导读: 本章属于基础性章节，难度不大，但出题形式比较灵活，可以结合固定资产、无形资产、所得税、会计政策变更等章节进行考核。相比固定资产、无形资产章节来说，该章部分知识点的处理比较特殊，在学习本章内容时，需要耐心的梳理掌握。
　　三、投资性房地产的后续计量 　　企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在同时满足下列条件时，应采用公允价值模式计量投资性房地产：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值作出合理的估计。 　　(一)成本模式计量与公允价值模式计量(★)
(1)设置“投资性房地产”账户，按固定资产(建筑物)或无形资产(土地使用权)的有关规定进行后续计量； (2)按期(月)计提折旧或摊销，通过“其他业务成本”科目核算； (3)存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理； (4)符合条件可转为公允价值模式
折旧、摊销分录为： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计 折旧(摊销) 发生减值时： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值 准备
确认租金收人： 借：银行存款 贷：其他业务收入
公允价 值模式
(1)设置“投资性房地产”科目，下设“成本”、“公允价值变动”明细科目； (2)不计提折旧或摊销，也不计提减值准备； (3)期末确认公允价值变动，通过“公允价值变动损益”科目核算； (4)不可转为成本模式
公允价值变动分录为： 借：投资性房地产－－公允价值变动 贷：公允价值变动损益 (或做相反分录) 　　【提示】(1)－般情况下，同－企业只能采用－种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式进行后续计量。 　　(2)极少数情况下，已采用公允价值模式计量投资性房地产的企业，新取得－项投资性房地产，有证据表明该项投资性房地产的公允价值确实无法持续可靠取得的，可单独对其采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。 　　【例题·单选题】远航企业于日购买－座建筑物，于日开始用于出租。该建筑物的成本为1420万元，用银行存款支付。建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为20万元。远航企业将该建筑物划分为投资性房地产，采用公允价值模式进行后续计量，年租金为200万元，于每年年末支付。日，该建筑物的公允价值为1400万元。则该项投资性房地产对远航企业2010年度营业利润的影响金额为()。 　　A．180万元 　　B．200万元 　　C．20万元 　　D．140万元 　　【答案】A 　　【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不需计提折旧或摊销，该项投资性房地产对远航企业2010年度营业利润的影响额＝200—20＝180(万元)。 　　(二)投资性房地产后续计量模式的变更(★★★) 　　投资性房地产由成本模式转为公允价值模式属于会计政策变更，常与会计政策变更的题目结合考查；投资性房地产不能从公允价值模式转为成本模式，如果题中发生转换，属于会计差错，需按差错更正的原则处理。
计量模式－经确定，不得随意变更
公允价值模式－成本模式
成本模式－公允价值模式
作为会计政策变更处理，按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益 借：投资性房地产——成本(原值) ——公允价值变动 投资性房地产累计折旧(摊销)(已计提的折旧或摊销) 投资性房地产减值准备(已计提的减值准备) 贷：投资性房地产(账面余额) 利润分配-——未分配利润(或借记) 盈余公积(或借记) 指南:
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投资性房地产后续计量模式选择的影响分析
　　摘要：我国财政部在2006年颁布的 《企业会计准则第3号――投资性房地产》（下文简称《投资性房地产准则》）中，创造性地提出了投资性的房地产的概念，而且在《投资性房地产准则》这一规章准则中对投资性房地产的确定、初始计量及后续计量做出明确规定。不同于固定资产和无形资产，将成本模式和公允价值模式作为投资性房地产的后续计量模式。文章将就这两种后续计量模式加以分析，究其利弊，探究公允价值模式对企业的影响，并分析选用两种对投资性房地产的后续计量模式要考虑的有关变量因素。 中国论文网 /2/view-7313220.htm　　关键词：投资性房地产；公允价值模式；成本模式；影响 　　《投资性房地产准则》共提供了两种后续计量模式，两种计量模式的应用必定会具有两面性。