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2年从140到400亿，利润超高号称小中海！这家房企凭啥冲千亿？
关键字：中海 时代 利润 租赁 跟投 开发商 明源 地产研究院&&
导读：最 近几年，作为仅次于粤系的闽系开发商群体颇为高调。不过，作为闽系一员的禹洲却显得比较低调。但跟其他闽系开发商一样，禹洲的业绩一点也不“低调”（如下表）。年其保持了69.6%的复合增长率，并且2020年要冲千亿规模！ ▲来源：公司年报、明源地产研究院 当然 ，禹洲最大的亮点还不仅是规模增长，而是其长期保持规模、
最近几年，作为仅次于粤系的闽系开发商群体颇为高调。不过，作为闽系一员的禹洲却显得比较低调。但跟其他闽系开发商一样，禹洲的业绩一点也不“低调”（如下表）。年其保持了69.6%的复合增长率，并且2020年要冲千亿规模！&▲来源：公司年报、明源地产研究院&当然，禹洲最大的亮点还不仅是规模增长，而是其长期保持规模、利润和抗风险能力的均衡发展态势，在香港资本市场更有“小中海”的美誉。&为何禹洲能完美地让三驾马车并驾齐驱？融资成本和地价越来越贵的情况下，如何应对？冲1,000亿的支撑是什么？明源地产研究院奔赴香港，独家对话了禹洲集团董事局主席林龙安先生，为大家解读禹洲对当前市场的看法和打法。01调控放松不现实行业回报率会逐步回归正常?2015年，房企的平均净利润率跌至9.1%，而在2014年平均净利润率为10%，2013年该数字更是高达11.97%。然而，紧随其后的一大波行情，又将平均净利润率拉向高位。未来还能在保持在这一水平吗？林龙安认为，不可能！&首先，五限已经进入常态化，房价不可能像过去那样暴涨。&自去年开始，不少城市陆续放宽大专及以上学历人才的落户、买房限制，引发一波“调控放松”的热议。&林龙安认为，年轻人是一个城市的未来，给刚大学毕业的年轻人提供买房的便利是可以理解的。随着人才政策落地，会一定程度上带动当地楼市的成交。&其以厦门为例，每年的大学毕业生有四五万人，如果有一半以上留下来的话，对厦门的年轻化和创新能力的提升，都是十分重要的。这些人当中的一部分，通过家里的支持，当下就会有购房的需求，剩下的部分，往后也会有购房需求。&不过，林龙安并不认为调控会以此为突破口放开。五限时代已经进入常态化，这次调控跟以前不太一样。&其次，任何一个行业，净利润率都会逐步回归到正常的状态。林龙安认为，尽管前两年市场行情好，行业利润水平又回到了较高的位置，但是下滑是大的趋势，目前一些房企的毛利率已经到了20%。5年以后，整个行业的毛利会下降到20%左右的水平，净利润在8%~10%左右，这是一个比较合理的水平。&▲明源地产研究院执行主编艾振强对话林龙安主席（左）02通过收并购获取土储规避在招拍挂拼刺刀?过去一年多，不少三四线城市楼市火爆，不过长期来看，大家还是更看好一二线。可是，一二线的地价又太高，让不少房企望洋兴叹。对此，禹洲却显得游刃有余。&最近几年，不少做大的房企纷纷将总部搬到北上广深。禹洲行动得比较早，早在2015年就着手将集团总部从厦门搬到了人才和资本的高地城市上海。&目前，禹洲已经战略布局了六大区域——长三角都市圈，环渤海都市圈，粤港澳大湾区，华中都市圈，西南都市圈以及老根据地海西区。2018年禹洲还计划布局西北地区。&为了能在粤港澳大湾区中夺得先机，禹洲已经在深圳设立办公室，并进行项目拓展。林龙安表示，未来禹洲会形成以上海为主，深圳为辅的双总部格局。&林龙安表示，要想冲千亿，成为一个全国性的房企，在布局上就不能有太多的限制，哪里都要去，从南到北全线布局。最近通过收购沿海绿色家园的资产包，禹洲地产首次进入东北区域的沈阳市。就整个东北而言，人口是持续净流出的，可是对沈阳这个东北的中心城市来说，其人口还是净流入的。此外，2018年，禹洲会加大西北以及中部一些城市（比如郑州、武汉）的布局。