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转：来，听售楼小姐讲那5年前的故事｜然而疯狂仍不会停
本帖最后由 浙江春风秋雨 于
15:31 编辑
以为降到地板了，哪知还有地下室
& && &现在杭州的楼盘，比的都是谁比谁跳涨得多。但回到2011年，那时比的都是谁打折更狠。
& && &A盘两次降价都发生在2011年，杭州楼市刚进入双限。板块内当时在售楼盘很少，所以降价后的A盘，一边狂卖，一边对付老业主的猛烈维权。
& && &售楼员赵女士，从业时间十多年。以下是她的口述实录。
& && &&&为什么降价的总是XX？XX的房子只能买最后一批。因为你永远不知道，下一次他们会给出多低的价格。
& &&&我知道，业内人士都这么调侃我们。
& &&&其实每次降价，都是因为我们的销售指标太严厉了。而且，杭州公司的指标，一个楼盘完不成，就要另一个楼盘来背锅，没得商量。
& & 我记得很清楚，2010年年底，我们的A楼盘要首开，那时已经开始限贷。年底例行要冲量，A盘首开价格比旁边楼盘低了两千。快推两次，卖得不错。
& & 转眼就到2011年2月，限购开始了，杭州楼市进入史上最严的双限时期。
& &&&公司的其他盘都动不了，销售任务全部压在A盘身上。商量了很久，我们决定精装改毛坯，价格调低两三千。
& && &这次降价，我们其实自己也很难过，因为首开时，公司里很多同事都买了。业主纷纷跑来拉横幅，静坐示威了好几天。
& && & 更夸张的在后头。2011年国庆节前，公司要求A盘迅速清盘。
& && & 最后的100多套房子，只好又打了七五折，单价降到1万元/㎡多一点。出离愤怒的业主们，一言不合就上门把沙盘和售楼处给砸了。我们也锁了门撤离。
& && & 业主们执着地一路穷追不舍。先是赶到我们的另一合作楼盘B盘。僵持了一周。
& && & 再到合作方操盘的C盘，和我们更远的D盘。最后冲到我们的办公楼里，每天派十几个人值班，住了一个月！也不闹事，就是每天要求协商和补偿。
& && & 结果那个月，我们根本没办法上班。转身去各大企业巡回宣讲去了……
本帖最后由 浙江春风秋雨 于
15:29 编辑
“ 交房处”和“拒交房处”，同台打擂
& && & 即使杭州许多板块房价已创出新高，但像九堡、下沙这样的投资客重灾区，至今没缓过劲来。
& && & 我们说的这个楼盘，就地处这样神奇的板块。七年前板块价格冲顶，公寓最贵卖到过3万。之后一蹶不振，量价一直低迷。到现在为止的价格，都还没怎么回到最高点。
& && & 售楼员陈女士，从业时间13年。以下是她的口述实录。 & && & 杭州楼市的三次大起大落，我全经历到了。
& && & 我们楼盘含蓄斯文，房闹得还比较正常。一般就是沙盘一边，我们向新客户介绍楼盘哪哪好，老业主在另一边同步介绍哪哪不好。
& && & 印象最深的是同板块的另一个楼盘，刚好在交房前降价了。
& && & 然后就闹得不可开交。左边是开发商的“交房处”，右边维权老业主设了“拒交房处”。老业主还在停车场拦人，在交房处拉人，让其他业主去他们那儿签名。
& && & 一房闹，最大的压力是新客户进不来。新客在到处找你，老客在各种堵你。
& && &2014年，我遇到过一个悲催的父亲。之前单价两万买在高点，妻子生癌症拖了5年还是走了，媳妇买了套郊区房子烂尾，各种不顺。
& && &于是跑到售楼部来恐吓，说要拿煤气瓶来同归于尽。被我好说歹说劝下了。
& && &印象中，还有个温州做外贸的土豪，2010年拿了1个亿现金，要来买两栋楼。
& && &没拿到预售证卖不了，他就东拼西凑买了7套公寓，200万左右一套，1500万一次性付款。最后他在2014年，亏了40%割肉！
& && &没撑到最后等解套的泪，都是当年脑袋拍拍进的水。
& && &我的感受是，在2006年之前卖房子，还挺有成就感的。那时候都是市中心房子以小换大，或父母给孩子买婚房，或新杭州人买房住，大家都欢欢喜喜。
& && &到2007年温州人成批杀入下沙，专业投资客大量出现，楼市就开始变味了。