成本模式在会计处理方法选择上被普遍应用说明它有着不可否认的优势，而公允价值模式的应用又是因为成本模式有着不可忽视的弊端；同样的，作为一个尚未被普遍应用的新方法，公允价值模式也有其独特的优势与不可避免的弊端。同时，采用不同的计量模式也会对企业财务核算产生影响。 　　一、投资性房地产两种后续计量模式优劣分析 　　（一）成本模式的优劣 　　1. 成本模式的优势 　　《投资性房地产准则》这一规章中明确表明采用成本模式计量的固定资产和有关城乡土地使用权的会计处理过程中的后续计量和核算都应符合《企业会计准则第4 号――固定资产》和《企业会计准则第6 号――无形资产》的要求。因此，成本计量模式的优势显而易见。 　　（1）会计处理简单，易掌握。因为采用成本模式计量在后续使用中其会计处理方法与固定资产累计折旧、无形资产累计摊销基本相同。但与固定资产不同，投资性房地产一般不以工作总量为分摊标准，不采用工作量法计提折旧。又因为持有投资性房地产的主要目的是赚取增值收益，无需为了使投资性房地产的成本尽早得到补偿而采用加速折旧法。如此一来，在成本模式计量下的房地产会计核算时只需要采用平均年限法计提折旧，核算过程简单，易操作。 　　（2）转换性强。相比于成本模式，采用公允价值计量模式的企业在权限上往往具有较大的限制性。也就是说企业在使用公允价值计量模式后不允许转化成成本计量模式，反之则可以转换。这就是成本计量模式的优势之一。然而利用成本模式对房产等固定资产进行核算时也会出现较多的弊端，下面将对这一弊端进行具体概述。 　　2. 成本模式的劣势 　　众所周知，公允价值模式是在成本模式之后才出现的投资性房地产后续计量模式。而对于成本模式的劣势所在，一种情况是在使用成本模式计量的过程中可采用多种折旧方法对投资性房地产进行计提减值，企业可以人为预计净残值，预计使用年限，选择折旧方法。采用这种计量方法容易操纵企业当年利润。此外，成本计量模式无法适应多变的市场，真实反映当前市值，不利于对企业资产的评估。 　　（二）公允价值模式的优劣 　　1. 公允价值模式的优势 　　与成本模式相比，公允价值模式在不断变化的市场中，公允价值模式能更准确的反映投资性房地产在资产负债日的状况，更能确保会计信息的可比性和相关性，有利于企业会计信息用户的决策。在不断变化的市场中，投资性房地产可以按照其所处地区的较为活跃的房地产交易市场及房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息及时、灵活、准确地对投资性房地产的价值进行反映。准确、及时的信息有助于股东、债权人、企业管理者及其他信息用户做出判断和决策。 　　2. 公允价值模式的劣势 　　（1）增加企业核算成本。不同于成本模式的长期存在，公允价值模式是自2006年《投资性房地产准则》的颁布才出现的。准确应用这样一个新的计量模式，无疑是对企业会计人员能力的一个挑战，但大多数企业会计人员是经不起这样的挑战的。且目前我国各地的房地产价格差异较大，尚不存在统一的活跃交易平台，所以企业要请专业评估机构对持有的投资性房地产价值进行评估，如此一来，企业将为评估该项资产投入较高成本。 　　（2）影响企业纳税额。按照《投资性房地产准则》的要求，通常使用公允价值进行计量的投资性房地产其采购运用及出售等过程中发生的会计事项在有关处理过程中要对其进行特殊对待。对其不能像通常的固定资产一般进行固定资产的折旧以及折旧的分摊。这种固定资产的计量方式在另一个方面表明对投资性房地产进行账务处理时其公允价值和账面上的价值之间的差额将会降低。这在一定程度上降低了企业的成本，但同时也增强了企业的税务负债。 　　（3）影响会计信息质量的可靠性。公允价值计量模式是一个相对新的计量模式，它的不成熟不只体现在企业会计人员无法掌握其处理要点，更重要的是国家相关部门没有制定出完善的监督和管理机制，从而导致企业聘用的专业人员对其账面价值操控空间较大，调节企业成本进而粉饰企业当期利润变得可行。 　　（4）转换性弱。《投资性房地产准则》中提到企业可以在一定的环境下将传统的成本计量模式转化为公允价值计量模式，却不可以反其道而行，这是公允价值计量在转化性方面的弱势。而许多企业采用的是后者这种计量方式，当外部经济环境稳定，内部企业经营比较完善时，若房地产市场出现了经济上的较大波动，使用公允价值计量方式的房地产企业，将会遭受更多经济上的损失。在造成一定量的经济损失后，多数企业又无法改变其后续计量模式，这样的情况难以处理。 　　（5）增加税务处理难度。在我国采用成本模式计量为纳税基础因而使用这种计量模式的企业在进行账务处理时较为简单。如果企业没对投资性房地产计提减值准备，在进行纳税调整时只需要调整超出税法允许范围的部分。如果有计提减值准备，根据《企业所得税法》对计提减值准备部分进行调整即可。采用公允价值模式计量的企业，在计算应纳税额时，税法规定对公允价值变动损益不予确认，要调整应纳税额。 　　二、采用公允价值模式计量对企业的影响 　　不管是因为日《投资性房地产准则》的实施而采用公允价值模式计量的投资性房地产还是在后来的经营过程中出现了一些经济波动而使企业改变了原有的计量模式，转而实行传统的成本模式测量都会给企业的财务部门造成一定程度上的账务混乱。根据国家财政部门对会计政策变更的会计处理方法规定，采用追溯调整法。采用该方法的具体步骤为：计算会计政策变更的累积影响数、编制相关项目的调整分录、调整列报前最早期初财务报表相关项目及金额、附注说明。在首次执行会计准则采用公允价值计量时或计量模式变更日可以按照公允价值进行计量， 并将公允价值与账面价值的差额调整留存收益。
