1957年5万元存单　泸州市民想兑140万利息遇坎
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原标题：1957年5万元存单 泸州市民想兑换140万元利息遇到坎
　　【焦点】来自何时的存单？
　　面对何先生手中的5万元存单，两家银行都对存单的存入时间表示怀疑：存单上的存入时间凭肉眼根本无法辨识。
　　两家银行的代理律师认为何先生所诉称的存单存入时间有误：一是中国人民银行川南分行通函（泸~[52]字第二九四号），明确规定从日起，各种保本保值储蓄均予以停办，不再开户；二是1955年3月发行第二套人民币，9月28日中国人民银行泸州地区中心支行下发命令，该指示名列要求销毁五万元、一万元的旧币；三是根据《泸县金融年鉴》泸县历年储蓄余额表，数据显示人行1957年储蓄余额为26万元。
　　“以前我外公是经商的，很有钱，存单是他给我母亲的，存入时间就是日。如果银行认为存单的时间不对，那么银行可以根据存单上面D2755378这个编号提供存单的存根，这样就可以知道存单的时间和真实性了。”何先生说。5元还是5万？
　　“1957年，我国使用的是第二套人民币，这表明何先生所持有的5万元存单面值应等同于现在的5万元，利息的计算是根据网上公布的银行每年存款利率累计得来的，我们可以提供6张利率计算表。”庭审中何先生的代理人说。
　　人行泸州市支行代理人表示：“我行在日下发命令，指示中名列要求销毁五万元、一万元的旧币，所以原告手中持有的存单肯定不是1957年存入的，就算这张存单为真的，也应该是第二套人民币发行之前存入的，第二套人民币兑换第一套的利率为1:10000，因此原告手中的存单面值是5元。”某行泸县支行代理人称：“就算原告持有的存单为真，利息的计算方式也有误，保值保本存单仅能按1年存款利息计算，原告提供的计算方式不能作为主张145万元的依据。”
　　由于存单上的信息无法肉眼辨识，两家银行提请对原告持有的存单进行司法鉴定。
(责编：罗昱、高红霞)
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5万元银行存款理财技巧
&&&&&&银行理财是目前来说安全性比较高的一种理财方式，对于银行理财产品的收益率高不高，银行理财是否在合理的年限里给自己带来最大收益，银行理财的产品性质有浮动保本，浮动不保本，固收不保本，固收保本型等.
5万元银行存款理财技巧－攻略
银行存款理财有哪些技巧
银行存款理财有哪些技巧?股市的投资风险不断增高，促使很多人将投资的方向进行转变。而银行类的储蓄投资方式，由于整体需要承担的风险非常小，如果遇到银......
银行存款理财有哪些技巧?股市的投资风险不断增高，促使很多人将投资的方向进行转变。而银行类的储蓄投资方式，由于整体需要承担的风险非常小，如果遇到银行推出的各种优质储蓄类理财产品，可以获得较为稳定的投资回报。为避免股市与基金市场的影响，暂时利用银行存款理财，能够避免资金产生过度的损失。
银行存款理财有哪些技巧：
第一、必须培养自己的投资心态
投资储蓄类理财产品，首先需要具备良好的心态。由于银行类投资理财产品，如果属于保本类型产品，整体的投资收益相对较少。如果投资者希望的投资产品，能够为投资者在很短的时间内获得高额的投资回报，那么选择银行类投资理财产品不适合投资者。投资者可以继续选择股票市场进行投资理财。
第二、根据资金多少选择产品
尤其对于很多资金有限的投资者，在选择投资理财产品的时候，需要结合自己能够承担的资金范围选择投资理财产品。如果资金较少，可以小额的购买理财产品，并且留存应对投资风险的资金。即便投资者能够掌握银行存款理财技巧，同样需要做好应急准备。
第三、及时调整投资理财计划
银行存款理财技巧要求投资者必须制定全面的投资计划，能够根据具体投资环境，及时的实施与改变投资计划，才能够降低投资风险。
以上就是关于银行存款理财有哪些技巧的详细介绍，如需了解更多银行存款理财有哪些技巧请关注安心贷理财栏目。银行存款理财技巧非常多，投资者只要学会分析理财产品的投资优势，及时的调整投资计划，都能够活丰厚的投资回报。
5万怎么投资理财_5万元投资理财技巧
5万怎么投资理财_5万元投资理财技巧，现在生活水平提高，很多问理财粉手里都有个三五万元，那么如果手里有5万元，该如何投资呢?对于5万元投资理财，......
5万怎么投资理财_5万元投资理财技巧，现在生活水平提高，很多问理财粉手里都有个三五万元，那么如果手里有5万元，该如何投资呢?对于5万元投资理财，是非常有学问的，不能盲从，要有计划!下面小编给大家介绍一下5万怎么投资理财_5万元投资理财技巧。
5万元怎么投资?目前有以下几种投资方式：首先，如果是低风险型的问理财粉，就可以购买银行理财产品，而银行理财产品的起点刚好是5万元，一般来说，银行理财产品的年化收益在5%左右。但值得注意的是，银行理财产品都是有固定期限的，在到期之前钱不能动用。
其次，如果是能够承担一定风险的问理财粉，可以选择投资基金，这也是问理财最推崇的投资方式。购买基金起始金额较低，一般为1000元。基金本金安全，而且不同的类型可以选择。基金按风险从高到低分为股票型基金、混合型基金、债券基金、货币基金，问理财粉可以根据自己的承受能力进行选择。问理财首席分析师王子涵建议建议把五万元进行合理的规划，如果激进型性的投资者可以考虑投资风险较高的股票型基金(50%)、混合型基金(30%)、债券型基金(20%)。如果是保守型的投资者可以考虑投资风险较小的债券型基金(50%)、股票型基金(20%)、货币基金(30%)。
最后，如果可以承担高风险的问理财粉，可以选择股票。股票是投资者最常见的投资方式，但问理财首席分析师王子涵不建议投资者选择股票，因为股市看上去很美，但能赚钱的投资者寥寥无几，很多投资者一没专业知识，二没时间研究，仅凭热情扎进去，结果血本无归。对于普通投资者，股票风险还是太高了。
以上就是关于5万怎么投资理财_5万元投资理财技巧的详细介绍，如需了解更多5万怎么投资理财_5万元投资理财技巧知识请关注安心贷理财栏目。对于不同的投资者来说，由于风险承受能力不同，同样是五万元，进行投资方式的选择与组合也是不一样的，建议投资者根据自己的风险承受能力选择适合的投资方式。
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5万元银行存款理财技巧-问答
银行存款理财有风险吗？
理财是有风险的，但风险也分大小，邮储理财产品是有风险评级的，不愿承担损失的客户可以选择低风险的保本理财产品，当然风险小相对收益也少，一般财富债券属于中风险产品，收益稍高，可以考虑这类的。
5万元怎么理财？
建议首先为自己购买一份年交保费元的意外+重疾+终身寿险保险。其余资金根据自身流动性需求配置。若资金需求要求灵活，可通过购买银行理财产品一份利率5%左右的期限三个月内产品，或放进余额宝、银行“宝宝”系列，收益约4%~5%收益，申购赎回十分灵活。　　如果资金不急着使用，可以做三至五年投资规划：1、开设一个基金账户每月定期定额投资5000元购买指数型、股票型基金，预期2015年年化收益率为8%~20%左右；2、由于A股最近行情火爆，建议开设沪深证券账户，根据不同风险偏好选择，购买低价蓝筹股票、业绩大幅预增的券商板块、互联网金融板块等；3、近期随着新股发行节奏加快，注册制进度推进也可以利用股票市值参与新股申购；4、部分证券资金余额参与券商的现金资产管理计划如“现金惠”，深市的1000元起的企业债券逆回购操作。把资金尽量用尽，重在参与，多学习新的投资理财方式。　　已婚未生孩子。可以夫妻双方先适当增加保险8000元。除了计划春节出游和购买手机等支出外，再计划新年的学习费用1万元。最后剩3万元左右可按照上述方式选择其一投资理财，还可以大胆参与期货、黄金白银的学习。　　已婚已生孩子。建议保守些，为家庭成员每人增加少量保险后，如果之前已有较好的投资理财经验，可以增加投资金额；如果原来没有投资理财知识和经验，可以采用三个月定期自动转存储蓄或者投资固定收益类的银行理财产品及“宝宝”理财产品，保住本金适当增加收益。此外，有小孩家庭要进行教育规划，所以风险承受能力要稍微保守一些，以防不时之需。
信用卡理财技巧？
消费时使用信用卡刷卡消费，在信用卡免息期期间把自己的钱用于买对应期限的保本理财或者宝宝类产品，到期再还款，那么这个过程就赚取了一定的利润！另外如果投资的收益率大于信用卡分期付款的实际利率，那么建议做分期付款呢！因为可以延长更长的时间去赚取利润，同时对你日后提升信用卡额度又有所帮助。另外推荐一篇文章 “【深度解析】信用卡分期付款,便宜还是贵? ”，了解分期付款的真实利率，对你借助信用卡赚钱也会有所帮助。
信用卡理财套现技巧？
一说到信用卡套现,可能很多卡友都有一种抵触的心理,确实,不合理的套现是违法行为，建议不要使用信用卡套现。
哪些银行存款保险查询？
国际上通行的理论是把存款保险分为显性存款保险和隐性存款保险两种。显性的存款保险制度是指国家以法律的形式对存款保险的要素机构设置以及有问题机构的处置等问题做出明确规定。显性存款保险制度的优势在于：明确银行倒闭时存款人的赔付额度，稳定存款人的信心；建立专业化机构，以明确的方式迅速、有效地处置有问题银行，节约处置成本；事先进行基金积累，以用于赔付存款人和处置银行；增强银行体系的市场约束，明确银行倒闭时各方责任。隐性的存款保险制度则多见于发展中国家或者国有银行占主导的银行体系中，指国家没有对存款保险做出制度安排，但在银行倒闭时，政府会采取某种形式保护存款人的利益，因而形成了公众对存款保护的预期。
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买房基本知识
购房前买房前的思考? ? ?A.买房需要知道的政策法规 B.真的确定自己要买房吗？ C.决定什么时候买房？买在哪里？A.买房需要知道的政策法规专家教你房产维权十要点近几年，随着商品房比例的逐年增大，关于房产的维权事件也逐日增多。许多读者来
