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物业管理法规知识问答
1、什么是物业管理？　　答：《物业管理条例》中所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　2、什么是前期物业管理？　　答：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
　　3、前期物业管理的招标方式有几种？　　答：有公开招标和邀请招标两种。
　　4、前期物业管理招标投标应遵循哪些原则？　　答：应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
　　5、物业管理招标、投标活动监督管理由哪些部门负责？　　答：国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标活动的监督管理。　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。
　　6、招标文件应包括那些内容？　　答：　　（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；　　（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、标准等；　　（三）对投票人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；　　（四）评标标准和评标方法；　　（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；　　（六）物业服务合同的签订说明；　　（七）其它事项说明及法律法规规定的其他内容。
　　7、投标文件应包括哪些内容？　　答：（一）投标函；&&&&（二）投标报价；&&&&（三）物业管理方案；&&&&（四）招标文件要求提供的其他材料。
　　8、评标委员会如何组成？　　答：评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员&总数的三分之二。
　　9、评标委员会的专家成员如何确定？　　答：应当由投标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
　　10、前期物业管理招标投标管理暂行办法何时实施？　　答：2003年9月1日起施行。
　　11、通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照那些时限完成物业管理招标工作？　　答：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；&&&&（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；&&&&（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
　　12、招标人应当自确定中标人之日起几日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案？　　答：招标人应当自确定中标人之日起15日内。
　　13、备案应提交的资料有哪些？　　答：备案资料应当包括开标评标过程，确定中标人的方式及理由，评标委员会的评标报告，中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附加招标代理委托合同。
　　14、物业管理服务合同的主要内容有哪些？　　答：（一）业主委员会和物业管理服务企业的名称；&&&&（二）物业管理服务区域范围；&&&&（三）物业管理服务内容；&&&&（四）物业管理服务标准；&&&&（五）物业管理服务费用；&&&&（六）物业管理服务合同期限；&&&&（七）违约责任；&&&&（八）物业管理服务合同解除条件；&&&&（九）双方约定的其他事项。
　　15、物业管理服务合同中应当约定哪些服务内容？　　答：（一）房屋共用部位和设备的维修、养护、管理；&&&&（二）共用设施和设备的使用、维修、养护、管理；&&&&（三）电梯、智能系统等运行服务；&&&&（四）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；&&&&（五）物业装饰、装修管理；&&&&（六）保安管理；&&&&（七）物业管理区域内程序的管理、服务；&&&&（八）物业资料的管理。
　　16、开发商的空置房是否应交纳物业管理费？　　答：开发商的空置房应当由开发商交纳物业管理费。
　　17、物业公司何时开始收取物业管理费？　　答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋、签字认可后开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入户手续时开始计取物业管理费。
　　18、住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金？　　答：应按照购房人在买房时与物业管理公司双方约定为准或按《业主公约》中的约定为准。
　　19、物业管理企业承接物业时，应查验什么？　　答：应对物业费用部位，共用设施设备进行查验。
　　20、在办理物业承接、验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交哪些资料？　　答：（一）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；&&&&（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；&&&&（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；&&&&（四）物业管理所必需的其他资料。
　　21、物业管理用房的权属？　　答：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
　　22、一个物业管理区域是否可由多个物业企业管理？　　答：一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
　　23、什么是代管基金？　　答：代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
　　24、房屋共用部位维修基金是什么？　　答：房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。
　　25、房屋的共用部位是哪些？　　答：房屋的共用部位是指承受结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、外坪和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。
　　26、共用设施设备维修基金是什么？答：共用设施设备维修基金是指在专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。
　　27、共用设施设备是哪些？　　答：共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、共用照明、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井等。
　　28、住宅共用部位、共用设施设备维修基金如何提取？　　答：（一）商品房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例缴纳；&&&&（二）公有住房销售时，售房单位按多层住宅不低于售房款20%，高层住宅不低于30%交纳；购房者按购房款2%提取。
　　29、维修基金权属？答：（一）购商品房交纳的基金属全体业主所有；&&&&（二）公房销售房、销售房单位交纳的基金属售房单位所有，购房者交纳的属全体业主所有。
　　30、维修基金的如何使用管理？　　答；业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。
　　31、什么是物业管理服务收费？　　答：物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位，接受物业产权人、使用人的委托，对所辖的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
