公摊面积占总面积的比例是多少?我买的房子总面积是60.86平方米!买的时候没问清楚使用面积和共摊面积.我拿到测绘图才知道套内面积含阳台47.45平方米!我这个楼是一层两户的!楼道是2.75*6.37=17.52平的!我对门的那户是比我面积大的套内估计有65平左右!我的测绘报告上写的公共分摊面积是13.41平!楼道一共才17.52平,我对面屋还比我面积大,我怎么公共分摊了13.41呢!就是一家一半也不应该是这些啊!我现在交完了首付(贷款没办呢),我现在该怎么办啊?我买的是低层的楼,一共6层送阁楼!没有电梯!我的公共分摊系数都达到22%了!是不是公摊太大了!
是这样的,分摊面积包括楼道,过道,电梯,墙体,及绿化,正常的电梯楼,得房率在70%-75%左右,所以正常的,你过虑了
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锦和镇人民政府
二○一○年十二月
附表1. 锦和镇土地利用主要调控指标表
附表2. 锦和镇土地利用结构调整表
附表3.锦和镇耕地保护控制指标表
附表4.锦和镇新增建设用地控制指标表
附表5.锦和镇土地整理、复垦、开发规划表
附表6.锦和镇重点建设项目用地规划表
附表7.锦和镇土地用途分区面积统计表
附表8.锦和镇各村基本农田调整分析表
1.锦和镇土地利用现状图（2009年）
2.锦和镇土地利用总体规划图（年）
3.锦和镇建设用地管制和基本农田保护图（年）
4.锦和镇土地整治规划图（年）
为全面落实科学发展观，加强土地管理，转变土地利用方式，落实&十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地&的基本国策，优化土地利用结构和布局，统筹安排镇域土地资源的开发、利用和保护，严格实施土地用途管制，促进锦和镇社会经济和资源可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》及省、市、县人民政府有关新一轮土地利用总体规划修编的工作要求和部署，在县级规划的指导下编制《徐闻县锦和镇土地利用总体规划（年）》（以下简称《规划》）。
根据《徐闻县土地利用总体规划（年）》的要求和锦和镇自然社会经济条件，综合研究和确定土地利用的目标、发展方向，统筹安排各业用地，协调各业用地矛盾，重点安排耕地和基本农田、村镇建设用地、生态建设和环境保护用地及其他基础产业、基础设施用地，划定土地用途区，合理安排土地整治项目（区），制定实施规划的措施。
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《广东省基本农田保护区管理条例》；
3、《广东省土地利用总体规划条例》；
4、《土地利用总体规划编制审查办法》（中华人民共和国国土资源部令第43号）；
5、《关于划定基本农田实行永久保护的通知》（国土资发〔号）；
6、《关于印发〈广东省各级土地利用总体规划审查审批办法〉的通知》（粤国土资规保发〔号）；
7、《转发国土资源部关于加强市县乡级土地利用总体规划成果核查工作的通知》（粤国土资规保发〔2010〕30号）；
8、《关于市县镇级土地利用总体规划修编有关问题指导意见的通知》（粤国土资规划发〔号）；
9、《徐闻县土地利用总体规划（年）》；
10、《乡（镇）土地利用总体规划编制规程》（TD/T ）；
11、《乡（镇）土地利用总体规划制图规范》（TD/T ）；
12、与本规划相关的其他法律法规、政策文件、技术标准和规划。
18个村委会、3个农场，土地总面积11267.98公顷。
规划的基期年为2009年，规划期限年。其中，近期年；远期年。
及土地利用状况
锦和镇位于县境东北部。东北与新寮镇隔海相望，东、南同下洋镇接壤，西依曲界镇，西北与和安镇相连。镇政府驻地锦囊圩，地处东经110&25＇，北纬20&35＇。土地总面积11267.98公顷，2009年常住人口4.29万人，农业人口3.04万人。辖有18个村委会、3个农场。
（二）自然概况
锦和镇地势为缓坡台地，沿海为沙壤土，内地为砖壤土。溪流较多，海岸线15公里。有3条涧汊和3000多亩海滩涂可开发利用。境内有徐闻最大渔港&&外罗港，是广东省鱼翅的重要产区。境内蕴藏有钛铁、锆英、金红石、独居石等稀有金属。年平均气温为22.8&C，年平均降雨量1813.5毫米，年平均日照1875.8小时。雨季集中，旱雨季明显，多台风。
（三）社会经济概况
锦和镇地处徐闻县东北部海滨，为县东部交通要冲。旧中国徐闻县志载：&锦囊、海安，天造门户，舟航行涉，此其要津。&水路交通方便，北上可达湛江、广州等港口；南下经琼洲海峡可到南洋诸国。陆上交通公路：西面曲界至锦和线可通徐城汇合207国道；南面锦和至下洋线绕下洋、前山、龙塘到海安港；北面锦和至和安线，可经过和安镇进入雷州市；东面锦和至外线直下外罗可渡入新寮。&&
锦和镇工业方面有食品加工、水力发电、制砖瓦、机械修理、造船、选矿、水产品加工，木料加工等行业。在农业方面，主要农产品有稻谷、蕃薯、菠萝、甘蔗、香蕉、蔬菜等，海产品有鱼类、虾类、贝类等，已形成粮油、蔬菜、水果及海产品等生产基地。在农业总产值中，种植业占48%；林业占6.2%，渔业占40%。
