房地产经纪相关知识考点摘要
房地产经纪相关知识考点摘要第一章 房地产市场与投资知识**** 1、房地产市场的概念 * 从营销的角度来看，市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的需求总和。 房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场，交易包括买卖、互换、租赁、抵 押等。房地产市场既可以是有形的，也可以是无形的。有形的房地产市场是指固定的 房地产交易场所。 **** 2、有形市场和无形市场的区分 * 市场可以是有形的，也可以是无形的。有形市场是指进行商品交易的固定场所， 反之则称为无形市场。一个市场至少要具备3个要素： 1、卖方； 2、买方； 3、可供交易的商品。 卖方和买方又被称为市场主体，可供交易的商品又被称为市场客体。 **** 3、房地产市场的特点 * 由于房地产具有不可移动、独一无二、价值大、寿命长久、相互影响、数量有限、 保值增值等特性，房地产市场有许多特点，其中主要的是： 1、交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移。 2、交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场。 3、供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同，是一个地区性市场。 4、容易出现垄断和投机。 5、较多地受到法规政策的影响和限制； 6、一般人非经常性参与，很多人一生中难得有几次买卖经历。 7、交易的金额较大，依赖于金融机构的支持与配合。 8、广泛的房地产经纪人服务。 **** 4、房地产市场的分类 * 1、按用途（功能）划分。可分为居住房地产市场和非居住房地产市场两大类。 2、按档次划分。可分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场。 3、按区域范围划分。可分为整体房地产市场和区域房地产市场两大类。 4、接交易方式划分。可分为房地产买卖市场和房地产租赁市场两大类。 5、接交易目的划分。可分为房地产使用市场和房地产投资市场两大类。 6、按流转次数划分。可分为房地产一级市场（具体为土地使用权出让市场）、 房地产二级市场（具体新开发的商品房的初次交易市场）、房地产三级市场（具体为 商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场）。 7、按时间划分。可分为过去的房地产市场，现在的房地产市场和未来的房地产 市场。 ** 5、市场竞争的概念 * 房地产市场竞争是指在房地产市场上交易双方的各自利益的最大化而进行的努力。具体有卖方与买方之间的竞争，卖方与卖方之间的竞争，以及买方与买方之间的 竞争。 ***** 6、市场结构种类及各自的特征 * 在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态，即市场结构。根据竞争程度的 不同，市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。 1、完全竞争 完全竞争市场必须具备以下几个条件： (1)所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因而任何买者不在乎从哪个卖者手 里购买商品， 不会对某个卖者产生偏好， 任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场； (2)有相当多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微 小的份额，因而单个买者或卖者都不能影响市场价格，而只能是价格的接受者； (3)市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价 格； (4)买者和卖者都可以自由进出市场； (5)买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。 2、垄断竞争 垄断竞争市场主要具有如下几个特点： (1)卖者和买者都比较多； (2)产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别； (3)市场信息比较完全。 3、寡头垄断 寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分或者全部 的一种市场结构。在寡头垄断市场上，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争 中往往倾向于非价格竞争。这是因为寡头生产者之间的价格战往往会使整个市场的产 品价格下降，从而使每个生产者都受损失。而且由于生产者数量少，生产者之间容易 达成某种妥协。这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间，而在产品无多大差异 的情况下，非价格竞争难以进行，寡头生产者在定价方面就会进行勾结。 4、完全垄断 一般所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下几个特点： (1)只有一个卖者，而买者很多； (2)产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异； (3)新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。 造成卖方垄断的原因有资源控制、政府许可限制（如许可证、特许证、资格证等均可 造成垄断）、专利、规模经济等。 * 7、卖方市场和买方市场的含义 在卖方与买方之间的竞争中，卖方为贵卖，会极力谋求抬高价格；买方为贱买， 会极力谋求降低价格。至于最终的成交价格为多少，取决于在竞争中哪一方对价格的影响力较强。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为卖方市 场和买方市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权和市场。买方市 场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。 竞争关系不仅反映为买卖双方之间的竞争，还包括卖方内部成员之间的竞争和买 方内部成员之间的竞争。卖方本来是要贵卖，但是卖方与卖方之间竞争的结果却会降 低价格。买方本来是要贱买，但是买方与买方之间竞争的结果却会抬高价格。 **** 8、房地产市场周期划分的阶段及各阶段的特征 * 房地产市场周期大体有以下几个阶段： 1、上升期。在这一时期，需求不断增加，房屋(房地产)供不应求。需求的增加 主要是实质性的消费需求突然增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收人增 加等时期。由于实质性需求的突然增加，市场上的房屋(房地产)供给不足，租金和售 价不断上升；随着租金和售价的上升，对房地产的投资需求也开始增加。因此，这一 时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。上升期的主要特征有：租金 和售价几乎同步上涨；二手房屋的价格涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略 高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段后期，房 屋空置率下降到正常水平。 2、高峰期。在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段 的后期，需求开始出现减少的势头。由于实质性消费需求在上升期基本上得到满足， 所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。高峰期的主要特征 有：售价以比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大；大批开发项目开工； 房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。 3、衰退期。由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通 过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而在高峰期大量开工 的项目陆续完成并投放市场，因而房地产供给大于需求，价格出现下降。这一时期的 主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量 大；售价以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。 4、低谷期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。这一时期的主要特 征有：市场极为萧条，交易量很小；开发项目开工率低；消费需求依市场惯性减少， 租金下降。 **** 9、房地产“泡沫”的含义及其形成原因 * “泡沫”一词用在经济方面是指一种价格运动现象，即价格泡沫，具体是指一种 资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨会使人产生 价格还会进一步上涨的预期，从而又吸引了新的买者--这些人一般只是想通过买卖牟 利，而对资产本身的使用及其盈利能力并不感兴趣。 历史上曾出现过多次资产或商品的“泡沫”现象，最著名之一的是17世纪30年代 发生在荷兰的“郁金香疯狂”。 房地产“泡沫”表现为地价、房价人为地、不合理地持续上涨，且其上涨速度远远超过了整个经济的增长速度。在房地产中，最容易出现“泡沫”的，第一是土地， 其次是楼花（期房），第三是新建成的商品房。存量旧房一般难以出现“泡沫”。 房地产“泡沫”形成原因归结起来有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的 投机炒作。此两者有时相辅相成。其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产 “泡沫”的基础。 可将房地产需求归纳为4类： 1、消费性需求。它是购买或承租房地产后直接用于生活或生产。 2、投资性需求。它多是购买房地产后用于出租。 3、投机性需求。投机是指不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而暂时购 买（或出售）商品，利用商品价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。 4、盲目性需求。这是购买者自己都不清楚是为了何种目的而购买房地产，大多 是出于一种冲动，看到别人在纷纷购买，自己也“跟风”购买。 房地产“泡沫”有许多危害： 1、与其他资产的“泡沫”一样，会腐蚀人们的创业敬业精神，使人们不安心于 正业，梦想不劳而获的暴富。 2、形成过程中造成的高房价，会使广大工薪阶层望房兴叹，欲靠工资收入购买 住房的梦想破灭，从而会对政府产生不满情绪，对社会的稳定不利。 3、房地产“泡沫”破灭后，房地产价值急剧“缩小”，大量的房地产抵押贷款 得不到偿还，产生大量“半拉子”工程，积压大量资金，直接拖累金融，导致金融危 机，企业倒闭，工人失业，使国家面临严重的经济萧条。 4、房地产“泡沫”破灭后，最后一批持有“泡沫房地产”的投资者和投机者损 失惨重，特别是使广大中低收入的抵押贷款购房者成为“负资产者”，苦不堪言。 5、地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价，对当地经济的发展也不利。 一是会降低对外来投资的吸引力，二是会降低本地区产业的市场竞争力，三是会使现 有的投资者外迁。 ** 10、房地产的需求 * 某种房地产的需求，是指消费者（买者）在特定时间、按特定价格所愿意且有能 力购买的该种房地产的数量。 形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。如果仅有 第一个条件，只能被看成是需要或欲望；如果仅有第二个条件，不能命名购买行为实 际发生。所以，在确定需求时，只考试有支付能力的需要。如果没有支付能力的约束， 人们的需要可以说是无止境的。 **** 11、影响房地产需求的主要方面 * 对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的，其中主要有： 1、该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会 减少；价格下降，对其需求就会增加，但也有比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物 品。