房屋租赁权让与问题之探讨
[]――() / 已阅6242次
　　　◇陈本寒
武汉大学法学院
教授 , 谢靖华
武汉大学法学院
　　关键词: 房屋租赁权 转租 房屋租赁合同让与
　　内容提要: 房屋租赁权的处分方式包括房屋租赁权的让与和转租两种，房屋租赁权让与的实质就是承租人对房屋租赁合同的让与。我国法律对转租有明确规定，但对房屋租赁权的让与却没有明文规定，导致司法实践中容易将二者相混淆。在借鉴其他国家和地区经验的基础上，应当区分房屋租赁权的让与和转租。而对于房屋租赁权让与关系的调整，应当区分住宅租赁和商业用房租赁，对前者采限制主义态度，对后者采自由主义立场，并对现行房屋租赁立法作必要的细化规定，以满足我国房屋租赁市场健康发展的需求。
随着社会经济的高速发展和住房制度改革的深化，我国房屋[1]租赁市场得到极大的发展，房屋租赁市场非常活跃。承租人通过支付租金的方式，换取对他人房屋的使用、收益权，承租人对这种基于债权合同而取得的使用收益权是否享有处分权呢？我国现行《合同法》和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》（以下简称“司法解释”）等，都仅对其中一种处分方式即转租进行了明确的规定，而对另一种处分方式即租赁权让与关注不足。法律疏漏的后果，使得法官无法可依，又不能拒绝裁判，只能依据不同法官对法律的不同理解进行裁判，由此导致的裁判不一致也就难以避免，长此以往将会严重损害法律的统一实施。
房屋租赁权是“使用收益权”，是指承租人依照房屋租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权利的总称。[2]同时，房屋租赁权也是一种对他人之物以使用、收益为目的的债权性权利。[3]笔者试图通过对房屋租赁权让与的分析与探讨，为完善我国的房屋租赁权让与立法提供一些有益的建议。
一、房屋租赁权让与的本质是承租人对租赁合同的概括转让
对于房屋租赁权让与行为的性质，学者们有不同的观点。有学者认为应当区分“租赁让与”和“租赁权让与”；租赁让与属于租赁合同的概括转让,租赁权让与则是指承租人将其在租赁合同中享有的对租赁物使用收益的权利及与此相关的权利均转让给第三人，从而丧失债权人身份，但仍保留债务人身份，并未完全脱离租赁关系，在法律性质上，租赁权让与属于债权让与。[4]也有学者主张租赁权让与的真实含义应该是“租赁契约的承担”，即第三人取代承租人的地位而作为契约的当事人，承受承租人一切契约上的权利、义务；承租人则退出租赁关系，而并非是租赁债权的让与。[5]笔者认为这两类观点不够准确，与我国相关立法有所不符，与现实生活不相适应。
首先，从立法规定看，如果将房屋租赁权理解为仅是一种权利，不包含义务，那么房屋租赁权让与依其字面的含义应该是租赁债权的让与，是指承租人将其租赁合同上的请求权，通过债权让与的方式转让给第三人。依照我国《合同法》第 80 条关于合同债权转让的规定，债权人让与债权是可以不经债务人的同意，只需履行通知义务即可。但我国《合同法》第 224 条明确规定，承租人将租赁物转租给第三人的，必须事先征得出租人的同意，否则，擅自转租的，出租人有权解除合同。从这一规定可以看出，将房屋租赁权的让与理解为合同债权的让与，并不符合我国《合同法》之规定。
其次，从法理上讲，房屋租赁合同属于双务合同、继续性合同，[6]合同当事人中的任何一方在租赁关系中，既是权利人，也是义务人。承租人不可能仅仅将租赁合同上的权利转让给第三人，而自己继续负担不得擅自转让的义务。因此，不应将房屋租赁权的让与理解为合同中单纯的债权让与，[7]也不应该适用合同债权让与的规定。[8]
最后，从房屋租赁的实践来看，如果将房屋租赁权的让与仅仅理解为租赁合同债权的单纯让与，租赁合同的义务仍然留给承租人，这种权利与义务相分离的让与方式对于出租人、承租人和租赁权的受让人三方来说都极为不便，也几乎不太可能被接受，因而实践中很少有此类案例发生。如果房屋租赁权让与是租赁债权让与，承租人法律地位不变，那么受让人在租赁合同中处于什么法律地位呢？其和出租人又是什么关系呢？主张房屋租赁权让与仅仅是债权让与的观点，显然让承租人和受让人均“进退两难”。
正是基于上述理由，笔者认为，通常所说的房屋租赁权让与实际上是承租人将租赁合同权利义务关系概括转让给第三人而退出租赁合同的一种法律现象，在合同法上属于债权债务的概括转让，事实上应该称为承租人对房屋租赁合同的让与，即第三人对房屋“租赁契约的承担”。至于房屋“租赁让与”与房屋“租赁权让与”的两个称谓，笔者认为只是名称不同而已，两者对这一法律现象的解释实质是一样的，并无对错之分，但是房屋“租赁权让与”的称谓更能体现房屋租赁权的用益债权属性，[9]也更为大众所熟悉。因此，笔者赞同继续使用房屋“租赁权让与”的称谓。
二、房屋租赁权让与和房屋转租的区别