　　（一）采用公允价值模式对资产负债表部分项目的影响 　　由成本模式变更为公允价值模式时，会对资产负债表部分项目产生影响，主要包括对投资性房地产、盈余公积与未分配利润、资本公积、递延所得税负债的影响。 　　1. 对投资性房地产的影响 　　以日首次执行会计准则时采用公允价值计量为例：结合我国房地产实际发展情况，自2007年以来我国房地产价格普遍上涨，公允价值相对变大，如此可以增加企业的资产总额。 　　2. 对盈余公积与未分配利润的影响 　　如果投资性房地产的账面价值小于公允价值，应按两者之间的差额调增投资性房地产的账面上的余额，同时确认公允价值上升的收益；反之，如果投资性房地产的账面价值大于公允价值，应按两者之间的差额调减投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值下跌的损失。对于第一次使用公允价值进行投资性房地产的核算和计量，应当格外注意账面价值与公允价值的差值。第一次采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量核算时，公允评估价值与账面上的价值有一定的差额。需要相关专业人员进行项目初期的资金调整，尤其在盈余公积与未分配利润之间进行调整。如果企业在此之前采用过成本模式计量，而后变更为公允价值模式计量，需调整因此变更会影响到的项目，对变更前的以前年度产生的公允价值变动收益，需要调整其期初盈余公积和未分配利润。 　　3. 对资本公积的影响 　　资本公积是由于对流动资产及固定资产的有关项目进行会计调整时在公允价值和账面价值之间出现的差额，此类差额一般计入资本公积。由于投资性房地产的计量方式由成本模式向公允价值模式转变时会产生一定的公允价值和账面价值之间的差额，这个差额一般计入资本公积，等到以后投资性房地产处置时再将其转入其他业务收入账户。 　　4. 对递延所得税负债的影响 　　根据我国相关方面的法律要求采用公允价值模式进行记账的企业不享有我国税法方面关于递延所得税的优惠条件。也就是说，采用公允价值模式计量的相关资产，在一定程度上具有更高的使用成本，会产生递延所得税纳税差异。此时的企业会承担更大的税收负债。这是许多企业内部的相关专业人员需要认真考虑的事宜。 　　假设某企业 日花费100万购入房地产作为投资性房地产，预计使用年限为10 年，采用平均年限法计提折旧，该公司按照净利润的10%提取盈余公积。若采用成本模式计量，该房地产日账面价值为90万元，若2008年该房地产未出现减值迹象，日该房地产账面价值为80万元。日应做如下分录： 　　借：其他业务成本1 000000 　　贷：投资性房地产累计折旧 　　1000000 　　若自日起将该房地产的后续计量模式由成本模式改为公允价值模式，2007年全国房价普遍上涨，日该房地产公允价值为120万元，显而易见，该房地产公允价值大于其账面价值，此时应调增投资性房地产账面价值，做如下分录： 　　借：投资性房地产――成本 1200000 　　投资性房地产累计折旧 200000 　　贷：投资性房地产 1000000 　　盈余公积 40000 　　利润分配――未分配利润 360000 　　最终计算应纳税额时，公允价值大于计税基础，在此案例中公允价值比成本模式计量时的账面价值多40万元，即两者之间的差额便是递延所得税需要缴纳的税款。 　　（二）采用公允价值模式对利润表部分项目的影响 　　采用公允价值模式高效准确地对该投资性房地产进行会计核算的同时，会对利润表的相关项目产生影响，其中包括： 　　1. 对公允价值变动损益的影响 　　有关企业采用公允价值计量模式对投资性房地产进行核算时一般通过“投资性房地产―公允价值变动”科目进行核算，在会计核算的末期在公允价值变动收益中体现。 　　2. 对财务费用的影响 　　无论是企业第一次采用具有社会公众共同认可效力的公允价值模式进行计量或是使用成本模式转换后的公允价值模式进行评估，都会使企业因为邀请相关方面的专业人员以及专业机构花费一定的费用，无疑会增加企业当期和以后的财务成本。 　　3. 对所得税费用的影响 　　上文提到的递延所得税的增加的同时也提高了所得税费用的额度。 　　4. 对利润总额与净利润的影响 　　采用公允价值模式计量的投资性房地产不需要计提折旧、摊销，也不需要计提减值准备。如果公允价值下降，其对投资性房地产的影响普遍小于成本模式对投资性房地产累计折旧产生的影响。综合来说采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会使企业利润增加。 　　三、企业选择两种后续计量模式需考虑的内外因素 　　（一）外部因素 　　1. 