根据徐闻县第二次全国土地调查成果，2009年锦和镇土地总面积为11267.98公顷。其中：农用地9284.52公顷，占土地总面积的82.40%，建设用地941.48公顷，占土地总面积的8.35%，其他土地面积1041.98公顷，占土地总面积的9.25%。
2009年锦和镇农用地面积9284.52公顷，其中：耕地3443.80公顷，园地4427.81公顷，林地2527.38公顷，其它农用地719.73公顷。
2009年锦和镇建设用地面积941.48公顷，其中：城乡建设用地834.35公顷（城镇用地231.40公顷，农村居民点用地581.82公顷，采矿用地21.13公顷），交通水利用地83.32公顷，其他建设用地23.81公顷。
（三）其他土地
2009年锦和镇其他土地面积1041.98公顷，其中：水域892.74公顷，自然保留地149.24 公顷。
表2&1&&&&&&&&&&&锦和镇2009年土地利用现状结构表 &
面积(公顷)
土地总面积
其他农用地
农用地合计
农村居民点
交通水利用地
港口码头用地
交通用地小计
水工建筑用地
水利用地小计
其他建设用地
风景名胜设施用地
建设用地合计
自然保留地
其他土地合计
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
土地利用特征
1、土地利用率较高，全镇土地利用率为90.75%。利用方式以农用地为主，农用地面积9284.52公顷，占全镇土地总面积的82.40%。
2、土地利用类型以园地为主，其次是耕地。锦和镇的园地面积达到4427.81公顷，占全镇总面积的39.30%；耕地面积为3443.80公顷，占全镇总面积的30.56%。
3、注重基本农田保护与生态建设。充分发挥低缓坡台地的地理优势，工业园区的建设主要利用低效用地，尽量少占用耕地。基本农田得到较好的保护，基本农田主要分布在那板村、龙群村、海鸥农场、那楚村等村。
3、建设用地中农村居民点用地占很大比例，达61.78%，其次为城镇用地、公路用地。
1、农村居民点用地比重偏大。随着农民收入水平的提高，农民建房用地也会急剧增加。存在农村居民点用地数量大、过于分散，用地不集约的现象。2009年农村居民点用地581.82公顷，占建设用地的61.78%，占城乡建设用地的69.73%。
2、建设用地空间布局不协调。建设用地空间布局缺少统筹协调，工业用地和农村居民点广泛布局，缺少与整体用地布局的互动与整合，形成以交通干道为轴线的带状城乡用地布局形式，不利于基础设施和公共服务设施的配套建设、土地资源的节约集约利用。
、部分土地管理不善，自农村实行承包责任制后，部分农民为了目前利益，滥施化肥，造成土壤理化性质变差，地力下降，使高产稳产农田面积有所减少。
土地利用规划目标与主要调控指标
与基本农田保护目标
地3443.80公顷，可调整地类935.51公顷，规划至2015年耕地保有量目标为4272.47公顷，至2020年耕地保有量目标为4185.06公顷。至2020年，全镇基本农田面积不低于3797.29公顷。
规划期间，新增建设用地占用农用地规模控制在20.60公顷以内，其中占用耕地规模控制在4.15公顷以内。规划近期（年）农用地转用规模控制在11.33公顷以内，新增建设用地占用耕地规模控制在2.28公顷以内；规划远期（年）农用地转用规模控制在9.27公顷以内，新增建设用地占用耕地规模控制在1.87公顷以内。
2009年锦和镇建设用地总规模941.48公顷，规划至2015年建设用地总规模控制在899.06公顷以内，至2020年建设用地总规模控制在864.36公顷以内。
年林地693.18 公顷，森林覆盖率6.15 %。规划至2015年林地691.78公顷，森林覆盖率6.14%以上，至2020年林地690.63公顷，森林覆盖率6.13%以上。规划至2020年，在锦和镇东北部划定生态环境安全控制区面积387.62公顷，占全镇土地总面积的3.44%。
按照建设占用耕地 &占一补一&的原则，加大土地开发整理力度，适度开发土地后备资源。主要通过园地山坡地整理和其他土地开发补充耕地，规划至2020年补充耕地量不少于192.47公顷，其中至2015年规划补充耕地量不少于105.86公顷。
土地集约利用目标
年锦和镇人均建设用地219.46平方米，其中：人均城镇工矿用地252.53平方米。规划至2020年，人均建设用地192.08平方米（至2015年，人均建设用地204.33平方米）
规划期间，人均建设用地占有量有较大幅度减少。
1、设定国土生态屏障网络用地；
2、优先保护耕地和基本农田；
3、保障基础设施建设用地；
4、优化城乡建设用地布局；
5、拓展城乡生产和绿色空间。
在徐闻县生态用地布局的基础上，结合锦和镇情况，保护具有重要生态功能的各类用地；统筹协调生态屏障用地与生产、生活用地，保留原有乡土、民俗和休闲用地。
（二）优先保护耕地和基本农田
根据县级下达的耕地和基本农田保护指标，确定规划期间耕地保有量和增减数量，确定基本农田面积和调整规模、范围。以农用地分等定级为依据，优先把优质耕地划入基本农田。按照面积不减少、质量有提高、布局总体稳定的要求，对基本农田进行适当的调整。在确定耕地和基本农田规模、范围基础上，把相对质量较高，面积较大较集中的耕地划为基本农田整备区，集中对整备区内的耕地进行整理改造，提高耕地质量。
