城市综合体建筑的商业价值最大化
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解读城市综合体 如何使其价值最大化
　　当下的中国房地产，对城市综合体有一个约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五种，酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4+1模式。
　　国外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词hotel(酒店)、office(写字楼)、park(公园)、shopping mall(购物中心)、convention(会议中心、会展中心)、apartment(公寓)首个字母的缩写。
　　综合体的历史和现状
　　城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例一直经久不衰的美国洛克菲勒中心，亚洲最经典的就是号称规划建造了18年的东京六本木，在中国最熟悉的是国贸中心， 到今天差不多20年了，我们看城市综合体发展的历程，国贸三期去年才形成，它的时间价值和资产价值无与伦比！
　　综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，也作为拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长极；更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。而在中国尤其是近两年综合体成为城市建设和运营的标志和主体，同时也成为房地产尤其是商业地产投资商的主流模式。几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好(三星以上)的酒店于一体的复合建筑群。杭州这个领先的二线城市更提出要建100个城市综合体的宏大构想！而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建城市综合体的开发战略。
　　城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。
　　综合体的功能和要素
　　一般来说，一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的高效率建筑群落。商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为&城中之城&。而且由于它集合了城市的最重要的功能和人群，也可以说是浓缩的都市。
　　城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
　　在中国城市综合体一般具备三个要素，一是城市的中心和副中心地段；二是公共交通的枢纽；三是独享和兼具城市的自然景观或公共资源如临(观)水或城市广场。
　　综合体的分类
　　性能分：
　　商务综合体，是指没有住宅的纯综合体；
　　生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%；
　　单一综合体；一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体；另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品。
　　地段分：都心型综合体，副中心(区域和新城)型综合体。
　　品位分：
　　高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五a级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。
　　中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。
　　综合体的多重价值
　　一个城市综合体应该说具备五重的价值空间，一个可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金，第二个是酒店商业持续经营和租金的回报；三是随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业(资产)评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值；第四个是资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现。第五个就是它的附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天地就是最经典的案例。
　　城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价值不仅体现在这个城市的综合体，还体现在周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最大的价值的体现。
　　城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏，比如先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。而这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期价值和资产价值的是否最大化？附加值的体现则更是综合能力的表现。
