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创业移民第二年盈利的疑问，请帮帮我
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小学六年级, 积分 3760, 距离下一级还需 240 积分
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{:soso__:}& & 看了很多新西兰创业移民的贴子，也看了很多前辈的意见，但是还是有一点问题不是很明白。
创业移民，第二年盈利是指：
& & 1.第二年结束以后，必须要赚回比我投资额高的利润，也就是说我二年内总的投资了100万人民币，在第24个月的帐目上，我要有100万零1块以上的现金，才认可为盈利？
& & 2.还是说在第二年这12个月里，我每个月的营业额除去水电、房租、人工、进货款等等各项成本投入以后，只要有1块钱以上的余额，就可以认可为第二年盈利？
& & 3.还有一种是结合第二种的计算方式，但我不是每个月都有余额，比如说1月有余额300，2月亏15块........但整个第二年12个月加加减减最后是有一点点余额了，这样算不算第二年盈利？
& &以上第二和第三种计算方式的结果，就有可能我总的投资出去100万人民币，可能我两年期满以后只剩下几万块或者更低，甚至只有1块钱在手上，其它的都在这两年中花出去了，这样我可以算是盈利了吗？您好，您暂时不能浏览帖子的全部内容，请
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看来楼主管理经验欠缺些．
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这个是财务知识，看来你需要雇佣一个会计。新西兰的创业条件是需要2年有盈余，那么一般来说第一年可以有亏损或者持平，第二年需要累积盈余的。那就是说第二年营业额-成本-费用需要是正数。并且需要抵扣之前一年的亏损仍然是盈余才行。
大家多多支持新西兰生活服务和奥克兰社区，招募相关信息。提供信息者有奖励。
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毛利人 发表于
这个是财务知识，看来你需要雇佣一个会计。新西兰的创业条件是需要2年有盈余，那么一般来说第一年可以有亏损 ...
毛姐啊，就是我的第三种计算方式吧？只是我第二年的盈利还得把第一年亏了的给补回来之后还得有盈利才行，是这个意思吧？
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海那边的梦 发表于
毛姐啊，就是我的第三种计算方式吧？只是我第二年的盈利还得把第一年亏了的给补回来之后还得有盈利才行， ...
是的，略有盈余就行。
大家多多支持新西兰生活服务和奥克兰社区，招募相关信息。提供信息者有奖励。
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小学五年级, 积分 2710, 距离下一级还需 290 积分
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西湖的春天 发表于
看来楼主管理经验欠缺些．
其实楼主这种是个体户的管理方式，只管现金滚动进出最后的结果，即经营过程中拿出去的钱全部算花掉了，到期末回来的钱都是利润，我认识的个体户朋友都是这样来管理的，都不按标准财务上讲的那套走的。
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已加入:&已加入:&
其实新西兰隐瞒局的原则是考察你能不能自雇并略有盈余，这个是核心。
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大学三年级, 积分 19555, 距离下一级还需 445 积分
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用什么来考核第二年是否盈利？是交税体现，还是现金存款体现？
Cedric Wong。
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ＣＥＤＲＩＣ，你还是得找出你的净利啊？晕，你的律师做好计划书怎么这么关键的数据不告诉你．
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西湖的春天 发表于
ＣＥＤＲＩＣ，你还是得找出你的净利啊？晕，你的律师做好计划书怎么这么关键的数据不告诉你．
你的意思就是，我投了10万，两年后，除去所有开支，包括人工、保险等等，我要有10万以上现金在手，才叫盈利了？
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&[转】房产交易成本有多高
来自：保密
发帖：91＋1922
作者：yevon_ou
发表日期： 23:16:00
交易成本有多高
我们今天不想讨论局势问题，只想纯技术地分析一下，交易成本有多高。
　　目前的房地产市场，交易成本主要分为三块。直接交易成本+间接交易成本+隐**易成本。
　　一）直接交易成本
　　直接交易成本，简单点说就是税费。他一共包括8个方面；
　　a) 契税
　　b) 营业税
　　c) 个人所得税
　　d) 印花税
　　e) 土地增值税
　　f) 中介费
　　g) 装修折旧
　　h) 公证费（或有）
　　现在，我们要对模型作一个重大简化，我们讨论的是：“满5年，非普通住宅”。
　　或许有人大惊小怪地跳起来了。说，房产的审税规则有很多档次，国家提供了诸多优惠，我们应该小心翼翼地展开一张表格，用上20页纸，具体地和客户列清楚，各种各样税费计算方法。
　　我们认为，这种做法毫无必要。事物的分析，关键在于抓住重点；宛如一把尖刀，一下子刺入核心。过多地阐述细节，反而耗费读者精力，反而分散了文章主题。
　　我们要说的是：“现在已经没有普通住房了”。90%以上的住房都是非普通住房，99%我们想买的房子，都是非普通住房。在这种情况下，讨论“普通住房的优惠政策”毫无意义。反而是镜中花，水中月。更显得欺诈与无耻。
　　其次，“满5年”的优惠，也已经消失殆尽。国家似乎已并不鼓励“长期投资”。不仅连短期的买卖要打击，长期持有价值投资，一样需要拦路收钱。随着最近一批调控政策出台，税收已象猪剥皮。
　　在这样的情况下，我们大致可以列出八种费用的预估值：
　　a) 契税，3%
　　理由是，虽然理论上还存在1%，1.5%的优惠可能。但实际操作中，90%以上的房屋会缴纳3%契税。所以理论无意义。
　　b）营业税4.44%
　　理由是，营业税的计算方法，是差价的5.55%。
　　在实际计算中，一套持有满5年的房子，至少翻了五倍。所以差价5.55%和总价5.55%其实没有什么分别。简单地按照翻五倍计算，营业税是4.44%。
　　以上，还没有计入某些区的土政策，核定征收和实测征收必须捆绑执行。
　　c）个人所得税2%
　　个人所得税2%。无法抵扣，在新政之后增加。
　　此项税收还有可能大幅增加；如按5%标准。
　　d）印花税0.1%
　　双边各0.05%。此税收本于2009年暂缓，但2010年恢复征收
　　e）土地增值税0%
　　此项税收增加潜力巨大。在2009年时免征，但2010年加税时，管理层始终忘记了本项条款。
　　若切实征收，本项目提价潜力巨大。可预估为2%~5%。
　　f）中介费1%
　　本项收费比预计中便宜。很多菜鸟，或者初次买房者，都认为中介费是1%+1%=2%。甚至有更高者。
　　但事实上，中介费由市场决定，而非政府决定。在任何情况下，中介费都收不足2%。随房屋价值越大，费率越低。
　　目前情况下，一套200W左右房产，双边各付7000。累计可收15000中介费就算可以了。中介费是唯一市场化竞争可降低的交易成本。
　　g）装修折旧2%
　　装修通常卖不出价钱。我如果买一套毛坯房，还得全部重新装修；但如果当我卖出该房屋时，装修却会被贬得一文不值。因买卖双方对房屋的喜爱不同，装修成本，无可避免地会遭遇到损失。
　　“装修折旧”的成本很难估算。但对于满5年的房产，可认为全部都装修过的。不存在毛坯房。此项损失，初步估计为5W，按250W的房屋中值预算，交易损失2%。
　　h）公证费0.35%（或有）
　　产证任何一方，出现外籍人士，需要0.35%的公证费。
　　好了，现在让我们累加一下，契税3%+营业税4.44%+个人所得税2%+土地增值税0%+印花税0.1%+中介费1%+装修损失2%=12.54%
　　以上是房产交易的直接成本。
　　二）间接成本
　　房产交易的间接成本，主要体现在“贷款利率”上。
　　假设一套100W的房子，我有60W七折贷款。当我把这套房子卖了，换筹换另外一套房子，这60W就会自动“升级”成为1.1倍的贷款。
　　按目前的利率下，七折利率4.333%，1.1倍利率6.809%。我们来算算，60W贷款到价值多少。
　　 在1.1倍6.809%利率下，60W贷款月还款为3915.15元。
　　 在七折4.333%利率下，78.8W贷款月还款为3915.15元。
　　所以，这一笔60W元的贷款，其价值就是1.1倍利率后的788056元。
　　当我把一套价值100W，还有60W元贷款的房子卖掉。我损失的不仅仅是12.54万元直接交易成本。我还损失了18.8万元间接交易成本。
　　也就是说，我拿了87.46万元，只能去再买回一套68.66万元的房子。
　　总交易成本=直接10.54%+间接18.8%=31.34%。
　　我相信，除了脑子烧坏掉的人，没有人再愿意交易了。
　　三）隐性成本
　　“限购令”是另外一项隐性成本。或者说，我卖出就再不能买进了。
　　限购令的成本，很难估算。其对楼市的杀伤力，仍没有数学模型。甚至这项政策会持续多少时间，我们也不知道。
　　粗略地估算，自从限购令出来了以后，市场普遍上调价格5%~10%。假设市场反映部分真理，那我们把限购令的成本，打对折，估算为3%好了。
　　四）结语
　　好了，现在我们有总数据了，每一次楼市交易的成本是12.54%+18.8%+3%=34.34%
　　或者说，我一套100W的房子卖掉，拿到手就只有66W。
　　在这种情况下，你还指望房东降价，甚至还指望“宏观调控导致房价下跌”。恐怕不仅书白读了，大脑也断路了。
　　上一周的“波士堂”中，袁鸣访问SouFun网的老总，提出了一个观点。“国家宏观调控之后，你能否不涨，跌一些，好歹给国家一点面子”。
　　开什么玩笑！国家的宏观调控，就是加了34%的交易成本。你还想让房东再让利么。房东没有办法，只有涨价20%。
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土鳖MD化、MD毛子化、毛子三哥化、三哥棒子化、棒子国军化、国军没变化
...楼主...