& && &我自己前两天刚置换了一套房子。因为是自住改善，虽然价格已经蛮高，还是果断下手了。但如果是投资，这个时间这个价位，真的要奉劝你谨慎再谨慎。
本帖最后由 浙江春风秋雨 于
17:32 编辑
清晨六点，100多根道旗广告不翼而飞
& && & 这两个楼盘的激战，当年在杭州楼市人尽皆知，刷新了开发商撕逼的下线。
& && & 世易时移，这里现在已经被称为“新桥西”板块了，房价也大幅上涨。前几天刚刚有深圳的投资客姐妹，来这个板块扫货，一买就是20套……
& && & 售楼员张女士，从业时间10年。以下是她的口述实录。
& && && &我到现在都还记得，那是2013年的冬天。天冷，楼市也冷。
& && &那是样板房开放的前夜。奋战到凌晨四点半，我们抖抖索索挂好了100多根道旗，五点到家。六点，刚眯了一会儿的我被电话轰炸醒，说道旗全被拔光了！
& && & 然鹅，这只是一个开始。后面还接着无数的斗智斗勇，明战暗战。
& && & 先是隔壁楼盘的工作人员，跑到我们案场来拉客户。过分的时候，往客户车子上泼水泥，泼得一塌糊涂，好多还被划伤。我们无奈装了摄像头，现场逮到过现行。
& && & 停车场里很多客户的车牌号，都被偷偷拍走了。
& && & 隔壁楼盘5米乘3米的广告桁架，在我们项目周边立了一圈。立体全包围的赶脚。
& && & 高架口子下来，一堆小蜜蜂乱指方向，把我们的客户领进了他们盘。像这种，在当时都不算事儿了。
& && & 到了认筹期，更精彩的戏码来了。
& && & 对方派了辆车子在我们门口蹲点，通过发射器，往周边三五百米范围内群发圈地短信。内容是：凭XX楼盘认筹单，可领超市卡！
& && & 我们顿时炸裂。你不仁我不义，立马开了十多份认筹单，让工程部同事去隔壁领超市卡。领完回来，立马发给客户。对方过了半天就灰溜溜叫停了。
& && &&&那段时间，吵架动手也不少。派出所都来了不下20次，看到我们烦啊烦死了。
本帖最后由 浙江春风秋雨 于
17:34 编辑
挡户外扔展架划围挡，来啊互相伤害啊
& && & E盘如今卖得风生水起，最贵的公寓卖到了4万，3月的时候据说售楼部就每天好几十组客户接待不过来。但在首开的初期，也是举步维艰。
& && & 掐得死去活来的，都是两个全国排名前列的大开发商。那样艰难的楼市，真的没有什么优雅可言。
& && & 售楼员王先生，从业时间十多年。以下是他的口述实录。 & && & 来啊，互K啊，反正有大把时光……
& && & 这个故事，发生在两个位置很近，价格也差不多的友盘及竞品之间。
& && & 2014年一个夜黑风高的晚上，我们E盘刚刚在某条路上买下的户外大牌，被竞品F盘用硕大无比的展架，给挡住了。
& && & 来而不往非礼也，我们很生气，就把展架给扔了。
& && & 然后，我们盘的围挡又被划烂了……不得不进行了严正的外事交涉，才告一段落。
& && & 价格战也是常有的事。有能干的客户，拿着跟F盘谈好的价格来还价：F盘说220万元，那你们呢？
& && & 然后当着我们的面，打电话给F盘：E盘说给我218万，你们还能便宜多少？你说绝不绝……
& && & 现在回想起来，上海人真的很精明。
& && & 去年，几个上海人来我们的G盘，明说是纯投资，不会来住的。一共买了十多套。最多的一个，上午买两套，中午酒店里睡一觉，下午又来买了两套！
& && & 当时价格已经四万多，我还在暗笑他们傻，这么贵还投资……
& && & 到今年，房价突然猛涨，半年涨50%的楼盘有很多。楼市变得没有坐标了。别说购房者不知道什么价格可以买，开发商都不知道什么价格合适卖，一片迷茫。
& && &&&从业十多年，我能给出的忠告是，鸡犬升天肯定有问题，有些盘买了也容易砸手上。系统性风险一定要防范，区域板块和品牌要选好。
说的我心慌，本来想入手
对领超市卡记忆深刻！
这样的文章还是不错的，在口水里很难得。记得那句很流行的话怎么说来着，“认清明天的去向，不忘昨日的来处”。当如是也。
wubiandeluomu 发表于
这样的文章还是不错的，在口水里很难得。记得那句很流行的话怎么说来着，“认清明天的去向，不忘昨日的来处 ...
