五一楼市看客多 刚需推升市场活跃度_网易海南房产频道
五一楼市看客多 刚需推升市场活跃度
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节日楼市看客多 刚需推升市场活跃度记者“五一”期间走访北京地区多个楼盘发现，假期前来看房的客户可谓络绎不绝。商家签约砸金蛋、首付可分期等优惠活动也是层出不穷。业内人士认为，去年下半年以来，市场调控政策不断加码，各地供应也不断缩水，但是巨大的市场需求依旧存在。一线城市“五一”期间看房量明显上涨，但2018年调控政策仍在继续，不存在回暖的政策基础，市场成交量谷底回升主要源于刚需购房者入市积极性提高。北京地区看客多成交少4月30日，房山区某现房楼盘的售楼大厅里人声鼎沸，挤满了看房的客户。而在样板房内，看房的客户更是络绎不绝。据介绍，该楼盘主要出售95平方米或103平方米的精装房，均价每平方米52000元。售楼经理介绍，该楼盘目前推出促销活动，30万可以抵扣房价的10%，但需在首付时付清。也就是说，该楼盘的首付达50%以上。目前在售的三栋楼是该楼盘的最后一期，其中一栋为该楼盘的“楼王”，4月底刚开始出售。与此同时，在门头沟区的一个楼盘，看房现场冷清了许多，只有三五户看房者与售楼人员交谈。不过，售楼人员表示：“楼盘2020年交房。3月底放出来的一批新房已经全部售罄，现在只剩170平方米以上的了，而且是之前购房者资质没有批下来不得已清退的。我们现在已经不做推广了，来客基本都是自行搜索或者路过看到楼盘才进来咨询的。”中原地产首席分析师张大伟表示，北京、上海楼市小长假期间看房量有明显上涨。以上海为例，4月入市项目明显增加，小长假前八盘齐开，近3000套房源入市。北京因为限价房的销售政策还不明确，但在小长假期间也有多个项目开放售楼处，关注数量明显增加。楼盘看客虽多，但成交量却不尽如人意。据中原地产数据显示，4月29日、30日北京新建住宅网签量分别是8套、3套，二手房市场住宅签约分别是145套、85套。一线城市小长假前两天合计网签商品房住宅为360套，同比跌幅超过50%。刚需上位炒房遇冷据上述门头沟某楼盘的售楼人员介绍，此处房产的顾客主要是四五十岁、有一定经济实力的购房者，主要是“买一卖一”的改善型需求，很多顾客是将老房卖出获得新房的首付款。首套房刚需购买者是住房市场的“香饽饽”。在北京工作的周先生近期已经辗转看了多个新楼盘，二手房也看了不少。“感觉房价还是比较稳的。”对于刚看的精装房，周先生也颇为满意，或许近两天就可以定下来。与此相对应，炒房者却不再是刚需买房客的困扰。“我们原来的邻居一口气买了楼上楼下3套房，把房子出租给了公司，很影响正常住户的居住环境。”在门头沟售楼处看房的李女士有些担忧新住房周围再次发生这类情况。但是售楼人员表示，现在购房者都是刚需，而且由于限购政策，没有人能够像过去那样买房。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从实际情况来看，过去压抑的市场需求开始释放，带动了成交量回升。但与以往楼市回暖伴随价格上升不同，这次成交量回升以价格比较低为背景，有些购房者也是因为价格处于低位所以才积极认购。“现在的楼市还谈不上回暖，主要是一些限价项目入市，的确有些购房者关注。”张大伟认为，相比调控前，当下市场成交量依然处于低迷状态。市场活跃度料提高“虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势，但从趋势看，5-6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是限价政策严格的区域，很可能会继续出台摇号销售政策。”张大伟认为。在供给方面，克而瑞地产研究认为，在严格的调控政策背景下，高价豪宅预售证批复越发严苛，房企依靠捂盘惜售、延迟入市，以时间换价格的可能性越来越低。此外，在经过一个季度的蛰伏后，巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格，被动加速项目入市，把全年的销售计划前移，抢收业绩，来确保全年销售目标的完成。从政策看，张大伟表示，2018年各地调控政策依然在持续，叠加信贷收紧，目前市场调控下，不存在回暖的市场政策基础，但热点城市严格执行调控已经超过一年，刚需购房者最近入市的积极性有所提高，市场成交量已经相比谷底有所恢复。严跃进则表示，目前来看，政策收紧的效应已经明显，继续收紧可能性不大，利空出尽就会变成利好，楼市反弹可能性比较高。“房住不炒”是大背景，后续房地产还是会有一些新思路，比如发展住房租赁市场，鼓励REITs、房产信托基金等是大趋势。