房屋租赁权处分的方式包括房屋租赁权的让与和房屋转租两种形式，在讨论房屋租赁权的让与时，不可避免地会涉及转租问题，对于房屋租赁权让与和转租的关系，存在着以下两种观点。一是租赁权让与和转租“同一论”，即租赁权的让与和转租是相同的。如日本学者我妻荣就认为，租赁权让与和转租应当同等看待，让与是移转取得；转租是创设取得，但是具有相同的性质，并且都依赖于出租人的承诺的有无，所分别产生的效果是相同的。[10]二是租赁权让与和转租“区别论”，即租赁权的让与和转租是不同的，虽然两者之间存在着许多共性，但是两者当事人的权利义务是截然不同的，[11]这也是目前我国的主流观点。
笔者认为房屋租赁权让与和转租的最大共同点是承租人均需取得出租人的同意或者认可，否则对出租人不产生法律效力，但两者是否还存在区别呢？笔者试举以下案例进行说明。甲将自有商铺出租给乙，并同意乙对外以自己的名义进行招租。丙向乙承租了商铺，并对商铺进行了装修。后丙不想继续经营了，就把承租的商铺以 20 万元的价格转让给丁继续租赁，乙、丙、丁三者办理了合同变更手续。由于乙没有按时向甲支付租金，现甲要求丁直接向其支付租金；另外乙因为想收回商铺又向丁提出解除合同，丁对此表示同意，但要求乙补偿装修的损失，乙以装修是丙所为为由予以拒绝，三方遂发生诉讼。
在这个案例中，笔者认为四者的法律关系应是：其一，甲、乙是租赁合同关系；其二，乙将商铺出租给丙，乙仍然是甲的承租人，而乙、丙是转租关系，丙是甲的次承租人；其三，丙将承租人的地位转让给丁，丙、丁之间是房屋租赁权的让与关系，丙退出了租赁合同，丙在租赁合同中的权利义务应由丁承受，丁成为甲的次承租人。故在本案中，由于甲作为出租人与次承租人丁不存在合同关系，所以甲无权未经乙同意，要求丁直接向其支付租金；丁已承受了丙在租赁合同中的权利义务，其有权向乙主张因提前解除合同所致的装修损失，乙把丙、丁之间的租赁权让与行为当作转租行为是错误的，两者最大的区别是法律后果的不同。在租赁权让与中，受让人成为合同新的当事人,双方继续原有的租赁合同关系，出让人不再承担原租赁合同义务；而在转租中,承租人并未退出原租赁合同，承租人是次承租人的出租人，承租人仍需承担原租赁和转租合同的双重义务。
据以上分析，笔者认为房屋租赁权的让与和转租存在明显的区别，如果将两者混淆，势必影响对于房屋租赁权处分行为效力的判断，因此将两者厘清是有必要的，“区别论”的观点要比“同一论”的观点更具合理性。
三、房屋租赁权让与的形式
从各国的立法和实践看，房屋租赁权的让与包括房屋租赁权的法定让与和约定让与两种形式。
（一）房屋租赁权的法定让与
房屋租赁权的法定让与是指因法律直接规定而非基于当事人合意而产生的房屋租赁权让与，它主要包括以下两种情形。
第一，因承租人死亡而依法产生的房屋租赁权让与。租赁权的债权物权化的发展，[12]使得房屋租赁权保护的主体范围扩大到承租人的共同居住人，世界各国都纷纷对此予以立法，如《德国民法典》第 563 条就规定了在承租人死亡时的加入权并明确，使有权加入人受不利益的协议，不发生效力。[13]为了便利承租人共同居住人、经营人和合伙人的生活、经营，我国法律也设立专门条文认可在特定情形下租赁权的法定让与。如《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第 119 条就规定：“承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期限内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。”我国《合同法》第 234 条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”这体现了我国《合同法》为维护稳定的租赁关系和市场秩序，通过利益平衡制度的设计来最终保护承租人和出租人双方利益的立法精神。[14]现在随着我国社会经济的不断发展，房屋租赁已不限于“居住的需求”，对合同法规定的共同居住人的保护也被赋予了新的理解。最高人民法院就认为，“应当认真考察与死亡的承租人生前共同经营的人或者其他合伙人，是否与死亡的承租人生前共同居住的人相类似的利益需要保护”。[15]司法解释第 19 条对此明确规定：“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予以支持。”这一规定是对我国《合同法》第 234 条的进一步阐述，它赋予个体工商户的共同经营人或者个人合伙的其他合伙人在特定条件下对房屋租赁合同的法定受让权利。
从我国上述法律规定中可以看出，我国法律已从对承租人居住权的保护逐渐发展到对经营性用房权利主体的保护。承租人在房屋租赁期限内死亡，并不影响房屋租赁合同的效力。其他生前共同居住或共同经营人、合伙人仍可继续使用承租的房屋至租期届满，出租人无权解除或变更租赁合同。[16]至于何为“共同居住人”，我国目前并没有统一的法律定义，通常认为在房屋租赁中与承租人共同居住两年以上的家庭成员，应视为共同承租人，[17]如果承租人一人租赁房屋，而其配偶、子女未共同居住的，则其配偶、子女不视为共同承租人，无权继续租用该房。