确实不错，要是再补充一下文鼎园、东方郡的传奇就更完美啦！
Powered by在一个相对安静的晚上，一位女士光临Arita寿司餐厅。当意识这位女士有听力障碍后，当值厨师Nomura先生用笔写下了所有的菜式，包括原料中的鱼的品种以及鱼的产地。女士拍下了她用餐时吃过的菜式。正在这时候，餐厅服务员Tsubasa Ishi先生发现，这位女士拍下了所有与丽思卡尔顿有关的东西，包括大门、大堂、酒店内的装饰以及餐厅的宣传照。这让Tsubasa Ishi先生觉得，这位女士可能是一名丽思卡尔顿的支持者。因此，Tsubasa Ishi先生提出，在用餐过后带她参观酒店的餐厅。一开始她有点犹豫，但对此提议感到挺满意。在参观的过程中，她给映入眼帘的所有事物都拍下了照片。当她忙于拍照时，Tsubasa Ishi先生从谷歌上搜到了一些简单的手语，包括“谢谢光临”、“很高兴为您服务”以及“路上小心”。在她即将离开时，Tsubasa Ishi先生向她展示了刚学会的手语。她微微地点头，离开了。就在她走向拐角处时，Tsubasa Ishi先生看到了她眼角滑下的泪珠。Tsubasa Ishi先生觉得很有成就感。那位女士肯定遇到过很多艰难困苦的时刻，但当她来到我们酒店，我们一定会把她看作是一名淑女并让她享受到温馨、放松的时光。Tsubasa Ishi先生第一次感到自己是一名服务专家，哪怕是在他的舒适区域以外。优质服务，就是酒店在向客人提供服务的过程中，让客人产生舒适感，安全感甚至是宾至如归之感。用一个简单的等式表示，即为优质服务=常规服务+增值服务。金钥匙总是用心极致，令你满意加惊喜！酒店的常规服务运用于案场物业服务要保证案场酒店式常规性服务，就要从案场的日常管理入手。“培训先行，督查跟进，奖惩并施”，把酒店式案场服务工作精细化，才算把常规服务做细、做好。无论进入什么行业，必须从培训开始。员工入职培训，帮助员工熟悉企业和行业的发展情况和相关工作情况;后续的技能培训帮助培养员工的专业技能，规范工作方式和工作进度。其次，督导和经理也要提高对员工工作检查的重视程度，完善监督制度，及时发现存在的问题并寻找解决之道，把所有不足和错误扼杀在萌芽时期。完善的督查必然要有奖惩制度的辅助，恩威并施才能在案场管理过程中获得最优化的效果。酒店式案场的增值服务在把酒店式案场管理工作做认真，做精细的基础上。服务的目标应该转变为向客人提供更多增值服务。增值服务暂时还没有统一的定义，但字面则可理解为超出常规的服务，可以提升物业管家式服务在客户心目中的形象。服务行业，“用心、耐心、贴心”看似简单的六个字，真正做到的有多少?了解顾客所思所想，才能对症下药，让顾客印象深刻。应该时常进行换位思考，改善并且提升服务质量。那么优质服务有哪些要素呢？优质服务，必须掌握七大要素：微笑微笑是最生动、最简洁、最直接的欢迎词。精通员工应熟悉自己的业务工作和各项制度，提高服务技能和技巧。准备如在客人到达之前，把房间打扫干净，备好茶水，处于一种随时可以为他们服务的状态，而不会手忙脚乱。重视要重视和善待每一个客人，我们应当记住“客人是我们的衣食父母”。细腻服务中的善于观察，揣摸客人心理，预测客人需要，并及时提供服务，甚至在客人未提出要求之前我们就能替客人做到，使客人倍感亲切。创造掌握客人的嗜好和特点，为客人营造“家”的感觉，让客人觉得像回到家里一样。真诚我们必须运用各种优质服务，形成自身的服务优势，以期其在激烈的市场竞争中创造更高的客户满意度本文转载自迈点，综编使用。售楼处服务专家(slcfwzj)　
　文章为作者独立观点，不代表大不六文章网立场