2、消费者的收入水平。 4、消费者的偏好。3、相关房地产的价格水平。 5、消费者对未来的预期* 12、房地产的需求曲线 房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。在下图(a)中，横 轴表示需求数量，纵轴表示价格。由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下 方倾斜。如果考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动， 而是整个需求曲线发生位移。如下图(b)，以D0为基础，在影响房地产需求的其他因 素不变的前提下，如果消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由D0向右位移到D1； 如果消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由D0向左位移到D2。* 13、房地产的供给 是指房地产开发商和拥有者（卖者）在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售 的该种房地产的数量。 形成供给有两个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能 力供给。 ** 14、影响房地产供给的主要方面 * 对某种房地产供给量是由许多因素共同决定的，其中主要有： 1、该种房地产的价格水平。 2、该种房地产的开发成本。 3、该种房地产的开发技术水平。 4、开发商对未来的预期。 它们对房地产供给量的影响分别如下： 1、该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房地 产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就 会越少。 2、该种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发 成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产 的供给增加。 3、该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低 开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。 4、开发商对未来的预期。如果开发商对未来的预期看好，如开发商预期该种房 地产的价格会上涨，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期 供给；如果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。 * 15、房地产的供给曲线 房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。在下图(a)中，横 轴表示供给数量，纵轴表示价格。由于价格上升刺激供给增加，因此供给曲线向右上 方倾斜。如果考虑影响供给量的其他因素，则供给量不再是沿着供给曲线上下移动， 而是整个供给曲线发生位移。如下图(b)，以S0为基础，在影响房地产供给的其他因 素不变的前提下，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由S0向左位移到S1； 如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由S0向右位移到S2。** 16、房地产的均衡价格 * 房地产的均衡价格是指房地产的需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地 产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。 当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量与供给量不相等的非均衡状 态。一般来说，在市场机制作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离 的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。一般来说，供给不变，当需求增加时，将 引起均衡数量增加，均衡价格上升。 均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响 而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方之间或卖方之间的竞争，产 生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。 *** 17、房地产的需求弹性 * 弹性是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。具体地说，它告诉人们 一个变量发生1%的变化，将会引起的另一个变量的百分比变化。 房地产的需求弹性主要有需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性和 需求的交叉价格弹性。其中，需求的价格弹性通常简称需求弹性。 房地产的需求的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动 对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。即： 房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比 通常情况下，房地产需求的价格弹性是一个负数。 房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比/消费者收入量变化的百分 比房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比/人口数量变化的百分比 ** 18、房地产的供求状况的四种类型 * 可将房地产的供求状况分为4种类型： 1、全国房地产总的供求状况； 2、本地区房地产的供求状况； 3、全国本类房地产的供求状况； 4、本地区本类房地产的供求状况。 由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的 供求状况的，主要是本地区本类房地产的供求状况。 * 19、房地产的供给弹性 房地产的供给弹性主要有供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。其中，供给的 价格弹性通常简称供给弹性。 房地产供给的价格弹性，用来表示在一定暑期内一种房地产供给量的相对变动对 于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与其 价格变化的百分比之比，即： 房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比/房地产价格变化的百分比 ***** 20、弹性数值的类型 * 弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是敏感的，弹性较小的数值 说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。 在经济学里，将弹性数值分为5种类型： 1、弹性数值大于1的情况，称为富有弹性。 2、弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性。 3、弹性数值等于1的情况，称为单一弹性。 4、弹性数值为无穷大的情况，称为完全弹性。 5、弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。 需求富有价格弹性的需求曲线为一条斜率较小的曲线；需求缺乏价格弹性的需求 曲线为一条斜率较大的曲线；需求单一价格弹性的需求曲线为一条直角双曲线；需求 完全富有价格弹性，价格的任何微小变化都会导致需求量的极大变化，需求曲线是一 条与横轴平等的直线；需求完全无价格弹性，不管价格如何变化，需求量都将保持不 变，需求曲线是一条与纵轴平行的直线。 一种房地产需求的价格取决于该种房地产有多少替代品。 供给富有价格弹性的供给曲线与纵轴相交；供给缺乏价格弹性的供给曲线与横轴 相交；供给单一价格弹性的供给曲线与原点相交；供给完全富有价格弹性的价格的任 何微小变化都会导致供给量的极大变化，供给曲线是一条与横轴平等的直线；供给完 全无价格弹性的价格的任何变化都不会导致供给量的变化，供给量为一常量，供给曲 线是一条与纵轴平等的直线。 就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，开 发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量， 供给弹性相应地就比较大； 反之，开发周期较长的房地产，供给弹性就相应地比较小。 **** 21、资金存在时间价值的原因 * 从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个： 1、通货膨胀。通货膨胀会降低未来资金相对于现在资金的购买力，即钱不值钱 了。 2、承担风险。收到资金的不确定性随着时间的推移而增加，即将来得到的钱不 如现在就立即得到钱保险，俗话说“多得不如现得”就是其反映。 3、资金增值。把资金投入到生产或流通领域后，它会随着时间的推移而产生增 值。 4、机会成本。机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中， 选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的 概念，资金被占用后就失去了获得其他收益的机会。所以，占用资金时要考虑资金获 得其他收益的可能，显而易见的一种可能是将资金存入银行获取利息。 * 22、利息和利率的概念 资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利 息”，用相对量来反映为“利息率”(通常简称利率)。利息从贷款人的角度来说，是 贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人 的资金所支付的成本。利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：利率 ? 单位时间内的利息 本金计算利息的单位时间称为计息周期。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天 等，但通常为年。习惯上按照计算利息的时间单位，将利率分为年利率、月利率、日 利率等。 年利率一般按本金的百分之几来表示， 月利率一般按本金的千分之几来表示， 日利率一般按本金的万分之几来表示。计算利息的方式有单利和复利两种。 * 23、单利 单利是指每期均按本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计 算计息。在单利计息的情况下，每期的利息是个常数。 如果用P表示本金，i表示利率，n表示计息的周期数，I 表示总利息，F 表示计算 期末的本利和，则： I＝P×i×n F＝P(1＋i×n) 式中 I--利息；P--本金；i--利率；n--计算期；F--第n期期末的本利和。 * 24、复利 复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息的情 况下，不仅本金要计算利息，利息也要计算利息，即通常所说的“利滚利”。 复利的本利和计算公式为：F＝P(1＋i)n复利的总利息计算公式为：I=P[(l＋i)n－1] * 25、单利和复利的换算(单利和复利的可比性) 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计息的周期 数大于1)单利计息的利息少，复利计息的利息多；如果要使单利计息与复利计息两不 吃亏，则两者的利率应有所不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。 假设i1为单利利率，i2为复利利率，并令n期末时单利计息与复利计息的本利和相等， 即通过 n P?1 ? i1 ? n ? ? P?1 ? i2 ? 