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2015公共租赁住房的现实与发展.doc 24页
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2015公共租赁住房的现实与发展
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河北师范大学年学年第一学期
“形势与政策”课参考教案之三
公共租赁住房的现实与发展
小康不小康，关键看住房。住房保障是全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会的重要内容。住房水平是考察小康目标的一个重要指标，只有实现了住房小康，才能全面实现小康社会发展目标。
长期以来，我国各级政府一直高度重视住房保障工作。1978年，全国城镇人均住房面积仅为6.7平方米，广大城镇职工的住房状况到了严重短缺的程度。随着住房制度改革的不断推进，特别是安居工程、廉租住房、经济适用住房、拆迁安置房等各类保障性住房的大规模建设，在房地产市场化、商品化和社会化作用的同步拉动下，到2009年末，在城镇化快速发展、城镇居民人口大幅增长的同时，全国城镇人均住房面积已达到30平方米。2008年，全国城镇住宅竣工面积达到最高峰，突破了7亿平方米。城镇居民住房数量、品质、质量、环境均极大改善，住房建设取得了令人瞩目的成就。
但是，由于房价持续上涨，越来越多的低收入家庭难以依靠市场化途径来解决住房问题，住房消费能力亦呈现相对下降的趋势。2010年“两会”期间，住房问题成为最热门的话题，不仅房地产界的委员、代表提交了众多提案、议案，就连与房地产业毫无关联的“两会”代表、委员也纷纷给房地产业问诊把脉，针对如何解决中低收入家庭的住房问题开出了不少药方。可以说，高房价已成为全社会关注的焦点。
公共租赁住房正是伴随着中国房地产业迅速发展，住房保障制度不断完善而兴起的一种有效解决中低收入家庭住房问题的保障性住房。住房体制改革是我国经济体制改革的重要组成部分。随着社会主义市场经济体制逐步建立健全，住房制度改革与城镇国有土地使用制度、财税金融制度等多项改革相互促进、共同推动了房地产业的迅猛发展。近几年，为适应国民经济发展形势和房地产市场发展需要，住房公共政策已从过去以售为主的经济适用住房向公共租赁住房转化。从全国来看，面向最低收入家庭的廉租住房和面向中低收入家庭的公共租赁住房正成为住房保障的主要方式。各地不论是在制度建设还是在实践探索中都取得了明显突破。当前，与公共租赁住房有关的各项配套制度改革正在稳步推进。
2010年6月，住房和城乡建设部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，同期，全国公共租赁住房工作会议召开，国务院副总理李克强出席会议并强调要加快发展公共租赁住房，推动保障性安居工程建设。重庆、广东、上海等地已开始把公共租赁住房建设付诸实践。有媒体评论说，公共租赁住房已上升为“国家战略”，并将成为我国住房保障体系的重要组成部分。
公共租赁住房只为满足基本居住需求
1、公共租赁住房的概念。公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场租赁价格的方式租给特定人群的一种保障性住房。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租赁住房属于保障住房，但又不同于福利分房时期的低房租公房，也不同于企业的职工宿舍，是具有社会属性的公共住房。从共性来看，与廉租住房相类似，但保障范围更广泛。
随着我国城镇化进程的不断加快，在当前的经济社会发展水平下，住房保障欲实现的目标是人人“有房住”，而不是人人“有房产”，这种文字差异表现出具有中国特色的民生解决方案，这也正是公共租赁住房能够成为住房保障重要内容的深层次原因。
公共租赁住房与其他类型保障性住房的最大区别是产权归属不同。公共租赁住房的产权归政府或相关机构、企业所有，而非居民个人所有。其目的是向中低收入家庭出租住房，以改善这部分群体的住房状况。当这些受保障家庭收入情况发生变化时，有严格的退出机制。
公共租赁住房与经济适用住房的产权性质差异。过去以售为主的经济适用住房，在帮助低收入家庭解决住房问题的同时也让他们获得了一份极具价值的资产，虽然需要付出一定代价，但由于房地产市场存在巨大价差，购房者将会获得巨大的投资回报。而廉租房的租户只享有居住权，而没有产权。公共租赁住房，类似于廉租住房，只是受众群体更广泛一些，住房面积更大一些（廉租住房50平方米左右，公共租赁住房平均可达60平方米，根据家庭人口，最高可达80平方米），个人承担的房租支出更多一些。如廉租住房，住户一般象征性地按每平方米1元的标准交纳房租，或每户每月15元，或不超过双困家庭月收入的5％等。公共租赁住房的房租标准一般占到家庭收入的10％一30%。