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【售楼处物业管理与服务】在一个相对安静的晚上，一位女士光临Arita寿司餐厅。当意识这位女士有听力障碍后大家好！我是车品觉。我从6岁开始就喜欢看风水；13岁开始就跟着我家人疯狂的学习看风水。因为我希望自己能成为先你有没有这样一种感觉，每天忙忙忙，一天天就这么过去了。然而，回头想想，这么多年过去了，你都收获了什么？丢失了本文翻译自英国《卫报》，原文摘编自Matt Goulding的书籍“Rice Noodle Fish by见过排队吃面的，见过排队买烤鸡的，也见过买其它各种食物的……但你见过为了吃上一碗白米饭去排队的吗？这家神奇的（通用类）业务类一、各服务中心二、经营管理部三、工程部后勤类下面这张图片曾经刷爆了国外的网络，它的背后有一个暖心的故事——故事发生在一个美国亚特兰大的一个地铁站。照片里最详细的文档格式转换方法介绍作者：阿何公众号:zhichangcdb职场办公，我们经常遇到一些文档格式转换的有众多读者问李叫兽：为什么你年纪轻轻，经验并不多，但却能擅长复杂的商业策略和文案写作，是如何做到的？因此，本文就来回答这个问题：如何成为任何一个领域的专家。行业发展概况物业管理行业的起源可以追溯到19世纪60年代的英国。作为第三产业，物业管理在我国经历了从无到有、公众责任保险又称“普通责任保险”或“综合责任保险”。它主要承保被保险人在公共场所进行生产、经营或其他活动时，在思考这个问题之前，我们先看看什么是大数据?什么是商业模式?维基百科是这样解释大数据的：大资料(英语：Big声音在语言中的地位相当重要。语言情感的语音表现主要集中在有声语言上，以声传意，以声传情。谈吐礼仪要求人们在讲1. 别人给倒水时,不要干看着,要用手扶扶,以示礼貌。2.别人对你说话,你起码要能接话,不能人家说了上句,你一：沉稳
（1）不要随便显露你的情绪。
（2）不要逢人就诉说你的困难和遭遇。1.站姿自然、优美、轻松、挺拔。 要领：站立时身体要求端正、挺拔，重心放在两脚中间，挺胸、收腹，肩膀要平，两微笑的妙用和魅力是人们颂之不绝的话题，自古至今，靠微笑提升人格、感染周围的成功例子举不胜举。有些人的笑显得是空乘艺考侧重考生的气质、相貌、亲和力、身体匀称和中英文语言表达能力等综合素质，想学习空乘专业的同学一定要先掌提供茶水、饮料的方式
给客人上茶（饮料），首先应把手洗干净。然后，按人数多少准备茶杯（饮料杯）。这时应认真一个好的物业管理，不仅可以使业主在使用该物业的过程中获得满意的服务，减少后顾之忧，也可以提高物业的价值。作为物业管理人员仪容仪表通用规范部位男性女性整体自然大方得体，符合工作需要及安全规则。精神奕奕，充满活力，整齐清比尔·盖茨说：在市场竞争条件下，企业竞争首先是员工素质的竞争。所以，怎样有效提高员工的素质，使其更代表企业形好物业，让您居住体验更佳的同时，亦是帮助您实现房屋资产保值增值的好伙伴。还在为台步犯愁？凯创资深模特老师为你总结了走台步的要领跟训练方法。来源：极客基地（jikejidi）谷歌再次推出新版机器人小编深深感脚地球太危险了...谷歌旗下的机器人制造商slcfwzj物业管理热门文章最新文章slcfwzj物业管理赢在案场-销售案场精细化管理实例解析(李想老师)_百度文库
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这一篇，是最真实的地产文！真实写照！
来源：本站原创
作者：佚名 标签：
& & & & 以下是一个虚构的故事
& & & &&信不信由你
& & & &&文字略长
& & & &&稍微花你点时间
& & & &&小卢是一个房地产新人，入行只有一年，被派到一个项目做销售助理
& & & &&有一天，他发现项目现场有一个很诡异的现象，他们居然给到一个销售10%的佣金奖励，比例之高超乎想像。
& & & &&所以怀揣着这个问题，他问了现场的销售老陈
& & & &&小卢：为什么这里有一单的佣金是10%
& & & &&老陈：这是给到二手中介的佣金
& & & &&小卢：为什么要给二手中介这么高的佣金
& & & &&老陈：这个问题太无奈，你去问老黄吧
& & & &&小卢找到老王，老王是这个项目的案场经理
& & & &&小卢：为什么我们要给二手中介这么高的佣金