第二，商业用房租赁权在租赁期限内的自由让与权。房屋租赁根据房屋用途的不同，可以分为以居住为目的的住宅租赁和以商业经营为目的的商业用房租赁。房屋租赁的立法宗旨是：一是为了满足市场经济的发展，二是贯彻平等理念。[18]而商业用房租赁区别于租赁的一般规则，起决定性作用的是商业用房租赁所承载的营业价值。[19]因此，笔者认为，对于住宅租赁，法律注重的是对承租人居住权这种生存权益的保护，而对于商业用房租赁，应侧重于对其流转权益的保护。
虽然商业用房租赁承租人对其租赁的房屋并不享有所有权，但对于一个商业经营者来说，其营业资产是由设备、商品等有形要素和商誉、知识产权等无形要素组成的财产整体，可见商业用房租赁权对承租人有极其重要的意义。[20]法国就通过商事立法的形式确认了租赁权为商业营业资产的组成部分，[21]并且通过“追夺”赔偿制度赋予商业租赁权极大的稳定性，使承租人有可能以较高的售价转让其租赁权。[22]目前，我国商业用房租赁承租人的营业资产通过租赁权转让的方式一并流转，已经成为商业习惯，而租赁权物权化的理论也为商业用房租赁权的自由让与提供了法理基础，因此，笔者认为应赋予商业用房租赁权在租赁期限内的自由让与权。这样既保证了承租人营业资产的顺利转让，以通过资产的自由流动实现资源的最佳配置，又能保证出租人可以按时收回房屋行使所有权，不至于使出租人与承租人的利益失衡。当然，房屋租赁权无论怎样物权化，性质上仍为债权。[23]因此，笔者认为，商业用房租赁权的自由让与权也是可以由当事人通过合同条款约定排除的。
（二）房屋租赁权的约定让与
我国台湾地区学者王泽鉴认为租赁权的转移是将由租赁关系所产生的债权、债务及其他附随的权利关系一并转移，须由原租赁契约之当事人及第三人之三方契约为之，这种以承受契约当事人地位为标的之契约，如果法律没有禁止性规定，依契约自由原则，自得为之。[24]我国《合同法》第 88 条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”依此规定，如果出租人同意承租人让与租赁权，通常不会出现法律争议。这里需要探讨的是：当租赁合同对租赁权是否可以让与没有约定时，承租人能否享有租赁权的让与权呢？目前理论界主要存在三种观点。其一，自由处分无效说。这种观点认为，租赁权虽然属于债权的一种，但是其内容以使用收益为主，因承租人不同，对于租赁物的使用收益的方式方法也会存在不同，出租人的权利能否得到保障也可能存在不同，因此租赁合同是以当事人的人格信赖关系为基础，转租尚且须经出租人的同意，加以限制，租赁权的让与虽然法律没有明确的规定，但涉及出租人的利益更大，更应禁止。[25]法律规定租赁权禁止让与，应当是强行性的，违反法律强行规定的行为，应当认定无效。[26]其二，自由处分有效说。这种观点认为基于租赁权的强化，租赁权之让与除对出租人带来不利益者外，承租人可以自由为之，性质上并非不得转让。[27]承租人让与租赁权的行为是有效的，只是不能对抗出租人，如果受让人无法使用租赁物，则承租人对受让人承担债务不履行的责任。其三，自由处分效力待定说。这种观点认为对于承租人的无权处分行为的效力应由出租人决定，这不仅能维护出租人的利益，而且更符合出租人的意愿。[28]
综合上述观点，笔者认为采用何种观点其实是价值取向的问题，是侧重对出租人财产安全的静态保护还是侧重对承租人财产流转的动态保护问题。租赁权是债权物权化的典型表现，未经出租人同意的租赁权让与，如果仅仅以在订立转让合同时未经出租人同意即认定为无效，并不利于经济关系的发展，也不符合物尽其用的原则。因此，自由处分效力待定说能更好地平衡两者的利益，更公平合理。当承租人自行让与租赁权时，如果出租人予以追认，让与行为有效；反之，则无效。这既能保护出租人的物权，也有利于维护交易的安全，从而提高租赁房屋的利用率。
四、我国相关立法之完善
（一）相关国家和地区对租赁权让与的立法现状
以德国和日本为代表的国家和地区对房屋租赁权让与采限制主义立法模式。《德国民法典》关于租赁权的让与虽然没有明文规定，但在解释上认为，租赁权为不得对于原债权人以外之人为给付之债权，非经出租人同意不得为之。[29]《日本民法典》第 612 条规定：“承租人非经出租人承诺，不得让与其权利或转租承租物。出租人违反前款规定，使第三人进行承租物的使用或收益时，出租人可以解除契约。”[30]我国台湾地区“民法”对于租赁权的让与，虽无明文规定，但多数学者认为应为禁止。[31]我国台湾地区学者王泽鉴认为租赁权虽为债权之一种，但因注重承租人的人格信用关系，除当事人订有特约外，以不得让与为原则。[32]