　　32、与新出台的《物业管理条例》相配套的已出台的法规有哪些？　　答：（一）前期物业管理招标投标管理暂行办法；&&&&（二）业主大会规程。
　　33、物业管理区域内的公共建筑、共用设施如何管理？　　答：物业管理区域内按规划建筑的公共建筑、共用设施，不得改变用途，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业，物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主代表依法办理有关手续。
　　34、物业服务收费应当遵循什么原则？　　答：应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　35、挪用专项维修资金的如何处罚？　　答：根据《条例》第六十三条挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追查直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　36、物业使用人的权利义务是什么？　　答：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
　　37、为什么要制定《物业管理条例》？　　答：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。
　　38、如何成立业主大会，什么情况下可以不成立业主大会？　　答：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　39、《条例》对前期物业服务合同作了哪些要求？　　答：前期物业服务合同应当以书面形式订立。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同可以约定期限。但前期物业服务合同是附终止条件的合同，约定的期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物来服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　40、怎样签订物业服务合同，物业服务合同包括哪些主要内容？答：业主大会作出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
　　41、物业管理用房归谁所有，如何使用？　　答：物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理企业使用物业管理用房，应当根据物业服务合同中的约定。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会。
　　42、物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业？　　答：物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。
　　43、物业服务费用如何确定？物业服务费用由谁交纳？不交物业管理费用的应承担什么法律责任？　　答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
　　44、《条例》对水、电、气、热等费用的代收作了哪些规定？　　答：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受有关单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　45、物业管理区域内发生安全事故，物业管理企业应当承担什么责任？对物业管理企业保安人员有什么要求？　　答：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
　　46、《条例》对物业的使用与维护作了哪些规定？　　答：《条例》对物业的使用与维护作了四个方面的规定：一是，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。二是，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。三是，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。四是，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　47、哪些物业的业主应当交纳住房维修资金？住房专项维修资金归谁所有，什么用途？　　答：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何人不得挪作他用。《条例》对挪用专项维修资金的行为规定了严格的法律责任。
　　48、业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？　　答：针对实践中业主权利和义务不明确的问题，《条例》规定业主在物业管理活动中享有10项权利：　　（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；　　（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；　　（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；　　（4）参加业主大会会议，行使投票权；　　（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；　　（6）监督业主委员会的工作；　　（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；　　（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；　　（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；　　（10）法律、法规规定的其他权利。同时规定业务在物业管理活动中必须履行6项义务：&&&&&&①遵守业主公约、业主大会议事规则；&&&&&&②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；&&&&&&③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；&&&&&&④按照国家有关规定交纳专项维修资金；&&&&&&⑤按时交纳物业服务费用；&&&&&&⑥法律、法规规定的其他义务。
　　49、业主在业主大会会议上的投标权如何确定？　　答：业主在业主大会会议上投票权的确定，应当根据业主大会议事规则的规定来确定。但首次业主大会会议召开时，由于业主大会议事规则尚未制定，《条例》规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　50、业主大会会议可以采用什么形式召开？如何作出决定？　　答：业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
　　51、业主委员会是怎样产生的，它和业主大会间是什么关系？担任业主委员会委员必须具备哪些条件？　　答：业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
　　52、业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系？答：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
　　53、建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任？　　答：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料；应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
　　54、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订什么合同？　　答：应当签订书面的物业服务合同。