（三）优化城乡建设用地布局
锦和镇以镇域东部及东北部为核心区，该区为全镇的发展中心和经济增长中心。耕地主要集中在镇域南部和西北部，镇域西部主要为林地。
根据土地需求量预测，经过多方案的比较选择，并与国民经济各部门的土地配置相衔接，将用地指标进行平衡后，有计划地进行土地利用结构调整，使土地资源配置更趋合理，以满足社会经济发展需要，发挥更大的综合效益。
（一）农用地结构
保持一定量的农用地，保障农业的可持续发展。2009年农用地9284.52公顷，规划至2020年农用地9407.93公顷，占土地总面积的83.48%。规划期间，农用地增加123.41公顷。
2009年耕地3443.80公顷，占土地总面积的30.56%，规划至2020年耕地3628.79公顷，占土地总面积的32.20%。规划期间，耕地增加184.99公顷。
2009年园地4427.81公顷，占土地总面积的39.30%，规划至2020年园地4380.44公顷，占土地总面积的38.88%。规划期间，园地减少47.37公顷。
2009年林地693.18 公顷，占土地总面积的6.15 %，规划至2020年林地690.63公顷，占土地总面积的6.13%。规划期间，林地减少2.55公顷。
4、其他农用地
2009年其他农用地719.73公顷，占土地总面积的6.39%，规划至2020年其他农用地708.07公顷，占土地总面积的6.27%。规划期间,其他农用地减少11.66公顷。
（二）建设用地结构
合理调整建设用地，保障经济社会可持续发展的用地需求。2009年建设用地941.48公顷，规划至2020年建设用地864.36公顷，占土地总面积的7.68%。
1、城乡建设用地
2009年城乡建设用地834.35公顷，占土地总面积的7.40%，规划至2020年城乡建设用地749.56公顷，占土地总面积的6.65%。
城镇用地：2009年城镇用地231.40公顷，占土地总面积的2.05%，规划至2020年城镇用地27.33公顷，占土地总面积的0.24%。
农村居民点用地：2009年农村居民点用地581.82公顷，占土地总面积的5.16%，规划至2020年农村居民点用地722.23公顷,占土地总面积的6.41%。
采矿用地：2009年采矿用地21.13公顷，占土地总面积的0.19%，规划至2020年采矿用地0公顷。
2、交通水利用地
2009年交通水利用地83.32公顷，占土地总面积的0.50%，规划至2020年交通水利用地85.83公顷，占土地总面积的0.76%。规划期间，交通水利用地增加2.51公顷。
公路用地：2009年公路用地79.30公顷，占土地总面积的0.70%，规划至2020年公路用地80.70公顷,占土地总面积的0.72%。规划期间，公路用地增加1.40公顷。
水工建筑用地：2009年水工建筑用地4.02公顷，占土地总面积的0.04%，规划至2020年水工建筑用地5.13公顷。规划期间，水工建筑用地增加1.11公顷。
3、其他建设用地
2009年其他建设用地23.81公顷，占土地总面积的0.21%，规划至2020年其他建设用地28.97公顷，占土地总面积的0.26%。规划期间，其他建设用地增加5.16公顷。
（三）其他土地
2009年其他土地1041.98公顷，占土地总面积的9.25%，规划至2020年其他土地995.69公顷，占土地总面积的8.84%。规划期间，其他土地减少46.29公顷。
2009年水域892.74公顷，占土地总面积的7.92%，规划至2020年水域893.11公顷,占土地总面积的7.93%。规划期间，水域面积增加0.37公顷。
2、自然保留地
2009年自然保留地149.24 公顷，占土地总面积的1.33%，规划至2020年自然保留地102.58公顷,占土地总面积的0.91%。规划期间，自然保留地减少46.66公顷。
（一）耕地调整
锦和镇的耕地主要分布镇域南部和西北部地区，形成农业生产基础良好、耕地资源丰富的那板村、龙群村、胜利村等村集中的区域空间布局。
规划期间，由于经济社会发展需要，不可避免要占用部分耕地（主要是重点项目工程），规划建设用地占用耕地需控制在4.15公顷以内，规划通过园地山坡地整理和其他土地的开发补充耕地192.47公顷。
规划至2015年，锦和镇耕地保有量4272.47公顷；至2020年耕地保有量4185.06公顷，耕地面积4564.30公顷（含可调整地类935.51公顷）。
（二）基本农田调整
规划调出的基本农田主要是现状建设用地划为基本农田及规划为建设用地的范围，以及因损毁严重难以恢复、不宜农作的基本农田，集中在龙群村、那板村、城内村等村，合计1204.34公顷，占2009年基本农田面积的33.93%。调入的基本农田为水田和旱地，合计1724.37公顷。
调整后的基本农田集中连片分布，其质量等别高于调整前的平均质量等别。
表5-1&&&&&&&&&&& 锦和镇各村基本农田调整分析表&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 单位：公顷、%
基期年基本农田
规划目标年基本农田
调入基本农田
调出基本农田
实际划定基本农田面积
海欧农场(锦和镇)
锦和镇二堂农场
（三）划定基本农田整备区
