粤港澳大湾区 买房应该如何布局？粤港澳大湾区 买房应该如何布局？乐居找房百家号机会是留给有准备的人。随着粤港澳大湾区规划方案公布越来越近，很多有眼光的房地产投资的朋友，抓住了这个千年大计的历史机遇，在大湾区提前布局，但常常会提问到大湾区这么大，大湾区楼市的核心资产在哪里？选择哪里置业潜力大？带着这个问题我们顺着天时、地利、人和的思路，在点、线、面上进行分析探讨，送给朋友和粉丝们买房投资提供参考。天时、地利、人和是成就事物的辩证统一关系，缺一不可的。天时不如地利 ，地利不如人和。天时即是时机，在于政策和国际政治经济环境。人和在于人心的团结、和谐。很多文章已经有很祥细的述以上二个问题，我在此就不再赘述。这里重点分析地利，即就是指山川、大海、河流险要，大湾区的有利地形条件。1大湾区地理分析一、大湾区是特有的三面环山，坐北朝南倒立U型，面向太平洋的湾区风水宝地从卫星照片整体去观察，大湾区是一个倒立的U型山形，“三面环山，三江汇聚”朝南面海，在珠江口入海。（大湾区卫星图）从地理先天优势这里就可以傲视纽约湾区、旧金山湾区和京东湾区。大湾区经济成了世界经济发展和科技创新的重要增长极。（大湾区夜光图）大湾区东边从深圳罗湖的梧桐山脉开始，相连福田和南山的塘朗山、羊台山，再到宝安的凤凰山脉。东莞的大岭山脉与广州东北部芙蓉峰、王子峰相连，可比拟成椅子的右边扶手。广州市中心北靠白云山、冒峰山和从化天堂顶大山脉，比拟成椅子的靠背，形状坐看江山。大湾区西侧由中山的五桂山山脉南北走向，形成椅子的左边扶手。五桂山将中山和珠海隔离，导致珠海在大湾区倒U的外边缘，这样珠海的地理交通不如中山便利。这从另一个地理侧面也反映了，中山经济发展比珠海好的因素吧。大湾区三面环山，朝海一侧多是平原地带，是经济发达地区。优质的房地产项目也主要是建在大湾区域，经济和房地产是紧密联系在一起的。据世界银行统计，全球60%的经济总量集中在湾区，主要城市在湾区占的面积从大到小顺序为：广州南沙最大783.86平方公里，深圳宝安733平方公里居第二，东莞长安虎门276.5平方公里居第三。土地是基础，能承载产业、资金、房地产。从土地开发层面来讲，广州南沙占了很大优势，其次为宝安沙井，再是东莞虎门和长安。二、珠江口是A字型形状A的顶端是广州，右边一斜为珠江东岸一侧，左边一斜为珠海西岸一侧。A字的中间一横为将来的24公里跨海的深中通道，右边节点为深圳的宝安机场，左边节点为中山的翠亨新区马鞍岛。珠江口A字型，右边为黄金一斜，脚部为香港，虽然土地面积很小，却是金融资本最集中的地方，香港为国际金融中心之一。因此，香港的房子含金量最高，房价最高。靠近香港的福田、南山房子含金量也较高，房价也相对高。由于深圳的高科技创新能力走在世界的前端，科学技术创新是引领全球前进的动力。所以，高科技创新比金融资本更为重要，从城市竞争力和发展前景来说，深圳强于香港。2大湾区潜力分析一、粤港澳大湾区深圳高科技创新发展潜力最强大1，从发展辩证动态去观察，以深圳南山科创中心-前海湾金融资本具有充分辐射力，深圳城市综合竞争力全国第一。2，深圳人口年净流入62万持续增长全国第一，这是经济长期稳定增长的最有价值因素。3，高科技创新能力上深圳表现很强势，深圳高科技产业带动大湾区紧密联系在一起，当今世界科学技术是第一生产力，深圳是珠三角是先进生产力的代表。华为、腾讯、大疆等。4，深圳经济总量和增速已超越广州与香港相当，今年GDP预计超越香港，以深圳为核心动力将带动广深港高科技创新走廊走向世界前端。二、大湾区各城市的经济水平和关系从粤港澳大湾区框架中，香港、广州、深圳、澳门、珠海、佛山、东莞、中山、惠州、肇庆、江门十一个城市，香港的行政级别和经济地位最高，人口第五，澳门经济总量和人口太少。