美国投资移民条件市场上,都有那些抵押担保类型啊?

选择美国投资移民项目的唯一标准是什么?安全!
来源: 编辑:中商情报网
尽管首次出现排期,尽管“变法”一波三折,然而移民局2015财年美国移民裁决数据却足以证明,移民美国计划仍旧前所未有地强大!2015财年,是首个美国移民计划每季度吸引超过10亿美元的财年,全财年共为美国创造43.78亿美元的海外直接投资额(FDI),比上年增长77.8%!与此同时,2015财年移民局共收到I-526申请14,370份,比上年增长31%,并连续6年创下新高,再次充分表明了美国投资移民计划在2015财年的强劲需求和未来的增长趋势!
2016财年,投资移民计划势必继续成为绝对焦点:新一轮立法博弈已轮番上演,投资人第二轮930递件也正式开跑。在距离现行法案到期的半年时间里,“快而稳”成为了递件的第一要义,投资人对投资移民项目的甄选标准,也始终是“安全,安全,安全”。
EB-5中国12年:弹性政策受追捧,风险更可控
EB-5计划自2004年由侨外移民引入中国大陆市场至今已有12年,并已成为最受中国投资人欢迎的移民项目。侨外移民首席项目分析师郑毅表示,EB-5计划的产生是基于提振美国经济,增加就业机会,因此对申请人的背景和经历均无严格限制,且投资人获得绿卡后无需持续性长期居住美国,方便维系原居国的事业和人脉,因此可以说是目前全球最具弹性的移民方案之一,也是近几年一线老牌移民国家中最为稳定的移民政策。
“尽管美国移民法要求EB-5项目须存在风险,但经过12年的发展,EB-5市场已进入一个成熟稳定的阶段;而随着大量申请人本金和绿卡双丰收成功案例的涌现,EB-5计划的‘风险可控性’也在被加以肯定。”在此方面,侨外移民专家郑毅认为,移民局关于EB-5审批的官方数据就是一个很好的佐证。根据移民局数据,近三年EB-5的I-526和I-829的高批准率已成常态,其中,2015财年I-526和I-829的通过率分别达到89.3%和98.98%,继续维持高位水平。可见,EB-5计划的风险可控已成一个大概率事件。
于此同时,美国移民局和相关部门对EB-5项目的安全性也越来越重视。首先是移民局对区域中心的管理趋严,仅2015财年移民局就关闭了19家区域中心,占有史以来总体关闭量的一半;而随着SEC越来越多地介入EB-5项目的调查并对害群之马一一提起公诉,包括区域中心、律师、中介机构等EB-5行业参与方都面临着史无前例的洗牌;甚至在EB-5改革议题上,关于EB-5的诚信条款也是最毫无争议的,得到了各方压倒性的支持。这对广大美国投资移民者而言是一个利好,因为行业将更规范,项目将越稳妥,EB-5投资者的利益也就越能得到保护。
EB-5风险源规避:选对项目,学会借助专业力量
众所周知,EB-5政策的核心是投资创造就业,移民局审核的是程序上的合法性,并不对项目运行状况及投资损益提供,因此从理论上讲,绿卡条件消除和投资本金回收,是EB-5计划的两大风险源。这就要求投资人在选择项目的时候要谨慎把握,且要把它看作一个真正的投资行为并据此权衡自身的风险。
然而随着移民美国人数的暴涨,市面上种类繁多、参差不齐的EB-5项目也在无形中增加了投资人项目选择的风险,不少投资人要么不知如何选择,要么就是把自己的经验和专业带入项目选择中,郑毅认为这两种都是极不可取的。他建议投资人在考察项目时,要以绿卡安全和资金安全为出发点,从项目是否为刚性需求项目、项目运作可行性、项目资金构成是否合理、项目能否提供就业保障、项目借款方与区域中心实力、以及项目实质抵押担保品是否充足等方面来综合评估项目。
“当然,我希望投资人把专业的事情留给专业的人去做,项目前期的筛选,由专业的移民公司去甄选,投资人再根据自身需要来选择项目。”郑毅建议时间更为紧急的投资人,不妨直接选择优质移民机构代理的EB-5项目,这些项目无论是项目运作模式还是项目操作团队,均已通过移民中介机构的多番筛选,获批更有保障。而针对移民机构的资质和实力,投资人可以从机构的成功还款实力方面去衡量。
