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物业公司审计计划--乐生活?申会刚
&&物业公司年度审计计划及审计实施流程
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业委会起诉物业被法院驳回
来源:广州日报
　　广州日报讯 （全媒体记者冯嘉敏
通讯员陈志宏）本月起，佛山正式实施了《佛山市前期物业管理招投标管理规定》、《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》。而出台规范的背后，是业主、业委会与物业之间的纠纷时不时发生。记者从佛山市房地产业协会了解到，某小区业委会委托审计机构审计，发现物业费40余万元支出单据不合规，于是起诉至法院，要求物业公司交出收支账册。物业公司认为自己已履行了公示义务，且审计机构违反审计规则，不认同审计结论。法院一审认为，小区的重大事项属于业主共同决定的事项，应通过召开业主大会的形式经专有部分占总建筑面积的过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业委会提起本案诉讼主体不适格，驳回了原告的起诉。　　纠纷：业委会索要物业公司收支账册　　日，该小区第二届业委会经小区全体选举成立。第一届业委会与物业公司签订的《物业服务合同》也到期，经业主大会依法表决后不与物业公司续签。而后要求物业公司按程序办理账目交接手续，共同委托审计机构审计。因物业公司不配合，业委会单方委托审计机构审计，经初步审计，发现物业管理费有四十余万元支出单据不合规，没有相关事务负责人签名。鉴于物业公司没有按规定履行公开账目，接受审计的义务，也不交付财物，已经违反了双方签订的合同及物业管理的相关规定。于是起诉至法院，要求物业公司立即交出2014年至2016年小区的全部收支账册，共同委托审计机构审计，按审计结果进行账目、财物的交接。
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公司经理离任审计报告.doc 27页
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公司经理离任审计报告
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公司经理离任审计报告
XX有限公司AAA离任审计报告
XXXX 公司经理离任审计报告
（参考模板）
XXXX有限公司：
我们接受XXXX有限公司（以下简称“XXXX公司”）委托，对XXXX公司总经理AAA2001年9月至2008年9月任职期间的财务状况、经营成果以及与其经济管理责任有关的资料进行了审计。这些会计报表及相关资料编制及保证所提供审计资料的真实性、合法性、完整性的是XXXX公司管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些会计报表及资料发表审核意见。
我们按照中国注册会计师独立审计准则及XXXX公司具体审计要求计划实施审计工作，以合理确信会计报表及相关资料是否不存在重大错报。在审计过程中，我们结合XXXX公司的实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审计程序。我们相信，我们的审计工作为发表意见提供了合理的基础。
一、按XXXX公司的委托要求，本次审计的要点包括：
1．离任人任职期间资产、负债状况的审核、对比及说明；
2．离任人任职期间损益情况的审核说明；
3．上级管理单位对XXXX管理层下达的经济指标完成情况的审核说明；
4．审计对审核期间离任人的经营责任评价；
5．离任人任职期间重大经济事项的审核说明（包括：重大财产处置情况，重大投资、合作事项等）。
二、XXXX公司的基本情况：
（一）XXXX公司基本情况简介：
XXXX有限公司成立于1994年11月，原注册资本为2000万元，现公司营业执照显示注册资本为人民币4000万元，由AA集团有限责任公司（控股股东）出资2300万元，占股57.5%，ccc商业物资集团公司出资500万元，占股12.5%，BB新金城实业公司出资600万元，占股15%，cccc贸易公司出资600万元，占股15%；2003年6月，BB新金城实业公司将其持有的15%的股权转让给cccc资