信 来电询问有关房产维权问题，为此，我们总结归纳了一些读者提出的带有普遍性的问题，咨 询了房地产市场的法律专家。 联业律师事务所首席律师王展就购房事宜为读者提出了十点建 议。――编者 1.保证完整的退房权利。当出现开发商违约、购房者有权退房时，购房者应该有退房的 选择权，并且明确退房时如何处理，不退时又怎么对待。 2.把广告写进购房合同。直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或 者把广告的内容以合同条款形式明确下来。 3.让促销宣传落到实处。对于开发商为促销提出的很多承诺，不仅要以书面方式确认下 来，而且要保证这些促销措施具有可操作性。 4.自列清单要求开发商履行告知义务。购房者对于自己想要了解的信息，比如房屋使用 年限、小区规划、面积测量报告等等，要求开发商进行告知。 5.购买期房时要求分期付款。签订预售合同时，购房者可以先支付定金，然后在交房和 过户时再支付房款。 6.完善“规划条款”。不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且应该要求开发商将布局图 中的很多内容标注清楚，比如层高、方位、小区出入口、绿化率、商铺市场定位等。 7.莫忘“会所条款”。对于拟配备会所的楼盘，应该在合同中明确会所权属、功能、交付日 期、是否对外开放、是否收费等。 8.细化房型图。合同附件中，房型图一定要规范、细化，房屋各房间具体的尺寸、朝向、 层高等都要标注清楚，并明确违约责任。 9.开发商义务与责任捆绑约定。对于合同中开发商的很多义务应该相应地约定好明确、 具体的违约责任。10.争取商品房质量保证金。对于开发商的商品房质量保证责任，购房者可参照工程质量 保证金，要求开发商预留商品房质量保证金交由金融机构托管。（来源：市敞）样板房就是你以后买的房吗？样板房和实际所交房是两个不同的概念。 样板房是开发商在预售或销售房屋过程中， 以 装修后的成品形式向购房者销售房屋的营销工具。事实上，样板房和实际所交房的面积、层 高、进深等都不相同。在我国的司法实践过程中，样板房只是购房者买房时的参考，不能 作为房屋验收的标准。哪些楼盘广告可以相信?楼盘广告的内容，如是在政府部门登记的规划或者预售合同上规定的事项，都可以相 信。 由于发展商需要在规划局登记楼盘的土地开发、 建设规划， 才能申请土地规划建设许可 证、预售许可证。因此，出现在楼书或广告上的某些规划（包括容积率、绿化率、建筑密度 等内容），是一定会实现的。否则，楼盘就无法通过验收，不能交房。（不排除发展商向规 划部门申报的规划，与印制在楼书上的不同的可能。购房者最好前往规划部门，将楼书与发 展商的登记作一番比较，了解楼盘真实的规划。） 除了登记、备案的楼盘规划，楼书或广告上的承诺，若作为合同附件被纳入到预售合同 中，这些承诺也多数会得到实现。对于购房者而言，若是能将楼书或者广告作为附件，纳入 到预售合同中， 那么楼书及广告的多数承诺会被实现。 即使楼书和广告不能作为预售合同附 件，只要就楼书及广告上的宣传内容，与发展商签订一份内容详细的合同补充条款，也能力 促发展商兑现承诺。不过，大多数楼盘的发展商都不愿与购房者签订这样的合同。如何确定房屋有无预售资格？有些发展商、代理商没有资格卖房。他们与买房人签订的订金合同、预售合同，常常是 无效合同。 避免购买那些没有预售资格的房屋， 主要是看发展商和代理商是否具备预售许可 证、营业执照和销售委托书。 查看预售许可证时，需要注意，预售许可的范围。有些发展商往往“挂羊头卖狗肉”，取 得的只是 A 栋楼的预售许可证，卖的却是 B 栋楼。 除了预售许可证，营业执照也是必须要查看的。通过查看营业执照的经营范围，可以了 解发展商、代理商有无开发、买卖房屋的资质。 另外，还要注意房屋的销售委托书。销售委托书是发展商对代理商的授权，根据法律规 定，如果代理商的行为超越了发展商的授权范围，其行为所造成的后果，将不会由发展商来 承担。哪些房屋属于普通住宅？根据建设部等七部委五月份作出的决议，只有购买普通住宅，才可以享受 1.5%的优惠 契税。上海市政府规定，内环线内单价在 17500 元/平方米以内、中环线内单价在 10000 元 /平方米以内、外环线内单价在 7000 元/平方米以内，且小区容积率在 1.0 以上，房屋面积不超过 140 平方米的房屋，属于普通住宅，可以享受 1.5%的优惠契税。在购房两年后出售 房屋，可以免交营业税。B. 真的确定自己要买房吗？买卖双方怎样了解需要的信息在房产销售的过程中常常会出现一个问题， 那就是买卖双方信息不对等， 值得参考的信 息偏少。买方往往难以知道自己要买的房子年龄如何，是否存在隐含的质量问题；而卖方却 常常不能肯定自己所托付的房产公司实力如何， 会不会出现卷款出逃的情况。 该怎样解决这 些问题呢？ 买方如何了解房产信息 买房最想知道的信息就是所要购买的房产质量、小区环境等在房产过户后能直接影响 到业主生活质量的信息。如何了解这些信息？业内人士告诉记者，可以从四个方面解决。 一，找专业的、信誉良好的、在专业领域内偏向为买方服务的房产中介帮助自己了解 房子的具体信息。 由于不动产的质量检测是一个专业性极强的领域， 一般的房产购买者是不 会具备这些知识的， 所以请房产中介的专业验房师、 经纪人来帮助了解房屋的信息是个很不 错的选择。 二，在看完房产之后，购买方不必立即做出选择。可再次返回房产所在地，去咨询物 业管理公司及小区住户。 房屋的使用状况、 房产是否多次转卖等问题其实都可从小区物业管 理方得到答案。房产的结构是否合理，采光、通风等问题都可以从户型相同的邻居那里得到 答案。而且，在不同的时段看房，还能见到小区环境的真实一面。 三，还可以到房管局、规划局等国家部门查询产权情况和规划情况。只要房产是正规 的合法房产， 都会拥有国家发出的产权证明。 而发出了产权证明的房子基本都能够在相关的 职能部门查询到房子的数据。实际大小、房产原结构、房子的修建年代等等。 四，在交易之前可以在互联网上找到地理位置、建设大小、户型设计相同或相似的房 产的销售价格作参照。 卖方如何了解卖房信息 人们在提到信息不对等的时候，往往会把房产出售方排除。其实，这也是一种偏见。 诚然， 房产出售方在房产信息方面掌握的比中介和买方充足。 但是房屋出售方却无法作到完 全了解中介。对于房产出售方来说，不了解房产中介公司的结构和运营模式，就很难获得相 关信息。 业内人士认为，作为卖方担心的有两点：一是房款的安全性；二是房产出手过慢。如 何得到房产的销售信息？可以针对这两点逐一解决。 中介公司会带有意向的顾客前去看房，所以不能避开房东。因此，房东可以直接参与 销售，只要按照房产中介的步骤进行，不与购房者私下交易就可。其实这种和购房者直接碰 面的方式更能够保证交易公平。 很多房东卖房是为了改变资金的使用方向，所以对时间的要求就比较严格。但许多中 介公司为了多赚差价，喜欢在业主的委托价格上加价出卖，而因为销售价格过高，房产的销 售时间也延长很多。解决这一问题的办法是，房主可以时常通过电话和互联网等手段，查询 自己委托的房产销售价格，如果遇到加价的情况，房东可要求房产中介调整价格。房产出售方： 出售房产的房主首先会在执信房地产经纪服务有限公司的工作人员那里填写一份 《房 源登记表》。然后，公司的经纪人会和房主一同查看登记出售的房产，并逐一落实 《房源 登记表》上所登记的房子结构和情况。在勘察完房间之后，经纪人会结合房子的实际情况与 市场行情同房产的出售方确定房子的出售价格， 并与房东约定好看房的方式。 在看房的约定 方式确定之后，经纪人会开始寻找有意向的买房者。 房产购买方： 房产的购买方会与中介公司的经纪人签定一份 《客户需求表》。然后，经纪人会帮助 购房者找到他们所中意的房产，并带领客户看房。当客户看到满意的房产之后，需要填写一 份《看房确认书》。在客户与公司达成成交意向之后，经纪人会让购房者支付定金，并签定 房产认购书。 房产中介方： 在购房方签定了购房意向书之后，中介方会询问买卖双方的空闲时间，在买卖双方时 间不冲突的情况下，中介公司会将买卖双方一同约来公司签定合同。买卖双方见面之后，中 介方会让房产出售方和房产购买方相互确认对方身份， 消除疑惑。 然后双方签定房产交易合 同。 帐户监管银行： 在买卖双方签定了房产交易合同之后，房产购买方会把购买房产的费用支付到银行监 管帐户。房产中介方开始替客户办理房产过户手续，领取新的产权证。在买卖双方进行物业 交割之后，卖方持中介方和买方出具的《存量房交易结算资金支取凭证》到银行办理相关手 续，银行在与中介方证实房产交割后，才向卖房方支付卖房款。购房三十六步之二 看房前的 17 项必备大致了解了自己的购房需求， 并明确了您自己确实在近期需要买房之后， 咱们就进入了 买房的第二个步骤：准备期。 之所以有这个阶段而不是直接踏上看房之路， 阿桂是考虑到让您预先要是能把准备工作 做足、做充分了，买起房来必然事半功倍，也一定会少走许多弯路。 好了，接下去，就让我们来一一准备好下面的 3 大项，17 小项吧。 第一大项：资料 买房中，无论是签预售合同、贷款合同，都会涉及到制式合同，或者登记备案制度，所 以都会要求比较详尽的个人资料。事先把个人资料准备一下，在签约、办理贷款时，就不会 因为缺这缺那，而需要多跑几趟，浪费人力财力。 其中，基本资料包括： 身份证（出生证）。合同上准备写几个人？每个人都要身份证的复印件哦。如果是尚未 成年的孩子， 则需要提供医院开具的出生证――有经验的爹妈都知道， 就是有小脚印的那份 东西。 户口簿（户籍证明）。为了体现合同上多人之间的关系，户口簿的复印件也是必须的。 户口簿的复印有讲究，除了第一页（有公安局图章那页）之外，户主那页也必须复印，此后 才是合同上每个人的页数。 如果不是本市户籍， 有些银行会要求提供户籍所在地户籍管理部 门出具的“户籍证明”代替户口簿，这部分购房者不妨事先让在老家的亲属帮忙把它办好，把有效期限准备得长一些，到时候就不必疲于奔波了。 结婚证（单身证明）。