公共租赁住房的最大好处是剥离了投资投机机会。符合公共租赁住房承租条件的家庭或个人，只能在规定条件下承租，当收入提高或购买了其他住房后就必须退出公共租赁住房，这样就保证了公共租赁住房仅仅满足城镇居民的住房需求而非投资需求，剔除了投资、投机的因素。
从制度设计来看，公共租赁住房根据出资人的不同可以分为两种，一种是由政府出资建设并拥有完全产权，另一种是由民间机构出资建设并拥有产权。这
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公共租赁住房
发布机构：测试部门　 来源：
&《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号&各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各有关部门：　　根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）精神，为加快发展公共租赁住房，经国务院同意，现提出以下意见：　　一、加快发展公共租赁住房的重要意义　　近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。　　二、基本原则　　（一）政府组织，社会参与。各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。　　（二）因地制宜，分别决策。各地区要根据当地经济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。商品住房价格较高、小户型租赁住房供应紧张的城市，应加大公共租赁住房建设力度。　　（三）统筹规划，分步实施。各地区要制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。　　三、租赁管理　　（一）公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。　　（二）公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。　　（三）公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年，合同示范文本由省、自治区、直辖市住房城乡建设（住房保障）部门制订。承租人应当按照合同约定合理使用住房，及时缴纳租金和其他费用。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。　　（四）公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的，应当退出。对承租人拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。　　四、房源筹集　　（一）公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。要科学规划，合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设。　　（二）在外来务工人员集中的开发区和工业园区，市、县人民政府应当按照集约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。　　（三）新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，应符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全。成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。　　五、政策支持　　（一）各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。　　（二）市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府要给予资金支持。中央以适当方式给予资金补助。　　（三）对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体办法由财政部、税务总局制订。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。　　（四）鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，具体办法由人民银行、银监会制订。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。　　（五）公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。　　六、监督管理　　（一）发展公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。各级住房城乡建设（住房保障）部门负责公共租赁住房的行政管理工作，发展改革、监察、财政、国土资源、规划等有关部门按照各自职责负责相关工作。