来自：保密
发帖：91＋1923
作者：yevon_ou　回复日期：　10:02:39　
　　让我再解释一下这个模型。假如你有一套100W的房子，含60W贷款，月供2980.87元。现在你突然心血来潮想换房子。
　　那么，因为装修折旧，你这套房子只能卖到98万元。
　　然后政府要收营业税+个人所得税+印花税+中介费，交了8W的税，到手大概90W元。还掉贷款，还剩30W现金。
　　但是现在，你这30W现金，加上贷款，只能买69W元价值的房子，计算如下。
　　买一套69W元的房子，付掉契税2W，印花税，中介费1W，你还剩27W元现金。
　　由于“限购令”你只能买一套房子。所以还要涉及借身份证 ，处理离婚，父母代持等等种种问题。假设预留3万元人际关系费。
　　你还剩下24W现金。购买一套69W的房子。贷款45W。按1.1倍6.809%的利率，也是每个月还款2980元。
　　月供不变，折腾一次，原先100W的房子，就变成了69W。
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土鳖MD化、MD毛子化、毛子三哥化、三哥棒子化、棒子国军化、国军没变化
来自：保密
发帖：91＋1924
注意，下面是该作者在2005年的一段发言，不要误指责作者的数据了
作者：yevon_ou
发表日期： 3:19:00
房价应该是收入的多少倍（全）
　　合理的房价，应该是户均收入的14~15倍。
　　所谓3~6倍，是彻头彻尾的伪科学。
　　1）幸福
　　很久很久以前，我们曾有一位专家，大声疾呼。在发达国家，平均工作每5秒种，就可以打一个电话。而在中国，要工作5分钟，中国电信太贵了。
　　之后又有一位专家，大声疾呼。在发达国家，每工作一年的工资，就可以买一辆汽车，中国人也该一年买一辆车。
　　还有一位专家，认为美国人每工作5分钟，就可以买一个汉堡。所以中国人每工作五分钟，也该能买一个汉堡。汉堡应该降到￥0.5一个。
　　最后某位专家，认为美国人每工作六年，就能买一套150坪豪宅。中国人每工作六年，也该能三室房子。房子实在太贵了。
　　可问题是，如果我们买汉堡，买汽车，买房子，打电话。。。。。。做任何事情都如美国人一样轻松。。。。。
　　那，那，那。。。那我们不也成“发达资本主义社会”了？
　　事实上，中国仍然是一个贫穷落后的国家，仍然是一个发展中国家。因为落后，因为发展中，我们的生活水平不可能达到美国人的层次。
　　正好比美国人物质极大丰富，工作5分钟就能买一个汉堡。而在中国，很多低素质的民工，往往要工作四至六小时，才能获得一日三餐。
　　这是由各国生产力所决定的，这是由各国发展水平所决定的，是不以我们的意志所转移的。
　　夸张一点而言，东非国家肯尼亚，是全世界最贫穷的国家。人均日收入不到0.3美金。每年不足100美金。
　　如果我们跑过去肯尼亚，向肯尼亚人民灌输，工作五分钟可以买一个汉堡。600美金想买他们的房子。结果将会怎样？怕是东非人提着长矛，把我们杀赶出来了。
　　综合来说，物质享受是和一国发展水平相决定的。绝不是线性正比的，国力越发达，比例越低。国力越落后，比例越高。
　　发达国家： 6~8倍 （美日德法英意加，GDP$20000以上）
　　中等发达： 8~10倍 （韩台马西土巴阿，GDP$10000)
　　初步发达： 10~12倍 （京沪深穗， GDP$5000)
　　不太发达： 12~14倍 （省会城市， GDP$2500)
　　很不发达： 14~16倍 （中国内地， GDP$1000)
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土鳖MD化、MD毛子化、毛子三哥化、三哥棒子化、棒子国军化、国军没变化
来自：保密
发帖：91＋1925
　　为了读者方便理解，我们引用一些2002年国际实际房价数据*
　　2002年各国房价收入比：
　　德国 11.41
　　日本 11.07
　　英国 10.3
　　意大利 8.61
　　法国 7.68
　　美国 6.43
　　在各主要工业国中，仅只有加拿大和澳大利亚等所谓“新世界”国家，因为极端的地多人少，才能维持在6~7倍房价/收入比左右。
　　但这样的情况，到了2003年又发生了极大的变化，随着美元本位币的崩塌。全世界房价发生了惊天动地的疯涨。其中以南非产金国涨幅最大，达29.6%。若算上南非兰特汇率变动，更让人瞠目界舌。（兰特由1：7升至1：2）
　　南非 29.6%
　　香港 28.7%
　　香港港岛 43%
　　西班牙 17.2%
　　法国 16%
　　新西兰 13.5%
　　美国 11.2%
　　中国内地 10.8%
　　英国 10.2%
　　瑞典 9.8%
　　意大利 9.7%
　　比利时 9.3%
　　爱尔兰 8.5%
　　丹麦 7.3%
　　加拿大 6.2%
　　荷兰 2.8%
　　澳大利亚 2.7%
　　瑞士 2.3%
　　新加坡 0.9%
　　德国 -1.3%
　　日本 -6%
　　其中，澳大利亚，瑞士，新加坡，涨幅最小。但如果算计澳元，瑞郎，坡元，这二年约60%的涨幅。澳洲房产，其实比香港升得更快。
　　1994年至2004年各国实际房价升幅，按本国货币计算：（按美金再加60%）
　　南非 195%
　　爱尔兰 179%
　　英国 147%
　　西班牙 131%
　　澳大利亚 113%
　　法国 90%
　　瑞典 76%
　　荷兰 75%
　　美国 65%
　　意大利 65%
　　比利时 60%
　　新西兰 52%
　　丹麦 50%
　　加拿大 41%
　　* 资料来源：《经济学人》
　　我们曾听说过某些“英国484平米，仅售17万英镑”之类的笑话。这个故事告诉我们的唯一结论，“学好数理化”是多么地重要啊。
　　作者明显地搞错了平方英尺ft，和平方米mm的区别。1平方英尺=0.093平米。换算下来，这一套45平米的房子，居然需要265万人民币。折合5.87万/平米，而且还是伦敦郊区20年的旧房。
　　英国目前的人均收入，官方数字为14000镑/年。17万英镑，需要一个单身汉不吃不喝干12年。
　　截止2004年，全世界排名前20位的大经济体，已没有任何一个房价/收入比处于6倍以下。
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来自：保密
发帖：91＋1926
　　继续回到我们的理论讨论，即使相同的发展阶段，比如日本和美国，香港和加拿大，谁的比例应该更高一点。应该更靠近6~8倍的上限还是下限。
　　中国名义上有960万公里土地，但其实1/4是沙漠，1/5是丘陵与高原。真正绝大多数人口，集中在京广线以东，海拔1500米以下，华东大平原之上。
　　而美国东西二条海岸线，气候怡人，降雨充沛，好象天堂一样。除了中部部分沙漠地区，绝大部分可供人类居住。可耕地面积更是远远超出中国。
　　当我们决定了一个区域的发展阶段。好比$5000美金的经济体，其合理房价应该是10~12倍。
　　则接下来考虑的，是该地区的人口/可居住土地面积。象中国这样地少人多，生存空间狭小的国家，房价/收入比，应该是较靠近上限的12倍。
　　同理，香港日本的房价收入比，也应该比加拿大高。
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来自：保密
发帖：91＋1927
　　考查了一定阶段的经济体，我们面临一个很重要的问题，对未来的预期。
　　花期国专家曾经质问过，假设政府明“年”开始增发100%的钞票，市面将会怎样。答案很简单，明“天”物价就涨一倍。因为人都是聪明的，对未来的预期，今天就会决定行为。
　　和阿、巴、智等停滞的经济体不同，中国是全世界发展最快，最有潜力的国家。
　　虽然不知道未来如何，但在可预见的将来，在胡温剩余的7年执政期内，可以预言，中国经济仍将保持快速，稳健，持久的增长。
　　现实总是对于未来的反映。如果将来房价会涨到20000，那为什么不今天8000就买呢。如果对中国经济有信心，那为什么不“用手投票”，直接买涨中国呢。
　　摩根斯坦利的首席经济学家讲得很明白，“一个兴旺的城市，总是享受贴水的”。
　　我们很冒昧地，很谨慎地，给予房地产每年1%的贴水。即意味着在将来20年中，中国经济，将跑赢世界经济1%个百分点。（目前全球平均增长为4.4%)
　　所以我们将我们的目标调高20%，即给予中国房地产20%的贴水。由平均收入的12倍，调高到14.4倍。
　　这个比例虽然暂时看有点高了，但随着繁荣的不断增长，逐渐会变得不再负担，乃至毫不费力。
　　好比我们现在这一个繁荣昌盛的城市，即使按照官方很不可靠的数据，年收入也增长了14.5%。这意味着什么概念呢，原先贷款占收入比70%，过了一年就仅只有61%了，再过一年就只有53%了。
　　*** 资料来源：上海统计年鉴
　　2004年 约20000
　　2003年 1%
　　2002年 1%
　　2001年 12982
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来自：保密
发帖：91＋1928
　　我们常听见关于北京/上海房地产泡沫的抱怨。对此我们完全难以理解。
　　有一点必须要提醒我们的分析员，上海是一个人均GDP $6000美金的城市。
　　香港的人均GDP大约是$25000，香港的房价平均约为￥35000/平米
　　台湾的人均GDP大约是$12000，台湾的房价平均约为￥20000/平米
　　上海的人均GDP大约是$6000，上海的房价平均约为￥9000/平米
　　北京的人均GDP大约是$4000，北京的房价平均约为￥6000/平米
　　如果我们考察更多的经济体。如美国，日本，英国，法国，德国，西班牙。我们会发现，这些$25000左右的发达经济体国家。其平均房价，约集合在$/平米左右。
　　发达国家的经济体，约是我们的四倍，其房价也是我们的四倍。即使不考虑中国旺盛的发展潜力。其比值也是合理的，甚至被低估的。
　　我们无法理解，在外资大行的分析报告中，恶意地，多次引用一个错误的，带有严重误导性的数据。
　　关于泡沫论的观点，我们听得最多的一个就是，“上海的人均收入仅只有14800元，根本无法支持目前的房价价位”。