房地产市场变化情况 　　因为投资性房地产公允价值变动将直接影响企业当期利润总额与净利润，而对投资性房产其价值的评定时根据当时企业外在房产经济环境的变化情况，因而房产市场的情况将直接影响企业利润 。2007年至2012年，我国房地产持续升温，此时对投资性房地产采用公允价值模式计量会大大提高企业当年利润。但如果房地产市场不景气，投资性房地产也会导致企业利润的减少，而且企业一旦采用了公允价值模式对投资性房地产计量，将会面临不能够改变计量方式的后果，无法在经济不稳定时做出必要的调整，如此便会导致企业面临经济危机的风险。 　　2.投资性房地产公允价值取得的难易程度 　　新提出的公允价值计量模式的使用需要满足几个前提条件，就要求使用这种核算方式的企业应当满足在活跃的交易市场上进行适宜的交易，并且能够在信息畅通，不存在或者尽量避免信息干扰的情况下，获得许多关于房产的必要信息。房地产交易分布在全国各个城市，每个城市的情况各不相同。倘若所在的房地产交易不同的处在经济环境不够活跃的地区，使用公允价值计算投资性房产会有一定的难度。 　　（二）内部因素 　　1. 企业内部财务状况 　　因为投资性房地产采用公允价值模式计量会对企业的利润总额和净利润产生影响，不但不计提折旧、不进行摊销、不计提减值，且就我国现状来看，投资性房地产公允价值普遍高于账面价值。如果企业面临亏损且此时房地产交易市场较好，企业需要增强融资能力时，可采用先进的公允价值计量模式为企业带来更多的收益。 　　2. 会计人员的账务处理能力 　　采用公允价值模式计量时，企业不能长期依靠评估机构，否则成本太高。这样一来，对企业会计要求提高，要求会计人员不但能正确的进行账务处理，更能较为准确的对投资性房地产的公允价值变动进行评估，使所得到的会计数据更加准确完整。相反企业在投资性房产的后续计量上应当采取成本计量模式。 　　四、结论 　　通过上文针对公允价值模式和成本模式之间各个方面的对比评价，可知两种计量模式的选择应当结合企业自身情况及房地产交易市场的大环境，谨慎选择。随着国内对公允价值模式的监督和管理机制逐步完善，公允价值模式的应用会更为广泛。 　　参考文献： 　　[1]廖剑英.企业投资性房地产后续计量模式选择之比较分析[J].东方企业文化，2014（12）. 　　[2]财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产[J].经济科学出版社，2006. 　　[3]王小力.投资性房地产的后续计量模式偏好分析[J].财会月经，2012（01） 　　[4]杨超，刘青.基于多学科维度的CEO狂妄自大行为研究[J].中国集体经济，2015（12）. 　　（作者单位：辽宁师范大学。刘青为通讯作者）
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投资性房地产H
第 七 章 投 资 性 房 地 产第七章 投资性房地产概述 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的转换和处置第 七 章 投 资 性 房 地 产第一节 概述概述 投资性房地产 的内容 投资性房地产 的确认 投资性房地产 的初始计量第一节 概述第 七 章 投 资 性 房 地 产一、概述（一）投资性房地产赚取租金 投资性房地产是指为 资本增值 两者兼有而 持 有 的 房 地 产第一节 概述第 七 章 投 资 性 房 地 产一、概述成本模式 公允价值模式（二）投资性房地产的特征1、投资性房地产是一种经营性活动； 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于 做为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产； 3、投资性房地产能够单独计量和出售；4、投资性房地产有两种后续计量模式。第一节 概述第 七 章 投 资 性 房 地 产二、投资性房地产的内容 （一）属于投资性房地产的内容 1、已出租的土地使用权； 是指企业通过出让或转让方式取得，并以经 营租赁方式出租的土地使用权。【资料8－1】发达公司与盛世公司签订一项经营租 赁合同，盛世公司将其因接受外单位投资而持有使用 权的一块土地出租给发达公司，年租金10万元，租期 10年。发达公司又将该块土地转租给先锋公司，年租 金12万元，租期3年。假设上述活动均在国家法律许 可的范围内进行。第一节 概述第 七 章 投 资 性 房 地 产二、投资性房地产的内容 （一）属于投资性房地产的内容 2、持有并准备增值后转让的土地使用权； 是指企业通过出让或转让方式取得的、准备 增值后转让的土地使用权按国家有关规定认定的 闲置土地，不属于“持 有并准备增值的土地使 用权”。第一节 概述第 七 章 投 资 性 房 地 产二、投资性房地产的内容 （一）属于投资性房地产的内容 3、已出租的建筑物； 是指企业拥有产权，并以经营租赁方式出租 的房屋等建筑物。【资料8－2】发达公司与盛世公司签订一项经营租赁 合同，盛世公司将其拥有产权的两间门面房出租给发达 【资料8－3】发达公司在中关村购买了一栋写字楼， 公司，租期5年。