地方各级人民政府要加强组织领导，明确工作责任，健全住房保障管理机制和工作机构，落实人员和经费，确保公共租赁住房工作顺利实施。　　（二）市、县人民政府要建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理制度。住房保障部门要按照规定的程序严格准入审批，加强对公共租赁住房运营的监督管理，做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。　　（三）政府投资建设公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。　　（四）各地可根据本意见，制订具体实施办法。各地已经出台的政策性租赁住房、租赁型经济适用住房、经济租赁住房、农民工公寓（集体宿舍）等政策，统一按本意见规定进行调整。　&&&&&&&&&&&&&&&&&&中华人民共和国住房和城乡建设部　　&&&&&&&&&&&&中华人民共和国国家发展和改革委员会　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中华人民共和国财政部&　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中华人民共和国国土资源部　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中国人民银行　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&国家税务总局&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中国银行业监督管理委员会　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　二〇一〇年六月八日
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新就业大学生可申请公租房 租金不高于市场均价70%
时间：来源：作者：赵晶编辑：朱荣慧
(8月30日，长沙高新区公租房长丰小区。图/潇湘晨报记者 沈荣华)
(高新区长丰小区，企业中高层员工的住所。图/潇湘晨报记者 沈荣华)
(长丰小区内，相对简易的洗漱间。 图/潇湘晨报记者沈荣华)
(长沙岳麓区和馨园小区的样板房，该小区的一部分房子将用于公租房。 图/潇湘晨报记者沈荣华)
　　　　红网长沙8月31日讯（潇湘晨报记者赵晶实习生杨茜）阅览室里，打工仔小王正在看一本叫做《历史是个什么玩意儿》的书，在他的身后，还有许多时下流行的书籍。这里，是长沙市首个公租房小区——长沙高新区长丰小区。两人一间或4人一间的员工宿舍整洁有序，小区阅览室、娱乐室、电脑房、警卫室、公共浴室一应俱全。　　　　中等偏下收入的城市户籍家庭、新就业大学生和外来务工人员等，有望以市场价格70%的租金，住进公共租赁房。昨日，长沙市政府公布了《关于加快发展公共租赁住房的工作意见》，将于9月25日起施行。长沙、浏阳、宁乡等三县（市）公共租赁住房也将参照该意见实施。　　　　哪些人可以租？　　　　中等偏下收入家庭、新就业大学生等　　　　哪些人可以享受公租房待遇？实物配租的公共租赁住房分为定向配租和非定向配租两种形式。　　　　开发区、工业园区和用人单位筹集的公共租赁住房以定向配租为主。非定向配租公共租赁住房，主要用于解决中等偏下收入的城市户籍家庭、新就业大学生和外来务工人员的居住问题。　　　　中等偏下收入的认定标准为：家庭人均可支配收入低于本市上年度城市人均可支配收入。城市户籍家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）是指家庭成员中至少有1人取得本市常住非农业户口5年以上，且在本市市区范围内无自有住房或家庭人均住房面积低于15平方米的家庭。　　　　新就业大学生是指具有大中专及以上学历、毕业不满5年、在本市就业并连续交纳社会保险一年以上，且本人及家庭在本市市区范围内无自有住房的人员。　　　　外来务工人员是指在本市有稳定职业并连续缴纳社会保险三年以上（含），且本人及家庭在本市市区范围内无自有住房的非本市户籍人员。　　　　租金是多少？　　　　不高于同地段同类型市场均价70%　　　　公租房到底可以优惠多少？《意见》要求，原则上不高于同地段同类型住房市场平均租金的70%。　　　　据介绍，将由市物价部门会同市住房保障部门制定不同地类最高限价，报市政府批准后向社会公布，并根据实际情况进行动态调整，原则上每两年向社会公布一次。产权单位可根据实际情况在政府最高限价以内自主确定租赁价格，报市物价部门和市住房保障部门核准后实施。此外，公积金账户内的存储余额，也可用于支付房屋租金。租期方面，公共租赁住房一次租赁期限最长3年，续租须在合同期满前3个月提出申请，经审核符合条件的，可以重新签订租赁合同。　　　　除了实物配租，符合条件的家庭或个人，还可选择租金补贴的方式。