　　55、业主公约的约定是什么？　　答：业主公约应当对有关物业使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全业主有约束力。
　　56、装修人或者装修人和装饰、装修企业应当与物业管理单位签订什么协议？　　答：应当签订住宅室内装饰、装修管理服务协议。
　　57、住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括什么内容？　　答：（一）装饰装修工程的实施内容；&&&&（二）装饰装修工程的实施期限；&&&&（三）允许施工的时间；&&&&（四）废弃物的清运与处置；&&&&（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；&&&&（六）禁止行为和注意事项；&&&&（七）管理服务费用；&&&&（八）违约责任；&&&&（九）其他需要约定的事项。
　　58、装修人在装修时需变动建筑主体或承重结构应办理什么手续？　　答：应提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。
　　69、哪些住宅室内装饰装修何违规行为由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款？　　答：（一）将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖，混凝土墙体的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上10000元以下的罚款；&&&&（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1000元以上5000元以下的罚款；&&&&（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处500元上1000元以下的罚款；&&&&（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上10000元以下的罚款。
61、业主在住宅室内装饰装修过程中，擅自改变房屋主体及承重结构的，应由哪个部门责令其整改，并处何罚款？　　答：依照《建筑工程质量管理条例》的规定，凡涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，由城市建设行政主管部门责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，由城市建设行政主管部门责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。
问：什么是物业管理？
&&&& 答：《全国物业管理条例》（以下简称条例）中所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
问：谁是真正的业主？
&&&& 答：条例第六条明确指出，房屋的所有权人为业主。即只有拥有物业的所有权的人（房屋的产权拥有者）才是真正的业主，而租户包括业主的亲友均不能称为业主。
问：业主是否有选择或者不选择物业管理企业的权利？
&&&& 答：《条例》第三十四条规定“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”。有人理解为无论社区多大，都必须委托物业管理企业管理，户数较少的社区不能业主自治，如有人提出“对于一个户数较少的社区，《条例》没有规定允许社区业主完全自治管理的模式，允许聘请数量较少的有专长的员工实现管理，而无须由成本较高的物业公司管理。”
&&& 这种意见实际上是对第三十四条的误读。物业管理的基础是业主的财产权，对物业进行管理是业主行使财产权的行为，选聘物业管理企业实施专业化的管理只是业主对自有物业实施管理和维护的方式之一。《条例》第三十四条没有强制性推行物业管理的意思。实际上，《条例》第二条也清楚地表明了这一点，该条将调整对象确定为业主通过选聘物业管理企业按合同约定实施物业管理的活动，说明《条例》没有禁止业主采取物业管理以外的其他对房屋实施管理的方式。在业主自愿的前提下，业主完全可以对房屋实施自我管理，或者直接将某些专项服务业务（如保洁、绿化等）委托给专业性服务企业。但是，这些对物业实施维护和管理的方式不在《条例》调整的范围之内。《条例》充分尊重业主财产的自主权，没有强制业主必须实行物业管理，着眼点只在规范物业管理活动各方主体行为
问：业主在物业管理活动中应当履行哪些主要义务？
&&&& 答：业主在物业管理活动中应当履行五大项主要义务。
&&& （一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
&&& （二）&& 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
&&& （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
&&& （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
&&& （五）按时交纳物业服务费用；
&&& 此外，还包括除条例之外的法律、法规规定的应当履行的其它法定义务。
&问：业主应当遵守建设单位在销售物业之前制订的临时公约吗？
答：应当遵守建设单位在销售物业之前制订的临时公约。条例第二十二条明确要求，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。条例第二十三条规定，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
由于现实中业主购买物业的时间大多不能一致，使得最初的业主公约不可能由购买物业的业主共同商议拟订，因此，只能由建设单位先制订业主临时公约，由买房人承诺遵守。为防止建设单位利用临时公约侵害业主的权益，条例特别规定，建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，并要进行公示与说明。
问：业主承担小区内水电等公用管线和设施设备的维修、养护吗？
&&&& 答：业主不承担小区内水电等公用管线和设施设备的维修、养护。条例的第五十二条规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。条例还规定，单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
问：小区专项维修资金属业主所有还是物业管理企业所有？
&&&& 答：小区专项维修资金属业主所有。条例第五十四条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
&&& 专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
&&& 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定
问：小区专项维修资金可以挪作他用吗？
&&&& 答：小区专项维修资金不可以挪作他用。条例第五十四条规定，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
&&& 条例第六十三条规定，违反条例第五十四条规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
&问：业主可以以各种理由拒交物业服务费吗？
&&&& 答：业主不可以任何理由拒交物业服务费。条例第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
&&& 条例第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉
问：业主可以约定由承租人交纳物业服务费吗？
&&&& 答：业主可以约定由承租人交纳物业服务费，但如果承租人出现拒交、少交或恶意拖欠等情形时，业主将负连带责任。条例第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
&& 《物业管理条例》（以下简称条例）规定的主要内容问答解析
&问：租户违反条例与业主公约业主需要承担责任吗？