粤港澳大湾区，暂时还没进入的深圳和珠海都会是投拓的重点城市。&当前，千亿是基本门槛这一观点几乎已成业内共识，禹洲有此目标，布局全国实属正常。不仅如此，禹洲更致力达到规模、利润和抗风险能力三驾马车均衡发展的态势，目标2020年规模达1,000亿的同时，依然保持30%的毛利，60%~80%的负债率，并且继续拿出不低于30%的核心利润用于派息。&禹洲之所以如此有底气，是因为截止目前已拥有3,000亿以上的货值，并且将继续积极补充优质土储。虽然现在地价越来越贵，但林龙安表示，即便在冲规模阶段，禹洲的盈利水平也有信心比同行高5个点。这源于禹洲很多新增项目来自于利润空间更大的收并购策略！&由于公开招拍挂市场上拿地越来越难，这两年通过收并购新增土储变得越来越普遍。然而，收并购的项目看似便宜，但这个便宜却并不好占。&禹洲做收并购的历史悠久，事实上，禹洲的第一个项目就是通过并购得来的。自1995年开始，在厦门的世贸商城与菲律宾的首富合作开始延续至今，禹洲的收并购已经有二十多年的沉淀。&通常来说，被收购项目之所以走到这一步，是因为面临各种各样的问题，甚至已经奄奄一息了。按常理来说，这可是讨价还价的好时机，但禹洲並不会这样，而是采取共赢的合作模式。&林龙安指出，跟禹洲合作过的股东都赚到了钱。其印象最深刻的一个例子是厦门大学旁边的一个项目，台湾一个老板拆迁完之后发现资金短缺无法继续运营，需要引入合作，在禹洲进场后，项目成功顺利开展，有更好的盈利回报。该台湾老板此后又跟禹洲多番合作了几个项目，保持良好的合作关系。&禹洲的收并购跟一般的房企也不一样，禹洲大部分只收购七八成的股份，有的甚至只有五成左右，采取合作的模式，最终达成共赢。&如此厚道的做法，久而久之，林龙安就有了一个强大“朋友圈”，一些新加坡、马来西亚等华人华侨，亦或是港商、台商朋友口口相传，为禹洲带来大量的并购项目信息。很好的降低了成本，而且帮助禹洲进入了诸多高壁垒的城市。&比如，禹洲进入上海的金桥板块，第一个项目就是收购一个台资企业的，由于口碑不错，之后，周边的好几个台资企业都被禹洲顺势收购了。&再比如，2017年，通过与沿海集团的合作，禹洲进入了北京。沿海擅长一级开发，跟禹洲合作正好优势互补。可是，为啥禹洲成了，其他房企没成？林龙安表示，是因为禹洲早在1998年就收并购过沿海的项目，双方有合作的基础，故而再合作也很快。&据林龙安透露，从95年至今，禹洲收购的项目有几十个，双方从未产生过任何纠纷。如此骄人的收并购业绩，光靠朋友圈的消息当然还不行，还要有完善的收并购体系。&通过23年的积攒，禹洲地产建立了完善的收并购财务体系、法律体系以及信用体系。这使得其不仅能够实现双赢，而且速度也非常之快。比如武汉的一个并购项目，从收购到开售仅1个月，由于被收购项目还有4栋楼尚未销售，因此收购后立刻就可以将业绩并表了！&林龙安特别强调信用体系的关键作用，因为这是可以传播的。由于注重信用，使得禹洲的收并购项目成本低，速度快，促进了利润的提升，而这又保障了禹洲在资本市场上信用评级的提升。此外，香港资本市场在贷款方面都会重点考察企业掌舵人的信用、素质和能力，这一点对企业的授信可以占到很高权重。林龙安香港太平绅士和香港中华进出口商会荣誉会长的身份，为禹洲的信用加分不少。目前，国际知名评级机构均看好禹洲，2017年穆迪及标普更分别上调评级至Ba3及BB-，是同时被上调评级的4家内房股之一，另外惠誉亦维持BB-评级。&对于未来，林龙安表示，未来禹洲将继续强化通过收并购扩大土地储备，确保土地储备和企业盈利空间。因为即便是香港发展这么成熟的城市，依然还存在不少的收并购机会。禹洲在香港的项目就是通过收并购获取的。内地随着城市更新的推动，也会不断出现收并购的机会。03部分成本管控优于中海产品溢价周边最高很好地确保了利润率?如今，随着融资渠道不断收紧，资金成本悄然升高。得益于高信用评级，禹洲平均融资成本低于6.02%，远低于同规模的其他房企。