考虑到共同还款义务，避免可能出现的、不必要的问题，对于购 房者是否已成家，银行会比较敏感，一般就需要提供结婚证的复印件。如果未婚，一部分银 行会要求出具由单位或街道出具的“单身证明”； 其他一些， 则可以通过让贷款人签署“单身承 诺书”来代替。 私章。虽然无数事实证明，图章是可以随意仿制的，而签名是独一无二的。可是，所有 银行都把私章当作必不可少的“必需品”，我们也不要深究这是不是历史遗留问题了，只管事 先把所有产权人的私章都准备好， 需要提醒的是， 如果考虑将未成年的孩子作为产权人之一， 不管他是 15 岁还是 15 天，也都要准备一个私章。此外，如果您一个人有多枚私章，千万 记得一次买房过程中只能使用同一枚，以防出现前后图章不一致的麻烦事。 收入证明。证明自己有足够的还款能力，是申请贷款必须要提供收入证明的原因。每个 银行都有自己的收入证明固定格式， 但是大部分银行对于较为正规的打印的收入证明还是承 认的，所以，不妨事先准备一份台头空白的收入证明，（上面必须有以下几大要素：谁，在 哪家单位，任什么职务，连续工作年限，去年一年的税后月平均收入，该金额的大写，相关 联系人及电话，单位盖章等）以备不时之需。 第二大项：钞票 买房子没有钱是万万不能的，在买房过程中也会涉及到多种费用，包括房款、定金、保 险费、合同登记费、抵押登记费、代办费等等。想远一点，就还要考虑到除了这些费用之外 的装修费、家电购置费用、其他零零碎碎的备用款等等，总额实际上肯定远超预算！把这些 钱算清楚，也有助于大家做些自我掂量：这房子，我到底买得起吗？ 对手头的钞票有个比较系统的评估和计划， 对于买房子来说是很要紧的。 因为一旦没规 划，或者陷进“拔一拔”的怪圈，很可能就要“豁边”！所以，和发了工资的时候一样，这些钱 要学着先紧后松，这样到了关键时候，就不会手忙脚乱，搞得拆东墙补西墙，窘迫不已。 大概来说，钞票，还是有几个组成部分的： 首付。首付款的最低标准一般是房价的 30%，简单一算就能有个大概的数字。预先把 这笔款子准备好的话，有两点好处：一是不会因为筹款而影响购房进程，如签约等；二是不 会因为临时取钱，而白白损失银行固定存款利息。此外，阿桂的建议是：在能力所及的范围 内，首付尽量多付一些，毕竟银行的贷款利息是一涨再涨，能少贷尽量少贷。 定金。 现在网上房地产的签约流程是先签订定金合同， 在双方约定时间内再签预售合同； 准备好一些定金， （一般是 3―5 万元）存在银联的硬卡里，随时随地看中房子就能付定金。 这叫“该出手时就出手”。当然，您钱是准备着，可这定金也别轻易付！三思而后行，一定要 货比三家！要不，来手绝的？卡，您带着，密码让您家人设；您想付款，必须通过家里人！ 这样，一时冲动的状况，就能避免啦。 现钞。 现钞部分包括了保险费、 合同登记费、抵押登记费、 代办费等， 因为除了保险费、 代办费之外，都是开发商代收、代付的，所以都要求现钞支付。其总额约为 250 元左右。 其中的大头是保险费，签约前先与银行确认，然后在签定贷款合同时带足。 另外还有 300―500 元的代办费，这些就不是必付款项啦，大部分开发商会免收，有些 个稍微有点那个啥的，就收了――说白了，就是帮你代办登记合同等费用的“跑腿钱”。您要 是不想付，就得自己去跑交易中心，他们就是看准了现在 38℃的大太阳，大多数购房者还 是愿意交钱买个省心。如果方便， 就不妨把这一块带得宽裕一些， 谨防缺少一个零头而必须长途跋涉去找 ATM 机――阿桂自己就遇到过这样的窘境，实在是吃足苦头，所以说出来大家好有个借鉴。 第三大项：工具。 计算器。能进行加减乘除的品牌小型计算器，阿桂当年买了一个，大概 40 元块钱，不 知道算不算贵。不过确实有用。算房价、贷款、首付、保险、折扣、优惠都用得上，讨价还 价时也可以用，乃购房必备。 纸笔。知道美国人是怎么买房子的吗？他们在选房时都带个 DV，把每天看的实景拍下 来，以备日后综合比较，万一出问题也能留下证据。不过国内没听说哪个开发商会让我们拍 摄像，所以一支笔一本便笺本变代替起美国人手里的 DV――他们不能不让我们写字吧。 手表。别奇怪，主要功能就是验证坐车时间。有些人不带手表可以用手机代替。售楼员 说“15 分钟”，多数是指的不堵车、不“塌班”的情况下，您亲身坐一回，看准时间：从轨道站 点到楼盘到底需要多少时间？ 地图加公交指南。很多人看房不会只看自己熟悉的区域，这时，一张全市地图绝对必不 可少。 细致一点的话， 可以考虑去书店或者全家便利买一本叫做 《上海公交换乘指南》 的书， 全市基本车辆的换乘都被囊括， 非常实用。 （另外， 手机拨打 ， 座机拨打 969000 都能即时查到最近的线路和车行道路。） 卷尺。一把 5 米的卷尺，售价约为 25 元左右，重量约 500 克，放在包里绝对不占你太 多地方。有时候耳听为虚， 尺子为实。 到房子里把卷尺这么一拉，数字一目了然，猫腻退散！ 相机。“不管像素高低，能让事实说话就是就是好相机！”这个相机在咱们购房过程中可 以说是保留证据的重要帮手。 什么沙盘、 建材、 样板房， 都能被一一记录作为证据以备后患。 具体有什么用处？暂且按下不表，且听下回分解。 指南针。小学地理就告诉我们，上海是温带海洋性气候，四季分明。小小一个指南针， 就能确定房子的朝向；对于判断今后的日照时间、通风状态等都至关重要。万一在找楼盘的 路上发生了迷路的现象，也能拿出来解燃眉之急。 公交卡。别小看一张公交卡，出租、公交、轨道都能通用，能让你看房之路便捷不少。 因为可以实现换乘优惠，日积月累也是优惠多多。加上今年年内就有轨道交通 6、7、8 号 线通车；轨道交通和公交车之间的优惠方案也将跟进，优惠辐射面就会更大。 防雨降温用品。时值盛夏，外加江南梅雨带盘恒不去，上海桑拿天盛行。这一段时间内 如果出门看房，务必带好雨具、毛巾等防雨降温用品。最好是涂上防晒霜之类，不然很可能 中暑――毕竟说到底人最重要，这一点上别疏忽，以防丢西瓜捡芝麻。 准备好这些就够了吗？不！这些才是硬件！要买房，您还得对相关政策、法规、条 款、合同、流程等等，有一个比较详尽的了解！ 就好比，花木兰替父从军，买完了装备，还得练上几手武，不然怎么能够上战场？跳佣交易，当心买到“查封房”胡先生为了省下 1 万元中介费，遂跳开中介公司与上家徐某直接签订购房合同。首付、 银行贷款具已到位，不想，房子早已被法院查封，交易中心不让过户。钱拿不回来，房子过 不了户，胡先生一下子被套牢了。 案情回放为省中介费，买到“查封房” 今年 8 月，胡先生看中龙茗路某套房屋，没有委托中介，也没有对房屋抵押情况进行调 查，就与上家徐某签订了买卖合同。双方约定房屋总价为 111 万，首付 34 万，银行贷款 77 万，如果任何一方违约（上家逾期未交付或者下家逾期未付款），按总房价的 20％支付 违约金。 胡先生支付了首付后，徐某用来归还了房屋上存在的银行贷款，并于 8 月 29 日至房产 交易中心撤销了他项权证。9 月初，胡先生与徐某一同至交易中心进行产权过户时，竟然 发现所购买的房屋因涉及其它借贷纠纷，在今年 8 月 31 日已被法院查封并无法进行交易过 户。胡先生毅然决定不购买该房屋，并准备拿回首付款及违约金。然而，购房贷款已经开始 发放，即使房子不要，贷款还得照付，这样损失更大。胡先生陷入了两难。 律师出马 买到房子，挽回损失 胡先生决定聘请律师。经律师调查后，了解到两条重要线索。 首先，胡先生在购买房屋申请贷款时，与上家徐某、某担保公司、贷款银行共同签订了 转按揭协议。根据该协议，担保公司在此案中承担连带担保责任。目前贷款银行已经将 77 万购房贷款发放，而其中 7 万元仍在担保公司处。其次，该房屋查封的原因是徐某在外欠 债 12 万元。徐某除了涉案房屋外还有另一套房屋，市价约 40 万元，但存在 32 万元的贷 款。 多次协商后， 几方达成了协议。 即由徐某自行出资 2 万元， 加上仍在担保公司的 7 万元， 担保公司另外出资 3 万元，共计 12 万元用于归还徐某的债务。在徐某归还债务后，撤销了 该房屋的查封。最后胡先生顺利地到交易中心办理了产权过户。 而在徐某的另一套房子上，由担保公司再设定他项权证，以保证担保公司的利益。 结论建议 慎签合同，避免买到“问题房” 资金风险是二手房交易过程中最容易发生的风险。购房者往往为了剩下几千元中介费， 跳开中介公司直接与上家签订买卖合同。 而一旦下家支付了首付后， 上家不愿过户或者房屋 被查封，下家的资金就存在了风险。 一般有两个方法可以规避风险。首先，像胡先生碰到的这种“查封房”，可以从购房之初 就规避掉。具体做法是，下家在购买房屋时，要对上家的资信进行了解。比如上家的工作单 位、信用报告、其他不动产情况。如果上家资信好，那么房屋被他人查封的可能性小很多， 即使被查封了，由于上家有其他资产，也不怕收不回首付款。 其次，对于上家不愿过户的情况，可以通过合同进行约束。具体做法是，对于付款、过 户、交房等程序的时间节点，要在合同里作出具体的约定。一旦上家出现违约，下家就可以 直接起诉要求继续履行，或者解除合同并得到赔偿。证券投资优于购买房产吗？投资总是伴随风险。根据港台地区股市、楼市、债券、银行等市场长期投资收益回报统 计，一般股市高于楼市、楼市高于债券、债券高于银行，风险排序也相同。不过购买房屋除 投资而外最大“效用”，还在于满足个人和家庭住房需求，如果有购房的客观需要，则宁可放 弃，看似较好的投资机会，否则可能后悔莫及。从投资的角度看，无论“玩”股票、住房、债券还是保险等投资性产品，都是技术性较强 的活计，能否赚钱往往因人而异。房屋价值 投资收益（按 10%的年投资 回报率计算） 银行借债额 资产净收益为 33 万 房屋价值―花费―银行借债额=1.9 万 投资收益-租房花费=3000 元 50 万×（1+10%） =60.5 万 15 万×（1+10%） -15 万=3.152 2租房还是买房？1、租房还是买房取决于个人的需求和偏好。 2、租房还是买房取决于实际的支出和所得。 3、租房还是买房取决于居留上海的时间因素和工作性质。 如果： 上海为经常性居留的城市； 居留上海的时间较长，比如三年以上； 工作地点短期内不会变更； 准备在上海安家立业。 