& & & &&老王：二手中介已经成为我们唯一有效的营销手段，如果不给他足够的激励，中介就帮其他项目带看，对我们项目成交影响很大
& & & &&小卢：为什么我们有效的营销手段只有二手中介
& & & &&老王：这个问题太无奈，你去问老万吧
& & & &&小卢找到老万，老万是这个项目的销售经理
& & & &&小卢：为什么我们这么依赖二手中介
& & & &&老万：我们项目无法吸引客户来访，只有二手中介现在有能力带客户上门，我们除此之外没有其他的选择
& & & &&小卢：为什么我们的产品无法吸引客户自然来访
& & & &&老万：这个问题太无奈，你去问老邱吧
& & & &&小卢找到了老邱，老邱是这个项目的营销副总
& & & &&小卢：为什么我们的产品无法吸引客户自然来访
& & & &&老邱：我们项目的整体产品定位与区域客户需求不同，当地客户不认可，所以必须依赖外来人口导入
& & & &&小卢：为什么我们不能定位与区域客户需求相同的产品
& & & &&老邱：这个问题太无奈，你去问老赵吧
& & & &&小卢找到了老赵，老赵是这个项目的项目总经理
& & & &&小卢：为什么我们的定位和周边客户需求不符
& & & &&老赵：因为我们通过市场观察，区域客户购买力不足，只有周边客户才有可能撑起这么一个项目
& & & &&小卢：为什么我们项目需要购买力强劲的客户来购买
& & & &&老赵：这个问题太无奈，你去总部问老曹吧
& & & &&小卢来到了总部，找到了老曹，老曹是这个项目的产品管控经理
& & & &&小卢：为什么我们把项目的目标客户定位在外区域客户
& & & &&老曹：因为我们希望项目的售价可以跳脱区域的价格，能够高于区域价格20%以上，所以把宝放在外区
& & & &&小卢：为什么我们的售价要高于区域价格20%以上
& & & &&老曹：这个问题太无奈，你去问老崔吧
& & & &&小卢找到老崔，老崔是总部策划部经理
& & & &&小卢：为什么我们的售价要高于区域价格20%以上
& & & &&老崔：因为我们的成本累积以及超过周边售价售价了，就算高于区域内20%也仅仅是保本，并无获利行为
& & & &&小卢；为什么我的成本这么高
& & & &&老崔：这个问题太无奈，你去问老王吧。
& & & &&小卢找到了老钱，老钱是总部的营销负责人
& & & &&小卢：为什么我们的成本这么高
& & & &&老钱：财务成本每年15%，两年开发就达到30%，我们实在吃不消
& & & &&小卢：为什么我们不选择快速开发
& & & &&老钱：这个问题太无奈，你去问老方吧
& & & &&小卢找到了老方，老方是成本部负责人
& & & &&小卢：为什么我们的财务成本这么高，可不可以往下降低一点
& & & &&老方：我们的融资渠道决定了这么高的财务成本，如果你们产品研发可以快一点可能就部需要两年的时间了，也许一年项目现金流就可以平衡。
& & & &&小卢：为什么我们产品研发花了这么长的时间
& & & &&老方：这个问题太无奈，你去问老郑吧
& & & &&小卢找到老郑，老郑是规划设计中心的院长
& & & &&小卢：为什么我们产品设计花了这么长时间
& & & &&老郑：因为这次我们设计的是和外界不一样的大平层类产品，因为产品比较新颖，所以设计了较长的时间
& & & &&小卢：为什么我们要做风险这么大的创新型产品
& & & &&老郑：我也不想，这个问题太无奈，你去问老杜吧
& & & &&小卢找到了老杜，老杜是营销口的市场负责人
& & & &&小卢：为什么一定要做创新型产品
& & & &&老杜：因为项目楼板价太高，做普通产品必亏本，我必须采用创新型产品才有可能保证有盈利的可能
& & & &&小卢：为什么项目的楼板价这么高
& & & &&老杜：这个问题太无奈，你去问老潘吧
& & & &&小卢找到了老潘，老潘是投资开发部的副总
& & & &&小卢：为什么项目楼板价这么高公司还要拿这块地