　　是的，上海的人均GDP是香港的1/4，而上海的人均收入“居然”仅只有香港的1/15。我们严重怀疑该项数据的可靠性，虽然北京市每年要向中央交很多税。可中央给我们的钱也不少。
　　每年14500元人均收入，引致一个更严重的不可调和悖论。如果月均收入仅1200元人民币，则意味着上海人的月均消费支出，仅800元左右。
　　算了吧，“测不准先生”。任何一个稍有头脑的人都知道，800元生活费根本不够在上海生活一个月。更不可能是上海人的平均水准。事实上，上海的最低低保线是550元/月。
　　再次提醒各位一下，台湾只比我们富二倍。如果不遭遇大型的战争，疾病，政治动荡。至2012年，京深沪穗将达到今日台湾省之水准。即人均GDP$10000，平均房价￥20000/平米左右。
　　从2002年10月起，这一位外资大行所谓的“首席分析师”，已经连续测错30个月了。包括其信誓旦旦的“数月内崩溃”。其本人已经声名扫地了。
　　如果他不尽快主动离职的话，其所在的公司也将被其拖累。
　　**** 2003年初，该行不仅仅看空房地产市场，而且推荐大量买入股票，并放言，“30倍市盈率值得投资”http://cn.news.yahoo.com//1je7v.html
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来自：保密
发帖：32＋3877
最近在换房 卖掉再买进一套大的 税费一共贴了30w 相信很多小公司一年交的税还没30w 到底在调控谁
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这家伙看透了 所以没什么可说的
来自：保密
发帖：91＋1929
　　2000年，有一个古怪的德国老头Peter Garber，突然心血来潮。决定去考察一些著名的历史事件来源与出处。
　　细究的结果让人大吃一惊，以最为著名的荷兰郁金香狂热而言（）。该事件常作为典型案例，告诫人们不要投资冲动，避免于追涨杀跌投机性市场。
　　综合所有的郁金香故事，辗转抄录，但最早的起源，都来源于1929年再版的一本回忆录。荷兰往事，由股神巴鲁克作序。当时因为股灾不久，投资人亲历悲剧始末，所以对书强烈共鸣。
　　而这本回忆录，最初是由苏格兰律师兼诗人，查尔斯·马克，在1841年将十一则投资往事集合成书。名为《回忆录》。
　　1850年再版，并改名《公众的幻想与疯狂的公众》，畅销一时。值得注意的是，这是本故事书！
　　再之前的追溯，是荷兰政府在18世纪印刷的一本单行宣传册《贪心不足与实话实说》。当然，这是一本追求“新闻导向”的小册子。
　　德国教授继续追踪下去。发现所谓的“郁金香花茎”，其实有很多种，从最贵的100万美元一支，到最便宜的1美元一枝，种类繁多。如果将最贵和最便宜的品种混合在一起，自然得出了崩溃1000000倍的结论。
　　事实上，早从14世纪起，欧洲荷兰，比利时，德国，奥地利等宫廷贵族，就喜欢用鲜花装饰衣料。上流社会的贵妇人，用郁金香花瓣打扮衣物或者帽子，在当时是很平常的一种举动。
　　2001年，阿姆斯特丹，鲜花拍卖市场，一株非常罕见的郁金香花球，成功地拍出了60万英镑的天价。这样的价钱，可以在全世界任何一个地方，买一幢顶级别墅。
　　传说中的年，郁金香价格从几十荷兰盾飚升至万余荷兰盾。荷兰盾是金币，50盾大约含有1盎司黄金，按今日排价，折合8万美金。对于当时的公爵侯爵夫人来说，这仍只是一瓶香水的价格。
　　Peter Garber考证了大量的历史资料，最后写下了《泡沫的秘密——早期金融狂热的基本原理》一书。由MIT Press出版。
　　这个故事告诉我们的教训是，不要盲信传统，其实很多事纯属以讹传讹。
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来自：保密
发帖：91＋1930
　　好了，让我们回过头来，看看所谓的“房价收入比3~6倍”，是怎样一步步以讹传讹的。
　　早在1989年10月，Bertnand Renaud在他写的一份研究报告中指出：“在发达国家，房价收入比在1.8—5.5∶1之间……在发展中国家，该数据一般在4—6∶1之间。当然也有例外，……”**
　　随后，世界银行亚洲区中国局在1992年3月出版的《中国：城镇住房改革的问题与方案》一书中引用了上面的论点。
　　可见，以上仅仅是一位专家的论点，特别是现在看来这一论点是不全面、不准确的。
　　这些年来，中外人士在引用上述论点时逐步走样，一是删去了发达国家1.8—5.5∶1的论点，二是删去了发展中国家“也有例外”的论点，单单抽出4—6倍，把它说成是国际惯例，而且讹传至今。
　　其后，Bertnand Renaud在搜集到较多国家的房价收入比资料后，发现一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比，远远高于6倍，从而对他1989年的论断作了一定程度的修正。
　　他在1991年6月发表的研究报告中指出：“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”?“社会主义经济国家的房价收入比非常高”。可惜许多人在引用Bertnand Renaud的1989年论点时，没有注意到他其后作的修正。
　　1993年和1998年，联合国曾两次发布了较多国家的房价收入比资料，这些丰富而比较全面的资料彻底否定了4—6倍是国际惯例的论点。
　　联合国公布的1998年对96个国家的统计资料显示，这96个国家房价收入比最高的为30倍，最低的为0.8倍，平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。
　　事实上，目前国际上排名前20位的经济体，没有一个“房价/收入比”，是在6倍以内的。
　　** 参考引用《包宗华：房价收入比不是衡量地产泡沫的标准》
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发帖：53＋6412
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...10楼...
来自：保密
发帖：91＋1931
　　知道理论是错的，还要知道为何错在哪里。
　　让我们细读Bertnand Renaud的分析报告，其中有一段颇为值得引人注味。
　　“在总人口中贫穷居民占的比重很大，其中有许多贫穷居民住在自己搭建的简陋的居所内。西方住房学家认为这种简陋居所不能叫HOUSE(住房)而应叫SHELTER(直译为掩蔽体，此处应译为窝棚)。
　　这些国家在计算全国年户均收入时，占有相当比重的贫穷居民的收入都计算在内。由于他们许多人住的窝棚一般不会上市销售，因而在计算当年上市销售的住宅时，只包括能够上市的价格相对比较高的住宅。在这种情况下计算出的房价收入比，就会达到二十几倍甚至30倍。由于这样高的房价收入比如实地反映了贫穷国家的国情，就不能说它是不适当的。”
　　“计算房价收入比使用的房价，是一定时期出售住房总量的每套平均价，它不仅受到房价涨跌的影响，而且受到出售住房构成变化的影响。如果在一定时期内出售的住房中，大户型、高房价的住房比重大，平均价就高；反之，平均价就低。这种因构成变化而造成的平均价高低，对房价收入比影响很大。”
　　行文至此，恍然大悟。
　　原来，为何“房价/收入比”不尽如人意，因为在学者的分析之中，关于“房子”本身的定义，就是模糊的，错误的。
　　在学者的研究报告中，3~6倍指的是“棚户窝棚”，是Shelter，是铁皮茅屋。这样的房子，按照当地人3~6倍的收入，是完全买得起的，甚至0.8倍的“房价/收入比”也是可能的。
　　但如果将我们的愿望，化成三房二厅，花园小区，物业会所，建筑绿化。就很有可能需要20倍，甚至30倍的年收入（学者原话）。
　　或许还会有人质问，如果需要20倍、30倍收入，我们才能买一套房子，那不是意味着，有许多人，将终身为一套房子打工，积蓄终身，才能买一套房子。
　　没错，当中国人的欲望贪婪，无限膨胀地时候。请我们清楚地记得，我们还是一个贫穷落后的第三世界国家，我们还处于社会主义初级阶段。
　　我们比较适合的，是用3~6倍工资收入，买一间小小的老公房，买一套40平米的简聚陋户。买新房，就该用20~30年的购买力。
　　老公房，是比较符合我国社会发展阶段的3~6倍房产。
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...11楼...
来自：保密
发帖：91＋1932
　　为了获得一个感性的认识，我们以东部沿海一著名大城市为例。
　　该城市有1711万人口，550万个家庭。住宅房总面积，高达27000万平米。折合每户平均面积49平米。
　　当然，市场上可能并没有正好49平米的房子，而是由约450万套35平米的老公房，和约100万套110平米的次新房组成。
　　截止日，房产之窗数据，该市平均住宅销售价格，约8489元。
　　则该市单套房屋价格，应该是49 * 8489 = 416000元。
　　目前该市全部房产总价值，约27000 * 8489 = 23000亿人民币。折合约3000亿美金。可以买下0.05个加州，0.01个美国。
　　我们看过很多分析，包括“测不准”先生的投行报告，某证监会前博士的伪作。很遗憾的是，他们对上海房价的估算，全部都是错的。市场均价的合理面积，应该是49平米，而不是100平米。
　　得出了房价，我们再看收入，即使按照官方很不可靠，全世界最低的“人均收入/人均GDP“，在这样情况下，仍有17026元。按每户2.98人。则户均收入为17026 * 2.98 = 50737元。
　　则该市的房价/收入比，为416000 / 50737 = 8.2倍。
　　我们能得出的唯一结论，该市房价偏低，远远低于市民可承受的能力，也远远低于国际和理论标准。由于房价偏低，导致居民购买力极其旺盛，是房子太便宜了。
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...12楼...