建议：买房。 如果：上海为非经常性居留城市； 在上海工作的时间不会超过 3 年； 从城市一头到另一头，或从一个城市到另一个城市，工作地点会经常变化； 崇尚无拘无束的打工生活，愿作“漂一族”。 建议：租房。 4、从投资角度讲，算笔经济账。 ◆房价上涨时，买房比租房合算。 如果通过房产理财的话，购买一套总价 50 万的二手房，首付 15 万，每年需还贷本金 10000 元，利息 10000 元（按 30 年还款期计算）。此外，还要支出装潢费、买房税费、物 业管理费等共计 7.2 万元。只要房价涨幅超过 10%，便有利可图。按 10%的涨幅计，这套 房子两年后的价格应为 60 万，购房者此时出售，可以获得四、五万的收益。 如果选择租房，15 万自有资金可投资到其他项目中，但是当前在国内寻找 10%以上投 资回报率的项目，难度很大。况且，他每月还需要一笔房租开支。（见下表）买房 花费 租房购房本金 17 万元 （首付款 15 万+2 年的银行还款） 1300 元 （租金不变的前提下） ×12 月×2 年=31200 元（按买进卖出 2 年周期 +利息支出约 2 万元左右 （贷款期为 30 年） +买房 计算） 税费（约为总购房款的 3%）+装修费用（约 5 万） +房屋养护成本（两年的物业管理费 1440 元） =25.6 万元房屋价值 投资收益（按 10%的年 投资回报率计算） 银行借债额 资产净收益为50 万×（1+10%） =60.5 万 15 万×（1+10%） -15 万=3.152233 万 房屋价值―花费―银行借债额=1.9 万 投资收益-租房花费=3000 元◆假如房价持平，租房比买房合算。 当房价停止上涨，房子失去增值功能。耐用消费品市场有个法则，新品推出，旧型号商 品则身价大跌。 如果新房销售价格不涨，旧房自然因折旧而贬值。按年折旧率 2%计算，一套 50 万元 房子，买下后 2 年，折旧 2 万元。 除此之外，买房人还要支付利息、物业管理费等。此时，与买房相比，租房显得更为合 算。（见下表）买房 房屋折旧成本 利息支出 物业管理费 总花费 50 万×2%×2 年=2 万元 2万 1440 元 41440 元 31200 元 租房◆要是房价下跌的话，买房就更不合算了。 房价下跌后， 房屋价值已不如原先了， 购房者每月需要支付的利息及还贷数额却没有减 少。随着房价下跌，租金有再一次下跌的可能。此时，租房明显要比买房划算。（见下表）买房 房屋价格损失 利息支出 物业管理费 总支出 50 万―50×（1-5%） =4.88 万元 2万 1440 元 70240 元 31200 元2租房（假设房价的跌幅为 5%，并连续下跌 2 年）租房有什么坏处？1、每月需支出租金，相当于部分银行按揭款。 2、饱受居无定所和搬迁之苦，没有归属感。 3、每次搬家，交纳中介费不说，还要丢失部分家具，耗费精力。 4、丧失房屋未来增值获利的机会。 5、一种不安定感伴随在生活中，生活用具的添置不免有些短期行为。租房有什么好处？1、租房不需要一次性支付大量现金，现钱可用于其他投资或享受生活。 2、根据个人收入水平，可灵活选择居钻准。 3、便于积累个人财富。 4、一般无需购置家具或承担装修的费用和辛苦。 5、避免买房所面临的贬值风险、举债风险、交易风险、意外损失风险、卖出风险和还 款风险。 6、有更大的灵活机动性，如果觉得不合适可以随时搬家，买房即使住得不舒服也不得 不住在那里。所以说居住环境恶化，租房能避免损失过大，还可以根据自己好恶择邻而居。买房有什么坏处？1、买房可能使你双重负债。 对于某些年过 55 的购房者，因为很快会退休，且退休后收入会相对减少，如果希望改 善居住条件，购换“大屋“，则需要量力而行，不可一味贪大图好，切记“房宽不如心宽”。新 组建家庭的年轻人，如果你还没有足够的现金积累，又决定买房，除了按揭借款外，为了筹 集购房首期款，你还不得不筹借或多或少的首付款，可能不得不压缩家庭开支，苛刻必要的 娱乐消费，结果很可能会因为压力过大生活情趣过少，从而影响夫妻感情，影响生活质量。 2、买房可能会遇到贬值风险。 房子增值因素的反向运作或在一定条件下可以转化为贬值的罪魁祸首。影响因素 交通条件 公园、绿地等公 共设施建设 城市外来人口变化趋势 改善 减少情况说明 轨道交通导致的人流客流的重新 土地过度开发，住宅容积率过高，侵占或破坏绿地，公用设施 建设不完善等都会增加房屋贬值的可能贬值风险 增加 增加增加外来人口大量增加，若消费水平总体低下，新生住房消费有可 能驱动并导致整个楼市低价位运行增加市场炒作 房屋租赁价格过度市场炒作过度，投资过热，楼市虚火过旺，房价势必回落增加 增加先增加后降低 房屋租赁价格过高容易导致房屋租赁市场过度饱和，一旦租赁 价格转向低迷，很可能导致房屋集中抛售，卖出不易，增加了 房屋贬值的风险房屋空置率增加空置率增加说明目前市场房屋供过于求，房价有下降风险。另 外，房屋空置率过高有可能导致政府干预，现房作为廉价房和 廉租房抛向市场，冲击房市价格。增加销售率下降销售率下降，预示楼市走衰，后市房价增值的可能性和空间降增加低或不再，贬值风险增加。 宏观经济走势 减弱 宏观经济景气与否将直接影响人们对未来消费能力和水平的 预期。宏观经济不景气，人们会持悲观预期。住宅消费水平和 投入都会下降，房屋贬值可能增大。 货币供应量 减少 紧缩货币政策，将导致投入住房消费和投资的资金减少，打压 了房子的增值空间。 银行利率 升高 银行利率升高，使得人们更愿意把钱存入银行，赢得稳定的利 息受益，而不是投资风险较高的房地产。同时银行利率高，利 率利息就会增加， 住房消费和投资成本会上升， 买房的人就少， 房屋就趋向贬值。 增加 增加 增加3、买房可能使你没钱再进行其他投资。 买房的机会成本是非常大的。 所谓买房的机会成本是指， 用来买房的钱花费在其他投资 项目上，所能为你带来的最大收益。买房会占用你大量的现金，如果你还不是足够富裕，将 会没有足够的钱再进行其他更有价值的投资。 4、买房可能使你陷入资金链断裂的困境。 在楼市“涨”声一片中，有相当一部分购房者倾囊而出，甚至不惜举债进行超限投资。对 于这些同时购进多套房子，不是依靠自己真正月收入，而是主要寄希望于“以租养房”的投资 客，一旦资金链发生断裂，后果是极其可怕的。 5、交易风险。 房屋交易过程中存在一定的风险，如违约、 被骗、吃亏、 房子质量问题， 不按时交房等。 因为房产投资一般金额较大，所以上述风险造成的损失也会较大。 6、卖出风险。 首先，买卖房子不可避免地要支付相关中介费和各种税费，一进一出，交易成本很高， 若再考虑买卖房子的时间成本损失会更大；其次，想卖一个好价钱，交易期限可能会较长， 如果你急等用钱需要卖掉房子，一般就只好低价抛出，届时必然会遭受或多或少的损失。 7、还款风险。 除非购房者一次性付清购房款， 否则都需要按揭贷款。 如果每月还款数额在购房者家庭 月收入所占比例过高，或者家庭主要收入者出现不可预见的意外情况，如失业、收入减少、 疾病、意外亡故等情况。如果购房者没有足够的积蓄应对，甚至如前所言“双重负债”，那么 这些因素必会使购房者陷入困境。买房有什么好处?1、买房给人以成就感和归属感。 中国人重家，“家”为安身立命之所，尤其对年轻人，漂泊异乡的人，买房就是安家，不 但给他们成就感，还给他们归属感。 2、房子可以保值增值。买房子与买大多数商品不同， 在一定时限内房产具有保值功能， 使用和折旧损耗可以忽 略不计。 从投资的角度来看， 房子的保值作用也很明显， 比如把钱存入银行， 因为利率固定， 一旦物价上涨的幅度超过银行利率， 银行存款的实际价值则不但不会增加反而还会缩水。 买 房子则不同，因为房子的价格会随着物价上涨而升高。根据经验，长期来看物价上涨是大趋 势，投资房产的报酬要比银行存款高。 房子增值的途径有自然增值和加工增值。 哪些因素可使房子自然增值？（注意：因素反向运动也会使房子贬值）影响因素 交通条件 公园、绿地等公 共设施建设 城市外来人口 市场炒作 房屋租赁价格 增加 增加 增加 外来人口增加，会产生联动效应，租赁价格和房屋价值同时增加 投资客和财团的炒作往往是拉动房价上涨的重要因素。 房子租金高， 一方面使足可更倾向于买房， 另一方面投资房屋租赁获利就大， 买房投资的人会更多，房价自然会升高。 房屋空置率 销售率 宏观经济走势 减少 增加 增强 空置率低说明目前市场房屋供不应求，房价就会有升值空间。 销售率增加说明眼下楼市红火，后市房价增值的可能性和空间就大。 宏观经济走势越好，各行业就会景气，人们对未来预期也就越好，购房的需 求就越强烈，房产增值的潜力也就越大。 货币供应量 增加 货币供应量增加，使人们有更多的资金用于房地产消费或者投资，房子随之 增值。 银行利率 降低 银行利率降低，使得人们更愿意把钱用来投资回报率较高的房地产，而不是 放入银行，房子随之增值。 变化趋势 改善 增加或改善 情况说明 城市次中心区域房子受轨道建设等交通条件的改善升值潜力会更大一些 公园绿地和公共设施建设会改善周边居住环境，利于房产升值◆另外，市政规划布局也会影响房屋升值潜力，如世博会馆址及周边区域，黄浦江沿线 区域房屋升值就是受惠于市政规划，五角场周边房价升值则得益于城市副中心的建设等。 ◆一般来看，持有房屋的期限越长，房屋自然升值的可能性就越大。 ◆所谓加工升值是指由于房屋装修、装潢或重新装修、装潢，家居配置等使房屋增值。 3、买房可以食租。 将房子出租赚取租金收益。目前上海房屋出租收益率一般在 6%―13%之间。 4、买房可以套利，赚取买卖差价。 房价低价买进高价卖出，赚取差价，即为套利行为。房子的自然增值，可提供长线套利 的可能。C. 决定什么时候买房？买在哪里？购房前规划人在不同的阶段对住房的需求是不断变化的， 如果买房前缺乏规划， 就会出现住房空间 不够用、离上班的地点较远、周边环境及配套不好 而影响生活质量、小孩上学不方便等窘况，如无条件另外购房，势必要卖房再次换房，如果 房价上涨就要支出更多的资金，加上另外装修的费 用以及卖房再买房之间两次的交易费用，都是一笔很不划算的资金浪费，因此，在购房前做 好良好的规划是必不可少的。 