发达公司一开始将这两间门面房用于 企业将建筑物出租，按租 共12层。其中5层经营租赁给盛世公司， 6层经营出租给 赁协议向承租人提供的相 自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，发达公司将餐 先锋公司，底层出租给东方连锁超市。发达公司同时为 关辅助服务在整个协议中 馆转租给先锋公司，以赚取租金差价。 整栋写字楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。 不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产第一节 概述第 七 章 投 资 性 房 地 产二、投资性房地产的内容 （二）不属于投资性房地产的项目投资性房地产1、自用房地产和作为存货的房地产； 2、一项房地产，部分用于赚取租金或资本 增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理：用于赚取租金或资本增值的部分；能够单独计量和出售的， 不能单独计量和出售的，不能做为投 资性房地产 不能做为投 资性房地产用于生产商品、提供劳务或经营管理的部分；第一节 概述第 七 章 投 资 性 房 地 产三、 投资性房地产的确认 （一）投资性房地产的确认条件： 1、满足对投资性房地产的定义；2、与该投资性房地产有关的经济利益很可 能流入企业；3、该投资性房地产的成本能够可靠的计量。第 七 章 投 资 性 房 地 产新购入、自行建 第一节 概述 营活动，且经整理后 租赁开始日 造或开发完工但 达到可经营出租状态 尚未使用的建筑 的建筑物 三、 投资性房地产的确认 物不再用于日常生产经（二）投资性房地产的确认时点： 1、已出租的土地使用权、已出租建筑物： 2、持有的准备增值后转让的土地使用权：将自用土地停止自用，准备增值后转让的日期3、持有的以备出租的空置建筑物：企业管理当局作出正式书面决议的日期。第一节 概述第 七 章 投 资 性 房 地 产四、 投资性房地产的初始计量 （ 一）外购投资性房地产的初始计量购买价款； 相关税费； 可直接归属于该资产的其他支出。（二）自行建造投资性房地产的初始计量 由建造该项资产~达到预定可使用状态前 所发生的必要支出构成。第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量本节内容1、投资性房地产后续计 量的总体要求 2、采用成本模式进行计 量的投资性房地产； 3、采用公允价值模式进行 计量的投资性房地产； 4、投资性房地产后续计 量模式的变更； 5、与投资性房地产有关 的后续支出。第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量一、投资性房地产后续计量的总体要求：1、只能选择一种计量模式； 2、通常采用成本模式计量； 3.在符合一定条件下采用公允价值模式后续计量； 4、计量模式一旦确定，不得随意变更； 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策 变更； 已经采用公允价值模式计量的，不得从公允价值模式 转为成本模式。第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产（一）处理要点1、投资性房地产计提折旧及摊销通过”投资性房地 产累计折旧（累计摊销）“进行核算；2、计提折旧或摊销计入”其他业务成本“。第 七 章 投 资 性 房 地 产按类别和项目 第二节 投资性房地产的后续计量 进行明细核算二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （二）账户设置 1.投资性房地产①外购、自行建造投资 性房地产成本； ②将自用房地产转为投 资性房地产时，转换日 的原价； 期末余额：投资性房地 产的成本处置的投资性房地产成本第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （二）账户设置 2.投资性房地产累计折旧（摊销） 减少的投资性房地产 已提折旧（摊销） 按期计提的投资性房地产 累计折旧（摊销） 期末余额：期末在用投资性 房地产已提折旧（摊销）第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （三）账务处理 【资料8－4】2006年8月开始建造一栋厂房，根据 管理需要，在厂房达到预定可使用状态后对外出租。至 年末共支出500万元，均用存款支付。年末，该厂房达 到预定可使用状态，办理竣工手续，同时将该栋厂房出 租给发达公司，租期5年，年租金90万元。该厂房每年 计提折旧50万元。假设租金均于年末收到，且按年计提 折旧。2010年初，按租赁协议收回厂房使用权，并将厂 房交付二车间使用。