香港是国际金融中心，广州为广东省省城和贸易中心，深圳是科创中心，2017年未在GDP和资金总量主要指标上的排序香港第一名，深圳第二名，广州第三名。大湾区谁是龙头？谁为核心？中心又在哪里？增长的动力在哪？大湾区是城市高聚集能量区域，二个省级特别行政区香港和澳门，二个副省级城市广州和深圳。也是全国唯一的三个一线城市香港、深圳和广州共处在珠江口。根据一国二制和多样而统一的辩证关系的观点，作者认为龙头在香港，核心在深圳，中心在广州。香港是国际性城市，面向世界，同时又是国际金融中心之一，世界自由港口。这样有利于吸引外国资本和技术，把香港放在龙头位置是发挥其长处。最近国家把“国际科技创新中心城市”招牌挂在香港是有意义的。香港人口715.46万人，增长率为0.4%。去年未香港本地生产总值26626.37亿港元，增长3.8%，按照2017年人民币兑港币平均汇率1.1552折算，2017年香港GDP为23049.14亿元，深港GDP尚差611亿元，旗鼓相当。香港表现金融行业强势，经济增长弱势，相对深圳表现高科技强经济增长快强势，金融业却不如香港，香港和深圳各有所，总的来说，深圳和香港是大湾区的重心。2017年大湾区各城市资金总量对比，排列由强至弱如下。（数据整理来源于刘晓博）资金总量也叫金融机构本外币存款余额，不受地方政绩的影响，数据央行独立公布。能更真实反映城市经济水平。大湾区各城市经济和金融实力比较一清二楚了!然而，为什么说大湾区核心在深圳，深圳去年底常住人口为1252.87万人，增量62万人。因为深圳不论从经济增长，还是人口增长都是全国城市第一位。特别是信息高科技创新能力，已走在世界的最前列，如腾讯、华为和大疆等，科学技术是第一生产力，人口是发展的基础，金融业深圳也在全国居第三。深圳是企业自主创业环境优越，市场资源调配合理到位。深圳自生造血功能完善，创新超越能力强。是效能溢出和辐射全国最强的城市，定位湾区核心是相匹配的。为什么说大湾区的中心在广州？广州去年底常住人口1449.84万人，增量45.49万。广州是历史名城，广东省政治、文化、贸易的中心。同时广州南沙也是大湾区的几何中心。广州有广阔的发展腹地，花都、从化和南沙都有侍开发。广州是国家中心城市，经济建设很多是国家级大手笔，发展空间大前景看好！有后发制人的优势，南沙将受益最大。东莞是信息电子制造世界基地，承接深圳的高科技产业转移，华为终端搬迁至东莞松山湖就是最好例子，东莞经济总量居广东第四，人口居第三，城市竞争力强。东莞同时又是深圳的卫星城，与深圳高科技产业的紧密配套，是深圳西进的战略要地，发展快，前景看好。惠州经济总量居广东省第五，人口才378万显得人气不足，主要承接深圳的人口转移和买房需求以及部分产业转移 。惠州也是深圳的卫星城，半城山色半城湖，全国十大最宜居城市之一。是深圳东进的战略要地。发展后劲大，前景看好。佛山和广州产业互相联系互补，同城化步伐加快，佛山是广州卫星城，经济总量居广东省第三，人口居第四，发展前景看好。中山处于大湾区中心部位，受益于深圳和广州双重辐射，随着深中通道通车，发展前景看好。珠海和澳门是旅游城市。珠海是海滨城市，全国十大最宜居城市之一，由于澳门和珠海人口和经济总量占比很小，由于篇增所限，不作过多分析。江门和肇庆经济活跃程度较低，但是土地储备大，是大湾区的大后方，将来产业转移纵深的腹地。把大湾区形象地比喻成一个巨人，那么这个巨人的头部就是龙头香港，心脏即核心是深圳，中心胸部即是广州，双脚是东莞和佛山，双手是惠州和中山。湾区统一规划后各城市步调一致，整体前行。3大湾区买房价值投资选择买房就是买城市的发展潜力和前景，购房者通过买房分享到城市发展的红利，优质的教育资源，高品质城市规划配套和设施，以及社会保障福利和孩子的前途！比如：户口、学位、地铁、高铁、就业、社会保障和环境配套。1.