上海第三方房屋质量鉴定咨询
上海第三方房屋质量鉴定咨询
上海第三方房屋质量鉴定咨询
上海市大渡河路658号
闸北区公正的房屋质量检测有限公司【房屋质量检测】
闸北区公正的房屋质量检测有限公司【房屋质量检测】。权威的第三方房屋检测鉴定公司，本公司拥有CMA、CNAS认证资质，本公司出具房管局认可的检测鉴定报告，具有房屋检测甲级、钢结构检测甲级，建筑工程司法鉴定等资质的房检站。我司依托自身的资金优势和平台渠道，构建完善先进的研究与开发平台，将自主知识产权科技优势转化为持续发展的核心竞争力，实现了技术服务产业化，形成了完善的产业链优势，有力推动了国内检测新技术、新仪器、新规范的发展，成为行业内的领军企业。我们的业务范围包括：（1）房屋完损状况检测；（2）房屋安全检测；（3）房屋损坏趋势检测；（4）房屋结构和使用功能改变检测；（5）房屋抗震能力检测；（6）房屋质量综合检测；（7）房屋其他类型检测；（8）各类灾后（雪灾、火灾、震灾）质量检测；（9）建筑工程司法鉴定；（10）住宅套内质量检测。闸北区房屋质量检测裂缝修复措施，裂缝处理的原则：1）首先应能保证裂缝处理后结构原有的承载能力、整体性以及防水、抗渗性能；2）其次要考虑温度、收缩应力较长时间的影响，以免处理后再出现新的裂缝；3）再次应防止进一步的人为损伤结构和构件，尽量避免大动大补，并尽可能保持原结构的外观。裂缝的类型不同，修复处理的方法也不相同，裂缝一般的处理方法有如下几种：01表面修补，通过密封裂缝表面以提高其防水性及耐久性。适用于对结构承载力无影响的浆材难以灌入的细而浅的裂缝，深度未达到钢筋表面的微细裂缝(一般宽度小于0.2mm)。修补用的材料必须具有密封性、抗渗性和耐老化性，与混凝土的变形要相适应,大面积处理时应注意防止空鼓、起皮。表面修补法主要有表面涂抹环氧树脂、聚氨酯、聚合物砂浆等，表面粘贴常采用玻璃丝布、碳纤维布、土工膜。修补处理前应将裂缝附近的灰尘浮渣清除干净，采用表层粘贴封闭时应对结构面进行打磨处理。02内部修复，采用压浆泵将粘合剂及密封剂浆液灌入裂缝深部，由于胶结料在裂缝内部凝结、硬化而起到补缝作用，从而达到恢复结构的整体性、耐久性及防水性的目的。灌浆材料一般要求具有较好的流动性，且具有一定的粘结强度。常用的灌浆材料有水泥和化学材料，可按裂缝的性质、宽度、施工条件等具体情况选用。一般对宽度大于0.5mm的裂缝，可采用水泥灌浆；对宽度小于0.5mm的裂缝，宜采用化学灌浆。化学灌浆材料主要为环氧树脂和聚氨酯等。压力灌浆分为低压注入和高压注入两种方式，应根据修复的结构类型和裂缝种类选择适合的注入方式。闸北区房屋质量检测低压注入适合宽度较细，深度较浅的建筑物裂缝；高压注入适合宽度较宽,深度很深的建筑物裂缝。目前国内较为成熟的“YJ-自动压力灌浆技术”，是一项包括材料、机具、施工的综合技术，利用低压原理，依靠内部弹簧压力和毛细管作用将树脂注入微细裂缝。03加固补强，结构加固补强是为了防止裂缝再出现和扩展，保证结构安全。结构补强的方法很多，主要有加大截面法、外包角钢法、粘钢法、粘贴碳纤维法以及预应力加固法等。加固方法的选择，应根据检测分析结果、结构功能降低及加固原因，结合结构特点、当地具体条件、新的功能要求等因素综合分析后确定。与修补处理不同，由于加固处理目的在于恢复因裂缝降低的混凝土构件的承载力，涉及到建筑物的结构安全和使用功能的改变，因此必须在确认安全的基础上计算承载力，提出合理的详细的方案。结语，混凝土结构中裂缝类型很多，成因复杂，在实践中，应根据裂缝的不同特点分析其产生的具体原因，采取相应的方法进行修复处理，有效地控制裂缝的产生和发展，减少工程事故的发生，延长结构的使用寿命，*终达到保证建筑物安全和耐久的目的。
闸北区房屋质量检测房屋损坏趋势检测监测，1）房屋因受相邻工程影响，为对房屋进行保护而进行的检测；2）分施工前的检测、施工期间的监测和施工后的评估；3）施工前一般进行完损检测，施工期间进行全过程的变形和损伤监测；4）施工后对前期监测结果进行总结，对房屋质量进行复测，评估受损程度；5）通过检测监测，一方面对房屋进行保护，另一方面为解决纠纷提供依据。检测内容，1）房屋建筑结构情况的调查（结构体系、及沉降缝等）；2）房屋相对不均匀沉降和倾斜情况的检测；
3）房屋损伤情况的检测（针对地铁、房屋通道等深基坑施工对房屋的影响）；4）相邻工程概况的调查（是否符合规范的要求）；5）分析房屋变形敏感部位，布置沉降、倾斜及裂缝测点并测试其初始值（相邻工程施工前）；6）提出沉降、倾斜及裂缝监测报警值；7）对存在的问题提出处理建议。房屋完损状况检测，1）为解决某种专门问题（如局部损伤、质量纠纷、原因分析）；2）损伤检测、变形检测等是主要工作内容；3）以定性分析为主，一般不做结构计算；4）以完损等级规范为依据，分完好、基本完好、一般损坏、严重损坏、危房。闸北区房屋质量检测危险房屋的检测鉴定，1）为确定房屋是否为危险房屋而进行的检测鉴定；2）在我市，此种类型的检测鉴定较为少见；3）一般如对房屋作出危房的鉴定结论，需进行专家评审；4）经专家评审确定为危房时，一般需立即拆除。灾后建筑物的安全检测与评估，1）在房屋受水灾、火灾及地震灾害后，为了解房屋受损程度及安全状况而进行的检测；2）在检测中，首先对灾害的程度进行调查，如暴雨系数、火灾温度场及地震震级及烈度等进行调查；3）一般需对房屋受损后的结构状况进行计算分析。优秀历史保护建筑的综合检测评估，1）包括一般优秀历史保护建筑和文物建筑的检测评估；2）需从历史保护的角度进行检测评估，与一般建筑的区别在于“保护”；3）首先需对保护类别、保护部位进行确认，对历史沿革进行调查；4）历史建筑重在延年益寿，重在保护性利用，检测更需细致，尽量挖掘潜能；5）一般需对建筑、结构、机电等进行全面检测评估；6）在现场充分检测的基础上，对结构性能进行评估，需结合历史的特点。
闸北区房屋质量检测因而部分结构及基础破坏，引起整体倒塌。3)施工方面的原因，由于基础是埋入土中，其问题不易发现，属隐蔽工程。3、整治对策思考，01对不均匀沉降导致房屋开裂的整治对策：对于防止地基不均匀沉降引起墙体开裂的措施来说，对于新建工程，必须首先确立重在设防的指导思想。概括起来，预防地基不均匀沉降引起裂缝的主要措施有：1)合理设置沉降缝。在房屋体型复杂，特别是高度相差较大时，应设沉降缝，沉降缝应从基础分开，缝宽不得少于10cm，*是三缝合一，施工中应保持缝内清洁，应防止碎砖、砂浆等杂物落入缝内。2)加强上部的刚度和整体性，提高墙体的抗剪能力，调整地基的不均匀沉降。不宜将建筑物设置在不同刚度的地基上，如同一区段建筑，一部分用天然地基，一部分用桩基等。必须采用不同地基时。要妥善处理，进行必要的计算分析。3)加强地基验槽工作，发现有不良地基应及时妥善处理，然后才可进行基础施工。02对地基不均匀沉降引起墙体开裂的治理措施：对于已经发生的沉降事故，除个别确因结构或构件“元气”大伤而完全失去挽救价值外，多数均应经过适当整治，使建筑物完全或部分恢复功能而继续使用。闸北区房屋质量检测整治处理。首先应对因沉降发生严重变形或损坏的结构、构件、进行矫正、修复、与此同时，大多尚须对地基进行以消除湿陷，加密固结、或以提高承载能力，减少变形等为目的的适当处理。其次大部分沉降，特别是不均匀沉降，都在墙面或构件表面，留下了大大小小的裂缝。处理这些裂缝，不仅是为建筑物外观美化的需要，更主要是为了不留隐患。为了阻止不均匀沉降的继续发展，而进一步加剧混合房屋结构墙体裂缝的开展。必须对不均匀沉降房屋所处地基和结构构件进行维修加固。03加固一般可从地基和结构两方面入手，具体有以下措施：1）地基处理，混凝土灌注桩架梁法，钢管桩加梁法，三重管旋喷桩定向旋喷法，桩底架梁托底法等等。2）结构修复加固在经过结构矫正复位和地基处理后，应采取适宜的方法，及时地对上部结构损坏部分进行加固、修补，恢复建筑物正常使用功能，以实现安全承载的目的。上部结构处理包括裂缝的处理和砌体承载力的处理。
闸北区房屋质量检测非结构性裂缝往往是自身应力形成的，如温度裂缝、收缩裂缝，对结构承载力的影响不大，可根据结构耐久性、抗渗、抗震、使用等方面要求采取修补措施。2）结构性裂缝定性：可能引起的破坏形式为脆性破坏或是塑性破坏。3）裂缝定量：查明裂缝的宽度、长度、深度、形态等量化数据。4）裂缝趋势：判明裂缝是否稳定或是有发展趋势。基本构件常见裂缝分析，01受弯构件，常见受弯构件有混凝土梁、板，其裂缝形式主要有垂直裂缝、斜裂缝和顺筋裂缝。1）垂直裂缝：主要由弯矩引起，多出现在梁、板构件跨中底部，垂直梁、板侧面发展。2）斜裂缝：一种由剪力引起，一般出现在梁底支座附近（裂缝多数是剪力与弯矩共同作用）由下部开始，沿45°方向向跨中上方发展；另一种由负弯矩和剪力引起，出现在梁、板支座顶面附近，形态为上口大下口小。另外在主次梁交接部位，由于主梁受次梁集中力影响，也出现沿次梁两侧向下斜裂缝。当发生地基不均匀下沉时，混凝土圈梁、框架梁、基础梁皆会出现走向与地基不均匀沉降方向一致的斜向裂缝。
闸北区房屋质量检测从技术和维权的角度，剖析房屋开裂，许多业主看到房子裂了就会感到害怕，就会想到了房子坍塌的危险，从而住在有裂缝的房子里每天都有点胆战心惊。确实，一般人对房屋裂缝的了解并不多，更是无法判断出现的裂缝是由于什么原因引起的，也无从知道会产生怎样的影响。因此，为了让广大业主对房屋的裂缝有一个比较清醒的认识，特地采访了著名的同济大学房屋质量检测站的站长某教授，就房屋开裂的各种状况、会产生怎样的影响作一个权威的、详细的解答。1、房屋开裂的两种情况，教授指出，如果因业主装修不当引起的房屋开裂除外，房屋开裂的情况大致可以分为两大类：一是楼板开裂，二是墙体开裂。闸北区房屋质量检测对于楼板开裂，教授说，楼板开裂大致有三种情况。由混凝土收缩引起，表现为对穿性裂缝，裂缝可能会导致渗水。这种裂缝比较普遍，对房屋安全的影响不是很大，但会影响房屋的使用和耐久性。如在楼板的关键部位增设一些钢筋，减少混凝土中外加剂的掺量，加强养护，则可避免这些裂缝的产生。施工初期因养护不当由温度引起，裂缝呈蜘蛛网状，这种裂缝过密过多，则反映混凝土的质量差，会影响楼板的承载力。如在施工中加强养护，则可避免产生这种裂缝。
闸北区房屋质量检测 闸北区房屋质量检测有限公司【房屋质量检测】
上海第三方房屋质量鉴定咨询
上海市大渡河路658号重磅 | 各种裂缝图解大合集
一、塑性收缩裂缝
混凝土浇筑初期尚处于一定的塑性状态时，水分从浇筑表面较快蒸发，混凝土因体积收缩而产生的裂缝。这些裂缝对结构危害较小，但需进行表面处理。
裂缝呈不规则多边形分布，或者大致呈互相平行状分布。裂缝之间的距离最小的有几厘米，最大的有十几厘米。这些裂缝刚开始都是很浅的，逐渐会发展成为贯穿性裂缝。
▲ 塑性裂缝示意图
▲ 典型的塑性裂缝
混凝土浇筑后，表面没有及时覆盖，受风吹日晒，表面游离水分蒸发过快，产生急剧的体积收缩，而此时混凝土早期强度低，不能抵抗这种变形应力而导致开裂。
使用收缩率较大的水泥，水泥用量过多或使用过量的粉砂或混凝土水胶比过大。
混凝土水胶比过大，模板、垫层又过于干燥，吸水量大，导致混凝土出现塑性裂缝。
浇筑在斜坡上的混凝土，由于重力作用有向下流动的倾向，也是导致这类裂缝出现的原因。
严格控制混凝土的水胶比、水泥用量和粉砂用量。
浇筑前将基层和模板充分湿润，浇筑后及时覆盖，认真养护。
在高温、大风及干燥天气下施工应采取措施保证质量。
二、沉降收缩裂缝
沉降收缩裂缝是在施工过程中混凝土尚无任何强度时，由于模板振动、骨料自重下沉、混凝土振捣后表面泌水较多引起的，这类裂缝一般较深，沿钢筋走向出现的纵缝，是引起钢筋锈蚀的常见原因，对结构的危害应引起重视，需进行处理。