产管理公司。公司住所：BB市bbb号G大厦,企业法人营业执照注册号：594，法定代表人：。经营范围：房地产开发，国内贸易，物业管理室内外装饰，餐饮服务，酒，饮料销售，信息服务。
XXXX公司下设XXXX有限公司物资贸易分公司，该分公司成立于2002年2月，负责人:vvv；许可经营项目：酒类销售。一般经营项目：建筑材料、装饰材料的销售，化肥零售，室内外装饰，信息服务。
日AA集团有限责任公司党政联席会议第c号会议决定：对XXXX有限公司及其控股子公司进行停业清理。
（二）XXXX公司控股下属子公司基本情况简介：
1.实质拥有控制权的子公司（均为100%控股，纳入合并报表范围）
（1）BBAA饭店有限公司(以下简称“AA饭店”)：成立于1998年，注册资本：人民币1000万元，其中XXXX有限公司出资800万元，占股80%，G美食城有限公司出资200万元，占股20%。公司类型：有限责任公司；法定代表人： ；主要经营范围：中餐制售，住宿，美容美发等。AA饭店目前经营正常。
日XXXX公司与AA集团有限责任公司、BBAA饭店有限公司签订了“债权转让及委托管理协议书”，约定将XXXX对AA饭店的管理权自协议签订之日起，在债务偿还期内交由AA集团有限责任公司实施管理，并从AA饭店的收益中优先偿还AA集团的债权。
（2）G物业管理有限公司（以下简称“G物业”）：成立于1998年，注册资本：人民币300万元，其中由XXXX有限公司出资160万元、占股53.33%，G美食城有限公司出资100万元、占股33.34%,BBAA饭店有限公司出资40万元、占股13.33%。公司类型：有限责任公司；法定代表人:；主要经营范围：物业管理、物业咨询等。
G物业下设1家子公司G电梯有限公司，4家分公司包括：G物业管理有限公司园林绿化分公司、G物业管理有限公司室内装饰工程分公司、G物业管理有限公司vv分公司、G物业管理有限公司ff分公司。具体如下：
①、G电梯有限公司，成立于2001年7月，由G物业管理有限公司和BBvvv装饰工程有限公司共同投资成立,原注册资本人民币200万元。2008年7月该公司减资134.3万元，减资后注册资本人民币65.7万元。其中G物业管理有限公
司出资49.3万元，控股75%，BB方中园装饰工程有限公司出资16.4万元，控股25%。注册地址：yyyy大街58号院内；法定代表人：；营业范围：电梯及零部件的销售、维修保养，中央空调的销售、安装和维修保养，水暖设备的安装、维修保养。
审计时点的期后事项：2008年10月该公司又对实收资本进行了变更，增资后注册资本为人民币215.7万元，其中G物业管理有限公司出资49.3万元，投资比例减为22.86%，BBvvv装饰工程有限公司出资166.4万元，控股77.14%。股权变更后G物业管理有限公司已不再拥
正在加载中，请稍后...物业管理公司自行聘请会计师事务所对自己进行离任审计，小区的业主委员会对此不信任，请问可采取什么措施应对？
你们可以主张对方私自委托审计无效，通过诉讼或双方协商共同委托或者由法院指定双方认可的会计师事务所做出审计。
其他答案（共1个回答）
进行审计；
---如果达不成一致，那就诉讼解决。
-----在诉讼中，申请法院委托审计，由法院依法确认。
业主对物业公司进行审计的法律依据是什么?
: 《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（六）监督业主委...
不要求同一会计师事务所 也不要求连续三年每年都要审计 只要求在申报的时候由申报会计师事务所对过去三年一期的财务报表出一个统一的审计报告 前两年可以不审计 或者由...
业委会认为自己有权对物业公司的财务进行审计。物业公司则认为自己只对...那么,业委会究竟有没有权利查物业公司的账,并进而炒掉不满意的物业管理...
是的，股东纠纷多数是对财务状况怀疑，委托第三方查账，可以让股东放心，赚亏有说法，心结解了，纠纷也就没有了。和气生财，在一起合伙要互相宽容。
根据《公司法》第170条第1款的规定，公司聘用、解聘承办公司审计业务的会计师事务所，依照公司章程的规定，由股东会、股东大会或者董事会决定。 正确
答: 初次性行为男的射在外面不会怀孕吧？
答: 很简单。
1、房子是你的婚前财产，归你个人所有。
2、再婚后（婚姻关系存续期间）的还贷款项，归你们二人共有，权利平等。
3、如果你没有特殊合法约定，从其约定－－...