大湾区城市价值投资由强至弱顺序排列：深圳→广州→东莞→佛山→惠州→中山→珠海。这里提示一下，深圳对中山辐射强于广州，由于中山至深圳深中通道过桥费估算一次180元，来回就是360元，增加了交通运输成本，经济竞力降低，还是惠州与深圳陆地相连交通成本较低。2.大湾区城市如果从纯居住去看，自然条件和水及空气作为重点考虑，特别是养老和休闲，宜居环境价值由强至弱顺序排列：惠州→珠海→深圳→中山→肇庆。3.价值选择原则。先选择城市，后选择地段，最后选择楼盘。最后，大湾区买房要点请记住，点-线-面1，从点上来选择。第一层次深圳： 前海、沙井第二层次广州：南沙、新塘第三层次东莞：塘厦、虎门、长安。第四层次佛山：南海、顺德。第五层次惠州：金山湖、江北CBD。2.从线上来看，这里指的线是指海岸线、高铁线。第一层次深圳：福田、龙华、光明、坪山第二层次 广州：天河（广州东站)。第三屋次东莞：塘厦、虎门。第四层次惠州:江北CBD、惠城南、惠州南和罗阳。3.从面上来看，这里指的面是一个行政区。第一层次深圳:南山区、宝安区。第二层次广州: 南沙区。第三层次东莞：海滨新区。第四层次佛山:南海区、顺德区。第四层次惠州：惠城区、惠阳区。第五层次中山和珠海：珠海翠亨新区和珠海横琴新区。其它的城市，投资价值没有上述城市强，篇幅有限不讨论了。城市价值选择，首先最关键抓住人口净增长的城市，避开人口流出城市，人口是一切的决定性因素，没有人便没有一切。再就是抓住经济体量大增速快的、上市公司多市值高的城市。因为人口流到那里，资金就流到那里，资本跟着流到那里，繁荣就在那里。还有要抓住城市产业支撑是否强大，特别是高科技创新领军产业。然后抓住城市土地的供应量，是供求平衡还是供不应求，物稀为贵。房地产发展趋势总结:房地产在政策导向的基础上，第一看人口，第二看产业，第三看金融。人口、产业和经济变弱的城市发展前景不看好，不建议投资。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。乐居找房百家号最近更新：简介:最全面及时的楼盘信息和动态。欢迎访问乐居作者最新文章相关文章珠三角考察第一弹：先搞清楚这3大城市和6大关系，再谈房产投资！
来源：米宅米宅（ID：mizhaimizhai）
作者：葫芦娃
已获授权转载。
2016年的年末，米宅梳理了后台的粉丝咨询留言大数据。我们发现了粉丝关于房产投资的几大兴趣流动点，比如环北京区域，环沪区域，珠三角区域。而珠三角区域作为中国房地产的起点，同时又作为去年全国楼市的领涨城市群，毫不意外的当选了意向投资区域的NO.1。
谈及珠三角，网上的资讯更是沸沸扬扬——“深中通道的修建会把中山纳入深圳，中山未来房价将翻5番”、“港珠澳大桥会拉动珠三角的西线城市的房价全线翻2番”、“深圳不行了，产业在流失，华为都在逃离深圳，东莞的房价马上就要翻番”……
米宅秉承“用脚步丈量土地，用眼睛观察市场，用专业分析价值”的原则，开年了启动珠三角考察。
珠三角是城市群，珠三角的房产投资必须站在珠三角的5.6万平方公里上！
在我们的后台粉丝咨询中，粉丝所询问的大都是单一的某一热点城市的房价格局情况。
但是，此行经过15天的考察，我们发现一个问题——
珠三角是目前中国所有城市体中，城市联系最紧密，经济协作最紧密，人口流动最紧密，同时也是最具活力的城市群，没有之一！长三角、京津冀都无法与之媲美！
关于中国的三大城市群，京津冀、长三角、珠三角，有一个非常接地气的比喻——
珠三角是亲密的表兄弟，长三角是上海和他的小伙伴们，京津冀是北京和他的仆人们。
珠三角作为中国最具活力的城市群，现在开始摆脱各自为政的“诸侯经济”限制，形成紧密合作的经济体。跨城公司越来越多，跨城公司间的交流和合作也越来越紧密。
年珠三角区域跨城公司交流演变▼