目前，禹洲境内融资成本6.41%，境外5.57%左右。&不过，禹洲连续12年的盈利空间在行业遥遥领先，凭的可不仅仅是融资成本低。其在成本控制和产品溢价方面也有一套。&成本管控方面，禹洲比同行平均水平低2至3个百分点。林龙安表示，中海是禹洲学习的标杆对象，禹洲很多中高管都来自前5大开发商，强化了管控体系的建立。其指出，成本最难管控的是土石方工程，以及地下工程。为此，禹洲的每一个项目从设计开始，地下桩基、土石方等都要反复套算，同时配合集团采购，在保质保量的情况下，合理的压缩成本。促使每一个环节，都可以增加一点利润。&溢价方面，禹洲的产品以中高端为主，在同一区域内溢价可达到市场最高价之一。比如上海的雍贤府，在那个区域里面就是最高价之一。林龙安认为，这主要得益于禹洲在园林景观、城市综合配套，售后服务等方面做得到位。&其举例，买得起高端产品的大多是已有一定积蓄的成功人士，他们想要享受人生、养老，产品要能够迎合这些人的需求，并在装修、配套方面做出提升。比如老人家最害怕摔倒，装修的时候尖角的潜在问题要考虑多一点，以免碰撞，此外，现代人对于隐私性方面的要求会更强，安全性方面，报警体系不止是报警察，还要跟物业联动。&目前禹洲约70%客户为首置首改客户，小户型的产品尤其热销。得益于精筑3.5的设计概念，禹洲致力将艺术、体验、开放、服务相融合，为客户打造精品生活。其中，最为畅销的户型之一为89平的小户型，可做到三房两厅两卫，空间利用率更高。由于总面积小了，布局要很讲究，禹洲的产品很多是多功能综合用的，比如翻下来就是一张床，翻上去就是沙发。餐厅吃饭的时候是餐厅，就餐之后就是跟客厅打成一片了，显得更加气派。内地的得房率，禹洲比同行都高两三个点，此外还通过复合空间来满足使用空间的增加。&目前，国家正大力推租售并举。禹洲在厦门已经拿出一部分房子用于做长租公寓，未来还会审时度势继续在一二线布局一些租赁房。林龙安表示，响应国家号召，这不仅是负责任企业的做法，而且对企业来说，有必要在一二线城市布局长租公寓产生持续性的现金流，以增加上市公司收入的多样性。&其表示，大学生刚毕业，有30平米就够了，一个人或者一对情侣就够了，结婚以后再换套房。由于禹洲在香港的实践，在做小户型时，可能会会比一般的房企更有优势。04独特的357期权激励机制溢价空间已超过薪资?&企业的成长离不开人才，冲千亿更离不开人才。纵观这几年规模成长迅速的房企，都非常重视人才培养，禹洲同样如此。&禹洲将总部搬到上海之后，团队规模迅速扩大，为了增强团队的凝聚力，禹洲迅速成立了禹洲商学院，对新老禹洲人进行了常态化、系统化的培训，并以此加速新老团队价值观的融合。&一方面，针对中高管进行战略辅导，聘请厦门大学、中科大、集美大学的资深教授来进行企业文化和专业课程的讲授；&另一方面，在内部公司成立教师团，由各中心总经理和资深专业技术干部担任讲师，对“禹苗”（禹洲的管培生）按条线和专业进行针对性培训，打造禹洲的子弟兵。&与此同时，禹洲还推出了独有的“357”兑现制度。所谓“357”兑现机制是指获得禹洲期权的中高层，工作满3年之后可以兑现第一年所获期权的40%，第5年可以兑至60%，第7年可以兑现至100%。&之所以采取这种模式，林龙安认为，是因为从激励周期而言，3年时间太短，7年以后又太长，“357”兑现机制比较适中。&在这一激励机制下，优秀的中高层每年都会获得新的期权激励，即未来不同年份的期权将在后期不断滚动，3年之后的累计收益将越来越多。比如管理者2013年开始每年都有10万股，到了2020年开始，每年可行权的股票数量都在10万股以上。&目前，高管拿到期权的溢价空间早已高过他的工资薪酬体系。而且，之前禹洲仅仅面向助理总裁以上级别的高管发放，目前已覆盖到副总监以上的全体中高层管理人员。&同时，林龙安还透露，禹洲也在着手推进跟投，目前人力部和集团的运营部在统筹，禹洲会参照其他房企的做法，采取折中的策略，克服跟投暴露出来的一些弊端，比如杠杆太高，员工有承受压力，可能有负面影响；向公司借钱跟投，员工自己不掏钱，也会有较大的问题。&员工拿钱跟投时还需要考虑市场的问题，如果单边上涨是没问题的，但是调控成为常态的时候，利润水平已经回到平均水平，跟投的积极性会受到影响而弱化。但是禹洲还是会择机审慎推行。2018最实战的投融资峰会，500位老总相聚上海，报名请长按下面二维码中国的地产富豪，在为哪些城市打工？_晓博说财经_新浪博客