以法国、美国为代表的国家和地区对房屋租赁权让与采自由主义立法模式。其主张除出租人与承租人之间存在不准让与的特别约定外, 承租人可自由转租, 无须征得出租人的同意。《法国民法典》第 1717 条就规定：“承租人有转租的权利，甚至有将其租约让与他人的权利，但如在租约中禁止此种权利时，不在此限。”[33]在美国，租赁权可以向第三方转移，前提是当事人在合同中没有做出禁止或限制性约定，而且必须具备以下条件：必须有权利和义务的存在；当事人之间必须有权利和义务随主权利转移的意思；当事人之间的权利和义务必须与租赁标的物有关。[34]
以瑞士为代表的国家和地区对房屋租赁权让与采区别主义立法模式。该模式是指针对租赁合同让与的不同情形采取不同的立法态度, 如租赁物为动产时, 采限制主义立法模式；租赁物为不动产时，则采自由主义立法模式。《瑞士债务法》规定，使用租赁物的承租人，如不对出租人产生不利益，享有将租赁物全部或者一部转租或将租赁权全部让与给第三人的权利。对于用益租赁，承租人非经出租人同意，不得转租于他人，也不得将用益租赁权让与他人。[35]我国澳门特别行政区的立法则按照房屋的使用性质，区分居住用途和商业用途分别立法。如《澳门民法典》第 1034 条规定：“将所租赁之房屋全部或部分转租或借出，或将其合同地位让与，而此等行为属不法行为，出租人得以解除合同。”《澳门民法典》第 1047 条同时规定：“转让商业企业时，亦可移转承租人之地位，而无须出租人之许可。”[36]
目前，我国《合同法》第 224 条只对转租采取了限制主义模式，即必须先取得出租人的同意，否则承租人无权转租，但对住宅租赁和商业租赁的立法未作区分，对租赁权让与也未作规定，司法实务中对此多持否定的态度。
（二）完善我国房屋租赁权让与制度的法律思考
通过以上分析，笔者认为可以从以下三个方面完善我国的房屋租赁权让与制度。
首先，承租人对住宅租赁权的让与采取限制主义立法模式。租赁权的让与对于承租人而言，是租赁权的消灭；对第三人而言，是租赁权的产生；对出租人而言，不仅是合同的履行主体发生变化，而且涉及出租人对租赁物的支配权，况且住宅租赁立法注重的是对承租人居住权的保障，所以这种根本性的变化，要求必须征得出租人同意方可进行。因此在住宅租赁合同没有约定承租人有让与权的情况下，应当采取限制主义原则，即非经出租人同意，承租人不得让与租赁权。笔者拟作以下建议。其一，可以在合同法中规定基本处分的原则，即首先视住宅租赁合同有无约定，如有约定则从其约定；如无约定，则承租人无权为租赁权的让与。其二，只要出租人事后做出了同意租赁权让与的默示（不反对）或明示（同意）的意思表示，租赁权的让与即为有效，立法对此应予以明确。其三，虽然出租人约定承租人可以让与租赁权，但承租人在让与租赁权后，应通知出租人，否则对出租人不产生效力。
其次，界定共同居住人的范围及加入顺序。承租人租赁房屋不仅是为其自身使用，在大多数情况下是和多个具有一定亲属关系或其他社会关系的人一同租赁房屋共同居住。[37]虽然我国的相关司法解释将共同居住人的范围扩大到共同经营的个体工商户、个人合伙的共同经营人，但是对住宅租赁的共同居住人的范围仍没有明确，建议立法予以界定，同时确定共同居住人加入的顺序，并且不允许出租人在合同中约定排除承租人的该项权利。笔者有如下主张。其一，应将共同居住人的范围定义为：在租赁房屋与承租人共同生活的配偶；与承租人在所租赁房屋共同生活并有抚养关系的直系亲属；与承租人在所租赁房屋一起生活超过两年的直系亲属；与承租人在所租赁房屋一起生活超过两年的配偶的父母；其他有证据证明与承租人在所租赁房屋一起生活超过两年的共同居住人。其二，立法应确定共同居住人的加入顺序：配偶；直系血亲或姻亲。前者比后者优先；子女辈比父母辈优先；亲属关系近的比亲属关系远的优先。其三，规定共同居住人主张加入权的除斥期间，即共同居住人必须在承租人死亡后两个月内，向出租人以书面的方式表达加入原租赁合同的意思表示，否则，期间届满，共同居住人的权利消灭。
最后，对住宅租赁和商业用房租赁应分别立法。目前，我国房屋租赁立法采取一体立法的模式，忽视商业用房租赁的特殊性，在现有的法律框架下，商业用房租赁承租人权益难以得到充分的保护。笔者建议借鉴《澳门民法典》的立法经验，对商业用房租赁权的让与采取区别于住宅租赁权让与的立法模式，即对商业用房租赁权的让与采取自由主义立法模式，赋予商业用房承租人在合同期限内的自由让与权，从而促进我国市场经济的和谐、稳定发展。为了使出租人、承租人的利益不过于失衡，笔者建议，我国立法应明确商业用房租赁权的让与权可以由双方在合同中约定是否排除适用；如果没有约定排除的，则视为商业用房租赁的承租人在租赁期限内有权自由让与租赁权。然而，商业用房承租人让与租赁权后，对出租人负有通知义务，否则对出租人不产生效力。
[1]不同性质来源的房屋在租赁市场中发挥不同的作用，本文探讨的“房屋”是采用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》中的定义，不包括公有住房，廉租房、经济适用房等根据国家福利政策的规定，具有社会福利性和保障性的房屋，而是指满足多样化市场需求的非政策性房屋。