一、单身族规划 单身族大多刚参加工作不久，积蓄不多但又盼房心切，应该选择实用性较强的房子， 不需要一次性到位，可采用阶梯式的消费方式，随着 个人收入的增长、工作岗位的提升以及结婚生子而逐步改善居住环境。 1、交通 这个阶段的年轻人，往往处于创业初期或工作起始阶段，早出晚归，公交车与地铁是 主要的交通工具，因此选择社区周边便利的交通是其 首要条件，其距离为车程一小时内为最佳，不要把过多的时间浪费在上下班的路上，以免影 响工作和休息。住房不是一味的追求低价，而是更方便的工作和生活。 2、居家安全 这个阶段的年轻人大部分时间都扑在工作上，家里经常空无一人，因此，选择有物业 管理或者较成熟的小区居住，慎重选择独栋或者无物业管理无保安的小区，避免安全隐患。 3、环境配套 时间就是金钱，快节奏的年轻人往往无暇顾及个人生活，因此，小区内最好应配备完 善的生活服务设施，包括运动设施、商业设施、餐饮设施、宽带入户等。 4、付款方式 这个阶段的年轻人前途无量，所以眼光要长远，户型最好是总价低的小户型，不需要 一次性付款，选择还款方式最好是等额本息，这样每月的还款压力减小。可以把多于的资金 用于投资和创业，才是最佳的理财方式。 二、新婚族规划成家立业是每个人都必须经历的人生阶段，对于刚刚工作和创业不久的人来说，购房 要考虑什么样的因素呢？ 1、面积 结婚后可能会出现父母同住、社交洽谈的场所以及未来添加孩子后的便利，加上不是 特别宽松的经济条件，因此，购买的房子最好是紧凑多房间的小户型。 2、交通 选择交通便利的地方，方便夫妻上班、小孩上学、老人出行，若是选在郊外环，最好 有地铁或者班次频繁的公交。 3、环境配套 购物便利是最首要考虑的因素，超市、菜场、药房、医院、幼儿园、学校等都要有合 理的距离，一般来讲 100 米左右为宜。 4、居家安全 避免不良场所，有成熟的保安和物业，房屋的布局设计和装修布置要保证老人和小孩 的便利和安全。 5、采光格局 新婚族因家居较多，因此在设计布局时最好要考虑房间的采光通风性，主卧主卫除了 考虑舒适温馨之外，还应考虑私密性，由于来访客人的增加，对客厅和厨房的要求也相对较 高。 6、付款还款 结婚仅是生活的开始，在婚后的生活中会面临更多项目的开销，因此对于付款要有先 知先觉的规划，如果手上的资金全款购房后所剩不多，最好还是选择银行贷款，选择银行贷 款也要计算好月供、物业费、水电费、电话费、交通费、孩子教育费、老人养老费、正常社 交费用、正常生活开支、医疗储备费用以及用于工作和事业上的“投资”费用等，一般来说， 月供及用于工作和事业上的“投资”费用是占到上述费用的 60%左右， 因此建议这两笔费用不 得超过家庭月收入的 50%。 三、改善居住条件规划 因为有过购房经验，对居住的要求也有一定的期望，希望改善的居住环境最好能完全 满足之前的期望，再次购买的要求也会相对较高，因此要多花心思在购房行动上面。 1、面积如果是因为面积格局不够理想而换房，此时就要考虑房屋的房型、楼层、朝向、采光 以及每个房间、 客厅、 餐厅、厨房、 卫生间等的面积和格局， 尽量使其达到预期的期望要求。 2、地段 如果是因为地段不够理想而换房，就要根据自己的购房价格预算而选定合适的区域和 板块，好的地段不仅可以增加居住的便利，还可以增加其保值功能和升值功能。 3、交通 如果是因为交通不够理想而换房，这时就要考虑更多的交通便利，地铁、公交、渡口 等，如果你是有车族，车位的问题以及车子的进出便捷都要着重考虑。 4、环境 环境以纯住家为宜，最好不要选择商住混合的小区，物业管理和周边配套也应着重考 虑，一定要有重点的中小学，以满足孩子的教育问题 四、提高居住品味规划 住房最能体现人的价值品味，与自己的身份、职业、圈子、修养相匹配，因此，提高 居住品味是越来越多的成功人士所追求的目标， 对于这部分人群来说， 房子不再是单纯的居 住品，而是自身价值的体现，或是艺术。 1、户型 户型以大气、宽敞为主，除了普通住宅的必备功能外，还应包括保姆房及会客厅，厅 所占的比重较大，便于装修布置，厨房的布局和配置也很重要，另外，宽敞明亮的大堂也是 最能体现物业品味的条件之一。 2、地段 地段以市中心铂金地段为宜，除了体现价值和方便出行以外，还是保值和升值的重要 保证。 3、交通 车位的问题以及车子的进出便捷都要着重考虑 4、物业 物业管理是其最为重要的因数，好的物业管理应做到规范、及时、有序，以业主的利 益和高服务的标准为理念。应包括会所、游泳池、健 身房等其它运动休闲设施。5、环境 应处于国际社区，周边有良好的金融、商业及休闲设施，最好有国际学校，为孩子创 造良好的学习环境，小区居民的整体素质也是其要考 虑的因素，另外，景观也成为衡量其品味的重要因素，例如公园景观、黄浦江景观等。房产出租后，如何买卖或抵押？如果是房屋的产权人， 在房产出租期间， 仍然可以将房产出售和抵押 （用以取得贷款） 。 这对房产的租赁关系不产生大的影响， 即产权人在房产出租后， 仍然可以行使对房产的处理 权。 房产出售以后，如果原租赁合同中没有列明该房产出售时租赁合同即中止的约定条款， 则新的产权人就成为新的出租人， 租赁合同延续有效期限。 若租赁期间房产被产权人用于抵 押，如果抵押权人（金融机构）没有处理该房产，产权人没有发生变化，对租赁关系没有影 响；即使抵押房产被抵押人处理，其租赁合同也继续有效。 但是，房产出租人（房屋产权人）要出售该房产，必须在三个月前通知承租人，让承租 人有一定的考虑时间和联系搬迁的时间。同时，承租人有优先购买承租房产的权利。投资真正物有所值置业专家提醒购房者，选择二手房时，除了考虑房价、区位、户型等房屋自身因素外， 亦应结合二手房的特殊性，将其他多种因素也参考进去。具体讲，购房前应充分了解清楚二 手房可能存在的问题，从而规避购房风险，使你的生活及投资真正做到物有所值。 物管 温 柔的隐患 单位的宿舍大院一直是受二手房市场追捧的对象。 这是因为一般情况下大院内居住人群 较简单，邻里人情味浓，所以此类二手房除硬件条件外最吸引购房者。但在这浓浓人情味背 后却隐藏着物管隐患。 此类型二手房多不存在专业的物管， 小区管理多由单位聘请的离退休 人员完成，看门大爷除日常性的负责小区安全、收发邮件、代收水费等事情外，对其他物管 方面的事务基本不负责。 这意味着当发生物管纠纷时， 该小区内没有可以遵循的物管条例进 行处理，只能靠人情进行斡旋。购买这种二手房，购房者只能祈祷从此无事，一旦发生纠纷 就势必陷入人情的泥潭。 车位 抢位的尴尬 一些房龄较长的二手房未建有地下停车场或专门的车位， 小区空地或临近街道便成了停 车场。随着私家车数量的增加，有限的空地完全不能满足停车需求，抢位成了车主们面对的 最大尴尬。 在市中心购买了二手房的王先生就因车位问题烦恼多多， 虽办理了小区内的停车 月票，但王先生每天还是要为车位操心，“最晚回来的车辆只能在自行车棚边将就一下”的现 象，使王先生在享受私家车带来了出行的乐趣之外，也增加了回家后停车的麻烦。所以对于 有车族， 购买二手房时一定要了解清楚小区内的车位情况， 顺便也要了解小区周围停车场的 信息，以防万一。 绿化 空中的花园绿化面积是新建楼盘验收的标准之一， 但这一标准在二手房市场中并不通行。 按有关规 定，旧住宅区绿化面积不低于 25%，同时，建造的绿地应接近居民住宅。但一些旧住宅区 只有很少面积的绿化，绿化植物也只是当年流行的单一的万年青，而有些则完全没有绿化， 这类二手房多出现在寸土寸金的黄金地段， 有了大环境的优势， 小区内的环境自然牺牲不少。 这种二手房的购买者如果要想沾点绿， 可以选择看看各家的阳台绿化， 或者住的楼层高一点， 可以看到街道上的市政绿化。绿化真正成了空中的花园。 拆迁 意外的打击 价格合理、物管专业、有车位、绿化宜人，一切配套皆满意，买到这样的二手房应该偷 笑吧？先打住。 如果在旧城区要出手买一套这样的二手房， 首先应该打听的不是以上提到的 房价、物管、车位等问题，而是拆迁的规划。再好的二手房都经不起拆迁的打击，刚买来准 备居住或者投资的二手房， 不到两年时间内就收到拆迁通知， 这种打击对不知情的购房者而 言，其影响之大不言而喻。所以出手买二手房的第一步就是了解该区域的拆迁规划，不要等 到万事俱备，才发现那里已经规划为平地。买前关注样板房屋的八大经典谎言样板间是住宅项目的脸面，所以美轮美奂的样板间难免修饰了房子的本来面目。 据了解，目前常见的样板间有三种形式：一种是毛坯房，没有任何的装修，消费者看到 的是实实在在的户型、墙体及管道、地面等；一种是交房样板房，即按照交房标准进行一些 简单的装修和装饰，并且会标明哪些是交房时应有的，哪些是交房时没有的，一般这种样板 间没有很复杂的家具、灯饰和墙面修饰；还有一种是豪华装修的样板间，也叫创意样板间， 通常配有精美的家具、灯饰、家具用品等。因此，购房者在看样板前一定要记住以下几个经 典“谎言”，以做到心中有数。 1、 面积变大 因为， 目前现房内的样板间并不多， 因此， 在售楼处临时建造的样板间可能会有这种“差 异”，同样的面积，由于墙体变薄，使室内空间看起来更大。 2、 景观变样 即使在同一座楼中，由于楼层、朝向不同，也没有完全相同的两套房屋。对于买房者而 言，最好是学会看平面图，因为样板间窗外所布置的景观并不是实景，很可能会发现，本来 很好的景观可能正对着邻居家的厨房。 3、 贵价装修 其实， 样板间吸引人的是装饰与家具， 既然是样板， 您今后的家也可以比照装修成这样。 可是，一般来说，样板间都由专业设计师设计，所选材料皆是精品，工费昂贵的装修公司会 仔细雕琢每个细节，您家要达到这个标准可要花费不少。因此，对于精装修的房子，样板间 只能当作参考。4、 家具“瘦身” 只要稍加留意，就可以发现不少样板间里摆放的家具都要小一些。比如在一个空间 设置并不合理的餐厅里，设计师为了弥补缺陷，特意改小了桌椅的尺寸。也有设计师承认样 板间里的家具一般都比较现代、简洁，相对来说要精巧一点，不那么厚重，这样是为了突出 空间感。