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房屋租赁纠纷——未通过消防验收,合同还有效吗?
黄某租了一间房屋准备开设网吧,但是由于房东不能提供消防验收合格手续,导致黄某无法办理营业执照,迟迟无法开业。经协商未果后,黄某遂向法院提起诉讼,以房屋未通过消防验收为由,主张合同无效。
这是一起典型的因房屋未能取得消防验收而引起的纠纷。按照消防法第13条的规定,依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。该规定一般认定为效力强制性规定,即属于应当依法进行消防验收的建设工程,未取得消防验收合格手续而对外出租的,租赁合同应当认定为无效。而消防法第15条则规定,公共聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内,根据消防技术标准和管理规定,对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的,不得投入使用、营业。所以黄某开设网吧前,必须申报消防安全检查,经消防检查合格后才可以办理营业执照等。基于上述规定,部分人理解为,一旦房屋未取得消防验收合格手续,再对外出租的,应当统一认定租赁合同无效。
然而就建设工程而言,并非所有工程都需要进行消防验收,我国当前是实行消防验收与备案并行的消防监督制度,二者应当予以区分。而且,租赁房屋开设网吧等公共聚集场所,申报消防安全检查的义务人是承租人,而并非出租人,承租人在事先完全享有选择合适房屋开办网吧的权利。而且如该房屋本身并不属于需要强制进行消防验收的工程,出租人也不会事先知道该房屋将来被用作开设网吧而需要具备相当条件的消防设施,因此亦不应苛责出租人所出租的房屋必须提供消防验收手续。
《最高人民法院关于未经消防验收而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函》中也明确应区别对待上述问题;第一,出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。第二,租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的,人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三,租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
可见,房屋未通过消防验收,并不必然导致租赁合同无效,区别房屋本身是否属于必须通过竣工消防验收的工程才是关键。
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