第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （三）账务处理 【资料8－5】2006年8月，发达公司计划购入一栋 写字楼用于对外出租。10月6日，发达公司与盛世公司 签订租赁合同，约定写字楼自购买日起出租给盛世公司， 租期6年，年租金200万元。10月23日，发达公司购入写 字楼，共支付1200万元。该栋写字楼预计使用50年，10 ％残值，采用平均年限法计提折旧。假设租金均与约定 时间收到。第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的条件 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 2、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房 地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产 的公允价值作出合理的估计。第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 （二）处理要点 1.企业采用公允价值模式计量的，不对投资性 房地产计提折旧或进行摊销； 2.以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础 调整其账面价值（公允价值变动），公允价值与原账面 价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 （三）账户设置 投资性房地产 ――品种或类别 ――成本 ――公允价值变动第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 （三）账务处理 【资料8－6】发达公司为从事房地产经营开发的企业。 2007年7月，发达公司与盛世公司签订租赁协议，约定将 发达公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时 租赁给盛世公司，租期10年。10月1日，该写字楼开发完 成并开始起租。该写字楼造价9 000万元，预计使用50年， 10％残值。发达公司对该项出租资产按公允价值模式进 行后续计量。12月31日，该栋写字楼公允价值为9 200万 元；08年12月31日，公允价值为9 300万元。第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量四、投资性房地产后续计量模式的变更（一）成本模式变更为公允价值模式的处理要求： 1、按会计政策变更要求处理； 2、结转“投资性房地产”账面价值； 3、初始确认时，以变更日的公允价值计量投资 性房地产； 4、原账面价值与变更日公允价值之间的差额 调整期初留存收益。第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量四、投资性房地产后续计量模式的变更（二）举例： 【资料8－7】2006年初，发达公司将一栋写字楼对 外出租，采用成本计量模式。2008年初，发达公司决定 采用公允价值模式计量该项投资性房地产。该写字楼建 造成本9 000万元，已提折旧270万元，08年初公允价值 为9 500万元。发达公司按10％计提盈余公积。第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量五、与投资性房地产有关的后续支出 满足投资性房地（一）资本化支出 1、成本计量模式下 ①将发生资本化后续支出的投资性房地产账面价值 结转至“在建工程”； ②通过“在建工程”归集投资性房地产发生的后续支 出； ③在发生后续支出的投资性房地产达到预定可使用状 态时，将“在建工程”转入“投资性房地产”（或固定 资产等）； ④发生后续支出期间，投资性房地产不提折旧或摊销。产确认条件第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量五、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化支出 2、公允价值计量模式下 ①结转投资性房地产账面价值至“在建工程”； ②投资性房地产达到预定可使用状态时，将“在建 工程”账户归集的金额结转至“投资性房地产――成 本”。第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量五、与投资性房地产有关的后续支出 （二）费用化支出 投资性房地产发生的费用化后续支出计入“其他业 务成本”。第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量五、与投资性房地产有关的后续支出 （三）账务处理 【资料8－8】08年初发达公司一项厂房租赁合同即将 到期，为提高厂房租金，发达公司决定租期届满时对厂房 进行改造，并与盛世公司签订经营租赁合同，约定改造完 成时将厂房出租给盛世公司。该厂房原值2 000万元，已 提折旧600万元。