例如侨外12年来就一直坚持基于身份安全和资金安全两个方面去甄选项目,目前推出的81个EB-5项目中,有20个项目已取得50万美元全额返款。侨外也因此得到了不少投资人的信任和认可,每次推出市场的新EB-5项目都能迅速引起行业关注,受到投资人疯抢。尤其是近期由侨外推出的纯政府美国投资移民项目——德州政府特批公立,更是凭借其有据可依的安全优势在短短一周内火速售罄,再度刷新侨外EB-5认购速度!除了该项目,侨外同期在售的三大EB-5精品:【全美第五大公立馆项目】、【美东硅谷生态公寓项目】和【铁狮门布鲁克林梅西A级办公大楼项目】,也因谨遵移民局传统认可成功EB-5模式、以及背后行业公认的强大团队实力而受到不少投资人青睐!目前这三个项目EB-5席位正在全国各地火热认购中,有意向的投资人需抓紧把握。
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  近年来很多高净值人群选择投资海外,既有选择海外房产投资,也有选择股票以及通过海外移民直接拿国外身份;而也成为近年来投资人比较热衷的国家。今天我们请到了联鸿移民总裁邹丽娟,请邹总就美国投资移民中的担保问题,为大家里进行深度解读。  主持人:邹总您好!非常欢迎联鸿移民总裁邹丽娟女士来到我们凤凰网接受我们的采访,请和我们广大网友打个招呼。  联鸿移民总裁邹丽娟:广大网友,你们好!非常高兴在凤凰网跟大家见面。  主持人:众所周知,美国EB-5投资移民是风险投资项目,如何规避风险是所有投资者最关注的问题,现在很多项目,提出了各种担保的承诺,这些EB5项目,他所做出的担保是否可以&  联鸿移民总裁邹丽娟:我首先要澄清一点,我们2004年就推介美国投资移民,我们也跟美国权威的律师打交道,我们一直以来是跟着走,首先要明白,美国的EB5法律是必须要承担项目经营的风险的,这是法律规定的,现在大家通常讲的担保,如果用英语翻译过来就是guarantee,但是法律不允许guarantee,就是说法律是不能够绝对保证的,那现在说这个担保的意思,在我们理解,是抵押,因为EB5项目有两种类别,一种是借款型,一种是股权型,现在市场上很多借款型的项目,都是把客户投资移民的钱,借给开发商去开发一个具体的EB5项目,做为开发商来讲,借了别人的钱,就应该还钱,那么还钱,他会在借款协议里,可能有一些抵押物,比方说计划5年以后要还款的,一个是利息,还有加本金,但是法律不允许项目相关的任何一方绝对保证还款,那么,怎么让他确保50万美元的本金在5年以后还给EB5的投资人,那通常来讲以项目建成以后,把项目做成抵押物,或者说向借款来还款,当然也有涉及到,与这个项目相关的,或者其他一方,或者是开发商,或者是大股东,个人名义以抵押物担保来还款,这个是可以的,但是问题要看具体还款的条款,这个抵押物的价值,还有将来经营的盈利情况,还有建筑过程的风险,要好好的评估,不可以说是guarantee,因为EB5的法律,是不允许写guarantee这个保证还款的条款,大家要明白,所谓有担保,是抵押物担保,而不是说guarantee绝对保证还款的意思。  主持人:据我们了解,大家在介绍美国项目时,有很多项目提出了公司担保、第三方机构担保、甚至个人担保,就这些担保,刚才您提到了要分析一下,这些担保是否合法,请您帮我们广大网友来解读一下,各种担保我们应该注意哪些&  联鸿移民总裁邹丽娟:我刚才提醒网友,在借款协议里,要看清用词,移民局是不允许写guarantee,就是保证的意思,抵押物是可以的,另外保险公司承保的话,绝对是526有条件的临时绿卡,不可以说保险公司给你负责买个保险到829正式绿卡,这不符合美国EB5的法律,另外,所谓担保,也要看这个项目相关的开发商,给你签的这个的借款协议里面的条款,记住所谓的担保,不是guarantee的意思,要看那个抵押物,及还款的顺序, 有些项目有银行贷款, 通常银行是第一顺位还款人。