来自：保密
发帖：91＋1933
　10）工人与白领
　　了解了全市范围内的平均大数，我们再来看一下市场细分，各一个消费人群所面对的选择和承受力如何。
　　鉴于我们的读者分布和报告人群。我们首先来分析白领市场。
　　假设一对白领夫妇，男方27岁，工作5年，女方25岁，工作3年。未婚，无子女，现主要作为婚房用途。这应该作为一种非常典型的客户搭配。
　　假设男方拥有4500元的工资，女方拥有3000元的工资。这在我们这样一个钟点工8元/小时的城市而言，应该并不算太贵的要求。虽然大学生起薪很低，但男方拥有5年以上工作经验，一切就又不同了。
　　象这样的一个家庭，就有00元的月收入，按一年13.5个月计，就是年薪十万，还未计补贴福利。一些统计报告显示，认为上海有100万个年薪10万的家庭，并不是太夸张的要求。简单点统计，仅陆家嘴地区，就有50万白领金融人员。
　　象这样一个家庭，按照房价/收入比的10倍，买一套100万元左右的居室，又哪里觉得吃力呢。
　　按照30%首付，70%按揭而言。甲方男士已经工作五年，按每年储蓄收入的30%计算，已可有10万元存款。女方稍少，但也有2万元存款。除此之外，男方应当有3万元左右的累计公积金，女方1万元。
　　10+2+3+1=16万元。由于独身子女的盛行，双方父母，仅需要再支助14万元的首付款。人均3.5万元。上海仅居民储蓄，就高达5.15万元/人，还不包括股票，债券，基金等金融资产。
　　剩下的70万元贷款，50万商业贷款，20万元公积金贷款。
　　20万元公积金，分20年摊还，每月还款1344元人民币。但按14%比例，二人每月仅公积金收入就有1050元。差额294元，几乎没有任何负担。
　　50万元商业贷款，我们按照一个很进取的7%平均利率（20年期债券加225个点）。20年期每月平均归还3877元。占家庭总收入的（） * 12 / 100000 = 50%
　　也就是说，即使这样一对普通，毫不起眼的小夫妻。购买一套价值100万元的住房，也是绰绰有余，毫不费力。
　　一般人的工作周期，27岁仍属初日东升，要到35岁左右才踏入壮年顶峰，普通人平均可以做到科级左右。也就是说，收入还有很大的增长余地，按揭支出在总收入的比重会不断下降，今年50%，明年40%，提干后就仅只有30%了。
　　同样的道理，我们也可以计算男1200，女800元人群。这些体力工作者，售货员，卖票员，购买价值30万元的老公房，也是完全没有任何经济压力的。
　　高端市场方面，35岁左右经理级干部，男15000元，女7500元。这样的人群，至少可以购买300万以上房产。知道上海有多少个“处长”么，50000多点。内环内可售住宅不足5000套。
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...13楼...
来自：保密
发帖：91＋1934
　　学术是一切的基础，一项正确的理论可以指引人类进步，一项错误的理论会导致财富毁灭。
　　所谓“房价/收入应该是3~6倍比”，是不折不扣的伪科学。是某学术的一家之言，之后更被引进以讹传讹而导致面目全非。
　　合理的“房价/收入比”，应该要考虑到发展中国家的差异，同时也看到“房屋”的定义是什么，是优雅豪宅，还是普通新村老公房。
　　中国目前发展地位，14~15倍收入，购买一套老公房，是属于比较合理的范围。
　　根据错误的理论作决策，则必会误国，误民，误己，最后作出完全失误的判断，对国民经济造成不可估量的损失。
　　小白领购买一套100万元的新居完全没有问题，房地产兴旺的主要原因，是购买力太强，房价太低。
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...14楼...
来自：保密
发帖：91＋1935
同样也是2005年的文章（我正在看他的天涯文集）
作者：yevon_ou
发表日期： 22:39:00
　　培养正确良好的购房心态
　　前二天朋友聚会，老友们大谈各自的投资体会。其中有一位朋友最为特殊，他新婚燕耳，太太六月妊娠，还打算将父母接过来同住。但在今年五月，却作了一个史无前例的大决策。把自己“仅有”的一套房子给抛了，全仓杀进股市，现在满手的钢铁股，科技股，重组概念股。。。
　　他把我给彻底地吓坏了。
　　我战战兢兢地问他：“你怎么打算”。
　　他说：“股市涨30%，房价跌30%，那我就有二套房子啦”
　　“如果股市亏了怎么办”。
　　“股市绝不会亏的”。
　　“如果房子涨了怎么办”。
　　“房子绝绝对没可能再涨了”。
　　我感觉天旋地转，一阵昏眩：“可是，如果，万一，呃，我是说万一，股票跌房子涨，那你该怎么办。”。
　　朋友瞪了我一眼，吼了起来：“别去想那不可能的事，那是绝不可能的！我一直都觉得我的判断对。”
　　在回来的路上，我仍了一枚硬币在地上，谷面和字面的概率完全一样，各为50%。
　　股市真是一个神奇的地方，在这个市场上，同时存在了一个“买家”，一个“卖家”，二人同时作出决定，而且都觉得自己英明伟大，正确无比。
　　楼市也是一样，有买必有卖。接朋友盘的是二位资深女教师，而且据说还是人大委员，接触“二会”决策层的。
　　“她们难道不会算么，她们难道比你蠢么？”我不无讽刺地想道。
　　人容易被贪婪蒙蔽眼睛，因为贪婪而失去理智，因为失去理智而鲁莽行事，因为鲁莽行事而蒙致损失，最终为自己、为家人带来伤害。
　　说实在的，我并不能同意朋友的观点。如果一定要说一句真心话，则未来二三年，“股市大跌，楼市大涨”的概率可能性，或许还更大一点。
　　我不能劝服老友，只是对他的慈孺老小，略显担心而已。和朋友的一昔讨论，让我想起了二三年前的一桩往事。
　　大约在2年前，2003年SARS的前后。当时的房地产市场，和今日一样热闹。楼市从最底部，反弹了有近50%。莘庄的房价，开始涨到了3000元左右。
　　2003年的外部环境，和今天一样的糟糕。中央高调发出121号文，潘石屹惊呼，一半房企将因此而破产。国家计委主任王小广预言，2003年房价将小幅回落，而2004年降幅将更大。（注1）。紧接着4~6月SARS期间，城市悲坳，百业萧条。此后4号线轨道崩塌，阿扁闹海，房贷收缩，小城楼市，不知遭遇了多少打击。
　　当然，股评黑嘴闹剧，也一样粉墨登场。摩根史丹利的亚洲公司总经理竺稼，号召大家抛售房产买A股股票，并说“我们并不是因为这个市场的整体市盈率比海外高就一定觉得A股市场找不到好的投资机会。30倍市盈率的公司不见得就比15倍市盈率的公司贵”（注2）
　　但最终给予决定性一击的，却是一位超重量级的人物，在股市中几乎有着“大神”般的崇高地位，远非今日“谢易”可比，令全体产经界为之颤栗的超著名学者。他站出来说房产泡沫，并公开表示“要警惕资产价格.....某些地区确实有泡沫”(注3）
　　这番话给了我一些空头朋友们致命的信心。并把他们彻底毁了。从，再到2005，固执听不进任何劝告。最多的时候，反反覆覆地总是说：“莘庄3000是绝对站不住的”“是泡沫就一定要破裂”“我就不信他跌不下来。。。。。”
　　现在回过头来，尘埃落定。2003的故事已似乎如此遥远，却又如此清晰，矗立在我们的面前。事实胜于雄辩，实践是检验真理的唯一标准。王小广的预言已经被证明为彻底荒谬，大摩蜕去神话光环。吴老闭门读书，深居简出。
　　今时今日，再回过头来看，莘庄3000的价位，简直便宜得可笑。即使再大规模的崩盘，也不太可能比银川兰州还便宜，一去不复回了。
　　即使用最苛刻的“价值”眼光，任何人也都会承认，莘庄卖是贵了一点，但卖3000绝对是被低估了，是价值回归。在这么便宜的价位，当年“泡沫论”的大讨论，短视专家们的忧心忡忡，简直幼稚得可笑。
　　但在当时，是什么蒙蔽了我们愤怒的眼睛，使我们看不到真理，看不到真相，只看见误导与欺骗呢？
　　市场是很奥妙的。有时候，你难以理解，难以释怀，错信专家，甚至怀疑市场的有效性。但二三年后，当我们回过头来看，事情的脉络才会逐渐变得清晰，层层解秘真相才会大白于前。市场并不是失去理性，而是这规律，隐藏得太深，太隐蔽。我们有限的学识，一时见难以发掘罢了。“买卖”永远是一买一卖，我们就一定比对手聪明么？
　　曾子曰：吾日三省吾身。
　　2005，我们就一定是正确的一方么？？
　　在过去的二年中，最令人惋惜的，当属“持币待购”的空军一族。
　　和很多“人口高峰期”的被动大学生不同，持币一族，并非买不起房，他们有足够的首付款，甚至可以全额付款。他们还有大量切实的家庭需要，有实实在在的改善需求。
　　但他们把钱捏在了手里，明明有自住需求，就是不买房，就是不买房。
　　二年之后，持币者遭受了重大的损失，没有人为他们的悲哀买单。或许部分可以归罪于2003不负责任的专家误导。当时的专家们，说讲得最多的一句话，“再等等，等跌多一点，就可以多买几个平方”。
　　这让我们想起了卖传销的推销员。他们总是喜欢强调，夸大可能的收益。而隐瞒，掩饰潜在的巨大风险。
　　风险和收益永远是共存的，任何决策都不例外。如果有任何事只见收益不见风险，那一定是你看错了。人性贪婪，让利益蒙蔽了你的眼睛。
　　“持币待购”是有风险的，看跌的对立面就是看涨。一旦看涨，你就得付出更大，更多得多的现款。在有些时候，该风险是如此地沉重，巨大，危险得你难以忍受。
　　对于购房者来说，如果房子是一定要购买的。则“万一”持币过了一年，房价不跌反涨，那购房者就亏大了。不仅没赚到一个卫生间，反而赔进了整整一套大卧房。
　　我们反对“持币待购”，因为房子是买来住的，不是拿来赌的。
　　在我们的舆论媒体中，对于买“2”套房的人，深恶痛绝，口诛笔伐，嫉妒到了骨子里。但我们有没有想过，购买“0”套房的人，其实其性质完全一样。都是对未来的一种判断，都是一种选择一种压注，都是把老婆孩子放在了风口浪尖上。只不过看多看空，站位不同罢了。
　　在最初的文中，我对那位“抛房买股”的鲁莽朋友，表示了强烈的反对。因为事实上该项决策并不英明，赚钱亏钱概率各为50%，绝不会为他带来一丝财富。
　　但他的问题在于，不该把“第一”套房抛了赌了，不该把自己的生活消费品，纳入高风险的赌博行为。
　　万一他判断错了，他将失去他的生活，他的安定，他的家庭，他的一家老小团聚，他孩子的稳定成长环境，他的一切。。。。。。。简直不堪想象。很多抛掉“第一套房”的朋友似乎还没有发觉，他正拿着他的生活必需品，从事着一项高风险的投机活动。
　　为了您的家人和孩子，请不要抛空“唯一”的一套自住住宅。买“0”套房和买“2”套房者，情节一样，都是严重的投机。
　　很多时候，朋友们都问我，何时才是最佳的买房时间点，怎样才是“正确良好的购房心态”。
　　“持币待购”么，一味看多么，买很多套房子囤积起来么？
　　不、不、不，我并不是一个惹人讨厌的死多头。
　　虽然我认为房价下跌的可能性，仅仅为50%。但另一方面，房价上涨的可能性，同样一半一半，也为50%。
　　这其中的差异十分之微小，只有最最专业的人士，才能判断出细微的差别。毕竟，巴菲特和索罗斯只有二个人，绝大多数的人，并不能跑赢市场。我们今天曝光率最高的专家，甚至还都是一群穷光蛋！
　　马柯维茨(Markowitz，Harry)教授，“现代投资学”之父、奠基人，1990诺贝尔经济学奖获得者。在其著名的证券投资论文中指出，当市场规模庞大至万亿，博奕人群数以百万计后，“马柯维茨方程式”最终给出了一个简练的结果：
　　--- “股价涨跌的概率是一样的，你仅在需要用钱的时候卖出股票”
　　这也就是我们给出的答案。楼市上涨下跌的概率是完全一样的。你应该完全放弃掉对楼市上涨/下跌的猜测。而仅仅在需要的时候再买房，如结婚，如添丁，如改善住宅。
　　---- 什么时候的房价，是最“合理”的价位
　　---- “今天”，今天的房价，就是最合理的房价。
　　不要再犹豫，立刻就买房，房价上涨/下跌的概率各为50%，早买早享受。
　　注1：国家计委主任王小广:2003年房价将小幅回落，而2004年降幅将更大http://ehome.online.sh.cn/article.php?post_id=8425754&thread_id=2358440
　　注2：摩根评论中国股市 市盈率偏高但仍具投资价值http://cn.news.yahoo.com//1je7v.html
　　注3：房产是否有泡沫引发争论 吴敬琏称要警惕房价http://ehome.online.sh.cn/article.php?post_id=8538869&thread_id=2303274
　　经济学家吴敬琏畅谈上海房地产经济泡沫http://ehome.online.sh.cn/article.php?post_id=8538870&thread_id=2333082
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土鳖MD化、MD毛子化、毛子三哥化、三哥棒子化、棒子国军化、国军没变化
...15楼...