&&&& 答：租户违反条例和业主公约，业主需要承担责任。条例第四十八条规定，物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。因此，业主有必要按条例的要求，业主需与物业使用人即租户，就在物业管理活动中的权利义务进行约定。值得注意的是，双方的约定不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
问：业主可以通过怎样的途径来维护自己的合法权益？
&&&& 答：当业主的权益被物业管理企业侵害时，业主应及时地向物业管理企业提出投诉，如不能及时地得到满意的答复与处理，业主可以按条例规定向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。条例的第四十九条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
&&& 按条例第二章第十款的规定，业主及业主大会享有法律、法规规定的其他权利。比如还可以合理合法地向所在地的人民政府、消费者权益保护协会投诉，特别是要善于通过新闻媒体的舆论监督力量，直至采取法律维权行动，通过向当地人民法院起诉的途径来捍卫自己的合法权益。
问：什么是业主委员会？　　
&&&& 答：所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。业主管理委员会的产生，一般是以业主代表大会的方式选举产生，并定期换届选举，委员可连选连任
问：业主委员会有什么法律地位？　　
&&&& 答：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
&&&& 业主委员会的权利基础是业主对物业的所有权，业主委员会代表物业的业主对与该物业有关的一切有关事项拥有决定权。业主委员会虽依法成立，有一定的组织机构和财产。但不具备法人资格。可是业主委员会可以用自己的名义独立提起诉讼或应诉，在民事诉讼中属于我国民事诉讼法第49条规定的“其他组织”一类。
问：业主委员会的职责和义务是什么？　　
&&&& 答：业主大会选举产生业主委员会，行使下列职权：
&&& （一）召集和主持业主大会；
&&& （二）选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；
&&& （三）依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理；
&&& （四）审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；
&&& （五）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
&&& （六）执行业主大会的决议、决定；
&&& （七）履行物业管理服务合同；
&&& （八）监督业主公约和物业管理制度的执行；
&&& （九）对物业管理企业的管理服务活动予以支持；
&&& （十）业主大会赋予的其他职权。
&&& 前款第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。
&&& 业主委员会不得从事经营活动。
&&& 业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规则。
问：业主管理委员会委员有哪些权利与义务？　　
&&&& 答：业主委员会委员有权参加业主委员会组织的有关活动，有选举和被选举权，有参与业主委员会决策和进行表决的权利，同时还有权对管委会的决策和行动提出建议和批评。由于在小区物业管理方面比其他产权人和使用人付出了更多的劳动，业主委员会委员可得到业主委员会发给的适量津贴。业主委员会委员的义务是遵守业主委员会的各项章程和制度，认真执行业主委员会的决议，参加业主委员会组织的会议和活动，并积极对业主委员会各项工作的改进提出自己的建议。
问：业主委员会成员由哪些人组成？
&&&& 答：条例第八条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，即由物业管理区域内拥有物业的所有权的业主组成（房屋的产权拥有者）。其中，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
问：业主委员会是怎样产生的，它和业主大会间是什么关系？
&&&& 答：业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案（条例第十条、条例第十五条、条例第十六条）。
问：业主委员会应如何成立？
&&&& 答：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。　　
&&& 业主委员会的宗旨是维护本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期三年，可连选连任。业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。业主委员会委员名额的分配取决于业主在该物业中所拥有业权份额的多少。具有较多业权份额的业主，在业主委员会中应占较多的委员名额；但分散业主权也应占有相应比例的委员名额。如某物业30%业权为分散的业主，则在委员会中30%的委员应由这些分散的业主推选。第一届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理企业、业主代表组成筹委会，筹委会推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。
&问：担任业主委员会委员必须具备哪些条件？
&&&& 答：业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任（条例第十六条）。
问：业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系？
&&&& 答：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
&&& 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
&&& 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议（条例第二十条）。
问：一个物业管理区域成立几个业主委员会（含分期开发的社区或楼盘）？
&&&& 答：条例第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主委员会，并且物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体规定参见各省、自治区、直辖市制定的实施细则。
问：业主可以自行成立业主委员会可以吗？
&&&& 答：不可以自行成立业主委员会。条例第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。即合法的业主大会应当是在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立的。
问：什么情形下可以不成立业主委员会？
&&&& 答：条例第十条规定，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主委员会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
问：什么是业主大会？
&&&& 答：业主大会是由物业内的业主组成的。按照有关规定，业主大会必须有持过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。
&问：业主大会成立的条件及时间？
&&&& 答：在条例中包括建设部颁发的《业主大会规程》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》中，均没有对业主大会成立的条件及时间做出规定，其具体条件及时间由各省市根据当地的实际情况，在各省市物业管理条例实施细则中做出规定。以1994年6月18日颁布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，和1996年9月20日颁布的《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细则》为例，规定住宅区已入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告之区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到告之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。