毫无疑问，楼市是中国最大的利益场。
在这个利益场中，获得了最大红利的是三个方面：地方政府、开发商和早早就买了多套房的购房者。
财政部刚公布了截至9月末的数据，仅在卖地方面，各地政府今年以来就已经收入了3.2万亿元，同比增长四成。至于跟房地产直接相关的税收，也超过了1.5万亿元。
在卖地收入方面，北京今年的收入超过2000亿，遥遥领先其他城市；上海、南京、重庆、苏州和杭州，也都超过了1000亿元。
上述几个城市的政府，显然是今年楼市的“大赢家”。
但我想探讨的是，根据10月30日发布的“2017胡润房地产企业家榜”，我们可以绘制出一份“前50大”民营房企的总部分布地图。
根据这幅地图，我们可以清晰地看出，地产富豪们到底喜欢哪些城市。由于他们把企业总部设立这些城市，所以无论是资金流还是税费方面，这些城市显然将更加占便宜。
可以说，房企基本上是在为政府，特别是总部所在地政府打工。
上图转自：21数据新闻实验室
上图就是胡润公布的50个“地产大富豪”及其企业基本的情况。万科、保利、中海、华润等房企，由于不是私企性质，所以没有人能进入这个榜单。
上图是50家民营房企总部的城市分布情况，下面再让我们看看它们在几个大区的分布：
从上述数据，我们可以得出如下结论：
1、中国50大民营房企，总部主要分布在珠三角地区。这跟中国最早的改革开放、城市化从珠三角起步有很大关系。
总部目前设立在深圳、广州、香港、佛山的房企，基本上是诞生在当地的房企，只是总部在区域内有所移动，比如恒大从广州迁移到了深圳（当年许家印是从深圳到广州创业的）。这个区域内的民营大房企，55%的总部在深圳。
2、京津冀成为民营房企总部第二多的区域，主要贡献来自北京。这个区域里的民营房企，80%的总部在北京。
总部设立在北京的50大民营房企，相当一批来自“五湖四海”，比如万达是从大连迁过来的，龙湖、中昂是从重庆迁过来的，泛海集团最早在山东。在这方面，北京通过“天时地利人和”成功地“摘了桃子”。
3、长三角50大民营房企的总部数量不多，只有15家。其中6家分布在上海，占了40%。上海拥有的50大民营房企总部数量，比北京、深圳有显著的差距，只能跟广州持平。但广州企业的知名度，要略高于上海企业。
4、2015年以来的这波房地产牛市里，闽系开发商非常生猛，常常拿地王。由于他们敢于加杠杆，所以资产规模上涨很快，有3家企业进入了50强，都分布在福州。这使得福州成为“民营房企第五城”。
5、从50家民营房企总部分布情况看，房企倾向于在一线城市，特别是金融中心设立总部。因为房地产是资金密集型的企业，在金融中心融资比较容易。
北京目前“资金总量”（金融机构本外币存款余额）超过14万亿，再加上是权力中心和市场监管中心，所以最受房企欢迎；深圳的“资金总量”大约6.7万亿，在内地城市里仅次于北京、上海，加上有交易所，自然环境和市内交通状况比较好，也受到房企的偏爱。
上海是中国第二大资金中心（11万亿），广州是第四大资金中心（4.9万亿），也分别吸引了6家大房企落户。
6、虽然中国房地产市场的黄金时代已经过去，楼市的造富能力、汇聚资金的能力在2016年到2017年见顶之后，将逐步走低，但大的民营房企的总部选择，对城市竞争力的影响是不容忽视的。