来自：保密
发帖：21＋718
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...16楼...
来自：保密
发帖：105＋3604
小白领购买一套100万元的新居完全没有问题，房地产兴旺的主要原因，是购买力太强，房价太低。
到底算不算倒钩贴。
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...17楼...
来自：保密
发帖：91＋1936
作者：yevon_ou
发表日期： 21:16:00
　　《谨以此文纪念楼刊-上海版杂志第二期》
　　美国房地产探考
　　世上没有只涨不跌的市场？？有奖竞猜，二战之后，，六十年间，美国的房地产市场曾下跌过几次？
　　A. 五次 B. 三次 C. 二次 D. 一次
　　答案是，以上都不对。从，美国的房地产市场，只涨不跌，一次也没有跌过，一次也没有！！
　　让我们看一下图一：《家庭房地產的市值》
　　http://irdoc.quamnet.com/analysis/_charts_6.gif
　　來源：www.Thechartstore.com
　　1950年二战刚结束时，美国的全国房地产总值，大约为1000亿美圆。在此后的60年中，新建楼宇非常地少。大约仅为每年1%。纽约地区的平均楼龄，高达30年。
　　房地产市场的不断升值，来源于二手房市场在不断交易中的价值上升。至2005年时，美国的房地产市场总值，已超过20万亿美元。换言之，60年间，老房子足足升值了100倍！
　　美国所有房地产总金额：
　　1980年：29440亿美元；
　　1990年：66080亿美元；
　　2000年：110650亿美元；
　　2001年：120380亿美元。[注1]
　　在过去二十年中，美国的房地产市场，大约保持着了每十年翻一翻的速度。进入21世纪之后，增速加快，被誉为“房地产增长最快的十年”。
　　于是，我们可以看一下图二：《美国楼价自2000年的转变》
　　http://irdoc.quamnet.com/analysis/_charts_5.gif
　　来源：高盛及联邦住房贷款抵押公司
　　到2004年4月，美国旧房的全国平均中间价达到每栋20．6万美元，比去年同期增长了15．1％，也是历史上首次突破20万美元大关。美国新房销售中间价4月份涨到了23．08万美元，也比去年同期有较大幅度上涨。[注2]
　　虽然美国的总体房价，在2003又上涨了11.2%，但可以看出，其分布并不均匀，最大的价格收益在东岸与西岸，尤其是加州、佛罗里达州及东北部六州。
　　以相同类别对比，到2004年末，纽约曼哈顿的公寓平均售价较上季度上涨了23％，从98.73万美元上涨到121.44万美元。曼哈顿公寓的买卖中间价格同比增加了16.5％，从60.55万美元上涨到70.5万美元。此外，每平方英尺的平均价格也增加了16.7％，从780美元上涨到910美元（约合人民币￥80000元/平米）。[注3]
　　时至今日，百万豪宅（Million House）已经泛滥。平均每72个白人，就有一个拥有“价值100万美元以上房产”。[注4] 在加州，只有12%的人群可供得起一套“中间总房价”的房。[注5]
　　翻阅了这么多的资料，能让我们得出什么样的分析结论呢？
　　1）就一个国家而言，美国的房地产市场，从来都没有跌过。
　　正如图一所述，就全国而言，美国的房地产总价值，始终是上涨的。看图表下方的增长率，任何时候都是正的，至少都是增长的。
　　其中最低潮的二次，发生于1975年和1991年；因为众所周知的原因。但也仅仅是接近于0，而不是小于0
　　但是，尽管就美国“国家”全体而言，房价是只涨不跌的。但并不意味着美国每一个地区，每一个城市，每一套房子，也都是只涨不跌。
　　比如在80年代初，德州的地产彻底跌入谷底。在90年代初，东北部六州（纽约/波士顿地区）经历过惨痛的跌市。即使在美国梦的天堂，西海岸的加利福尼亚州，价格于年间的三年内均出现下滑。直至1998才回复到90年代的高位。更遥远一点，年间，佛罗里达州的第一次地产大崩溃，被作为经典案例，永远地记入了美国人的教科书。
　　但是，房地产就总体而言，总是持续向上的。尽管某一时某一地，某些热门的地区，可能出现过度“超买”的情况，暂时透支了一定的发展潜力。但对于一个国土辽阔，省份众多的大国来说。认为全国范围内都出现房地产泡沫，认为全国范围内的市价会持续下跌，几乎是不可能的，是不可想象的。
　　图三：每年住屋价格转变--加州及美国年
　　http://irdoc.quamnet.com/analysis/_charts_8.gif
　　来源：高盛及联邦住房贷款抵押公司
　　2）“涨幅趋缓”，涨幅的变化是有限的，也是缓慢的。
　　如果我们进一步考虑图中的细分项，则会发现，“涨幅”的变化，同样是缓慢的，连续的，呈一定周期波动的。
　　看一下涨幅表，就会发现，在这漫长的60年岁月里，连续的二年，“涨幅”都是很接近的。除了极少数一次，，其他任何的时间内。相邻二年的“涨幅”，很少相差超过5%。
　　换言之说，如果上一年的“涨幅”是15%，则今年涨幅“暴跌-25%”的几率，几乎是很小很小，几乎从来未发生过。
　　如果上一年的“涨幅”是15%，则今年最有可能的结果，是涨幅趋缓，加速度放慢，稍许再涨个10%左右。
　　所以如果看见上一年的“涨幅”是15%，不要犹豫，立刻就买吧。
　　3）中国涨得并不多
　　中国的房地产，2003年全国共涨了10.8%，国内专家坐立不安，惊呼泡沫。
　　美国的情况似乎更火暴得多。如图二所示，从，美国的全国房地产市场，涨幅接近60%。
　　涨得最凶的是东西海岸，全面突破300美元/英尺。[注6]。加州总涨幅超过104%，佛罗里达州57%，纽约州74%。
　　四大区中，即使最慢，最不成器的一个，五大湖没落贵族芝加哥，其累计涨幅也超过31%，折合年率都有10%以上了。
　　中国是世界上发展最快，最有活力，最有希望的国家。象中国这样的热土，每年房价上涨10%，又哪里觉得承受不起呢。
　　如果再细分到各个子市场，我们会发现，美国八大区，四城四乡中，明显地城市经济圈，沿边沿海，经济发展更快，房价上涨更高。
　　这也是符合逻辑原理的。世界贸易日益繁荣，环球资源向大城市集中。相比而言，中国的热力更多地向北京、天津、上海等港口贸易城市聚拢。内地武汉、重庆等内陆城市，发展稍慢，和美国内地一样。
　　再考虑城市总价，加州的涨幅高达104%，这是一个十分恐怖的数字。
　　因为104%是一个统计平均，而事实上房源不可能全都涨幅划一的，必然有一些优质房涨得多点，一些劣质房涨得少点。
　　如果一个区域的平均涨幅是104%，则意味着该省广袤土地中，必然有大量的房源上涨远超104%，甚至高达200%，300%.....