中部较宽，两端较窄，呈梭型，常出现在结构的变截面处、梁板交界处、梁柱交界处及板肋交界处等，裂缝深度通常可达钢筋表面。
▲ 混凝土下沉引起的裂缝
混凝土浇筑振捣后，粗骨料沉落，挤出水分、空气，表面呈现沁水，而形成竖向体积缩小沉落。这种沉落受到钢筋、预埋件、模板、大的粗骨料以及先期凝固混凝土的局部阻碍或约束，或混凝土本身各部位相互沉降量相差过大而造成开裂。
（1）控制水灰比、砂率和塌落度不要过大。
（2）对截面相差过大的构件，要先浇筑较深的部位，静止1～1.5小时后，待沉降稳定后再与上部薄截面同时浇筑。
（3）保护层厚度不要过薄。
三、温度裂缝
混凝土浇筑后，初凝过程中因水化热得不到及时散发，导致混凝土内部温度较高，内外温差较大，使混凝土的形变超过极限引起的裂缝。
（1）温度裂缝在结构中较多见，有表面的、深层的和贯穿的。
（2）表层温度裂缝走向无一定规律，常纵横交错呈龟纹状，且多发生在施工期间。
（3）深层和贯穿的温度裂缝一般与结构或构件短边方向平行或接近于平行，裂缝沿全长分段出现，多发生在混凝土浇筑后2～3个月或更长的时间，且冬季缝宽，夏季缝窄。
▲ 表层温度裂缝
▲ 深层（贯穿）温度裂缝
（1）表层温度裂缝多数是由于温差较大而引起的。混凝土结构构件，特别是大体积混凝土基础浇筑后，在硬化期间水泥放出大量水化热，内部温度不断上升，使混凝土表面和内部温差较大。
当产生非均匀的降温时，将导致混凝土表面急剧的温度变化而产生较大的降温收缩，此时表面受到内部混凝土的约束，将产生很大的拉应力。而混凝土早期抗拉强度很低，因而出现裂缝。但这种温差在表面处较大，离开表面就很快减弱，因此，裂缝只在接近表面较浅的范围内出现，表层以下结构仍保持完整。
（2）深层和贯穿的温度裂缝多由于结构温差较大，受到外界的约束而引起。当大体积混凝土基础、墙体浇筑在坚硬地基或厚大的老混凝土垫层上时，没有采取隔离层等放松约束的措施，如果混凝土浇筑时温度很高，加上水泥水化热的温升很大，使混凝土的温度很高，当混凝土降温收缩，全部或部分受到地基、混凝土垫层或其他外部结构的约束，将会在混凝土内部出现很大的拉应力，产生降温收缩裂缝。
这类裂缝较深，有时是贯穿性的，将破坏结构的整体性。基础工程长期不回填，受风吹日晒或寒潮袭击等作用，框架结构的梁、墙板、基础梁，由于与刚度较大的柱、基础约束，或预制构件浇筑在台座或台座伸缩缝处，因温度变形受到约束，降温时也常出现这类裂缝。
（3）采用蒸汽养护的预制构件，混凝土降温控制不严，降温过速，或养护窑坑急速揭盖，使混凝土表面急速降温，而受到肋部或胎膜的约束，常导致构件表面或肋部出现裂缝。
（1）防止表面温度裂缝关键在于控制混凝土内外的温差。混凝土浇筑后要及时覆盖洒水养护，冬季要采取保温措施，不要过早拆模与保温层。拆模时要控制混凝土内外温差在25℃以内。地下结构拆模后要及时回填。
（2）防止深层和贯穿裂缝，要尽量选用水化热低的水泥，或掺入适量的粉煤灰。
（3）选用级配良好的骨料，控制砂石含泥量和水灰比，充分振捣，提高混凝土的密实度和抗拉强度。
（4）降低混凝土浇筑温度，如浇筑时避开炎热天气，用冰水拌合混凝土等。
（5）分层、分块间隔浇筑大体积混凝土，间隔时间5～7天，以利于散热和减少约束。
（6）每隔30m留一条后浇带，待40天后再浇筑，以减小温度收缩应力。
（7）在岩石等坚硬地基上浇筑长、大混凝土基础时，可先用沥青等铺设隔离层，以减轻约束力。
四、张拉（应力）裂缝
外力作用于混凝土时，但外力超过了混凝土的强度时，就会发生应力开裂。这样的裂缝称为张拉（应力）裂缝。
裂缝出现在混凝土结构的受拉部位，呈较均匀分布状。大部分是深层裂缝或贯穿裂缝。
（1）预应力板类构件表面裂缝：预应力筋放张后，由于肋的刚度差，当控制力偏高时，受压后产生反拱，使板面受拉，加上板面与纵肋收缩不一致，也使板面受拉，两种应力值叠加，当超过混凝土抗拉强度时，便会出现横向裂缝。
（2）板面四角斜裂缝：由于端横肋对纵肋压缩变形的牵制作用，使板面产生空间挠曲，因而在四角区出现对角线方向拉应力，加上收缩作用而引起开裂。
（3）预应力大型屋面板端头裂缝：由于放张后，肋端头受到压缩变形，而胎膜阻止其变形，造成板角受拉，横肋端部受剪，因而将横肋与纵肋交接处拉裂。另外，在纵肋端头部位，预应力钢筋产生的剪应力和放松引起的拉应力均为最大，从而因主拉应力较大引起斜向开裂。
（4）预应力吊车梁、桁架、托架等端头沿预应力方向的纵向水平裂缝：构件端部节点尺寸不够和未配置足够的横向钢筋网片或钢箍，当张拉时，由于垂直预应力钢筋方向的“劈裂拉应力”而引起裂缝出现。此外，混凝土振捣不密实，张拉时混凝土强度偏低，以及张拉力超过规定等，都会引起这类裂缝出现。
（5）拱形屋架上弦裂缝：下弦预应力筋张拉应力过大，屋架向上拱起较多，使上弦受拉而在顶部产生裂缝。
（1）按要求正确使用，避免过载。
（2）从设计上进行调整，防止使用时出现过载。
五、钢筋锈蚀裂缝
由于钢筋锈蚀产生的裂缝。
（1）多为平行于钢筋的裂缝，严重的会导致混凝土破碎。
（2）在混凝土与钢筋平面之间产生较大裂缝，使混凝土分层裂开。
▲ 钢筋锈蚀裂缝
▲ 顺筋开裂裂缝
钢筋锈蚀是一个电化学过程，它需要有氧化剂、水分和金属中的电流，在钢筋表面和邻近区域发生一系列的化学反应。混凝土中的钢筋通常不会锈蚀，因为在强碱环境中，钢筋表面形成了一层牢固的氧化物保护膜，这就是众所周知的钝化膜。但是当碱性环境由于碳化而被减弱时，或钢筋的钝化膜由于腐蚀性离子（通常是氯离子）的侵蚀而被破坏时，钢筋就会发生锈蚀。
钢筋锈蚀产生氧化铁和氢氧化铁，这些物质的体积比金属铁的体积要大的多。体积增大会导致在钢筋周围产生径向张应力，从而使钢筋附近的混凝土出现径向开裂。这些裂纹会沿着钢筋发展，最终形成纵向的裂缝（平行于钢筋）或者导致混凝土破碎。在与混凝土表面平行的钢筋平面上同样会产生较大的裂缝，从而使混凝土分层裂开，这个问题在桥面板上最为突出。
裂缝使得氧气、水分和氯化物更容易侵入混凝土中，因此微小的裂缝能够加速混凝土中钢筋的腐蚀和裂缝的产生。
（1）提高混凝土保护层的质量，降低渗透性，适当增加厚度。
（2）为钢筋涂刷防锈保护涂料。
（3）在混凝土表面涂刷防中性化保护涂料、防水密封剂等。
（4）必要时加装阴极保护装置。
六、凝缩裂缝
初凝前后因表层混凝土比下层混凝土收缩性大而出现的表层裂缝。
出现在混凝土初凝前后，裂缝呈多角状，宽度较细，深度较浅。
▲ 凝缩裂缝
（1）混凝土过度抹平压光，使水泥和细骨料过多地浮到表面，形成含水量很大的砂浆层，它比下层混凝土有更大的干缩性，水分蒸发后，产生凝缩而出现裂缝。
（2）在混凝土表面撒干水泥压光，也会产生这种裂缝。
（3）养护不当是表面混凝土温度下降过快，收缩比下层混凝土大，也会产生凝缩裂缝。
（1）避免过度抹平压光。
（2）充分及时的正确养护。
七、碱骨料反应裂缝
由于混凝土发生碱骨料反应而导致的开裂。
（1）如果混凝土不受约束（无筋或少筋）的情况下，碱骨料反应裂缝呈网状（龟背纹），裂缝网接近六边形，裂缝从网结点三分岔开，夹角约120°，在较大的六边形之间还可以再发展出小裂缝。
（2）当碱骨料反应受到钢筋或外力的约束时，其膨胀力将垂直于约束力的方向，而膨胀裂缝则平行于约束力的方向，出现顺筋裂缝。
（3）大体积无筋混凝土的碱骨料反应膨胀裂缝的深度可达数十厘米，宽度可达25px左右。
（4）钢筋混凝土的碱骨料膨胀裂缝的深度一般不会超过保护层厚度，宽度多为（0.3～0.5）mm。
（5）碱骨料反应裂缝通常伴随有渗出物，多为半透明的乳白色或黄褐色，有时也呈茶褐色或黑色。
（6）与收缩产生的网状裂缝有相似处，但收缩裂缝出现的时间较早，多在施工后若干天内。而碱骨料反应裂缝则出现较晚，多在施工后数年甚至10～20年后。
（1）骨料中的活性硅与水泥水化反应生成的碱性材料、或外加剂中含有的碱性材料、或外界带入的碱性材料（如养护水、地下水、临近结构中的碱溶液等）发生缓慢的膨胀性化学反应，将可能逐渐导致混凝土开裂。
（2）碱-硅反应的结果将会形成一种膨胀性的胶凝体，这个胶凝体会吸收结构其它部分的水分，这将导致局部膨胀同时还伴随着产生了张应力，最终造成结构的完全破坏。
（3）在某些情况下，碳酸盐类岩石参与到与碱发生的化学发应中，结果将产生有害的膨胀并引起开裂。这些有害的碱-碳反应主要与粘性土的白云灰岩密切相关，这些白云灰岩具有非常细的纹理结构（隐晶质的）。受影响的混凝土呈现出网状裂缝。这种反应与碱-硅反应的不同之处在于裂缝中不存在胶凝体的堆积。
（1）控制水泥含碱量。
（2）控制混凝土含碱量。
（3）控制使用碱活性骨料。
（4）使用能抑制碱骨料反应的掺合料，如粉煤灰、矿渣、硅粉等。
（5）使用引气剂，缓解碱骨料反应带来的膨胀压力。
（6）隔绝水、空气的来源。
八、碳化收缩裂缝
混凝土水泥浆中的氢氧化钙与空气中的二氧化碳作用生成碳酸钙，引起表面体积收缩，受到结构内部未碳化混凝土的约束而导致表面发生的龟裂。
裂缝在混凝土表面呈花纹状，无规律性，较浅。
（1）空气中二氧化碳与混凝土表面水泥浆中的氢氧化钙作用，生成碳酸钙，体积收缩而开裂；
（2）在通风差的场所生火炉保温，产生大量二氧化碳，加速混凝土表面碳化而开裂。
（1）避免过度振捣使混凝土表面产生砂浆层。
（2）加强养护，提高混凝土表面强度。
（3）避免在不通风场所使用火炉加热保温。
来源：思维软件
责任编辑：
声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。
今日搜狐热点1<input type="button" value="GO" onclick ="var val = Number(jQuery(this).parent().children(':text').val()); if (isNaN(val) || val
1){val = 1;}window.location.href = '/30-30-detail-9-0-__id__.html'.replace('__id__', val); ">
别人整理的收楼贴子，粗粗看来已经受益良多
注册时间： -
注册时间：
点击标签查看相关内容
别人整理的收楼贴子，粗粗看来已经受益良多
内容比较长，但确实不错，请大家仔细阅读，针对我们的情况制定我们的策略。
楼市话题： 转帖lu_lu的收楼验收注意事项及对付招数
发 表 人： kole[过客]
发布时间：
内　　容：
一、收楼验收注意事项及对付招数
如何验收房子
1。集中验收。人越多越好，气势占优。时间最好选在周末，一是大家容易聚齐，二是
小区里人气旺。万一需要，已入住的业主可以随时声援。缺点：容易给开发商留下
“经理不在”的借口。
2。做好资料准备。收集尽可能多的有关法律、法规。多复印些，发给不明真相的业
主。发动群众、武装群众。
3。做好长期、艰苦斗争的准备。敌人是不会善罢甘休的。被发现了尾巴，甚至会狗急
跳墙。要有信心，因为正义在我们这里；但又不要抱幻想，无产阶级不去斗争，资产
阶级就不会自动退出历史舞台。
4。战略上要藐视敌人，因为开发商理亏；战术上又要重视敌人。开发商不是白痴，又
5。战略重点：房屋面积实测数据表。(要盖测绘队公章)。此乃开发商之软肋、七寸之
6。战术技巧：千万不要轻易签字收楼。除非确认自己的利益得到了切实的保证。
7。经验：不要为少跑几趟路，上了物业的当。收楼后肯定会后悔
转贴收楼注意事项及对付招数：
年关将至是许多购房人收获的季节，但不少家庭从喜滋滋地接到收楼通知单的一刻