克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。一方面，“四限”政策难言实质性转向，着力抑制投资、投机性需求，减缓房价上涨预期，以防资产价格过快上涨；另一方面，支持居民自住购房需求，尤其是那些房地产库存仍处高位的三四线城市，去库存新政将持续发力，着力支持刚需以及改善性购房需求。杨科伟认为，限价、限签政策导致多数热点城市成交数据“失真”，摇号项目销售更是异常火爆，多数城市平均中签率约30%。购房者“买到即赚到”心理预期强烈，与调控政策初衷背道而驰。3月份以来，以上海为代表的热点城市加快预售证审批，限价“堰塞湖”渐有松动的迹象。“调控政策存在边际改善预期，限价‘堰塞湖’终须解决，热点城市预售证审批或将趋于宽松，房价容忍度也将上升。当然，为了切实解决刚需群体居住需求，地方政府还是要落地一些保护性措施，譬如刚需家庭优先选房等。”
本文来源：中国证券报·中证网
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4月北京二手房网签量环比增两成 刚需成交易主力
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核心提示：多家机构的统计数据显示，延续3月回温行情，4月份北京二手房网签量是去年5月至今12个月里的最高值。
（原标题：4月北京二手房网签量环比增两成 刚需成交易主力）
4月北京二手房网签量环比增两成同比仍下滑，刚需成二手房交易主力；分析认为未来北京二手房市场将进入企稳状态我爱我家、中原、麦田等多家机构的统计数据显示，延续3月回温行情，4月份北京二手房网签量是去年5月至今12个月里的最高值。在“3·17新政”影响下，从2017年5月开始，北京二手住宅月网签量从未超过1.5万套，不过今年3月份开始，北京二手房市场逐步复苏。但业内人士指出，北京二手房市场仍保持稳定，未来将逐步进入交易量、交易价格同时企稳的状态。北京二手房网签复苏据我爱我家集团市场研究院统计，4月北京二手住宅共网签13673套，同比2017年4月下滑19.1%，环比2018年3月上升22.6%。虽然同比仍在下降，但4月的二手房网签量是去年5月至今12个月里的最高值。中原、麦田等机构的统计数据亦显示，4月北京二手房成交量有所复苏。价格上，自2017年4月起，北京二手住宅交易价格持续走低。2018年4月二手住宅成交均价与3月基本持平，与去年4月高点相比，价格已累计下降18.2%。4月二手房交易量为何会创下近一年最高？我爱我家集团市场研究院院长胡景晖表示，主要因素还在于需求的重新增长。去年调控政策开始后，北京楼市的投资投机需求被大幅抑制，让不少购房者进入观望状态。随着政策的持续、市场的稳定、房价的下跌，北京楼市逐步向居住属性回归，形成了有利于首次置业及改善需求的购房环境。春节后，以自住为目的的购房人群开始重新入市，带来了北京楼市交易量的增加，止住了二手房价的连续下跌趋势，形成了回温趋势。麦田房产首席分析师张叶松认为，4月份北京二手住宅网签量延续上月环比上涨，一方面与传统周期性3、4月份小阳春购房期有关，另一方面主要在于当前政策基调稳定，潜在客户需求活跃度在提升，另外，经过近一年的价格下调，业主和客户方对价格容易达成一致，促进成交。中小户型为主，公积金成首选记者发现，“3·17新政”后，刚需已成为当前二手房交易的主力。据我爱我家集团市场研究院数据统计，4月北京二手住宅交易中，一居室占21.1%，两居室占55.5%，三居及以上占23.4%。在二手房的支付方式上，市管公积金支付的比例为29.7%，全款支付为26.9%，商贷支付为19.9%，市管组合贷款支付为17%，其他支付方式占6.5%。与一年前对比可以发现，曾经占比过半的商贷已经降到了不足五分之一，全款支付占比经历几个月的增加后逐步减少到了不足30%，使用市管公积金的比例持续增加。对此，胡景晖表示，“3·17新政”后，北京二套以及非普通住宅的首付比例大幅提高，银行贷款利率不断上升，使用商业贷款购房的行为急剧减少。