可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下：i1 ??1 ? i2 ?n ? 1n或者i2 ? ?1 ? i1 ? n ?1/ n?1由于通常情况下单利存款(定期)在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，因 此，为支付流动性补偿，实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。 弄清了单利与复利的关系后，可知单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上 的不同而已。利息计算本质上都是复利(否则可在每一计息周期结束时将本利一起取 出后再存入)，采取单利方式只是为了实际计算上的方便。 * 26、名义利率 以一年为计息基础，名义利率等于每一计息期的利率与每年的计息期数的乘积。 它是采用单利的计算方法，把各种不同计息期的利率换算为一年为计息期的利率。名 义利率是指在一个度量期内结转多次利息的利率。名义利率下的本利和计算公式为： n×m F＝P（1＋r/m） 式中 F--第 n 期期末的本利和；P--本金；r--名义年利率；m--计息m次；n--计 算期。 ***** 27、名义利率与实际利率的换算 * 名义利率与实际利率的关系，可以通过下列公式换算： m i=(1＋r/m) －1 式中 i--实际利率；r--名义利率；m--计息m次。 ** 28、资金时间价值换算中的基本关系 * 1、现值+复利利息＝将来值 2、将来值－复利利息＝现值 3、将来值－现值＝复利利息 ** 29、资金时间价值换算中的假设条件 1、资金时间价值换算中采用的是复利。 2、利率的时间单位与计息周期一致，为年。 3、本年的年末为下一后的年初。 *4、现值P是在当前年度开始时发生的。 5、将来值F是在当前以后的第n年年末发生的。 6、年金A是在每年年末发生的。 7、第一个等差额G和增长率s是在第二年年末发生的。 * 30、现值与将来值的换算F=P(1＋i)n式中的(1＋i)n称为“一次支付终值系数”，通常用(F/P，i，n)来表示。 * 31、将将来值转换成现值的公式P?F?1 ? i ?n11 上式中的 ?1 ? i ?n 称为“一次支付现值系数”，通常用(P/F，i，n)来表示。**32、将等额年金转换成将来值的公式*?1 ? i ?n ? 1 F?Ai上式中的?1 ? i ?n ? 1i称为“等额序列终值系数”，通常用(F/A，i，n)来表示。*33、将来值与等额年金换算A?F i (1 ? i ) n ? 1i 式中的 (1 ? i ) n ? 1 称为“偿债基金系数”，通常用(A/F，i，n)来表示。*34、将将来值转换成等额年金的公式A?F?1 ? i ?n ? 1i上式中的 ?1 ? i ?n ? 1 称为“偿债基金系数”，通常用(A/F，i，n)来表示。 ** 35、现值与等额年金换算 *ii (1 ? i ) n A?P (1 ? i ) n ? 1 i (1 ? i ) n 式中的 (1 ? i ) n ? 1 称为“资金回收系数”，通常用(A/P，i，n)来表示。**** 36、投资风险与收益的关系 * 任何一项理性的投资在事前都应经过3个阶段： 1、投资机会寻找； 2、投资机会评价（又称投资项目评价、投资方案评价） ； 3、投资机会选择（又称投资决策，其结果为投资和不投资两种） 。 其中，投资项目经济评价是最重要的环节之一，它为投资决策提供依据。 投资既要获取收益，又要承担风险。所谓风险，是指投资收益的不确定性，即投 资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至会有亏损。任何一项投资都包含着收 益和风险两个基本因素。这两个因素又可归纳为3个方面： 1、预期收益的大小； 2、预期收益的持续时间； 3、预期收益获取的可靠性（又称安全性、确定性、可能性、稳定性等） 。 风险分析包括风险发生的可能性和它所产生的后果大小两个方面。具体来说，如 果风险一定，投资者会选择收益最高的；如果收益一定，投资者会选择风险最小的。 高风险要求有高收益--投资者希望取得较高的预期收益，作为其冒较大风险的补偿。 根据风险偏好，可以将投资者分为3类： 1、投机型的投资者，如通常所说的冒险家、赌徒。 2、保守型的投资者，如通常所说的胆小鬼。 3、普通投资者，大多数投资者属于这一类。 * 37、房地产投资项目经济评价的步骤 不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法可能不同，但其基本原理是相同 的，通常包含下列3个步骤： 1、估计相关的现金流量； 2、计算有关的评价指标； 3、将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论。 * 38、现金流量的概念 现金流量是指一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。从房地产投资 项目经济评价的角度来看，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支 的改变量。 现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。 现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量 是指某一时点上的正现金流量与负现金流量的代数和，即： 净现金流量＝现金流入量－现金流出量***39、现金流量图*为直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，通常将现金流入、现金 流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来，该图即是现金流量图。 现金流量图的习惯表示方法是： 1、用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一 个时间单位，即计息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常为年； 2、划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到 n 结束的时间序列，在该线 的左端，以0表示时间序列的起点，同时它也是第一个计息周期的起始点，依次向右 延伸， 从1到n 分别代表各计息周期的终点。前一个计息周期的终点同时也是后一个计 息周期的起点。 3、用带箭头的垂直线段代表现金流量，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示 现金流出，以垂直线的长短来表示现金流量的绝对值大小，即现金流量越大，垂直线 越长。 综上所述，把握现金流量图应把握下列几点： 1、时间段的总长度：时间段从何时开始至何时结束。 2、时间段的指向：时间的推移是自右向左，即右边为过去，左边为未来。 3、时间段的划分：根据实际需要，按年、半年、季、月等，对时间段进行划分。 4、现金流量在时间段上发生的具体时点。 5、现金流量在该时点上发生的具体数额。 6、现金流量图上的垂直箭头，向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。 *** 40、财务净现值及如何判断项目可行 * 净现值（NPV）又称财务净现值，是指按投资者可接受的最低收益率，将项目各 期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。净现值是考察项目在其计算期内盈 利能力的主要动态评价指标。其计算公式为：NPV ? ? (CI ? CO) t ? (1 ? ic ) ?tt ?0 nNPV--项目在起始点时的净现值；CI --现金流入量；CO--现金流出量； (CI－CO)t --项目在第t期（通常为年）的净现金流量； t＝0 --项目开始进行的时间点；n--计算期，即项目的开发或经营周期； ic--投资者可接受的最低收益率。 计算出了净现值NPV后，判断项目是否可行如下： 当NPV＞0，则说明项目的获利能力超过了所要求的收益率，可以接受。 当NPV＜0，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，不可以接受。 当NPV＝0， 则说明项目的获利能力等于所要求的收益率， 可以接受也可以不接受。式中 **** 41、内部收益率 * 内部收益率（IRR） 称财务内部收益率，是指使项目各期的净现金流量的现值之 和等于零时的折现率。其计算公式为：? (CI ? CO)t ?0nt? (1 ? IRR) ?t ? 0求出内部收益率 IRR） （ 后， 将其与基准收益率ic相比较， 判断项目是否可行如下： 当IRR＞ic，则说明项目的获利能力等于或超过了所要求的收益率，因而是可以 接受的。 当IRR＜ic，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，因而是不可以接受 的。 当IRR＝ic，则说明项目的获利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接 受。 内部收益率与净现值法的主要区别： 1、净现值是一个数额，内部收益率是一个比率。 2、净现值法需要预先确定一个折现率，内部收益率法则不需要预先确定一个折 现率。 内部收益率法存在的问题： 内部收益率的一些问题可能使得该方法得出的决策信号与其他现金流量折现方 法的结果相矛盾。这些问题出自下列两个方面的原因：一是该方法本身所固有的再投 资假设；二是多重根的问题。 投资回收期法的缺陷是忽略了所有在投资回收期之后出现的现金流量 *** 42、动态投资回收期及如何判断项目可行 *动态投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。计算投资 回收期的起始时间有2种：一种是从投资开始时算起，另一种是从项目建成计算起， 计算时应予以说明。 动态投资回收期的计算公式为：? (CI ? CO)t ?0Ptt? (1 ? ic ) ?t ? 0Pt --投资回收期。动态投资回收期通常以年表示，其详细计算公式为： 动态投资回收期=[累计净现金流量折现值开始出现正值的年数-1]+[上年累计净 现金流量折现值的绝对值÷当年净现金流量的折现值] 求出投资回收期后，判断项目是否可以接受的标准通常有下列3种：1．认为投资 回收期越短越好；2．投资回收期短于项目的寿命期即可以接受；3．投资回收期短于 基准投资回收期即可以接受。 求出动态投资回收期(Pt)后，将其与基准投资回收期Pc相比较，判断项目是否可 行。 当Pt＜Pc，则说明项目的获利能力超过了所要求的收益率，可以接受。 当Pt＞Pc，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，不可以接受。 当Pt = Pc，则说明项目的获利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。 **** 43、使用价值和交换价值 * “价值”一词在不同领域有不同的内涵，如有哲学的、美学的，这里所讲的价值 是经济学的。在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用 价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商 品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币 或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值，是指交换价值。 任何物品能够成为商品，首先必须是有用物。没有用的东西不会被交换对方所接 受，也就不能成为商品，不会有交换价值。所以，没有使用价值肯定就没有交换价值， 但反过来不一定成立，即没有交换价值不一定就没有使用价值，如空气。作为商品的 房地产，既有使用价值也有交换价值。 * 44、投资价值、市场价值的含义及其区别和联系 某一房地产的投资价值，是指该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是该 投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所估计的价值。而该房地产的市场价值， 是指该房地产对于一个典型的投资者(他代表了市场上大多数人的观点)的经济价值。 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上 的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。 