起，收楼烦恼也随之而来。究竟收楼程序如何？常见的收楼陷阱有哪些？收楼时又该
注意些什么呢？为帮助广大消费者放心收好楼，开心住进新屋，我们请教“专家购房
热线”的各位专家，按照收楼的一般程序，介绍各种收楼过程中常见的问题，教你见
招拆招，做个聪明收楼人。
　　第一步：接到收楼通知单
　　按合同约定，发展商会在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告
知具体收楼的时间及须准备带齐的资料。
　　关注一收楼时限发展商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出３０天内，按有关
规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已
实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任
及税费。收楼通知书一般以挂号信方式寄出。某些负责任的商家会在收楼通知寄出时
另以电话方式通知购房者，也有商家并不管你有没有收到。有位林生就因为出差在外
没收到通知书错过收楼期，结果吃了哑巴亏。
　　拆解招数：购房者在购房时切记写清楚邮寄地址（一定要容易接收、能保障亲自
签收的地点，如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情
况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与发
展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。
　　第二步：做足准备工夫
　　收楼前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收楼时间，确定具体收楼日
期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发
展商必须交付的，买家权益有哪些。
　　其次，准备各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约），各期还
款单据（发票或用于换发票的收据），如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业
主本人的身份证、常住人员照片，收楼通知书，等等。
　　最后，当然要找有经验的收楼专家做伴。附带要准备的还有软尺、小锤等收楼工
具，以及饮料与点心，以备收楼时东奔西走又排队又爬窗，又要与发展商争论，腰酸
腿疼口干肚饿时有能量补充。切记，小姐太太们在收楼当天千万别穿高跟鞋与窄裙
　　第三步：查证
　　应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住
宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案
表》（简称““三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》
（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意
见表（如《楼宇验收记录表》）等。
　　关注二：证件不齐要交楼根据国务院１９９８年７月２０日颁布的《城市房地产
开发经营管理条例》（国务院令第号）第十六条规定：“房地产开发企业应当对其开
发建设的房地产开发项目质量承担责任。”第十七条规定：“房地产开发项目竣工，
经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因
此，购房者收楼前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合
格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签署入住单，收楼。
　　但是，“三书一证一表”不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是《建筑工
程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体
建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。
　　拆解招数：面对这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在
相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《&#215;&#215;
&#215;&#215;表》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。
　　第四步：验楼细节不放过
　　查验完各种证件后，收楼的关键时刻——验楼正式开始，先是需缴交身份证复印
件、收楼通知书，领取房屋钥匙，然后由商家接待人员（开发商代表或物管公司人
员）带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。
　　关注三：先签文件后验楼先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程
序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的方法，商家的主动性更大。
　　拆解招数：购房者在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验
房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情
况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可增
加自我保护力度。
　　关注四：疲劳战收楼时要办的手续很多，如换发票、填表、交费、入住登记，等
等，不少业主东奔西跑排了这队排那队，未进自家门已筋疲力尽，更没精力验楼、或
无心就房屋问题与发展商干涉。
　　拆解招数：收楼现场的人山人海并不可怕，建议采取“人多好办事”的战术，请
来多位老友亲戚帮忙，大家分工合作、分头排队，验楼时可分工合作，各人负责一部
分，能发现更多的问题。
　　关注五：灰尘满积清洁明净一般较讨好人，大多数发展商交楼时都会提前将屋内
打扫干净。但也有楼盘是例外，在地板、窗台等地方留下一层土。可别小看这层土，
往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题藏在这层土底下。
　　拆解招数：应对办法是扫去土，或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质
量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水情况。
　　验楼是整个收楼过程的“戏肉”。
　　第五步：验楼结果在录
　　验完楼后，买家应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表
底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可提出意见
并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，
买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如
属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过
　　关注六：大事化小对业主在验房时发现的毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是
房屋结构性问题，一些发展商员工总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人修
修就可以了。”还大拍胸口让业主放心，想方设法不将问题列进验收文件里。
　　拆解招数：不管发展商陪同人员如何巧舌如簧，如何套交情，业主都应坚持原
则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没
准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题
地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。
　　第六步：交费笔笔算清
　　换发票及缴交各项相关费用与钱银有关，更要笔笔算清。关注七：巧立名目的收
费虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但一些发展商到收楼时仍巧立名目乱
　　拆解招数：收楼时须提前了解物价局的各项相关收费规定，最好带上应缴费用
表，与发展商要求的款项相对应，最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费
要与发展商协商。必要时可向物价局、房管局投诉。
　　第七步：办理入住手续
验完楼后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任
书》等协议书，同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物
　　关注八：《入住协议》与《消防责任书》是购房者与管理处的入住约定，有些物
管公司从便于自身管理出发，订下一些双方责权不对等的条款。
　　拆解招数：签署时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后
1、查验《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》及《建设工程质量核验证明书》。前
者由深圳市建设局核发，证明该楼盘已通过土建、燃气、消防、电梯四个关节，可以
交付使用；后者是由深圳市工程质量监督站经验收合格后颁发的，证明土建合格，如
果没有上述两证，购房者应拒绝接收。
　　2、要求发展商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。发展商不提供
的，购房者应拒绝接收。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量
等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。《商品房销售管理办法》第三十三条规
定：商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约
定保修期的存续期。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：建设承包单位出
具的质量保修书的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程