答: 1、从一般意义上讲，法分为实然的法（law as it is）和应然的法（law as it ought to be）。
应然就是“应该是怎么样的法”，实然就是...
每家运营商的DNS都不同，而且各省的也不同。你可以问问你的网络提供商，他们会告诉你的。（也可以通过分别访问域名和IP来检查DNS是否正常，访问域名不行，而访问IP可以，则说明DNS设置不对）
另外，如果ADSL-电脑没问题，一般ADSL-路由器也没问题的。而且采用ADSL拨号的话，DNS可以不设置的，拨号成功后会自动取得DNS服务器。
问题可能出在路由器设置上。进去检查一下吧。看看上网方式，上网用户名密码是否正确。
（有个问题要注意一下，有些地方的运营商会限制使用路由器或者限制接入数量，一般是采取绑定网卡MAC地址的方式，如果路由器设置都正常，试试路由器的MAC地址克隆功能，把电脑网卡的MAC复制过去）
根本就没有正式的国际驾照，如果到国外开车，正式的程序：
1、到公证处办理驾照的公证书，可以要求英文或者法文译本（看看到哪个国家而定）；
2、拿公证书到外交部的领事司指定的地点办理“领事认证”，可以登录外交部网站查询，北京有4、5家代办的，在外交部南街的京华豪园2楼或者中旅都可以。
3、认证后在公证书上面贴一个大标志；
4、有的国家还要到大使馆或者领事馆盖章一下。
偶前几天刚刚办过。
如何洗衣服？也许有人会说，衣服谁不会洗啊？放到水里，加点洗衣粉洗就成了呗。是啊，说是这样说，可是洗衣服还有不少学问呢。我就说说我的“洗衣经”吧。
说起洗衣服，想想真有不少要说的呢。
首先要分开洗。内衣外衣、深色浅色要分开。个人和个人的衣物也尽量分开洗涤，这样可以防止不同人体间细菌和病菌的相互交叉感染，尤其是宿舍或者朋友的衣服尽量不要放置在一起洗。即使是自己的衣服，内衣和外衣也要分开洗。因为外衣接触外界的污染和尘土较多，而内衣将直接接触皮肤，为避免外界尘螨等对皮肤的不良入侵，内外分开洗涤是有科学道理的。不同颜色的衣物要分开洗涤，可将颜色相近的一同洗涤，浅色的一起洗涤，容易掉色的单独洗涤，避免衣物因脱色而损坏。另外，袜子和其他衣物不要一起洗涤。
其次，使用洗衣粉宜提浸泡一会。洗衣粉功效的发挥不同于肥皂，只有衣物适时浸泡才能发挥最大的洗涤效果。浸泡时间也不宜太长，一般20分钟左右。时间太长，洗涤效果也不好，而且衣物易褶皱。有人洗衣服时把洗衣粉直接撒在衣物上便开始搓揉洗涤，那样不能发挥最好的洗涤效果，对洗衣粉是一种浪费，当然，免浸泡洗衣粉出外。另外，冬季一般宜使用温水浸泡衣物。水温过低，不能有效发挥洗衣粉的洗涤效果，水温太高，会破坏洗衣粉中的活性成分，也不利于洗涤。
再次，衣物及时更换，及时洗涤。衣服要及时更换，相信道理大家应该都很清楚。可是，衣物换下后应该及时清洗，有人却做的不好。好多家庭喜欢将换的衣服积攒起来，每周洗一次，这样很不科学，容易使衣物上积聚的细菌大量繁殖，容易诱发皮疹或皮肤瘙痒症状。为了个人和家人的身体健康，还是勤快一点，把及时换下的衣物及时洗涤，这样，其实也费不了多少时间，也不至于最后要花费半天甚至更长 的时间专门来洗涤大量的衣物要节约的多。另外衣服穿的太久就比较脏，要花很大的力气洗涤才能洗干净，也容易将衣物搓揉变形，而影响美观和穿着效果。
洗衣服是个简单的小家务，也是生活中不可缺少的一件事，学问却很多，也许您的“洗衣心得”比这还要科学，还要多样，欢迎您 的指正~~