&& &分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。
&问：业主大会主要履行哪些职责？
&&&& 答：条例第十一条规定业主大会主要履行五大项职责：
&&& （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
&&& （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
&&& （三）选聘、解聘物业管理企业；
&&& （四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
&&& （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
&&& 此外，还包括除条例之外的法律、法规规定的或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
问：如何成立业主大会，什么情况下可不成立业主大会？
&&&& 答：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。
&&& 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责（条例第十条）。
&问：业主大会可以采用什么形式召开？如何作出决定？
&&&& 答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加（条例第十二条）。
&&& 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会（条例第十四条）。
&&& 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过（条例第十二条）。
问：业主大会需有多少业主参加才能召开？
&&&& 答：条例第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。因此说，只要有1／2以上投票权的业主参加，即可召开业主大会。但对于选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定等重大事项除外。
&问：业主大会可以临时召开吗？
&&&& 答：可以临时召开业主大会。条例第十三条规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。条例第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。此外，住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
问：业主在业主大会上的投票权如何计算？
&&&& 答：条例第十条规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体规定参见各省、自治区、直辖市制定的实施细则。以1994年6月18日颁布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》为例，规定各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。
&问：业主大会应当主要履行哪些职责？
&&&& 答：条例第十五条规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，主要履行以下五项职责：
&&& （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
&&& （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
&&& （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
&&& （四）监督业主公约的实施；
&&& （五）业主大会赋予的其他职责。
问：业主大会、业主委员会可作与物业管理无关的决定吗？
&&&& 答：不可以作出与物业管理无关的决定。条例第十九条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。对于业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
问：解聘物业管理企业须多少业主同意？
&&&& 答：条例第十二条规定，选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，此外，还包括专项维修资金使用和续筹方案等重大决定。
问：物管企业未履行物业服务合同约定时应负什么责任？
&&&& 答：物业管理企业未履行物业服务合同约定时应当依法承担相应的法律责任。条例第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
问：业主委员会应当向物业管理企业移交哪些资料？
&&&& 答：条例第三十七条规定，物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交条例第二十九条第一款规定的资料，即物业竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。按条例第三十九条的规定，物业服务合同终止时，物业管理企业应当将条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
&问：建设单位不交纳空置房物业服务费是侵害了全体业主的利益吗？
&&&& 答：建设单位不交纳空置房物业服务费，实质就是侵害了全体业主的利益。因为，建设单位不交纳空置房物业服务费将使小区的物业管理费用不足，从而导致小区整体环境及业主生活质量的下降，最终利益受侵害的是业主。在条例的第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
&问：物业管理企业提供物业服务合同约定以外的服务项目时价格需要得到业主的认可吗？
&&&& 答：物业管理企业提供物业服务合同约定以外的服务项目时，服务的价格需要得到业主的认可。按条例的第四十四条规定，物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。因此说，物业管理企业提供的所有有偿服务项目，其在制订收费价格标准时，必须与业主大会或业主委员会沟通，并在价格上达成一致意见，即得到业主的认可。
问：物业管理企业可以向业主收取水电费吗？
&&&& 答：物业管理企业不可以向业主收取水电费，更不得额外加收手续费。对于因特殊情况不能抄表到户，而只能由物业管理企业代收的，物业管理企业可以接受委托代收费用，但不得以代收的名义向业主收取费用。条例的第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用
问：物管企业应当及时制止小区内违反法规的行为吗？
&&&& 答：物业管理企业应当及时制止小区内违反法律法规的行为。条例第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。因此说，如果因物业管理企业没有及时制止小区内违反法律法规的行为，从而造成业主生命财产安全受到损害的，物业管理企业应该给业主给予赔偿。另外，条例还对有关行政管理部门作出了要求，规定有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。因此说，如果有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，没有依法对违法行为予以制止或者依法处理，则为行政不作为，业主可以据此提起法律诉讼。
问：小区发生治安案件物业管理企业负有责任吗？
&&&& 答：小区发生治安案件时物业管理企业负有责任。首先是按合同约定负有合同约定责任。按条例第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此说，业主必须高度重视物业服务合同的拟订。条例的第四十七条规定，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。该条规定可以理解为物业服务合同约定之外的补救条规，界定了物业管理企业的具体责任，但其责任量度为全责。因此，必须引起高度重视的是，业主主要还是应在物业服务合同中将物业管理企业应负的责任予以约定。