和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、
有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为
2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，发展商应当履行保修义务，并对造成的
损失承担赔偿责任。
　　3、要求发展商出具有房产测绘资格的单位出具的正式测绘报告。购房者主要看实
测面积与合同面积的差异是否超过合同规定的范围，如果超过，则按合同规定的差异
处理办法执行，或要求发展商赔偿。此外，购房者对实测面积有疑问的，也可以要求
重新测量。
　　4、对面积差异的处理办法：《深圳市房地产买卖合同（预售）》文本中的约定与
《商品房销售管理办法》中的规定略有不同。预售合同文本中约定建筑面积差异在1％
以内（含1％）的，为允许的合理差异，买卖双方互相不退、不补。律师认为，这一约
定有违公平原则。因为房地产是价格高昂的大宗商品，1％的差异造成的价款差异至少
有几千元甚至上万元。这样约定结果往往是购房者的几千上万元购楼款被发展商“合
理”地吃掉。因为长期以来，面积缩水一直是房地产纠纷的投诉热点之一。因此，购
房者在签署合同时，可以同发展商协商将这一条款变更为面积差异在1％以内（含
1％）的，实行多退少补。这样更合乎公平原则，发展商也没有理由拒绝这一提议。
　　5、发展商在交楼时不能只交楼不交配套公共设施。《深圳市房地产买卖合同（预
售）》中明确约定，发展商在交楼时，该项目的土地使用权出让合同书及其补充协议
中规定的公共设施也一并建成使用，否则购房者有权拒绝收楼。
　　6、购房者有权拒绝缴纳发展商收取的不合理、不合法的入伙费。有的发展商在购
房者办理入伙手续时要求购房者交一笔不菲的入伙费用，否则不给锁匙。在这些入伙
费用中，有很多是不合理、不合法的费用，如防盗网、防盗门、公共防盗门的制作安
装费。如果购房合同附表的装修标准有防盗网、防盗门、公共防盗门，购房者肯定不
用再交这笔费用。若没有约定，那么，购房者有权决定装与不装，发展商无权强行安
装后再向购房者要钱。
　　7、购房者还应对房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、消防
设施及配套设施进行验收。如有异议，应当在收到入伙通知15日内提出，逾期不提出
的，视为同意收楼。
　　8、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“商品房交付使用后，购
买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，
确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购房者造成损失的，房地产开发企
业应当依法承担赔偿责任。”
　　购房者以合法理由拒绝收楼，视为发展商未按合同约定将竣工验收合格的房地产
交付给购房者。如果发展商不能按约定时间将房地产交付给购房者使用，按新版合同
约定，每延期1日，发展商向购房者交付购房总价款的万分之五的违约金。超过约定时
间90日仍不交付房地产的，购房者有权单方面解除合同，造成购房者损失的，发展商
还应负赔偿责任。（注：旧版合同违约金由双方约定，未约定的，违约金为延期交楼
期间的指导租金）
高级工程师详细讲解：新房验收15招
上月在军博的房展会上，主办者推出了一个“专家帮您验收房”活动，由专家免
费为获奖的购房者提供房屋入住或装修的专业验收服务一次，引起许多购房者的关
注。新房入住前，如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢？为此，本报
记者专程拜访了北京市房屋修建工程监督站副站长巫杰高级工程师和技术咨询部主任
张宗正高级工程师，两位专家做了详细的讲解。
1招：看“备案”留“两书”
　　新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法
建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
　　2招：卫生间不渗不存
　　检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄
一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上
层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的
顶部是否渗漏。
　　检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有
积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛
坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
　　3招：门窗灵活严又亮
　　试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门
窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合
缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。
　　门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷
漆，卫生间的门还要刷下边那面。
　　4招：轻敲各面听空裂
　　墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻
一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；
若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
　　5招：顶层住户查渗雨
　　如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建
筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的
监督下进行过雨淋实验。
　　6招：阳台裂缝危险大
　　一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结
构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的
先兆，一定要立即通知相关单位。
　　7招：保温不好墙滴水
　　冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现
的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
　　8招：大开龙头查漏堵
　　上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水
流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
　　9招：暖气支管有坡度
　　暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热
器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般
每米相差1%。
　　10招：供暖管道要套管
　　供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一
小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其
作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
　　11招：拉闸断电不可少
　　电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉
闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各
分支线路。
　　12招：保险插座护幼童
　　为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装
　　13招：卫生间插座规矩多
　　卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口
安全灯座?洗手盆的上方不应有插座。
　　14招：厨卫紧邻通风道
　　厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，
保持室内空气的清洁。
　　15招：开关接口拉一拉
　　检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力
拉一拉，看是否虚设。
新交楼住宅如何验收？
曾昭远(老火)
在拿到房子之后，很多人都不知道如何验收，也有一些人认为质检站都已经验收了，
业主再验收有多此一举之嫌。其实，在很多情况下，你验不验收，房子你都得要下的
了。只是在签字前发现问题，你会比较方便追究发展商的责任。
作为外行人，如何验收房子呢？当然，这里面所列的项目，对于验收任何类型的房子
都是起作用的，包括验收商用办公室。
1、 看墙壁。
不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪
80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风。我看过最严重的一栋房子，窗户在
雨天发现有渗水现象，一问，才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。遇上台风
来临之时，更是令人提心吊胆，而更使人惊诧的是，这栋还是一个区的国土局建的，
真可怕。所以，验收这个，最好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下。
这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。
墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有
一个门形的裂缝，后来追问发展商，才知道原来是施工时留下的升降梯运货口，后来
封补时，马虎处理以致留后患。
2、 验水电。
首先是验一下房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数的水电后期
都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了，但如果你不打算更换水电的
话，那么这些东西就必须认真验收了。
验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电
线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达