投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。例 如，都可以采用收益法--价值是未来净收益的现值之和，但在评估市场价值时，收益 法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值 时，该折现率是某个具体的投资者可以接受的最低收益率。这个投资者可以接受的最 低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。其 中的一个重要因素是该投资者的机会成本。机会成本越大者，要求的收益率会越高。 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该 房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场 价格时，说明值得投资购买；反之，说明不值得投资购买。换一个角度讲，每个房地 产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价 格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资 的房地产。 * 45、成交价格、市场价格、理论价格含义及其相互联系 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。 理解成交价格，还应对其形成机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解： 1、卖价是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。 2、买价是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。 3、卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。 市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 理论价格是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论 价格上下波动，不会偏离太远。但在投机心态驱使和非理性预期下，产生许多虚假需 求，可能使市场价格脱离理论价格，如在泡沫经济下形成的畸高价格。 * 46、原始价值和账面价值 原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购 置时的价格或发生的支出。 账面价值又称账面净值、 折余价值， 是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。 原始价值是始终不变的；账面价值是随时间的推移而减少的。市场价值是随着时间的 推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值 增值性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出 很多。 *** 47、市场调节价、政府指导价和政府定价 * 从政府对价格管制或干预的程度来看，价格有市场调节价、政府指导价和政府定 价。 市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规 定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定 的价格。 如在城镇住房制度改革中， 出售公有住房的标准价、 成本价就属于政府定价。 **** 48、总价格、单位价格和楼面地价 * 总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的 总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。 单位价格简称单价，是指一个计量单位的价格，对于土地来说，是指单位土地面 积的土地价格； 对于建筑物来说， 是指单位建筑物面积的建筑物价格； 对于房地来说， 是指单位面积的房地价格。 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价与土地总价的关系是： 楼面地价＝土地总价/总建筑面积 楼面地价＝土地总价/容积率 认识楼面地价的作用十分重要。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反 映土地价格的高低。 ***** 49、实际价格和名义价格 * 是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。 ** 50、现货价格和期房价格 * 现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商 品交割的价格。 期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。 期房价格通常低于现房价格。 期房价格与现房价格之间的关系有： 期房价格=现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风 险补偿 上述关系是期房与现房同品质（包括工程质量、功能、户型、环境和物业管理服 务等）下的关系。在现实中常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这 主要是由于两者的品质不同，现房的户型差、功能已落后。 * 51、土地价格、建筑物价格和房地价格 1、土地价格 土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指土地的价格；如果 是一块有建筑物的土地，此价格是指土地部分的价格，不包含建筑物的价格。 土地的生熟程度主要有下列5种： （1）未征用补偿的农地； （2）已征用补偿但未做“三通一平”或以上开发的土 地； （3）已做“三通一平”或以上开发的土地； （4）在现有城区内有待拆迁建筑物的 土地； （5）已做拆迁补偿安置的城市空地。 2、建筑物价格 建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含建筑物所占土地的价格。 3、房地价格 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于 人们平常所说的房价。第二章*房地产价格和估价知识1、房地产价格含义及形成条件价格是为商品或服务所支付的、所要求的或所承诺的货币数量。由于财力、动机 或交易双方的特殊利益关系，商品或服务的价格可能与其价值有关或无关。价格通常 用货币来表示，但不一定要用货币来支付。 房地产价格是为房地产所支付的、所要求的或所承诺的货币数量。房地产价格的 形成条件有3个： 1、有用性； 2、稀缺性； 3、有效需求。 **** 2、房地产价格的特征 *房地产价格与一般物品价格的不同之处，表现为房地产价格的特征。房地产价格 主要有下列5个特征： 1、房地产价格受区位的影响很大。房地产具有不可移动性，其价格与区位密切 相关。其中，最简单和最常见的是用距离来衡量区位的好坏。现在，人们越来越重视 交通时间距离而不是空间直线距离。 2、房地产价格实质是房地产权益的价格。 3、房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。 4、房地产价格是在长期考虑下形成的。 5、房地产价格通常是个别形成，容易受交易者个别因素的影响。 * 3、区分正常成交价格和非正常成交价格成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成 交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等 自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素，如不了 解市场行情、垄断、胁迫等的影响；反之，则为非正常成交价格。 ** 4、基准地价、标定地价、房屋重置价格 * 基准地价、标定地价和房屋重置价格是《中华人民共和国城市房地产管理法》提 到的三种价格。该法第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当 定期确定并公布。”第33条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原 则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置 价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”基准地价、标定地价和房屋重置价格 都是一种评估出来的，并经政府确定和公布的价格。 * 5、单位价格的注意事项 认清单位价格， 必须认清价格单位， 否则只是一个单纯的数字符号， 无经济意义。 价格单位由货币和面积两方面构成： 1、货币：包括币种和货币单位。在币种方面，如是人民币、美元，还是港币等。 在货币单位方面，如是元，还是万元等。 2、面积：包括面积内涵和面积单位。在面积内涵方面，建筑物通常有建筑面积、 套内建筑面积和使用面积之别。 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面 地价与土地总价的关系为：楼面地价＝土地总价／总建筑面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即 楼面地价＝土地单价／容积率 认识楼面地价的作用十分重要。 **** 6、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值、征用 价值的含义 *买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物，简称买卖价。 租赁价格常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。中国大陆 目前的房租有市场租金（或称协议租金，是由市场供求状况决定的租金）、商品租金 （是以房地价值为基础确定的租金，共构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款 利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素）、成本租金（是按照出租房屋的经营 成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成）、 准成本租金和福利租金。 抵押价值是抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。 典价是在设定典权时，由典权人支付给出典人的金额。典价往往低于房地产的实 际价值。 保险价值是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值。 课税价值是为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。 征用价值是政府强制征用房地产时给予的补偿金额。 *** 7、起价、标价、均价的含义 *起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。 起价是指所销售的商品房的最低价格。起价通常不能反映所销售商品房的真实价 格水平。 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、 户型的商品房的出售价格。 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就 是这个价格。 均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。 * 8、保留价、起拍价、应价的含义 保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。在房地产拍 卖中，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力。 起拍价又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。 应价是竞买人对拍卖师报出的价格应允，或是竞买人自己报出的购买价格。 * 9、补地价的含义补地价是指需要补交给政府的一笔地价。需要补地价的情形主要有4种： 1、更改原出让土地使用权时规定的用途； 2、增加原出让土地使用权时规定的容积率； 3、转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产； 4、出让的土地使用权期满后续期。 * 10、房地产价格影响因素的关系 1、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素降低房地产的价格，有的因素则提高房地产的价格。 2、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽相同的：有 的因素对房地产价格的影响较大，即随着这种因素的变化所引起的房地产价格的升降 幅度较大；有的因素则影响较小。 3、各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的；有 的因素对房地产价格的影响是一向性的，即随着这种因素的变化而会一直提高房地产 价格；有的因素在某一状况下随着这种因素的变化会提高房地产价格，但在另一状况 下却随着这种因素的变化而会降低房地产价格；有的因素从某一角度看会提高房地产 价格，而从另一角度看却会降低房地产价格，它对房地产价格的最终影响如何，是由 这两方面的合力决定的。 4、某些影响因素对房地产价格的影响可以用计算公式或数学模型来度量，但列 多的影响因素对房地产价格的影响是无形的，虽然可以感觉到，却难以用数学公式表 达出来。 ***** 11、房地产价格的影响因素 *1、自身因素；房地产的自身因素是指那些反映房地产本身的物质实体、权益和 区位状况的因素。房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。 2、环境因素；影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房 地产周围的物理性状因素。这方面的因素主要有声觉环境、大气环境、水文环境、视 觉环境和卫生环境。 3、人口因素；房地产的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对房地 产价格有很大影响。 4、经济因素；影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况，储蓄、消费、 投资水平，财政收支及金融状况，物价（从一段较长时期来看，房地产价格上涨率要 高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。但在房地产价格中，土地价格、建筑物 价格和房地价格，或者不同类型的房地产的价格，其变动幅度不是完全同步，甚至不 是同方向的。）、建筑人工费，居民收入。 5、社会因素；影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安程 度、房地产投机（房地产投机对房地产价格的影响可能出现下列3种情况：（1）引起 房地产价格上涨；（2）引起房地产价格下跌；（3）起着稳定房地产价格的作用。） 和城市化等。 6、行政因素；影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制定、 政策、法律法规、行政措施等方面的因素，主要有： （1）房地产制度：对房地产价格的影响最大； （2）房地产价格政策：抑制房地产价格的措施主要有：①制定最高限价；②政 府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产；③征收房地产交易税或增值税。 （3）行政隶属变更 （4）特殊政策 （5）城市发展战略、城市规划、土地利用规划 （6）税收政策：房地产课税分为房地产开发环节的、房地产交易环节的、房地产持有环节的。 （7）交通管制 7、心理因素；心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。 影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：（1）购买或出售心态；（2）个人 欣赏趣味（偏好）；（3）时尚风气；（4）接近名家住宅心理；（5）讲究风水或吉 祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。 8、国际因素；现代社会，国际交往频繁，某个国家或地区的政治、经济、文化 等，常常影响其他国家和地区。 * 12、比较法 比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这 些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的 方法。 ** 13、比较法适用的对象和条件 *比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、住宅、写字楼、 商场、标准工业厂房等。 比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。 ** 14、选取可比实例的要求 * 可比实例选取得恰当与否，直接影响到比较法评估出的价格的准确性，因此应特 别慎重。选取的可比实例应符合如下要求： 1、是估价对象的类似房地产； 2、成交日期与估价时点接近； 3、成交价格是政党价格或可修正为正常价格。 *** 15、建立价格可比的基础 * 建立价格可比基础包括5个方面： 1、统一付款方式； 2、统一采用单价； 4、统一面积内涵； 5、统一面积单位。 ** 16、交易情况影响修正 *3、统一币种和货币单位；可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是正常的。由于评估的估价对象的 价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其调整为正 常的，如此才可以作为估价对象的价格。这种调整称为交易情况影响修正。 * 17、造成成交价格偏离其正常市场价格的因素 由于房地产具有不可移动、独一无二、价值大等特性，以及房地产市场是不完全 市场，房地产的成交价格往往容易受交易中一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常 的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下几方面：1、有利害关系人之间的交易。2、急于出售或急于购买的交易。3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。 4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。 5、特殊交易方式的交易。 6、交易税费非正常负担的交易。 7、相邻房地产的合并交易。 8、受债权债务关系影响的交易。 * 18、交易日期影响修正 可比实例的成交价格是其成交日期的价格，是在成交日期时的房地产市场状况下 形成的。评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，应是在估价地点时的房地产市 场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化， 价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时 的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种调整称为交易日期影响修正。 **** 19、房地产状况影响修正的含义和内容 * 如果可比实例房地产与估价对象本身之间有差异，则还应进行房地产状况影响修 正，因为房地产的价格还反映其本身的状况。进行房地产状况影响修正，是将可比实 例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。经过了房地产 状况影响修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状 况下的价格。 房地产状况影响修正可分为区位状况影响修正、权益状况影响修正和物质实体状 况影响修正。在这三个方面的修正中，还可进一步细分为若干因素的修正。 区位状况影响修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共 设施完备程度（属于估价对象以外的部分）、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价 格的因素。 物质实体状况影响修正的内容，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、基 础设施完备程度（属于估价对象之内的部分）、土地平整程度、地势、地质水文状况 等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑 结构、建筑设备、装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。 房地产状况影响修正的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的 房地产状况各方面的因素；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方 面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项 比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；最后根据价格差异程度对可比实例 的价格进行调理。总的来说，如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比 实例的价格做减价调整；反之，则应做增价调整。 * 20、成本法 成本法是求取估价对象的估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。它实际上是以房地产价格各构成部分的累加 为基础来估算房地产价格的方法。****21、成本法适用的对象和条件*成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书 馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工 厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要 而开发建造的房地产。 价格等于“成本加平均利润”， 是在长期内平均来看的， 而且还需要具备两个条件： 一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产。 开发成本高并不一定意味着房地产价格就高，开发成本低也不一定说明房地产价 格就不该高。当求大于供时，房地产价格可能大大高于其开发成本；当供大于求时， 房地产价格可能低于其开发成本。 * 22、成本法估价的操作步骤 运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行： 1、搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； 2、估算重新购建价格； 3、估算折旧； 4、求取积算价格。 * 23、房地产价格的构成 房地产价格通常由下列7大项构成： 1、土地取得成本。是指取得开发用地某种权益所需的费用、税金等。 2、开发成本。是指在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、 税金等，在理论上可以划分为土地开发成本和建筑物建造成本。 3、管理费用。是指为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各种费用，包括 开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。 4、投资利息。它与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管 理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。 5、销售费用。是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传、销售 代理费等。 6、销售税费。是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，又可分为 下列两类：（1）销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；（2） 其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。 7、开发利润。