　　加州的地位，类似于中国的广东省。当很多粤省二线城市中山、珠海、顺德，佛山涨幅颇少时，广州/深圳50%的涨幅，也就不难理解了。
　　但无论如何，中国任何一个经济圈，无论是珠三角，长三角，还是环渤海经济圈，以区域论，都没有104%的惊人涨幅。无论是看全国平均还是仅仅考察一二个省，中国比美国要涨得少，远少得多。
　　附表：1994年至2004年各国实际房价升幅，按本国货币计算：[注7]
　　南非 195%
　　爱尔兰 179%
　　英国 147%
　　西班牙 131%
　　澳大利亚 113%
　　法国 90%
　　瑞典 76%
　　荷兰 75%
　　美国 65%
　　意大利 65%
　　比利时 60%
　　新西兰 52%
　　丹麦 50%
　　加拿大 41%
　　4）结语
　　2003年中的时候，“经济学家”们对“房地产泡沫”担心得不得了。很多人信誓旦旦地说，“全球性房地产泡沫即将破灭，北美首当其冲将受灾”。 [注8]
　　“经济学家”们一口咬定，目前的房地产市场，“纯粹是一场击鼓传花的游戏”，“房地产泡沫的破灭也将只是个时间问题”，“导致美国房地产的实际价格可能下跌15-20%，其它国家的住房价格可能下跌30%或者更多”
　　仅仅几个月以后，经济学家们就知道他们错得有多厉害了，于是就有了下面这篇文章：
　　“美国住宅市场依然强劲 华尔街分析师大跌眼镜”[注9]
　　不要担心，华尔街分析师的眼镜，每天都在跌破。如果我们仔细考察一下，就会发现“分析师”们每天都在喊房价泡沫，不仅2005在喊，2003在喊，2001也在喊。房价￥10000的时候在喊，￥5000的时候在喊，￥1000的时候也在喊。
　　这并不是眼镜，这只不过是一种时髦罢了。
　　七月初的时候，有人做了一个网络调查。在数千投票者中，有５０．７７％的购房人选择“长期观望，等待政府再出台新政平抑房价”。６７．２５％人把日期定在了“明年或更迟些”。５９．９４％的购房人认为北京市下半年房价会下跌，５２．７８％的人坚信自己是赢家。[注10]
　　潘石屹一看顿时就乐了，语气也轻松了，也不那么着急了。
　　为什么？那些“分析家”们根本不懂得消费者，根本不懂消费者的心理。
　　任何一样消费品，小到牙膏毛巾，大到彩电汽车，只要你去问消费者，永远都是85%的人群嫌贵的。
　　ACNielson曾做过广泛的调查，无论任何一种产品，只要去问消费者“贵不贵”，答案永远是一样的，当然是嫌贵了，比例通常在80~85%左右。
　　人同此心，作为消费者，又有谁会嫌弃东西便宜呢，又有哪个不希望越便宜越好？
　　所以潘石屹根本不担心，一点都不担心，市场大得很呢。
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...18楼...
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发帖：91＋1937
　美国人喊房地产泡沫，已经喊了整60年。美国的房地产市场也涨了60年。在这个期间，累计升值超过100倍。而且60年中只涨不跌，连“涨幅”也没有真正跌过。每一年“涨幅趋缓”不超过5%个点。
　　但美国人还是在喊房地产泡沫，华尔街分析师的眼镜还是一次又一次地被跌破。
　　不用担心，这并不是眼镜，这仅仅是一种时髦罢了。
　　当消费者无处不在，当需求无处不在的时候，当然问任何人，问任何有急切渴望的人群，八成回答是“跌，肯定跌，看空！”
　　可惜的是，这并不是一种思考，仅仅是一种梦呓，一种时髦罢了。
　　要判断房价走势，还是得请教于科学，理智，更加中立的思考；
　　就象2005年5月，忧心忡忡的美国人，问道了Alan Greenspan[注11]。格老的回答简单而又清晰，四个大字：
　　“不用担心”。
　　[注1] Electronic Intelligence Weekly，日第7期。美国拉鲁什出版社出版。
　　[注2] 美房地产火爆有隐忧格林斯潘认定“泡沫”存在。来源: 中华工商时报。http://house.news.tom.com/-39907.html
　　[注3] 纽约曼哈顿房价继续上涨http://cn.biz.yahoo.com/05-04-/44/8z8k.html
　　[注4] 美国“百万美元”房产主现在拥有更多家庭财富http://www.ifpc.org.cn/lczl/jcwz/jcwz56.htm
　　[注5] 美国可支配收入简算http://www.91facai.com/forum/dispbbs.asp?BoardID=5&ID=24219&replyID=119171&skin=1
　　[注6] Prices by zip code for the past 5 years
　　http://www.91facai.com/forum/dispbbs.asp?BoardID=5&ID=24219&replyID=119170&skin=1
　　[注7] 全球房市出现历来最大泡沫http://www.cnestate.com/eastweb/news/show_news.asp?id=21002
　　[注8] 特稿：全球性房地产泡沫即将破灭北美首当其冲将受灾http://www.newstarnet.com/phpcode/web/view_detail.php?news_art_id=19306
　　[注9] 美国住宅市场依然强劲 华尔街分析师大跌眼镜http://house.focus.cn/newshtml/46595.html
　　[注10] 五成购房人要打“持久战” 现金流事关房企生死http://bbs.soufun.com/post/0_.htm
　　[注11] 美房地产火爆有隐忧格林斯潘认定“泡沫”存在。来源: 中华工商时报。http://house.news.tom.com/-39907.html
　　[注12] (转) 图片：十分珍贵的上海第一批商品房的走势http://ehome.online.sh.cn/article.php?post_id=8422129&thread_id=2356086
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...19楼...
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发帖：9＋2795
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嗷。。。。。。。。。。
...20楼...
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发帖：91＋1938
作者：yevon_ou
发表日期： 17:19:00
　　人民币，埋伏与偷袭
　　（建设部、搜房网联合主办，《楼刊》杂志第三期）
　　最近二月，中国金融界，证券界，地产界最大的新闻，莫过于人民币升值了。对于人民币升值后的效果，对股债楼汇等各个市场的影响，众说纷纭，各花齐放。
　　有一种说法，认为外资海外热钱，大量涌入北京上海等大城市，博取人民币升值，并准备在人民币升值后大赚一笔。认为房地产是海外热钱博赌人民币的主要战场，并认为政府要卡死楼市，以对付海外热钱云云。
　　不可否认，这种说法很有煽动力，也鼓惑了不少不明真相的人，并造成了一定的舆论误导。但如果仔细分析下去，就会发现，这种说法，纯属痴人梦呓，是根本站不住脚的。
　　错误有三，数量性，选择性，归属性。
　　1）“海外热钱论”的第一个错误。在于其数量级不对。
　　（\'亿美元）
　　年份 贸易顺差 实际利用外资 外汇储备 金额差口
　　 593.56 1655.74
　　 496.72 2121.65
　　 550.11 2864.07
　　 561.40 2.34 （含450亿注资）
　　 606 91.01 （含150亿注资）
　　*来源：中华人民共和国国家统计局
　　热钱自开始狂赌人民币升值，出现了有系统性地流入人民币迹象。一般而言，认为热钱的规模在亿美金之间。大约以每年1000亿美金的速度增加。
　　而京沪房地产的盘子，远远没有那么大。即使按北京可售单元1000万平米计算，每平米取7000元的单价，亦不过700亿人民币，折合90亿美金。算上市场上一些可售的二手房，按一半价值计算，45亿美金。
　　上海的例子，和北京类似。如果将目前上海市面上可售房源全部买下来，仅不过150亿美金。哪怕将北京上海，市面上可售待售的一切房源，一手二手，全部扫断，所需要的资金，亦不过300亿美金左右。
　　但任何稍有商业常识的人都知道，把市面上所有货源全部扫完，将是什么样的概念！！
　　事实上，在任何一个市场，只要能成功地扫去20%的货源，就足够让价格上升20%。如果将100%的货源全部扫完，则价格会五倍，十倍地飞涨。波涛汹涌的“六·八”行情，主力动用资金大约不超过80亿元人民币，但已经使得沪深股市狂涨8%。
　　任何一个考察房地产市场的人，只要简单地估算一下数量级，就知道3000亿美金，绝对不会囤积在房地产市场中。中国人民银行给出的数据，大约是220亿人民币，相当于30亿美金。这也是比较合理可信的。
　　3000亿美金涌入中国，哪怕我倒一大桶水进浴缸，还会溅起一点水花呢。有1%的资金流入了房地产市场，这是比较符合热钱投机资金的本质的。
　　3000亿美金涌入中国，真正的资金，还是潜伏在银行间金融市场。大量潜伏在债券，央行票据，隔夜拆借，大额存款，远期交割等各种金融手段之中。流入房地产市场的，不足1%。
　　二军对垒，情报工作是最重要的。如果连对方的主力动向都搞错，连敌军主力在哪都没搞清楚，那是一定要犯错误的。
　　国际热钱的主战场，是在银行间金融市场。如果没看到这宏观的数量级差异，以讹传讹，是要中了外资投行的大圈套的。
　　2）更退一步讲，即使对于真正流入房地产市场的这1%，我们是否可以说“外资为博取人民币升值，而购买房产”呢。毕竟这一小撮的力量，也有好几十亿美金呢。
　　答案也是否定，因为这是一个选择性错误。
　　外资进入中国，在他们的面前，有二种选择：
　　 i) 美金进入中国，兑换成人民币
　　 ii) 美金进入中国，兑换成房产
　　对于外资来说，这二种选择都是存在的，都可以享受到人民币升值的效果。但为什么会有一部分的外资选择了ii)，而不是简单地持有人民币呢？
　　答案有且只有一个，房地产 > 人民币 > 美金。房产相对于人民币要升值。
　　换言之，如果外资选择了ii)，而不是i)，除非他本人也认为，中国国内的房地产，相对于人民币要看涨。昨天卖30万的房子，明天就要卖40万。
　　外资涌入中国，购买中国的房子。理由和我们是一样的，他们并不是看好中国的人民币，而是认为中国的房地产本身要涨。
　　3）再退一步讲，假如有1%的外资，向水桶倒水一样，小小的水花流入了房地产市场。这些外资选房产而非单纯持有人民币，是认为“房价/人民币”会涨。
　　那么，是否会和某些专家忧心忡忡地一样，等这些外资因为人民币升值了，获利了结，而导致房地产市场大崩溃呢。
　　答案还是否定的，因为这是一个归属性错误。
　　1998年时，上海的虹桥地区，曾遭受过可怕的房产下跌。这一片外籍人士聚居的，素以“小台北”著称的黄金宝地，躲不过98金融风暴。房价有高峰时的3000美金/平米，直线下跌到1000美金/平米，却依然乏人问津。
　　但这样一次惨烈的下跌，对本地人造成了伤害，对本地人引发了动荡没有？
　　没有，一点都没有，几乎丝毫没有感觉。
　　我们的房价，卖给外国人，并没有“回购协议”。就好比一套本值6000元的房子，来了一个欧洲人，非要花10000/m买去。
　　那好啊，就让欧洲人买好了。我们并没有回购协议，从来没有答应过，在10000元的时候，我们要接欧洲人的盘。
　　如果楼市从10000元上获利回吐，楼价大跌，损失的是“外国人的金钱”。当外国人大笔大笔地买进时，已注定了这一天不可避免。
　　如果人民币升值到1:5，外资撤离，而导致房地产市场大崩溃。我们完全不用担心，因为这损失的都是“外国人的金钱”，让台湾人把瑞虹降到6000元/m再抛，让台湾人割肉跳楼，启不是好。这时候房价的下跌，对本地人来说，完完全全是个利好。
　　综上说述，我们对“热钱买楼论”，必需要有一个清醒的认识。热钱的主战场，并不在楼市之中，90%在银行间金融市场。如果眼光一味盯住了楼市，忽略了敌军主力，非犯大错误不可。
　　即使有三五支支线部队，也是因为他们看好房地产市场。认为房价会涨得比人民币更快。简单地用“人民币汇率”，来推测楼市的走向涨跌，未免管中窥豹，自以为是。“热钱买楼论”，可以休矣。
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...21楼...