而在我们这次的考察过程中，更是能深刻的体会到这种跨城公司间的密集协作。我们在考察过程中，城与城之间主要依赖自驾，我们有三个最大的感受：
第一，城市之间的交通极其方便，除了多条高速和城市快速之外，多个城市之间还开通了城市轻轨，城际地铁，比如广州和佛山的地铁广佛线已经运营，深圳和东莞、惠州也在搭建地铁一体化。
第二，城市与城市之间的断裂带越来越小，越来越多的城市开始做一体化，广佛一体化、中山珠海一体化、深圳东莞一体化、深圳惠州一体化，甚至是珠澳一体化、深港一体化、港珠澳一体化。这些城市的一体化进程，诞生了10多个的城市新区，这些城市新区也大都是去年疯涨的区域。
第三，珠三角的城际高速上跑的最多的不是私家车，而是大型的集装箱货柜车，这些大货柜车的背后是密集的城市间生产物资的调配。
在这样的基础上，深圳、广州重点城市的大型企业也将某些部门拆分到人力资源更低廉，生态环境更好、扶持政策更具吸引力的三线城市。比如，万科就将建筑研究中心搬迁到生态环境更好的东莞松山湖，而华为也将生产部门搬迁到了松山湖。
好了，啰嗦了那么多，重点来了。
房价变动的背后根本是经济的流动、企业的流动、人的流动、钱的流动。
当一个区域的经济成为协作的整体，当一个区域的企业成长为庞大的跨城企业，当一个区域的人伴随企业的迁移而流动，当一个区域的钱可以跟随企业、人而快速流转，那么这个区域的房地产就不再是单一城市的房地产。
因此，珠三角的房产投资和价值洼地挖掘，绝不能单单站在某一个单点城市上，而是要站在珠三角的5.6万平方公里上统一考虑。
既然我们不做某个单一新区、单一项目的考察，那就玩儿个大的！
米宅15日考察路线图▼
我们选取了珠三角的三大核心城市，广州、深圳和珠海。同时，围绕这三大核心城市，我们选取了这三大核心的辐射城市。比如距离广州最近的佛山，距离深圳最近的东莞、惠州惠阳。还有在深中通道影响下，深圳所辐射的热点城市，中山和广州南沙。
我们一行4人，历时15天，走过8城。我们把珠三角从北至南，从西至东跑了一整遍，踏过10余城市新区，把足迹印在了珠三角城市一体化过程中诞生的每一个城市新区，每一个热点区域，我们探查近100项目，以期从更专业、更科学、更大格局的角度找到真正意义上的价值洼地。
珠三角三大核心城市中，广州房价最实，珠海泡沫最大，深圳辐射力最强。
我们先来看广州。
作为广东省的省会，广州在近几年一直在疯狂的扩张城市版图，先撤县改区，将周界的两大县级市从化市和增城市撤县改区，合并为广州市的从化区和增城区。尔后，在南沙区填海造陆，在南沙区的基础上扩张版图，形成两大填海岛——龙穴岛和万顷沙。目前，广州市还在积极推进广佛一体化，不仅开通城际地铁广佛线，还在广佛交界处，规划了省级新区——千灯湖新区。
这些扩张导致了广州市的城市版图异常的大，从广州市核心区到最北端从化区大约有80km的车程，到最南端的南沙区有将近70km的车程。这样，广州市的最南端到最北端大约有150km的车程。
广州市城市格局和房价格局图▼
城市扩张导致广州市的区域房价价差非常大。我们几乎在所有的房地产年报上看到广州市的均价才1.6万元/㎡，然而实际的广州市区均价早已突破了4万元/㎡，达到5万，尤其是位于核心区的珠江新城板块，作为广州发展水平最高的板块，房价已经突破7万大关。
核心区外围的第一环，距离核心区30km的辐射范围内的黄埔、番禺，因为紧邻城市核心区，起步较早，城市地铁、商业相对比较成熟，与主城区几乎无缝对接，区域均价也已经突破2.5大关，直逼3万。
在核心区外围的第二环区域，花都和南沙的房价均价突破2万大关，直逼2.5万。
在核心区最外围的第三环区域——从化和增城，刚刚并入广州市，距离核心区最远，城市配套仍然是县级配套，广州市的相关配套也未能及时导入。因此，增城和从化房价均价刚刚突破1万，达到1.5万。