3月1日租期届满，厂房随即进入改造状 态，至08年10月23日共发生支出150万元，全部用存款支 付。厂房达到预定可租赁状态，即日出租给盛世公司。第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量五、与投资性房地产有关的后续支出 （三）账务处理 【资料8－9】08年初发达公司一项厂房租赁合同即将 到期，为提高厂房租金，发达公司决定租期届满时对厂房 进行改造，并与盛世公司签订经营租赁合同，约定改造完 成时将厂房出租给盛世公司。该厂房原值2 000万元。3月 1日租期届满，厂房随即进入改造状态，“投资性房地 产――公允价值变动”账户有借方余额100万元(贷方余额 100万元)。至08年10月23日共发生支出150万元，全部用 存款支付。厂房达到预定可租赁状态，即日出租给盛世公 司。发达公司对该房产采用公允价值模式计量。第 七 章 投 资 性 房 地 产第二节 投资性房地产的后续计量五、与投资性房地产有关的后续支出 （三）账务处理 【资料8－10】发达公司对其经营租出的房产进行日常 维修，发生支出15 000元，用存款支付。第 七 章 投 资 性 房 地 产第三节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产转换概述 投资性房地产转换为自用房地产非投资性房地产转换为投资性房地产投资性房地产的处置 披露第 七 章 投 资 性 房 地 产第三节 投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产转换概述 （一）投资性房地产转换形式 1、投资性房地产开始自用； 2、做为存货的房地产改为出租； 3、自用土地停止自用，改为出租； 4、自用建筑物停止自用，改为出租。 用途转换第 七 章 投 资 性 房 地 产第三节 投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产转换概述 1、投资性房地产开始自用； 转换日 2、做为存货的房地产改为出租； 转换日房地产达到预定自用状态， 开始将其自用的日期 租赁开始日（二）投资性房地产转换日的确定：租赁开始日 停止自用的日期或管理当局 作出转换决议的日期3、自用土地、自用建筑物停止自用，改为出租； 转换日 4、自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值。 转换日第三节 投资性房地产的转换和处置第 七 章 投 资 性 房 地 产二、投资性房地产转换为自用房地产 （一）采用成本计量模式下的转换 1、转换要求 将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的 投资性房地产账面余额、投资性房地产累计折旧（累 计摊销）、投资性房地产减值准备等，分别转入“固 定资产”（无形资产）、“累计折旧”（累计摊销）、 “固定资产（无形资产）减值准备”等科目。投资性房地产 减值准备 固定资产（无形 转换后 固定资产（无形资产）累计折旧（摊销） 资产）减值准备 转换前 投资性房地产 投资性房地产累 计折旧（摊销）第三节 投资性房地产的转换和处置第 七 章 投 资 性 房 地 产二、投资性房地产转换为自用房地产 （一）采用成本计量模式下的转换 2、账务处理 【资料8－11】08年10月23日，发达公司将对外出 租的房屋（或土地使用权）收回，开始用于产品生产。 该房屋（或土地使用权）原值5 000万元，已提折旧 （摊销）1 300万元。第 七 章 投 资 性 房 地 产第三节 投资性房地产的转换和处置二、投资性房地产转换为自用房地产（二）采用公允价值计量模式下的转换 1、转换要求 ①以转换日公允价值做为自用房地产的初始 入账价值； ②转换日资产账面价值与公允价值之间的差 额计入当期损益（公允价值变动损益）。第 七 章 投 资 性 房 地 产第三节 投资性房地产的转换和处置二、投资性房地产转换为自用房地产（二）采用公允价值计量模式下的转换 2、账务处理： 【资料8－12】08年5月14日，发达公司将租期届满 的写字楼收回，开始用于本公司行政部门办公楼，当 日该写字楼公允价值4 800万元。该项房产在转换前采 用公允价值计量模式，成本4 500万元、公允价值变动 250万元（借方）。第三节 投资性房地产的转换和处置第 七 章 投 资 性 房 地 产三、非投资性房地产转换为投资性房地产 （一）采用成本计量模式下的转换 转换要求： 1、将做为存货的房地产转换为投资性房地产时， 结转该存货账面价值，以该存货账面价值做为投资性 房地产初始入账价值； 2、将自用的房地产转换为投资性房地产的，应按其 在转换日的原价、累计折旧（或累计摊销）、减值准备等， 分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧 （摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。