EB5投资人是第二或第三顺位还款人。不可以guarantee保证还款的。如果项目经营顺利成功, 抵押物超出预估的价值, 当然还款是有保障的, 我们联鸿移民从2004年到现在成功推介过40多个借款型项目, 投资期到后, 所有投资人都顺利还款了, 如南州的食品加工厂, 纽约州立医院等。  主持人:我们了解,美国政府发行了EB5债券项目,是否相当于中国政府的国债&是否可以认为是美国政府对投资人的担保,这些项目又是否安全&  联鸿移民总裁邹丽娟:我刚才讲的,不管是什么样的EB5项目,都要承担这个EB5项目的风险,这是移民法规定的,政府国债项目,不可以与中国的国债来比拟的,因为中国政府的国债,是必须要按照这个数额来偿还的,在美国据我所知,只有联邦政府的债券是必须绝对保证要偿还的,可是很多地方政府债券的话,是没有绝对的保证还款的,因为也要承担市场风险的,因为一句话,美国的EB5法律不允许guarantee绝对保证还款这个书面承若给EB5投资人的。  主持人:请您帮我们解读一下I526不能通过,保证退款,这样的一个承诺。  联鸿移民总裁邹丽娟:这个承诺,很多开发商,比方说 EB5基金公司,都有这样的承诺,这个是没有问题的,这个也不违反EB5的法律,因为EB5法律来讲,主要是看你最后的829正式绿卡,是否产生了足够的就业,而且这个项目要完成,要建好,就意味着这个风险,几乎已经过去了,可是526阶段,是一个临时绿卡申请过程,临时绿卡申请阶段,这个项目不动工也可以,实际上项目还是出于纸上谈兵阶段,要是移民局没有批准的话,凭认购协议,比方说有些开发商,移民基金公司,会签这样的条款,即526如果不批的话,不管是什么原因,都保证退款,这是合法的,但是也有一些人,比方说移民基金公司,给投资人的认购协议,是这样写的,如果是因为投资人个人的原因,比方说资金来源,不符合美国EB5的要求,遭到拒签的话,移民基金公司可能会扣除一小部分的费用,这个都是合理的。  主持人:也就是说这个担保是合法的。  联鸿移民总裁邹丽娟:这个是合法的,因为526临时绿卡阶段,项目不动工也可以,建筑和经营风险实际根本没有产生。 如果承诺829正式绿卡申请不批要担保还款,那就不对了,这不符合EB5法律。关键是829正式绿卡阶段,这个项目要按商业计划书建好,而且差不多要运营或者已经运营了,EB5投资资金在这个过程要经历市场风险才符合EB5法律。  主持人:刚才您也提到了I829,如果说I526通过了,到I829阶段没有通过,这个项目会不会给到一些补偿或退款&  联鸿移民总裁邹丽娟:这个829要是没有通过的话,按照美国EB5的法律,没有人给guarantee保证还款,担保你829正式绿卡通过,这个法律不允许写这个条款的,如果是真的因为829不通过,是因为项目方,或因为基金公司的原因的话,我估计这个钱基本上已经花完了,也可能投在这个项目里面,要具体看情况,也有可能被某些基金公司挪用掉了,那投资移民的钱,能不能完全地退回来,就很难说了,要看这个项目建到什么程度或运营状况,或者通过法律途径把这个项目变卖,也有可能已经烂尾呀,这个要看具体的情况。如果是股权型项目, 投资人是股东, 运营顺利依旧分红,股权依旧在。  主持人:也就是说这个风险还是很大的&  联鸿移民总裁邹丽娟:也不能讲这个风险非常大, 美国移民局官方公布的829正式绿卡通过率达到90%左右, 这说明风险有限。 其实要看你选择什么样的移民中介公司,什么移民基金公司,什么样的区域中心 ,当然还有好的移民律师,也会帮投资人把关的,就前期选项目,要把好关。所以作为广大投资人一开始要找到好的区域中心移民基金公司和最诚信专业的移民中介, 避免这类风险产生。我们联鸿移民经得起大家在美国和中国调查, 从2004年开始最早在中国推介投资移民到现在, 没有一个项目发生这样的风险。不是说所有律师都能帮投资人把控EB5风险, 有些律师根本不懂EB5, 非常专业的EB5律师不是特别多。