问：物业公司是否有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙？
&&&& 答：以北京为例的绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景：业主去办理入住手续的时候，被告知要找物业管理公司办理。物业管理公司让业主填表、签订物业管理公约、交费、给钥匙等等。顺利办下来倒也无事，但有时就可能出现问题。　　
&&& 有些物业管理公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费，引起业主不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。在这种情况下，有些物业管理公司就会采取不给钥匙的做法。　　
&&& 这种做法的欠妥之处在于，业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中，业主与物业管理公司双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交付房屋。　　
&&& 业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。什么是交付房屋，就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得业主能够占有、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。　　
&&& 既然是合同义务，开发商就应该按照我国《合同法》的约定来履行之。我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。这里面最少有两个意思，一是当事人应该自己履行，二是当事人应该全面履行。　　
&&& 先说“自己履行”，房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或其他机构来履行交付房屋的义务。如果确实有困难，可以让其他机构代理办理入住手续，那么，作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。再说全面履行，只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能增加业主的责任与义务，而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务。　　
&&& 现在我们可以发现问题了，从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。作为房屋买卖关系当事人的开发商，必须向业主交付房屋，而不能把物业管理法律关系中的内容再强加到房屋买卖关系中来。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合《合同法》等法律的规定的。广大的业主之所以不满，往往就在于此。总的说来，无论是开发商也好，物业管理公司也好，都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。
问：物业公司是否有权收取装修管理费？
&&&& 答：现在，当住户、租户进行装修时，几乎全部的物业管理机构都要收取一些费用。这些费用总体看来，分为两种类型，一是可以退还的，二是不退还的。要退还的部分，主要是装修押金，而不退的费用部分，则往往被称为装修管理费。　　
&&& 上述两种费用往往都没有一个数额标准的，不同的小区、不同的物业管理公司标准差别不小，就是同一个小区、同样的物业管理机构，情况也有很大不同。
&&& 这主要是因为，国家对于装修管理费等并没有一个明确的规定，所以各家物业管理机构就根据自己的情况来制定标准，互相之间差别就很大，随意性也比较大。正是因为这样，很多的业主有意见，不少人认为，既然国家没有规定，物业管理公司就不能收这钱。还有些人认为，这些费用随意性大，所以对这钱的使用、效用等情况表示不信任。每个小区恐怕都能见到业主与物业管理公司之间，因为这些问题而发生争吵。　　
&&& 我们分析这些问题，需要结合实际生活。首先，对于装修队伍的押金，还是应该收取的。实际生活中，确实有不少的装修工人在进行装修时，不考虑他人生活的方便、安全，也不顾及对建筑物、设施设备的保护，野蛮施工，随意抛掷垃圾，在不恰当的时间、地点进行施工等等，引起了其他业主的极大不满。　　
&&& 事先，由装修公司、装修队伍向物业管理机构提供一笔装修押金，如果在装修过程中出现损坏物业、破坏物业设施设备等、给其他人造成生命、健康、财产方面的损失等情形时，从这笔押金中支付。如果装修过程一切平安，没有出现上述情形，物业管理机构将把收取的押金奉还。应该说，这是一个比较好的监督、控制、补救的好办法。
问：物管企业有权以业主不交物业管理费为由而停水电吗？
&&&& 答：某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该住户的强烈不满。
&&& 分析这个案例，在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房价款的义务，享有取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利均应一致。履行了相关合同义务，就应该享有相应的权利，反之，则应按照合同的约定承担相应的责任，这就是责权利一致。可是两种法律关系混淆就不行，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这样做就会导致责权利不一致。
&&& 上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。可以双方谈，也可以打官司。但如果该住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业管理公司应该保证其权利的实现，而其他人(包括开发商)则不能对这种权益进行侵害。
&&& 现在开发商要求物业管理公司用停水、电的方式使住户按时交款，其实质就是：由于住户未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业管理法律关系中的权利。这显然是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。假设该住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应。但即便是这个时候，也是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发商的调遣。
问：物业管理公司有权罚款吗？
&&&& 答：从法律角度来讲，罚款就是一种行政处罚行为，而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外，所有的相似情形都不能再称之为“罚款”。既然罚款是一种行政处罚行为，那么设定和实施罚款行为就必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，不能违反法律的规定。
&&& 《行政处罚法》第十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施”，而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，这种行为是违反《行政处罚法》之规定的。
&&& 其一，很多物业管理企业的心态和指导原则不对，没有把自己当作提供服务者而当作了管理者，所以在工作中就有很多与其职能不符的做法，随意罚款就是其中之一。消除其对职能、权利的错误理解，将对其正确定位自己、理顺关系、提高服务质量，都有一定的意义。
&&& 其二，一些装修人员在施工区域吸烟以及搬家公司损坏了电梯都可能被罚款，这些行为只是违反安全规定的行为或民事损害行为，物业管理公司可以制止，也可以要求他们支付违约金或赔偿金，但不能罚款。违约金或赔偿金以实际损失和违约责任为准。