在明确基本农田保护目标和落实基本农田地块的基础上，结合锦和镇自然经济社会条件、新农村建设和土地整治项目，将划定的基本农田地块外，部分相对零星分散的耕地划为基本农田整备区。规划划定基本农田整备区23.84公顷，通过土地整理，将其建成具有良好水利和水土保持设施、集中连片的耕地集中分布区域。
根据相关部门规划，对、水利、能源工程项目用地及涉及产业结构优化升级的重点项目所需用地优先予以保障，对重大项目用地计划予以专项安排，并在土地利用年度计划指标中予以落实。涉及的重点项目详见附表6。
锦和镇的土地整治安排包括园地山坡地整理，其他土地开发，对旧村庄、低效、废弃工矿的土地复垦，&三旧&改造和现代标准农田建设。
1、园地山坡地整理和其他土地开发
规划通过对园地山坡地整理及其他土地的开发新增耕地192.47公顷。其中，规划近期（年）增加耕地105.86公顷，规划远期（年）增加耕地86.61公顷。
、土地复垦
锦和镇土地用地复垦主要是针对空心村整治、迁村并点、宅基地调整以及低效工矿、废弃砖厂等进行复垦。规划至2020年，锦和镇建设用地复垦面积106.08公顷，占2009年建设用地的41.17%，主要复垦为农用地（林地、其他农用地）。其中，规划近期（年）复垦面积64.86公顷。
根据徐闻县年土地开发整理项目的投资水平，同时参照其他县（市）及徐闻县实际情况，前山镇土地复垦为元/亩，全镇土地复垦预计需要资金万元。
（二）土地开发整理项目资金来源及效益
锦和镇土地开发整理项目资金应当以政府投入为主，社会筹资为辅，建立多种资金来源渠道。一是设立土地整理专项基金，其主要来源于：（1）财政专项资金投入；（2）土地开发收益资金投入。二是运用新的利益机制，吸引多元投资主体积极参与土地开发整理。如通过政府让利，让开发商、拆迁户得到实利；打破区域限制、城乡限制，广泛吸纳资金等。三是部分整理项目实行招标出让。
通过土地开发整理，为粮食安全提供了耕地保障。同时为农业机械化、规模化、集约化生产的发展提供了良好的条件，对变革农村分散落后、低效的生产方式，促进社会化生产，降低生产成本，提高劳动生产力，推动现代农业的发展具有积极的意义。
（三）&三旧&改造
规划期间锦和镇安排&三旧&改造用地24.82公顷，其中改造旧城镇用地3.55公顷，改造旧村庄用地18.80公顷，改造旧厂房用地2.47公顷。规划至2015年完成全部改造。
（四）现代标准农田建设
按照现代农业发展要求，实现田、水、路、林合理布置，建立和完善现代农田管护机制，使农田达到&田成方、渠相通、路相连、旱能灌、涝能排、渍能降&的现代标准农田。一般耕地通过土地开发整理后净增耕地达到10%以上，基本农田整理后净增耕地达到3%以上。规划至2020年，锦和镇建设现代标准农田546公顷，建设布局重点在南部及西北部地区。
1、构建良好的土地利用生态格局
划定禁止建设区，保障合理的生态功能用地规模，规划至2020年锦和镇划定禁止建设区面积为387.62公顷，占土地总面积的3.44%。建设项目尽量减少对滩涂、河流、湖泊等水面的占用，加大生态环境建设力度。
因地制宜调整各类用地布局，优化居民点、农田、林地、水系等用地的配置，构建结构优化、功能互补的土地空间格局。合理配置各类生态用地和建设用地，尽可能在不同组团的建设用地间保留较大面积、连片分布的耕地、水面、山体和绿地，构建生态廊道系统，促进友好型生态环境的形成。
2、加强生态环境整治
支持生态公益林保护、森林公园建设、标准农田建设、加快建设以大面积、集中连片的森林和绿地为主体的国土生态安全屏障。
大力推进水土流失治理和矿区生态环境整治工作。以小流域为单元，运用工程措施、生物措施和耕作措施，对山水田林路进行统一规划、综合整治；在水土流失重点防治地区，妥善安排各项整治工程用地，积极推进废弃工矿用地和受破坏矿区的环境整治和生态恢复；积极防治土地污染。
3、促进生态功能区、生态廊道的建设
提高环境意识，充分利用现有资源，为锦和镇的经济社会健康发展提供一个良好的环境，实现锦和镇的可持续发展。在环境治理和生态建设中，应根据生态学原理，既可节约大量建设成本，又符合锦和镇目前的经济水平。与城镇规划相衔接，根据绿地系统布局，在各建设用地区之间安排生态廊道，保护生态环境和动植物自然迁移通道。
1、自然环境影响评价
（1）环境空气影响评价
规划期间，将有20.60公顷的农用地转变为建设用地，同时针对空心村、低效工矿、废弃砖厂等进行复垦改造为农用地，这部分土地使用性质的改变会对局部环境空气造成一定程度的影响。规划对建设用地的扩展方向和布局结构做了合理引导和空间管制，尤其是限制工业用地规模和进行集中布局，且严禁布置污染产业，并加大了对废气治理的环保设施建设。总体而言，规划的实施不会降低区域空气环境的质量。
（2）水环境影响评价
随着农用地转变为建设用地、工业企业建设和人口的增长，这将逐步影响区域水循环和水平衡。为了保持良好的水环境生态和水源，规划较完整地保留了河流、坑塘等水域及其周围农用地，这部分用地范围内不再规划新的建设用地，现状建设用地也将逐步退出。
（3）生态环境影响评价