广州市的房价格局关系呈现明显的环形递减趋势，影响房价的最关键因素，仍然是区域成熟度和配套跟进程度。整个城市的房价相对理性，也更加扎实，并未出现明显的大热门区域。
然而，珠海就看起来不是那么理性。
珠海其实很小，珠海市已建成的城市核心区仅是目前珠海市全版图的不足1/6。然而近几年珠海市也在不断扩张城市版图。
珠海市城市格局和房价格局图▼
珠海市初期借助唐家湾板块的海景资源，优先开发了距离主城区15km外的唐家湾板块，规划了游艇码头、滨海公园等度假类配套，珠海早期的海景豪宅也都聚集在唐家湾板块。
但是，在近几年，尤其是港珠澳大桥的修建，珠海市不断加强和珠三角东线城市的联系，尤其是加强和澳门、香港的关系，因为唐家湾板块距离港珠澳大桥的入口相对较远，珠海规划了距离澳门一河之隔的横琴自贸区，这也是广东的第二个国家级自贸区，目前珠海城市建设的重心已经彻底转移到横琴自贸区。
除此之外，珠海市还撤县改区，将距离珠海主城区30km外的斗门县和金湾县先后并入珠海。
因为珠海城市建设重心的连续转移，导致目前的珠海市除了主城区核心区配套相对较好外，其他所有的外围区域配套都极为落后。唐家湾板块仅有游艇、酒店等度假型配套，几乎无任何生活配套。横琴自贸区所有的城市配套都在建设中，但尚无配套落地。斗门和金湾的配套建设尚未启动，目前仍然依赖以往大量的县级，甚至是镇级配套。
在我们看来，珠海外围的所有新区，城市界面都非常乱，城市配套也都比较差。甚至可以说，是三个核心城市中，新区界面最乱、新区配套最差的一个。
但是，珠海的房价却已经逼平了珠三角城市配套最好的广州。核心区房价已经几乎突破4万，而生活配套极其落后的唐家湾板块均价也突破3万，直逼4万，接近广州配套最好的主城区均价。
近期大热的横琴自贸区板块，已经突破5万大关，直逼6万，直追深圳房价。
通过对于珠海市场的变化分析，我们大致可以理清珠海房价疯长的几个原因——
先有故事可以讲，珠海长期以来都是珠三角最具文青气息的旅游型城市，这也就直接催生了唐家湾这个滨海板块；
其次，给人充足的预期，比如横琴自贸区的设立和港珠澳大桥的主体完工，给人一种立马联通香港、澳门的想象空间；
然后，过往房价洼地，在2015年珠海房价仍处于珠三角三大核心城市的洼地，因而在年，珠海的洼地吸引了诸多投资客的涌入，加上城市够小，楼盘够少，当大量热钱融入，房价自然疯涨。
如今来看，整个珠海的房价增速已经远远超过城市配套建设的速度，当珠海的房价已经逼平广州的房价，直追深圳而去，但是城市产业和城市配套却远远落后于以上两大城市，因此，珠海的预期已经被严重透支。
因此，我们判断，在三大核心城市中，珠海的房价泡沫最大。
最后，我们看看深圳。
关于深圳，我想一张图已经足以说明一切——
深圳市城市格局和房价格局图▼
深圳主城区房价已经突破8万，达到9万，而深圳湾板块已经突破15万，深圳近期的大热门前海自贸区也基本达到8万。而且深圳主城区核心区一手房极少，主要的市场在二手房市场。
在城市高度成熟和高房价相互影响的溢出效应下，深圳的产业和人口也在向外围区域转移，在此带动下，距离市中心20km左右，但仍属于深圳的外围板块——龙岗和龙华房价在去年疯涨了30%以上，进入5万元时代。
即便如此，城市的溢出仍未停止，仍在向距离主城区50km外的更外围区域转移，尤其是东莞松山湖已经成为深圳产业转移的主要承接地，比如华为和万科。与之相对应的，东莞的松山湖、凤岗和惠州的惠阳这些临深城市区域也在去年完成了疯涨，均价突破2万元，直逼3万。
深圳的城市扩张不仅停留在东线，在深中通道的带动下，开始向西线转移——中山，中山翠亨新区作为深中通道（大桥）的首站，去年房价从9字头涨到了1万5以上。
反观整个珠三角，无论是广州还是珠海，城市的扩张和人口的流动带来的房价变动仍停留在本市范围内。而深圳是唯一一个能够跳出本城市的地域限制，外溢辐射到周边城市的核心城市。