销售额：指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。税法上这一概念是不含任何税金的收入。销售额适用于制造业、商业等。
营业额会计上指的是营业收入，税法指的是应税营业收入。营业额属于含税收入，适用于饮食业、运输业、广告业、娱乐业、建筑安装业等 。
考虑是由于天气比较干燥和身体上火导致的，建议不要吃香辣和煎炸的食物，多喝水，多吃点水果，不能吃牛肉和海鱼。可以服用（穿心莲片，维生素b2和b6）。也可以服用一些中药，如清热解毒的。
确实没有偿还能力的，应当与贷款机构进行协商，宽展还款期间或者分期归还； 如果贷款机构起诉到法院胜诉之后，在履行期未履行法院判决，会申请法院强制执行； 法院在受理强制执行时，会依法查询贷款人名下的房产、车辆、证券和存款；贷款人名下没有可供执行的财产而又拒绝履行法院的生效判决，则有逾期还款等负面信息记录在个人的信用报告中并被限制高消费及出入境，甚至有可能会被司法拘留。
第一步：教育引导
不同年龄阶段的孩子“吮指癖”的原因不尽相同，但于力认为，如果没有什么异常的症状，应该以教育引导为首要方式，并注意经常帮孩子洗手，以防细菌入侵引起胃肠道感染。
第二步：转移注意力
比起严厉指责、打骂，转移注意力是一种明智的做法。比如，多让孩子进行动手游戏，让他双手都不得闲，或者用其他的玩具吸引他，还可以多带孩子出去游玩，让他在五彩缤纷的世界里获得知识，增长见识，逐渐忘记原来的坏习惯。对于小婴儿，还可以做个小布手套，或者用纱布缠住手指，直接防止他吃手。但是，不主张给孩子手指上“涂味”，比如黄连水、辣椒水等，以免影响孩子的胃口，黄连有清热解毒的功效，吃多了还可导致腹泻、呕吐。
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楼主，龙德教育就挺好的，你可以去试试，我们家孩子一直在龙德教育补习的，我觉得还不错。
成人可以学爵士舞。不过对柔软度的拒绝比较大。　　不论跳什么舞，如果要跳得美，身体的柔软度必须要好，否则无法充分发挥出理应的线条美感，爵士舞也不值得注意。在展开暖身的弯曲动作必须注意，不适合在身体肌肉未几乎和暖前用弹振形式来做弯曲，否则更容易弄巧反拙，骨折肌肉。用静态方式弯曲较安全，不过也较必须耐性。柔软度的锻炼动作之幅度更不该超过疼痛的地步，肌肉有向上的感觉即可，动作(角度)保持的时间可由10馀秒至30-40秒平均，时间愈长对肌肉及关节附近的联结的组织之负荷也愈高。
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相关问答：1234566666666物业管理财务查账和审计的一些重要问题
物业管理财务查账和审计的一些重要问题
（发表于《现代物业·新业主》2015年第八期）
本文所说的查账，是指业主方面直接对物业管理账务进行核查。审计，是指委托有资质的独立审计单位进行审计。两者差别很大，请大家注意。
一、弃用包干制就不必依赖审计
首先要说的是，业主只能依赖第三方审计了解物业管理财务，是包干制这个怪胎带来的怪事，本来是不应该这样的。在真正市场经济条件下的物业管理，没有包干制。所有账目对业主全部及时公开，随时接受业主监督，每天都在查账，就不需要依赖审计了。
所以希望业主组织的骨干，在以后的实践中尽可能排除包干制，实行财务公开，这样就不用再为审计烦恼。
二、查账、审计要在物业管理合同中明确
其次要说明一下，全国性的法律法规，对审计物业管理账务，没有任何规定。审计法说的是国家审计机关的审计，第三章所列的审计对象，与民间的经济活动无关。而公司的审计，是由公司法规定的，委托人和审计对象都是自己；当然同时规定会计师事务所应该独立审计，对股东、对公众负责。