现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入减去各种成本、费 用和税金后的余额。 * 24、成本法的最基本公式 成本法的最基本公式：税算价格＝重新购建价格－折旧 上述公式可针对下列3类估价对象而具体化： 1、新开发的土地。其成本法的公式为： 新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利 息＋销售费用＋销售税费＋开发利润2、新建的房地产。其成本法的公式为： 新建房地产价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用 ＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 3、旧的房地产。其成本法的公式为： 旧房地产价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新购建价格 －建筑物的折旧 ** 25、建筑物折旧的内容 * 在实际估价中， 建筑物折旧包括物质折旧、 功能折旧和经济折旧三个方面的内容。 1、物质折旧。它是建筑物质实体方面的损耗所造成的其价值损失，进一步可以 归纳为自然经过的老朽、正常使用的磨损、意外的破坏损毁、延迟维修的损坏残存四 个方面。 2、功能折旧。它是由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建 筑物在功能的相对残缺、落后或过剩所造成的价值损失。如缺少现在人们认为的必要 设施、设备，或现有的设施、设备陈旧落后，内部布局过时，建筑式样过时等。 3、经济折旧。它又称外部性折旧，是建筑物本身以外各种不利因素所造成的其 价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、空气污染、交通拥挤、城市规 划改变、政府政策变化等。 * 26、建筑物折旧方法 求取建筑物折旧的方法很多，如年限法、实际观察法、成新折扣法。 1、年限法。它是建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间 关系的基础上。年限法中最主要的是直线法，它是在建筑物的寿命期间每年的折旧额 相等。直线法下的建筑物现值的计算公式为： t t V ? C ? (C ? S ) ? C[1 ? (1 ? R) ] N N 式中V -- 建筑物的现值； C -- 建筑物的重新购建价格； S -- 建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的数额； t -- 建筑物的经过年数； N -- 建筑物的寿命； R -- 建筑物的净残值率， 简称残值率， 是建筑物的净残值与重新购建价格的比率。 2、实际观察法。它不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注 重建筑物的实际损耗程度。 3、成新折扣法。它是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新 率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为： V ? C ? q 式中V -- 建筑物的现值； -- 建筑物的重新购建价格； -- 建筑物的成新率 C q （%） 。 ** 27、收益法的概念 * 收益法是预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累 加，以此估算的估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法是以预期原理为基础的。***28、收益法适用的对象和条件*收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商店、写字楼、住宅、旅 馆、餐馆、游乐场、影剧院等。 从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，其高低取决于3 个因素： 1、可获净收益的大小；2、可获净收益期限的长短；3、获得该净收益的可靠性。 * 29、潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益、资本化率的概念 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。 有效毛收入是由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入 损失后所得到的收入。 运营费用是维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本 或经营的收益。 净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收益。 资本化率是估计的正常投资者获取净收益所要求的收益率。 * 30、收益法计算公式及其应用条件 1、最简单的计算公式： a V? r 式中V--房地产的收益价格； a--房地产的净收益； r--房地产的资本化率或折现率。 此公式的假设前提是： （1）收益年限为无限年；（2）净收益每年不变为a；（3）资本化率大于零为r。 2、收益年限有限年且其他因素不变的计算公式：V ? a 1 [1 ? ] r (1 ? r ) n式中 n--房地产的收益年限。 此公式的假设前提是： （1）收益年限为有限年n；（2）净收益每年不变为a； （3）资本化率不等于零为r（当等于零时，V＝a×n）。 3、净收益年有未来的前若干年有变化的计算公式：V ??i ?1 tai a 1 ? [1 ? ] i t (1 ? r ) r (1 ? r ) (1 ? r ) n ?t此公式的假设前提是： （1）净收益在未来的前 t 年有变化，在 t 年以后无变化为a； （2）资本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n； 4、预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的计算公式：V ??i ?1tai Vt ? i (1 ? r ) (1 ? r ) t此公式的假设前提是： 1、已知房地产在未来第 t 年末的价格为Vt ；2、已知房地产未来t年的净收益。 ** 31、市场提取法和累加法的含义 * 求取资本化率的基本方法主要有如下2种： 1、市场提取法 市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料， 选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。 2、累加法 累加法又称安全利率加风险调整值法，是以安全利率为基础，再加上风险调整值 作为资本化率的方法。其基本公式为： 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的 优惠 ** 32、收益乘数和收益乘数法 * 收益乘数法是将估价对象某一年（通常为未来一年）的某种收益，乘以相应的收 益乘数转换成价值的方法。 收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数。它是采用市场提取法， 从与估价对象的收益流量类型等相同的类似房地产的有关资料中求得。收益乘数具体 有：毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应的收益乘数 法有：毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。 毛租金乘数法有下列优点： 1、方便易行； 2、是一个比较客观的数值； 3、避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计； 缺点如下： 1、忽略了房地产租金以外的收入； 2、忽略了不同房地产的空置率和运营费用的差异；第三章城市和城市规划知识*** 1、城市的概念 * 根据《中华人民共和国城市规划法》的规定，城市是指国家按行政建制设立的直 辖市、市和镇。市（包括直辖市）与镇（建制镇）没有本质上的不同，它们之间的差 别主要反映在人口集聚规模和经济实力两个方面。 ***** 2、城市的类型 * 根据城市的规模、职能、行政级别、地理位置、地形条件、平面几何形状、内部 结构等，可将城市划分为不同的类型：1、按城市规模分类 城市规模是指城市的大小，包括人口规模和用地规模和经济规模。通常用人口规 模表示城市规模。城市人口不包括远郊区县的非农业人口。 按城市人口规模，将城市分为大城市、中等城市和小城市。其中：大城市（人口 50万以上）；中等城市（人口 20万以上，50万以下）；小城市（人口 20万以下）。 2、按城市职能分类 城市的职能是指城市在国家或一定地域内的经济、社会发展中所发挥的作用和承 担的分工。 （1）具有综合职能的城市 a、全国政治、经济、文化中心 b、地区或省域政治、经济、文化中心 c、地区政治、经济、文化中心 d、县域政治、经济、文化中心 （2）以职能为主的城市 a、采掘工业城市 b、重工业城市 d、商业贸易城市 e、风景旅游城市 g、港口城市 c、轻工业城市 f、铁路交通枢纽城市3、按城市行政级别分类 可分为4类：直辖市、地级市、县级市、建制镇。 4、其他分类。如按城市地理位置，可将城市分为南方城市和北方城市，沿海城 市和内陆城市，边境城市和内地城市。按城市的地形条件，可将城市分为平原城市、 山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市。按城市的平面几何形状，可 将城市分为块状城市、带状城市、星状城市。按城市的内部结构，可将城市分为单中 心城市、多中心城市；或者根据其中的道路形态，分为棋盘形城市、放射形城市、不 规则形城市，等等。 ** 3、城市行政区、城市建成区、城市规划区范围的界定 * 城市行政区是指城市行政管辖的全部地域，其中包含了大量的农用地。如果从土 地面积上看，城市行政区中的城市建设用地只占整个城市行政区的一个很小部分。按 行政区划，城市行政区可分为市区和郊区两部分。市区是城市的核心，集中了大量的 非农业人口和第二、第三产业，也是全市的政治、经济、文化中心。市区外围称为郊 区，其主要功能是城市的副食品生产基础；同时还分布有大量与市区联系密切的功能 设施。 城市建成区是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基 本具备的地区。 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发展需 要实行规划控制的区域。 城市规划区大于城市建成区，小于或等于城市行政区。 ** 4、城市功能分区 * 根据城市中的不同物质要素按不同功能进行分区布置，一些物质要素集中布置在一定的区域范围，便形成了各功能区，如商业区、住宅区、工业区等。通常有： 1、中心商务区（CBD）：是指大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集 中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的地区。 2、商业区 3、居住区 4、工业区 5、仓储区 6、文教区 7、风景区 8、综合区 9、卫星城（卫星城镇） 10、开发区 ***** 5、中国城市土地的类型 * 在中国，城市土地利用按城市中土地使用的主要性质划分为下列类型： 1、居住用地（R）。是指在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公 共服务设施、 道路和绿地等设施的建设用地。 按市政公用设施齐全程度和环境质量等， 居住用地又可进一步分为4类： 一类居住用地是指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好，以低层住宅为主的 用地。 二类居住用地是指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好，以多、中、高层住 宅为主的用地。 三类居住用地是指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与工 业等用地有混合交叉的用地。 四类居住用地是指以简陋住宅为主的用地。 2、公共设施用地（C）。是指城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫 生、 体育、 科研及设计等机构或设施的用地， 不包括居住用地中的公共服务设施用地。 3、工业用地（M）。是指城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其 附属设施的建设用地。