原标题：这轮地产调控有何不同？
来源：长江宏观固收（cjscmacro）
事件：5月以来，房地产调控政策密集出台，七部委发文联合治理房地产市场乱象，调控边际收紧。（资料来源：长江证券研究所）
5月以来，房地产调控政策密集出台，七部委发文联合治理房地产市场乱象，调控边际收紧。5月初前后，住建部就房地产市场调控问题约谈12个城市[1]以来，从中央到地方层面的调控政策密集出台。中央层面，5月19日住建部发布文件，重申房地产调控目标不动摇、力度不放松，6月28日，住建部等七部委在北京、上海等30城开展治理房地产市场乱象行动。地方层面，包含被约谈城市中9个城市在内的数十个城市，先后发布地产调控新政，房地产调控边际收紧。这轮调控以打击投机、保障刚需为主要目标。
新一轮地产调控与以往略有不同，在调控方式、调控范围和调控重心上均有体现。调控方式来看，除了限购、限售、限价、限贷等传统需求调控手段之外，部分热点城市还通过“补丁式”调控方式，强化、完善原有调控措施，并加强监管。调控范围来看，以往地产调控主要是一线及热点二线城市，本轮调控明显向三、四线城市下沉，调控覆盖范围进一步扩大。调控重心来看，本轮调控较以往更加强调供给端调整，一方面要求增加住宅土地供应，另一方面要求住房供应结构优化、更大限度地满足刚需。
调控方式来看，部分热点城市采取限制企业购房、细化特殊情况购房要求、加强过程监管等“补丁式”调控方式，完善原有调控措施、强化调控效果。西安、长沙、杭州等去化周期较短的热点二线城市，此前先后采取公开摇号购房措施保障刚需购房。本轮调控中，这类城市针对摇号购房中的可能问题，采取限制企业购房、优先刚需摇号等“补丁式”调控方式，保障刚需购房。此外，部分城市还进一步细化特殊情况的购房要求，如长沙对未成年人、夫妻离异等购房要求做了具体规定，成都将限购对象由自然人调整为家庭，并对离异家庭购房做了新规定。同时，多个城市加强对商品销售过程的监管，均是对原有调控政策的“补丁式”完善，有助于减少调控漏洞、强化调控效果。
调控范围来看，新一轮政策调控重点领域正由一、二线城市向三、四线城市转移。5月以来出台调控政策的城市中，三、四线城市占比48%，几乎过半。以往未曾加入调控的丹东、宜昌、西双版纳、德州齐河县等三、四线城市，近期纷纷出台限售、限购、限价等调控措施。调控范围向三、四线城市的扩大，或与这些城市房价上涨过快有关。数据显示，宜昌、徐州、丹东等本轮出台地产调控政策的城市，2018年1-5月房价涨幅均高于三线城市平均水平，其中丹东涨幅最高。
调控重心来看，本轮调控较以往更加重视供给端的结构调整，扩大“有效供给”。5月19日，住建部发文要求“抓紧调整住房和用地供应结构”，具体包括“提高中低价位、中小套型商品住房的供应比例”、“提高住房用地比例，热点城市大幅增加租赁用地、共有产权住房用地供应，在新增住房供应中的比例达到50%”等。6月以来，北京、深圳、上海等城市陆续发布未来5年土地供应计划，加大住宅土地供应规模、扩大政策性支持住房和租赁住房的比重。天津、长沙、西安等多个城市也将进一步增加土地供应、加大对共有产权住房和租赁住房的支持力度。金融领域对住房租赁的支持也明显加大，今年4月证监会允许住房租赁开展资产证券化，5月银监会批准保险资金进入长租公寓领域。
调控政策的密集出台，或对中短期房地产销售和投资产生一定影响，对不同类型城市影响有所分化。一、二线商品房住宅整体“供不应求”，销售、投资受影响相对有限；伴随地产调控向低线城市下沉，三线及以下城市销售或加速降温，进而影响全国销售。
一、二线城市，商品房住宅库存较低、需求不弱，整体“供不应求”，受打击投机需求的调控政策影响或相对较小。一线和热点二线城市，是2017年地产调控的重点领域。伴随房地产调控政策的持续收紧，一、二线商品房住宅价格得到控制，销售面积增速也大幅下滑。一、二线城市商品房销售回落的同时，库存规模也在下降，指向房企“主动去库”，或意味着供给相对需求较为紧张。西安等多个城市采取公开摇号方式售房，也验证了“供不应求”的现状。考虑到本轮调控中，一、二线城市多以精准打击投机需求的“补丁式”调控为主，其商品房销售总量和投资受调控政策影响或较为有限，销售结构或将有所优化、向保障刚需倾斜。
三线及以下城市，或受调控政策边际影响较大，地产销售或将加速降温、影响全国销售。数据显示，5月以来调控较为严格的三、四线城市，5月商品房销售面积环比减少2%，而未调控或弱调控的三、四线城市，商品房销售面积环比上涨20%。这或意味着，此前受调控较少的三、四线城市，商品房销售受调控政策边际影响较为显著。2018年初以来，三线及以下城市商品房销售面积增速加速回落，5月已跌至5.5%。伴随地产调控影响逐渐显现，三线及以下城市商品房销售或加速降温，进而影响全国销售。三线及以下城市商品房销售的回落，或将通过影响新开工进而对投资产生影响。综合考虑新开工及土地购置费等因素影响，4季度三线及以下城市地产投资或承压。
通过以上分析，我们发现：
1）5月以来，房地产调控政策密集出台，七部委发文联合整治地产乱象，调控边际收紧。自5月初前后，住建部就房地产市场调控问题约谈12个城市以来，从中央到地方层面的调控政策密集出台。6月28日，住建部等七部委宣布将联合在北京、上海等30城展开治理房地产市场乱象行动，房地产调控政策边际收紧。
2）新一轮地产调控与以往略有不同，在调控方式、调控范围和调控重心上均有体现。调控方式上，西安、长沙、杭州等热点城市，主要采取“补丁式”调控（如限制企业购房），完善原有调控措施、强化调控效果。调控范围上，5月以来出台调控政策的城市中，三、四线城市占比为48%，调控重点领域正向三四线转移。调控重心上，本轮调控较以往更重视供给端，加速调整住房和用地供应结构。
3）调控政策的密集出台，或对中短期房地产消费和投资产生一定影响，对不同类型城市影响有所分化。一、二线城市，商品房住宅库存较低、需求整体不弱，整体“供不应求”。本轮一、二线城市调控方式以精准打击投机需求的“补丁式”调控为主，对这类城市地产的影响，或更多体现在引导销售结构向保障刚需倾斜，而对销售总量、以及地产投资影响较为有限。
4）三线及以下城市或受调控政策边际影响较大，地产销售或加速降温、拖累全国销售。三线及以下城市此前调控较少，受调控政策的边际影响较为显著，5月以来部分调控较严的三四线城市，商品房销售面积出现环比回落。伴随地产调控影响逐渐显现，三线及以下城市商品房销售或加速降温，进而影响全国商品房销售。
1.宏观经济或监管政策出现大幅调整；
2.海外经济政策层面出现黑天鹅事件。
[1] 12个城市分别是：西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原。
[2] 根据土地成交价款领先土地购置费12个月的领先滞后关系，去年4季度末三线及以下城市土地成交价款增速高位回落，或意味着今年4季度土地购置费面临下行压力。
【本文推送内容节选自长江研究2018年7月1日发布的研究报告《这轮地产调控有何不同？》】