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合肥胜利广场大盘项目的整体推广的思考
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设计决定建筑品质 如何让建筑价值最大化
来源：新浪地产
　　优化设计让建筑价值最大化
　　提要：如何避免出现大批投资成本高、设计不合理的建筑“怪胎”？ 7月12日，清华城市规划设计研究院、新浪地产联合主办的“聚焦房地产优化――设计师笔下的建筑资源沙龙”上，一种共识已经形成――随着房地产市场调控不断深化，开发商更应注重高效利用资源，把建筑视为整套系统开发和运营，优化成为必不可少的一环。
　　在建筑设计领域，一种较为普遍的场景是：设计师在局促的设计费和紧迫的时间压力下，将设计规范转换成图纸，只要能按时提交设计，甲方通过，不延误工期即为完成任务，缺失了设计本身的整体规划感和创作感，拿到图纸的开发商亦没有时间比选，开始马不停蹄地建造，投入了大量的成本，却难以成就高品质项目，很可能还会因为选材设备的安排不合理，承担未来高额的运行费用。
　　如何避免出现大批投资成本高、设计不合理的建筑“怪胎”？ 7月12日，清华城市规划设计研究院、新浪地产(微博)联合主办的“聚焦房地产优化――设计师笔下的建筑资源沙龙”上，一种共识已经形成――随着房地产市场调控不断深化，开发商更应注重高效利用资源，把建筑视为整套系统开发和运营，优化成为必不可少的一环。房地产优化使设计进一步完善
　　优化设计并不是一道算术题，也没有唯一正确的答案。优化是在追求设计水平进一步合理化和进一步提升。清华城市规划设计研究院副院长袁昕如是说。“优化在基础层面抛弃一些不合理的因素，找到更好的解决方案。是否合理的评判不尽相同，但是对于不同的专业，在不同的项目上目标是一致的。对于开发商来讲就是在保证建筑安全与功能的同时节省成本。”
　　优化的过程，并不是要等发现“病症”去补救，而是必须在设计之前就开始。清城华筑建筑设计研究院副院长陈首春比喻，就跟中医治病一样，“上工治未病”，要真正的大医是在生病之前把病诊断出来。建筑也是一样。正是开发商追求工期完工的速度以及对于设计费用的要求，使得设计不能够在开发商预想的时间和费用下做得那么完善，所以需要咨询、优化、设计一起做，需要设计师用智慧和经验去做优化的设计。
　　建筑优化空间有多大，什么样的建筑需要优化？以清华城市规划设计研究院副总工程师王昌兴多年的经验来看，常规的建筑，设计开发经验会相对多一些，有比较成熟的做法，优化空间比较少。越复杂的地形，越复杂的使用功能，优化的空间就越大。高层乃至超高层的建筑最有优化空间。
　　房地产优化三重价值
　　开发商最关注的就是安全、品质和成本。然而做到三者兼顾并不简单。在提升安全度舒适度的同时，往往会增加成本的投入。而单纯为了减少成本投入，却易导致品质下降。设计师恰恰能够通过优化设计，来保障建筑安全和功能、提升品质并有效控制和减少成本。
　　建设项目前期的设计影响整个项目工程建安投资的80%以上。其中，结构成本分别占到普通住宅和普通公建，建安成本的70%以上和50%以上。通过实施机电优化，新建建筑可节能30%-50%；既有建筑可节能10%-30%。而一个好的消防设计方案能够给投资商带来3%~15%的经济效益和更安全的建筑作品，在消防设施上能节约10%~20%的工程造价。
　　作为品牌房地产企业，万达集团多年来也在探索房地产项目优化的道路。万达商业管理有限公司工程部常务副总孙多斌表示，开发商要优化的是让产品的安全性更高、产品的品质更好、而投入的成本相对最少，如何将三点很好地结合到一起，需要开发商和设计师共同努力。万达很早起就开始关注房地产优化并深刻体会到了优化的益处，确实为直接的运营节省了很多费用：以广州白云万达广场项目为例，为优化投入了200多万，运行费用反而节省了700多万。
　　打破规范误区 挖掘优化空间
　　设计规范是设计师创作的标尺，同时也会成为限制发挥的禁锢。这就需要设计师辩证地理解规范。一些新的建筑形式和材料，可能在规范里面并没有明确的说明，因此，照抄照搬规范并不可取。
　　优化，需要设计师创造性地解读和理解规范，而不是死板地在规范束缚下做出不合理高耗能的建筑。清华消防科学技术研究所所长李振锁认为，“辩证地理解规范，不是超越规范，而恰恰是弥补了空白。”他举例，如果按老规范配变压器，电缆，但是末端是节能灯，资源浪费非常大，因此需要系统化地配置资源。
　　跨专业协作 优化前置
　　优化涵盖的内容很广，是一个涉及建筑、结构、机电、消防等多领域的协调作用的过程。在整个建筑完成的过程中，为了实现建筑整体效果的最大化，就需要跨专业的协作。王昌兴揭示，跨专业配合有一个“躲”和“让”的技巧。 “有的设计，设备、机电、结构各占一层空间，层高4.2米的建筑，可能做出来的净高只有2.6米。没有跨专业的好的配合，既浪费空间、浪费材料又影响了舒适度。”
　　对此，清华城市规划设计研究院能源所副所长谭小川则认为，跨专业协作需要共同为结果负责，整个设计优化管理的行当属于新兴的行当，没有规范和标准，如果没有很好的跨专业配合，各个专业只是按照本专业最优的方案来做，综合下来“可能会花了奔驰的钱出一台拖拉机。”
　　事实上，优化也是一个精细化设计的过程，同时精细化能够从细微之处节省大量的材料成本，做到节材节财。要做到根据每个建筑的不同特性去做精细化的设计，“优生优育”，尽量减少建筑怪胎的出现，“就必须要将优化环节置于一个项目的初始端，未雨而绸缪。”她说。
　　作者：李敏霞
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