土地是生态系统的重要组成，土地利用结构和布局的变化直接体现在生态系统的变化，如植被破坏、水土流失、湿地消减、生物量减少等。规划的实施对生态环境的直接影响主要表现在征用土地，改变了部分区域土地的使用功能，并导致植被破坏，从而对农业生态环境、耕作业和林业产生一定的影响。考虑到上述情况，规划方案专门针对生态环境方面进行了深入的研究，将锦和镇土地划分为允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区，并制定相应的管制规则进行建设引导，有利于降低土地利用对生态环境的不良影响。总的来说，土地利用规划的实施对锦和镇生态环境影响在可控范围。
（4）自然景观影响评价
&山&、&水&和&田&组成锦和镇自然景观特征，规划方案将保护作为景观用途的山和水，并将连片的农田划入基本农田，大力开展现代标准农田建设。因此，规划的实施将更加有利于自然景观的完善。
2、经济社会环境影响评价
（1）经济社会发展影响评价
锦和镇将建设食品加工、水力发电、制砖瓦、机械修理、造船、选矿、水产品加工，木料加工等行业为主导等支柱产业。规划方案合理地安排了建设用地，以保障经济发展和城镇建设的合理需求，合理划定土地利用功能分区，制定有效而适宜的控制指导措施，在实行严格的土地利用空间管制的基础上，强化土地用途管制。改变土地利用方式，优化土地利用结构及发展空间格局，大幅提高土地利用效率，缓解人地关系的紧张。规划的实施，既可促进经济社会快速发展，也可协调经济、社会与环境的可持续发展。
（2）基础设施建设影响评价
规划注重基础设施建设，优先保障交通、水源保护、市政工程等设施建设的用地需求。为配合徐闻县交通网络的建设，规划方案注重交通等基础设施的建设，加强与周边道路的连接，在更高层次上打通与周边城市的沟通联系。
3、综合评价
规划较完整地保留了镇内的水域及连片的农用地，对于保证锦和镇的自然生态特征、生态的稳定性、良好的气候环境、开敞的城镇公共活动空间、独特的景观特征等奠定了良好的基础。
规划的实施将会使锦和镇的土地利用结构更趋合理，生态环境得到有效保护和改善，自然资源和环境资源得到合理开发利用，水资源得到有效保护和利用，经济发展、土地利用和环境保护的关系趋于和谐，人居环境更为理想，为建设成为可持续发展的城镇提供了优越的条件。
1、制定区域环境导向规则
根据锦和镇的资源禀赋、环境容量、发展水平等因素，分别确定不同区域的发展方向、重点和方式，合理引导产业布局，实施分区管制。人口与经济密集的中心区以发展第三产业为主和提升产业结构，改善环境质量；环境容量丰富的区域发展工业，禁止布局污染型企业。水源保护区采取严格保护措施，禁止非农业建设。
2、严格执行环境影响评价制度
各类规划和建设必须按照国家有关规定，严格执行环境影响评价制度，从源头和过程上防止规划建设带来的环境问题，以促进经济增长方式与土地利用方式的转变，促进生产力与土地利用的合理布局。
3、加强环境建设与管理
有关部门要调整优化财政支出结构，加大对生态环境保护与建设的投入力度，安排专项资金用于生态环境保护，同时发挥市场机制作用，大力推行生态环境保护和建设项目的市场化运作，吸纳社会资本和外商投资建设环境保护设施。根据&谁污染，谁治理&、&谁开发，谁保护&、&谁投资，谁收益&的原则，多层面拓展生态环境保护与建设的渠道。积极推进环境监测、监察、宣教和信息现代化建设，完善环境应急机制，并加大对环境违法行为的处罚力度。
为指导土地合理利用、控制土地用途转变，依据锦和镇土地利用现状、区域土地资源特点和经济社会发展需要及分区规划原则将锦和镇土地利用分为：基本农田保护区、一般农地区、城镇建设用地区、村镇建设用地区、风景旅游用地区、生态环境安全控制区、林业用地区等土地利用类型。
（一）基本农田保护区
基本农田保护区指主要对耕地尤其是优质耕地进行特殊保护和管理划定的区域。规划至2020年锦和镇基本农田保护区4184.70公顷，主要分布在那板村、龙群村、胜利村等村。
管制规则：
1、区内土地主要用作基本农田和直接为基本农田服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施；
2、不得破坏、污染和荒芜区内土地，不得在区内建窑、建房、建坟、挖沙、采石、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动；
3、禁止占用区内基本农田进行非农建设，禁止在基本农田上建房、建窑、建坟、挖砂、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动；禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
4、多预留的基本农田用于规划期间内补划不易确定具体范围的建设项目占用基本农田，包括难以确定用地范围的交通、水利等线型工程用地，不宜在城镇村建设范围内建设、又难以定位的独立建设项目（如防灾救灾建设、社会公益项目建设、城镇村重要基础设施建设、污染企业搬迁等），允许占用预留的基本农田建设项目清单见表6-1。
5、基本农田保护区内，严禁安排城镇村建设用地和未列入允许占用预留的基本农田建设项目清单的其他非农建设项目。在不突破预留的基本农田规模的前提下，列入项目清单的建设项目占用基本农田时不再补划，简化相应用地报批程序。
表6-1&&&&&&&锦和镇允许占用预留的基本农田建设项目清单表&
锦和镇海滨路
）一般农地区