到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。
3、 验防水。
这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明
没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对
防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什
么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水
层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着
排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的
业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
4、 验管道
这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一
个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个
呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒
进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。还有一
种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而
言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为
什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡
在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有
发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需
要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。
其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室
内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质
因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量
了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。
去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地面
0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这
个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，
然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就
是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来
说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你
就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘米的，测量后我还以为我测量错了呢。
如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把
尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米
左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后
不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节约
成本的方法的。1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只
减了10公分左右，但是总体算起来，成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住宅
区。3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。
这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存
性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条
是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一
种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗
进的问题了。
8、其他项目
事实上，除了上述的项目外，其他的验收，都需要有比较专业的知识才行的。你不妨
带一个熟悉工程的朋友去验收房屋，这也是唯一可能的东西了。除此之外，你只能是
依靠质检部分的认真了。
入住新房“过五关”
第一桩事：领证四件套
当收到开发商发出的“房屋交付通知书”，第一桩事就是审阅和领取4份文件以及证明
一、《建设工程质量检验证明书》这是建设工程质量安全监督检查站（简称质监站）
房验收合格后颁发的证明。
二、《住宅交付使用许可证》
这是住宅发展局颁发的开发商交房的证明，表明新房一系列相关配套已经完成。
三、《住宅使用说明书》
这是开发商告知你安全、合理、方便使用房子及相关注意事项的文本，其中包括房屋
图布局、详细结构图、附属设施、配套设施等，还有不能占有、损坏和移装的住宅共
位、设备及住宅使用规定和禁止行为等内容。该文本应作为新房销售合同的“附
四、《住房质量保证书》
这是开发商对新房承担质量责任的法律文件，日起该文件作为开发商交房
的必备内容。
上述4份材料缺一不可，若开发商拿不出来，请暂缓办理入住手续。
第二桩事：验房一点通
同购买普通商品需要开箱验货一样，第二桩事情你必须对新房“验货”。
一、搞清房屋面积。
上海商品房是按“套”（或单元）销售的，新房面积由套内和公摊两大面积组成。
套内面积是使用面积、墙体面积（共用墙算一半）、阳台面积之和。
公用面积是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、
室以及为整栋大楼服务的公共和管理用房之和。
首先审阅专业测绘部门的测绘报告，以此来核准新房面积太小。若有差异，可按合同
处理，2000版本合同有详细说明。
二、检查主体结构
建设部1991年颁布《房屋管理验收标准》，请按此标准从4个方面进行检查。
地基基础沉降、上部结构开裂程度。钢筋混凝土构件产生变形程度。砖石结构的厚度
度。木结构结牢固度、无蚁害。
三、观察外墙屋面
下雨天看看有无明显水印和霉点和开裂；屋面是否有积水和渗漏；平屋面应有隔热保
施；三层以上房屋的公用部位应设置屋面检修孔；阳台应有排水出水口；落水管要牢
装；地坪是否倒泛水等。
四、看看电器设备。
这是住户比较容易疏漏的检查项目。如过墙电气线路应有导管；铝导线连接不能绞接
接；每套安装电表或预留表位，并有接地装置；电梯能准确启动，噪声振动不能超过
值；是否电视共用天线；空调机应有安装余地以及外墙出洞……
第三桩事：交费指南针
第三桩事情是向开发商或物业管理公司以及其他相关管理机构支付费用。
一、物业管理服务费
该费用向物业管理公司交纳，包括管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费以及维
费。前4项按月份项计算、第5项则按实际维修项目计算。
其中普通内销房由物业公司与业主（或业委会）在物价局和房管局规定的基准价幅度
商确定。高标准内销房（含外销房）则由物业公司和业主（或业委会）协商确定。
二、物业维修基金
该基金目前按照市物价局和房管局做出的规定，高层和小高层住宅按成本价的3％、多
宅按成本价的2％交费。
三、其它相关管理机构费用
该费用则分别向有关机构支付，譬如向有线电视台支付初装费；向环卫所支付建筑垃
运费；向煤气公司支付安装费；向电话局支付安装费；向税务局支付契税合同印花
证印花税等；向供电局支付电表保证金、向交易中心支付交易手续费、地籍图及勘丈
登记勘丈费等。
第四桩事：公约一面镜
第四桩事是签订《业主管理公约》。
《业主管理公约》是入住新居的业主必须签订的一份有关物业使用、维修以及其它管
务活动的行为规范条约。该《公约》由主管部门特制，所有业主均应予遵守。
为了维护你新居的完整和安全，《公约》特别强调刚入住的购房者在装修或改建新居
一、不能拆墙打洞破坏新楼的整体结构。二、不能拆改阳台并超载重物。三、不能随
楼板墙面上敲击开孔。四、不能随意私设各类管线。五、不能私自搭建各类违章建
第五桩事：装修红绿灯
第五桩事是装修新居。
把新居打扮成何种风格可以各显神通，但有几件事要注意。
一、若请施工队装修必须签订装修合同。目前主管部门制定统一的《住房装饰施工合
（即合同示范文本），该合同要求当事人按照公平原则确定双方的权利和义务。目前
居室装饰的法律有6部，可以参照：《建筑法》、《房地产管理法》、《环境污染防治
法》、《消防法》、《消费者权益保护法》以及《合同法》。
二、装修后按照《上海住宅装饰装潢标准》进行验收。该标准是去年3月15日颁布。重
点看给排水管道、电气设备安装、墙面地坪张贴、壁橱吊橱做工、吊顶安装、卫浴设
几个方面。
三、一旦出现质量问题可以向有关部门投诉。
其中比较重要的投诉部门是上海市室内装饰质量检验站，地址：延安中路955弄12号和
海州路290号，另外还有专业质监站，譬如木材、锁具、塑料制品、家用电器、家具、
灯具等等部门。
入伙时验收新房的总结
先把心态放平
商品房的交房实际上是买卖双方履行契约的行为，因此，购房人在验房前，应该仔细
看一看合同中的有关约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的。验房不是挑选
精品，通常来讲，集合式的期房总会有这样那样一些让人预想不到的不如意的地方，
但如果当初购房人没有与发展商做出过约定，如果没有质量问题，就不能太计较，毕
竟这套房子不是给你量身定制的。而且作为购房人一味强求，最终引起纠纷将得不到
法律的支持。
找个有经验的帮手
大多数人都缺少购房、验房的经历，虽然小买家验房多半是表面化的感观验收，但如
果身边有位懂建筑或曾经买过房、验过房的朋友帮忙，则可以大大减少验收细节上的
疏漏。否则，一旦验完房与发展商签了字，再发现问题，解决起来就比较麻烦了。
首先看看户外环境
验房第一步是要看发展商是否如期交房了。如果是如期交房了，购房人首先应该看看
小区及楼内的环境，相应的配套是否到位对入住很重要。
现在的期房项目一般在交房时有两种情况，一是同期建设、同期交房，车库、会所、