&&& 综上所述，物业管理公司确实无权实施罚款等行政处罚行为。即使对业主的违约行为，物业管理公司只能使用违约金和赔偿金进行管理。
问：小区保安人员可以查验业主及其亲友的身份证吗？
&&&& 答：小区保安人员无权查验业主及其亲友的身份证，也不得擅自进入业主家里，包括做出其他任何违法违纪的行为。条例的第四十七条规定，物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。而按照国家有关规定，只有公安机关、检察机关、人民法院有法定的对公民进行身份证查验的权利，包括依法进入公民家里执行公务。而其他任何机关、团体、个人包括保安均无权查验公民的身份证。
&&& 条例还强调，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
问：物管企业有权改变小区公共建筑和共用设施用途吗？
&&&& 答：物业管理企业无权改变小区公共建筑和共用设施的既定规划用途，但可以根据实际需要提出意见，经业主大会讨论决定后，由业主向有关政府行政部门提出申请，并只能在得到正式批准后才可施行。条例的第五十条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
&&& 条例第六十五条规定，违反条例的第五十条规定的，即未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
&&& 条例第六十六条规定，违反条例规定的，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，或处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
&&& （一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
&&& （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
&&& （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
&&& 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
问：物管公司有权随便占用、挖掘小区的道路和场地吗？
&&&& 答：物业管理企业无权随便占用、挖掘小区的道路和场地。条例第五十一条规定，业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。条例还要求，业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
&&& 条例第六十六条规定，违反条例规定的，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，或处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
&&& （一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
&&& （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
&&& （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
&&& 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
&问：对于物业服务收费标准业主可以与物业管理企业讨价还价吗？
&&&& 答：对于物业服务收费标准，业主可以与物业管理企业讨价还价。接条例第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
问：什么是公共维修基金？
&&&& 答：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。
问：小区绿化面积的标准是多少？
&&&& 答：绿化环境是居住空间质量的重要标志，它不仅有着净化空气、丰富景观的作用，同时也是居民的交往空间和活动场所，打破了多年单元住宅那种长期隔离的局面，增进了邻里的交往，扩大了“家”的范围。
&&& 按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准：
&&& 1、小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。
&&& 2、要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不低于30%，旧区不低于26%，绿地指标组团不低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。
&&& 3、绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。
&&& 4、绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。
问：小区设施引发伤害物业公司要负何责？
& &&&答：在形形色色的物业官司中，出现了一类因物业管理不当引起的伤害赔偿案。案件原告大多是小区内的居民。
&&& 在上海市发生的两起电梯伤害赔偿案中，深夜回家的一位业主被突然下沉的电梯猛砸在电梯井里，在他昏迷不醒中，幸好被人及时发现而得救。还有一位业主被失控的电梯吊悬在半空中，惊慌引发了他的心脏病。他们都提起了诉讼，问罪于物业管理公司。
&&& 面对这些诉讼，被告物业管理公司不是将责任推给业主个人，就是推给施工单位，再不就是设备生产商。但是，任其怎样辩解，管理者的责任依法认定，难以摆脱。根据《上海市居住物业管理条例》，物业管理服务应当保持公共设施完好，保障物业使用方便、安全。物业管理公司进行收费服务，发生了与之有关的伤害事件，当然应该承担违约责任。
&&& 据悉，上海市法院在处理物业伤害赔偿案中，只要原告能举证证明物业管理公司存在安全不力、管理不善的行为，并与伤害有直接的因果关系，都支持业主的诉讼请求，并依据伤害后果，判决物业管理公司承担相应的赔偿责任。
问：公共区域的水电费如何摊销？
&&&& 答：对于高档住宅，根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(国家计委、建设部[1996]第236号文件)的规定：公共区域的能源费用可以计入物业管理成本，作为物业管理费的构成部分。对于普通住宅，公共区域的水电费，不能单独作为收费项目进行收费，但可按建筑面积的比例分摊给各住户，在收取各住户水电费时一并计取。但是，小区的路灯费用不能由住户承担，开发企业应按照规定，将路灯移交给市路灯管理处统一维护管理。
问：公共区域的照明费如何分摊？
&&&& 答：住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[号)的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由收益人即楼内全体人分摊。目前，我市物业管理企业大多采取上述原则解决楼内公共照明电费问题
问：物业管理公司与业主的维修责任如何划分？
&&&& 答：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。
&&& 由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
问：开车进小区收进门费用合理吗？
&& &&答：非小区居民车辆进入小区，是否收取费用，由小区物业管理委员会决定。收取的费用应主要用于小区公共设施的维护。进入小区执行公务的警车、军车、消防车、急救车、邮政车、环卫车等，物业管理公司不得向其收费。
问：物业管理公司出租业主共有的房屋，业主该怎么办？
&&&& 答：共有房屋是指建筑费用和面积已分摊入住房销售价格的公共使用房屋，如物业公司出租此房屋，则要争得大多数业户或业主委员会同意，且全体业户受益，否则将通过业主委员会向相关部门投诉解决。
&问：物管企业使用的管理用房的所有权属于业主吗？
&&&& 答：物业管理企业使用的管理用房的所有权属于业主。条例第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。按条例第三十九条的规定，物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会。