我们从2004年到现在与最权威的律师EB5法案起草人合作, 与最成功的老牌区域中心移民基金公司合作,我们从源头把控风险。  主持人:对,也就是我们前面是有很多的一个保障的,联鸿会把这些各个环节,可能会出现的问题,预先都会估计到,然后尽量避免会有这种情况发生。我们网友提到了,有些EB5房产的项目,I829正式绿卡不通过,有些公司承诺给一套房产,这样的担保是否合法&  联鸿移民总裁邹丽娟:这种情况,在以往的案例里面,有个别的区域中心,做出了这样的承诺,结果移民局拒签,因为这相当于是一种guarantee保证还款,相当于一种保证了,就是绝对的保障你没有风险了,等于说你要是829不批的话,将来还可以给一套等值的房产给你,这个书面都写好了是不可以的,那就是变向购房移民了,美国的法律没有通过。  主持人:非常感谢邹总今天接受我们的采访。  来源于凤凰网
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关注:美国移民 高额担保已获批地产项目脱颖而出
中国联合商报&&&&
据美国移民专家预测,美国投资移民2015年将很有可能出现25年来的首次排期。2014财年美国移民局已经积压了大约1.2万个申请,2015年财年出现EB-5排期基本上是必然发生的事情了。面对这个问题,投资者所能做的唯一正确方法就是选择好项目,确保一次成功,在移民关键年,抓紧时机尽早递交申请。
据美国移民专家预测,美国投资移民2015年将很有可能出现25年来的首次排期。2014财年美国移民局已经积压了大约1.2万个申请,2015年财年出现EB-5排期基本上是必然发生的事情了。面对这个问题,投资者所能做的唯一正确方法就是选择好项目,确保一次成功,在移民关键年,抓紧时机尽早递交申请。美国投资移民市场上的EB-5项目繁多,尤其是地产类项目所占比例较高。而真正已经获得美国移民局预先批准的地产类项目并不多见。如果获得美国移民局I-924预批,就意味着美国移民局事先批复了该项目的合理、合法性。在美国移民局批复I-526有条件绿卡的时候,只要项目法律文件不变更的前提下,只需关注投资者的资金来源合法性,而不用再去考察项目的问题,大大缩减了审批时间。由世贸通集团担任中国唯一首席代理的纽约自由花园豪华公寓项目,已经获得美国移民局I-924预先批准,因此在众多地产类EB-5项目中脱颖而出,成为应对2015年美国投资移民排期不可错过的选择。不仅如此,纽约自由花园豪华公寓项目还拥有14.5倍的高额净资产担保,开发商Linghtstone集团为全美大、成功的非上市综合地产开发商之一,开发商创始人提供11.7倍的个人资产担保。另有超过2.8倍的股权抵押。如此高额担保的EB-5地产项目,引发偏好地产投资的美国移民申请者追捧。
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举报邮箱:美国投资移民 如何规避芝加哥会议中心式陷阱
日 09:36来源:
春节期间,美国EB-5芝加哥会议中心项目方对250名主要来自中国的EB-5投资者形成诈骗的消息一经公布,在中美移民界引起轩然大波。
根据美国证券交易委员会网站通告:北京时间2月11日上午消息,美国证券交易委员会 (SEC)周五在其网站上宣布,居住在伊利诺伊州的一名商人及其两家公司已对部分寻求移民美国的海外投资者形成诈骗,目前已被叫停。美国证券交易委员会宣称,塞思(Anshoo R. Sethi)创建了芝加哥会议中心(AC)与芝加哥洲际区域中心信托(IRCTC)两家公司,并向250多位主要来自中国的投资者卖出1.45亿股份并收取了1100万美元的手续费。
自上世纪九十年代初开始,美国政府推出EB-5投资移民政策以来,国内移民行业风起云涌,众多移民机构为投资人铺路架桥,为越来越多的华人实现了移民梦想。然而,投资有风险,此次诈骗事件的出现也再次证明了这一点,所以如何大浪淘沙在移民市场中淘出好的移民服务机构,好的移民项目,把投资风险降到最低,保证EB-5投资者的合法权益,是广大投资者最为头疼的问题。接下来,笔者将就芝加哥会议中心项目进行一一对比分析,解开此次欺诈行为的问题所在。