工业用地可进一步分为一类工业用地、二类工业用地和三类工 业和地。 一类工业用地是指对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电 子工业等用地。 二类工业用地是指对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食 品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。 三类工业用地是指对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采 掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工 业等用地。 4、仓储用地（W）。是指城市中仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属 设施的建设用地。 5、对外交通用地（T）。是指城市对外联系的铁路、公路、管道运输、港口、机 场及其附属设施的建设用地。 6、道路广场用地（S）。是指城市中道路、广场和公共停车场等设施的建设用地。 7、市政公用设施用地（U）。是指城市中为生活及生产服务的各项基础设施的建 设用地。 8、绿地（G）。是指城市中专门用以改善生态、保护环境、为居民提供游憩场地 和美化景观的绿化用地。9、特殊用地（D）。一般指军事用地、外事用地及保安用地等特殊性质的用地。 10、水域和其他用地（E）。是指城市范围内包括耕地、园地、林地、牧草地、 村镇建设用地、露天矿用地和弃置地等。 11、保留地：是指城市中留待未来开发建设的或禁止开发的规划控制用地。 * 6、城市人口分析 人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小等的一个基本因素。城市人口分析包 括城市人口数量、人口结构、人口分布、人口密度及其变化等方面的分析。 1、城市人口增长 引起城市人口数量变化的一个重要因素是城市人口增长，它是在一定时期内由出 生、死亡和迁入、迁出等因素的消长，导致的城市人口数量增加或减少的变动现象。 根据城市人口增长的绝对数量，城市人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增 长三种情况。 2、城市人口结构 城市人口结构是指一定时期内城市人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民 族等因素的构成状况。 3、城市人口预测 城市人口预测是指对未来一定时期内城市人口数量、人口结构等的发展趋势所进 行的测算。 ** 7、城市化概念及发展趋势 *城市化又称城镇化、都市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的 历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。城市化 是18世纪产业革命以后社会经济发展的世界性现象，世界各国先后开始从以农业为主 的乡村社会，转向以工业和服务业为主的现代城市社会。城市化是一个必然过程。 衡量城市化发展程度的数量指标是“城市化水平”，它一般用国家或一定地域内城 市人口占总人口的比例来表示。其实质是反映了人口在城乡之间的空间分布。 ***** 8、城市化类型 * 1、向心型城市化与离心型城市化 从20世纪20年代以来，西方发达国家的城市（主要是大城市）发生了多次从城市 中心向郊外发展的浪潮。第一次浪潮是人口外迁。第二次浪潮是工业外迁。第三次浪 潮是零售业外迁。近年来办公室也在一些主要城市的郊外得到了强有力的发展，形成 了城市郊区化的第四次浪潮。 城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市发展具有相似的进化过 程，可以分为如下4个阶段： (1)“绝对集中”时期：在工业化初期。 (2)“相对集中”时期：随着工业化进入成熟期。 (3)“相对分散”时期：人类社会进入了后工业化的初期。(4)“绝对分散”时期：后工业化社会进入成熟期。 向心型城市化阶段。这一阶段的主要特点是： (1)城市化速度明显加快，表现为城市人口数量占人口总数的比重增加很快。 (2)乡村城市化推动了小城镇的发展，表现为大量农村剩余劳动力转入中小城镇 从事非农生产活动。 (3)城市集聚规模迅速扩大，表现为大城市的数量虽然没有中小城市多。 2、外延型城市化与飞地型城市化 在城市发展过程中，如果城市的离心扩散一直保持与建成区接壤，连续渐次地向 外推进，这种扩散方式被称为外延型城市化。按照城市离心扩散方式的不同，城市化 可分为外延型城市化和飞地型城市化。 飞地型城市化形成大城市郊区的卫星城镇。 ** 9、城市用地概念及评价结果 * 城市用地评价是根据城市发展的要求，对可能作为城市建设用地的自然条件和开 的区位条件所进行的工程评估及技术经济评价，为正确选择城市用地提供科学依据。 城市用地评价中工程的工程评估，是对可能作为城市建设用地的自然条件的工程 评估，通常根据地下水位的深度、洪水淹没范围、地基承载力、地形坡度等自然条件， 评估用地适于建设的优劣程度，一般分为如下3类： 1、适宜城市建设用地。 2、基本适宜城市建设用地。 3、不适宜城市建设用地。 这类用地的主要类型有： （1）承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流沙层的土类； （2）坡度超过20%的坡地； （3）经常被洪水淹没、且淹没深度超过1.5m的土地； （4）受冲沟、滑坡等工程地质病害严重影响的地段。 此外，基本农田保护区、地下有开采价值的矿藏、历史文化类保护区、军事用地 等也属于不适宜进行城市建设的用地。 ***** 10、城市用地自然条件评价的内容 城市用地评价的自然条件有4个方面： 1、水文及水文地质条件 *（1）地下水位 （2）城市水源 城市水源有地面水和地下水。 地下水按其成因和埋藏条件，可分为上层滞水、潜水和承压水。承压水因有隔水 层、埋藏深，其优点是水量丰富稳定、水质好、不易受污染，是比比较理想的城市水 源。 城市水源选择的基本原则是：在地下水源丰富的地区，应优先选择地下水作为水 源；地下水源不足时，可考虑以地面水源补充，但要注意水源保护，防止水体污染。（3）城市防洪 2、工程地质条件 城市由众多的建筑物组成，它们需要建在具有一定承载力的地基上，要求地质构 造稳定，不受工程地质病害的影响。 3、地形条件 地形是指地面起伏的形状，它主要影响城市的选址、空间形态，对道路交通、景 观等也有影响。 山地、丘陵地区，为了克服地形分割的不利影响，城市布局多采取组团式，随地 形的变化分成若干个片区，在空间上不连成一体，但每个组团具有一定的规划和独立 性，基本的生产、生活在组团内解决。 居住用地受坡度的限制相对较小，最大坡度可为10%。 4、气候条件。 (1)气温：一般人们感到舒适的温度范围为18～20℃； (2)日照：在城市规划与建设中，确定建筑的朝向、间距，建筑群体的布局以及 城市道路的走向和宽度，都要考虑能否获得良好的日照条件。日照时数是衡量日照效 果的最常用指标； (3)风象：风是地面大气的水平移动，包括风向和风速两个方面。在城市中，风 除了能调节气温，还起着运送大气污染物的作用。 (4)降水与湿度。 **** 11、地震 *地震是由地球内部的变动引起的地壳的震动，是一种破坏性极大的自然灾害。地 震的发生与地质构造有密切关系。 地震震级分为9级。5级以上的地震就会造成破坏。 在地震烈度6度及6度以下的地区，除特别重要的建筑外，可不采取专门的防震措 施。在9度以上的地区则不宜选作城市建设用地。 * 12、工程地质病害 对工程建设产生严重影响的地质、地貌现象称为工程地质病害。除了地震，常见 的工程地质病害还有冲沟、滑坡与塌方、地下溶洞。 冲沟是由间断流水在地表冲刷形成的沟槽，它会切割土地，使土地支离破碎。滑 坡与塌方常发生在山区或丘陵地区，危及建筑物甚至居民的生命安全。如果建筑物和 水工构筑物不慎选在地下溶洞之上，可能造成建筑物塌陷和水工构筑物渗漏。 城市建设应尽量避免在上述地区选址。 * 13、气温 气温是指空气的温度，通常用离地面1.5米高的位置上测得的空气温度来代表。 气温对居民的身体健康和工作效率具有重要作用，一般人们感到舒适的温度范围为 18～20℃。气温过高或过低，都会产生不利的影响。****14、城市规划常用语和指标*1、用地性质：是指规划用地的使用功能。 2、用地面积：是指规划地块划定的面积。 3、用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。 4、容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内 建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即： 容积率 = 总建筑面积 / 建筑用地面积 5、建筑控制高度：又称建筑限高，是指一定地块内建筑物地面部分最大高度限 制值。一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊 的平均高度计算。 6、建筑密度：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（%） ， 即：建筑密度 = 建筑基底总面积 / 建筑用地面积 7、道路红线：是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用 地及其他用地的分界线。 8、建筑红线后退距离：是指建筑物最外边线后退道路红线的距离。 9、建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 10、绿地率：是指城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比率 （%） 。 11、交通出入口方位：是指规划块地内允许设置机动车和行人出入口的方向和位 置。 12、停车泊位：是指地块内应配置的停车位数量。 13、建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。 14、日照标准：是根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面 向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划，确定居住建筑间距 的主要依据。 15、日照间距系数：是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。 16、城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。 ** 15、城市规划的作用 * 城市规划是城市建设和发展的“龙头”，是引导和管理城市建设的重要依据。城市 规划可以在下列3个方面发挥作用： 1、作为国家宏观调控的手段。 城市规划的宏观调控作用表现在：（1）保障必要的城市基础设施和社会服务设 施； （2）规范土地和房地产市场； （3）在符合社会总体利益的基础上对城市土地进行 合理配置、开发与使用； （4）以政府干预的方式保证土地使用符合社区公众的利益。 2、作为政策形成和实施的工具。 3、是城市合理布局、有序发展的保障。 *** 16、城市规划编制体系 * 中国现行的城市规划编制体系，由3个层次的规划组成：1、全国和省域城镇体系规划。2、城市总体规划。3、城市详细规划。全国和省域城镇体系规划是编制区域内各城市总体规划的重要依据。城市总体规 划是编制城市详细规划的依据。 由于规划的范围、深度和需要解决的问题不同，城市规划的编制一般分为总体规 划和详细规划两个阶段。 * 17、城市总体规划纲要的内容 城市总体规划纲要包括下列内容： 1、论证城市国民经济和社会发展条件，原则确定规划期内城市发展目标； 2、论证城市在区域发展中的地位，原则确定市（县）域城镇体系的结构与布局； 3、原则确定城市性质、规模、总体布局，选择城市发展用地，提出城市规划区 范围的初步意见； 4、研究确定城市能源、交通、供水等城市基础设施开发建设的重大原则问题， 以及实施城市规划的重要措施。 * 18、城市总体规划的概念 城市总体规划是对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间 布局以及各项建设的综合部署和实施措施。 ** 19、城市总体规划的内容 * 城市总体规划的内容可归纳为以下几个方面： 1、编制市域、县域城镇体系规划。 