转换前转换后 固定资产（无 形资产）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累 计折旧（摊销）固定资产（无形资 产减值准备）投资性房地产 减值准备第 七 章 投 资 性 房 地 产第三节 投资性房地产的转换和处置三、非投资性房地产转换为投资性房地产（一）采用成本计量模式下的转换 账务处理【资料8－13】发达公司是从事房地产开发的 企业。08年3月1日，与盛世公司签订租赁协议， 将其开发的一栋写字楼以经营租赁方式出租给 盛世公司，租期5年。3月24日租赁正式开始。 该写字楼账面余额4 500万元，未提跌价（已 提跌价50万元）。发达公司采用成本模式进行 后续计量。第三节 投资性房地产的转换和处置第 七 章 投 资 性 房 地 产三、非投资性房地产转换为投资性房地产 （一）采用成本计量模式下的转换 账务处理【资料8－14】甲公司拥有一栋办公楼，用于 公司总部办公。日，与发达公司签 订了经营租赁协议，将整栋办公楼整体出租给 发达公司，租期5年，起租日为 日。起租时，该栋办公楼账面余额为4 500万 元，已提折旧300万元。假设甲公司所在城市 没有活跃的房地产交易市场。第三节 投资性房地产的转换和处置第 七 章 投 资 性 房 地 产三、非投资性房地产转换为投资性房地产 （二）采用公允价值计量模式下的转换 转换要求 资本公积公允价值变 动损益1、做为存货的房地产转换为投资性房地产： 结转存货账面价值；以转换日该房地产公允价值计量投资性房地产 该资产公允价值与账面价值之间的差额前者&后者 前者&后者第三节 投资性房地产的转换和处置第 七 章 投 资 性 房 地 产三、非投资性房地产转换为投资性房地产 （二）采用公允价值计量模式下的转换账务处理【资料8－15】甲公司拥有一栋办公楼，用于 公司总部办公。日，与发达公司签 订了经营租赁协议，将整栋办公楼整体出租给 发达公司，租期5年，起租日为 日。起租时，该栋办公楼账面余额为4 500万 元，已提折旧200万元，公允价值4 700万元。 年末，该资产公允价值4 800万元。第三节 投资性房地产的转换和处置第 七 章 投 资 性 房 地 产三、非投资性房地产转换为投资性房地产 （二）采用公允价值计量模式下的转换账务处理【资料8－16】发达公司是一房地产开发企业， 07年3月24日与盛世公司签订租赁合同，约定 将其开发完成的一栋写字楼出租给盛世公司。 租赁开始日为07年5月14日。当日，该写字楼 账面余额4 700万元，公允价值4 600万元。发 达公司按公允价值计量该资产。第 七 章 投 资 性 房 地 产第三节 投资性房地产的转换和处置四、投资性房地产的处置 （一）处置采用成本计量模式的投资性房地产 1、处置要求 ①确认处置收入（其他业务收入）；②结转投资性房地产账面价值（其他业务成本）。第 七 章 投 资 性 房 地 产第三节 投资性房地产的转换和处置四、投资性房地产的处置 （一）处置采用成本计量模式的投资性房地产 2、账务处理【资料8－17】发达公司将其出租的一栋写 字楼确认为投资性房地产。租期结束后，发达公 司将写字楼以3 000万元出售给盛世公司，款已 收。该写字楼原采用成本模式计量。出售时， “投资性房地产”账面余额为2 800万元，已提 折旧300万元。第 七 章 投 资 性 房 地 产第三节 投资性房地产的转换和处置四、投资性房地产的处置 （一）处置采用公允价值计量模式的投资性 房地产 1、处置要求 ①确认处置收入； ②将原计入“资本公积”和“公允价值变动 损益”的金额调整成本； ③结转投资性房地产账面价值。第三节 投资性房地产的转换和处置第 七 章 投 资 性 房 地 产四、投资性房地产的处置 （一）处置采用公允价值计量模式的投资性 房地产 2、账务处理【资料8－18】发达公司是一家房地产开发企 业。日与盛世公司签订租赁协议，将 其开发的一栋写字楼出租给盛世公司，租赁开始 日为日。该写字楼账面余额4 500万 元，公允价值4 700万元。年末公允价值4 800万 元。日租期届满，发达公司收回该 写字楼，并以5 500万元售出，款已收。发达公 司采用公允价值计量模式计量该项资产。第三节 投资性房地产的转换和处置第 七 章 投 资 性 房 地 产五、信息披露 （一）投资性房地产的种类、金额和计量模式； （二）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销， 以及减值准备的计提情况； （三）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据 和方法，以及公允价值变动对损益的影响； （四）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者 权益的影响； （五）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
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