[2]参见邹瑜主编：《法学大辞典》，中国政法大学出版社 1991 年版，第 1328 页。
[3]参见陶铸：《浅析用益债权的支配性及类物权保护》，《法制日报》2009 年 9 月 9 日第 12 版。
[5]苏号朋：《转租的法律结构分析――兼评合同法第 224 条之不足》，《浙江社会科学》2007 年第 2 期；邱聪智：《新订债法各论》，中国人民大学出版社 2006 年版，第 297 页。
[5][7][25]黄立：《民法债编各论（上）》，中国政法大学出版社 2003 年版，第 287 页，第 291 页，第 289 页。总共2页　　1
==========================================
免责声明：
声明：本论文由《法律图书馆》网站收藏，
仅供学术研究参考使用，
版权为原作者所有，未经作者同意，不得转载。
==========================================
&&&&网友评论&&&&&&&
《法律图书馆》公众微信
关注《法律图书馆》网站公众微信号，即可每日获取最新的法规法规，法治动态等法律专业信息。
关注方法：扫描二维码，或搜索微信号：law-lib
凡购《新法规速递》安卓手机版服务三年，赠预装法规软件的最新款七寸平板电脑一台。购一年服务者，另有Ｕ盘赠送。
软件可以在线全文检索法规５０万件，离线查看本地法规３万件，还可以实时下载新的法规到本地。
软件有免费版可
&软件收录法律法规、司法解释、规范性文件及地方性法规约13万件。“云检索”功能，可以在线全文检索、浏览５０万件法规，可下载收藏浏览过的法规。2015年推出免安装绿色版
软件可以免费，但未注册用户不提供更新和在线检索服务。
&&&收录1949年至今法律、行政法规、部门规章、司法解释、规范性文件、事务性文件；地方性法规、地方政府规章、地方政府规范性文件；国际条约、英文法律、英文行政法规、英文地方性法规；各地裁判文书、仲裁裁决、合同范本、法律文书、立法草案、法规释义、参考文件等信息；数据库记录近60万件，每天增加法规数百件。
提供数十种组合检索方式，并有自定义首页，收藏法规，保存浏览检索记录等多种个性化功能。
系新法规速递软件家族的重要成员之一，兼具数据本地化及云端查询功能，使用本软件将与您的手持终端完美结合为一部掌上法律宝典。
本软件适合安装在使用苹果系统的智能手机上或平板电脑上（iPhone或Ipad）。可以在线全文检索法规５０万件，离线查看本地法规３万件，还可以实时下载新的法规到本地。软件有可在Apple Store下载使用。
使用4G的U盘，方便您将法规数据库随身携带，在不同的电脑上方便使用。同时也可以当作普通U盘使用，复制拷贝文件。软件功能和完全相同。 上传我的文档
 下载
 收藏
该文档贡献者很忙，什么也没留下。
 下载此文档
正在努力加载中...
毕业论文《房屋租赁管理系统的设计与实现》
下载积分：1000
内容提示：毕业论文《房屋租赁管理系统的设计与实现》
文档格式：DOC|
浏览次数：339|
上传日期： 23:00:12|
文档星级：
该用户还上传了这些文档
毕业论文《房屋租赁管理系统的设计与实现》
官方公共微信房屋租赁法律制度研究--《西南政法大学》2007年硕士论文
房屋租赁法律制度研究
【摘要】：
随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，人们对财产的支配范围和支配形式也发生了深刻的变化。房屋作为一种重要的不动产，在社会生活中的地位日益彰显。房屋租赁已经成为我国社会生活中一项具有普遍性的民事法律行为，国内学者对房屋租赁法律制度的研究也越来越多，这些研究基本都是立足于物权法、债权法和合同法等。近年来，关于房屋租赁权性质的讨论进行得很热烈，产生了很多学说，有债权说、物权说、租赁权物权化说等。关于买卖不破租赁制度和承租人优先购买权制度的研究也很多，但是这些研究过于理论化，实践起来比较困难。关于房屋转租方面，学者们对于原租赁合同和次租赁合同的区别研究得比较多，而对于两者之间的联系研究甚少，往往把两者割裂开来。鉴于房屋租赁在社会生活中的重要性，同时有关房屋租赁的纠纷也相当之多，本论文从理论联系实际的角度来研究房屋租赁法律制度。
本论文共分6个部分。第一部分“房屋租赁概述”，这部分主要论述了房屋租赁的基本概念，在此基础上对房屋租赁作了基本的分类，同时简述了我国的廉租房制度，对于美国和日本的房屋租赁制度进行了简单的对比，最后论述了房屋租赁的社会意义。