有些地方的物业管理法规，也提到审计，但是都没有很具体的规定，实际执行起来对维护业主权益好处不大；有的反而对业主的知情权加了限制。
所以，为了有效维护业主权益，我建议：
1、新订服务合同，尽可能抛弃包干制；
2、如果难以抛弃包干制，尽可能在合同中订立关于接受业主方面查账的条款。注意慎用“审计”这个词。一旦用上，以后业主方面有没有亲自审计的资格，会有争议；
3、如果在合同中需要订立关于第三方审计的条款，或者以后依据地方法规进行审计，或其他情况下物业公司同意接受审计，业主组织一定要有独立的经费来源。审计的委托方必须是业主组织，审计费用一定由业主组织支付。由谁付款，是影响审计质量最重要的因素之一。
三、包干制下的查账理由
物业管理的财务分成性质不同的两块。
一块是共有部位收益和维修资金。这些资金自始至终属于业主所有，物业公司只是代管。
毫无疑问，这些收支账目必须对业主完全公开，业主有权直接查账。
另一块是物业服务费的收入和支出。因为实行包干制，物业公司盈亏自负，按自主经营的原则，其账目可以保密。但现在的情况是，绝大多数小区实际上并不是包干制，因为要用共有部位经营收益去补贴。账务保密的理由是经营自主，而经营自主的前提是盈亏自负。要业主补贴，就不是包干制了。业主方面就要审核成本，否则怎么知道该不该补，该补多少。不经审核就给补贴，没有道理。这应该是人人都明白的常识。
这就需要查账，查细账，以证明收入没有瞒报，支出真实、合理。当然，真的查起来，也不可能笔笔核实，只须核实重要的。
所以在需要补贴的情况下，物业服务费收支也不能对业主保密。除非你亏损自负，共有部位收益全部交给业主，那才是真的包干制。
在没有补贴的情况下，物业企业如果以两块账记在一起为由，拒绝业主核查共有部位收益和维修资金细账，怎么办？那就一起查。因为记在一起是他们的错误，本来就应该分别记账的。业主组织不能同意抽出这部分资料来查。会计账目是一个整体，只有核查完整账务，才能防止临时任意做假。
当然，前提是业主组织要足够有力。本文只能关注如何懂法、讲理，关注技术问题。怎样使业主组织具备满足维权需要的强势，是另外的大课题，不是本文能够论述的。
四、怎样委托审计
听到不少人说审计没用，这有两方面的原因。
一是不知道什么是真正的审计，没有认真委托；二是不会利用审计成果。下面分别谈一谈。
真正的审计，要核查是否帐表相符，账账相符，账单相符，账实相符。注册会计师对物业公司的审计，按目前的情况，如果没有特别委托，大多只进行账面审计。也就是核查四个相符中的前三个，检查“财务会计处理”有没有问题，然后分类统计汇总，出报告。如果发现连账面上都不合规则的，就作为“保留意见”写入报告。但是，账面背后的问题，也就是最重要的第四项，账实相符，记账内容是否与实际相符，他们一般是不管的。
比如一笔15万的外包支出，合同、发票、付款支票都有，金额都相符，账面上就没有问题了。至于合同委托的内容值不值15万，是不是按质按量完成了，他们不会主动去查。
所以，只要审计能够启动，业主组织又拿得出钱，就要与会计师事务所谈好要求，审计要包括核查账实相符。目前一定会这样做而且有经验的事务所很少，但是有。据我所知，深圳就有。其他地方，也可以有。因为对于注册会计师来说，技术、经验不是大问题，主要是委托方要提出明确的要求，然后谈好费用。按照目前的情况，认真审计，查出来的违规金额会是审计费用的很多倍。当然，账实是否相符的核查，很多情况下需要业主配合，否则他们也难以独立完成。