& & & &&老潘：因为上市公司报表有需要，不仅要规定实现多少销售，也规定了一年必须花出去多少钱，而且拿地是经过集团老大默认的。
& & & &&小卢：集团老大在哪里，我能不能问他一个问题
& & & &&最后，小卢找到了集团老大老秦
& & & &&小卢：你为什么默认投资开发部拿这么一块有风险的地块
& & & &&老秦：有项目是大家想办法赚钱的问题，如果没项目就是失业和倒闭的问题，你说我怎么选择
& & & &&小卢：&&
& & & &&这一次小卢没有了问题，兜兜转转这一圈，好像听懂了一些，但好像什么都没懂，唯一稍微明白一点的就是：好像每一个岗位都有自己的无可奈何。
& & & &&正是这个无可奈何，让所有人都有了推卸的理由
& & & &&但是这个无可奈何，到底谁来买单呢
& & & &&突然小卢有一个想法，就是这一环里的所有人，如果有一个人发生了改变，坚持改有的坚持，这一切会不会不会发生，哪怕只是好一点点。
& & & &&小卢没敢往深处想，搞不懂，也不想懂
& & & &&最后小卢回到了销售现场，安安静静的做他的销售助理。
& & & &&本来以为故事已经结束，没想到一周后又有这样的发生
& & & &&小卢依然做着销售助理的工作，看着老陈和中介结算着10%佣金，销售经理老万依然为拓客做准备，项目总老赵已经将工作重点转向大客户谈判，偶尔听说营销部的老杜会走访市场上的优秀楼盘，然后交给设计中心的老郑，然后老郑转达的意见是产品在地块里难以实施。
日子一天一天过，直到小卢接了一个电话
& & & &&老秦：你好，小卢，好久不见
& & & &&小卢：你是秦总？
& & & &&老秦：对的，我最近在看一块地，有没有兴趣参与拿地过程
& & & &&小卢：好的，我明天过来报道
& & & &&这是一块三线城市的综合性地块，体量接近100万方，位置新老城交接的地方。我们允诺政府会造一个综合体，政府允诺我们除了商业，还会给到足量的住宅。一切看上去进行的很顺利。
& & & &&作为拿地，首先需要判断的是地块整体的排布方向以及未来大概的收益程度
& & & &&小卢找到了规划中心的老郑。
& & & &&老郑：因为是初步的拿地排布方案，时间有限，整体的排布方案不做深度细化，目前以做足容积率为大前提，整体方向以地块价值最大化为核心做的排布
& & & &&小卢咀嚼了下老郑的话，觉得怪怪的，但是好像又说不出所以然，回了一声：好的，3天之后我们再沟通。
& & & &&三天后，小卢拿到了方案
& & & &&为了冲容积率，整体建筑排布异常紧密，且商业和住宅之间产生了严重的干扰。带着这个疑问，小卢问了老郑
& & & &&老郑：因为时间有限，所以排布方案都是初步的，我一周要做三块类似的方案，不可能细化，等拿好地之后我们会专门进行产品排布，放心吧。
& & & &&小卢：好的，那我们先用这个规划给到投资发展中心做测算吧
& & & &&小卢把方案给到投资部的老潘
& & & &&老潘看了眼图纸，就把规划图放进抽屉里，然后说：小卢，现在大概的容量估测有了，你这边需要给我不同业态的价格，好让我们做经济测算。
& & & &&小卢：只需要价格数据么，还需要其他数据么
& & & &&老潘：不需要了，现在地还没拿，其他的等拿地之后再来算吧。
& & & &&小卢：好的，明白了。
& & & &&这份工作是营销部老杜的职责，小卢要求加入市调工作，他们两人就出差前往了那个城市。
& & & &&两个人把地块逛了一下，然后对着周边的几个项目看了一番，我们问了各种业态的价格，然后就出来了
& & & &&小卢：我们不要了解下户型结构、去化速率这类信息么
& & & &&老杜抽了口烟：我每个月要看15块以上地块，一年公司才拿2块地，我们要明白工作的主次关系，拿到地了我们再认真市调
& & & &&小卢：&&
& & & &&最后，小卢把数据给到了投资部的老潘
& & & &&说到：住宅5000，商铺20000，公寓或办公7000.