一般农地区指基本农田保护区、林业用地区外，为农业生产发展需要划定的区域。规划至2020年锦和镇一般农地区4557.90公顷。
管制规则：
1、区内土地主要为耕地、园地、畜禽水产养殖地和直接为农业生产服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施用地；
2、区内现有非农业建设用地和其他零星农用地应当优先整理、复垦或调整为耕地，规划期间确实不能整理、复垦或调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；
3、禁止占用区内土地进行非农业建设，不得破坏、污染和荒芜区内土地。
）城镇建设用地区
城镇建设用地指为城镇（城市和建制镇）发展需要划定的区域。规划至2020年锦和镇城镇建设用地规模控制在27.33公顷。
管制规则：
1、区内土地主要用于城镇建设，与经批准的城市、建制镇规划相衔接；
2、区内建设应优先利用现有低效建设用地、闲置地和废弃地；
3、区内农用地在批准改变用途之前，应当按现用途使用，不得荒芜。
村镇建设用地区指为农村居民点（村庄和集镇）发展需要划定的区域。规划至2020年锦和镇村镇建设用地区722.23公顷，分布在全镇各村区域内。
管制规则：
1、区内土地主要用于农村居民点建设，与经批准的村庄和集镇规划相衔接；
2、区内建设应优先利用现有低效建设用地、闲置地和废弃地；
3、区内农用地在批准改变用途之前，应当按现用途使用，不得荒芜。
（五）风景旅游用地区
风景旅游用地区是指具有一定游览条件和旅游设施，为人们进行观赏、休憩、娱乐、文化等活动需要划定的区域。规划至2020年锦和镇风景旅游用地区面积4.55公顷。
管制规则：
1、区内土地主要用于旅游、休憩及相关文化活动；
2、区内土地使用应当符合风景旅游区规划；
3、区内影响景观保护和游览的土地，应在规划期间调整为适宜的用途；
4、在不破坏景观资源的前提下，允许区内土地进行农业生产活动和适度的旅游设施建设；
5、严禁占用区内土地进行破坏景观、污染环境的生产建设活动。
六）生态环境安全控制区
生态环境安全控制区是指基于维护生态环境安全需要进行土地利用特殊控制的区域。规划至2020年锦和镇生态环境安全控制区面积387.62公顷。
1、区内土地以生态环境保护为主导用途；
2、区内土地使用应符合经批准的相关规划；
3、区内影响生态环境安全的土地，应在规划期间调整为适宜的用途；
4、区内土地严禁进行与生态环境保护无关的开发建设活动，原有的各种生产、开发活动应逐步退出。
（七）林业用地区
林业用地区指为林业发展需要划定的区域。规划至2020年锦和镇林业用地区690.63公顷。
管制规则：
1、区内土地主要用于林业生产，以及直接为林业生产和生态建设服务的营林设施；
2、区内现有非农业建设用地，应当按其适宜性调整为林地或其他类型的营林设施用地，规划期间确实不能调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；&
3、区内零星耕地因生态建设和环境保护需要可转为林地；
4、未经批准，禁止占用区内土地进行非农业建设，禁止占用区内土地进行毁林开垦、采石、挖沙、取土等活动。
建设用地空间管制
建设用地空间管制区为引导土地利用方向、管制城乡用地建设活动所划定的空间地域。规划将锦和镇土地划分为允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区，并制定相应的管制规则进行建设引导。
允许建设区指允许作为建设用地利用，进行城乡建设的空间区域，即城乡建设用地规模边界所包含的范围。规划锦和镇允许建设区749.56公顷，占全镇土地总面积的6.65%。
管制规则：
1、区内土地主导用途为城、镇、村或工矿建设发展空间；
2、区内新增城乡建设用地受规划指标和年度计划指标约束，应统筹增量与存量用地，促进土地节约集约利用；
3、规划实施过程中，在允许建设区面积不改变的前提下，其空间布局形态可依程序进行调整，但不得突破建设用地扩展边界；
4、允许建设区边界（规模边界）的调整，须报规划审批机关同级国土资源行政主管部门审查批准。
有条件建设区指在满足特定条件后方可进行城乡建设的空间区域，既城乡建设用地规模边界之外、扩展边界以内的范围。规划锦和镇有条件建设区93.49公顷，占全镇土地总面积的0.83%。
管制规则：
1、区内土地符合规定的，可依程序办理建设用地审批手续，同时相应核减允许建设区用地规模；
2、土地利用总体规划确定的农村土地整治规模已完成，经评估确认拆旧建设用地复垦到位，存量建设用地达到集约用地要求的，区内土地可安排新增城乡建设用地增减挂钩项目。
3、规划期内建设用地扩展边界原则上不得调整。如需调整按规划修改处理，严格论证，报规划审批机关批准。
限制建设区指允许建设区、有条件建设区和禁止建设区以外，禁止城镇和大型工矿建设，限制村庄和其他独立建设，控制基础设施建设，以农业发展为主的空间区域。规划锦和镇限制建设区10037.31公顷，占全镇土地总面积的89.08%。
管制规则：
1、区内土地主导用途为农业生产空间，是发展农业生产，开展土地整治和基本农田建设的主要区域；
2、区内禁止城、镇、村建设，控制线型基础设施和独立建设项目用地。