房地产即将进入寡头时代，拥有更多房企总部的城市将越来越占便宜。而房企的科技含量在不断提升，他们选择总部的时候除了交通便利、融资便利的考虑之外，越来越多地考虑到产业升级的因素。而这，正是北京和深圳胜出的主要原因。
从这个角度，我们还可以读出杭州的单薄，上海的疲态，以及广州“冰山下隐藏的实力”。
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荣誉徽章：多家闽系房企总部入沪 房企缘何青睐“迁都”上海？
新华网上海1月2日电（记者郑钧天）日前，又一家闽系房企——中骏集团宣布总部迁入上海，进驻虹桥商务区。
1987年发韧于泉州的中骏集团，于1990年将总部搬至厦门，并开启全国化布局；2017年，中骏总部移师上海，加速全国化发展脚步。
在此之前，包括旭辉控股、阳光城、宝龙地产、正荣集团、融信中国和禹洲集团等闽系房企，纷纷将总部搬迁到了上海。闽系房企缘何青睐将总部搬迁至上海？
记者采访的多位闽系房企负责人普遍希望，总部迁“沪”之后，该企业可以实现从区域性公司到全国性房企的“蜕变”。
中骏集团董事局主席黄朝阳说， 人才要和公司战略相匹配，“上海是一个人才高地，在这里可以找到更好、更多、更高量级的人才，来支撑未来发展。”
一家去年将总部迁入上海的上市房企负责人则表示，“上海是中国的经济中心，未来将成为国际金融中心。这里汇集了大量的优势资源。公司需要一个更大、更高、更好的平台，与更多优势资源对接。这是之所以选择将总部搬迁到上海的重要原因。”
业内人士认为，一线城市聚集了丰富的优质资源，同时不断导入的外来人口，和较强的购买力成为住房需求的坚强后盾，相对其他城市而言，进军上海等一线城市，能获得更强的抗风险能力。
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房企三四线大力拿地，那些城市能卖的好吗？
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在因城施策的政策环境下，虽然一线和部分热点二线城市“严调控”致成交规模明显缩减，但温和二线城市及三四线城市的去库存政策机遇让不少房企尝到了甜头。在定下2018年新目标的同时，不少房企纷纷在温和二线城市，特别是三四线城市跑马圈地。中指院数据显示，50家百亿代表房企去年在三四线城市拿地面积增长145%至约1.7亿平方米，三四线城市的土地储备占比上升12个百分点至46.1%。《每日经济新闻》记者注意到，在去库存红利逐渐释放的背景下，温和二线城市，特别是三四线城市能否承受房企们的“目标”重任？拿地重心向三四线城市下沉据中指院数据，2017年百亿房企的销售额中，一线城市贡献占比下降6.3个百分点至20.7%；二线城市贡献占比上升5.4个百分点至61.2%；三四线城市贡献占比上升1个百分点至18.2%。以龙头房企碧桂园为例，2017年碧桂园实现合约销售5508亿元，同比增长78%，稳居房企首位。从城市布局来看，碧桂园约有42%的销售额来源于一二线城市，三四线城市则贡献了58%的销售额。而房企在土地市场的动作，也显示出其拿地重心向三四线城市下沉的特征。中国指数研究院数据显示，50家百亿代表房企2017年在一线城市拿地约1800万平方米，同比增长63%；在二线城市拿地约18000万平方米，同比增长46.7%；在三四线城市拿地面积17000万平方米，同比增长145%。土地储备中，三四线城市占比上升12个百分点至46.1%。从土地出让和地价变动情况看，三四线城市的地价在房企们的追逐下也水涨船高。中指院数据显示，2017年全国300城市土地出让金总额为40123亿元，同比增长36%。其中一线、二线、三线城市土地出让金分别为6250亿元、20596亿元、13277亿元；成交均价分别为9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分别增长-4%、19%、56%。