来自：保密
发帖：91＋1939
作者：yevon_ou
发表日期： 11:23:00
原载经济论坛：http://www.tianyaclub.com/New/PublicForum/Content.asp?flag=1&idWriter=0&Key=0&idArticle=44984&strItem=develop
　　　　　　房价越高，居民购买力越强　　
　　　　　　和一般居民常见的想法相反，房价越高，居民购买力越强。
　　　　　　
　　　　　　很多人都在质问，谁还买得起房。一套价值80万元的房产，至少需要一对月收入5000元以上的夫妇。而且当购买房产后，月收入的一半将用于月供，购买力极大萎缩。房价越高，将导致购买力消退，社会消费减少。
　　　　　　
　　　　　　这样的观点，忽略了一个很重要的现实。房价并不是一个人的事。买卖是双向的。有一个买房的，必然就有一个“卖房”者。当买方者掏出80万元房款时，必然有另外一个人，收入了80万元。二者严格相等，丝毫不少。当有一人丧失80万元购买力时，必然有另外的一个人，增加了80万元购买力。当有人缩减开支时，必有人获得了大笔的现金。
　　　　　　
　　　　　　一般的研究分析，都是把目光瞄准了购房者一族。从现有白领来说，购买力是不断萎缩的。每一对新婚夫妇，即意味着市场上永远地丧失了一笔购买力。但将目光放更久远一点，将考虑群体放到全社会的民工，建筑工人，搬运司机。就会发现完全都不是这么会事。当小白领花80万掏钱买房时，必然有建筑商获得了80万元入帐。其中10万元建筑工人工资，10万元建材原料，10万元广告营销策划，10万元金融融资收入，10万元绿化配套设施，30万元政府税费和地基拆迁费用。
　　　　　　
　　　　　　当小白领掏钱80万元买房时，必然有更多数以千千万的人群，获得了工作，找到了销路，接到了订单，拿到了工资。或者政府收到了税费，开建公共工程，孤老拿到赡养。
　　　　　　
　　　　　　货币是循环流动的，财富是守恒的。当有人失去80万购买力时，必然有人获得了80万购买力。当这些民工拿着工资，回到家里。必然又导致了零售业和小商品业的发达。面铺小老板赚了钱，必然又会去购买家电，手机电脑。由此而促动了IT电子行业的兴旺，并最终为这些小白领带来了工资。
　　　　　　
　　　　　　货币是循环流动的，财富是守恒的。整个社会好比一做巨大的生物链。小白领站在了链条的最顶层。有时候小白领扔一点钱下去给虾米(工人)，虾米再去给小鱼(大排档)，小鱼给大鱼(家电电器)，大鱼最终喂给了IBM，HP和BOC。
　　　　　　
　　　　　　所以无谓房价多少，购买力永不消失，只不过从一个人的手中，到了另一个人的手中。无论房价多高，社会所消费的，只不过一点钢筋水泥罢了。这些东西在中国，永远只嫌太多，而不会造成挤出效应。中国最需要帮助的是弱势群体，中国的工人，只怕工作太少。
　　　　　　
　　　　　　所谓“千金散去复归来”。正因为房地产业兴盛，源头自有活水来。才造成了这么多人有工作，有收入。面铺的小老板，盼来盼去，总算盼到房价降下来了，但此时此刻，来他店里吃面的人也没有了。“但求人上人，不求天灾祸”，也就是这个道理。
　　　　　　
　　　　　　(续)
　　　　　　
　　　　　　如果说房价高低，只不过更多的购买力转移。有人失去80万，必有人获得80万。从总体而言，还有二个效应，使得了不仅仅只是打和。房价越高，总体社会的购买力只会越强。
　　　　　　
　　　　　　第一个效应，是贫富分布。“中国的收入，是严重向年轻人倾斜的”-----史蒂芬罗奇语。由于历史和政策上的一些原因，中国的收入，严重集中在北京上海的小白领手中。而农民民工贫穷，买不起彩电，胶鞋，洗头水。
　　　　　　
　　　　　　房地产业的兴旺，导致数以万计的民工工作岗位，使得中国最贫穷的人群获得了购买力。小白领消费有限，将财富由他们手中，转入到消费井喷的民工，使得社会总体购买力大大增强。
　　　　　　
　　　　　　第二个效应，是金融效应，也是最糟糕的效应。因为目前买房是“贷款”的，而且往往是增量贷款。一套价值80万的房产买卖，买卖后的总现金并不是80万，而是120万。其中买房支付40万，卖方获得80万，银行贷款40万。
　　　　　　
　　　　　　这样做的结果，每一次的房产买卖，都会有更多的货币投放市场。小白领的现金仅消失40万，而建筑商却可以获得80万现金。市面上的现金越来越多。
　　　　　　
　　　　　　现金是经济的血液。现金越多，经济越活跃。很快人们就会发现，各种商品的买主增多了，价格也上升了。只要有更多的现金在市场上面流通，就会导致市场极大兴旺，零售百货，迎来前所未有的春天。
　　　　　　
　　　　　　房价(信贷)越高，社会购买力越强。
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...22楼...
来自：保密
发帖：91＋1940
作者：yevon_ou
发表日期： 1:19:00
　　上海楼市的真实走势
　　很久以来，我一直想写一篇《上海楼市的真实走势》。因为这很重要，真实扎实的数据，是我们分析的基础。从03年以来，我们一直笼罩在“宣传口径”的重重误导之中。连楼市的真实涨跌，涨幅跌幅多少都不知道，又谈何分析？
　　1月10日的时候，我去来德坊参加一个聚会。吃着黄鱼面，听着诸人一本正经地讨论“05大跌”。大伙一致同意，房价在05年曾发生巨幅下跌，08年也曾经大幅下跌。于是，又坚定了我写本文的信心。
　　一幅图胜过千言话。首先，让我们看如下这幅图。这里数字指的，并不是单个的楼盘。而是一个典型意义的“大盘”指数。好比大伙都想买的，内环边缘，品质不错但不是豪宅，2房或3房，00年以后的小区次新房。在2000年的时候，他的价格是3000，如卢湾区斜土路的“复兴佳苑”。在2010年时，他的价格是30000，如卢湾区的“黄浦新苑”。
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...23楼...
来自：保密
发帖：65＋6830
正是因为交易成本高。所以房价不可能平稳，起码长期平稳概率不大，炒客要亏死的。
要么向上，要么向下
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面对一杯咖啡都寒蝉若惊的人们，却想着有人发枪去杀四郞，抢碉堡。生活，本身就是一部生动的讽刺连续剧。很多人自己都是演员却浑然不觉，导演和制片人日着明星数着钱，而最痛苦的，却是清醒着当观众的人们。
...24楼...
来自：保密
发帖：91＋1941
作者：yevon_ou　回复日期：　01:32:36　
　　这幅图中，我们可以得出以下结论：
　　1）过去10年中，上海楼市一直在涨。累计涨幅大约10倍。
　　2）多军的报价“永远”上升。仅空军心理才有“楼市涨跌”。
　　3）当多军和空军心理价位接近时，产生成交。
　　4）空军有三大特点。a）空军的心理价位，永远低于多军。b）空军常常落后一个Season。3）空军最终会屈服于多军报价。
　　下面，让我们逐一展开分析。
　　一）二种报价
　　首先，也是我们区分于绝大多数“伪专家”的地方。房地产其实有二个价格。我们一直在说的“楼价”楼价楼价，其实楼价并不是“一”个数字。
　　房地产分为“房东报价”和“买家报价”。这个道理，和绝大多数的交易市场一样。类如股票市场，也有买进/卖出（Bid/Ask）。只不过很多时候，股票市场的“买入/卖出”相差很小。只有几分钱的距离。而股票交易金额也很少，100手也不过几万元的价格。
　　但在房地产市场，“房东报价”和“买家报价”，有时候可以相差很多。相差几千元/平米，甚至几万元/平米。而且房地产标的大。有时候一个房子，房东要价700万，而买家甚至还价500万！二边相差达百万之巨。
　　这个二种价格，就是我们作此图的本意。
　　所以我们分红线和蓝线，分别标出“房东报价”和“买家报价”。那么，上海楼市的真实走势如何呢。
　　对于多军来说，多军是理性的。多军的价格，以一个持续稳定的价格，逐步往上递升。速度大约为每年25%。尤其值得提出的，无论政府干预或调控，多军报价罄如泰山！
　　而反观空军一面，空军是“非理性”的。空军高度受外部宣传，个人心理影响。往往会陷入“大起大落”的兴奋与狂热。在空军的头脑中，存在“宏观调控”一夜跌50%的事例。也存在“03暴涨”“05暴涨”“07暴涨”“09暴涨”四个涨得看不懂的年份。
　　真实的情况是怎样的呢。现实市场中，会不会“暴涨暴跌”一年涨50%呢？
　　不会的，现实世界是循理的。空军朋友呃，因为你们的愚蠢，因为你们的偏视，其实你们是以一种狭隘的眼光在看待这个世界。得出的远远偏离真实的结论，最终买不起房，一错再错住桥洞。
　　这就是我们写本文的原因。告诉你《上海楼市的真实走势》。
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...25楼...