商贷通道受阻后，全款一度成为北京二手房交易的主流支付方式，但在北京房价面前，有实力全款支付的人终究是少数，因此，经过一年的变化，公积金成为了购房人群选择最多的方式，这说明刚需成为了当前二手房交易的主力。 新京报记者 张晓兰■ 后市市场未过热，量价仍企稳4月二手房的成交数据，是否意味着北京二手房成交量将触底反弹？未来走势又如何？张叶松认为，就网签量绝对数据来看，当前成交量尚未达到市场正常水平，属于低位复苏阶段，离触底反弹仍然很远。同时，当前的交易量也不能支撑价格上涨，接下来，在没有绝对利好政策出台的环境下，价格还将保持平稳运行。在中原地产首席分析师张大伟看来，影响市场最主要的政策依然是信贷等政策，目前来看，宽松的可能性不大。在信贷收紧的情况下，后续市场走势依然不可能明显上涨，平稳是主流趋势。胡景晖表示，北京目前有大约800万套的存量规模，即使以年2%的换手率来看，北京二手房市场也有每年16万套左右的交易基本盘。因此目前二手房逐步恢复至正常交易水平，市场仍旧稳定，并未出现过热情况。其认为，2018年北京二手房市场的整体趋势是交易量在回升中趋稳，交易价格在下跌中趋稳，4月的量价说明这一趋势正在发生。未来北京二手房市场将逐步进入交易量、交易价格同时企稳的状态。(张晓兰)■ 新房4月北京新房交易持续低位新京报讯 (记者张晓兰)与二手房不同的是，新房市场则呈现出持续低迷的状况。不过，业内人士认为，目前北京新房市场的低谷不会一直持续，随着新增土地的陆续入市，未来北京新房的交易水平必将回升。中原地产研究中心统计数据显示，4月新建住宅共签约1161套。这已是连续4个月新建住宅签约量低于1200套，历史首次出现。安居客的监测数据显示，跟3月相似，4月北京新房市场成交区域仍集中于延庆、平谷、顺义等郊区，成交占比超4成。除了成交量处于低谷，4月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供应也陷入低谷。据我爱我家集团市场研究院数据统计，4月北京仅有海淀区的“冠城大通百旺府”这一项目有187套新增供应。我爱我家集团市场研究院院长胡景晖指出，去年“3·17新政”以后，限购限贷让新房需求大幅减少，而预售证的严格审核、新房售价的限制则让新房供应大降，政策效应叠加，又恰逢一年的淡季前后，造成北京新房交易在今年前四个月均处于极低温的状态。不过胡景晖表示，北京新房市场的低谷不会一直持续，随着新增土地的入市，未来北京新房的交易水平必将回升。在“房住不炒”指导下，未来北京新房市场将在房源供应和价格上更加偏向中低收入者。北京新房市场会进一步向居住属性回归。■ 购房故事卖旧买新，降40万出售经常留意北京新盘的顾小姐，今年1月看上了西南三环的一套大平层，近200平米，开发商计划6月底签约。但1800万元的总价超出她的预算，思前想后，她和老公商量卖掉位于石景山远洋山水的一套两居，这样就减轻了首付压力。1月底她将这套110平米的两居，以720万元的总价挂在了中介。但一个半月过去，几乎没有人看房。这样下去，房子卖不掉，改善置业计划也无法实现。顾小姐有些着急，于是多找了几家中介帮她卖房。就这样在焦虑中进入3月，看房的人好像随着天气开始回暖，顾小姐这才看到了希望。3月24日，顾小姐的房子终于以680万元的价格卖出。虽然比预期少了40万元，但也在她接受的范围之内。“我太着急了，如果再挺一个月，也许价格不会压得这么低”。首套婚房寻老城区小三居“2017年年初，业主卖房都是一再加价，现在业主只要遇到真买家，一般都会降个二三十万的装修钱。”最近为婚房忙碌的方先生说：“现在卖房的业主大都是为了换房，不是卖旧买新，就是卖小买大，着急卖房的心情不亚于买房者。”
方先生从今年2月开始穿梭于各家中介看房，他计划今年完婚。虽然是首套房，但他也希望尽量减少将来换房的可能，所以把目标定位在小三居。综合考虑他和女友的上班地点，及将来孩子能在东城上学，他将目标锁定在东南二环区域。今年3月，方先生在天坛公园以北的金鱼池小区看过一个户型，当时总价是780万元，后来据中介说以740万元的价格成交了。五一假期，方先生看了一套小三居，总价735万元，价格定得偏低是因为业主急着换房。“现在的购房者还是更看重价格，尤其是性价比高的房源，只要业主降一降，就能出手。”他说：“现在目标很明确，不会再错过了。”&
本文来源：新京报
作者：袁秀丽
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