因此，我们判断，在三大核心城市中，深圳的价值辐射和带动能力最强，远超广州和珠海。
通过对以上三个核心城市的城市格局、房价格局的横向比较分析，我们看到三个关键点——
广州作为省会城市，基础配套条件最好，房价反而处于珠三角的中游，房价的变动主要依赖配套设施的完备程度，基本不存在过热的热点区域，房价基础最为扎实。广州及广州的辐射区域是目前相对安全的区域。
珠海作为珠三角新晋网红，在大量投资热钱涌入后，房价的涨幅已经远超配套设施和经济能力的增幅，城市中存在大量的断裂带，预期已经被严重透支。珠海及珠海辐射区域是目前泡沫较大的区域，未来横盘的可能性较高，要规避。
深圳是整个珠三角区域，城市价值辐射能力最强，同时城市房价的带动能力也最强，城市边缘区域和城市核心区拥有极大地价差关系，从目前判断，临深板块的增值潜力和溢价能力也是最大的。
珠三角投资，看清这6大区域关系就够了！
讲了这么多道理，下面干货来了——
我们在珠三角10多个热点新区中，选取了我们认为价差关系比较大、未来存在一定潜力的6个价值洼地区域。
佛山千灯湖新区
千灯湖新区位于佛山市东北方向，与广州市荔湾区的广钢新城一路之隔，车行距离15km，车行时间不足30分钟。千灯湖新区和广钢新城有城际地铁广佛线相连，仅5站地，两个区域之间几乎无城市断裂带，交通通达条件极好。
目前广州广钢新城目前是广州最热门的板块之一，也是去年全广州涨幅最高的区域之一，涨幅高达40%，同时广钢新城也是去年广州地王出现最频繁的区域之一。目前广钢新城商品住宅均价4-5万元/㎡，新成交地王楼板价在3-4万元/㎡。
千灯湖新区是广东省级新区，目前区域城市道路体系已经完成，区域配套也在逐步完善，医疗、教育和商业配套能够满足生活需求，宜家也已经入住该区域。目前区域均价2万元/㎡左右。
千灯湖和广钢两区价差3万元/㎡，千灯湖新区是目前我们看到珠三角所有边缘新区中，配套进度最快、城际交通最便捷、投资风险最低的区域。
备注：佛山限购，但非本市户口可购1套。
珠海横琴自贸区
珠海横琴自贸区位于珠海西南，距离珠海市30分钟车程，距离澳门一河之隔，站在横琴可以清晰看见澳门路氹填海区的各大赌场。
珠海横琴自贸区土地可开发用地仅30%，可开发住宅用地不足7%，其余可开发用地大都是写字楼和公寓物业，横琴自贸区是广东第二个自贸区，也是广东除前海外的第二个拥有离岸金融结算的自贸区。
目前，珠海户口可平迁横琴新区，横琴新区户籍可无限次过关去澳门。目前澳门均价9万元/㎡左右，横琴自贸区住宅均价5-6万元/㎡，前期主要承接澳门的外溢客户。
横琴自贸区和澳门价差3万元/㎡，横琴自贸区是我们在珠海发现的价值相对较大，也是目前我们认为，珠海片区的唯一一个相对安全的城市新区。
备注：珠海限购，非本市户口可购买1套。
中山翠亨新区
中山翠亨新区位于中山市东侧，是深中通道中山端的首站，深中通道落成后，从翠亨新区至深圳前海自贸区仅需不足30分钟车程，同时又南侧紧邻珠海唐家湾，车程仅30分钟左右。区域目前主要是村镇和围绕孙中山故里的中低端旅游配套设施，大都是原生丘陵，加上填海造陆，区域可开发用地相对充足。
目前前海自贸区无住宅在售，公寓均价6-7万/㎡，珠海唐家湾均价3-4万元/㎡，而中山翠亨新区均价尚不足2万元/㎡，均价1.7万/㎡左右。
中山翠亨新区与深圳前海价差近5万元/㎡，与珠海唐家湾价差1万/㎡以上，该区域是珠三角价差关系最大的区域，也是升值潜力最大的区域。但是，该区域也是价值培育期最长的区域，深中通道目前刚刚动工，落成通车时间为2023年，有长达5年的等待期。在通车之前，该区域更像是一个孤岛型区域，出租的收益也暂不可考虑。
翠亨新区整个珠三角最大的洼地，但同时也是一个只适合长线型投资的区域。