市域、县域城镇体系规划的主要内容有：（1）在调查研究的基础上分析城镇的 发展条件、发展优势与制约因素，制定城镇发展战略和发展目标； （2）预测规划期的 人口数量、城镇建设用地数量和城市化水平，提出城市化的途径与动力控制； （3）组 织城镇的职能分工，确定城镇的规模等级结构和空间布局，对中心城市和重点城市的 发展提出原则性的意见； （4）协调区域基础设施--交通、水源、能源等方面的规划布 局； （5）提出实施规划的有关政策、措施。 2、确定城市性质和发展方向；提出规划期内的城市人口和用地规模；划定城市 规划区范围。其中，城市发展方向是城市各项建设规模扩大所引起的城市空间地域扩 展的主要方向。 3、确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区及市中心、区中心的位置。 4、编制专项规划，包括：道路系统和综合交通规划；城市基础设施建设规划； 园林绿地系统规划；环境保护规划；城市人防建设和防灾系统规划；风景名胜、文物 古迹、传统街区保护规划；旧区改建和用地调整规划；郊区规划。 5、编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署。 6、进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施和方法的建议。 * 20、城市分区规划城市分区规划包括下列内容： 1、原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标； 2、确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地的范围； 3、确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走 向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围； 4、确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用 地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求； 5、确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用 地范围。 * 21、城市详细规划、控制性详细规划、修建性详细规划的概念城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区 的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。 控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用 性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要 求。 修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用 以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。 * 22、控制性详细规划的内容 控制性详细规划的主要任务是用一系列的指标和规划要求对土地使用进行有效 的控制，并指导修建性详细规划的编制，其基本内容如下： 1、详细确定规划地区各类用地的界线和适用范围，提出建筑高度、建筑密度、 容积率控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建筑类型，规定交通出入 口方位、建筑退红线距离等。 2、确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高。 3、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。 4、制定相应的土地使用和建筑管理规定细则。 * 23、控制性详细规划地地块的控制指标 控制性详细规划对地块的控制指标有规定性指标和指导性指标两类。规定性指标 是必须遵照的指标，一般为以下几项： 1、用地性质； 2、用地面积； 3、建筑密度； 4、建筑控制高度； 5、建筑红线后退距离； 6、容积率； 7、绿地率； 8、交通出入口方位； 9、停车泊位及其他需要配置的公共设施。 指导性指标是参照执行的指标，一般为以下几项： 1、人口容量； 2、建筑形式、体量、色彩、风格要求； 3、其他环境要求。 **** 24、城市居住区的规模和规划布局形式 *居住区按居住户数或人数规模，分为居住区、居住小区、居住组团三级。其中的 居住区，居住人口规模（3人、1户）。居住小区，一般称小 区，与居住人口规模（1人、户）相对应。居住组团，一般称 组团，与居住人口规模（人、300～1000户）相对应。 居住区的规划布局形式，有居住区－小区－组团、居住区－组团、小区－组团、 独立式组团等多种类型。 **** 25、居住区的组成要素 * 居住区的组成要素也是居住区的规划因素，主要有住宅、公共服务设施、道路和 绿地。 住宅是供家庭居住使用的建筑。住宅按套型设计，每套住宅设有卧室、起居室 （厅）、厨房和卫生间等基本空间。住宅按层数，分为低层住宅、多层住宅、中高层 住宅和高层住宅。住宅还可分为独立式（独院式）住宅、双联式（联立式）住宅、联 排式住宅、单元式（梯间式）住宅、外廊式住宅、内廊式住宅、跃廊式住宅、跃层式 住宅、点式（集中式）住宅、塔式住宅等。 公共服务设施用地是居住区配套建设设施的总称，简称公建，包括以下8类： （1） 教育：项目有托儿所、幼儿园、小学、中学；（2）医疗卫生：项目有医院、门诊所、 卫生所、护理院。（3）文化体育：项目有文化活动活动中心（站）、居民运动场馆、 居民健身设施；（4）商业服务：项目有综合食品店、综合百货店、餐馆店、中西药 店、书店、便民店等；（5）金融邮电：项目有银行、储蓄所、电信支局、邮电所； （6）社区服务：项目有社区服务中心、治安联防站、居委会等；（7）市政公用：项 目有供热站或热交换站、变电室、开闭所、路灯配电室、燃气调压站、高压水泵房、 公共厕所、垃圾转运站、垃圾收集点、居停集车场（库）、消防站、燃料供应站等； （8）行政管理及其他：项目有街道办事处、市政管理机构（所）、派出所、防空地 下室等。 居住区道路分为居住区（级）道路、小区（级）路、组团（级）路和宅间小路4 级。 居住区内绿地有公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，包括 满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下建筑或半地下建筑的屋顶绿地，不 包括其他屋顶、晒台的人工绿地。 ** 26、居住区的用地构成 * 居住区规划总用地包括居住区用地和其他用地两类。 居住区用地包括住宅用地、公共服务设施用地（也称公建用地）、道路用地和公 共绿地四项。其中，住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含 宅间绿地和宅间小路等）。 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民 配套建设的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。*27、居住区公共服务设施的规划布置居住区公共服务设施是为满足居民物质和文化生活方面的需要而配套建设的。所 配套建设的项目多少、面积大小及空间布局等，决定着居住生活的便利程度和质量。 如果不配或少配，会给居民生活带来不便，晚建了也会给居民生活造成困难。衡量居 住区公共服务设施配套建设水平的指标，主要是人均公建面积（公共服务设施建筑面 积）和人均公建用地面积。但是，如果公共服务设施设置不当，也会不同程度地影响 居民正常的居住与生活。所以，公共服务设施应合理设置，避免烟、气（味）及噪声 对居民的干扰。 **** 28、居住区内道路的规划布置 * 居住区内道路担负着分隔地块和联系不同功能用地的双重职能，所以应有利于居 住区内各类用地的划分和有机联系。居住区（级）道路路面宽20～30m；小区路路面 宽6～9m；组团路路面宽3～5m；宅间小路路面宽2.5～3m。 居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连，以保证居住区与城市有良 好地交通联系。居住区内的主要道路，特别是小区（级）路、组团（级）路，既要通 顺又要避免外部车辆和行人的穿行；当公共交通线路引入居住区（级）道路时，应合 理设置公共交通停靠站，尽量减少交通噪声对居民的干扰；应便于居民汽车的通行， 同时保证行人、骑车人的安全便利。道路边缘至建筑物要保持一定距离，以避免一旦 楼上掉下物品影响路上行人和车辆的安全等。 居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，并应符合下列规 定：（1）居民汽车停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）不 应小于10%；（2）居住区内地面停车率（居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住 户数的比率）不宜超过10%； （3）居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径 不宜大于150m； （4）居住停车场、库的布置应留有必要的发展余地。 ** 29、居住区内绿地的规划布置 * 居住区内绿地与居民关系密切，对改善居民生活环境和城市生态环境都具有重要 作用，其功能主要有：改善小气候，净化空气，遮阳，隔声，防风，防尘，杀菌，防 病，提供户外活动场地、美化环境等。一个优美的居住区内绿化环境，有助于人们消 除疲劳、振奋精神，可为居民创造良好的游憩、交往场所。 衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。居住区内用 地内各绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（%），其中新区建设不应低于30%， 旧区改建不宜低于25%。居住区人均公共绿地面积指标：组团绿地不少于0.5m2/人，小 区绿地（含组团）不少于1m2/人，居住区绿地（含小区和组团）不少于1.5m2/人。 **** 30、居住区综合技术经济指标及含义 * 居住区的技术经济是从量的方面衡量和评价居住区规划质量和综合效益的重要 依据。 居住区技术经济指标有必要指标和可选用指标之分。反映基本数据和习惯上要直接引用的数据为必要指标；习惯上较少采用的数据或根据规划需要有可能出现的内容 为可选用指标。 居住户（套）数是指居住区内可以容纳的总户（套）数。 居住人数是指居住区内可容纳的总人数。 户均人口是指居住区内平均每住户的人口数量（人/户）。 高层住宅比例是指高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（%）。 中高层住宅比例是指中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（%）。 人口毛密度是指每公顷居住用地上容纳的规划人口数量（人/hm2）。 人口净密度是指每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量（人/hm2） 住宅建筑套密度（毛）是指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数（套/ hm2）。 住宅建筑套密度（净）是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套/ hm2）。 住宅建筑面积毛密度是指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（万m2/hm2）。 住宅建筑面积净密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（万m2/hm2）。 居住区建筑面积毛密度（容积率）是指每公顷居住区用地上拥有各类建筑的建筑 面积（万m2/hm2）或以居住区总建筑面积（万m2）与居住区用地面积（万m2）的比值表 示。 住宅建筑净密度是指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率（%）。 总建筑密度也称居住区建筑密度、建筑毛密度，是指居住区用地内各类建筑的基 底总面积与居住区用地面积的比率（%）。 拆建比是指拆除的原有建筑总面积与新建的建筑总面积的比值。 在居住区的技术经济指标中，建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指 标。与住宅环境最密切的是住宅周围的空地率，习惯上以住宅建筑密度来反映。第四章建筑知识* 1、建筑、建筑物、房屋、构筑物的含义 建筑一词有两层含义：一是作为动词，指建造建筑物的活动