这就是为什么在看样板间的时候，感觉室内空间很大，但自己买一套家具放进去却 显得特别局促的原因。 5、 色彩“魔法” 几乎每一个被我们称为好的样板间， 都有一个共同的特点， 那就是在色彩上的和谐统一， 这样做最显著的效果就是达到了视觉上的延伸，进而带来了空间感的增大。 6、“滥用”玻璃 设计师在样板间里大量使用玻璃材质， 以营造明亮辉煌的气氛。 但如果在平时生活中用 太多的镜子，可能会让你感觉整天生活在虚幻当中，不舒服。 7、增加照明 增加光照的好处，是为了让你一走进房屋，就产生一种振奋的感觉。走进样板间，我们 在不同部位都会看到有很多的灯――射灯、吊灯、台灯甚至还有脚灯，颜色也会有很多种， 设计师在样板间里所做的灯光设计会特别有用， 比如有些玄关的灯往上打， 就会显得房子很 高，所以你莫被这五光十色晃了眼，等看到现房里采光不充足，你就会大失所望了。 8、管线“消失” 一般情况下，出于完善装修效果的考虑，样板间不会设置水、煤气、暖气等管道线路， 这样的话，样板间的居室，尤其是厨房、卫生间就显得十分敞亮。而空调之类的家电都是摆 设，用不着穿墙破洞，但在现房中，你就会发现那些管子往往无情地纵横在你眼前。 许多开发商在推出精装修住宅项目时，都要不遗余力地花上一大笔钱请专业人士设计， 请装修公司装饰，搭建出一套或几套与众不同的样板间来。购房者千万要戏擦亮眼睛，以免 被蒙蔽。(来源：新华房产社区)年轻人如何购置自己新房今年的房交会恰在五一期间，为人们看房购房提供了一个好的时机。尤其是年轻人，可 以一边看房展，一边为未来的家早作筹划。最让他们注意的是房价，除了极少数含着“金勺 子”长大的幸运儿，多数人买房必然要借钱，不是向亲友伸手，就是向银行张口。 根据综合财力水平的差异，理财专家将需要购房的年轻人分成了 5 类，并分别提出了 建议。 第一类：财大气粗型情况分析：这一类人群，要么属于“金领”一族，要么家底相当殷实。他们通常拥有较高 的收入，可供选择的房屋种类也相当多。鉴于年轻人的天性，建议还是 购买城区的高档房 屋，这样无论是生活还是工作，甚至今后子女受教育都相当方便。 理财建议：虽然可支付房屋全款，但同样可以通过贷款的方式购房，从而将资金投入其 他渠道获取更多收益。 第二类：父母支援型 情况分析： 首付款依赖父母资助的人群可以分为两种情况， 一种是家庭相对富有的年轻 购房者，第二种是父母只能勉强资助、略尽心意的购房者。二者均应该充分考虑父母的收入 状况、身体健康状况、年龄状况等，不可勉强。尤其是后者，在能力所及范围内，应考虑降 低选房标准或者分阶段完成家庭买房目标， 并且应当选择保值性好、 转售较容易的过渡型房 子进行阶段性购房。 理财建议：应将关注重心放在月还款金额上，一般以月收入的 50%～55%为上限(确保 满足日常生活支出底线)。月收入两千元以下者，建议购房贷款额度越小越好。 第三类：自给自足型 情况分析：这些人没有父母资助，完全依赖自有存款购房。 理财建议：避免选择“高成本投入”的房子，比如市中心高价房源。如果排除作为婚房等 要求，建议选择交房较早的主城边缘或近郊期房。 第四类：亲友借贷型 情况分析：这些人主要依靠向亲人、朋友借款买房。这部分人群又有两种情况：一种是 收入状况较好或可预见收入状况较好但以往理财状况不理想的年轻人， 只要借款偿还计划及 月还款额在他们可承受范围内即可。 另一类是收入状况不理想的人群， 可以考虑购买经济适 用房或者租房过渡，慢慢积累购房款。 理财建议：因为在还贷款的同时，还要定期归还向亲友所借的款项，加上生活支出等， 日后资金会比较吃紧。因此，这类年轻人一定要理智分析自己的财力，避免选择过高价位的 房屋，从而导致日后生活困难。 第五类：收入较低型 情况分析：这部分人群收入相对较低，目前选择的房源只能为远郊楼盘，但同时也会造 成生活、交通成本相对偏高。 理财建议：暂时选择租房过渡。（来源：长沙晚报）怎样避免配套设施上的认识误区？配套设施的完善程度，直接影响日常生活的便捷程度和今后房屋的保值、增值能力。因 此开发商都会重视对社区生活配套的宣传和介绍， 目前配套成熟的， 介绍会详尽而趋于完美； 目前尚不成熟的，介绍会对未来规划进行精彩刻画，一般会有“小区内规划配备大型的会所 及商业休闲一条街。”“将来这里附近有知名医院分院及高级学校等等”，面对“一切都好”的介 绍和未来规划的不确定性，购房者需要头脑清醒，认真做好购房前的考察。 1．重点考察区域特征及配套状况，注意生活设施配套齐全且距离适中，应该是买东西 有市场，看病有医院，孩子有托儿所、幼儿园，有教学质量良好的小学和中学，邮局、银行 等设施也不可或缺。 2．“多看，多打听”。在小区周围多逛逛，到相邻的小区走走，与早先居住的一些群众 多做交流，了解不起眼、却是生活中不可获缺的实用信息。比如：附近有几个菜场？价格怎 么样？晚上什么时候关门？附近有几所幼儿园？收费情况怎样？办学口碑如何？等等。 3．对于规划中的设施，最好能上政府网站浏览相关政策，留心房产专业媒体报道，详 细了解具体规划。“规划中”是很多开发商比较喜欢用的词，它会给购房者勾勒出一幅美好生 活的未来，但需要注意的是，这一切都是未来，未来的事情不是任何人能肯定和决定的。 4．上网看看前期业主对该楼盘的评价。听听有意购买该楼盘的网友意见，大家资源共 享，互通有无，也是个很好的途径。买房怎样避免环境误区？周边环境的好坏不但能决定物业的升值及保值能力， 同样也能左右您居住心情。 有的楼 盘会在广告语上强调“距离喧嚣的 XX 路有 50 米之遥。”售楼员还会针对楼盘弱点作出如此 解释：“周边虽有大型工厂，噪音不是很大，晚上关上窗是不会听的见。”…… 需要提醒的是，只有真正住在这里才会知道，这些因素对生活有多大影响。因此，对区 域和楼盘前世今生的了解以及现场观察置关重要。 1、 注意噪声，离得很近的学校、市场、歌舞厅、通行大型车辆的交通要道等等都会产 生噪音。还需注意，靠近道路的一侧是不是存在隔音带？ 2、 尽力避免高大建筑物的玻璃幕墙的光污染。 3、 避免在污染严重的化工厂、造纸厂等附近购房。确实有不可避免的工厂存在，在晚 间前往楼盘现场，切实感受一下噪音的污染程度。 4、 要牢记工薪族买房，周围环境不一定要山青水秀，但空气一定要好，能满足正常生 活起居需要，不影响生活。楼盘距离道路的远近、购物中心的远近、高架的远近，应是优先 考虑的。判断交通条件时，要避免怎样误区？楼盘交通是否便捷是入住后每天都要面对的问题。购房者买房前通常会遇到诸如“轨道 交通站点离本案五分钟”、“市政规划附近有轨道交通站点”的楼书广告或介绍，实际上，轨道 交通可能要 5 年后才通车，最近的轨道交通站点离家有 3 公里，5 分钟可以到达的前提条件 是开自驾车。 那么，买房前，应怎样考察交通条件呢？ 1、交通条件是否便捷可由以下几点判断： a、坐车要方便。家到车站和车站到单位的距离应该是合理的，两边的步行距离最好不要超过 10 分钟。 b、交通要通畅。上班高峰会不会堵车？公交车线路会不会很挤？能打到出租车吗？小 区门口是单行道还是双行道？ c、离单位距离要合适，路途上的时间和金钱要在自己可以接受的范围之内，比如每天 来回车费不超过 6 元。 2、了解上海总共有多少条轨道交通么？已经有多少条建成通车了？有多少在建？什么 时候可以通车？具体的站点在那里？是不是已经确定了？ 3、考察房屋周围交通网络是否发达、交通设施是否完善、交通通过能力与其他居住地 的比较等。 4、实地勘察，计算从案场到交通站点的步距，不要盲目相信售楼员的介绍。“看得见， 摸得着”才靠得住，去售楼处或工地现场看房的时候，在看完楼书及售楼员介绍后，自己坐 一坐平时出门需要乘坐的公交，或者实地步行一下，感受一下时间的长短。目前轨道交通运行情况如何？1、上下班时，千军万马涌地铁。 据最新统计数据显示，上海轨道交通一号线最高峰时段列车车厢平均满载率为 127%， 二号线达 112%，三号线超过 118%，处于典型的“超载运行状态。 2、楼盘大量开发，导致地铁不堪重负。 轨道交通快速、便捷、准点，上班族和上学族成了早晚高峰时段的“主力军。沿线周边 房地产的高度密集开发，也大幅提高拥挤程度。 自 2000 年以来，以轨道交通为主要出行方式的楼盘，其开发量逐年增加。2000 年是 166 万平方，2001 年是 215 万平方，2002 年是 282 万平方，2003 年更是达到了近 400 万 平方，四年来平均年增长率逾 35％。 3、车辆不足，加重了拥挤程度。 从 2002 年至今，一、二、三号线最短的运行间隔已分别缩短到 3 分钟、3.5 分钟和 7.5 分钟，客运能力已达到设备能力极限。上海地铁设计指标是高峰时期班次间隔 2 分钟，现 在即使是时间间隔最短的一号线也远远没有达到。 4、郊区地铁房总量大，拥挤会更加严重。 郊区住宅相对偏远，对轨道交通的依赖程度大，开发量也惊人，随着楼盘陆续交房，地 铁拥挤程度会更加严重。然而外环外能依靠地铁的居民，即便再挤，上下班也还是会选择乘 坐地铁，毕竟地铁的快捷和准时具有地面交通无可比拟的优势。买轨道交通旁的房子，需要考虑哪些问题？1、不能忽视价格虚高。 交通便利固然好， 但不能夸大轨道交通的重要性。 对于那些仅依靠轨道交通大肆炒作的 楼盘，应仔细掂量。有专家称，经过多年炒作，轨道房价格虚高，往往要高出非轨道交通房 近 20%。这个比例应控制在 10%之内为宜。 2、地铁拥挤状况一段时间内不会有大改观。 大量轨道交通还在规划建设中， 在今后一段时期内车辆缺少的情况还将继续存在， 拥挤状况也会依然。购买轨道房要用辩证态度，既要看到方便的一面，也要考虑到不便的一面。 不妨在高峰时间去挤一挤地铁，体会一下，再做定夺。 3、考虑通车的时间。 对于规划中的地铁周边房产，购房者还应仔细考虑自己是否有足够耐心等待地铁开通。 因为纵观地铁的规划实施，一拖再拖的状况普遍存在。 选择已经通车的，房价已经上涨；而远期规划中的轨道房，又存在诸多变数，因此选择 中期的轨道房比较合适，轨道正在建设或一两年内可以投入运营，此时房价不会太高，轨道 通车又不渺茫，有一定保证。 