& & & &&老潘打开了一个EXCEL表格，还弄的很神秘的样子防止小卢偷看的样子。经过几次键盘的输入，老潘说到：这个项目可以做，盈利10%左右，符合公司的拿地标准
& & & &&小卢：你测的是静态现金流还是动态的
& & & &&老潘看了小卢一眼，好像很诧异小卢会说出这样的话：动态现金流比较复杂，和公司的融资渠道有关，没拿地之前，先算静态的就可以了。
& & & &&营销、规划、投资三个口子最后出具了统一的意见，我们可以拿这块地。
& & & &&最后如我们所愿，地块顺利被拿下，大家很开心，准备大干一场
& & & &&规划设计中心去做细节的排布，投资开发中心在算详细的现金流，营销部对产品出具具体的方向和角度。
& & & &&大家埋头苦干了两个礼拜
& & & &&就在某一个周三，三个口子召集说要开会，好像气氛不是很好的样子
& & & &&投资开发的老潘先行说话：虽然我们整体的方案可以实现10%的收益，但是我具体的看了下，能够产生收益的绝对值集中在商业上，因为住宅价格不高，基本只是勉强的保住成本，所以营销这边摆脱商业这块要努力
& & & &&规划设计中心的老郑接过话继续说：但是有问题，为了冲击容积率，我把建筑排布到最密集的了，所以出现大量的住宅骑在商业上，剪力墙都落下去，可能商铺的产品力有点弱。
& & & &&老杜插话到：这种商铺肯定卖不出价格的，如果降低点容积率可不可以
& & & &&老郑：下降0.3个点，我能保证商铺形态相对规整
& & & &&老潘：如果降低容积率，我们的土地成本会更高，从而产生的结果就是：住宅的成本也变高了变成亏钱的产品。慢着我再算下整个利润率，只有4%左右，这样的利润率和当时目标相差太多，老大肯定不会同意的。
& & & &&小卢问下：能不能给点时间研判下，另外我看到商铺出现大量的三层四层的商铺，当初我们调研的商铺都是一二层沿街的商铺，之间的价格有大量的差别
& & & &&老潘：不能再等了，地已经拿了，如果再拖财务成本又上去了，成本更加不可控，我们现在需要加快时间。
& & & &&最后老杜发话了：现在其实摆在我们面前的只有两种选择，如果降低容积率做，肯定亏本，项目做也不要做。如果冒着风险把容积率做足，产品很差，风险会很大。好像两个比起来只能选择第二条路了。
& & & &&3个月后，项目开盘了，老杜做了几件事情
& & & &&1、第一年只卖住宅，保证项目现金流，项目公司活下来是第一，然后期望这一年时间能够在商铺上找到突破。
& & & &&2、住宅越卖越少，商铺还没卖掉，留给老杜的时间不多了，现在老杜希望的是，随着一年时间过去，公寓可以能涨点价格，分摊掉商铺的压力
& & & &&3、住宅卖完了，而通过市场发现，这个城市自从万达卖了公寓之后发现，这种产品不是所谓的投资性产品，客户已经被教育，公寓的价格也保持在原状没有改变
& & & &&4、商铺形态已定，如果想要突破，必须先行招商，但是因为前期的销售仅仅保证了现金流，对于利润率而言毫无贡献。项目公司已经没有多余的钱去做招商，去做运营。
& & & &&5、此刻的老杜，只能拿出最后一招：三四层的大面积商铺分割为5-10平米的小铺子，做成虚拟铺，降低总价来吸引客户关注。一二层的商铺，先抬高单价，然后做假的投资回报，承诺前三年24%，一次性房价里抵扣。弄成折扣力度很大的样子。
& & & &&在这时候的市场，好像只有投资客可以依赖，也只有投资客可以依赖，这是这个项目最悲哀的时候。
& & & &&两年后，老秦和小卢再来到这个项目上
& & & &&老秦说了句：你从这个项目看到了什么
& & & &&小卢：我从这个项目看到了悲哀
& & & &&老秦：所有的悲哀都能从拿地那一刻找到影子
& & & &&小卢：所有的悲哀在当下已是无能为力
& & & &&老秦：回去吧，下一块地会更好
& & & &&&&
& & & &&这是一个虚构的故事
& & & &&但是看上去比什么都要真实
& & & &&文字就是镜子
& & & &&每个人都从中折射出自己
& & & &&今天你看到什么
&&最新央行基准利率（）
1-3（含）年
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&&贷款计算器
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