第B04版：楼市特别策划温暖·2016之“楼市精英”访谈&&&&
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招商局地产控股股份有限公司云南公司总经理李兴林：
招商地产的滇池变术
&&&&语录&&&&无论市场好与坏，注重产品品质打造，这一点永远不会变，因为潮水一旦退去就知道谁在裸泳。&&&&12月7日，作为地产四大龙头之一，招商地产迎来了它在资本市场的最后一个交易日；12月8日，招商地产发布公告：公司股票自12月8日起开始停牌。&&&&至此，关于招商地产重组事宜似尘埃落定。业内估值，招商地产重组获批，未来市值或超两千亿。&&&&不知是偶然还是必然，早在一个星期之前与云南招商地产总经理李兴林约定的采访时间恰巧安排在招商地产开始停牌的第二天——12月9日。&&&&“待会你不要照着采访提纲逐条问。”熟悉李兴林的招商员工好意提醒。显然，这并不是一个好驾驭的采访对象。&&&&接下来一个小时的专访，可想而知，李兴林完全脱离我的掌控。&&&&他的观点与见解标新立异、深入且直击痛点。而当所有采访录音整理出来后，发现李兴林给记者出了一个难题，每一个观点都很精彩，但却很难捏合在一起。通读十余遍，而后豁然开朗，他的一字一句紧密相扣，皆有深意。&&&&招商入滇已经做了的和未来要做的，想要呈现的和未来即将呈现的将围绕“滇池”，展开一场与众不同的“变术”。&&&&招商的昆明布局:向昆明未来发展方向挺进&&&&“滇池是昆明未来的发展方向”李兴林脱口而出。&&&&曾经，翠湖被认为是昆明发展方向。自“大昆明”建设规划一经政府提出,滇池半岛的热度似乎就从来没有降温过,而提及最多的字眼莫过于“中心”“方向”二字。&&&&在采访之前，李兴林刚刚结束一个重要会议，会议研讨的重点正是招商明年即将启动的新项目。&&&&提及这个项目，那天在座的招商人都表现出难以掩饰的兴奋，却三缄其口。&&&&穷追不舍之下，李兴林呵呵笑道：“将来我们会围绕着滇池边、环湖东路布置我们的项目，给你透露一点，这个项目离滇池很近，偏改善型的。”&&&&没有了？&&&&“围绕着滇池和环湖东路的招商项目，会给大家呈现滇池文化里的渔舟唱晚、古渡春晓等精髓文化。”李兴林认为，昆明文化有一半是滇池文化，而这些文化正是目前昆明所缺失的。&&&&提及滇池，李兴林滔滔不绝，讲起了昆明一些标志性地名和滇池的渊源。&&&&官渡古镇、螺蛳湾、翠湖、篆塘、大观河，无不与水有关。&&&&“原来滇池和翠湖是连通的，还有螺蛳湾为什么叫螺蛳湾，因为这一片以前就是滇池，后面挖出来很多螺蛳。还有官渡古镇，官渡以前是官方的渡口，那个地方以前就是个码头。”说到这，李兴林不禁感叹：“以前滇池的水域面积是很大的。”&&&&目前，除了招商，还有一些企业已进入滇池半岛区域开发项目。但在项目呈现上却缺乏新意，千盘一面。“稀缺”“高端”“宜居”营销噱头“老三样”炒了又炒，乏而无味。&&&&相反，招商提出的将滇池文化融入项目，给人耳目一新，更让人无限期待。值得关注的是，近年昆明有一个现象，即周末人流向市中心外溢。原本的翠湖、南屏街扎堆的人群慢慢向海埂大坝、环湖东路沿线的湿地公园转移，而这些地方的一个共同点就是紧紧围绕着滇池。从这，也可以看出人们越来越向往滇池生活。&&&&这一趋势，和李兴林对昆明城市发展方向即滇池的预判不谋而合。在他看来，昆明应该围绕着环湖东路打造出真正的城市名片，从会展中心一直到呈贡。招商的滇池“变术”也将围绕这一区域展开。&&&&最懂昆明的招商人：昆明优势没有转化成经济优势&&&&李兴林是昆明人，深韵昆明文化精髓，清楚昆明的优势在哪。