4、分析自己是否必须依靠轨道交通。 买房时除了购房成本，同样也有一个使用成本。除了房价，消费者一定要对自身情况作 深入了解，工作地点、工作时间，自己乃至家庭对轨道交通的依赖程度，及轨道所能提供的 便捷程度。 仅有轨道交通不可靠。如果地区公交系统不够理想，会使出行更加拥挤。 目前上海轨道运营时间晚上十一点之前都将停止运营， 经常需要晚归的购房者要充分考虑这 点，别让运营时间限制了自己的出行。 5、充分考虑楼盘与单位、楼盘与轨道之间距离。 票价调整采用“递远递减的原则，远距离乘车比较合算，因此楼盘距离单位以中距离为 宜，过远会浪费时间，交通开销也比较大。 楼盘与轨道之间的距离以控制在 1 公里之内或者步行在 10 分钟之内为宜，避开轨道带来的 噪音和干扰，又不会造成到轨道站点还要乘车的麻烦。尽量选择背向轨道的楼盘，可以在一 定程度上减少噪音干扰。 6、“反向购房。 “反向购房是指与传统意义上到市中心上班的居民相反，在反方向上班的居民可以大胆 选择轨道房。每天上班高峰，拥挤只出现在到市中心的车次上，而相反方向总是非常“冷清， 所以在北部上班的购房者可以选择靠南的轨道交通房， 不仅享受到了轨道交通带来的交通便 捷，又拥有宽松乘车环境。买好学区房，怎样帮孩子申请入学？学校招生范围由各区县教育行政部门根据本区县实际情况进行划分。 在小学招生前， 区 县教育局或学校会在社区张榜公示招生通知，每年一般在 5 月上、中旬的某个双休日，小 学接受服务区内的适龄儿童报名 （家长或监护人要同时携带好户口簿和健康证明以及幼儿接 受学前教育的有关证明等）和面谈，并会在 9 月 1 日开学前的 15 天，向应当接受义务教育 的对象发出入学通知单。 ● 公办小学入学原则 根据义务教育的要求，本市公办小学招生必须遵循免试、就近、对口入学就读的原则。 由各区县教育行政部门制定本区县小学阶段入学具体办法。 ● 民办（转制）小学招生规定 民办 （转制） 小学招生必须严格按照学校所在区县教育行政部门批准的招生范围和招生 计划内进行招生。 ● 境外儿童、青少年如何在本市接受高中以下教育有两种选择。一为选择在本市的公立或民办中小学、幼儿园就读，此类事项当事人可直 接向拟居住地的区县教育局联系。 二为选择在沪的外籍人员子女学校 （俗称国际学校） 就读， 国外或港澳台地区的儿童、青少年可直接向各外籍人员子女学校申请。在学区买下房子，孩子就能上好的小学了吗？1、明确学区的对口范围 当您在看中的小学在周边找到合适房源后， 千万不可想当然地认为只要买下就可带孩子 办入学手续了。因为很有可能你住在学校旁边，孩子却不能够到那所学校上学。近年来中心 城区学区调整范围十分大， 可能楼盘所在区域今年还在这个学校招生范围内， 但明年就归属 到另外一所学校了。对于宣传广告，购房者最好去相关学校核实一下。 2、预估自身的经济能力 作为年轻家长们来说， 经济能力还处在上升阶段， 买套学区房势必会背负一定的经济负 担。目前民办小学虽面向全市招生，无户口限制，但收费标准往往是公办学校的 5 倍甚至 10 倍。 沪上不少知名开发商与顶级小学联姻， 师资力量和教育氛围是毋容置疑的， 然而多数是收费 高昂的贵族学校。有些学校每年学费从 1 元不等，负担太重。 。 3、买下产权房，再迁户口忙 如果一切顺利，你买下了一套学区房，但别高兴得太早，因为买下产权房，孩子的户口 并不是马上就可以报到对口街道的。 如果你的孩子明年读小学的话， 您至少需提前一年买好 房子，然后把孩子的户口从外区迁过来。（注意：非上海市常住户口不能迁移） 4、名校也会名不符实 许多房产商和名校的联姻， 大多照搬的是教育模式， 师资力量还是主要依靠本区域招募， 要使每个学生都享受到最好的教育资源，优秀老师实在分身乏术。因此，家长们要认真考虑 开发商是否是为促销而“重视教育。结婚用房，对地段有些什么要求？1、小家庭成员购房首付资金不会很高，一般不高于 20 万，总价以 70 万为宜。 年轻人不能把首付能力定在所能承受的最高限度，还要预留足够契税、维修基金、建筑 面积误差补交等款项，月供不高于家庭月收入的三分之一。 2、对公共交通很是依赖。 利用上下班时间，乘坐小区周边的公交车，真实地体会一下交通是否便捷，人流量是不 是很大，间隔时间会不会很长，路上需要花费多长时间。 3、生活丰富，消费需求高，周边最好有齐全的配套设施。 小区附 7、业余近不一定要有大卖场，但必须配备基本的便利店、洗衣店。购房前，有 必要花大量时间在小区附近体验生活。 4、年轻人大都喜欢和年龄相仿的邻居生活在同一个小区。 购买前，要通过售楼处了解住户构成，多在售楼处逗留，看看谁在看房，上网了解业主 情况。 5、年轻人多追求时尚，对房子、小区的要求比较高。不能仅凭规划和销售人员的“王婆卖瓜就买房。一定要从多方面了解小区品质，规模中 等、设计简约、栋距大、绿化率高的小区相对适合年轻人。 6、考虑过两年有孩子，多半会选择两房或者小三房，面积控制在 70-100 平米之间。 此类房型多见于一梯 3 户或 2 梯 4 户中间，被大房型包围，在设计通常会有南北不通 风的缺陷。查看 维修基金 更多信息怎样选择生活圈和邻居？邻居是直接影响生活质量的人。要购房置业，首先给自己定好位，然后选择邻居。 一是选择居住区域范围和楼盘。国外分为富人区、中产阶级区、贫民区等，国内没有如 此区分，但不同的地段，也会自然形成特定的居住群体和氛围。 二是认同文化定位的重要性。房产商都会对开发的楼盘进行定位。选择了某个楼盘，就 是挑选楼盘的文化理念。 三是实地考察环境。到楼盘四周散步一圈，再开车扩大半径地兜一圈，了解整体环境、 氛围，推测自己可能和谁为邻居。 四是向开发商询问已购买人群基本情况。 五是选择融洽邻里关系的楼盘。 六是充分利用后发优势。可以有意识地选购现房，你就可以上门拜访邻居，了解生活情 况。 七是雇用私家侦探。在国外，很多人在购房前会雇用私家侦探打探左邻右舍，包括宗教 信仰、业余爱好、生活方式、汽车情况、职业种类等等，然后再决定要不要购房。 八是选购二手房千万要先看邻居。敲开隔壁的门，同他们谈谈生活，听听他们对房子的 看法。为什么要根据自己的生活圈买房子？过去，人们买房大多强调建筑本身，如朝向、层次、地段，强调自然环境，现在则更进 一步强调人文环境。 拥有共同生活模式的人更容易形成生活圈子， 接近的文化认同有利于稳 固和睦的邻里关系。 一个人只有与自己同阶层的人在一起才会有一种安全感。 购房者在购买住房时， 最好选 择文化程度、经济收入、人生信仰和职业背景相同或相似的同质人群，居住消费观念以及对 生活品质的要求基本相同，住在一起就会觉得更舒适。 相对而言，中产阶级居住阶层相对富裕，居民更替相对稳定，环境、治安比较适宜，学 校更有竞争性，子女的交友范围也大些。当前人文环境好小区受到追捧，人们认为孩子会得 到潜移默化的影响；许多搞实业的愿意选择与政府官员或同样做生意的业主为邻。 所以在买房前，你可以买份地图，尽量选择可以接受的生活区域，确定地段后再开始看 楼盘。什么时候买房最划算？选择购房时机可参照经济增长率、按揭贷款利率、通货膨胀率、房屋销售率、房屋空置 率。宏观上看，当经济增长率保持在较高水平，银行按揭贷款利率和通货膨胀率又处于相 对低位的时候，应该是介入买房的最好时机。政府刺激房产市场的重大利好政策出台之初 往往也是购房的黄金时机。 微观上看，当房屋的空置率处于高位，说明房屋的供给量增加较快，房价在一段时间内 将处于调整或下跌状态， 这时候购房就应该特别谨慎， 最好等房价调整趋于稳定之后再买房 不迟。 就楼盘个案而言，一般在开盘或销售接近尾声的时候买房是比较划算的。买房财务规划? ? ?A.你筹到钱买房吗？ B.买房应负担的税费 A.你筹到钱买房吗？&五大窍门&减轻购房负担目前，按揭购房的家庭越来越多，生活的压力和沉重的贷款负担常常让“房奴们喘不过 气来，不过，当“房奴也有一些科学的理财窍门，比如吴女士这种理财方式就叫“以借养贷， 其实类似能减轻购房负担的窍门还有很多： 一、 用公积金贷款 公积金贷款是一种政策性贷款， 利率有一定优惠。 目前五年以上普通个人住房贷款年利 率为 6.04%(现行商业贷款利率 7.11%打 85 折)，而同期公积金贷款年利率仅为 4.77%，二 者差距较大，所以，购房时办理公积金贷款，可以最大限度地降低还贷压力。 二、 买房也要学会“淘宝 每个城市的住房虽然有均价，但黄金地段和偏僻地段的价格差距较大，面积不同，房价 更是大相径庭。 为了减轻还贷压力， 年轻人可以选择位置稍微偏僻点的住房或适合自己经济 承受力的小面积住房， 也可以购买价格相对较低的二手房， 有时一些二手房的房主因为急用 资金，卖出的价格可能较低，这样买房者就会和“淘宝一样买套物超所值的好房子。 三、 选择临时贷款 如果自己未来预期收入较高，或者因为存款国债没有到期、股票被套等原因，临时拿不 出资金，这时也可以不办理按揭，而采用存单、国债质押贷款以及个人信用贷款等方式筹措购房资金，虽然质押或信用贷款的利率比个人住房贷款高，但省去了评估、保险等费用，实 际会大大节省住房融资的开支。 四、 以房养贷 如果当地房地产市场升值潜力较大，房屋租金较高，并且有一定的首付资金，可以购买 两套住房，自住一套，另外出租一套，以出租的租金来支付或补贴两套房子的按揭款，这样 房奴的还款压力会大大减轻。 五、 部分提前还贷款 很多房奴家庭贷款往往是随大流， 其实家庭本身有一定的闲置积蓄存在银行， 目前一年 期存款税后利率仅为 2.232%，而住房贷款的综合年利率却高达 6%左右，所以，这样的家 庭财务结构极不合理。 “最好的理财方式就是提前还贷款，各家银行对于提前还贷并没有次数限制，“房奴们可 以先选择部分归还贷款， 每次还贷的起点金额各银行规定不一， 有的规定是一万元或一万元 的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。 部分提前还贷可以选择两种方式：一是减少每月还款额，还款期限不变；另一种是缩 短还款期限，每月还款额不变。