禁止建设区指以生态环境保护为主导用途，禁止进行与主导功能不相符的各项建设的空间区域。规划锦和镇禁止建设区面积387.62公顷，占全镇土地总面积的3.44%。
管制规则：
1、区内土地的主导用途为生态与环境保护空间，严格禁止与主导功能不相符的各项建设；
2、除法律法规另有规定外，规划期内禁止建设用地边界不得调整。
根据土地用途分区的管制规则和生态环境保护与建设的需要，综合社会经济发展水平、工业化城镇化发展趋势、资源环境条件、土地利用现状和潜力等因素，分别落实各村的耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模、整理复垦开发补充耕地规模以及城镇工矿用地等指标，强化村土地利用调控责任，为各村社会经济全面协调可持续发展提供可靠的资源保障。
各村耕地保有量在2009年耕地的基础上，结合各村耕地后备资源潜力，土地整理复垦项目新增的耕地数量，参照经济发展布局，产业集聚区分布情况进行调整，将锦和镇各村耕地保有量按照土地整理复垦项目新增的耕地数量按一定的比例进行了适当的调整。详见表7-1。
按照与耕地数量、质量结合的原则，城镇化、工业化推进，基础设施建设相衔接的原则，参照各村耕地保有量指标，确定各村基本农田面积。详见表7-1。
按照国家及省、市、县下达指标分解办法，选取规划期末总人口、工农业总产值、2010年-2020年新增建设用地规模和2009年人均城镇工矿指标，确定各村建设用地量。各项建设用地指标分解结果详见表7-1。
表7-1&&&&&& &&&&&&锦和镇各村规划主要控制指标 &&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 单位：公顷
基本农田保护面积
城乡建设用地规模
城镇工矿用地规模
新增建设占用耕地规模
土地整治补充耕地
海欧农场(锦和镇)
锦和镇二堂农场
2009年锦和镇农用地面积9284.52公顷，占土地总面积的82.40%，规划至2015年农用地9352.40公顷，占土地总面积的83.01%。规划期间，农用地增加67.88公顷。
2009锦和镇耕地3443.80公顷，占土地总面积的30.56%，规划至2015年耕地3545.54公顷，占土地总面积的31.47%。规划期间，耕地增加101.74公顷。
2009年锦和镇园地4427.81公顷，占土地总面积的39.30%，规划至2015年园地4401.76公顷，占土地总面积的39.06%。规划期间，园地减少26.05公顷。
2009年锦和镇林地693.18 公顷，占土地总面积的6.15 %，规划至2015年林地691.78公顷，占土地总面积的6.14%。规划期间，林地减少1.40公顷。
4、其他农用地
2009年锦和镇其他农用地719.73公顷，占土地总面积的6.39%，规划至2015年其他农用地713.32公顷，占土地总面积的6.34%。规划期间，其他农用地减少6.41公顷。
2009年锦和镇建设用面积941.48公顷，占土地总面积的8.35%，规划至2015年全镇建设用地899.06公顷，占土地总面积的7.97%。
1、城乡建设用地
2009年锦和镇城乡建设用地834.35公顷，占土地总面积的7.40%，规划至2015年城乡建设用地787.72公顷，占土地总面积的6.99%。
其中规划至2015年城镇建设用地119.16公顷，占土地总面积的1.06%，农村居民点用地659.05公顷,占土地总面积的5.85%，采矿用地0.08公顷。
2、交通水利用地
2009年锦和镇交通水利用地83.32公顷，占土地总面积的0.50%，规划至2015年交通水利用地84.69公顷，占土地总面积的0.75%。规划期间，交通水利用地增加1.37公顷。
3、其他建设用地
2009年锦和镇其他建设用地23.81公顷，占土地总面积的0.21%，规划至2015年其他建设用地26.65公顷，占土地总面积的0.23%。规划期间，其他建设用地变化不大。
2009年锦和镇其他土地面积1041.98公顷，占土地总面积的9.25%，规划至2015年其他土地1016.52公顷，占土地总面积的9.02%。规划期间，其他土地减少25.46公顷。
法律保障措施
1、锦和镇土地利用总体规划经上级部门批准后，由徐闻县人民政府负责管理实施，具有严格的法律效力。
2、依法批准的锦和镇土地利用总体规划是合理利用土地资源、实施土地用途管制的重要依据，城镇总体规划、村镇规划必须与土地利用总体规划相衔接。其建设用地规模不得突破土地利用总体规划确定的建设用地规模。
1、加强规划管理各级部门间的协调。完善集中统一的土地管理机制，加强各级行政单位之间的工作协调，完善规划体系，明确各级规划的分工，通过上下级行政主管部门的相互协调来保证规划的顺利实施。
2、加强土地管理行政能力建设。国土部门要建立和完善统一的土地调查、登记和统计制度，保证土地数据的真实性。充分利用现代高新技术加强土地利用动态监测，建立实时的土地利用总体规划、耕地保护、土地市场的动态监测网络。
3、推进政府领导保护耕地目标责任制。对上级规划下达的耕地保有量、建设占用耕地、补充耕地等动态平衡指标，层层签订耕地保护责任状，将目标的完成情况作为衡量各乡镇经济社会发展的重要依据，并纳入乡镇党委和政府领导的考核内容。
