就不会细究了。
另外，小区有两间面积均为67.95平方米的营业房，早在七八年前就被物业拆除，建成了停车场。刘主任说，物业会每年补贴小区一笔钱。
小区公告栏里，张贴着今年上半年的物业服务项目收支情况报告（包干制），其中小区目前的经营性用房，一间292.45平方米的店铺，半年租金仅为2.8万元！
这些小区所反映的问题，也是杭州部分小区普遍存在的问题：物业管理服务，不能让业主们满意，该怎么办？
小区业委会主任自掏腰包送保安学车
学好回来帮业主们挪车！
说起小区停车，很多人有一肚子苦水。一般大家都认为，停车难大都发生在没有物业服务的老小区内，和物业管理搭不上边。
其实不然。除了老小区，2000年前后的次新小区停车难的问题也很突出。这些次新小区，有车位，却不够多。有物业，却无法进行有效管理。因为停车难的问题，业主、业委会和物业之间矛盾重重。
“我们小区，真的是弄不好了。邻里之间经常为了停车吵架。”住在城西南都花园的王女士有一肚子的话想说。
南都花园小区1998年竣工，2000年前后开始入住，可以说是老牌的城西住宅区。小区建设时，未考虑建地下车库。“我们小区绿化是真心好，面积非常大，在附近几个小区里都是有名的。前几年还很得意，但现在随着机动车的增多，绿化成了停车的争吵点之一。”王女士说，南都花园面积不小，有好几个区，在楼与楼之间，划有一些停车位，但远远不够小区居民停车使用。
因为停车的问题，发生过顶牛、拔树、扔垃圾桶……等各种不和谐的事情。
物业的一位工作人员说，为了停车问题，小区居民和物业之间也一直闹个不停，“炒”掉的物业都好几拨了。“我们也是暂时接管的，现在时间快要到期了，业委会估计快要重新选举新的物业了。”
有类似情况发生的，还有北景园月桂苑。
而在西溪街道文天社区的武林花园，82岁的业委会主任陈珍珠为了停车这事，干脆自己掏钱送小区4个保安去学车，回来后帮业主挪车。
除了次新小区外，一直是停车难的老小区最近又如何呢？据了解，不少老小区纷纷引入准物业管理，采用第三方管理小区停车问题，停车难反倒逐渐有了起色。
例如武林路上的灯芯巷小区，2015年后，开展小区自治管理，特别是灯芯巷、江山弄的停车，由居委会出面，请了三四个管理员，专门指挥车主如何停车，有条理地规划车位，充分利用空间地形，在有限空间内划出最多的车位。
2017年，小区还安装了道闸，小区内实行单循环，减少外来车辆进入，停车就更方便一些。社区同时还和延安路边上的一个临时停车场约定，小区里如果实在停不下了，可以让居民去停车场停几个小时。
“就老小区来说，我们社区停车算是不错了，20次里面，最多一两次找不到车位。”灯芯巷社区的周女士说。
同样因为停车难，上过三四次媒体的松木场社区，也在今年引入第三方管理，缩减了部分绿化带，安装道闸，减少外来车辆，实行单循环，让小区停车问题得到很大的改善。
4.物业和业委会监督有待进一步加强。
5.小区重大事项决定，业主缺乏知情权。
6.物业更换，阻力重重。
7.希望社区街道等政府部门进一步加强监督。
8.业委会换届不透明。
9.相关法律法规滞后或不健全。
10.物业专项维修资金申请使用难。
亲爱的小伙伴们在买二手房的时候，是否都注意到了物业的问题呢？希望看房的时候，也可以找一些原来的业主聊一聊，或许都有所收获。
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