如果贷款人的收入不断增加，可以选择缩短贷款期限的还 款方式，尽早实现无债一身轻的愿望。如果收入没有太大增加，可以采取减少还款额、还 款期限不变的方式，这样房奴的还款压力会大大减轻。怎样理财买房才不会变房奴买房也是一种理财，理不好就会沦为房奴。如今不少未买房者碰到已购房者，第一话便 是：“今天你房奴了吗？颇有些幸灾乐祸的得意和对未来自己购房的担心。买房是个大问题， 房价居高不下， 矛盾就更加突出。 工薪族买房供楼都很辛苦， 这个房奴当得无奈又不得不当。 可是买房真的一定要当房奴吗？换一套理财思维吧： 好的理财方式能避免自己被房子绊住手 脚。 准备多少钱才能买房 在上海，大部分楼盘三成首付是购房者必须准备的。除此之外，交房入住前还必须交纳 房屋维修、契税等一些杂费，以一套总价为 60 万元的房屋为例，必须准备 18 万元作为首 付，再加上契税等一些杂费，全部加起来至少要准备 20 万元才能购房。如果需要马上入住 的，还要准备一笔装修金。 编辑点评： 切忌将所有存款都用于购房首付，买完房后紧接着就是装修、买家具家电等，也要预留 近 10 万的金额作为预留保证金。购房前，至少要保证个人日常现金储备在 4 个月日常开 支左右。 月供最好不超过家庭收入的 30%很多人在买房子的时候首先问单价，不过房子的总价更重要。按照银行规定，最高不能 超过家庭总收入的 50%。 买房按揭在理财人士看来就是负债， 负债率不超过家庭总收入的 3 成算是较为良性的负债比例。超过 3 成则有不良负债的嫌疑。负债比例过高，买套房子搭 进收入 5 成、6 成甚至更多，直接影响生活正常消费，旅游被迫取消，聚会只能拖拍，喻 伽练不起了，泡吧想也别想，大好青春压上了沉重的负担而变得苦不堪言，房奴就是这样形 成的。 编辑点评： 有个计算公式可以参考： 每月还贷能力＝ （家庭月收入―家庭月平均支出） ×80%。 80% 是一个大概的系数，偏差不要过大就好。 想想孩子，做为新婚族，月供还贷后，或许 2 人世界家庭支出还可以勉强，有了孩子， 孩子的开销并不低于成人，过重的还款负担，大人可以艰苦点，孩子怎么办？ 提前还贷值不值 许多贷款者当初贷款时，由于对今后自己能挣多少钱心里没底，故常常抱有“多贷一点、 贷期长一点的保守思想。几年下来，随着收入的增加，还贷能力有了较大的增加，但贷款毕 竟要支付利息，有人谓之“半辈子要为银行打工。 试想一下，如果商业贷款 10 万，贷款期限 30 年，30 年后，本金+ 利息要达 20 万 左右，几乎翻了一倍，加上目前央行连续加息，且有今后一段时间内有持续加息的可能，正 因为如此，不少贷款者急于迫切还款，当自己有一些剩余钱款时，就往银行消费信贷科跑。 编辑点评： 如果有多余的钱而没有别的用途，就算要交违约金，提前还款还是合适的，因为多付的 利息肯定比违约金要高，同时还可以到保险公司要求退还前期支付的保费。 如果把其他投资用的资金（如股票、基金）来提前还款，或者是通过别的途径借钱提前 还款，就不值得了，特别是如果手中的富余资金回报率高于购房贷款利率时，就更不应考虑 提前还贷。各大银行规定，一年只能提前还款 2 次，所以要想好了再去还款，多去了银行 可不欢迎你。 贷款时间 15 到 20 年最恰当 一个最基本的常识是， 借款期限越长每月还款就越少， 但总还款额必然上升。 一般来看， 借款年限一般 15 到 20 年就足够了，贷款时限短，利息少负担重；贷款时限长，负担轻利 息多，不过也不能一概而论。 以贷款 1 万元为例，如果 2 年还清，每月还款 438 元，利息 504 元；如果 4 年还清， 每月只需还款 229 元，减少 209 元，负担减轻一半，但是利息也从 504 元增加到了 1004 元，同样增加了 50％。 还是这 1 万块钱：29 年的贷款为每月还款 54．73 元，30 年则为 53．93 元，同样是 延长一年，每月负担只减少不到 1 元。可见期限长也不见得会使还款额大幅度减少，而白 白增添了利息负担。 编辑点评： 对普通改善居住型的中年购房而言，家庭有一定积蓄，但是全家开销也较多，可考虑相 应提高首付比例，贷款年限在 1 5 年左右为好。对于买婚房的青年人来说，存款少，但未 来收入会有增长，可相应延长贷款年限，20 年左右较为合理。算细帐 哪种还款方式适合工薪族“双周供、“固定利率……房贷新品越来越多，让购房者看花了眼，加上传统的等额本金、 等额本息， 到底哪种还款方式适合我们工薪族呢？来算笔细帐， 工薪族可根据自身的情况进 行选择。 一、等额本息 PK 等额本金 1、等额本息 特点：每个月还款金额相等。 细述：每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，因 此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款 后期因贷款本金不断减少、 每月的还款额中贷款利息也不断减少， 每月所还的贷款本金就较 多。适合月收入比较固定，额外支出较小的家庭。 2、等额本金 特点：第一个月还款的数额最大，随后逐月递减，到最后一个月的还款金额最少。 细述：即借款人每月按相等的金额偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计 算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而 使还款额在初期较高，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是减少利息的支出。 Tips：还有越还越多的还款方法 传统还款方式中，还有一款等额递增还款法，与等额本金还款法想反，每月还款额逐月 递增，适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加的人群。 案例 PK：以购买单价 8000 元、100 平方米、20 年 7 成商业贷款为例：还款方式 月还款额(元) 支付利息总计(元) 还款总额(元)等额本息 等额本金4.67(后逐月递减，最后一期为 2344.63)
理财专家提示： 从上面的表格我们不难看出，采用等额本金还款法要实惠很多，20 年共节约支付利息 61494. 05 元，但由于初期还款额较大，对家庭月收入的要求也较高。月收入高者应该考虑这种还 款方式。此外，通俗的讲法是，等额本金法是先还本金，再还利息；而等额本息法是先还利 息，再还本金，所以有提前还款计划的家庭，选择等额本金法肯定更合算。 二、月供 PK 双周供 双周供 特点：双周供采取的是每两周还款一次，还本金的次数比月供频繁一倍。本金减少快， 因此利息总支出要比月供少一些。 细述：“双周供是在贷款初期就要对未来收入有良好的预期，风险较大。因为“双周供贷 款后期一年还款 26 次，相当于每年多还一个月的本息，还款压力也随之增大，特别会涉及 到某一个月需要还款三次的状况，因此需要消费者有稳步上升的收入。理财专家提示： 相比月供，虽然双周供缩短了还款期限，节约了不少利息支出，但加大了还款频率，对 于购房者来说，每月还款压力并没有减轻，所以说双周供只适合月收入比较高，且对后期收 入看好的工薪族。 三、固定利率 PK 浮动利率 固定利率 目前只有光大银行、招商银行、建设银行、农业银行和中信银行推出了固定利率房贷。 按照银行制定的固定利率系数还款，利率不会“随行就市，在当前利率不断上调的非常时期， 很受购房者关注。 特点：利率固定，购房者不再承担加息风险。但是在利率系数确定上，要相对浮动利率 要高出很多，目前，各银行确定的固定利率系数如右图。 Tips：固定利率和浮动利率可互相转换 中信银行的阶段性固定利率：贷款客户可以选择一定时间段（最长为五年）的固定利率 来 支付购房贷款利息。但是在约定时间内，客户可以随时将固定房贷业务改回浮动利率。以保 证购房者在利率上升周期享受固定利率， 一旦利率开始下降， 用户可随时选回浮动利率以规 避风险。 招商银行的结构性固定利率：在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准。如利率 固定 5 年的贷款， 可以在贷款前 2 年固定执行一个利率， 3 年执行另外一个不同的利率。 后 固定 10 年的贷款，可以在前 5 年执行一个利率，后 5 年执行另外一个利率。 四、个人贷 PK 接力贷 接力贷 指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人，父母与子女作为共同借款人 进行还贷。 特点：前期还款压力明显降低，房贷门槛更易进入。但是接力贷还款期限加长，利息支 出总额要大大超出个人贷。目前只有农业银行推出了此项业务。 理财专家提示： 还款期限加长了，前期月还款数少了，总共的利息支出也就多了，虽然接力贷是件很不 划算的事情，但对目前经济不富裕、家有子女、年纪较大的工薪族，未来还款能力超过目前 承受能力的购房者。 链接：其他还款方式一览贷款方式 推出银行 特点 适合人群直客式中国银行购房者不通过中介，直接向银行贷款，由银行一次 教育、医疗、新闻出版等事 性向开发商付清购房款的个人房贷新模式，实行的 业单位或优秀企业、金融行 是先贷款，后买房。直客式房贷帮购房者省了 3 笔 钱：按揭保证金、律师费、保险费。 业的正式职员等循环贷深圳发展银行循环贷区别于普通贷款，可以就 1 套房子申请多次 收入较为稳定和丰裕、有提 贷款。同时可把这部分钱提出使用，不超过可用额 前还款能力、重视理财投资 度单笔用款时，只需客户填写提款申请表，不用专 收益、视市场情况灵活调度 门再次审批，一般 1 小时便可提取现金。这一额度 资金的中青年白领购房阶 的最高限额达到 8 成。 层。宽限期上海银行个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内， 刚参加工作不久、额外经济 借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待 宽限期结束后，按合同约定的等