前面说了，物业管理财务审计，并没有现成的法律、法规、标准可以遵循。如果自己对审计毫无了解，委托审计时，与会计师事务所没有对审计广度、深度的约定，甚至只希望节省审计费用，审计效果当然要大打折扣了。
虽然对物业管理财务审计没有现成的标准，但是通用的审计准则是有的，还很详细。据我接触，对于业主组织委托的物业管理财务审计，多数注册会计师还是很敬业的，他们会遵循这些准则。但是具体要求还是要业主方面自己提出来，充分协商后写入委托合同。就像坐出租车，不像班车那样有固定线路。虽然驾驶员证照齐全，技术过硬，行驶中每一个动作都会符合技术要求和安全要求，但是开到哪里，总要乘客提出要求吧。不提出要求的委托审计，好比上车后说：“向前开，我付30元”。没有到达目的地，怪谁呢？
五、学会利用审计成果
刚才说到，多数注册会计师还是很敬业的。而且现在很多物业公司肆无忌惮，做假账也很不认真。所以，即使只进行账面审计，审计报告也能提供很多有价值的资料。问题在于你会不会利用审计成果，而第一是会不会看审计报告。
按注册会计师的意见类型划分，审计报告分为无保留意见、保留意见、否定意见和拒绝表示意见四类。对于后面三种，报告应该明确说明理由，查出来的问题已经写明白了，下一步就是业主方面自己采取措施了。
但是在由物业公司支付审计费用的情况下，注册会计师不会出具否定意见和拒绝表示意见的报告，连直接明确表示保留意见的报告也极少。而基于职业操守的底线，他们通常会用数据反映问题。所以在这种情况下，业主组织应该学会分析数据。
看审计报告，至少可以知道账面上收入、支出的总体情况和分类汇总数据，可以分析哪些数据可能有问题。比如物业服务费的收缴率是否与估计值接近，租金收入有无漏洞，停车费收入及停车管理费用是否合理，这些往往一眼就可以看出。管理费用的大项支出是工资，这是可以测算的；还可以向保安、保洁人员调查。还要注意管理处上交公司的管理费是多少，等等。
第二是在有了审计成果后，业主组织采取相应措施。
首先，发现疑点，就要进一步核查。在出具审计报告之前，注册会计师往往会把汇总数据先交给委托人初审，至少会在出具正式报告前提供初稿，这已经是提出进一步核查要求的良好时机。
问题查实以后，就要考虑采取措施。没有相应措施，审计成果就用处不大。
至于发现疑点后不想核查，或无力核查，或者查实后没有有效措施，那就不是技术问题了。见过这样的业委会主任，看出数据有问题了，自己不想核查，不想处理，到后来又说审计没有作用。
实在不会看审计报告，可以请业主中的内行看。只要是受到广泛信任的业主组织，又有诚恳的态度，找一、两个这样的业主不难的。
六、从技术上说
少有查不出来的假账
物业管理财务的所有问题，所有疑点，都可以通过查细账来解决。经过几百年的发展、完善，现在的会计制度设计已经很严密了。依我看来，要把假账做得滴水不漏，是非常困难的事。资金账外循环也会在账内暴露痕迹。空白也是痕迹。很多人以为有假账查不出来，是做账的人手段高明。其实错了，多数是查账的人因为种种原因不想认真查，少数是查账的人自己根本不懂，滥竽充数。
深入查账，限于时间、精力，当然只能抓大放小。像物业管理财务这样普遍漏洞百出的账目，只要能查，抓几条大鱼不难。说查假账很难，不容易查出问题，那是骗外行人的，大家以讹传讹了。
所以，这方面就不用多讲了，查账的难度主要不在于技术。
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