第二部分“房屋租赁权的性质”为本论文的第一个重点。笔者对房屋租赁权性质的几种学说进行了比较分析，并得出自己的结论，笔者认为房屋租赁权不具有物权的性质，仅具有物权的表象特征。无论是买卖不破租赁制度还是房屋租赁期间承租人对于租赁物的排他性使用，这些特征都不足以认定其具有物权性，这些特征都是表面现象。房屋承租人对于房屋的所有权利，均通过合同的形式予以确定，均来源于房屋出租人的授权和让渡，在不同的房屋租赁事件中，承租人对于房屋所享有的权利范围是不同的。因此从本质上说房屋租赁权是一种请求权。
本论文的第三部分为“房屋租赁合同”，在这部分中，笔者对房屋租赁合同签订及履行过程中的热点问题进行了探讨。笔者在实习期间碰到了很多房屋租赁合同纠纷案例，因此笔者着眼于现实，用理论联系实际的方式，来探讨如何解决这些热点问题。
本论文的第四部分“承租人权益的保护”为本论文的第二个重点。笔者重点讨论了买卖不破租赁制度和承租人的优先购买权制度。笔者首先对买卖不破租赁制度进行了探讨。在肯定该项制度的法律价值的基础上，对该项制度的基本内涵和适用条件进行了评述。由于买卖不破租赁制度的适用会产生特定的法律效力，因此在现阶段应该完善该项法律制度，使其能够兼顾公平与效率，促进社会经济的发展。在承租人优先购买权部分，笔者重点探讨了承租人优先购买权的性质，因为法律性质的不同，对该项法律制度在司法实践中的运用有着巨大的影响作用。在一些具体的、特殊的情况下，如何适用该制度，笔者也提出了自己的见解。现阶段，我国法律对于承租人优先购买权制度的高度概括性规定，笔者提出了完善该制度的一些设想。总之，这两项制度在房屋租赁活动中起着重要的作用，也体现了法律的自由、诚信、公平、效率等基本价值。
在第五部分“转租制度的体系性构建”中，笔者重点论述了原租赁合同和次租赁合同的关系。笔者认为次租赁合同与原租赁合同不是没有联系、彼此独立的，而是具有密切的内在联系的，笔者把这种内在联系归纳为“母子合同”关系。基于这种关系，笔者认为应该重新构建房屋转租体系。同时，我国现阶段法律对于转租的立法规定过于保守，笔者认为应该作适度调整和变更。
论文的最后部分为“加强房屋租赁市场的管理”，在这部分笔者主要论述了三个方面：首先，论述了如何加强房屋租赁合同的管理；其次，现行的房屋租赁税收制度存在很大的制度性问题，导致国家税收大量流失，因此应当完善房屋租赁税收征管制度；最后，由于房屋租赁中介服务机构对于整个房屋租赁业的健康发展有着举足轻重的作用，因此加强对房屋中介服务机构的管理也是非常必要的，稳定、健康的房屋租赁市场对社会的稳定有着积极的意义。
本论文的特色主要有以下几个方面：首先，本论文着眼于司法实践来看待房屋租赁问题。笔者认为，理论都是用来指导实践的，脱离了实践，理论的价值就不能体现出来。因此在设计法律制度时，在对法律制度进行理论上的论证时，都要充分考虑到实践上的可能性、可行性、以及经济成本。其次，本论文的语言比较口语化。法律知识是一种专业技能，同时也是解决现实生活中出现的问题的一种手段。在律师事务所实习期间，笔者常常需要通过当事人容易接受的语言方式，完整、精确地向当事人解释法律知识，因此在完成本论文时也不自觉地形成了这样一种很不专业的语言风格。
【关键词】：
【学位授予单位】：西南政法大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2007【分类号】：D923【目录】：
内容摘要3-5
Abstract5-8
一、房屋租赁概述8-15
(一) 房屋与房屋租赁8
(二) 房屋租赁的类型化分析8-9
(三) 我国的廉租房制度9-11
(四) 中外房屋租赁制度比较11-13
(五) 房屋租赁的社会意义13-15
二、房屋租赁权的性质15-19
(一) 有关房屋租赁权性质的争论15-17
1、债权说16
2、物权说16
3、租赁权物权化16-17
(二) 房屋租赁权的债权本质与部分物权性表象特征17-19
1、房屋租赁权的性质为请求权17
2、房屋租赁具有物权的部分表象特征17-19
三、房屋租赁合同19-22
(一) 房屋租赁合同的签订19-20
1、房屋租赁合同的主体19
2、房屋租赁合同成立与生效19-20
(二) 房屋租赁合同中保证金的性质20-22
四、承租人权益的保护22-38
(一) 买卖不破租赁制度22-30
1、买卖不破租赁制度的法律价值22-23
2、买卖不破租赁制度的基本内涵和适用条件23-26
3、买卖不破租赁制度产生的法律效果26-29
4、我国买卖不破租赁制度的完善29-30
(二) 承租人的优先购买权制度30-38
1、优先购买权制度的法律价值30-31
2、承租人优先购买权的性质31-33
3、几种特殊交易情况下的优先购买权33-35
4、重构承租人的优先购买权制度35-38
五、转租制度的体系性构建38-45
(一) 转租制度的立法模式38-39
1、放任主义、限制主义与区别主义38
2、我国法律关于转租的立法模式38-39
(二) 房屋转租与租赁权转让39-41
1、房屋转租的构成要件39-40
2、房屋转租与租赁权转让的区别40-41
(三) 原租赁合同与次租赁合同的关系41-42