保障对象，可以自行租赁普通住房，并同所在地的区住房保障部门和产权人签订由市住房保障部门统一印制的租赁合同。　　　　在产权归属上，公共租赁住房只租不售，实行有限期租赁。　　　　房子条件怎么样？　　　　新建公租房主要是成套小户型或集体宿舍　　　　公租房从哪里来？根据该《意见》，公共租赁住房可以通过回租、新建、配建、改建、收购、合建、其他住房按规定转换等多种方式取得。其中，以盘活存量住房为主。　　　　回租将主要由专业运营机构，通过市场长期租赁包括安置房、保障房、自建房、商品房在内的闲置住房作为公共租赁住房。改造后，再按政府规定的租金标准向符合公共租赁住房条件的保障对象实施配租，政府按标准对运营机构予以补贴。对集中回租的公共租赁住房实行统一市场监管、统一租赁标准、统一物业管理、统一财政补贴。　　　　新建主要有开发区、工业园区集中建设，用人单位利用自有土地自建，政府供地引资筹建，以及在其他项目中配建等四种主要方式。常年用工人数在500人以上的大、中型用人单位可以利用自有土地的15%进行自建。　　　　新建公共租赁住房主要为成套小户型住宅或集体宿舍。以一居室和二居室为主，一居室每套建筑面积为30平方米左右，二居室每套建筑面积为50平方米左右，单套建筑面积不得超过60平方米。同时应满足相关建筑节能标准，有条件的宜统一建设太阳能热水系统。　　　　而在装修方面，该《意见》中所定的标准为：室内水泥地面，内墙面普通涂料，户内安装木质门，入户安装普通防盗门，电视、电话和宽带等网络到户，符合节能标准的普通窗户，普通卫生洁具，水、电、气三表出户，分户计量。　　　　在布局上，采取大分散、小集中的方式布局，开发区、工业园区以相对集中建设为主，其他区域以配建为主。　　　　如何才能住进公租房？　　　　公共租赁住房供应实行申请、审核、公示、登记和轮候制度。　　　　申请非定向配租公共租赁住房，有工作单位的个人，由单位统一报所在地的区住房保障部门审核；无工作单位的个人，向户籍所在地的居委会提出申请，由居委会统一报区住房保障部门审核。区住房保障部门审核符合规定条件的，由区住房保障部门予以公示，公示期限为7日。　　　　对经公示无异议或者异议不成立的，作为公共租赁住房保障对象报市住房保障部门审批。对审批合格的予以登记并发放公共租赁住房保障资格证明。区住房保障部门应对取得公共租赁住房保障资格的对象按住房困难程度、收入高低、申请顺序等因素排列轮候顺序。轮候到位的申请人凭公共租赁住房保障资格证明与公共租赁住房产权或管理单位以及所在地的区住房保障部门签订三方租赁合同。　　　　开发区、工业园区和用人单位自建自用的公共租赁住房，分配方案由产权单位制定和实施，报所在区住房保障部门和市住房保障部门备案。　　　　申请公共租赁住房的个人，须向区住房保障部门提交以下材料，并提交原件供查验：　　　　1.《长沙市公共租赁住房申请表》；　　　　2.身份证、户口簿或居住证复印件；　　　　3.婚姻证明复印件，以及户口或工作单位所在地民政部门出具的中等偏下收入证明；　　　　4.市住房行政管理部门出具的住房状况证明；　　　　5.其他需要提供的材料。　　　　高新区：长沙首个公租房小区入住千人　　　　7栋房屋，198套住房，位于高新区的长丰小区是长沙首个公租房小区。现在，一千多名员工已经入住。“这里原本是东方红镇的拆迁农民安置房，高新区统一回租后，进行了统一装修，配套了公共设施，由当地社区实施物业管理，并由政府每平方米每月补贴4至6元出租给企业，让租房者得到了实惠。”长沙高新区麓谷保障住房开发有限公司负责人介绍。据介绍，今年高新区计划归集公租房5250套（间）。（记者赵晶实习生杨茜）　　　　岳麓区：公租房拎个包就可以入住　　　　“公租房每套面积在40到60平米，将配备基本生活配置和基本装饰装修，拎包就可以入住。”昨日，岳麓区住房保障局负责人透露，今年该区计划筹集3000套以上房源，其中新建和回租各占50%左右。目前，通过回租，该区已在早谷塘小区和岳华嘉园筹集了千余套房源，其中，早谷塘小区9月份就可以交房。同时，在麓云路，一个新建公租房小区项目也正准备启动。此外，该区正对辖区范围内的有需求的企业进行摸底。（记者赵晶实习生杨茜）　　　　望城区：今年解决公租房1200套（间）左右　　　　昨日据望城区住房保障局介绍，2011年望城区计划筹集公共租赁住房1200套（间）左右；2012年房源筹集计划在1200套以上，在筹集方式上以盘活存量为主，新建为辅，在投入渠道上由政府主导，企业参与，在保障层面上由经开区企业职工延伸至乌山创业富民基地、铜官循环工业园区企业职工和区域内外来务工人员。（记者颜宇东实习生许梦盈）　　　　开福区：今年计划完成3000套公租房　　　　开福区2011年公共租赁住房指标任务调整为3000套（间）。据介绍，通过调查摸底，开福区可集中回租用作公共租赁住房的连片空置房源，主要集中在洪山街道、捞刀河镇、新港镇、青竹湖镇等相关街道（镇）的农民安置小区内，共计集中空置房3680套，41万平方米，出租均价在6-12元/平方米之间。（记者赵晶实习生杨茜）[作者：赵晶]
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