绿化、景观园林全部可见，购房人只需按开发商在售楼时的承诺查验。但目前许多规
模较大的项目只能分期交房，很多配套环境、特别是软环境，如较易出现纠纷的绿
地、水景都还看不到，而这些发展商在购房合同中都没有具体约定，消费者如果有什
么不满，只能在入住后通过业主委员会与发展商协商解决了。
在分期入住的小区，购房人应关注入住部分小区道路是否铺就，在建区与入住区之间
是否有围挡用来保障入住业主的安全和相对宁静，在建工程夜间何时停止施工，入住
部分的绿化，路灯、停车是否能有保证，车库没投入使用之前，地上临时停车位是否
收费等相关问题。
了解楼里公共部位的装修是否符合发展商的承诺，如：大堂、楼道、墙、地、顶的装
修；业户的邮箱是否配备；电梯的品牌、大小是否符合承诺；水、电、气是否已开
通；承诺内的红外线周界报警系统、电子巡更系统、区域监控系统是否配备，何时投
入使用等等。
户内验收需仔细
首先看文件：购房人在对所购居所验收前，首先要看房子是否经过政府部门验收备
案。一般规范的发展商在交房前都要给购房人提供政府部门的验收备案表和面积实测
文件，购房人应该了解一下交房面积和一开始所签合同中的面积是否有误差，该误差
是否可以接受。
看墙面、地面：验房时，购房人不妨带一把卷尺，量一下层高、量一量房子是否方
正。无论毛坯房、还是粗装修房，只要看看每个房间的阴阳角（房间上下八个角落）
是否垂直、墙线是否笔直、顶棚地面是否平整，便可看出其面层工程是否精细。一般
发展商在交房前，都要对每一套房子进行清扫，带精装修的还要做保洁，交房时，房
间内墙面、地面和各台面、门窗玻璃都应该是平整、光洁的。
看是否有裂缝：在查看墙面、梁柱、阳台时，要注意是否有裂缝。如果梁上或阳台与
体连接处有结构性裂缝，则比较危险，如果是由材料或工艺引起的裂缝，应该要求开
行补修，这类裂缝不会发生安全问题。
看门窗质量：首先看户门是否与发展商的承诺相符包括功能、品牌、材质，注意户门
闭性是否好，如果门框间缝隙较大，应该要求调整，试试锁头是否好用。
要注意窗玻璃的材质、厚度是否符合承诺，有没有双玻改单玻。窗户的密封性要好，
底部的滑道要平滑。纱窗往往是购房人容易忽略的，但入住后自配纱窗往往麻烦且不
套，最好能在交房时解决。
重点看厨卫：厨房、卫生间是一个家庭中硬件设备最多，最容易出毛病、而且不好维
修的地方。而厨卫中最关键的是墙面、地面防水的质量。一般发展商在交房前都做过
24小时闭水试验，但不能排除在后期施工中，由于布线走管道等使防水损坏的可能，
因此，购房人应该再做一次闭水试验。如果是已装修的厨卫，还要注意查看一下地漏
排水是否顺畅，地面是否存水或向房间外渗水，否则入住后你将面临一手拿喷头、一
手执扫把的沐浴情景；应查看厨卫设备的生产厂家、品牌、规格、型号、件数是否与
契约内相符，地面、墙身的瓷砖是否符合承诺，上、下水、灶具排烟是否通畅等。
插孔探头要点清：如今新建商品房住宅往往配有各种线路插孔，一般性用电与大家电
的用电采用了不同的线路和插孔，另外，还配有电视、宽带网络的插孔，很多小区配
备了可视对讲、窗磁、门磁、家庭保安自动控制系统等，购房人应对照合同将其一一
点清，并分清其用途，特别注意厨、卫、洗衣间、露台上的电插孔应该是带盖的防水
插孔。如果是毛坯房，应该看看已安装的插孔面板是否为墙面装修作了预留。
还有一点更重要，那就是验房之前要看该房是否通过了房产管理部门的验收，并取得
《验收合格证》。就这点补充。
新房验收小窍门
如今人们在购买新房后常常急于装修入住而忽视了新居中常易出现的一些毛病。这些
会给日后装修、居住带来不必要的烦恼，以下介绍几点新房验收小窍门：
　　1、 房屋外观及内部结构是否与售房说明书一致，门洞尺寸是否便于家具出入。
　　2、 门、窗是否稳当、密封，是否在开关时发出杂音。
　　3、 地板、墙面、天花板是否有空隙、裂缝、水渍、抹灰是否脱落。
　　4、 可视、对讲系统是否正常。
　　5、 开关是否开关自如、插否有电（请使用电笔测试）。
　　6、 厕所、厨房是否给、排水顺畅、马桶、浴缸是否运作正常 、是否有裂痕、少
　　7、 厕所、厨房地漏是否够用（防止发生意外时水外流）。
　　8、 操作台尺寸，流线是否符合使用。
　　9、 厨房、厕所地面应关水24小时，检查楼下的天花板和相邻墙面是否渗漏。
　　10、用尺将名房内径尺寸量清楚，并仔细记录下来，便于装修设计和购买家具。
　　这十条检查你都应仔细做到。或请你找专业装饰公司帮助检查。验收如发现损坏
应记录下来交发售方尽快维修。必要时可拍照作记录。还有一点请记住在入住后更换
新房验收的环节主要有哪些
核认房屋质量。首先看房产商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验
证书，要看其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚；其次是观察房屋外墙、地
检查房屋装修质量。装修工程合格的证明文件也包括在上述合格证书中，但装修
一般更直观，而且单个购房者对装修一般都有自己的要求，因此购房者应对装修材料
次质量、装修施工状况、装修整体效果进行检查。
检查房屋内的设施。要对厨房、厕所给排水，各间屋内电、空调、通讯及其他电
施等进行试用。
查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视
系统、保安系统等进行检查。
对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与发展商签订一份《交屋
记录表》或称《物业交付核验单》。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是
确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”，“无法认定”等字样。若发现问题，则
记录下来，并要求发展商限期处理。
《交屋验房记录表》最好自己也留一份，同时对房屋拍照记录。
购房后怎样检查房屋质量
看有无裂缝。先看地面和顶棚上是否有裂缝，如果裂缝与墙角呈４５度斜角，甚
横梁呈垂直状态，那就说明房屋沉降严重，有结构性隐患，绝不能买。
看内墙面上和顶部是否有麻点。这种麻点专业称“ 石灰爆点”，是石灰没有经过
时间的熟化所致，对室内装潢将带来不利影响。
看卫生器具，包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。在卫生间和阳台
浇点水，注意看卫生间和阳台上的水能否顺利向出口流，看底下的邻居家是否漏水，
己家卫生间、厨房的管道接缝口是否渗漏。注意试试门、窗是否安得合楔，开关是否
选择顶层的购房者还应观察一下屋顶是否渗漏,重点观察墙角是否有发黄的痕迹,
注意观察卫生间管道与顶部的接缝处是否渗漏.
索要“两书一表”
向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时
按约维修。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅
使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体
结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使
用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣
工验收备案表》。
按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不
能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，
例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目
送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过
失，可以追究其责任。
签收《房屋验收单》
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公
约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底
由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一
下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。
其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管
理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成
之后，您就可以签收《房屋验收单》了。
　　房屋的质量检查主要包括：
　　1.房内格局是否合理，隐密性及隔音效果如何。
　　2.房内光线是否充足，空气对流是否良好。
　　3.供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。
　　4.检查房屋有无裂缝。
　　首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么
样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，
修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严
重，存在结构性质量问题。
　　其次看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重
墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房
屋，购买者一定不能报侥幸心理。
　　5.检查房屋有无倾斜。虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用
目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房
顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
　　6.检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检
查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、
卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。
　　7.检查墙面有无石灰“爆电”。
　　这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所
致，可用铁器敲打&爆点&，如发现大面积的疏松、脱落，也属质量问题，将给购房者
的居住和装修带来极大麻烦，不可忽视。
　　8.检查卫生间的排水情况。
　　看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增大装修改
房屋工程质量存在的通病有哪些？
购房人和转让人在办理房屋交接时，应行使自己验收的权利，验收时应特别注意
下列问题：