问：物管企业可以将服务业务分包给社会上的专业公司吗？
&&&& 答：物业管理企业可以将服务业务分包给社会上的专业公司。按条例第四十条规定，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。即可以将冶安、卫生、绿化、电梯管理等分项承包给社会上的专业公司，但不得将这些项目全部一并委托给一个人或一个企业。
问：物业管理企业可以将服务业务一并委托给他人吗？
&&&& 答：物业管理企业不可以将服务业务一并委托给他人。按条例第四十条规定，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
&&& 第六十二条规定，违反本条例第四十条规定，即物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
&问：住宅楼上架设广告牌，居民是否应该受益？
&&&& 答：我们经常能发现，许多居民楼上都架设了广告牌，那么，作为业主的小区居民，这些广告收益是否与他们有直接关系。对于这个问题，由于按“套”或“单元”、“单位”购买房产的客户，在其购房价款中实际上都已包含公共建筑的分摊价款，所以，购房客户应是公共建筑的按份共有人。
&&& 楼房的屋顶虽然是顶楼用户的房间天花板，直接为顶楼用户起到隔热、挡风、保温、承载雨雪等作用。但我认为，顶板并非顶楼用户的专有财产，它实际上是在为整个楼宇的用户服务。所以，一座楼宇的顶板是楼宇的公共建筑部分，由大厦的各个产权人共有。因此，在楼顶上搭建广告牌，或在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语，这样的行为，都是对楼顶、毗邻墙体等公共建筑的使用。而允许他人使用这样的公共建筑并得到报酬，实际上是公共建筑产生的收益。依据民法学理论，所有权有四项权能，即占有、使用、收益、处分。这四项权能只能由所有权人行使或由所有权人授权他人行使。如果非所有权人未得到所有权人的事先许可或事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能，就构成了对所有权人的侵害。相应的，在共有的情形下，应由共有人共同行使上述四项权能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追认、非共有人在未得到共有人的同意或追认的情况下擅自行使上述四项全能的，就构成了对共有人共有权的侵害。在通常的情况下，开发商尚未将所有的楼房卖出，则小区居民与这栋大厦的开发商、其他购房客户均为这栋楼宇公共建筑部分的按份共有人，对楼顶等公共建筑享有共有权，行使占有、使用收益、处分等权能。虽然，各方由于所占的共有权份额不同，权利大小不同，但作为按份共有人，彼此间是平等的民事主体。各方的共有权均应得到尊重与维护。开发商想在楼顶上搭建广告牌获得收益，不是不可以，但应该向其他共有人——已购房客户通报情况，征得所有共有人的同意。如果此事难以协商一致，应当按照各自拥有的共有权份额进行表决，一般按照拥有共有权份额一半以上的共有人的意见办理，但不得损害其他共有人的权益。广告牌的使用费属于共有物产生的收益，应当属于全体共有人所有，或是分配给全体共有人，或是用于为共有人服务的公益事业，任何共有人也不能单独占有，非共有人更不能占有。这个案例中，开发商如果没有就广告牌一事与其他共有人商议，取得的使用费自己占有，这是不对的。而大厦的物业管理公司不是共有人，却也获得使用费收入，更是没有法律依据，已经分割了其他共人的合法权益。
&问：为何要对业主大会会议的召开做出比较严格的规定？
&&&& 答：根据《条例》规定，业主大会会议应有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，方可召开。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。有意见认为，实践中多数社区连一年举行一次会议都不能保证，此条规定可能会使本意要有效维护全体业主权利的规定流于形式。必须认识到，《条例》之所以做出这样的规定，主要是为了体现大多数业主的共同意愿，避免开发商和少数业主委员会成员滥用权利，保护全体业主的共同财产和共同利益。共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产和共同利益的平衡，需要有民主协商机制来实现。业主一旦共同决定委托物业管理企业开展物业管理，就将共同财产的管理置于整体的共同契约中。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与众多业主利益的协调性之间实现均衡。业主加入共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。对于重大问题，如大家关心的选聘和解聘物业管理企业问题，审慎行事还是完全必要的。
&&& 另外，从国外的通常做法来看，大多也对业主大会（国外一般叫建筑物区分所有权人会议）决定的作出规定比较严格的条件。因而，《条例》对召开业主大会会议和作出决定规定了比较严格的条件。当然，规定严格的条件确实会给业主大会会议的召开和决定的作出带来一定的困难。为了解决这个问题，《条例》对业主大会会议的召开作了灵活性规定，首先，业主大会会议可采用或集体讨论或书面征求意见的灵活方式召开，其次，业主还可以委托代理人参加业主大会会议。第三，《业主大会规程》作为《条例》的配套文件，规定了业主人数较多的，可以推选业主代表参加业主大会，业主代表应当真实反映所代表的业主意愿。这些规定在保证业主大会作出的决定真实反映全体业主利益和意志的基础上，增强了召开业主大会会议和作出决定的可操作性。
问：业主大会、业主委员会作出的决定是否只能与物业管理有关？
&&&& 答：有人认为，“第十九条规定也是对业主民事权的侵犯。”这一条的规定是：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。《条例》规定业主大会只能就物业管理做出决定，不是说业主没有其他权利，其他权利已在《宪法》及其他诸多法律中予以了规定。业主大会成立的目的是为了维护业主的物业财产权，就业主有关物业管理的事项做出共同决定，监督物业管理企业做好物业服务工作，《条例》的作用在于规范物业管理活动，没必要对这些超出物业管理范围的业主权利进行重复和强调。因此，《条例》规定业主大会只能在物业管理范围之内开展工作是合适的
问：如何正确理解业主大会与居委会的关系？
&&&& 答：《条例》第二十条规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。有意见认为，居委会是一级民间自治组织，无权指导另外一个民间自治组织。我国《城市居民委员会组织法》第二条规定：“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。”第三条规定“居民委员会的任务”包括“办理本居住地区居民的公共事务和公益事业；调解民间纠纷；协助维护社会治安”，可见，居委会是国家法律确认的群众自治组织，承担协助维护社会稳定和社会治安的责任。相比之下，业主大会不是民间自治组织，而是业主为保证自身财产权（主要是物权）行使而成立的财产管理形式，只能在物业管理的范围内开展工作。但应当看到，物业管理是社区建设的重要组成部分，而居委会在社区建设工作的推进中发挥着重要的指导作用，否定居委会对业主大会活动的指导作用是不合适的。实际上，完全由房地产行政主管部门对业主大会的活动进行指导也是不现实的，必须重视和发挥居委会对业主大会的指导作用。因此，业主大会应当积极配合居委会开展工作，并在居委会依法履行自治管理职责时，接受其指导和监督。
问：如何理解房地产行政主管部门的备案权？
&&&& 答：《条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。有人认为，按照规定，商业性社团需要到工商局办理备案手续，非商业社团应该到民政部门登记备案，而不应到建设部门办理备案。我们认为，业主委员会并非自治组织，也并非社团，作为业主大会的执行机构，其成立是为了贯彻执行业主大会的决定，更好地维护全体业主的合法权益。《条例》规定的备案制度，不是审查性备案，而是一种告知性备案，目的是为了便于房地产行政主管部门了解掌握业主大会和业主委员会开展活动的情况，便于房地产行政主管部门对业主大会和业主委员会活动进行指导。
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