一、股权投资方式 缺少实体抵押品担保
从相关报道来看,塞思与他的公司欺骗中国投资者称,通过购买ACCC股份,他们将资助位于芝加哥奥黑尔国际机场附近的得到美国绿建筑协会白金授权的世界首个零碳排放酒店与会议中心项目。在这里,投资人需要了解的是股权投资型EB-5投资移民方式与借贷型EB-5投资移民方式的差别。笔者了解到,股权投资型EB-5投资移民的方式相比借贷型EB-5投资移民方式,最大的劣势在于破产风险。一旦出现经营不善就不能还款,而这些后果都需要投资人来承担。芝加哥会议中心项目没有第三方的监管银行监管和超值的实体抵押担保,项目出现问题后,投资人想要拿回投资本金也是存在一定难度的。事实上,投资人也需要明白一点,决定美国EB-5投资移民签证通过与否的关键在于所选项目的运营,而这一点早在甄选项目时是可以甄辩优劣的,有实力的移民机构可以,也应该做到这一点,以确保投资人的安全。这也再度提醒投资人,投资移民应仔细筛选移民机构,成功案例和是否专业的甄选团队至关重要。
二、未获政府批准,伪造虚假文件虚假宣传
美国证券交易委员会表示,塞思与他的公司欺骗中国投资者称他们已经得到所有必要的建设许可,几家主要酒店连锁店也加入了这一项目。他们还向美国公司身份和移民服务局(U.S. Citizenship and Immigration Services)提交了伪造的文件,试图取得项目许可以及投资者的临时签证。而事实上,项目方与凯悦,洲际,喜达屋三个大型酒店管理集团并不存在真实的合作关系。项目方和多家酒店管理集团签署了合作意向书,并且在签署时提供了相应的保证金,每家酒店都有,并不是媒体所说的&合作协议&。一个合理的EB-5项目应该是有法律文件可行性分析和商业可行性分析的,作为出入境服务机构,应该根据合作方和独立的第三方给出的数据进行深度调研和分析,为投资人把好第一关。
三、 把风险极大的投资项目说成是可稳获回报的项目,甚至保证无风险
抛开&塞思与他的公司用掉了90%以上的从投资者手中收取的手续费,其中有250万美元打入了塞思在香港的个人账户,虽然塞思承诺如果签证不成功将退回这些手续费&的报道不说,投资人也应该明白一个道理:EB-5是,美国的移民法明文规定,任何投资移民项目都具有一定的风险性。任何人,任何国家,任何政府都不敢保证某个项目100%地成功,更不用说&无风险&这种不负责任的承诺。记者曾暗访几家移民中介,发现侨外移民等大多数中介都能做到这一点,同样,作为移向者,也一定要慧眼识珠,仔细甄别,太完美的外表往往掩盖着不完美的真相。
那么,我们究竟如何做才能规避此类投资移民陷阱呢?通过对移民行业变动和走势的分析,以下几点可供投资人参考:一、要了解美国EB-5法律的要求,而不要盲目听从移民中介公司的宣传资料。二、要看该中介公司是否有成功案例。公司的主营业务,专业水平和诚信度,公司的背景和实力都具有一定的考评性,而成功案例的多与少则更加证明了该移民中介的项目甄选能力。三、要仔细研读区域中心和开发商的背景,有无EB-5项目的成功案例,有无失败案例。四、直接发函到美国移民局的官网上公布的区域中心进行查问是否有该移民项目的存在。
虽然这件欺诈案件只有寥寥几家中介参与,但是它严重影响了中美移民界的整体声誉,让投资者们忧心忡忡,不过,投资人也无需草木皆兵,从服装业、奶制品到家电业,业,哪个行业都有害群之马,哪家企业也都有失足之时,投资者只要认真分析,理智清醒做判断,美国投资移民的风险仍然是可控的,毕竟市场上还是有很多投资人通过国内的移民机构以及移民项目,实现了移民梦想。据记者调查,最近侨外移民还刚刚收获了第八批全额还款,几十个家庭顺利而又成功地走完了整个移民历程,这也再次证明了美国投资移民的可行性。
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