1）房屋沉降引起的质量问题。房屋沉降主要是地基土质问题引起的，从而造成墙
体开裂，下水道堵塞、断裂等。
2）因墙体材料选择不当而引起墙体开裂及粉刷起壳的质量问题。
3）屋面女儿墙因屋面热胀冷缩因素，在混凝土圈梁和砖墙交界处，经常出现不规
则的水平方向裂缝，特别在房屋四大角的严重裂缝问题。
4）外墙面涂料、屋面防水材料、防盗门等因设计或施工选定的生产厂家及产品型
号、产品质量不够理想问题。
5）砖砌体沿砖缝渗透水问题。
6）外墙面支模（围梁、构造柱等)挑木穿墙洞后补处渗透水问题。
7）外墙钢窗周壁渗水问题
8）圈梁底、构造柱边缝渗透水问题。
9）外墙面抹灰起壳裂缝渗透水问题。
10）阳台里口外墙面渗透水问题。
11）固定落水管的管卡脚处墙面渗漏问题。
12）阳台之间隔板处墙体渗透水问题。
13）山墙渗透漏问题。
14）各种墙上锚脚可能产生的渗透漏问题。
15）管道与楼地面接处渗透漏问题。
16）卫生间、厨房的地坪斜泛水问题。
17）地面顺楼板方向裂缝及预制楼板缝处渗漏水问题。
18）地面起砂问题。
19）地面空鼓（起壳)问题。
20）女儿墙部位渗透水问题。
21）出屋面管道周壁渗透漏水问题。
22）屋面油毡起鼓、开裂、张口引起渗透漏问题。
23）天沟积水及落水口周围渗透漏水问题。
24）油毡屋面流沿移位造成渗透漏问题。
25）房屋顶板改用全现浇钢筋混凝土结构的开裂渗透漏问题。
26）排水管道铸铁管渗透漏问题。
27）排水管道堵塞问题。
施工中质量通病的预防
一、地面空鼓1．严格处理基层；2．注意结合层的施工质量，不允许有浮灰、浆膜或
其他污物；3．基层表面应浇足水但不能产生积水，防止破坏水灰比。
二、地面接缝不平，留缝不均1．专人负责从楼道统一往各房间引进标高线，在房间内
四边取中，弹出十字线，并在交叉点安标准块。2．安设标准块后应向两侧和后退方向
顺序铺设，随时用水平尺和直尺校准，缝子须通长拉线不能有偏差，铺设时分段分块
尺寸要事先安排好定死，以免产生游缝、缝子不均匀和最后一块铺不上或缝子过大的
现象。3．板材有翘曲、拱背、宽窄不方正等缺陷时，应事先靠尺检查，挑出不用，或
在试铺时认真调整，用在适当部位。
三、木地板表面不平整施工时首先应校正水平线，铺设地板时基层必须干燥，木隔栅
经隐蔽验收后，方可铺设毛地板或木地板面层。
四、木地板面层拼缝不严首先地板条的含水率应符合规范要求；其次拼装前应严格挑
选；拼装时企口不应斜插，铺设时缝隙要严密。
五、木地板踩踏时有响声1．木材材质必须干燥，隔栅及木龙骨铺钉完必须检查有无响
声；2．铺完毛地板后再检查一次，不符合要求不准进入下一道工序施工。
二、关于面积
【多维新闻社9日电】去年以来，中国各地媒体报道的房地产纠纷可谓愈演愈烈，有的
更是演变成暴力流血事件。对此，中国有关专家和人大代表、政协委员都曾不无忧虑
地指出，房地产纠纷已成为社会不安定因素。据报道，一度被称为“都市官邸”的明
星楼盘万泉新新家园经开发商通过篡改工程图纸和瞒报规划，共向业主非法分摊了
5000多平方米的建筑面积，从中牟取几千万元不义之财。现在50多名业主联名向海淀
区人民检察院进行实名举报。
据京华时报9日报道，4月2日，万泉新新家园的业主透露了他们半年来的调查结果，从
而揭开开发商“做鬼”实测面积的惊人黑幕。业主们指出，开发商在将5000多平方米
的建筑面积违规销售后，还出租给业主“二次挣钱”。根据海淀区房地局测绘队提供
的《商品房销售面积明细表》和《北京市房屋登记表》，在测绘队的实测结论中，至
少有5837.93平方米的地下室被列入了销售建筑面积，并分摊给每位业主。
报道说，开发商在将这部分面积以分摊的方式销售给业主的同时，还把这部分面积单
独出租或出售给业主。也就是说，同一块地方，既分摊又出租，赚了两次钱。律师指
出，这种行为是典型的欺诈行为，而测绘队的实测结论则是这种欺诈行为得以实现的
重要原因。
业主们委托的律师算了一笔账，358套商品房，按照当时平均销售单价每平方米7000元
人民币计算，平均每位业主在购买万泉一期商品房时，多支付的购房款就达人民币11
万多元。如果再加上业主因多增加的分摊面积而额外已经支付和将来要支付的物业管
理费和供暖费，业主的实际损失简直难以想像。
报道称，有关业内人士指出，某些开发商的势力已强大到令不少律师不愿或不敢给中
小业主担任诉讼代理人的地步。这位业内人士指出，从普遍发生的面积欺诈事件来
看，开发商主要是在公摊面积上做手脚。主要有三种手段：一是增加公共建筑的内
容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围；二是在不增加公共建筑数量的前提
下，将测量面积人为加大；第三是调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，
增加每户的公摊面积。事实上，这三种方法都被交叉使用，而这一切，都必须得到土
地、房管或测绘部门的认可或配合。
报道指，有关业内人士指出，中国房地产开发销售环节多，政府审批程序十分复杂。
由于缺乏透明度，一些开发商千方百计钻空子，甚至勾结少数政府部门的败类，欺骗
政府和社会公众，侵害购房者的合法利益。
转载新浪房地产
十种情况不计入建筑面积
根据新的国家级标准———《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算。
10种情况包括：
　　1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；
　　2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、
无柱雨篷；
　　3.房屋之间无上盖的架空通廊；
　　4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；
　　5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、
罐的平台；
　　6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；
　　7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；
　　8.活动简易房屋；
　　9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
　　10.据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为&#177;0.26、
&#177;0.6、&#177;1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。
三、经验之谈
办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。
通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥
匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，
业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超
标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文
件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
　以前也跟着几个朋友收过几次楼，把积累的所见所闻说一说：
　1.盛水容器，用以检测地面平整度。地面的平整度，分为两部份，两种情况，一是
客厅，卧室等，这些当然是越平越好，可以在上面倒一层水，看看水会不会积洼，或
只向一边流淌。另一是厨房、厕所、阳台等等，本身就要做成有一定坡度，否则将来
水积在厕所、厨房内就不好了。这样也要倒水以检查其找坡处理做得如何，看看能不
能自行流到地漏里去，最好是从远离地漏的方向倒水较好。原来听说简单一点的是用
乒乓球，看它向哪边滚动。但是上次在WXXY和朋友收楼时，放个乒乓球没有反应，但
是倒水又不同了。毕竟乒乓球没有水“灵敏”，如果嫌倒水麻烦，用乒乓球也行，但
是要多放在几个地方试试。另外，如果大家都倒水，也可以很好的检测到上下层之间
的渗漏问题。
　2.试电笔。除了要检测各个房间的灯是否能正常点亮，开关是否正常使用以外，还
要试试插座能不能正常取电。这是一个朋友给我的重要经验，他家的插座后来没少给
他带来麻烦，最好就是带个试电笔去测一测就知道了，同时还可以试试总闸的开关。
　3.锤子，用以检测瓷砖空鼓。注意，一定要锤子，而不能是木棒或石块其它物体。
那天我在写我家瓷砖的空鼓情况时，碰到一个业主邻居说他家基本上没有，问我家怎
么这么多。我问他是用什么敲的？他说是用一根木条。在我的建议下他又借了把锤子
去试，果然也敲出一堆来。
　4.卷尺。虽然可能大家都早就量过自家的房间面积了，但是还是带上为好，卷尺用
处多去了，肯定会用上。
　5.相机。有问题的地方及时拍下来，这样将来也好找维修或者赔偿的说法（不过维
修的结果可能性大些），要注意：一、最好是拍的时候将收楼时赔同的保安一及拍下
来，二、有问题之处最少要拍两张，一张是远景，表明现在是收楼时的空房，一张是
细部，要清晰。室内光线较暗，最好用有外置闪灯的相机，实在不行傻瓜机也要把闪
光灯打开来。另外，问过律师，律师建议最好用光学相机，数码相机取证时可能会有
　6.手电筒。这是我自己的经验，在一些暗部，可能看得不是太清楚，将来也许会找
来麻烦，带个招子点亮些看清楚些为好。另外，照相的时候也许也要用到。
　　至于墙面裂纹（估计现在都已经补上了）、瓷砖夹缝的平整度、门窗的闭合情况
等等，这些就只有靠“火眼金睛”去鉴别，所以如果可能，带个放大镜吧……
1，水管道的试压：我觉得这是最重要的，水管道是隐蔽工程，为了美观和节省
面积，多数屋内的水管都买在地下，——看不到，摸不着，有什么问题很难发现和处
理。水管道的试压就是验收水管道最主要的方法之一，一般是堵住水管的出口，用专
用的水压设备将水管内的水提高压力，并保持一段时间，一般压力都在15公斤左右，
时间10-15分钟，如果压力打不到或保持不住，就说明水路有问题。一般的公司都有这
项验收，你只要提醒他们。笔者有位朋友在验房是没有试压，装修完晾房时发现厨房
墙壁的瓷砖有些潮，——可想而知后来是多么的麻烦。
2，开关和插座的问题：有人说了，反正也不要，全要换，不用那么仔细吧。——错，
要仔细。笔者的厨房消毒柜位置有一插座，本来打算一装消毒柜，插座就可以隐蔽起
来，由于验房是粗心，现在消毒柜的电源插在50公分以外，很不美观。所以，在验房
是，最好用支电笔，一个个试，开关也一样，免得它和电灯“一国两制”。
3，地漏的问题：卫生间，阳台一般都有地漏，厨房有时也有。下水的问题不用多说，
你验房时放一点水试试就行，不行就让他们疏通好。不然等你自己疏通是就很费事，
楼上楼下的跑。
4，空调孔的位置：发展商为了业主安装空调开个孔是件好事。孔的位置也是有
讲究的，你要考虑一下空调将来的安装，空调孔应在室内机的下面一点，便于排水等
5，水表，电表和煤气表的读数：一般读数不大，还是让他们记一下的好。
6，施工的图纸：笔者验房时没有这些。现在想想，还是要的好，一者验房是可
以对照，二者装修时也要用的，尤其是电气施工图和水路施工图。