而三四线去库存政策红利，最直接的后果就是促成了一批房企新生力量的崛起。如浙系房企祥生，中指院数据显示，2017年其合约销售620亿元，同比增长91%，。其在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个均位于三四线城市。值得注意的是，尽管政策红利吸引着一批房企拿地重心下沉到三四线城市，但还有一些房企的布局却在收缩三四线、聚焦一二线。深圳控股早前曾表示，三四线现在的风险在累计，未来会越来越大。而其在去年相继卖出部分三四线城市项目，基本完成了从三四线退出的战略安排。而滨江集团此前也表示将聚焦杭州，计划在今年力争实现千亿目标的同时，在杭州市场实现300亿元的销售额。对此，易居研究院研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者分析认为，这类房企与大多数全国性房企布局一二线热点城市不同，它们的投资更多下沉到三线，甚至四线城市，既有效避开了与龙头房企的直接竞争，也很好地享受到了三四线去库存、热点城市需求外溢的红利。三四线楼市走势将出现分化值得注意的是，近两年三四线城市楼市迎来的高光时刻，与以棚改货币化安置为主的去库存政策密切相关。《每日经济新闻》记者梳理发现，自2005年首次提出棚改政策以来，我国的棚改工程逐渐从东北走向全国。2005年至2007年东北三省率先大规模推行棚改，让200多万居民全部迁入新居。2008年至2012年，棚改开工1260万套。年棚改新开工780万套。2015年6月，国务院提出棚改三年计划，3年时间棚改新开工1800万套。而根据规划，未来3年棚改计划新开工1500万套。需要重点关注的是，央行于2014年创设的PSL（抵押补充贷款）对棚改项目提供长期、低息的信贷支持，以及国务院自2015年推进棚改货币化安置，对棚改的快速推进至关重要。而棚改货币化带来的是库存的快速去化。易居研究院数据显示，2015年棚改货币化安置面积达1.5亿平方米、2016年为2.5亿平方米、2017年约2.6亿平方米，分别占当年商品住宅销售面积的13%、18%、24%。并认为棚改是三四线城市楼市热销的重要原因。“之前三四线城市楼市的火热，更多的是基于中央棚改政策的支撑，特别是国家开发银行等金融机构对棚改的资金支持力度。”中房数据研究院院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者。另需指出的是，此轮三四线楼市库存的快速去化，除受棚改货币化安置影响外，一二线城市强调控带来的需求外溢，也是部分城市楼市火热的重要原因。如环沪都市圈的浙江省嘉兴市。2017年嘉兴市房地产开发投资724亿元，跃升至全省第4位，同比增速全省首位。值得注意的是，当前三四线城市的楼市走势正在分化。易居研究院的50城（涵盖4个一线城市、16个二线城市、30个三线城市）住宅成交监测数据显示，今年前两月有34个城市住宅成交面积同比下跌，三线城市占了19个，廊坊、蚌埠、兰州、宁波、赣州跌幅居前，其中廊坊跌幅达到85%、蚌埠为79%、赣州为61%。
“这其实是一个很强的政策信号，当前三四线城市楼市出现分化，一些城市还需要继续坚持去库存，而个别城市楼市投资投机需求旺盛，需要积极抑制房价快速上涨。”严跃进认为，一些没有经济、人口、收入等基本面支撑的三四线城市楼市，可能会在偏紧的政策环境和信贷环境的双重作用下出现降温。房企要慎重在三四线城市高溢价拿地，要加强市场研究。“今年棚改计划为580万套，在信贷偏紧的背景下，一些得不到棚改资金支持的三四线城市的楼市将会面临一定风险。”陈晟认为，除关注都市圈、城市群内受热点城市外溢需求影响的三四线城市外，区域内部分高铁沿线的三四线城市也值得关注。
本文来源：每日经济新闻
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