1、原租赁合同对次租赁合同的制约41
2、母子合同的法律特征41-42
3、次租赁合同效力的相对独立性42
(四) 转租的类型42-45
1、同意转租及其法律后果42-43
2、自行转租及其法律后果43-45
六、房屋租赁管理制度45-47
(一) 加强房屋租赁合同的管理45
(二) 完善房屋租赁税收制度45-46
(三) 加强房屋租赁中介服务机构的管理46-47
结束语47-48
参考文献48-51
欢迎：、、)
支持CAJ、PDF文件格式
【引证文献】
中国硕士学位论文全文数据库
谢立兵;[D];西南政法大学;2009年
陈菊;[D];中南民族大学;2012年
黄鸿劼;[D];华中师范大学;2013年
王慧军;[D];华中师范大学;2013年
张勇;[D];辽宁大学;2013年
栾昕忆;[D];华东政法大学;2013年
【参考文献】
中国期刊全文数据库
江汝南,徐步明;[J];安徽纺织职业技术学院学报;2003年01期
黄建文,邹沛;[J];常州工学院学报;2004年05期
任泰山,何文强;[J];当代法学;2003年07期
冯桂,黄莹;[J];法学;2002年09期
周倩;黎明杰;;[J];西南农业大学学报(社会科学版);2005年04期
龚国伟,李楠;[J];广东商学院学报;2003年05期
罗中;[J];天津市政法管理干部学院学报;2000年01期
韦素华;[J];武汉市经济管理干部学院学报;2004年S1期
项丽莺;[J];浙江工商大学学报;2004年06期
【共引文献】
中国期刊全文数据库
叶金强;;[J];安徽大学法律评论;2002年02期
翟继光;;[J];安徽大学法律评论;2002年02期
李勇军;高利红;;[J];安徽大学法律评论;2003年02期
罗世荣;黄静芳;;[J];安徽大学法律评论;2004年01期
叶金强;;[J];安徽大学法律评论;2004年01期
孙鹏;陈树森;;[J];安徽大学法律评论;2004年02期
胡小红;;[J];安徽大学法律评论;2005年01期
杨会;;[J];安徽大学法律评论;2005年02期
周少元;;[J];安徽大学法律评论;2005年02期
吕斌;;[J];安徽大学法律评论;2006年02期
中国重要会议论文全文数据库
康纪田;;[A];2006年度（第四届）中国法经济学论坛会议论文集[C];2006年
蒋光辉;;[A];2008年度（第六届）中国法经济学论坛论文集（上）[C];2008年
李有学;汪来杰;;[A];中国行政管理学会2011年年会暨“加强行政管理研究，推动政府体制改革”研讨会论文集[C];2011年
黄金桥;;[A];中国行政管理学会2011年年会暨“加强行政管理研究，推动政府体制改革”研讨会论文集[C];2011年
柴朝文;;[A];转型与重构——2011中国城市规划年会论文集[C];2011年
毛海峰;;[A];中国职业安全健康协会2009年学术年会论文集[C];2009年
杨立新;王轶;王竹;王天凡;赵可;;[A];中国法学三十年（）[C];2008年
赵志毅;;[A];社会主义新农村建设高层论坛专辑[C];2006年
王小平;;[A];自主创新与持续增长第十一届中国科协年会论文集（3）[C];2009年
冯克乃;;[A];中国新时期思想理论宝库——第三届中国杰出管理者年会成果汇编[C];2007年
中国博士学位论文全文数据库
夏秀渊;[D];华东政法大学;2010年
李国庆;[D];华东政法大学;2010年
吴一鸣;[D];华东政法大学;2010年
陈玲;[D];华东政法大学;2010年
谢银玲;[D];华东政法大学;2010年
郑现喆;[D];华东政法大学;2010年
邬先江;[D];大连海事大学;2010年
陈琦;[D];大连海事大学;2010年
李冠群;[D];大连海事大学;2010年
周斌;[D];中国海洋大学;2010年
中国硕士学位论文全文数据库
张兵;[D];华中农业大学;2010年
李研;[D];河北大学;2009年
董海宁;[D];山东科技大学;2010年
杜兰兰;[D];山东科技大学;2010年
谢华;[D];上海体育学院;2010年
霍慧超;[D];长春理工大学;2010年
孙会丽;[D];长春理工大学;2010年
潘媛媛;[D];长春理工大学;2010年
杨臻;[D];华东政法大学;2010年
王镭;[D];华东政法大学;2010年
【同被引文献】
中国期刊全文数据库
江汝南,徐步明;[J];安徽纺织职业技术学院学报;2003年01期
徐志红;郝守则;;[J];安徽工业大学学报(社会科学版);2006年04期
马乃云;李青;;[J];北京工商大学学报(社会科学版);2011年05期
郑冠宇;王洪平;;[J];山东工商学院学报;2010年02期
李昌麒;;[J];重庆大学学报(社会科学版);2008年04期
颜容;吴平;;[J];赤峰学院学报(科学教育版);2011年04期