来自：保密
发帖：91＋1942
二）相交点
　　真正的房产走势是怎样的呢。
　　真正的“房价”，发生于“红线与蓝线相交”的地方。也就是多军和空军心理价位一致，才可以发生交易。否则你要是天天和自己说:“政府要宏观调控了，房东得跌价50%”，那只是YY。
　　我们仔细观察一下《真实走势》图表。在这个图表中，“红蓝相交”其实次数并不多。
　　在2002年之前，多军和空军，其实差距比较平稳。“空军心理”持续在“多军报价”的90%左右。也就是3000元的房价，但大家还是觉得贵的。最好再“便宜一点，打个折”就可以买下来。在这个阶段，成交量中。
　　年，房价开始逐渐启动。人们开始有了一个“房产牛市”的概念。房屋渐渐用抢。在“2002年春”发生了第一个高潮，空军和多军报价比例100%。成交大量发生烫得旺手。成交量高。
　　2003年春，发生了第一次“大牛市”。
　　2003年秋，上海市本地政府，发起第一次“宏观调控”。包括取消个人退税，期房限转，低价房贴息等等。这个时候，本图表就发生了重要的变化。
　　可以看见，在2003年秋天的点位上，空军的“心理价位”大幅下跌。由6100-〉5600跌落。
　　而与此同时，多军秉承科学的分析，坚定地理念，认为上海楼市被低估。所以多军报价6100-〉6700上升。
　　那么，2003年秋季，房价下跌了没有呢？回答是没有。因为只有多军认可空头的“砍价”，把价格调下来，房屋才可以换手成交。而实际情况是，多军根本不认可国六条，这只会让房价更涨，多军反而要加价。最终2003年秋的结果就是，“房价既不上升也不下降”，成交大幅减少。
　　成交大幅减少，这就是“宏观调控”的效果！
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...26楼...
来自：保密
发帖：91＋1943
三）所谓的05下跌
　　我参加过众多的聚会。有楼市的，有股市的，有学术的，也有官方的。但有一点是毫无疑问、一致共识的，就是“房价也有可能下跌，05年就曾大幅下跌30%以上”。
　　05年的下跌，作为一个经典案例。被广泛证明于“宏观调控是有效的”，“房价也不是一往直上的，而是有波段的”，“楼市有风险有亏损有割肉”。
　　对于此类的自我麻醉，我们除了冷笑之外，刻骨地质问一句：“真的有05下跌”么？
　　我们的回答是：“没有”
　　只涨不跌，永涨不跌，买入即赚，买入必赚。
　　如果我们再仔细看看《真实走势》图表。在2005年3月是，发生了房地产历史上最凶猛的上涨。楼价以每个月10%的速度，四五个月涨了大约50%的价格。
　　但此后，2005年就发生了“宏观调控”组合拳。国八条从土地，信贷，税收，廉租等各个方面，打出了一套“组合拳”。并号称这些市场干预，能使得消费者买到更便宜的房子。
　　对于宏观调控，我们采取全盘否定的态度。薛兆丰曾有作文“加税岂能降房价”。任何一个有经济学知识，擅于严谨思考的人，都会知道“宏观调控”是一个大笑话。对KFS的迫害，对投资客的诬蔑，对交易者的税收，只会让房价再涨200%，300%！
　　同一种政策，在智者和愚者之间，会有不同的解读。2005年夏“宏观调控”发生了以后，有识之士都知道，这房价可能要大涨特涨了。“因为宏观调控，所以房价飞涨”。
　　而空军是愚昧的，是低惰的。空军心理价位调到了6500。妄想房东“降价50%”再卖给他们。
　　多军心理12500，空军心理6500。那《真实房价》是多少呢？答案是没有真实房价，因为多空双方相差太远，所以根本就不可能成交。成交量降到冰点降到0。
　　2005年的时候，如果你浏览阅览各大网站，你会看见网友们叫嚣:“现在买房，不砍个30%，简直就是自虐”。
　　“肯买房就是恩”。
　　“我看中一套100W的房子，大家帮我参谋参谋，我还价65W不知能否拿下来”。
　　好啊，那你真的还还看。看65W能不能拿得下来？毫无疑问，2005年的“所谓下跌”只存在于空军网友们的YY中，存在于他们一厢情愿的世界大乱中，存在于文书的宣传中。
　　真实的情况是，没有一个人，能用65W买到100W开价的房子。哪怕95W都砍不下来，房东不跳价就不错了。
　　空军们自以为是的yy下跌，结果导致了06年更大更痛快被屠杀。
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...27楼...
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发帖：91＋1944
四）关于07年的涨幅
　　关于07年，一直有一件悬而未决的事情。07年怎么会有如此巨大，接近80%的涨幅的？
　　07年春季过后，从2月开始，一直到近8月份。六个月时间，房价以每月10%速度上涨，六个月累计涨幅约60%。再加头尾，总涨幅在80%左右。
　　反映在图表中，就是空军在05年的意淫狂喜中，结果发现荷尔蒙分泌了，面包却没有来。
　　于是06年末空军们又去买房子了。
　　于是07年空军们发现他们什么房子都没买到。
　　从06年的秋冬季开始，经过了一年多的蛰伏，空军们渐渐从“煽动”的狂热中清醒过来。面包终究是要有的，房子终究是要买的。刚需经历了一年多的积累，越积累越多。
　　当空军们在06年冬，真的再走入市场中。他们发现，一年多没有体会市场，房价已经“涨得看不懂”了。
　　我有一个朋友dittojeff，他是这样解释楼价涨幅的。
　　一套挂牌100W的房子，空军们不屑一顾。他们总对自己打气说，“真的去买，至少可以砍价20W。80W就可以拿下来了”。
　　结果他们真的去买，中介对他们说，“不仅100W买不到，房东还要跳价，现在要120W”。
　　从80W到120W，这样一眨眼就是50%涨幅了。
　　对啊，其实对空军来说，仅仅是一眨眼，一秒钟的时间，房价就涨了50%了。
　　长期以来，空军一直生活在自己的yy和幻想之中。他们既不关心外面最新的报价，甚至幻想中介窗口黄得发腊的报价单，还可以再往下砍20%！
　　等到06年末，空军真的走出象牙塔，去实战买房的时候。他们发现，不仅他们“幻想”中的房价买不到，他们“记忆”中的房价也买不到。多军一直都在小幅地上调房价，甚至在空军叫嚣最凶的2005年9月，都在往上上调喊价。
　　等到空军真的想买房子时，他们发现他们面对是6500-〉17400的巨大涨幅。
　　你可以活在你的幻想中，可以活在“我看中一套100W的房子，大家帮我参谋参谋，我还价65W不知能否拿下来”中。但是你最终要买房子么？你要买房子，就得接受17400的价格。
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　五）笑话
　　我们以前曾经有一个笑话。按照中国的媒体宣传，2005年房价是下跌的，2006年房价是平的，2007年房价是小幅上涨的。那么，谁能告诉我，07年怎么会比05年贵一倍的？
　　还是看看图吧。
　　你看红线，是能够理解的。你看蓝线，是无法理解楼价市场的。
　　研究房地产市场，我们需要的是独立思考。如果再提醒一下各位，去google一下“2005年房地产下跌”。你会看到无数关于上海，深圳，广州，跌幅30%的报导。
　　如果你再仔细研究一下，这个“跌30%”指的是什么。我可以负责地告诉你，全部都是“交易量”。没一条是“交易价格”。
　　人啊，人啊，在这个繁噪的世界中，要保持冷静，是多么地不容易。
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...29楼...
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现有的调控政策，或者所表现出来的增加交易税费，不过是在不断试探购房人的承受力底线而已。
目前看来，上海购房者的承受力也就在200万/套的样子。
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自由意味着你有说话的权力，别人也有说话的权力；
平等意味着你可以和现在比你强的人享有同样的权利，同时也要让现在比你差的人享有同样的权利；
...30楼...
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六）关于08~09年的涨幅
　　今日，我常常路过的那家“臣信中介”，终于做了一件大事。
　　他们把门口张贴的所有房屋25000/m的报价全部换下，换上了40000/m的新价格。一套房子大概涨了200W。
　　这是件早就该做的事。因为很无聊。
　　从2008年1月开始，大概整整二年的时间，臣信门口的报价就没有变过。始终是一个雷打不动的25000/m。无论外圈房价涨得如何天翻地覆，川沙，南汇，徐泾，罗店，外环外房价都有了100%的涨幅。而我们这家X信中介，始终维持着坚定的市区25000/m报价不变。
　　但真实的情况是这样么。当然不是。因为房东不是傻子。外圈在涨，内圈也在涨。当桃浦宝山也卖20000/m的时候，你当然不可能指望市区房东傻乎乎地二耳不闻窗外事。房东一样按3，3，46000………一阶一阶把价格调上去。
　　房东报价46000，中介坚持写25000有意义么。毫无意义，因为价格是房东定的，而不是中介决定的。
　　所以中介每天都打电话过来，推荐中介的“专业意见”，建议房东按“推荐市场价”挂牌。其结果，只能导致房东的嘲笑了。
　　房价的上涨是历史趋势，空军不能阻挡，中介也不能够阻挡。
　　但是在09年，10年的房价涨幅统计中呢。整天在门口逛的购房人，整天企望着房价可以从25000再往下降的购房人；25000-〉40000，购房人恐怕要捂着心房痛涨了。
　　这是一件非常残酷的事，因为我们的真实报价是46000/m。
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买不起，更不敢看这些
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...32楼...
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　　在《上海楼市的真实走势》图表中，我们画了红线、蓝线二条线图。二线靠近很近时，成交大量发生。
　　二线很远时，成交稀少。只会遇到“急抛价”和“钢买价”，但这二者都不是有意义的价格。
　　在绝大多数时候，在网络和报纸中占舆论统治地位的，是“空军”们的想法，是空军们的欢乐与痛苦，是空军们的垂涎与臆想。
　　但在现实生活中，真正起意义的，是红线，是“多军”的意志。至少绝大多数时候，99%以多军胜利告终。
　　蓝线有大量的起伏。但红线基本很平稳。
　　传统的舆论分析，是蓝线。无法解释为何“05降06平07升，07却比05贵一倍”之类的问题。
　　只有用红线作“真实走势”，才可以解释以上问题。
　　所以，我们建议你以多军的命令，为市场真实指示。05年，06年，08年，房价都未曾下跌，房价只涨不跌。
　　信多军者，得永生。
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...33楼.