1、完善土地生态补偿制度。在对现有的生态公益林、水源涵养区提高生态补偿标准基础上，按照上级规划确定的标准，通过财政转移支付手段强化对基本农田和耕地的保护，提高农民保护耕地的积极性。
2、完善土地收购储备制度。提高土地的收购储备、市场配置的运作能力，加强闲置土地处罚和建设用地二次利用的经济支持力度，通过经济手段促使土地使用者自觉推动建设用地再利用，促进土地的节约集约利用。
3、完善规划管理激励机制。充分运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地行为。继续完善相关工业项目用地公开交易和经营性用地有偿使用办法，同时研究制定新的有效措施办法，对土地利用效率较高的项目用地给予适当的奖励，并对工业用地实行严格的招标、拍卖、挂牌供应。
1、严格按照法律法规要求落实规划公众参与程序，采取听证会、论证会或其他方式征求专家及公众意见，尽可能照顾到大多数人的利益。建立公众意见反馈制度，积极吸纳专家及公众对土地利用总体规划的合理化建议。管理过程中保持公开透明的状态，保障规划实施的公开、公正、公平。
2、依法将土地利用总体规划向社会公告。建立土地利用总体规划的宣讲制度及土地利用总体规划管理的年度公示制度。土地利用总体规划调整方案也应向社会公示,以利于公众参与和监督。
3、加强土地利用规划执法监察队伍建设，对规划管理者进行有效监督，正确处理土地规划管理人员执法不当的问题，通过各种形式公开执法监察处理结果，接受群众对执法监察工作人员的监督。
1、建立全方位的土地利用总体规划管理信息系统，通过系统将整个土地规划管理流程统一起来，包括用地预审、耕地占补平衡、年度计划实施等。规划管理过程中，结合遥感技术，监督土地规划管理的动态过程，为土地管理提供基础数据和依据。
2、建立土地利用的动态监测系统，对土地资源变化的信息进行定性、定量、定位、定时分析，掌握土地利用动态变化，监测土地利用总体规划实施。
1、建立规划实施的监督机制以及考核体系。对规划的实施实行全程监督管理,动态监测规划对象的变化情况,并通过动态追踪监控,及时掌握地方政府和规划部门对规划实施的承受能力和控制能力。
2、建立行政违法追究制度。对规划管理中违反法律的各种行为,要求责任部门及时予以纠正,对于造成严重影响和重大损失的,要追究主要领导的责任,视情节轻重,分别给予不同程度的惩罚。
附表1. 锦和镇土地利用主要调控指标表
附表2. 锦和镇土地利用结构调整表
附表3. 锦和镇耕地保护控制指标表
附表4. 锦和镇新增建设用地控制指标表
附表5. 锦和镇土地整理、复垦、开发规划表
附表6. 锦和镇重点建设项目用地规划表
附表7. 锦和镇土地用途分区面积统计表
附表8. 锦和镇各村基本农田调整分析表
&附表1.&锦和镇土地利用主要调控指标表&&&&&&
单位：公顷
规划基期年
规划近期年
规划目标年
耕地保有量
基本农田面积
建设用地总规模
城乡建设用地规模
城镇工矿用地规模
交通、水利及其他用地规模
新增建设用地规模
建设占用农用地规模
建设占用耕地规模
整理复垦开发补充耕地义务量
人均城镇工矿用地
附表2.&锦和镇土地利用结构调整表&&&&&&&&&&
单位：公顷
近期目标年
规划目标年
土地总面积
其他农用地
农用地合计
农村居民点
交通水利用地
港口码头用地
管道运输用地
交通用地小计
水工建筑用地
水利用地小计
其他建设用地
风景名胜设施用地
建设用地合计
自然保留地
其他土地合计
注：规划基期年可调整地类面积935.51公顷，规划目标年可调整地类面积935.51公顷。
附表3.&锦和镇耕地保护控制指标表&&&&&&&&&&
单位：公顷
规划期间补充耕地面积
规划期间减少耕地面积
规划期间净增（+）减（-）
规划期末耕地保有量
基本农田保护面积
附表4.&锦和镇新增建设用地控制指标表&&&&&
单位：公顷
规划期合计
占用农用地
占用农用地
占用农用地
一、城乡建设用地
2、农村居民点
二、交通用地
三、其他建设用地
附表5.&锦和镇土地整理、复垦、开发规划表&&&&
单位：公顷
1、土地整理（如园地、山坡地、农田、农村居民点、工矿等用地整理）
2、土地复垦（如工矿、道路、废弃地等用地复垦）
3、土地开发（如荒地、滩涂苇地等其他未利用地开发）
附表6.&锦和镇重点建设项目用地规划表&&&&&&&
单位：公顷
其中新增建设用地
其中占用耕地
1、重点项目
110KV锦和变电站
风景旅游用地
锦和镇海滨路
新农村建设
附表7.&锦和镇土地用途分区面积统计表&&&&&
单位：公顷
基本农田保护区
一般农地区
林业用地区
城镇建设用地区
村镇建设用地区
风景旅游用地区
生态环境安全控制区
其他用地区
海欧农场(锦和镇)
锦和镇二堂农场
附表8.&&&& 锦和镇各村基本农田调整分析表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：公顷、%
基期年基本农田
规划目标年基本农田
调入基本农田
调出基本农田
实际划定基本农田面积
海欧农场(锦和镇)
锦和镇二堂农场
1.锦和镇土地利用现状图（2009年）
2.锦和镇土地利用总体规划图（年）
3.锦和镇建设用地管制和基本农田保护图（年）
4.锦和镇土地整治规划图（年）