宁桂君;;[J];研究生法学;2011年02期
黄建文,邹沛;[J];常州工学院学报;2004年05期
黄海;[J];当代法学;2001年06期
任泰山,何文强;[J];当代法学;2003年07期
中国博士学位论文全文数据库
谢慧;[D];山东大学;2011年
马栩生;[D];武汉大学;2005年
董春华;[D];中国政法大学;2009年
谭和平;[D];湖南师范大学;2012年
张梦珣;[D];复旦大学;2012年
中国硕士学位论文全文数据库
张占平;[D];华东政法大学;2010年
胡硕;[D];吉林大学;2011年
陈娜娜;[D];中国政法大学;2011年
汪伟;[D];暨南大学;2011年
尤士珍;[D];天津商业大学;2011年
李洋;[D];华东政法大学;2011年
毛姬静;[D];复旦大学;2010年
赵薇;[D];哈尔滨工程大学;2011年
徐春海;[D];华东政法大学;2011年
刘继红;[D];中国政法大学;2001年
【二级引证文献】
中国硕士学位论文全文数据库
钟臻;[D];西南政法大学;2010年
葛慧超;[D];西南政法大学;2010年
李嶔操;[D];华东政法大学;2012年
陈海华;[D];华东政法大学;2012年
黄鸿劼;[D];华中师范大学;2013年
【二级参考文献】
中国期刊全文数据库
王福祥;[J];法制与社会发展;1995年02期
中国重要报纸全文数据库
刘志伟;[N];人民法院报;2003年
【相似文献】
中国期刊全文数据库
;[J];天津政报;1951年22期
;[J];天津政报;2004年16期
周何停;;[J];公民导刊;2010年02期
;[J];司法业务文选;2011年07期
;[J];民主与法制;2011年15期
王泽文;[J];中国环境管理干部学院学报;2003年01期
田双鄂;[J];法学评论;1992年06期
;[J];中国建设信息;1997年12期
邱业伟;[J];中央政法管理干部学院学报;2000年05期
皮立城;赵诗琪;;[J];法制与社会;2010年25期
中国重要会议论文全文数据库
王吓忠;;[A];2004年中国管理科学学术会议论文集[C];2004年
胡志勇;张跃庆;;[A];课题研究报告与论文选编（1995年-2000年）[C];2000年
凌维慈;;[A];财产权与行政法保护——中国法学会行政法学研究会2007年年会论文集[C];2007年
温洪璋;王孚诚;陈同顺;黄顺清;陈早春;;[A];房地产课题研究报告（2002年度）[C];2002年
;[A];全国生产资料流通企业工作座谈会论文集[C];2007年
胡志勇;何绍一;;[A];课题研究报告与论文选编（1995年-2000年）[C];2000年
叶康保;胡石元;;[A];节约集约用地 促进可持续发展[C];2005年
张秋舫;;[A];课题研究报告与论文选编（1995年-2000年）[C];2000年
薛洪江;何绍一;;[A];课题研究报告与论文选编（1995年-2000年）[C];2000年
;[A];2007年度中国汽车摩托车配件用品行业年度报告[C];2008年
中国重要报纸全文数据库
江苏响水县
吕海建;[N];中国建设报;2000年
孙瑞灼;[N];中国信息报;2007年
陆昀;[N];中华工商时报;2009年
;[N];成都日报;2010年
胡洁;[N];宜兴日报;2011年
刘岚;[N];人民法院报;2009年
;[N];厦门日报;2011年
王奎　庆贵;[N];江苏经济报;2007年
唐颖豪;[N];房地产时报;2009年
韩红新　实习生
王东明;[N];兰州日报;2009年
中国博士学位论文全文数据库
张群;[D];中国社会科学院研究生院;2008年
王乃合;[D];南开大学;2009年
崔志伟;[D];吉林大学;2012年
杨淑红;[D];河北师范大学;2012年
宋宏飞;[D];西南政法大学;2011年
禤文昊;[D];清华大学;2012年
中国硕士学位论文全文数据库
赵薇;[D];哈尔滨工程大学;2011年
贺威;[D];华中师范大学;2012年
黄迎凯;[D];扬州大学;2010年
曾茂;[D];西南政法大学;2011年
张丽坤;[D];哈尔滨工程大学;2012年
陈珍妮;[D];湖南大学;2010年
朱慧红;[D];北京化工大学;2013年
王明;[D];中国海洋大学;2013年
赵峥;[D];扬州大学;2012年
郑彦飞;[D];西南政法大学;2012年
&快捷付款方式
&订购知网充值卡
400-819-9993
《中国学术期刊（光盘版）》电子杂志社有限公司
同方知网数字出版技术股份有限公司
地址：北京清华大学 84-48信箱 大众知识服务
出版物经营许可证 新出发京批字第直0595号
订购热线：400-819-82499
服务热线：010--
在线咨询：
传真：010-
京公网安备75号