&&&&围绕滇池、环湖东路布置招商项目，除了因为滇池是昆明的发展方向，我想作为土生土长昆明人的李兴林也希望滇池文化能在招商的项目中复活。&&&&情急之处，李兴林也会指出昆明一些有待改进的地方，比如交通、配套……其中，也包括地产市场。&&&&“昆明的房地产真是不容乐观。其对整体经济市场的反应就如同我们的天气一样，总是不温不火的，还慢半拍。当别人有反应的时候，我们没反应；当别人没反应的时候，我们有反应了；别人开始回升了，我们却还在低谷。”&&&&李兴林直言：“就目前来看，昆明楼市并不乐观。”&&&&为什么？&&&&“因为我没有看到一个有效的需求在增长，没有需求增长量就很难起得来。”李兴林指出。&&&&没有有效需求，归根结底在人口。曾有业内人士接受记者采访时表示，昆明没有产业支撑，人口少，所以需求少。&&&&但李兴林并不赞同：“昆明这种城市就不应该大量发展工业产业。我们有得天独厚的气候优势，就应该把第三产业、旅游业做好。”&&&&现实却是，昆明仅仅只是外来旅游者的一个中转站，真正留在昆明的人很少。&&&&“我们得天独厚的气候优势没有转化为经济优势。”李兴林一语中的，“北方雾霾，给昆明带来了机遇，但我们没有转化为经济优势。”&&&&归根结底，还是留不住人。“只有将配套、交通、规划等多方面基础设施做好，到了昆明的人才能住下来，才可能在这里置业。”&&&&李兴林眼中，昆明另一个不足之处还在于文化的缺失。&&&&“我经常说，昆明缺两样东西，一个是古建筑，一个是参天大树。”李兴林认为，古建筑、参天大树都是历史、文化的沉淀。&&&&但可谓爱之深、责之切，正因为如此，他才希望用招商理念、招商项目中突出的东西去影响这座城市。&&&&最懂招商的昆明人:将招商优势和昆明优势结合&&&&自重组方案获批以来，招商系旗下地产板块的资产整合动作便吸引了市场的热度关注。&&&&“我们未来的发展方向有三个：一、邮轮母港。游轮母港现在布局在深圳、厦门、天津、青岛等，主要围绕着游轮、港口、码头这个来做旅游地产。二、产业园区的营运和开发。包括深圳、重庆、青岛等的产业园区。三、住宅项目。住宅项目方面，集团结合昆明地域优势将会在这边做健康、养老养生这块的探索。”&&&&针对健康、养老养生这块的探索，招商已经在广州开始试验，主要是和法国养老领域专家高丽泽集团合作。&&&&可以看见的是，近年昆明打“养老养生”牌的地产项目并不在少数。但就目前的市场情况来看，李兴林分析表示：“现在大家都觉得养老养生地产是一块肥肉，但怎么做都还在探索和摸索，现在还没有找到合适的盈利模式。”&&&&就昆明目前情况而言，李兴林认为仅仅只是停留在表面，大多都是找个风景优美的地方就打着养老地产进行销售，而真正将养老养生配套体现在项目上并不多。&&&&而这一块，相信目前已经在其他省市开始试验、有的项目即将运营的招商，未来将给昆明带来宝贵的经验，并提供一个很好的范本。这一点，在早前招商入滇第一个项目招商海公馆即可得到印证。&&&&招商海公馆开盘即在同区域中取得不凡的销售成绩，引发业内热议。招商凭什么？&&&&提及此，李兴林颇为谦逊。在他看来，招商作为责任央企一直将产品视作自己的第一生命，即注重产品品质打造，这是最重要的一点。&&&&另外，走差异化道路。李兴林表示，虽然市场不好，但市场的需求是存在的。关键在于怎样去挖掘有效需求。产品的设计一定要适销对路，真正做到适销对路让老百姓喜欢，这个很关键。&&&&说到这，有人会问如何做到差异化。说到这点，李兴林表示主要还在于对市场的判断。