还有很多方面要注意，可能我还没有说到，大家补充补充。
对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：
第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明
不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
商品房的保修与退房
商品房是一种巨额的商品买卖，为了保护住宅消费者的合法权益，国家先后颁布
了《城市房地产开发经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量和住宅使用说明书制
度的规定》。这些房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购
买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产
开发企业对所售的商品住宅承担质量的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的
质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》
的约定，承担保修责任。住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计
算。购买整栋商品房的，其地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。 　
正常使用下，各部位、部件保修内容与保修期是：屋面防水三年；墙面、厨房和卫生
间地面、地下室、管道渗漏一年；墙面、顶棚抹灰层脱落一年；地面空鼓开裂、大面
积起沙一年；门窗翘、五金件损坏及卫生洁具一年；管道堵塞两个月；灯具、电器开
关六个月；供热供冷系统和设备的保修期限，由供需双方自行约定，开发商可以延长
上述保修期。
按规定，商品房在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修而导致房屋使用功能受
到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。
按规定，购买人认为房屋主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明
的工程质量监督单位申请重新核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房。
海印长城提出12月18日可以进场装修但不算为正式入伙做法，我认为各位一定要小心
才是，建议大家做以下准备。
1、我们必须检查开发商的《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，否则一但在不明
情况下入住房产证的办理很可能将被无限期延长。
2、我们必须要求开发商的房屋丈量报告，并自己仔细检查。
3、我们必须要求开发商的各施工阶段的“质量检验合格书”，我们不想看到象深圳
“某楼盘”那样的“裂缝惨剧”再次发生。
4、我们必须要求开发商给予书面承诺，承诺他们可以在规定时间内办到房产证，并将
承诺公示以作为有效合同的一部分。
5、有人提问入住与装修有何区别，对这问题我询问了一名律师朋友。回答是装修而非
入住是地产商的“无理”行为。如果我们在地产商未取得全部证明的情况下进场装
修，那么很可能将来办不到房产证，而对此类的相关法律约定我国又很少，业主们将
来很可能吃哑巴亏。
再则入场装修是否要交纳管理费，在没有完全达到入住的前提下要求我们交管理费是
毫无道理的。
我们入住必须要办理“入住手续”，而此时开发商肯定不会为我们办理，那么何时补
办？难道是明年四月份吗？在这期间的任何问题如何解决？入场装修就算是对房屋的
认可啊！！！
6、各位业主，请大家一定要三思而后行，对问题多打几个问号是防止上当的“无奈做
7、对有些朋友在网络上大放“赞歌”，对此我提出怀疑，请问您想将各位业主引向何
方？？？请问这样的兄弟我们有理由怀疑是否是开发商的员工在我们网络阵营中瓦解
大家的团结。对此我强烈要求业主委员会的朋友们调查，如有需要我个人“全力相
8、我认为入场装修是好事，但相关问题必须要求开发商先解决。我的目的很简单，就
是要“誓死保卫”我们的“血汗钱”。
朋友们！胜利在望，但此时大家更要保持清醒之头脑！
律师代理楼盘验收入伙程序包括：
1、审查开发商提交的有关本房地产的各项证书及资料是否真实、合法。
2、对房屋本体进行验收。
3、对小区公建配套设施及小区规划进行验收。
4、对合同中约定的其他交付条件进行验收。
5、对是否收楼提出法律意见书或向开发商提出异议。
6、若开发商有违约之处，协助业主进行谈判、调解。
给排水项目的验收
一、所有水嘴关住，将室外本户水表处的阀门关住，5分钟后，快速打开阀门，看水表
上的刻度盘是否转动，如转动，说明给水管漏水。
二、将卫生间地面放满水，水面同地面最高点相平，让水自然通过地漏排走，然后蹲
下来仔细观察地面是否有积水现象。如有，说明地面坡度不平顺。
三、将卫生间、厨房的水盆放半盆水，然后再放掉，然后用手摸遍水盆下的排水管各
个接头处，看有没水渗漏出来。并用手试摸上水及热水管接头，看有否水渗出。
四、将蹲厕充满水，然后再放掉，再充满水看是否漏水。
五、阳台试坡同卫生间地面试坡方法，并注意排水速度，看是否有堵塞现象。
六、有条件的话，楼上的邻居试完水后。检查一下自己家楼板下弯管及存水弯的接
头，还要检查一下天花墙角处，看是否漏水。
七、棕榈园房子阳台的反梁梁面比较宽，要检查一下反梁是否有足够的向内的放坡，
建议统一将表面的白色外墙漆改为贴磁片。
首先看看户外环境
第一步是要看发展商是否如期交房了；
其次看车库、会所、绿化、景观园林是否与开发商在售楼时承诺的相符；
再就是了解楼里公共场合的装修是否符合发展商的承诺，如：大堂、楼道、墙、地、
顶的装修业户的邮箱是否配备。
户内验收需谨慎
首先看文件：购房人在对所购房验收前，先要看是否经过政府部门验收备案；
再看墙面、地面：购房人不妨带一把卷尺，量一下层高、量一量房子是否方
要看是否有裂缝：在查看墙面、梁柱、阳台时，要注意是否有裂缝。
重点看厨卫：最关键的是墙面、地面防水质量。
1。房屋面积实测数据表。(要盖测绘队公章)。
2。千万不要轻易签字收楼。除非确认自己的利益得到了切实的保证。
3。首先看文件：购房人在对所购居所验收前，首先要看房子是否经过政府部门验收备
案。一般规范的发展商在交房前都要给购房人提供政府部门的验收备案表和面积实测
文件，购房
人应该了解一下交房面积和一开始所签合同中的面积是否有误差，该误差
是否可以接受。
4。24小时闭水试验，但不能排除在后期施工中，由于布线走管道等使防水损坏的可
此，购房人应该再做一次闭水试验。如果是已装修的厨卫，还要注意查看一下地漏排
顺畅，地面是否存水或向房间外渗水
5。就是验房之前要看该房是否通过了房产管理部门的验收，并取得《验收合格证》。
6。别着急，慢慢来。别签字。留多几天在定签字。
我的预验楼经历
发 表 人： baobao
发布时间：
内　　容：
早上10点左右到达棕榈园，大雨初歇，正是验房的好时机。
根据事前到处收集的信息，进行了自认为还算充分的准备，迎接这场开卷考试。
纸袋，里面装着如下工具：榔头一把，5M长钢卷尺一把，电笔一支（新的），15米长
透明塑料水管一条（里面有银白色的网状线和红蓝两色线，很PP呢，新的）；一个小
纸袋，内装矿泉水若干，后来发现中海准备了，直接分特过去；包包里装着打印的有
关验收材料若干，笔若干，专用小本本一个。说出来不怕大家笑话，还动过带点干粮
的念头呢，后来觉得实在有点夸张，也就罢了。雄赳赳，气昂昂，跨过前海路，进入
第一步，验地面。一位前辈曾语重心长地教导我说，水泥地面如果有空鼓，将在
造成很大麻烦，检验的方法就是拿把榔头四处敲敲，特别是角落，如有异样，是能听
的。于是这件作案工具就被我们带上楼啦。一开始是我指挥LG干，LG干活不认真，跑
到四个角落边敲边笑，觉得很滑稽，一边说，你去望风，楼下的找上来好应付一下，
呵呵。看不过眼，亲自上阵，细致耐心地四处敲打地面，怪好玩的呢，这里叮叮，那
里咚咚，这里砰砰，
那里乓乓，咦，怎么到处声音都不一样？也听不出个所以然，LG在背后说：“你在举
行什么宗教仪式？”该项工作在不知所云中结束。
验墙面和天花，验电源，验门窗，在房子里折腾了N个来回，该验的都验差不多
问题也记满了小本本，作为外行，也不知道哪些裂缝是无伤大雅的，哪些阴角不平是
大局的，统统记下来再说。等到两人都变得灰头土脸衣服蹭得东一块白西一块黑的时
的工作基本上完成了，还剩下最后一项创新性的艰巨的工作要做——验地平。没找到
尺，决定采用老火的土办法，利用中学物理上学的U型连通管的原理进行测试。水的来
个大问题，这时本来就不赞成此事并嘲笑我不相信中海的LG率先打起退堂鼓，要入伙
的时候再验，说那时候说不定有装修套餐的邻居已经入住了，找水很方便的云云，被
我看穿了其内心不可告人的真实想法，哼，就是偷懒不想干嘛。望着大纸袋里崭新的
漂亮的水管，仿佛听到它在深情地呼唤：“用我，用我啊”，脑海里浮现了另一位前
辈的谆谆教导，“地平是很关键的，否则铺瓷砖地板的时候有的麻烦呢。”本也动摇
的我顿时坚定起来，自告奋勇去找水桶，颇费了些周折，最后终于抓着管理处一位挺
和气的先生找保洁员借了一个水桶，她居然把水桶藏在泳池旁的灌木丛里，难怪我找
不到呢。贪心地提了满满一桶水出来，立刻有个很靓仔的保安DD来问我要不要帮忙，
我客气地婉拒了，然后对在阳台上掠阵的LG得意地打了个手势，他立刻满脸愧疚（我
想象的）地跑下来迎接，在我等着的时候，刚才那个保安DD走上来帮我提了水桶说，
还是我帮你提吧，服务真好啊~~~到了楼上，怎么把桶里的水灌进水管让我头大如斗，
没想到LG居然很轻松就搞掂了，当即狠狠地表扬了一番，呵呵。两人各持水管一端，
一开始不协调，水管拿的高度不一样，管里的水就象小蛇一样一会从这边冒出来一会
从那边钻出来，喷得一脸一身都是，好不狼狈，这算深刻体会了大气压力作用于连通
管的效力。很快发现完全按照老火的办法，先固定一边的水面高度实际操作起来很困
难，于是决定改进一下，只要水管两端的液面都静止下来了，就分别在墙上做个标
记，然后测量两个标记到地面的距离就行了。改进之后果然有效，我们很快成了熟练
工，拉着长长的水管在房间里各处取了6组数据，然后怀着忐忑不安的心情一组一组地
测量，测完总算松了口气，误差在0.1到0.6厘米之间，扣除我们的实验误差值，完全
在可接受的范围内。桶里剩下的水分别倒入各个地漏，水流发出欢快的哗啦啦的声音
迅速消失了，地漏测试也合格了。等到把小本本上的问题密密地誊写在验收表上之
后，才真的感觉饥肠辘辘，收拾东西美餐一顿去也！
总结下来，我能想到的项目，只有天花的平直度因没有专业工具而没有完成（不
DX有好办法测过），中海的基础施工部分还是不错的，细节的地方比较粗糙，特别是
门，推拉门，问题比较多。不知道中海能否在入伙前把各家验收意见表上的问题一一
PS.验收后遗症：中午饭后埋单，拿着找回的10块钱钞票，怎么看怎么觉得短，又
四边不直，不放心，取出另一张来仔细对照，LG旁白，“你要不要去造币厂验收一
四、关于法规
深圳市建设工程竣工验收及备案管理办法
深建施[2000]25号 日颁布
第一章 总 则
第一条 为了加强建设工程竣工验收及备案管理，根