备注：中山不限购。
广州南沙区位于广州市最南端，目前是广东省第三个国家级自贸区。同时，南沙将搭建深中通道分支，深中通道会有连接线连接南沙。
南沙区初期主要背靠广州市发展，依托广州市的外溢客户，深中通道开通后也将吸纳深圳的外溢客户。目前区域配套已经城市，教育、商业和交通配套完全可以满足生活需求，万达已经进驻南沙。同时有地铁线联通广州市区，地铁已经运营，大约40分钟车程，深中通道修通后，大约30分钟车程可直达深圳前海自贸区。
目前广州南沙均价2-2.5万元/㎡，广州番禺区均价2.5-3万元/㎡，深圳前海公寓均价6-7万元/㎡。
广州南沙与广州番禺区价格几乎持平，与深圳前海有4万元/㎡的价差。广州南沙区是目前深中通道沿线配套最成熟的区域，也唯一能满足生活需求的区域，从配套成熟角度，超过中山的翠亨新区；从升值空间来看，低于翠亨新区；从交通便捷程度看，也略低于翠亨新区。
综合来看，广州南沙因为区域和配套的原因，短期收益高于翠亨，但长远期来看，低于翠亨。
备注：广州限购，非本市户口需满3年纳税证明。
东莞凤岗位于东莞的最南端，斜插入深圳腹地，是目前临深片区中距离深圳最近的区域，不足30km，因区域路况条件一般，高速公路车程大约40分钟左右。
目前该区域配套相对落后，主要是工业聚集区，有大量的工厂运转，区域城市界面混乱，人员构成相对复杂，整体印象相对较差。
目前深圳龙华均价5-6万，龙岗均价4-5万，而从城市距离上讲，凤岗与上述两大区域的城市距离相同，因位于东莞，且配套较差，区域均价2-3万元/㎡。
东莞凤岗区域间价差2-3万元/㎡。该区域最大的价值是与深圳最短的距离和较高的价差，但区域环境和生活氛围可能是该区域房价上涨的最大桎梏。
备注：东莞限购，非本市户口可购买1套。
临深其他区域
临深的其他区域在房价关系上来讲，也能称得上价格的洼地。但因为城市距离已经超过50km，车行时间往往需要1h左右，而且是高速。周界的生活配套设施严重不足，几乎无法满足基本生活需求。
但这些区域在2016年借助深圳房价疯涨的风口，也都激涨了30%，甚至是50%。如今房价已经超过2万，甚至逼近3万，但因为较长的交通距离和极差的生活配套，以及区域过剩的供应量，导致这些区域的房产在长期内几乎没有流转的可能性。
从投资的角度看，当原有的价格优势，因为过去一年的疯涨已经被补平，如今已经不具备进入的价值。
比如惠州惠阳板块。
最后，干活干全套，我们不如做个这几个价值洼地的横向对比↓↓↓
通过综合对比，我们发现，在这几大洼地中可重点关注以下两大区域——
佛山千灯湖新区，该区域成熟度高，城际距离近，交通便捷，配套基本成熟，价差关系也相对较大，拥有一定的溢价空间，该区域属于珠三角所有洼地中最安全的区域。
中山翠亨新区，该区域拥有全珠三角最充足的溢价空间，高达50000元/㎡。但该区域主要依赖深中通道的通车，价值成熟期较长，可考虑长线投资。
以上，就是我们珠三角考察15天的综合结论。
此行最大的感受就是，珠三角是全中国最具活力的城市群，城市一体化的进程高度发达，城市间的融合和交流也极为频繁。城市间经济的交流、人才的交流、资本的交流，都将在城市之间的交界新区催生出诸多所谓的洼地。
有的洼地仅仅是价格的洼地，其背后是配套的匮乏和政策扶持的遗忘，远看是洼地，实则更多是深坑；
而有的洼地也在此前一波的疯涨中，已经被追平，现在入场，面对的极可能是中长期的横盘。
因此，珠三角的房产投资和价值洼地挖掘，绝不能单单站在某一个单点城市上，而是要站在珠三角的5.6万平方公里上统一考虑，要亲眼去看，更要仔细分析，用横向对比的思维去一一对比，从而找出最适合自己的资产配置方向。
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