“为什么昆明的招商海公馆能取到很好的销售业绩，因为客群的分析在前期已经做到位了。所谓差异化，就是根据不同的地段来设计不同的产品。如果没有针对市场的分析、策划和定位，开发出来的产品肯定是有问题的。”李兴林指出，昆明一些楼盘销售不好的原因除了市场因素外，还有产品本身的原因。昆明同质化现象非常严重，所以肯定要走差异化道路。&&&&据李兴林介绍，招商一直倡导以客为先，做好产品。其中，在产品方面招商提出绿色理念。&&&&“这一点是我们一直坚持的。”李兴林告诉记者，“招商海公馆项目是昆明目前第一个获得绿色三星的住宅，并且全国招商系统内一直在推绿色建设标准，这一方面我们是比行业稍微多走了两步。”&&&&本报记者&赵维
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【滇池板块引领昆明高端市场 滇池半岛一枝独秀】
阅读&108938&发表& 21:20:09
在昆明人心中，滇池是昆明的骄傲，是昆明的城市名片，也是他们生活的一部分。千百年来，滇池，就像一位母亲养育孩子般养育着昆明。围湖而居，是世世代代昆明人的居住梦想。&滇池板块，昆明别墅市场的标志性板块&滇池板块的发展，经历了近20年的时间。1992年，滇池国家旅游度假区成立，这对滇池板块的发展来说，是一个重大的转折点。当时，度假区内分布着云南民族村、海埂公园、红塔体育中心、云南民族博物馆，还有被昆明人定位为爱情见证的海埂大堤等等。使滇池板块不仅拥有秀丽的风光，更拥有深厚的人文底蕴。丰富的自然与人文资源使滇池板块异军突起，一个个高端别墅楼盘迅速在滇池板块开花结果。如今，滇池板块，已然成为昆明最具人居价值的区域，也是昆明最集中的高端住宅区。　　从昆明规划的角度而言，滇池板块定位在一个省级行政中心。既作为商业产业发展的开发区域，也是高档住宅的片区。作为经贸区域，已经形成了会展商贸、航空经济的经济产业链。作为旅游度假来讲，这里已经成为国家旅游度假区。所以滇池板块在新城区规划中是高起点，也将是高速度的发展，滇池板块的人居价值毋庸置疑。如今，区域内的交通已发生巨大的变化，其给整个板块带来的影响已逐渐显现出来，也使高端住宅的开发成为趋势。业内人士分析，随着板块规划的到位、交通配套的到位，滇池板块的发展潜力将完全释放出来，成为昆明别墅市场的引领者。&半岛人居，昆明未来别墅趋势&滇池板块的优势，一是山水相依，视野开阔，自然环境优越。昆明气候比较干燥，而这里的湿度大，植物容易生长，所以这里是植被茂密的区域。第二，区位优势强，滇池板块作为新老昆明城的结合部，周边文化旅游产业发展比较好。交通便利，特别是出城容易。&&&在滇池板块中，最具优势的区域是滇池半岛。在昆明“一湖四片”大昆明规划中，全长65.8公里的环湖路建设，为昆明城市和环湖沿线地产的增值带来巨大的上升空间。??2009年昆明市规划局公布的“昆明主城半岛分区控制性详细规划”显示：半岛片区基地位于滇池岸北、滇池湿地恢复区，处于生态较敏感的水陆交汇地带，拥有得天独厚且较为良好的自然生态基础。业内专家认为，“三个半岛约8.7平方公里的土地是环湖公路以内唯一可规模开发的大面积地块，绝版优势很明显。”从地理位置上看，环湖东路半岛以北和东边是待开发状态的五甲塘版块和西亮塘湿地公园，五甲塘生态湿地公园和西亮塘湿地公园仅一路之隔，未来将被规划成为一个中央生态休闲居住区，成为昆明又一高端住宅区。半岛人居，必将成为昆明别墅市场新的制高点。
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